商圈理论与零售经营管理(1)
门店商圈运营方案
门店商圈运营方案一、商圈定位1.1 商圈概述商圈是指一个或多个商业市场相互依存，共同形成一个商业区域的现象。
商圈包含了商业综合体、购物中心、餐饮街、办公写字楼等商业设施，其特点是商家聚集、人流密集、商品与服务完备。
在城市发展和商业环境不断变化的当下，商圈作为商业运营的重要载体，具有着发展潜力和市场吸引力。
商圈运营方案的制定和执行，对商圈的发展和管理至关重要。
1.2 商圈定位根据市场调研和商业环境分析，商圈应确定合适的定位，明确商业主题、服务对象和市场定位，以便在市场竞争中脱颖而出。
商圈定位应包括以下几个方面：1.2.1 商业主题商圈应确定适合自身特点和市场需求的商业主题，比如以文化创意、时尚潮流、亲子娱乐等为主题，定位自己在商业领域的特色。
1.2.2 服务对象商圈应明确服务对象，如商务人士、家庭主妇、青少年等不同消费者群体，根据其消费习惯和需求推出相应的商品和服务。
1.2.3 市场定位商圈应根据当地市场的需求和竞争情况，明确其自身的市场定位，避免雷同和重复竞争，找到差异化的发展机会。
通过科学合理的商圈定位，可以在市场中立于不败之地，吸引更多的消费者和商家，实现商圈的可持续发展。
二、商圈规划商圈规划是商圈运营的重要组成部分，它包括了商圈业态规划、商业布局规划、人流管理规划等内容，是商圈运营的思路和方向。
2.1 商圈业态规划商圈业态规划是指商圈内各种商业业态的数量、结构和布局规划，包括了零售业态、餐饮业态、休闲娱乐业态等。
商圈业态规划的目的是保持商圈的多样性，避免同质化和重复竞争，提高商业运营的效益和竞争力。
2.2 商业布局规划商业布局规划是指商圈内各类商业设施和商家的布局和空间规划，包括了商业设施的选址、面积分配、定位关系等。
商业布局规划的目的是合理利用空间资源，提高商业设施的利用率，提高商圈的整体氛围和形象。
2.3 人流管理规划人流管理规划是指商圈内人流的引导、分布和管理规划，包括了人流分析、人流热点管理、人流安全保障等。
商圈理论
商圈理论商圈理论,最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的,即商品和服务中心地理论(centralplacetheory)。
该理论的要点是,以中心地为圆心,以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径,形成商品销售和餐饮服务的中心地。
商圈,是指以零售店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展,吸引顾客的范围,简单地说,也就是来店顾客所居住的地理范围。
商圈包括三个层次,中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。
中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%-70%,这是最靠近店铺的区域,顾客在人口中所占的比重最高,每个顾客的平均购货额也最大,很少同其他商圈发生重叠。
次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%-25%,这是位于中心商业圈外围的商圈,顾客较为分散。
边缘商业圈包含了剩余部分的顾客,他们最分散。
商圈分析的意义在于：（1）可获知特定商圈内人口和社会经济特征，连锁店可依此提供相应产品和服务；（2）若已在一定区域内设有分店，连锁总部可判断新店是否会与老店发生冲突；（3）可测算一定区域内分店设置的数目；（4）能准确识别市场地理位置上的特点；（5）掌握市场竞争、金融服务、交通运输、商品配送、劳动力供给等情况。
要准确地确定商圈的范围,可以采用调查的方法。
调查的内容包括住址、性别、职业、年收入、购买额、在哪个供给地或商店购买哪些商品;喜欢哪些商店,讨厌哪些商店,来商店的目的等等。
通过调查可以确定两个竞争供给地的商圈界限。
处于商圈界限的需求者可以去这个供给地也可以去那个供给地购买商品。
从而依据商圈界限就可确定每个供给地的商圈范围。
雷利的零售引力法则零售引力法则，是指具有零售中心地机能的两个都市，对位于其中间的一个都市或城镇所具有的零售交易吸引力，与两都市的人口成正比，与两都市到中间城镇的距离成反比。
之所以与人口有正比关系，是因为大的人口中心城市通常有大量的、各式各样的商品和商业性服务，这必然会吸引更多的顾客去该地区购买商品和接受商业服务，即该地区有较强的磁石般的吸引力。
零售管理商圈
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第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
（3）卖场面积比较法 以样本店的面积比例、市场占有率来推算待开店铺市场占有率，进而推算 出待开店铺的销售额的一种方法。 样本店的面积比例/样本店市场占有率=新店的面积比例/新店市场占有率 投资预测 预测投资项目明细，计算总投资； 参考其他商店单位面积的投资，计算总投资。 各项经费预测 盈亏平衡点销售额：保本点，量本利分析法计算 投资回收期限：两三年后有利润，平均7年收回成本。
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第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
四、商圈特点的调查与分析 商圈特点调查与分析是对零售店商圈的构成、范围、特点以及影响商圈 规模变化的因素进行调查、评估和分析。 人口特点 （1）人口密度：每平方公里的人数或户数确定人口密度。白天人口=该地 区户籍人口（除去幼儿）+该地区上班、上 学人口数-到外地 上班、上学 的人口数。随机 流入的客流人数不计算在内。 （2）客流量：重点为各站上下车乘车人数历年来的变化。 （3）家庭人口收入水平 （4）购买力：商圈人口收入水平。
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第二章 零售商圈分析与选址
第一节 零售商圈分析
四、商圈特点的调查与分析 竞争状况：商圈竞争点情况调查与分析 立足于商圈范围内，重点是那些具有竞争相关性的店型。 综合调查：选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营管理等。 商店能力调查：商品综合能力调查，包括品种、面积、货源等；A类商 品能力调查，种类、陈列长度、商品价格、数量、质量 店铺调查：店址环境调查，对竞争店选址、用地、停车场及商品般入口 的调查；店铺设计调查，包括店铺形象、构造、建筑、空调、电气设备、 器具等；店铺陈列布局调查，包括楼面构成、平面布局、面积分割、商 品陈列及家具用品等。 店铺运营管理调查：对促销、补货、陈列及清扫等店铺运营管理方面的 调查。
零售运营管理理论
零售运营管理理论一、概述零售运营管理是指在零售行业中，通过运用一系列的管理方法和技巧，以实现良好的销售业绩、高效的供应链管理和卓越的客户服务为目标的过程。
零售运营管理不仅仅涉及到销售和库存管理，还包括零售店铺的布局、商品陈列、员工管理等多个方面。
本文将介绍零售运营管理的理论和方法。
二、零售运营管理的重要性有效的零售运营管理对于一家零售企业的成功非常重要。
具有良好的运营管理可以帮助企业提高销售额、降低成本、增加利润，并提升客户满意度。
以下是零售运营管理的几个重要方面。
1. 销售业绩管理通过合理的计划和组织销售活动，提高销售人员的工作效率，从而达到销售业绩的最大化。
销售业绩管理包括目标设定、销售计划制定、销售额度分配、销售人员绩效评估等。
2. 供应链管理供应链管理是指从供应商到零售商再到最终客户的全过程管理。
有效的供应链管理可以帮助企业降低库存成本、减少库存积压、提高货物转销率，同时确保商品的可及性和供应的稳定性。
3. 店铺布局和陈列店铺布局和陈列是与消费者直接接触的环节，对于提升购物体验和促进销售至关重要。
有效的店铺布局和陈列可以吸引顾客的眼球，提高购买意愿，并提升顾客的满意度。
4. 员工管理员工是零售业的重要资源，他们的工作态度和服务水平直接影响着企业的形象和销售业绩。
通过合理的员工培训、激励措施和绩效评估，可以提高员工的专业素质和服务水平，提升整个企业的竞争力。
三、零售运营管理的方法和技巧1. 数据分析零售业务中涉及大量的数据，例如销售额、库存量、客户流量等。
通过对这些数据进行分析，可以帮助企业发现问题，优化运营管理。
数据分析可以帮助企业了解客户需求、分析产品销售情况、预测库存需求等。
2. CRM系统客户关系管理系统是零售企业管理客户关系的重要工具。
通过CRM系统，企业可以记录客户的购买历史、偏好信息等，从而更好地进行客户分类和个性化服务。
CRM系统还可以帮助企业分析客户行为、制定精准的营销策略。
零售管理第二章
（二）商圈分析有助于零售店制定竞争 经营策略
价格竞争手段仅仅是一方面，零售店 在竞争中为取得优势，已广泛地采取非 价格竞争手段，诸如改善零售店形象， 完善售后服务等等。
零售管理第二章
（三）商圈分析有助于零售店制定市场 开拓战略
一个零售店经营方针、策略的制定 或调整，总要立足于商圈内各种环境的现 状及其发展趋势。可以帮助经营者明确哪 些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客 群，力求在保持基本顾客群的同时。
零售管理第二章
GIS软件的用途很广。例如，连锁企业 可以利用GIS软件考察目前哪些分店的商圈 内家庭年均收入超过5万美元。企业可在开 店前利用该软件测新店的销售额及其对原有 商店销售额的潜在影响。零售企业还可通过 GIS软件确定最佳位置上顾客的特点，据此 设计模型，以便在全国范围内找到最好的店 址。
（2）分享客流。是指一家商店从邻近商店形 成的客流中获得，这种分享客流往往产生于经 营相互补充商品种类的商店之间，或大商店与 小商店之间。
（3）派生客流。是指那些顺路进店的顾客所 形成的客流，这些顾客并非专门来店购物。在 一些旅游点、交通枢纽、公共场所附近设立的 商店主要利用的就是派生客流。
零售管理第二章
一、店址选择的重要性
1、店址选择是一项大的、长期性投资， 关系是企业的发展前途。当外部环境发生 变化时，它不可以像人、财、物等经营要 素可以作相应调整，而其有长期性、固定 性特点。
零售管理第二章
2、店址是零售店确定经营目标和制定经 营策略的重要依据。不同的地区有不同 的社会环境、地理环境、人口状况、交 通条件、市政规划等特点，它们分别制 约着其所在地区的零售店顾客来源及特 点和零售店对经营的商品、价格、促进 销售活动的选择。
第四章 零售商圈要点
2、零售和理论
• 通过计算零售饱和指数来测定商圈的大小， 进而确定某一地区零售店铺不足还是过多， 以及是否能够开设店铺的理论。 • 计算公式：
C RE IRS RF
–C为某地区购买某类商品的潜在顾客数； –RE为某地区每一顾客平均购买额； –RF为某地区经营同类商品的店铺营业总面积； –IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
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二、商圈的影响因素
1、商店业态： • 一般来说，百货商场、专业店、专卖店及无店铺业 态的商圈相对较大，其次是大型超市和超市，食杂 店与便利店最小 2、商店规模： • 商店规模越大，其市场吸引力越强，就越有利于扩 大其销售范围，当然，商店的规模与其商圈的范围 并不一定成比例增长 3、经营商品的种类： • 一般来说，经营日用品的商店商圈较小，经营选择 性、技术性强，需提供售后服务的商品以及满足特 殊需要的商品的商店商圈较大
• 交通条件便利，会扩大商圈范围，反之则会缩小商 圈范围
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三、商圈分析
商圈分析是指经营者对商店商圈的构成情况、特点、 范围以及影响商圈规模变化趋势的因素，通过实地调 查划定，进行研究分析，作为选择店址、制定或调整 经营方针与策略的依据。 商圈分析的意义
– – – – – 商圈分析是新开商店合理选址的前提 商圈分析有助于制定目标市场与经营方针 商圈分析有助于制定竞争与市场开拓策略 商圈分析有助于预测商店经济效益 商圈分析有助于为开设分店和连锁店提供参考
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第四章 零售商圈与选址
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在零售业经营要素中，我们往往将店址视 为企业经营最重要的因素之一 零售业是典型的“地利性” 产业大型零售连锁集团对选址很重视,占到 开店成功因素的50%
零售学名词解释
1 、零售：零售是向最终消费者个人或社会集团出售生活消费品或非生产消费品及相尖服务，满足其最终消费需要，从而实现商品和服务价值的一种商业活动。
2 、零售商：是指以零售活动为基本职能的独立中间商，是介于制造商、批发商和消费者之间的以营利为目的从实零售活动的经济组织。
3、零售业：是指以向最终消费者（包括个人和社会集团）提供所需商品和附带服务为主的行业。
4、零售业态：是指为满足某一特定目标顾客需求，对全部零售营销组合要素进行组合而形成的店铺经营形态。
5、零售轮转理论：P216・零售生命周期理论：零售业态从产生到衰退的过程，与产品生命周期一样，也经历了产生、发展、成熟和衰退四个阶段，具有循环性的规律，成周期相交叉循环。
7、商品攀升理论：他是从产品线角度解释零售业态的发展变化。
不过，商品攀升理论说明的是零售组织不断增加其商品组合宽度的规律，当零售组织增加相互不尖联的或与公司原业务范围无矢的商品和服务时，即发生了商品攀升o8、手风琴理论：在零售业态的发展过程中，存在着商品种类由综合化到专业化，再到综合化的循环往复的过程，每一次循环不是过去的重复，而是呗赋予了新的内涵，从而出现了不同的零售业态。
9、零售战略：是零售商根据外部环境和自身条件确定的进行经营活动的总体计划和行动纲领。
是对全局发展的筹划和谋略，它实际上反映的是对重大问题的决策结果，遗迹组织将要采取的重要行动方案。
10、零售战略管理：是指零售商确定企业使命，根据组织外部环境和内部条件设定组织的占率目标和实施进度，并依靠组织内部能力将这种谋划和决策付诸实施，并在实施过程中进行控制的动态管理过程。
11、零售竞争优势：是指零售商拥有不同于竞争对手的独特能力，该能力使零售商在某一零售市场上处于领先地位，能过超越竞争对手的某些方面而赢得消费者O12、成本领先战略：是指零售商通过采取一系列具体措施，以最低的成本生产或提供为顾客所接受的商品或服务。
13、差异化战略：是指零售商通过设计一整套行动，生产或提供顾客认为很重要的或与众不同的商品或服务，建立起独特的竞争优势。
商圈理论_精品文档
商圈理论引言：商圈是指在城市或城市内的某个地区，以商业为主导的一个区域，通常包括商业街、购物中心、酒店、办公楼等。
商圈理论是指研究商圈形成和发展的学科，它涉及到市场经济、城市规划、商业运作等多个领域。
商圈理论的研究对于商圈的规划、建设和管理具有重要意义。
一、商圈的定义和特点商圈是商业发展的主要形态之一，其主要特点包括：1）区域集中性，商圈通常是一个相对独立的区域，集中了大量的商业实体。
2）商业多样性，商圈内有各种不同类型的商业企业，包括零售、餐饮、娱乐等。
3）便利性，商圈应当提供便利的交通、停车、消费等服务。
4）人流量大，商圈是市民日常购物、娱乐和交流的重要场所，因此人流量较大。
5）经济效益，商圈的发展应当能够创造经济效益，带动周边地区的经济增长。
二、商圈的形成和发展商圈的形成和发展是一个动态过程，它受到多个因素的影响。
1）城市规划，商圈的形成和发展需要得到城市规划的支持和指导。
2）市场需求，商圈的发展需要根据市场需求来选择合适的商业模式和经营策略。
3）商业环境，商圈的发展需要有良好的商业环境，包括政策、法律、市场秩序等方面的支持。
4）竞争压力，商圈的发展还受到来自其他商圈和竞争对手的压力，需要通过不断创新来提高竞争力。
三、商圈的规划和设计商圈的规划和设计是商圈发展的基础，它涉及到多方面的考虑。
1）功能布局，商圈的功能布局应当考虑市场需求和商业的发展趋势，合理安排各种商业企业的位置和数量。
2）交通和停车，商圈的交通和停车设施应当满足人们的出行和消费需求，方便客户到达和停车。
3）商业设施，商圈内的商业设施应当具备现代化的设施和服务，提供舒适便利的消费环境。
4）公共空间，商圈内的公共空间应当提供娱乐、休闲等功能，满足人们日常生活的需求。
四、商圈的经营和管理商圈的经营和管理是商圈能否持续发展的关键。
1）品牌建设，商圈需要有明确的品牌定位和宣传策略，提升品牌影响力和知名度。
2）租赁管理，商圈的租赁管理需要合理规范，确保商户的租金和经营环境。
零售名词解释
一、零售名词1、手风琴理论：一种关于零售商演变的周期性理论。
即我们可以采用商品种类的深度和广度来解释零售业的变革。
它认为零售商的库存商品种类是从大深度/小广度到小深度大广度，再到大深度/小广度循环变化的。
2、目录陈列室：用陈列室来展露商品，而库房即在旁边的零售商店。
主要经营家具等耐用品。
3、类型专营店：针对某个商品类型，提供齐全品种商品的零售商店，在消费者心目中占有类型优势。
4、中心商业区：城市里传统的商业区。
5、零售业态：零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同经营形式。
6、连锁经营：企业经营假设干同行业或同业态的店铺，以同一商号、统一管理或授予特许经营权方式组织起来，共享规模效益的一种经营组织形式。
7、直营连锁〔正规连锁〕：连锁门店由连锁公司全资或控股开设，在总部的直接控制下，开展统一经营。
8、直营店：以同一资本直接采取连锁经营的门店。
9、自由连锁：假设干个门店或企业自愿组合起来，在不改变各自资产所有权关系的情况下，以共同进货为纽带开展的经营。
10、超级市场：采取自选销售方式，以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的零售业态。
11、便利店：满足顾客便利性需求为主要目的零售业态。
12、连锁公司：连锁超市公司应由10个以上门店组成，实行标准化管理，必须做到统一订货，集中合理化配送，统一结算，实行采购与销售职能别离。
连锁超市公司由总部、门店和配送中心〔或委托配送机构〕构成。
13、总部：是连锁公司经营管理的核心，它除了自身有决策职能、监督职能外，还应具备以下基本职能：网点开发、采购配送、财务管理、质量管理、经营指导、市场调研、商品开发、促销策划、人员招聘、人才培训、教育及物业管理等职能。
14、加盟店|：以特许连锁方式经营的门店。
15、单品管理：单品管理通过电脑系统对某一单品的毛利额、进货量、退货量、库存量等，进行销售信息和趋势的分析，把握某一单品的订货、进货情况的一种管理方法。
16、客单价：每一个顾客平均购买商品金额。
商圈分析原理及方法(ppt 59页)
商业聚集引力
商业聚集
同类业态聚集理论 比较购物行为理论
积聚引力理论 霍泰林模式
互补业态聚集
无关业态
1、同类业态聚集理论
同类业态聚集即指的是经营类似品种的商户在一个商业地点聚集的现象。这 种聚集依赖于能更多的信息和比较机会来降低购物风险和寻找成本。
同类零售商集聚理论指出两家出售同类商品的竞争商行会在市场中心集聚， 并解释了在同一位置或同一购物中心出售同类商品的零售商的行为，正是其 零售业吸引顾客的地方。同类零售商集聚理论以顾客效用最大化为核心， 提供了一个行之有效的零售活动集聚模型，从而将多目的购物的顾客的购物 风险和寻找成本最小化。
总而言之，商务中心区应该是一个城市现代化的象征与标志，这里聚集着规模宏大、 错落有致的建筑群，这里聚集着势力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的 精英。
6、商业聚集的形态
进入80年代，随着全球经济的一体化及城市国际化时代的到来，中心商务 区的职能已经远远超越了城市自身，成为区域、全国乃至全球性经济发展的控 制管理中枢，其商务中心办公区地域范围也从传统的闹市区向外不断扩展，成 为城市中不同于传统商业大街的新的城市景观区域。
（3）市区—郊区条状商业带 （ribbons development）
随着城市交通的不断进步，城市人口不断增 多，城市范围不断扩大，西方城市出现了城 市向郊区的放射延伸的道路。沿着这些干线 形成了商店、餐馆和服务业组成的带状购物 区。今天的城市——郊区的商业带已经由最 初的汽车服务发展到包括多功能、大规模的 条状商业综合体。
专业购物区通常有两种形式：一是相同的商业类型的群体布局；二是职能相关 的不同商业活动组成的职能区。他一般没有主干店，是通过一组专业店起到一个主 干店的作用。
商圈理论学习计划
商圈理论学习计划一、前言商圈是指商业发展的区域，通常是指一个由商店、商业建筑、购物中心、餐饮等商业设施聚集在一起的地区。
商圈因其商业活动频繁、商业氛围浓厚、消费群体密集等特点，成为城市中最重要的商业区域，对城市的经济和社会发展有着重要的影响。
商圈理论是对商圈发展规律和商业活动进行系统分析和研究的理论体系。
了解商圈理论对于市场营销专业的学生及从事商业经营的人来说都非常重要。
因此，本文将通过学习商圈理论，帮助我们了解商业发展的规律，提升商业经营的能力。
二、学习目标1. 理解商圈发展的基本概念和特点；2. 了解商圈的区域范围和消费群体；3. 熟悉商圈营销和商业规划；4. 理解商圈经营的管理和运营模式。
三、学习内容1. 商圈发展概念和特点商圈是城市发展的重要组成部分，其发展与城市的经济繁荣、社会发展密切相关。
学习商圈发展的概念和特点，帮助我们深入了解商业活动在城市中的重要作用，以及商业经营的基本规律。
2. 商圈的区域范围和消费群体商圈的区域范围及其所服务的消费群体是商圈发展的基础。
通过学习商圈的区域范围和消费群体，可以帮助我们更好地了解商业运营的目标人群，并制定更精准的营销策略。
3. 商圈营销和商业规划商圈的营销和商业规划是商圈发展的重要组成部分，也是商业经营中的关键环节。
通过学习商圈营销和商业规划，我们可以了解商业经营中的市场营销策略和市场规划方法，为未来的商业运营提供有力的支持。
4. 商圈经营的管理和运营模式商圈的经营管理和运营模式对商圈的发展起着至关重要的作用。
了解商圈经营的管理和运营模式，可以帮助我们更好地把握商业发展的方向和主要任务，提高商业经营的效率和效益。
四、学习方法1. 阅读相关教材和学术论文，了解商圈理论的基本概念和研究成果；2. 参加相关的学术研讨会和讲座，听取专家学者的讲解和经验分享；3. 进行实地考察和调研，深入了解商圈发展的实际情况和市场需求；4. 和同学、老师及业界专家交流，分享学习心得和经验，互相提供帮助和建议。
第一章零售管理理论(1)
• 东南亚摩尔规模较大，发展迅速。泰国的THE
MALL集团发展出连锁摩尔。菲律宾的SM
SUPERMALL集团成为亚洲最大，世界第三的摩
尔。（商榷）
• 我国的摩尔也很多。
中国摩尔
•第五节 •零售商业发展理论
一、循环理论
• 零售轮转理论 • 生命周期理论 • 手风琴理论
链接
二、环境理论
• １．调整理论（机构进化论） • ２．生态零售理论
• 4、评估 • 自评 • 上级评估 • 年、季、月、周评 • 神秘顾客 • 评估后——处罚或奖励。
•第三节 •零售企业分类
• 教材第9页，自己阅读。回答问题： • 单店零售企业的利弊。 • 连锁零售企业的利弊。
•第四节 •零售商业的发展
• 零售活动很古老，只要有交换，就有零售。
• 零售业的产生的基础是零售市场和零售店 铺的存在。
• 我国古代（商代）就有零售店铺了。
• 西方在古希腊和古罗马时期也出现了零售 油坊等店铺。
第一次零售商业革命——百货店
• 管理学之父——德鲁克说： • 百货店产生于日本，时间1650年，三井家
族创办于日本东京，目的把丰富多彩的商 品供应给顾客。 • 还有说：1852年产生于法国巴黎。有一个 叫布西哥德人开办了“邦.马尔谢”商店。 • 最开始百货店的特点是：
人。 • 如制造商杉杉集团的专卖店 • 中粮集团的粮食、面粉批发和自设粮店。
• 3、零售业
• 即零售商业。以零售商为市场主体从事的 零售活动及其形态。
• 研究对象——零售商 • 所以我们就以零售商被客体进行讲授。
二、零售商业活动特点
• 1、交易频繁，交易额小。 • 相对的，原因——个人或家庭消费的缘故 • 2、现货交易 • 原因——商场就地看货，付款。 • 3、相对来说，消费随机性强。 • 集团客户、批发商、制造商要制定购买计
商圈理论
商圈理论商圈理论提要：传统的商圈理论下，一个商场是由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。
核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方更多建筑学堂商圈理论做商业地产最经常遇到的理论就是商圈理论。
商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
传统的商圈理论下，一个商场是由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。
核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。
次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。
本商圈内顾客较为分散。
边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。
商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。
传统零售的商圈，表面上看是以商场为中心的构成的。
但从另一个角度来看，这个理论的基础还是以人为中心的，是以人的消费习惯、对各品类或服务的消费频次（日频次、周频次和月频次等）的不同而形成的。
日频次主要是日常生活服务类，这些都希望是就近解决，也就是社区商业要紧紧把持的市场。
而消费者愿意为周频次和月频次的消费付出更远距离和更长时间来进行满足，这也就成为区域型购物中心和城市级购物中心重点关注的消费类型。
而那些专门类别的消费，可能一年或偶尔消费一次，根据聚集效应原理，形成专业市场。
而如今，由于电商的发展，传统商圈理论被撕裂了。
近年来，线上零售的发展对传统零售冲击很大，而足不出户便可进行全世界范围的采买的网络零售模式直接颠覆了以距离为影响力的传统商圈理论。
距离已经不是问题，不管日常的食品、每季的服饰还是几年消费一次的电器家居都可以线上下单，从万里之外送货到家。
那么线上消费领域的商圈或消费聚集是如何形成的，对线下商圈的发展又有何影响？能不能把线下商圈与线上商圈进行有效整合，线上与线下联动从而增强消费者黏性，我想这应是摆在所有商业地产人面前需要去思考和实践的。
商圈理论
城市商业规划、网点布局对商场规划的影响城市区位理论对于城市区位问题的论述，主要有以下几种理论模式：(一)杜能的土地价值理论在对城市经济功能分区进行分析的基础上，杜能(Von Thunen)指出，不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。
对于一个企业来说，它对某些土地进行投标的投标地租高低，完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。
对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。
因此，商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。
而对于工业企业来说，土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是与其前、后序产业相互毗邻，要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。
因此，工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。
这样，城市中心地带就一般被商业企业所占用，并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。
而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围，分成高、中、低不同的几个级别。
(二)加纳模式将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中，格蒂斯(Gertis)在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律，证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。
到1966年，加纳(B.J.Garner)进一步对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。
加纳模式的主要思想可概括为：高门槛(所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入)的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。
在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛(Population Threshold)作为门槛高低的简明指标。
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利不同的是 , 1964 年美国学者 荷夫 ( Huff) 以大型零售店 (购
No . 3 ,2000
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物中心) 而不是城市为研究对
象 , 并且更为符合实际地认为 消费者会选择多个零售店 (购
物中心) 购物 。荷夫模型的目的
在于测算特定地点的某个消费
者到某个零售店 (购物中心) 购
物的可能性 。其模型表达式为 :
3. 不规则性 由于诸多因素的影响 , 零 售店 (商业中心) 商圈的实际形 状并非如其概念所暗含的圆 形 ,而呈现出不规则形状 。促使 商圈不规则的原因一方面是由 于那些阻碍顾客来店购物的客 观因素的存在 , 使那些在某个 方位上距零售店 (商业中心) 垂 直距离很近的实际到店的距离 很远 , 甚至不能为其商圈所覆 盖 。这些阻碍因素具体包括 :道 路隔离栏 、宽阔或车速较高的 道路 、竞争店 、交通不便等 。另 一方面则由于某些客观吸引力 因素的存在 , 使位于商圈某一 方位的顾客来店购物甚为便 利 。这些吸引力因素主要包括 三角窗 、动线 、公交车站的设立 等 。客观的阻碍因素和吸引力 因素的同时存在促成了商圈的 不规则形状 , 同时也会使商圈 规模扩大或缩小 。 4. 动态性 商圈的大小或者说规模并 非随着零售店 (商业中心) 在选 址上的确定而保持一成不变的 态势 。商圈具有动态性 。首先 , 商圈的大小与零售店的业态有 关 。一般来说 ,那些规模大 、商
2. 商圈理论与零售店日 常经营管理
商圈理论尤其是布莱克所 提出的多因素作用模型表明 , 吸引与阻碍顾客来店购物的因 素除规模 、距离等客观因素外 , 还包括那些与零售店日常经营 管理相关的主观因素 , 例如形 象 、商誉 、购物气氛 、服务 、商品 定位等等 。因此 ,零售店应努力 树立良好的企业形象与商业信 誉 , 提供让顾客满意的购物气 氛与服务项目以及明确的商品 定位 , 这些措施的采用会扩大 一个零售店的实际商圈 , 其具 体表现便是经营业绩的大幅攀 升 。例如 :一些大卖场提供班车 定时接送顾客 , 一些百货店提 出“你贷款 , 我付息”的营销策 略都是减少顾客购买成本 、增 加顾客来店购物可能性的有效 措施 , 其实质正是商圈理论在 零售店经营管理过程中的应 用。
品品种齐全 、商品选择性强的 零售业态相对较大 , 因此不难 理解 ,“麦德龙”的商圈可以覆 盖几十公里甚至上百公里 , 而 便利店的商圈只有二三百米 ; 其次 , 对于特定业态的零售店 来说 ,如果能加强经营管理 ,增 加“集客力”因素 , 其商圈一方 面会在覆盖范围上有所扩大 , 另一方面则表现为商圈内顾客 来店购物的可能性将有所提 高 ; 再次 ,商圈的动态性与竞争 因素有关 。零售店之间的过度 竞争会使彼此的商圈相应缩 小 。对商业中心来说 ,若其业态 互补能够满足顾客多层次 、多 角度的购物需要 , 则会使商圈 规模扩大 ,若其业态单一 、竞争 激烈 ,则会使商圈规模缩小 。
内顾客到零售店 k 的因素总
和;
Dak : 阻碍区域 a 内顾客到 零售店 k 的因素总和 ;
N ,n :经验作用指数 。 多因素作用模型说明 : 吸 引顾客来店购物的因素除了商 店的规模外 , 还包括商店的形 象 、商誉 、购物气氛 、服务等 ,阻 碍顾客来店购物的因素包括交 通时间 、交通成本 、机会成本及 其它费用 。尽管商誉 、机会成本 等因素很难定量化 , 但该模型 的提出使人们对商圈有了更深 层次的认识 : 即一个零售店的 商圈 , 随着其吸引力的增加或 者阻碍因素的减少将有所变 化。 2. 中心地带理论 (Cent ral
《中国流通经济》双月刊 2000 年第 3 期 Chi na B usi ness & M a r ket
位于分界点至 B 城之间的顾客 更愿意到 B 城购物 。保罗 ·堪 维斯模型的表达式为 :
Dab =
d
1+
Pb Pa
式中 :
Dab : 分界点到城市 A 的距
离;
d : 城市 A 与城市 B 之间
3. 商圈理论与商业中心 建设
《中国流通经济》双月刊 2000 年第 3 期 Chi na B usi ness & M a r ket No . 3 , 2000
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商业中心往往是各种零售 业态汇集而又交通便利之地 , 它的商圈由所有位于其中的零 售店共同作用而形成 , 覆盖的 地理区域与一般单体店相比较 更为广泛 。
Pij =
Sj Tinj
∑ Sj Tinj
式中 :
Pij : 位于 i 地的顾客到 j 店
购物的可行性 ;
Sj : j 店的规模 , j = 1 , ……
n; Tij : 从顾客的出发地 i 到 j
店的距离或所花费的时间 ; n : 效应指数 , 如果 T 表示
时间 , n = 1 ; 如果 T 表示距离 , 则 n = 2。
式中 : Ba : 城市 A 从中间地带吸 引来的交易量 ; Bb : 城市 B 从中间地带吸 引来的交易量 ;
对于零售业的经营管理来说具 有重要的理论及实践意义 。
一 、有关商圈的理论研究
在零售管理中 , 引力模型 、
中心地带模型 、饱和理论是发
展得较为成熟的商圈理论 。
1. 引力模型
美国学者莱利 ( Relly) 利
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《中国流通经济》双月刊 2000 年第 3 期 Chi na B usi ness & M a r ket No . 3 , 2000
的顾客来自第二层商圈 。 2. 重叠性 零售店 (商业中心) 之间的
商圈没有清晰的界限 , 往往在 两个商圈的第二和第三层处发 生重叠 , 重叠区域内的顾客存 在着到任何一家零售店购物的 可能性 , 但这种购物可能性的 大小取决于零售店 (商业中心) 之间的相对竞争力 ,或者说 ,取 决于零售店 (商业中心) 的吸引 因素与阻碍因素之间的比值 。
意到不同的地点分别购买这一 现实 。
3. 零 售 饱 和 指 数 理 论 ( The Index of Retail Sat ura2 tio n Theo ry)
该理论主要揭示某商圈中 某类商品或服务吸引投资者的 程度 ,其公式为 :
式中 : IRS = 需求/ 卖场面 积 = ( H ·R E) / R F
三 、商圈理论与零售经营 管理
商圈理论对零售经营管理 具有重要的理论意义和实践意 义 ,具体表现在以下三个方面 :
1. 商圈理论与零售店的 选址
“选址 、选址 、还是选址”被 认为是零售店经营成败的三个 最为关键的因素 , 其原因就在 于良好的店址能够使零售店获 得较为持久的 、不能为竞争对 手所轻易模仿的竞争优势 。商 圈理论即为零售店选址的理论 基础 。根据这一理论 ,零售店进 行选址首先要考虑其业态特 征 ,那些单体规模小 、满足顾客 便利顾客需要 , 以经营选择性 较低的日常生活用品为主的零 售业态 ,例如超市 、便利店原则 上应在距离上靠近顾客 , 而那
荷夫模型表明 : 一个零售 店与其竞争店相比规模越大 , 顾客到店购物的可能性越大 。
在消费者看来 , 规模大的店铺 有更多的商品可供选择 ; 与竞 争店相比 , 顾客购物时间越长 或距离越大 , 顾客来店的可能 性越少 。随着零售业的变化与
发展 , 以莱利法则为基础的引
力模型有了更进一步的突破 ,
例如 : 1987 年美国学者布莱克
(Black) 提出多个因素作用模
型 ( Multiplicative Interactio n
mo del) : Pak =
A
N ak
Dank
∑A
N ak
D
n ak
式中 :
Pak : 区域 a 内的顾客到零
售店 k 购物的可能性 ;
Aak : 零售店 k 吸引区域 a
些单体规模大 、商品品种齐全 , 以经营选择性较强的商品为主 的零售业态 ,例如 ,百货店或仓 储式购物中心能够从远处吸引 顾客 , 原则上应选址于商业中 心或四通八达的地方 。实际选 址工作中 , 总有诸如超市选址 于城市的商业中心 , 专卖店选 址于居民区而惨淡经营的案 例 , 其原因之一就在于违背了 商圈理论的指导原则 。而且 ,在 考察具体店址时 , 应充分考虑 那些使商圈缩小的阻碍因素以 及使商圈扩大的吸引力因素 , 在此基础上 , 综合评估商圈及 选址的可行性 。
IRS : 某商圈内某类商品 的零售饱和指数 ;
H :商圈内的家庭数量 ; R E : 商圈内每个家庭对某 类商品的年支出金额 ; R F : 某类商品的现有营业 面积 。 显然 , 一个商圈内某种商 品的零售饱和指数越小 , 则意 味着相对于需求来说 , 竞争是 激烈的 , 对投资者的吸引程度 也就越低 。
Theo ry) 德国德沃特 ·科里斯特勒
( Walt Christaller) 在莱利引力 模型发表的同时 , 提出了中心 地带理论 。所谓中心地带理论 是指一个零售机构簇拥的商业 中心 ,可以是一个村庄 、一个城 镇或城市 。在中心地带理论中 , 有两个重要的概念 , 一是商圈 , 二是起点 ( Threshold) 。商圈是 指顾客愿意购买某种商品或劳 务的最大行程 , 此行程决定了 某个商店市场区域的边缘界 限 ; 起点是指在某个区域设立 某家商店所应拥有的最低顾客 数量 , 以便在经营效益上基本 可行 。显然某商店要取得经营 效益 , 商圈必须覆盖比起点较 多的人口 。中心地带理论解释 了经营必需品和基本服务的商 店应在距离上靠近顾客 , 而经 营专门产品及非日常生活必需 品的商店 , 应该从较远处吸引 顾客 。同时也解释顾客愿意到 一个地点购其各种所需而不愿
用三年时间调查了美国 150 个
城市 , 根据研究 , 于 1929 年发
表了零售引力法则 , 该法则也
被称为引力模型 , 其中心思想
是两城市从中间地带吸引顾客