20180430-中国指数研究院-房地产行业：长租公寓市场月度报告
2018年长租公寓行业分析报告
2018年长租公寓行业分析报告2018年2月目录一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6)（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6)（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7)（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9)二、我国长租公寓市场现状分析 (9)（一）长租公寓市场容量可期 (9)1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9)（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11)2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11)（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12)1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12)2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12)3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13)4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14)5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15)（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16)1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16)2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17)三、我国长租公寓运营模式分析 (18)（一）重资产运营：大型房企 (18)1、招商蛇口 (18)（1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18)（2）立足先天优势，打造标准化产品 (18)2、万科 (19)（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19)（2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20)（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21)1、自如 (21)（1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21)（2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21)2、世联行 (22)（1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22)（2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22)3、YOU+国际青年公寓 (23)4、窝趣轻社区 (24)（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25)1、互联网公司 (25)2、建设银行 (25)四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26)（一）德国 (26)1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26)2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28)（二）新加坡 (28)1、政府主导供应，差异化准入 (28)2、中央公积金制度完备 (29)3、土地供应高效 (29)（三）日本 (30)1、机构主导租赁住房供应 (30)2、从建到租的一站式资管服务 (31)3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32)（四）美国 (33)1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33)2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)3、精细化、高品质、全流程服务提高投资回报率 (35)五、我国长租公寓发展前景展望 (35)（一）多主体竞逐，合作或成常态 (35)（二）市场细分，增值服务是关键 (36)（三）金融支持力度加大，利好供需两端 (37)六、相关公司 (37)（一）招商蛇口 (37)（二）万科 (38)（三）世联行 (38)（四）昆百大 (39)（五）天健集团 (39)政策红利助推住房租赁市场快速发展。
2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场分析报告2018年11月目录一、城市租金持续上涨 (5)1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)（2）面向租客提供租金分期产品 (25)（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)（1）租赁住房专项债 (27)（2）资产证券化产品 (30)①轻资产租金收益权ABS (31)②长租公寓CMBS (31)③重资产类REITS (32)一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。
以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。
17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。
长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。
市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。
2018年四月份全国典型城市房地产市场分析报告
约谈十二城，调控不放松摘要市场政策：近期，住建部负责人就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。
约谈强调，要牢固树立“四个意识”，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
据了解，住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。
约谈再次强调，坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
这是继全国两会“部长通道”后，住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。
可见二季度及下半年，房地产市场仍将遵循严控政策，维持市场平稳发展。
土地市场：2018年1-4月，19个监测城市土地市场共计成交面积约8077.47万㎡，同比上涨11.33%，成交金额共计4801.04亿元。
从成交面积同比涨幅来看，北京、太原、石家庄、天津、广州、合肥和南昌成交面积同比下降，南昌以-49.74%的降幅领降；其他12城土地成交面积同比均上涨，其中乌鲁木齐1-4月成交土地206.01万平方米，同比上涨1033.17%。
住宅市场：1）存量住宅，据中估联行研究院监测的数据反馈，2018年4月存量住宅价格环比下降的城市为厦门、深圳和石家庄，北京与上月相比基本持平，其余城市环比继续上涨。
其中太原环比涨幅最大，本月存量住宅均价为8962元/㎡，环比上涨3.01%；存量住宅均价环比下降的城市中，厦门环比下降最大，本月存量住宅市场均价35305元/㎡，环比下降1.35%；4月，北京存量住宅成交面积居首，为118.94万㎡，同比上涨22.70%，涨幅最大。
2）新建住宅：2018年4月，深圳新建住宅销售均价高居首位，为54169元/㎡。
同比、环比均微降。
石家庄环比降幅最大，为-11.78%。
同比涨幅最大的为西安，达到36.20%。
2018年4月，中估联行研究院监测的19座城市中，超半数城市新建住宅成交面积环比上涨，其中合肥以94.82%涨幅领涨。
我国长租行业市场综合发展态势分析报告
我国长租行业市场综合发展态势分析报告（2018.11.10）中国长租服务行业现状：长期处于市场自发运行的状态，整体缺失标准化的行业规范体系，现在进入加速推进时期，但与发达国家相比，房屋租赁比例、租金回报率以及服务体系的成熟化等多种维度上仍有较大差距。
现阶段，在政策鼓励、技术赋能、用户体验等因素的共同驱动下，长租行业进入快速发展期。
目前市场规模是2018年中国长租行业市场规模预计达1.57万亿元水平，同比增长9.6%。
未来几年将保持持续增长的势头，预计在2020年其市场规模或将达1.90万亿元，2025年将达3.01万亿。
长租平台前期发展痛点在于：虚假信息难杜绝、供需匹配差、服务不充分、盈利模式单一。
长租平台的快速发展，逐渐向体系化运营推进。
平台的竞争力主要体现在流量规模、品牌口碑、标准化体系与差异化服务上。
长租公寓和长租平台是密不可分的合作关系，在供需匹配和行业标准形成上相互补足。
长租服务行业发展：一线城市是核心地区，政策和经济牵引行业向二三线城市渗透。
长租公寓：多方激烈竞争促使中国长租公寓在未来十年中的快速成熟。
预计整体机构化房源的份额在未来会快速上升至70%以上，头部长租公寓成长至3-5%。
长租公寓未来会是头部品牌+长尾格局，巨鲸和大量鱼群共存。
长租平台：随着用户对租房体验需求的提高，平台商业模式由资源信息导向向用户服务导向快速更替升级，打造服务闭环、建立服务标准体系，将是长租平台长远发展的必然趋势，也是各类型平台的竞争热点。
相比于房产买卖，房产租赁在房地产市场当中是一种更灵活的流通方式，有助于房产资源的高效利用。
在研究对象聚焦于可用于居住用房的长期租赁行业以及相关领域，是当前中国房产租赁市场中的主体类型，也是关乎国计民生的居民住房问题的重点解决途径之一。
在现阶段，贯彻国家“房住不炒”的指导方针，长租行业的规范化发展有助于推动中国房地产开发业转型升级、减缓房产供需矛盾，改善城镇居民的居住状况并且完善中国住房供应体系，多角度保障不同群体的住房需求，促进房产回归其居住属性。
2018年4月长租公寓市场月报
证监会、住建部：联合发布《关于推进住房租赁资产证券化 相关工作的通知》
4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开 展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评 估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
物业已建成并权属清晰，工程建设质量及
让，对外出租单次租期不得
超过20年。
参考各区住建部门按区域、 按路段发布的市场租金水 平，并向佛山市物价部门登 记备案。
经营企业不得一次性收取新 建租赁住房租赁期限内全部 租金，不得以租代售，不得 捆绑销售。
开展住房租赁 资产证券化的 基本条件 住房租赁资产 证券化的工作 优先和重点支 持领域 营造良好政策 加强住房租赁 资产证券化的 监督管理 环境 程序
安全标准符合相关要求。
鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财 务需求，开展资产证券化，明确住房租赁 资产证券化申请、受理、审核、发行程 序。 培育多元化投资主体，鼓励专业化机构化 建设或运营机构，建立健全监管协作机 制，支持开展住房租赁资产证券化。
政策性住房建设房源 约17万套，其中公租 计划纳入2018年
房1.4万套、棚改安
置房11.7万套、共有 产权住房3.9万套。
“一会三函”的项目
61个、房源7.4万套
点评与启示
公租房是租赁市场的重要组成部分，《通知》明确了供应量、监管力度等方面， 确保公租房项目的顺利实施，有助于规范并推动北京住房租赁市场发展。
优先支持大中型城市、雄安新区等重点支 持区域和利用集体建设用地建设租赁住房 试点城市住房租赁项目开展资产证券化。
在建立健全业务合规、风控与管理体系，
建立健全自律监管体系，合理评估住房租 赁资产价值，强化中介机构和发起人责 任。
2018年6月长租公寓市场月报
浙江：推出高层人才安居新政，解决其阶段性居住需求
6月8日，浙江省住建厅发布《关于进一步落实高层次人才安居相关政策的通知》，从购房、租 房、优惠补贴等六方面对高层次人才安居问题作出指示，各项政策将于今年7月份开始实施。
鼓励通过建设人才周转公寓、购买或租赁 商品住房向高层次人才出租、发放购房租 房补贴等形式，多渠道解决高层次人才阶 段性居住需求。
点评与启示
该《通知》的发布意味着继银行之后，险资也获准进入长期租赁住房市场。这一方面有利于拓宽保险 资金运用渠道，优化保险资产配置，另一方面也为长租市场带来新“金主”，对破解住房租赁融资难 题起到积极推动作用。
北京：发展租赁型职工集体宿舍，人均使用面积不得低于4㎡
6月15日，北京住建委、公安局、规划国土委联合起草的《关于发展租赁型职工集体宿舍的意 见（试行）》发布实施，有助于多渠道解决城市运行和服务保障行业务工人员住宿问题。
深圳：拟出台新政，政策支持类住房占比60%左右
6月5日，深圳市住房和建设局发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供 给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，向社会各界征求意见。
01 市场商品 住房 02 人才住房 03 安居型商 品房 04 公共租赁 住房
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提高住房租赁市场监管和服务水平
点评与启示
《方案》对山西省2018年住房租赁市场发展目标及任务作了具体说明，目标明确，任务细化、路径清 晰，以满足新市民住房需求为主要出发点，从供给端发力解决住房难题，意在破解供应主体单一、供 应结构不合理、制度设施不完善、市场秩序不规范等问题。
2 市场概况
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租金：6月十大代表城市中，五个城市租金环比上涨 土地：北京成交1宗自持地块，自持比例16% 广州成交4宗租赁地块，其中3宗位于开发区 大连成交1宗自持地块，自持比例15% 杭州成交2宗自持地块，其中一宗为租赁地块 6月，8个城市共成交自持用地17宗，自持面积约73.1万㎡。
长租公寓市场分析
谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准
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行业研究/深度研究 | 2016 年 1此刻关注租赁市场？
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高房价及庞大的流动人口催生过万亿的租赁需求
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8700 万套房屋资产管理需求利好公寓企业
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主力租房人群白领和 90 后的租房需求升级
中国目前流动人口超过 2 亿，房屋租赁的交易额已破万亿左右，而围绕这些人口产生的住 宿以及生活消费，是一个超过万亿级的市场。根据国家卫计委发布的《中国流动人口发展 报告（2016）》显示，2015 年我国流动人口规模达 2.47 亿人，占总人口的 18%，相当于 每六个人中有一个人是流动人口。按照《国家新型城镇化规划》的进程，2020 年我国仍 有 2 亿以上的流动人口，70%流动人口通过租房居住，按目前月均租金 475 元来测算，因 此年租金已突破万亿。人口流入最多的一二线城市房价高涨，国内流动人口为公寓行业的 发展提供了良好的市场需求。目前房地产去库存压力依然存在，而青年租房市场规模却逐 年走高，租金也快速上涨。
海外市场现千亿市值公寓企业，中国公寓企业开始回归商业本质 纵观海 外长租市场，轻资产托管路线（不包租）和持有重资产路线都能形 成规 模经济，但重资产持有运营模式成功的前提是有效的退出机制，美国 最 大出租公寓运营商 EQR 的成功就和美国 REITs的盛行离不开。至于短 租市场，到底是 HomeAway 模式的途家还是 Airbnb 模式的小猪短租更适 合中国市场？其实这两种商业模式本质是差异化竞争，都是在补充短租市 场不同需求的人群，因为性价比和安全感本就是一个博弈。目前国内 A 股 市场涉及公寓概念的上市公司仅为世联行和昆百大 A 两家，世联行定增 20 亿进军长租公寓市场，昆百大 A 可能收购我爱我家旗下的品牌公寓相寓。
中国长租公寓市场研究报告
中国长租公寓市场研究报告
目录
关于报告 ……………………………………………………………………………… 04 报告概要 ……………………………………………………………………………… 05 引言 …………………………………………………………………………………… 07
数据说明……………………………………………………………………………… 08
09 09 09 09 10 11 11 13 13 14 15 15 15 16 16 17 17 18 18 20 20 20 20 20 20 20 20 20
主流品牌实际市场运营分析 ……………………………………………………… 13
结语 …………………………………………………………………………………… 20
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房间数约为 16 万 截止到 2017 年底，国内重点城市中集中式品牌长租公寓门店约为 2000 家， 间。 其中， 魔方稳居首位， 仅用不到 2 年的时间，其新开业门店数便从 100 家增长到目前的 400 家， 仍为国内集中式长租公寓门店数最多的公寓品牌。 集中式品牌长租公寓区域分布特征区域分布特征
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市场规模和投资热点
长租公寓因房源及经营方式的不同，一般将其分为集中式公寓企业和分散式公寓企业。经过近 5 年的发展后，两种经营业态在我国主要城市中长租公寓的市场规模如何，哪些地区和城市是长租公 寓的投资热点，又有哪些地区还适合进行长租公寓的投资？
市场规模分析
整体规模：分散式占比近八成
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2018年中国房地产之新市场崛起
31CHINA REAL ESTATE1 长租公寓:前景可观，房企拥护，静待花开2017年，“有效供给”政策持续发力，强化中长期供应结构调整，大力培育发展住房租赁市场，构建租购并举的房地产制度。
租赁产业链条蕴藏的巨大市场空间吸引了房企和金融机构等各路“诸侯”的强势布局。
1.1 租赁市场：政策持续发力，预计2020年可达1.7万亿2017年7月20日，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场，更好地解决“新市民”的住房问题。
政策的核心诉求为：扩需求、增供应。
2018年中国房地产之新市场崛起摘要：中国房地产市场经过20多年的发展，住房市场从供不应求逐步转向供求基本平衡，而城市化新阶段将带动房地产市场新的结构调整，也为房企提供了大量新的市场机遇和发展新风口，其中最被房企青睐的当数特色小镇和长租公寓领域。
本文围绕这两个热门领域，进行了国内现状、国内外对比及重点案例的多项研究。
关键词：长租公寓；特色小镇；崛起中图分类号：F293文献标识码：B 文章编号：1001-9138-（2018）02-0031-34收稿日期：2018-01-06文章来源：本文由中国指数研究院供稿。
笔者认为，住房租赁在未来长周期内将持续改变房地产市场格局。
其一，城市政府开始思考如何因城施策，发展住房租赁产业；其二，企业像考虑在哪里拿地一样，考虑租赁的城市布局问题；其三，企业为了基业常青开始考虑租赁业务模式问题；其四，个人要更好地在城市安居，也可以通过租赁解决权益保障问题。
2017年8月底，在住建部等九部委联合发文确定首批12个租赁试点城市后，国土资源部和住建部联合印发集体建设用地建设租赁住房方案，13个城市试点，北京、上海加入行列，先后推出、成交了相关自持用地，截至9月共计73宗地块，可提供约364万平方米租赁面积。
这些已成交的自持地块（或推出的租赁用地）可提供的租赁住房已超过万套，这些住房一旦推出，将一定程度上分流房地产市场的购房需求，对稳定房价起到积极作用。
2018年中国长租公寓市场大数据分析报告
数据说明
文中涉及市场规模、主流品牌运营状况等数据，均来源于住建部、各地统计局、网络公开数据 以及相关调研考察，由迈点研究院（MTA）整理统计完成。 1. 关于长租公寓释义 首个国家团体标准《租赁式公寓经营服务规范》于 2018 年 3 月正式对外发布，这是国内公寓 行业的第一个正式标准。 《规范》中，按照租赁方式，租赁式公寓企业分为长租公寓企业和短租公寓企业。 其中，长租公寓企业指的是为特定人群提供一个月（含一个月）以上的居住空间和有限服务的 经营企业。 短租公寓企业指的是为旅游、度假、临时工作者等群体提供以日、夜为计算单位，价格经济、 提供有限服务的住宿经营企业。 《规范》中，按照经营方式，租赁式公寓企业又分为集中式公寓企业与分散式公寓企业。 集中式公寓企业是指以整栋楼 ( 或者一栋楼的几层 ) 为运作标的，包租后对公共区域、配套空间 和房间进行标准改造和装修，配备统一服务，进行集中式管理的公寓形式。在合约期内以间为单位 出租，并为租客提供生活服务以及社交、创业等附加服务。 分散式公寓企业是指公寓运营商从分散的住宅小区（或商住公寓）的业主手中，运用包租、托 管等模式，取得一定时限的房屋使用权，通过房屋的运营管理、装修改造及匹配一定的租住服务后， 为租客提供一体化的租住解决方案。 2. 关于市场规模、份额等数据释义 文中所用市场规模、品牌市场份额 / 占有率等数据，均以长租公寓数量或房间规模为统计标准 计算，不涉及品牌营收能力水平。 3. 迈点品牌指数 MBI 说明 迈点品牌指数 MBI （长租公寓品牌部分 ) 是由中国饭店协会指导， 迈点研究院 （MTA） 独家发布， 用以反映一段时期内长租公寓品牌在互联网和移动互联网的影响力的指标数据，可为企业及行业相 关人士分析品牌传播及营销管理提供参考。迈点品牌指数 MBI（长租公、运营指数（品牌官方微博、官方微信、 官网、APP 等主动运营的质量）、媒体指数（品牌在主流大众媒体以及行业媒体的曝光度情况）3 大维度分析品牌在互联网和移动互联网的影响力。这是由迈点研究院（MTA) 自主开发的“迈点品 牌指数监测系统” Meadin Brand Index Monitoring System(MBIMS) 提供的一项免费数据分 析服务。 基于百人团队的全时监测、超千种维度的数据抓取、5 轮层层精校与自我审核，迈点品牌指数 MBI 最终得以化繁为简，将繁杂的数据表象精炼为客观指数并加以呈现。历经 8 年有余的数据积淀 与深耕，迈点品牌指数 MBI 也日益成为洞察行业品牌发展变化的风向标。 本年度关于中国长租公寓市场大数据分析报告的数据指标，统计时间截止至 2017 年 12 月。 迈点研究院（MTA）对采集到的数据严格把关，反复展开筛选精校，并且通过专业统计分析平 台进行数据整理与分析��
2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场分析报告2018年1月目录一、供给：核心都市圈紧缺，广大三四线过剩 (5)1、库存结构详解：短期库存回落，长期仍存压力 (5)2、未来土地供应：一二线适当扩大、三四线缩量 (11)3、重庆经验：土储充足提供政策调控空间 (15)二、租赁市场发展迫在眉睫 (17)1、租赁是对居住需求的有效补充 (17)2、租赁市场发展空间广阔 (17)3、政策面：中央到地方积极推动 (21)4、财政角度，一二线城市会是租赁市场推进的主要区域 (23)三、各地区比较探讨长效机制：重在长效，意在保障 (29)1、新加坡组屋：政府严格管控下的居者有其屋 (30)2、香港公租房制度：公私二元制度鲜明 (35)3、长效机制探讨：保障居住需求，促进实体发展 (39)库存结构一般可以分为四类，目前短期库存（待售和可售）已经回到比较健康的位置，而远期库存（拿地未开工）则依然高企。
其中待售库存指的是已经施工完成一旦销售可以立即结算的现房，也是统计局公布的指标。
可售则是包括现房和期房的库存。
中期库存与远期库存（拿地未开工）2014年以来走势出现背离，远期库存则是库存结构中的大头，占比约80%。
未来15年土地供应会大幅减少，主要削减三四线城市指标，一线城市供不应求。
根据《全国国土规划纲要（2016—2030年）》中的约束性指标国土开发强度，按照17%的住宅用地供应比例测算下2016-2020年预计减少37%的住宅用地供应，2020-2030年预计减少46%的住宅用地供应。
根据一线城市2017-2020年的土地供应计划测算，至2020年一线年均新增建筑面积4130万平（不含租赁），而2012-2016年一线城市商品住宅年均销售面积4449万平，一线城市商品房市场供不应求格局难变。
从重庆经验看，政府拥有充足的土地储备给予了地产调控政策充足的空间。
在核心城市土地供应仍然紧缺的情况下，基于存量市场做文章，在核心城市发展租赁是对未来居住需求的一个有效补充。
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告
2018年房屋租赁行业市场调研分析报告报告编号：1目录第一节从“居者有其屋”到“住有所居” (6)第二节需求端：存量可观，增量可期 (7)一、新房交易市场降温，租赁市场有待发育 (7)二、租房者青睐小户型，流动人口为需求主力 (11)第三节供给端：鼓励政策频出，各企业纷纷入局 (23)一、政策总纲要全方位支持，土地供应利好 (23)二、国内长租公寓市场正在兴起 (27)1、传统住房租赁行业痛点频出，长租公寓应运而生 (27)2、各类企业纷纷布局长租公寓 (29)1）YOU+国际青年社区 (34)2）包租婆 (35)3）魔方公寓 (36)4）优客逸家 (37)3、各类公寓运营商融资渠道多样 (38)第四节国外住房市场发展成熟，租售并举为常态 (43)一、各国住房持有率较低，投资回报率较高 (43)二、发达国家住房租赁市场支持政策较为全面 (45)1、美国：租赁市场供应主体市场化，主要为个人和开发商 (45)2、德国：政府限制租金，维护两方权益 (46)3、日本：机构逐步成为租赁市场供应主体 (47)第五节美国、日本具有代表性的公寓运营公司 (50)一、集中式公寓运营公司Equity Residential (50)二、分散式公寓运营公司大东建托 (54)第六节重点企业分析 (59)一、万科：携泊寓率先进入长租公寓市场 (59)二、世联行：依托房地产行业综合业务实现多元化服务 (61)图表目录图表 1：新建商品住宅近三年1至4月累计成交面积 (7)图表 2：房地产开发资金来源合计累计同比（%） (8)图表 3：二手住宅租金指数 (9)图表 4：2017年一线城市人均房租（元/月）及房租收入比对比 (9)图表 5：一线城市人均月租金（元） (10)图表 6：二手住宅租金年回报率（%） (10)图表 7：2018年全球城市租金回报率（%） (11)图表 8：租户年龄分布百分比 (11)图表 9：租房状态分布百分比 (12)图表 10：租房同住分类百分比 (12)图表 11：全国用户租房户型需求百分比 (13)图表 12：北京2018年4月租赁住房户型占比 (13)图表 13：成都2018年4月租赁住房户型占比 (14)图表 14：上海2018年4月租赁房户型占比 (14)图表 15：北京和上海2018年4月每套房月租金(元)分段数量（套） (15)图表 16：本专科入学与毕业人数（万人） (16)图表 17：研究生入学与毕业人数（万人） (17)图表 18：婚姻登记人数的年龄分布（万人） (18)图表 19：我国流动人口总量（亿人） (19)图表 20：流动人口租金规模测算过程 (21)图表 21：流动人口与高校毕业生租金市场关系 (22)图表 22：流动人口与落户高校毕业生合计租金规模测算过程 (22)图表 23：住房租赁主要政策文件 (23)图表 24：住房租赁政策主要要点及相关具体文件 (23)图表 25：北京集体租赁住房项目用地供应地块位置分布 (25)图表 26：北京集体租赁住房项目用地供应地块数量在各区分布 (25)图表 27：长租公寓运营流程 (30)图表 28：万科泊寓公寓楼照片 (32)图表 29：窝趣轻社区公寓照片 (33)图表 30：自如友家照片 (34)图表 31：自如寓公寓户型 (34)图表 32：YOU+社区照片 (35)图表 33：包租婆公寓照片 (36)图表 34：魔方社区公共空间照片 (37)图表 35：优客逸家公寓照片 (37)图表 36：中联-保利租赁住房资产支持专项计划交易结构 (40)图表 37：美国住房自有率（%）、出租空置率（%） (43)图表 38：2017年各地平均房价租金比 (44)图表 39：2017年各大城市税前总租金回报率 (44)图表 40：日本新开工户数 (48)图表 41：EQR前期发展收购情况 (51)图表 42：EQR资产负债率与净资产收益率（%） (52)图表 43：EQR营业收入（亿元人民币）及同比（%） (52)图表 44：EQR管理费用（百万元人民币）及管理费用率（%） (53)图表 45：大东集团运营结构 (55)图表 46：大东建托杜邦分析（%） (55)图表 47：大东建托房屋出租率（%） (56)图表 48：大东建托业务利润率对比（%） (57)图表 49：大东建托2017年业务经营情况（亿日元） (57)图表 50：万科营业收入及归属母公司净利（亿元） (59)图表 51：万科ROE、销售毛利率、EPS (60)图表 52：世联行营业收入及归属母公司净利（亿元） (61)图表 53：世联行ROE、销售毛利率、EPS (61)表格目录表格 1：高校毕业生租金规模测算表（标黄为预测值） (17)表格 2：不同类型流动模式城市的城市融入状况 (20)表格 3：上海市2018年租赁住房用地交易情况 (26)表格 4：传统租房与长租公寓对比 (28)表格 5：集中式公寓与分散式公寓对比 (28)表格 6：长租公寓TOP20品牌榜单 (29)表格 7：房企经营长租公寓品牌情况 (31)表格 8：房企长租公寓品牌城市布局 (31)表格 9：2017年至今长租公寓融资事件（部分） (38)表格 10：各国及城市住房自有率对比（%） (43)表格 11：美国在用住宅存量用途 (46)表格 12：2016年德国家庭住房拥有情况 (46)表格 13：上市的住宅房地产投资信托市值前十（亿元人民币）（2018.05.31） (50)表格 14：2017年物业持有情况按类型分 (50)表格 15：2017年物业持有情况按产权分 (51)表格 16：2016年日本主要管理公司管理的公寓套数 (54)。
2018年住房租赁市场研究报告
2018年住房租赁市场研究报告2018年1月目录一、租售并举，房地产市场长效机制破冰 (5)1、新时代、新征途：住房租赁破冰房地产长效机制建立 (5)2、租售并举，住房市场不平衡不充分发展阶段下的必然结果 (7)3、多层次、多方面、多渠道推进租售并举制度建立 (9)（1）顶层设计驱动租赁破冰地产长效机制建立 (9)（2）多地区通过金融、土地、住房保障等多元化政策推进租售并举制度建立 (10)4、多层次水平差别和多元化手段，是实现住房保障的必然途径 (13)二、租赁产业链的国际模式 (15)1、海外住房体系：体系完善的金字塔结构 (15)（1）美国：自有为主，租赁为辅，控租、补贴和公共房共存 (15)（2）德国：租赁为核心，公共住房和租金补贴并举 (16)（3）新加坡：公宅为主，私宅为辅 (17)（4）日本：发展公营住宅，鼓励私人投资 (17)（5）英国：公租房为核心，鼓励自有住房、私人出租住房 (18)（6）海外住房租赁：市场性分配和保障性分配两手抓 (19)2、国际经验：房地产金融模式和融资工具丰富 (19)（1）美国房地产金融模式：一二级联动，银行、保险、信托多种产品并存 (19)（2）德国房地产金融模式：储贷结合，资产证券化势头较弱 (20)（3）新加坡房地产金融模式：社会福利基金引导、REITs 为主 (21)（4）日本房地产金融模式：民间与政府金融机构并存、直接和间接投资并重 (22)3、立法到位，保护承租人合法权益 (23)4、海外住房租赁产业链 (25)（1）租赁运营体系完整，平台相对成熟 (25)（2）国外长租公寓模式探讨 (25)三、租赁产业链格局的投资机遇 (29)1、万亿蓝海，租赁市场前景广阔 (29)（1）我国住房租赁市场需求持续上升 (29)（2）多种运营模式长租公寓站上租赁市场新风口 (30)2、租赁产业链延伸带来新的产业机遇 (32)（1）传统租赁行业和长租公寓产业链全景 (32)（2）长租公寓产业链的布局和盈利多样化 (33)①物业资本升值或房租溢价 (33)②设计装修 (34)③附加服务 (34)④系统平台和网络信息平台 (34)⑤租约证券化和租赁金融服务 (34)3、相关企业 (35)随着我国迈入存量房时代，租售并举的发展方向成为必然。
中指-长租公寓市场月度报告(2019年1月)-2019.1-27页
《报告》2019年任务内容节选▼
• 纵深推进疏解整治促提升专项行动，基本实现违法群租房、地 下空间散租、占道经营等动态清零。
• 出台进一步规范管理住房租赁市场政策措施，促进住房租赁市 场稳定；
住房微改造； • 鼓励村集体、经济联社租赁经营合法的“城中村”集体物业住房； • 禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间分割改造为“房中房”
对外出租。
点评与启示
《方案》提出的促进住房租赁市场发展举措较为全面，有鼓 励支持，也有管理规范。在热点城区住房和土地供应不足背 景下，探索更多可增加租赁住房供应的方式方法，对企业给 予极大的鼓励和支持。
点评与启示
截至目前，集体建设用地建设租赁住房试点城市扩展至18个， 除上述5城外，还有北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、 厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13城。这类 土地价格相对便宜，是未来企业突破盈利难困局的重要突破 口，部分城市也鼓励多主体参与建设、经营。
北京：2019政府工作报告，提出进一步完善住房 市场体系和住房保障体系
点评与启示
本月上海共成交8宗自持地块，其中6宗租赁地块位于浦东新 区，一宗租赁地块位于杨浦区，剩余一宗地块位于宝山区。 浦东新区租赁住房用地将至少提供11573套租赁住房，且位于 工业园区和生态园周边，可有效满足周边租住需求。
土地：杭州成交2宗租赁地块，均建设人才专项 租赁住房
地块名称：三塘单元XC0508R21-28地块 成交总价：9.4万元 规划建筑面积：1.9万㎡ 自持比例：100% 楼面均价：4855元/㎡ 土地性质：人才专项租赁住房 竞得企业：杭州通济置业
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北京：义务教育入学新政公布，首次明确户籍无房家庭租房
可入学
4月25日，北京市印发《关于2018年义务教育阶段入学工作的意见》，公布2018年义务教育 入学政策，首次明确北京市户籍无房家庭满足条件可在租住地入学。
01
北京市户籍无房家庭。
和港澳青年的居住需求。
武汉：出台《2018年建立租购并举住房制度实施方案》
4月2日，武汉市《2018年建立租购并举住房制度实施方案》获得通过。该方案提出加强租赁制
度建设、扶持壮大住房租赁主体等六大举措，而且明确了相应责任单位，并对完成时间作出具
体规定。 1
2
加强住房租赁制度建设 扶持壮大住房租赁主体
此外，蚂蚁金服、国开行等银行、邦舍、蛋壳、自如等也在长租公寓 发展方面有新动作。
1
政策动向
证监会、住建部：联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作 的通知》
北京：义务教育入学新政公布，首次明确户籍无房家庭租房可入学 北京：今年首批政策性住房建设计划公布，其中公租房将建1.4万套 上海：浦东推出35条人才新政，为人才提供全方位服务 佛山：新建租赁住房单次出租不超20年 广州：南沙自贸区欲建10000套人才公寓揽才 武汉：出台《2018年建立租购并举住房制度实施方案》 成都：1亿元引进顶尖团队，建3.6万套人才公寓 江苏：下达今年保障性安居工程目标任务 河北：出台《住房制度改革工程实施方案》
6
保障刚需家庭购房
租赁住房项目试点。
点评与启示 2018年武汉重点发展租赁市场，建立租购并举住房制度，通过增加租赁住房供给、 规范租赁住房市场，保障租户的权益，同时集体建设用地建设租赁住房项目试点提上 日程、品牌租赁企业的扶持等均将推动租赁市场的发展。
成都：1亿元引进顶尖团队，建3.6万套人才公寓
点评与启示 4月，环比来看，广州、深圳、天津等7个城市住房租金较上月上涨，其中深圳涨幅
成都
杭州
南京
重庆
武汉
天津
深圳
广州
上海
北京
17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 17.03 17.06 17.09 17.12 18.03 17.02 17.05 17.08 17.11 18.02 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 17.03 17.06 17.09 17.12 18.03 17.02 17.05 17.08 17.11 18.02 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 17.03 17.06 17.09 17.12 18.03 17.02 17.05 17.08 17.11 18.02 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04
2
市场概况
租金：4月十大代表城市中，七个城市租金环比上涨 土地：北京大兴第5宗集体建设用地租赁住房意向书公示
上海成交1宗自持地块，为城中村改造项目 杭州成交6宗自持地块，其中5宗为纯租赁地块 青岛成交首宗纯租赁地块 4月，4个城市共成交自持用地9宗，自持面积约42.6万㎡。
最大；同比来看，北京、广州、天津同比下跌，其余城市租金同比均上涨。
-15
-10
-5
0
5
10
15
同比
%
20
25
-3
成都
杭州
南京
重庆
武汉
天津
深圳
广州
上海
北京
-2
-1
17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 17.03 17.06 17.09 17.12 18.03 17.02 17.05 17.08 17.11 18.02 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 17.03 17.06 17.09 17.12 18.03 17.02 17.05 17.08 17.11 18.02 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04 17.03 17.06 17.09 17.12 18.03 17.02 17.05 17.08 17.11 18.02 17.01 17.04 17.07 17.10 18.01 18.04
北京：今年首批政策性住房建设计划公布，其中公租房将建 1.4万套
4月10日，北京市住保办发布《关于印发北京市2018年第一批政策性住房建设计划的通知》， 其中政策性住房建设计划的项目有125个，总房源达17万套。
政策性住房建设房源 约17万套，其中公租 房1.4万套、棚改安 置房11.7万套、共有 产权住房3.9万套。
土地：北京大兴第5宗集体建设用地租赁住房意向书公示
上海成交1宗自持地块，为城中村改造项目
杭州、青岛等地均有自持用地成交
4月，4个城市共成交自持用地9宗，自持面积约42.6万㎡。
行业和企 业动态
万科：实施“万村计划”，将城中村改造成长租公寓 华南城：与建设银行合作开展住房租赁业务 阳光城：获批A股民营房企首单储架式长租REITs
4月8日，成都高新区发布《实施“金熊猫”计划促进人才优先发展的若干政策》，力争到2025 年引进2万名高层次创新创业人才，打造全球人才活力区。
企业引进的“金熊猫”人才，以低于市场价 格的租金提供各类公寓（前三年免租金）。
人才 租赁住房
对于企业新引进的本科及硕士学历的人才、 急需技能人才，按市场租金的75%提供公寓 或配套住房。
监督管理
住房租赁资产 证券化的工作
程序
鼓励住房租赁企业结合自身运营现状和财 务需求，开展资产证券化，明确住房租赁 资产证券化申请、受理、审核、发行程 序。
营造良好政策 环境
培育多元化投资主体，鼓励专业化机构化 建设或运营机构，建立健全监管协作机 制，支持开展住房租赁资产证券化。
点评与启示 《通知》意味着首个资本市场支持租购并举政策的落地，也代表了我们离真正 REITs的出现更进一步。通过鼓励住房租赁资产证券化的发展，以盘活住房租赁存
全省保 障性安 居工程 主要目 标任务
1
新开工棚户区（危旧房）和城中村改造21.5万套， 基本建成17万套。
2
公共租赁住房基本建成2600套，新增城镇住房 保障家庭租赁补贴1.1万户。
3
全年建成116个省级宜居示范居住区。
4
对列入国家计划的政府投资公租房的分配要 完成90%以上。
点评与启示 《通知》首次提出并建设“省级宜居示范居住区”，表示将对老旧小区重点整治，同 时棚户区和城中村改造力度较大，这也为企业发展租赁业务提供了机会。
佛山：新建租赁住房单次出租不超20年
4月18日，佛山市住建管理局发布《佛山市新建租赁住房管理规定（试行）（征求意见稿）》 指出新建租赁住房应全部用于公开对外租赁，不得销售、转让，对外出租单次租期不得超过 20年。
新建租赁住房应全部用于公 开对外租赁，不得销售、转 让，对外出租单次租期不得 超过20年。
新建租赁住房人均居住面积 不得低于佛山市人民政府规
定的最低标准。
新建租赁住房应当在办理房 屋建筑工程竣工验收后对外
出租。
参考各区住建部门按区域、 按路段发布的市场租金水
平，并向佛山市物价部门登 记备案。
经营企业不得一次性收取新 建租赁住房租赁期限内全部 租金，不得以租代售，不得
捆绑销售。
此次《征求意见稿》规定企业不得以租代售、变相销售和规范租金等内容，更加 点评与启示
计划纳入2018年 “一会三函”的项目 61个、房源7.4万套
点评与启示 公租房是租赁市场的重要组成部分，《通知》明确了供应量、监管力度等方面， 确保公租房项目的顺利实施，有助于规范并推动北京住房租赁市场发展。
上海：浦东推出35条人才新政，为人才提供全方位服务
4月3日，上海市浦东发布《浦东新区关于支持人才创新创业促进人才发展的若干意见》，《意 见》在构建更具国际竞争力的人才制度体系、推进更具影响力的人才重大工程、搭建更具推动 力的人才发展平台、营造更具吸引力的人才宜居宜业环境等4个方面推出举措创新。
1
由实物配租为主调 整为租金补贴为 主，实现补房至补 人的机制转化。
2
在张江科学城建设 9000套以上国际
人才公寓。
3
未来三年推出15万 套（间）以上人才
住房。
4
提升人才医疗服务 水平方面，未来3 年外资医疗机构发
展到10家以上
点评与启示 《意见》从如何吸引人才、如何促进人才发展出发，通过提供人才公寓、提升配套服 务等内容，旨在全方位满租人才在区域内的需求，有助于促进人才集聚，进一步推动 区域发展。
标
地出台公租房租赁补贴政策，发放租赁补贴3万户。
03 实现全省统一的住房公积金业务管理信息系统稳定运行。
点评与启示 此次河北省出台住房制度改革政策，通过解决目前租赁市场住房单一、保障覆盖不全 面等问题，积极探索适合河北租赁住房市场的制度。先行试点城市的选取、住房租赁
交易服务平台建设的启动也意味着全省租赁住房市场即将进入实质性阶段。
证监会、住建部：联合发布《关于推进住房租赁资产证券化 相关工作的通知》
4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，对开 展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评 估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。
物业已建成并权属清晰，工程建设质量及 安全标准符合相关要求。
河北：出台《住房制度改革工程实施方案》
4月13日，河北省政府出台《住房制度改革工程实施方案》，提出要深化住房制度改革，加快建 立多主体供给、多渠道保障、购租并举的住房制度。
01 培育和发展住房租赁市场，选取部分城市先行开展试点，