XXX商贸城招商立项申请书

X X 商贸城立项申请书

XXXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司

2015年3月

XXXX商贸城

项目立项申请书

杭州市下城区商务局：

兹有我司“XXXXXXX”项目申请。项目选址于XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，总用地面积XXXXX 万平方米，地上总建筑面积XXXXXX万平方米，总容积率XXX ，用来打造集折扣商城、休闲、餐饮、娱乐、儿童游乐等为一体的城市综合体项目。根据有关法律法规规定，现向贵局申请立项核准手续，请给予办理。为盼。

申请人（签章）：XXXXXXXX有限公司

2015年03月23日

目录

第一章项目概况

一、项目基本要素

二、项目开发公司及用地情况

第二章项目投资环境

一、商业发展趋势

二、主业态行业现状分析

第三章项目目标定位及策划思路

一、项目开发目标

二、项目开发原则及思路

三、项目商品定位

第四章项目市场分析

一、项目SWOT分析

二、项目保障分析

三、项目目标规划

四、项目开发必要性

第五章项目商业业态定位

一、定位A方案

二、定位B方案

第六章项目招商进度、工作安排一、项目实施各阶段工作内容及目标

第七章项目投资及社会效益

一、前期投资分析

二、预计收益测算

三、社会效益

第八章结论

第九章附图

第一章项目概况

一、项目基本要素

1、项目名称

XXXXXXXXXX

2、项目开发单位

XXXXXXXXXXXX

3、项目报告撰写单位

XXXXXXXXXXXXX

4、项目用地性质

项目地块用地性质为商业用地，打造XXXXX区折扣商城、餐饮、休闲、娱乐、儿童游乐、电子商务、酒店等为一体的城市综合体项目，项目地块使用年限为：整租商业使用年限XXX年。

5、项目地址

杭州市XXXXXXXXX交叉口，XXXXX东边，XXXXX以北。（见下图红星处）

项目位置图

第二章项目投资环境

一、商业发展趋势

边扩散，近几年来，随着商业地产的迅速崛起，XXXXXX新城，城南XXXX，城西城北商圈涌现大型城市综合体，且截至目前为止，仍有多个大型综合体项目在建，原因主要为大量住宅地产及商务产业园的发展，使得多数新兴居民开始逐步往城市东南西北迁移，这种扩张是以交通的延展为基础。传统商业中心对这些区域的覆盖已经很难满足人们的需求了，这就要求一是出现新的商业中心，来满足历来缺乏零售商业网点的新地区的需求；或者对现在商业中心进行业态升级，以满足东部新区大量新迁入居民的需求。

随着XXXX城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，XXXX 的商业地产发展也迎来了一个大转折：从一个百货商场一条商业街，转变成一个城市综合体到一个商圈，从传统百货购物到吃喝玩乐综合体，从点到线、再线到面，由单一业态向多元业态，相辅相成，迅速发展。

当前，XXXX的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。“一心多点”的格局，已经开始向“多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据XXXX 市商业网点规划，“一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。

自2010年，从南到北、自西向东，一批酝酿已久的商业地产项目也在不断涌现中，一大批大规模、高档次的商业地产项目将陆续面市。聚合着商业发展的能量，已然撼动了XXXX的商业版图。一场商业地产的剧变，正在改变着一座城市。

二、主业态行业现状分析（尾货折扣百货）

随着服装行业的发展，服装销售的渠道和模式也在不断地发生变革和创新，迄今为止，各种新的销售渠道逐渐明晰，对服装销售的增长起着良好的促进作用。而市场上的尾货和库压货的销售渠道也就逐渐走入正规化、规模化、系统化的管理销售模式。

(一)服装尾货的特点：外贸尾单是因为国外大品牌下单订货的时候，多数时候会指定原材料配给。当然配给量会大于定单要求，以确保能够生产足够量的质检合格产品。这样代工厂家在定单交货之后，会有部分剩余，这部分产品称为“尾单”。根据服装业态分析：服装原单生产中有20%--5%为尾货，当生产厂家或

服装销售商完成订单或销售的60%时，已经赚到了合理的利润，剩余的或即为：尾货。而他们销售这些尾货的唯一途径就是等小的商贩找上门来，或是以低于生产成本的价格甩掉。

（二）外贸尾货的特点总结起来就是：非常好的产品，非常低的价格。所以是比较暴利的行业。外贸尾货还有几个特点：做假货的人不敢来仿冒你，因为他作假货也需要成本，

他做出来成本加上利润批发肯定都比外贸尾货的价格高，因为尾货的批发价通常都是低于成本的。

（三）尾货的另一种商品是：压货。所谓压货又叫压仓，就是在年终时或者换季等特殊时段内，向市场和各级渠道，尤其是一级商业渠道中，压出其远远超出其正常销售量所需库存的货物，也就是压仓或者塞货等。这往往是无奈的销售行为，是最低档次的营销活动。所以厂家或经销商处理压货的最快捷径也是通过尾货市场甩卖。

（四）服装尾货和压货的另一特点是：数量巨大。一般从事两年左右尾货服装经营的商户，手中的服装少则也有3-5万件，多则达十几万件，山东青岛有一家从事外贸服装的厂家库存竞达到10亿多件。

（五）外贸服装尾货厂家的现状：根据国家工商总局资料显示，截至2006年5月份，中国共有20万多家服装企业，其中从事外贸服装的厂家及代理销售公司约有8万多家，这些企业多分布于广州、福建、江浙一带，外贸服装尾货占总交易额的40%以上。构成大规模的销售份额的原因主要是这些厂家为了加速资本运作、提高生产量、抢占国际定单等不得不扩展尾货销售渠道。他们通过寻找