【老会计经验】从租赁与仓储的比较谈纳税筹划
如何准确区分不动产租赁和仓储服务？【会计实务操作教程】
会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是
税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！
如何准确区分不动产租赁和仓储服务？【会计实务操作教程】 如何区分这两者，要视不同情况而定：一是看其交易的目的和合同具体 内容。如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储 业服务;二是看仓库实际运营管理方。如果仓库实际运营管理方属于受托 方，那么此项为仓储业服务;三是看哪方负有保管义务和安全责任。如果 受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责 的，那么此项交易也属于仓储业范围。 仓储业**增值税专用发票的征收率为 3%，相比**租赁发票要低 2 个百 分点。以某**仓储服务增值税的企业为例，涉及的含税服务费用为 231085元，如开具租赁发票，需缴纳 11554.25元的营业税，但如果开具 仓储业务发票，只需缴纳 6730.63元增值税，两者相差 4823.62元，且 增值税发票受票方还可以将 6730.63元作为进项税金进行抵扣(这里暂且 不考虑涉及的所得税问题)。 因此，少数不动产租赁企业和个人会故意模糊两者概念，希望蒙混过 关：一是打着存储货物的旗号经营其他应税业务。二是委托方虽用其仓 库存储货物但实际运营管理方不属于受托方，或货物贮存的安全责任由 委托方全权负责或负主要责任等。三是由于仓储业一般纳税人税率为 6%，远低于货物销售 17%的基本税率，兼营仓储服务的一般纳税人企业有 可能人为虚增仓储服务的开票金额，同时缩小应税销售开票金额。
我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯 来制定自己的学习方案，只有你自己才能知道自己的不足。最后希望同 学们都能够大量的储备知识和拥有更好更大的发展。
【老会计经验】仓储还是租赁 房产税筹划要因地制宜
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】仓储还是租赁房产税筹划要因地制
宜
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税有从价计征与从租计征两种方式。
这两种方式适用不同的计税依据和税率。
从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据。
税率12%.两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间，同时，在房产税的计税方法中，税率是固定的，而计税依据则是一个变量，进行房产税筹划要因地制宜。
我们可从下面例子进行分析：
例1：甲公司为一内资企业，分别在A省和B省拥有一处闲置库房，原值均为2000万元，净值同是1600万元。
现有乙公司拟承租甲公司在A省闲置库房，丙公司拟承租甲公司在B省闲置库房，初步商定年租金均为160万元。
其中A省规定从价计征房产税的减除比例为30%，B省规定的减除比例为10%，就在甲公司准备与乙、丙两个公司签订财产租赁合同时，其特聘财务顾问李某向管理层建议：与乙公司签订仓储合同，而与丙公司签订财产租赁合同。
为此，李某向公司管理层说出了有关理由。
原来，李某从税收筹划的角度进行分析。
（一）如果与乙公司签订签订财产租赁合同（假设不考虑企业所得税），则对每年的租金收入除了要缴纳营业税和相应的城建税、教育费附加=160 x 5.5%=8.8万元；印花税=160 x1‰=0.16万元以外，还要缴纳12%的房产税，即160 x12%=19.2（万元）。
如果甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原。
【老会计经验】企业所得税的纳税筹划--租赁筹划法
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】企业所得税的纳税筹划--租赁筹划法从纳税筹划的角度来看，租赁也是企业用以减轻税负的重要方式。
对承租人来说，租赁可以获得双重好处：一是可以避免因长期拥有机器设备而承担的负担和风险；二是可以在生产经营活动中，以支付租金的方式冲减企业的利润，减少计税基础，从而减少应纳所得税额并为企业今后继续以这种方式进行经营奠定基础。
对出租人而言，租赁也会给他带来好处，他不必为如何使用或利用设备以及如何从事生产经营活动而操心，可以轻而易举地获得租金收入。
此外，出租人的租金收入要比一般经营利润收入享受较多的税收优惠待遇。
当承租人和出租人同属一个大的利益集团时，租赁可以使他们这两个分主体分别作为出租人和承租人，从而直接、公开地将资产从一个企业向另一个企业转移。
同一利益集团中，甲企业出于某种税收方面的目的，将盈利的生产项目连同设备一道以租赁形式转移给乙企业，并根据本集团整体利益的需要收取适当的租金，最终实现在集团内部转移利润，使该利益集团所享受的税收待遇最为优惠，税负最低。
这就是典型的租赁避税效应。
租赁产生的避税效应并非只能在同一利益集团内部实现，即使在专门租赁公司提供租赁设备的情况下，承租人仍旧可以获得税收上的好处，而且租赁可以使租赁者马上进行正常的生产经营活动，并很快获得收益。
【老会计经验】租赁经营的税收筹划-税收筹划-税收筹划基础
【老会计经验】租赁经营的税收筹划_税收筹划_税收筹划基础一、租赁经营的一般分析所谓租赁，就是由物件所有者（出租人）按照合同的规定，在一定期限内将物件出租给使用者（承租人）使用；承租人按合同向出租人缴纳一定的租金。
由于在租赁期间出租人把物件交由承租人使用，但物件所有权仍属于出租人自己，因而它也可简单概括为“动产或不动产所有权的借贷关系”。
我国租赁主要指银行、租赁公司和委托投资公司出租大型设备的活动。
这些出租人本身不是生产企业，但拥有资金，可以从国外设备制造单位或设备供应厂商购买机器后再向国内外用户出租。
租赁的范围包括飞机、船只、车辆、电子计算机和各种机电设备，甚至扩大到成套工厂。
租赁期限一般在5年以下，带有中期融资性质。
现代租赁的种类很多，主要有两类：一是融资性租赁，亦称金融租赁或金额清偿租赁。
它是指出租人把租赁物件出租给承租人，按期收取租金。
回收租金总额相当于租赁物件价款、价款利息、手续费的总和。
在租赁期内，承租人除分期向出租人支付租金外，还应将租赁物件保险。
租赁期满时，承租人可以支付象征性货价以取得租赁物件的所有权。
融资性租赁具有可自己选择租赁物件、租赁时间长、不得中途退约的特点。
二是经营性租赁，亦称服务租赁、管理租赁或操作性租赁。
它是一种以提供租赁物件的短期使用权为特点的租赁形式。
通常运用于一些需要专门技术进行维修保，技术更新较快的设备。
它具有租赁物件由出租人根据市场需要选购、实行专业化、租期太短的特点。
租赁对承租人来说，可以避免长期拥有机器设备而承担资金占用和经营风险。
况且，租金的支付过程是较为平稳的，与其他方式筹集来的资金购买企业所需的机器相比，具有很大的均衡性。
企业购买机器设备其贷款人一般为一次性支出，即使采用期付款的方式，资金的支付时间仍比较集中；而租赁过程中所支付资金的方式可在签合同时与双方共同商订。
这样，承租企业就可以从减少税负的角度出发，通过租金的稳支付，来减少企业的利润水平，使利润在各个年度平均分摊，以达到减轻所得税租的目的。
【老会计经验】关于企业闲置库房的有效税收筹划
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】关于企业闲置库房的有效税收筹划某商业零售企业现有3栋闲置库房，企业经研究提出以下两种利用方案：一是出租方案，将闲置库房出租收取租赁费；二是仓储方案，配备保管人员将库房改为仓库，为客户提供仓储服务，收取仓储费。
因仓储方案需增加保管人员工资及办公费用，所以从表面看出租方案优于仓储方案。
然而，从税收角度加以分析就会发现仓储方案会明显优于出租方案，最显著的特点就是节省大量资金（税款）。
假设3栋库房的原值为1000万元，3栋库房的年租金收入为100万元。
在此种情况下，该企业的应纳税额为：营业税=100×5%=5（万元）房产税=100×12%=12（万元）城建税=5×7%=0.35（万元）（假设该商业零售企业位于城市）教育费附加=5×3%=0.15（万元）应纳税额合计为17.5万元。
在仓储方案下，假设仓储收入也为100万元，那么该企业应缴纳的税款为：营业税=100×5%=5（万元）房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）在此需要说明的是，依据《房产税暂行条例》，租赁业与仓储业的计税方法不同。
房产用于出租的，其房产税以租金收入为计税依据，按12%的税率征税；房产用于仓储的其房产税以房产余值为计税依据，按1.2%的税率征税，房产余值=房产原值×（1-30%）。
房产原值的扣除比例各省、市、自治区略有不同。
仓储业和不动产租赁业的税收区别是什么
仓储业和不动产租赁业的税收区别是什么粗看，好象仓储业和不动产租赁业没有⼤的异同，仔细分析，两者在税收上、形式上都具有很⼤的区别。
⼀、税收上的区别仓储业、不动产租赁业属于服务业中的两个不同的细⽬，两者都按服务业缴纳营业税以及相关的附加税，最⼤的区别是与仓储相关的不动产从价计征房产税(1.2%)，⽽不动产租赁业须从租计征房产税(12%)。
相关的营业税税⽬注释如下：仓储业，是指利⽤仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他⼈使⽤的业务。
⼆、形式上的区别仓储合同的定义仓储合同，⼜称仓储保管合同，是保管⼈储存存货⼈交付的仓储物，存货⼈⽀付仓储费的合同。
仓储业是专为他⼈储藏、保管货物的商业营业活动，是现代化⼤⽣产和国际、国内商品货物的流转中⼀个不可或缺的环节。
仓储合同具有以下法律特征：(1)仓储合同为诺成合同。
为约束仓储合同双⽅的⾏为，更好地维护双⽅利益，法律规定仓储合同⾃双⽅达成合意时起就成⽴，⽽不需以存储货物的实际交付。
因此，《合同法》第382条规定：仓储合同⾃成⽴时起⽣效。
(2)保管⼈必须是拥有仓储设备并从事仓储保管业务的⼈。
根据1985年9⽉25⽇国务院批准的(仓储保管合同实施细则)第3条的规定，保管⼈必须是经⼯商⾏政管理机关核准，依法从事仓储保管业务的法⼈。
(3)仓储合同为双务有偿合同。
由于仓储业是⼀种商业营业活动，因此，仓储合同的双⽅当事⼈互负给付义务，保管⼈提供仓储服务，存货⼈给付报酬和其他费⽤。
这与⼀般的保管合同不同，因为保管合同既可有偿、也可⽆偿。
租赁合同的定义租赁合同(LeaseContract)，租赁合同是指出租⼈将租赁物交付给承租⼈使⽤、收益，承租⼈⽀付租⾦的合同。
在当事⼈中，提供物的使⽤或收益权的⼀⽅为出租⼈;对租赁物有使⽤或收益权的⼀⽅为承租⼈。
租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。
租赁合同具有以下法律特征：1.租赁合同是转移租赁物使⽤收益权的合同。
【税会实务】仓储业与租赁业如何区分
我们只分享有价值的知识点，本文由梁老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！
【税会实务】仓储业与租赁业如何区分
问：我公司租赁了一家物流公司的仓库当库房，该公司向我公司开具了仓储业发票，我公司认为应取得租赁业发票。
仓储业与租赁业应如何区分？
答：国家税务总局《关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）第七条第五款规定，仓储业，是指利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
第六款规定，租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
根据以上规定，如果贵公司租赁物流公司的仓库当库房，库管员由对方派遣，也就是说对方提供的是利用仓库、货物或其他场所代客贮放、保管货物的业务，那么贵公司应取得仓储业发票。
如果贵公司租赁物流公司的仓库当库房，而仓库保管货物的业务由贵公司负担，对方应给贵公司开具租赁业发票。
因此，区分两个税目的关键是对方是否负有保管责任。
会计是一门操作性很强的专业，同时，由于会计又分很多行业，比如工业企业会计、商业企业会计、酒店企业会计、餐饮企业会计、金融企业会计等等。
会计处理，关键是思路，因为课堂上不可能教给你所有行业，怎么样才叫学会了实操呢，就是你有了一个基本的账务处理流程，知道一些典型的业务金额是怎么由凭证最后转接到到报表的。
也就是有一个系统的思维，每一笔业务发生后，你都知道最后会影响到报表上那个栏目的数据。
这是学习的重点，要时刻思考这个问题，想不明白，多问老师。
等你明白了，会计真的很简单了。
铁路物流企业房屋租赁和仓储服务的纳税筹划
铁路物流企业房屋租赁和仓储服务的纳税筹划作者：王琴张峰王俊棋来源：《会计之友》2017年第24期【摘要】以铁路物流企业为例，运用比较分析法，对物流企业涉及的房屋租赁业务和仓储服务业务纳税方案进行了探讨和研究，提出不同的税务筹划思路和方案。
通过对两种业务的认定，对两种业务选择时的税负平衡点进行了分析。
以山西当地的仓租费用水平为依据，测算出了当地仓库造价的一个税负临界点，以帮助企业选择适合自身的业务模式，从而减少税负，提高盈利，增加净收益，实现企业价值最大化的目标。
【关键词】房屋租赁；仓储服务；纳税筹划【中图分类号】 F810.42 【文献标识码】 A 【文章编号】 1004-5937（2017）24-0081-04一、引言为了实现中国铁路总公司2015年“力争用3年左右时间，实现向现代物流企业的根本性转变，转型为市场化、国际化的铁路物流企业，努力建成国内领先、世界一流的现代物流企业”的发展目标。
太原铁路局通过开展全品类物流、提供全流程服务、开展全方位经营、实行全过程管理，实现了运输、仓储、加工、信息服务等业务的融合发展，形成了布局合理、便捷高效、安全有序，并与其他交通运输方式有效衔接的现代物流体系，物流能力、物流规模和物流服务品牌明显提升。
然而在物流的全过程活动中，仓储业务是重要且必不可少的一个环节，面对目前现有的面积巨大的仓库，如何合理地使用，使自身的成本最小化，即收益最大化，成为了当下值得讨论的一个重要课题。
二、房屋租赁和仓储服务方式及其税收政策（一）房屋租赁比照现代物流企业仓库租赁方式，调研周边物流仓库租赁市场价格，与客户签订房屋租赁合同，按年收取房屋租赁费用。
房屋租赁业务模式下涉及的税种主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、城镇土地使用税、企业所得税、印花税等税种，其中房产税以租金收入为计税依据，按12%缴纳，且具有持续性，企业税收负担重，直接影响企业利润。
（二）仓储物流服务按照现代物流系统化、综合化方向发展思路，从单一仓库租赁，向仓储、配送、物流服务一体化业务模式转型。
【老会计经验】租赁业务的纳税筹划分析
【老会计经验】租赁业务的纳税筹划分析税法规定：交纳房产税的企业，（1）自己使用的房产，按房产原值减30％的费用后的余额，再按1.2％交纳房产税。
（2）对外出租的房产，使用权转移后，按租金的12％交纳房产税。
根据税法的规定：出租房屋，收取租赁费，交5％的营业税，交12％的房产税等。
租赁设备，收取租金，出租方可以计提折旧，租金交5％的营业税。
但有的企业签订合同，收取的不是租金而是折旧费，自己不计提折旧。
借：固定资产折旧贷：银行存款。
这就是偷税。
将租金变成折旧就是偷了5％的营业税。
1、另设项目筹划法：北京汽车交易广场出租展厅案例：租赁业目前在我国很普遍，从国与国之间到人与人之间，几乎每个地方都存在着此项业务。
特别近几年，随着房地产的升温，租赁业也蓬勃发展。
我国对出租房产的税收政策是除了要按租赁费交纳5％的营业税以外，还要交纳12％的房产税。
合计17％（还有其他小税种，在这里暂不提）。
在税负高的情况下，怎样解决这一问题，有很多企业在账面上、发票上做文章，虚开发票，长期挂应付款等办法。
结果都被税务部门查处，补税、罚款。
有没有其他的办法解决高税负这一问题？北京成立一家汽车交易广场，规模很大，主要业务是长期租赁展厅，每年租赁费收入预计500多万元。
如按规定纳税：①应交营业税500×5％＝25万元②交纳房产税500×12％＝60万元。
纳税合计85万元。
我们在给企业进行筹划工作中，协助企业到规划局办理物业管理执照，将租赁费分别收取。
①每年收取租赁费200万元②每年收取物业管理费300万元，并在帐上分别核算；分别计算纳税，结果是：应交营业税500×5％＝25万应交房产税200×12％＝24万，合计49万分析：税收政策只对租赁收入征收房产税，对物业管理费只征收5％的营业税，就此一项每年节税85万－49万＝36万元。
为企业降低了税收成本，增加了企业效益。
2、代销与经销的筹划（与租赁重复）一小规模纳税人食品厂，将产品送给一商场代销，但是商场是一般纳税人，商场税率为17％，如果进货商场没有进项税，要全额交纳17％的增值税。
【老会计经验】租赁筹资的纳税筹划
【老会计经验】租赁筹资的纳税筹划租赁作为一种特殊的筹资方式，在市场经济中的运用日益广泛，而且租赁的形式多种多样，在现行税法中涉及的租赁形式主要有经营租赁和融资租赁。
租赁过程中的纳税筹划，对于减轻企业税收负担具有重要意义。
最近，河北省河间市某企业的赵经理由于企业发生一笔价款达30万元的固定资产租赁业务，他既想节约一些税金，又不想为此违反国家税收政策，于是他找到河间市地税局税政科的胡科长，请胡科长为他进行一下具体的税收筹划。
胡科长根据赵经理的所说的情况，详细讲解了一些租赁业务筹划的知识。
胡科长指出，根据我国现行的税收制度规定，经营租赁方式的租金收入按5%缴纳营业税。
而由中国人民银行和商务部批准可以进行融资租赁业务的融资租赁公司，从2003年起按规定应该缴纳5%的营业税，其计税依据是以其向承租人收取的全部价款和价外费用（包括残值）减去出租方承担的出租货物的实际成本后的余额。
出租货物的实际成本包括由出租方承担货物购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费、以及纳税人为购买出租货物而发生的境外外汇借款利息支出等费用。
其他从事融资租赁业务的单位（指未经中国人民银行批准而从事融资租赁业务的单位），其租赁货物的所有权转让给承租方的，应该征收增值税，不征收营业税；租赁货物的所有权未转让给承租方的，不征收增值税，征收营业税。
另外，纳税人根据其市场经营的需要租入固定资产而支付的租赁费，与企业所得税的缴纳有直接关系。
根据《企业所得税暂行条例》及其有关的规定，纳税人以经营租赁方式租入的固定资产而支付的租赁费，如果符合独立纳税人交易原则，可以根据受益时间在税前均匀扣除；如果纳税人是以融资租赁方式取得的固定资产，其支付的租金不得扣除，但是可按规定提取折旧费。
这里所说的融资租赁是指符合以下条件之一的融资租赁：第一，在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方；第二，租赁期为资产使用年限的大部分（占75%或以上）；第三，租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。
【老会计经验】租赁与承包经营的纳税筹划方案
【老会计经验】租赁与承包经营的纳税筹划方案东方集团是国内知名品牌，集团位于中原腹地，不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链，在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。
现东方集团（文中称甲方）与沃马商贸公司（文中称乙方）就甲方拥有的一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。
为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，集团聘请税务专家对该项目进行分析评价。
经过细致分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了两个不同的纳税方案。
两个方案的安排都可以节约相应的税收成本，现简述如下：方案一：资产租赁经营方案双方签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：（1）主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发票给乙方。
（2）为了保证经营过程中。
资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押金。
并约定所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）由乙方负担。
为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。
（3）为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。
乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通讯及而产生的费用，并按单如期缴纳。
（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。
（5）甲方拥有大楼顶部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。
乙方有权提出有偿使用该部分广告位。
并享有优先权，所需费用双方协商确定。
凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。
（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。
反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。
（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。
租赁仓库时需考虑哪些税务问题
租赁仓库时需考虑哪些税务问题在企业运营中，租赁仓库是常见的业务需求。
然而，在租赁仓库的过程中，税务问题是一个不容忽视的重要环节。
如果不加以妥善处理，可能会给企业带来不必要的税务风险和成本增加。
那么，在租赁仓库时，究竟需要考虑哪些税务问题呢？首先，增值税是必须要关注的一个重要方面。
对于出租方来说，如果其是一般纳税人，出租仓库的增值税税率通常为 9%；如果是小规模纳税人，则征收率为 5%。
对于承租方而言，如果取得了增值税专用发票，其增值税进项税额是可以抵扣的。
但需要注意的是，抵扣的前提是用于应税项目，如果租赁的仓库用于免税项目、简易计税项目或者集体福利、个人消费等，那么相应的进项税额就不能抵扣。
其次，房产税也是租赁仓库时需要重点考虑的税务问题。
一般情况下，房产税由产权所有人缴纳。
但如果出租方与承租方签订的租赁合同约定由承租方承担房产税，那么承租方就要按照规定履行纳税义务。
需要注意的是，房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种方式。
从价计征的，依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳，税率为12%；从租计征的，以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
另外，城镇土地使用税也不容忽视。
城镇土地使用税通常由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
如果出租方和承租方在租赁合同中没有明确约定城镇土地使用税的承担方，那么按照法律规定，应由土地的实际使用人，也就是承租方来缴纳。
城镇土地使用税的税额标准根据不同地区、不同地段而有所差异，企业需要根据当地的规定准确计算和缴纳。
印花税也是租赁仓库过程中需要考虑的一项小税种。
租赁合同属于印花税的征税范围，按照租赁金额的千分之一贴花。
这里需要注意的是，如果合同中分别记载了租金金额和增值税额，那么印花税的计税依据是不含增值税的租金金额。
企业所得税对于出租方和承租方也都有影响。
对于出租方来说，出租仓库取得的租金收入应当计入企业的收入总额，扣除相关的成本、费用和损失后，计算缴纳企业所得税。
关于企业房屋出租的税收筹划
关于企业房屋出租的税收筹划随着市场竞争的日益激烈，税收筹划对企业稳住脚跟井取得长足发展具有重要的现实意义。
税收筹划，就是纳税人在法律法规允许的范围内，通过合理安排经营活动和使用会计税收政策，达到在合规范围内税收负担最低(即节税)的目的。
第一、在税法规定的范围内，通过对经营、投资、理财等活动的事先筹划和安排，尽可能的获得节税的税收利益; 第一、在纳税行为发生之前，在不违反法律、法规(税法及其他相关法律、法规)的前提下，通过对纳税主体(法人或自然人)的经营活动或投资行为等涉税事项做出事先安排，以达到少缴税或递延纳税目标的一系列谋划活动。
一、理论基础在进行课题研究之前，对于房屋实际情况进行了调查，分别从出租租金收人纳税情况和纳税税目情况两个方面收集资料。
下面针对于这两个方面，将分别进行阐述说明。
(一)出租租金纳税情况现今市场存在一种普遍的投资方式，即企业将闲置的房屋对外出租。
房屋出租业务主要缴纳营业税和房产税。
具体规定为:按租金收人的5%计算缴纳营业税:按租金收人的12%计算缴纳房产税。
出租合同还需按照1%0缴纳印花税。
可见，房产税与营业税的计税依据都是租金收人，且税负较重。
因此，企业对于房屋出租业务进行综合的税收筹划意义重大。
(二)纳税税目包含房产税、营业税、营业税金及附加、印花税房产税:是以房屋为征税对象，以房价或出租租金收人为征收依据。
如自用房以房价为计税依据，在会计核算时，需要将房屋与非房屋建筑物以及各种附属设施、配套设施进行适当化分，单独列小，分别核算。
如出租房产以租金收人为计税依据，在会计核算时，需要区分纯租金收人(不包括，水电费等)。
根据税法规定，自用房产，房产税实行从价计征，按房产原值一次减除30%后的余值为计税依据，税率1.2% ;出租房产，房产税实行从租计征，以房产租金收人为计税依据，税率12%。
其中，出租房产税计算:年租金收人x12%，自用房产税计算=房产原值x (1-30% ) x 1.2%(江苏省比率30% )房产税的征税对象是房产。
【老会计经验】利用租赁 进行税务筹划
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！
【老会计经验】利用租赁进行税务筹划
在企业经济活动中，资产租赁的形式主要有两种：融资租赁和经营租赁。
融资租赁是指出租人将租赁物出租给承租人，按期收回租金，租赁期满后，承租人支付一定的价款购买租赁物的租赁形式。
其中，租赁期一般不低于租赁物经济寿命的75%，租赁物的购买价一般很低，融资租赁固定资产的承租人应将租赁资产作为自有固定资产进行处理，例如计提折旧等。
经营性租赁是出租人提供租赁物，出租人按期收回租金，租赁期满，出租人收回租赁物的租赁形式，出租物的所有权属于出租人。
从纳税规划的角度看，租赁是企业用以减少税负，增加收益的一个重要手段。
对承租人来说，租赁可以获得三大好处：（1）可以避免因长期拥有机器设备等固定资产而承担的风险；（2）可以在生产经营过程中，以支付租金的形式冲减企业的利润，减少计税基础，进而减少应纳税所得额；（3）为企业今后继续租赁经营奠定了基础。
对出租人而言，租赁也会带来一定的好处：（1）不必为如何使用或利用设备以及如何从事生产经营活动操心，获得租金收入；（2）可以盘活企业不需用的固定资产，获得收益；（3）可以获得比一般经营利润收入更优惠的税收优惠待遇，使企业的收益增加。
由于租赁形式不同，在资产租赁的纳税筹划中，就有必要选择适合企业的租赁方式。
一般来说，租赁时期比较长，租赁物的价值比较大的租赁，如租赁期达到租赁物经济寿命75%的租赁，应该。
《租赁仓储转换之税务筹划新路径》
《租赁仓储转换之税务筹划新路径》一、房屋租赁与仓储的定义差异房屋租赁是指出租人将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
房屋租赁是房屋使用价值零星出售的一种商品流通方式，主要是将房屋的占有和使用权利转让给承租人。
而库房仓储是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。
仓储不仅提供存放空间，还包括货物的收货、验收、入库、储存、保管、拣选、包装、出库、配送、库存管理等一系列服务。
在经营行为上，房屋租赁的出租人仅提供房屋空间，不负责屋内物品的管理，承租人需自行管理房屋内的物品及使用。
而仓储服务的提供方要对仓储物进行全面管理，承担货物保管责任，若服务期内发生物品的损毁或灭失，保管人需要承担相应的赔偿责任。
在税收政策上也有很大区别。
以增值税为例，房屋租赁中，一般纳税人出租营改增之前取得的不动产用于出租，可以选择按简易计税5%缴纳增值税；反之，则需要按照9%缴纳增值税。
小规模纳税人出租住房自然人、个体工商户都可按1.5%缴纳增值税；出租非住房按5%的征收率缴纳增值税。
而仓储服务属于增值税现代服务-物流辅助服务，一般纳税人提供仓储服务的税率是6%，其增值税税率为6%；小规模纳税人征收率为3%（现行政策减按1%征收率）缴纳增值税。
房产税方面，对于房产租赁的，房产税则按房产租金收入计算缴纳，税率为12%。
对于自用房产提供仓储服务的，房产税应按照房产原值减除一定比例（如10%至30%）后的余值计算，税率为1.2%。
印花税方面，《仓储保管合同》按仓储、保管合同缴纳印花税，依据仓储保管费用千分之一贴花；《不动产租赁合同》按财产租赁合同缴纳印花税，依据租赁金额的千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。
二、税务筹划的契机（一）不同计税方式的比较《营业税暂行条例》规定，租赁业、仓储业均应缴纳营业税，适用税率相同，均为5%。
然而，在房产税方面，两者计税方法差异较大。
房产用于租赁的，其房产税依照租金收入的12%计算缴纳；房产自用用于仓储的，其房产税依照房产原值减除一定比例（如各省、市、自治区可能略有不同，通常为30%）后的余值，以1.2%的税率计算缴纳。
仓储与租赁纳税有什么区别
仓储与租赁纳税有什么区别仓储业是指利用仓库、货场或其他场所代客贮放、保管货物的业务。
租赁业是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。
一、增值税：仓储服务属于增值税现代服务-物流辅助服务，增值税税率为6%。
提供仓储服务的一般纳税人可以选用简易计税，按3%缴纳增值税。
不动产租赁属于租赁服务，增值税税率为9%。
但对提供租赁服务的一般纳税人出租的房屋为营改增之前取得的，可以选择按简易计税5%缴纳增值税。
二、房产税：提供仓储服务的纳税人根据《房产税暂行条例》规定，按房产余值计税，从价计征房产税。
提供不动产租赁服务的纳税人，根据《房产税暂行条例》规定，从租计征房产税。
同时根据《财政部国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第二条规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、印花税：《仓储保管合同》按仓储、保管合同缴纳印花税，依据仓储保管费用千分之一贴花；《不动产租赁合同》按财产租赁合同缴纳印花税，依据租赁金额的千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。
印花税所涉税率虽然相同，但是两种业务所涉税目并不相同。
四、城镇土地使用税：物流企业提供仓储服务或可适用城镇土地使用税减半征收的优惠政策，但适用前提是仓储占地需达到6000㎡以上，而且必须储存“农产品和农业生产资料“或”矿产品和工业原材料”，储藏保管其他物品是不适用政策的。
根据《财政部税务总局关于继续实施物流企业大宗商品仓储设施用地城镇土地使用税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第16号）的规定，自2020年1月1日起至2022年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
物流企业的办公、生活区用地及其他非直接用于大宗商品仓储的土地，不属于规定的减税范围，应按规定征收城镇土地使用税。
租赁变仓储节约房产税的方法
租赁变仓储节约房产税的方法租赁变仓储：节约房产税的创新方法随着城市人口的不断增长，房地产市场也屡创新高。
对于房产税的支付成为了许多人负担重的问题。
在这种情况下，租赁变仓储成为了一种创新的解决方法。
通过将闲置的房产出租给需要仓储空间的企业，不仅可以解决企业的仓储需求，还能在节约房产税方面起到一定的作用。
本文将探讨租赁变仓储的具体操作方法，并分析其可以带来的潜在经济效益。
第一部分：租赁变仓储的概念和操作流程租赁变仓储是指将闲置的房产出租给需要仓储空间的企业，以满足它们的仓储需求。
这种形式的租赁不仅可以提供临时的仓储场所，而且可以节约房产税支出。
下面是租赁变仓储的操作流程：1. 找到适合的企业合作伙伴：首先，房主需要找到有仓储需求的企业作为合作伙伴。
这可以通过广告、网络平台或直接联系相关企业进行寻找。
2. 满足仓储要求：在确定合作伙伴后，房主需要了解企业的具体仓储需求。
这包括仓储面积需求、设备要求、安全方面的规定等等。
房主需要确保房产满足企业的需求。
3. 签订租赁协议：一旦确定了合作伙伴并满足企业的仓储需求，双方需要签订租赁协议。
协议内容应包括租赁时间、租金、维护责任等方面的规定。
4. 仓储管理和维护：租赁变仓储后，房主需要定期检查和维护房产，以确保仓储能够满足企业的需要。
同时，也需要确保租赁期满后能够及时将仓储场所返还给房主。
第二部分：租赁变仓储的经济效益租赁变仓储不仅可以缓解企业的仓储需求，还可以带来一定的经济效益。
以下是租赁变仓储可以带来的潜在经济效益：1. 节约房产税支出：租赁变仓储可以将闲置房产转变为租金收入，从而减少房产税的支付金额。
房产税是根据房产的评估价值计算的，因此通过租赁可以降低房产的评估价值，减少税负。
2. 市场价值提升：将闲置的房产出租给有实际需求的企业，可以提高房产的利用率，增加市场价值。
在房地产市场景气的情况下，房产升值可以为房主创造更高的投资回报。
3. 增强资产流动性：房地产是一种固定资产，其转化为现金的过程相对较长。
仓储服务与不动产租赁业务的区分与纳税分析
仓储服务与不动产租赁业务的区分与纳税分析蔡艳富【摘要】营业税改征增值税（以下简称“营改增”）前,仓储业和租赁业均属于“服务业”税目,征收营业税.2012年1月1日,营改增进程开始迈出第一步,试点行业涉及交通运输业和部分现代服务业.其中仓储服务归属于物流辅助业作为营改增试点行业之一,物流辅助服务的税率为6%;不动产租赁服务于2016年5月1日纳入改征增值税范围,不动产租赁服务的税率为11%.仓储服务和不动产租赁在运营上都涉及不动产的使用。
【期刊名称】《纳税》【年(卷),期】2016(000)006【总页数】2页(P62-63)【关键词】不动产租赁;仓储服务;租赁业务;现代服务业;纳税;交通运输业;租赁服务;增值税【作者】蔡艳富【作者单位】【正文语种】中文【中图分类】F253营业税改征增值税（以下简称“营改增”）前，仓储业和租赁业均属于“服务业”税目，征收营业税。
2012年1月1日，营改增进程开始迈出第一步，试点行业涉及交通运输业和部分现代服务业。
其中仓储服务归属于物流辅助业作为营改增试点行业之一，物流辅助服务的税率为6%；不动产租赁服务于2016年5月1日纳入改征增值税范围，不动产租赁服务的税率为11%。
仓储服务和不动产租赁在运营上都涉及不动产的使用，在目前阶段，如何正确区分两项业务，对税务机关和纳税人在实务中形成了一定困扰。
本文将从合同法律关系角度对该两项业务分析比较，以帮助纳税人准确划分营改增范围、正确适用税种税目。
另外，对于拥有仓库等场所的企业，将该场所用于仓储或租赁会面临增值税政策不同，除此之外，房产税的计税依据也不相同。
相同的场地，运营方式不同，适用增值税税率不同，从而导致了不同的税负。
租赁服务，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务活动；仓储服务，是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动。
仓储服务与不动产租赁服务均需利用固定的场地、场所提供服务，两者具有一定的相似性。
“营改增”后仓储业与不动产租赁业的增值税纳税比较与应对
“营改增”后仓储业与不动产租赁业的增值税纳税比较与应对“营改增”后仓储业与不动产租赁业的增值税纳税比较与应对近年来，“营改增”在我国取得了丰硕的成果，但在其推进过程中也存在一些不足（如：税负分析建立在理论分析上，并没有足够的数据；当前许多操作还存在诸多不完善的地方等），并给各行业带来不同的影响。
本文对仓储业与不动产租赁业“营改增”后的税负问题进行分析，并提出一些应对策略，以促使税收政策进一步完善，使两个行业在“营改增”后可以健康、有序地持续发展。
一、“营改增”相关理论概述（一）“营改增”的原因首先，税制结构不合理，使营业税出现了重复征税的情况。
而增值税是对各经营环节中的增值部分征税，解决了重复征税的问题，避免税负变化加重企业负担。
其次，两税并行使增值税抵扣链被破坏，而且两种税制的并行使征管过程存在困难，随着经济发展其表现形式也多种多样，混合销售行为的界限模糊了，服务与商品的比例很难划分，给征收带来了难度。
再者，“营改增”符合国际惯例，有效保证了抵扣链，最大限度消除重复征税，有效发挥中性效应，对于劳务征收的规范和统一具有一定的作用，更有利于我国的劳务输出。
（二）“营改增”试点改革及成效详见表格。
二、仓储业与不动产租赁业“营改增”的区别（一）仓储业与不动产租赁业业态从行业业态来看，仓储业与不动产租赁业之间存在着本质区别。
首先，两者的交易目的不同，并且两者的合同内容也不相同。
仓储业的主要目的是代他人存储和保管货物，其签订的合同内容中具有存储货物的内容，即此种业务为仓储业服务；仓储业务实际管理方为受托方，并且受托方具有保管义务及安全责任。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
【tips】本文是由梁老师精心收编整理，值得借鉴学习！【老会计经验】从租赁与仓储的比较谈纳税筹划一、租赁还是仓储?
盘活存量资产、提高资产使用效率，这是许多企业都面临的任务。
对于闲置的房屋，将其出租给其他单位或个人经营使用，不失为一条解决问题的较好途径。
但改变了资产使用主体后，也产生了相应的税收问题，我们可借下面一个例子进行分析：
例1：甲公司为一内资企业，拥有一处闲置库房，原值 1000万元，净值800万元。
乙公司拟承租该库房，初步商定年租金为80万元。
甲公司的管理层发现，对每年的租金收入除了要缴纳5%的营业税和相应的城建税、教育费附加以外，还要缴纳12%的房产税，即80 x 12%=9．6(万元)。
甲公司认为税负较高，因此谋求节税。
有人提供了这样的方案：建议甲公司与乙公司协商，将房屋的租赁行为改为仓储业务，即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品，从而将原来的租金收入转化为仓储收入。
在此方案下，甲公司缴纳的营业税、城建税和教育费附加不变，但消除了9．6万元房产税的纳税义务，显然是一个值得采纳的“节税”方案。
“租赁改仓储”一一这也是诸多纳税筹划书刊中推荐的有关房产税的筹划思路。
如此筹划果真节税吗?
上述“租赁改仓储”的筹划方案实际上是将房屋的使用权出租
给别人使用改为仍旧自用。
而我国《房产税暂行条例》等相关法规规定，如果企业将房屋出租，则应按租金收入缴纳12％的房产税，此为“从租计征”；如果房屋自己使用，则按房产原值一次减除10%-30%后的余值缴纳房产税，此为“从价计征”。
在例。