天津圣光皇冠国际公寓项目营销策略方案64PPT
国际公寓营销策划案(PPT 63页)
• 后果
对开发商自有资金的要求提高，良性现金流的隐形约束； 紧缩银根降低金融风险，限制房地产行业的过度投资； 挤压房地产泡沫，促进房地产行业的稳定发展；
2020/7/9
政策判读——国六条
2020/7/9
创意 Idea
公寓案名： 华府 首府 红公馆
用简易而寓意深刻的单词赋予项目独特的内涵和价值感
SLOGAN：
2020/7/9
华府 盛世
广告创意
第一阶段： 着重建立本案的社会知名度和影响力。
第二阶段： 通过人与宅的故事着重表现建筑本身。 以前所未有的独特视角表现客群阶层生活场所， 展现专属于这一阶层的生活状态以及建筑特性。
77 ㎡ ：8.5% 104-139 ㎡ ：17.5% 152-195 ㎡ ：58% 231/290 ㎡ ：16%
50 ㎡ ：75% 110 ㎡：25%
117.4－177.6㎡：62% 240㎡：38%
47—55㎡ ：40% 101、133㎡ ：28.7% 173—200㎡ ：25.8%
60－70 ㎡ ：46% 90-120 ㎡ ：53.2% 152-195 ㎡ ：58%
25000
25000
20000
19000
15000 15000
16000
11000
10000
11000
5000
20000
14000 13000 9000
0
颐
起价
和 国
均价
际
最高
燕 岛 国 际
三 度 空 间
东 海 路 9号
某国际公馆推广策划方案(ppt 96页)
（来源于网络论坛）
※ 探寻消费者的共性
与世界政治经济联系紧密的“国际人”
• 政府公务员、律师、会计师、金融 – 与外界信息接触频繁，懂得国际 化生活品质
• 来自老城区的私营企业主 – 与外界接触繁多，有国际视野， 全力争取事业进步、生活更优越
※ 对南通的解读
外来人增多 城市扩张
• 到2020年南通市区人口达到100万人，因此，城市区域急需扩大。 • 南通未来的房产需求来源于下属乡镇及苏北南移的居民为主，以部分上
海、苏南经济强市投资置业者为辅。 • 南通对上海及周边城市具有一定的辐射力，良好的投资环境将促进上海
及苏南部分企业移师到南通。
• 第三阶段传播：
– 强调这里是海门中高阶层居住地，各业态产品组合成为提升事业生活的平 台，海门接轨国际、城市腾飞的加速器，使项目最终成为中山未来城中心 的缔造者，并建立品牌认知和美誉度。
建立对区域的未来认知
预热期
东恒盛国际公馆
未来居
引爆期
成为高端国际生活代言
持续期
体验一种国际级的生活
※ 构建有效的传播平台
※ 大配套
国际配套
1、项目建设有众多商业裙楼、东恒盛五星级大酒店，国际星级配套。 2、东州国际学校正在规划中，国际级的教育将入驻海门。
原行政中
实
心地块北
验
侧
政法
西 侧
两院南
东苑
理想城
北 侧
国际 花园
政法 南苑
国际车城
民生北侧 民生小区
一个区隔凌驾于所有对手的定位
新城之心 国际社圈
天津某地产项目营销战略策划(ppt 228页)
▌ 企业存在南北差异的文化冲突，可能在项目经营管理、团队建设、产品设计等理念 难以融通北方的地域特征。
企业现状解读 初来乍到
» 项目分析：
▌ 项目位于津南区南末端，交通不便，区域形象不被市场认知，受到众多 项目阻截；
▌ 土地与开发成本高企，导致价格优势不明显；
▌ 高层住宅体量大，面临较大销售压力；
观望 市场解读：
»天津房地产市场与全国各 主要城市相似，市场观望与 持币待购氛围加重。
»因天津房价持续上涨，原 城市主流消费人群被逐渐边 缘化。
2、市场竞争解读
（1）土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃，
2007土地成交是2006年的三倍多，后 续供应巨大，本项目面临巨大竞争压 力！
» 2008年第一季度土地放 量再度加大，预计未来 开发面积将达到甚至超 过2000万平米。
（3）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与 消费分流。
▌ 已规划立项或在建项目如下，这些项目将在3—5年内对外开放、经 营。
项目竞争解读：饱和/同质
京津概念
3、区域板块解读
» 本项目所在区域距离主城市约30公里， 不在天津城市规划发展主导方向。
滨海概念 宗地位置
» 项目规模大，短期供货量巨 大，同时也意味着有大量营 销费用投入，搅动市场，抢 占话语权
» 规划众多高标准、贵族化配 套设施，承诺2年内完成建 设，树立市场信心
» 如何供应适销对路的产品， 颠覆传统营销思路，以疯 狂营销组织与推广手法迅 速抢占市场？
» 能否将高标准配套实现平 民化的享受，给予消费群 巨大价值反差，以切身利 益感受驱动市场？
▌ 40亿销售回款是天嘉湖项目开发 运营关键性的第一步胜利，是未 来5年高速、高效和实现可持续 滚动开发运营的资本；
A国际公寓营销及推广方案
A国际公寓营销及推广方案营销及推广方案A(一期)自2002年5月推出以来，在某市场引起了较大的反响，“豪宅”的定位吸引了某市民的眼球。
2003年7月，一期正式入伙，部分房源顺利实现销售，其整体形象已差不多树立，在某市“五区三县”形成了一定的知名度。
依照截至目前的销售资料显示，一期待售面积分为所有地下室一层(以下简称“B1层”)和26套住宅。
上述房源分布为：A、B、C座底层复式每座4套；A座10、11、14层D型房(两室两厅双卫)各1套；C座10、12层D型房各1套；顶层复式共9套(其中3大6小)。
各房源销售面积分别为：D型房：141.87m²。
底层复式：320m²以上。
顶层(小)：285.72m ²。
顶层(大)：301m²。
鉴于某些缘故，底层复式和B1层一直未对外销售，按照“将底层复式与B1层组合销售”的思路，底层复式将由“二层复式”变为“三层复式”，建筑面积将增加到500m²左右。
结合其他剩余房源已对外推售却未顺利售出的事实，这一举措将对销售工作提出新的要求。
作为某市场上“理所因此”的高档楼盘代表之一，“A国际公寓”的营销能力应该在一定程度上代表着某市场的进展水平。
高档住宅一直是房地产业的高端产品，因其相对狭窄的市场范畴、相对偏小的市场容量和相对复杂的消费动机，使营销工作表现出某些专门性并遵循某些专门规律，在营销策略和操盘技巧上均有别于一般楼盘。
专门是关于本案而言，置身某这一正处于初始进展时期的房地产市场，不理性的置业行为因此使A国际公寓(一期)的销售工作中取得了可观的成绩，但它同样阻碍了整个项目销售的完成。
面对特定时期和专门市场环境，我司认为遵循高档住宅楼盘的专门操盘规律，揭示当前面临的具体市场障碍，就这些市场障碍存在的营销环节进行功能提升，是本项目的全然解决之道。
故此，以A国际公寓(一期)的整体销售情形为基础，结合我司对某市场的调研分析和多年来成功操盘体会，现将一期尾盘(以下简称“本案”)的营销策略体系及推广打算拟订如下，供京润公司参考实施。
介绍
天津滨海圣光皇冠假日酒店由世界最大的酒店集团-洲际酒店集团管理。
洲际酒店集团旗下拥有、管理、出租或托管的酒店达4,150多家，共有客房62万多间，遍布全球100多个国家和地区。
该集团拥有多个闻名遐尔的酒店品牌，其中包括洲际酒店及度假村、皇冠酒店及度假村、假日酒店及度假村、快捷假日酒店、Staybridge Suites和Candlewood Suites，并且拥有世界最大的酒店忠诚客户计划－优悦会，目前，优悦会在全球拥有超过42万会员。
洲际酒店集团非常重视天津市场，目前在天津地区一共有7家洲际酒店集团旗下的酒店。
天津滨海圣光皇冠假日酒店是洲际酒店集团在天津市场第一个皇冠品牌酒店，天津滨海圣光皇冠酒店是皇冠国际广场的一部分，该广场尊居空港CBD中央商务核心区，是集五星级酒店，酒店式公寓，高档写字楼为一体的五星级商务建筑群。
项目建设用地3.5万平方米，建筑面积15万平方米。
成为区域商业地产开发的先驱者，促进了区域的发展；皇冠国际广场由天津圣光实业有限公司全资控股，天津圣光实业发展公司公司致力于商业地产开发，公司在天津空港加工区投资建设的皇冠项目中，充分考虑区域的生活配套服务。
公司创立以来，一直坚持高起点、国际化的运作模式。
在项目设计、销售、物业经营管理等方面，均引进国际、国内知名管理品牌企业，实行“强强联合，优势互补”的经营策略。
例如：在酒店管理方面，我司已与洲际国际酒店集团、喜达屋国际酒店集团、雅高集团及卡尔森酒店管理集团建立了战略合作关系；写字楼、公寓管理方面与第一太平戴维斯、戴德梁行等建立了战略合作关系。
参加开业庆典领导：洲际酒店集团北中国区营运副总裁：胡民康（Michael Hu）天津圣光集团董事长：孙志军天津滨海圣光皇冠假日酒店总经理：施耀光（Joseph Zitnik）天津滨海圣光皇冠假日酒店副总经理：刘军董事长孙志君介绍孙志君，1968年9月出生，清华EMBA，现任天津市圣光实业发展有限公司法人代表、总经理。
2019年复地温莎堡营销实施方案163p
应与品牌效应，首开制造了热销
内部报告 注意保密
区域市场——产品
2019年空港经济区及周边地区各类产品情况——高层
序号
1 2 3 4 5
项目名称
远洋新干线 恒大绿洲 恒大名都 金泰丽湾 华润橡树湾
产品面积区间
面积（㎡）
86-130㎡
120-170㎡ 80-200㎡ 60-200㎡ 90-140㎡
34267.63
240-260㎡
11794.86
52
11613
1.4
4
京基嶺域
410-540㎡
37603.43
82
10947
4.1
5
万科朗润园
160-180㎡
14988.87
87
24809
3.7
6
金地紫乐府
270-440㎡
13349.78
40
26319
3.5
7
中信珺台
290-350㎡
31612.85
117
20199
1.6 2.38
数据来源：富思博得
周边双拼产品较少，万科东丽湖的双拼也不是其首要推出产品
内部报告 注意保密
竞品市场——区域竞品分布
恒大绿洲 东丽湖·万科城
首创·溪堤郡 远洋新干线 京基嶺域
恒大名都 万科朗润园 金地紫乐府
恒大绿洲
华侨城东 丽湖
恒大名都 首创·溪堤 郡 华润橡树湾
金泰丽湾
东湖小镇
东丽湖·万 科城
序号
项目名称
产品面积区间
已成交情况 面积（㎡） 套数 均价(元/㎡） 总销额（亿）
1
远洋新干线
135—150㎡
3527.48
皇冠公司的案例SWOT分析结果制定营销战术课件
因此他们提出，皇冠公司在战略上首先 要增加人力资源部门的人手，加强对销 售队伍的管理；第二是要建立强大的售 后服务队伍，在得到客户反馈信息后及 时反应；第三是加强分销渠道。在战术 上，公司则需要加强零配件库存管理， 让管理层持股以强化激励机制。
10
对第一组的发言，有学员表示： "他们的 分析不够详细，没有时间计划，也没有
5
孙一鸣认为，在运用SWOT分析法的时 候，企业要将外部环境与内部资源结合 起来作系统分析，然后制定正确的营销 战略。 接着，他介绍了一个企业案例，要求学 员根据SWOT分析法分析出的该公司现 状(见右表)，为其设计6个月内的战术 行动方案。
6
皇冠公司是一家中美合资企业，主要业 务是装配及销售中小型压缩机和制冷机 组。公司有大约60名员工，其中总经理 为澳大利亚人，在中国居住已长达8年之 久，市场销售部由1名总监、 2名地区经 理、 5名销售工程师以及2名技术工程师 组成。皇冠的客户主要是OEM厂商及经 销商，每位销售人员都要与直接用户和 经销商打交道。
12
孙一鸣对此评点说： "制定战略战术时， 你们有具体的日程安排，这样很好。但 你们要牢记，一个公司的发展离不开经 销商的支持，因而要对传统的经销商管 理模式进行改进和创新，与他们一起成 长，展开更多的合作，而不是力图控制
他们。 "
13
2。关注I 、Me 、My 、Mine 、Myself Strengths(强项)公司总体目标及战略清晰； 产品线95%齐全；产品质量高，市场认 可度高；价格战略被市场接受；库存齐全。 Weaknesses(弱项)缺少管理人员落实战略； 管理人员缺少经验、能力；上海办尚无 经理，此外技术工程师、分销人员不足；
皇冠公司的案例
天津华夏国际公寓项目广告推广策略提案PPT精品文档78页
·稀缺性的梳理：
• 谁稀缺呢？稀缺什么呢？我们好象讲的不是太有逻辑条理。因为策略是模糊的， 这对于广告执行是很致命的，但至少我们可以肯定，讲“这地方缺少这样的房子” 比讲“这房子很贵气”要有力量。
因此我们重新从四个角度阐释“缺点”：
• CBD/五大道什么都不缺，就缺用来居住的好建筑； • 层峰人群什么都不缺，就缺可以方便工作的好住处； • 有些个有钱人喜欢搞房产投资，但市场上缺投资价值高的房子； • 有些个土款想在市中心买间房子标榜身价，可找不到适合的地界
以把它当“投资项目”来卖。
但是，主要要吆喝什么成了我们策略上的一大矛盾，解决这个矛盾是我 们得以展开行销动作的关键。真的就得非此即彼吗？难道“纯住宅”与 “投资价值”之间就没有可以将他们贯通为一体的点吗？我们难以取舍，
因此，我们挖掘出了一条合二为一的捷径，那就是“稀缺性”诉
求。
2020/3/9
10
既然如此，我们还愁什么呢？（核心问题）
2020/3/9
12
结论一
华厦国际公寓怎么卖，
是当住宅卖还是当“投资项目”卖根本不存在诉求主次的 矛盾。
他们的逻辑关系是这样的：
CBD/五大道缺乏华厦国际公寓这种国际品质生活，所以华 厦国际公寓具有投资价值。
那么，我们是否需要为项目定义一个概念？ 这一概念/主张具有什么行销价值？ 让我们从目标族群着手简单分析
本次推广目的：
华厦品牌与企业产品双管齐下，以产品品牌带动企业品牌的快速提 升，最大限度的扩充华厦企业品牌的市场瞩目度，达到品牌与销售 双赢的最终目的。
锐设绘任务：
寻找市场机会，挖掘目标客户并给予用户一个充足的购买理由。
2020/3/9
3
锐设绘对推广在整个销售中的理解
伟业-天津中心商业项目营销策略方案-56P_图文_图文
Where?
What?
Why?
购买力
资金实力十分雄厚，且具有很强房地产投资经验； 在不同城市拥有各类物业持有
购买动因
地段价值与产品综合发展价值 未来较高的投资回报率 品牌所带来的未来物业增值的价值，以及产品与服务的细节契合
对综合体运营的保障性问题
问题
对未来投资回报的信心的问题
思 我们08年成交客户的关键
建立项目的高调声 音，突出项目综合 体的绝对优势价值
利用综合体的运营 节点，提前市场预 热与体验先行，让 公寓类产品不再独 立面对市场的竞争
Step6： 品牌联动
加强与商业商 户品牌互动， 加强写字楼客 户的品牌互动 ，加强与莱佛 士国际品牌的
互动
重拾信心
放大价值
运营效益
本项目可执行的六大步骤建议： Step 1：产品细节品质提升 1.增强现房外观的品质优势
08年成交客户分类研究
第四类客户特征：罗先生
•自身条件：
经济实力一般，天津人，有普通住宅投资经验
•认知途径： •认同点：
围挡
原始认同点：地段 培育认同点：酒店式服务公寓型产品是投资回报率的保证 培育认同点：品牌是升值、高投资回报率的保证
•第一购买决定因素：
地段：钟情于城市核心地段
•第二购买决定因素：
Where?
What?
Why?
封盘
63
Where?
What?
Why?
62%的客户来源于项目围挡、朋介以及资源客户的拜访 传播力与繁殖能力较弱
80%的客户来源于天津本地
Where?
What?
Why?
第一阶段08.4-8
第二阶段08.9-12
2008年2月天津市皇冠国际公寓向场认购暨样板间开放仪式策划方案
签到区：
签到区及签到用具，并发放礼品：
安排身穿旗袍的礼仪人员， 服务来宾签到（设置签到背板）、
佩戴胸花、礼品发放等事宜。
配套物品：条桌、桌牌、签到背板、 鲜花盆插、胸花、手提袋 （包括项目资料、礼品）。
胸花
签到处效果图
建议：设立签到板，给每一位嘉宾尊贵感。在签到时，发放包含相关资料的手提袋。
贵宾休息
14：55 邀请嘉宾上楼参观样板间
15：08 样板间开门仪式
15：15-17：00 自由参观样板间，并由扮演生活角色的真人秀人员与嘉宾 沟通，介绍样板间。 嘉宾自由参加个性活动，并穿插抽奖环节。
中管网房地产频道
破冰仪式
由领导破冰，取出样板间的钥匙。
道具门
开门仪式：在样板间外布置一扇道具门，由领导拿道具钥匙开启道具门，并释放 冷焰火，然后来宾步入样板间。
紧扣“现场认购暨样板间开放仪式”主题，突出样板间的 功能性。
•
•
五星级高端酒店服务，体现活动的高端性。
• 签到环节：利用签到板，给客户尊贵感，此签到板可以被 收藏，作为特殊时刻见证。 • 现场个性化展览、展示或活动。
•
•
破冰结合开门仪式，紧扣主题，体现活动主旨思想。
真人秀互动展示，带给来宾生动的体验。
平米
条 位 位 位
35
1500元 100 1500 1000
27
1个 4 2 2
945
1500 400 3000 2000 样板间展示
项目 音响 道具门 喷绘 杂费 策划执行费 用 安装费 设计费用 运输费用 机动费用 税金 合计
单位 套 个 平米
单价 2000 2000 35 1000 1800 4800 1000 1500
公寓项目营销策略报告PPT课件( 92页)
闯族青年人生观
I have a dream
高知青年人生观
Wednesday, June 19, 2019 —— 万科金色海蓉项目营销推广方案 ——
人生观关键词：
追求独立 特立独行 勇敢面对 创造美好
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
客户定位
CUSTOMERS & POSITION
偏安武进一隅，18万方纯商办产权小公寓，卖给谁？
赠送面积较多或是挑高类附加值市 场接受度较高
价格竞争激烈，在现金为王的开发 领域，价格战已逐渐成为主流
市场 迷局
产品 困境
产品单一， 体量巨大
位置较偏， 配套不全
生活氛围不 浓，人气冷
淡
容积率过高，品 质难以保障
附加值 不高
自我审视
产品及形象导向
寻找市场空白
产品
差异化精神内核塑造
形象
市场定位关键词
方向1： 周边区域的投资客
市场定位 形象定位 客户定位 产品定位
产品定位
PRODUCTS & POSITION
20-40㎡主力小公寓，如何在已有基础之上产生更多价值？
产品定位模型
精致品味
超小产品面积段
多功能青年主题产品
覆盖人群的共性需求
定位方向
主题性
差异性 功能性
便捷性
客群分类 高力公寓项目目标客群分析
主力客群方向界定 根据项目所在区域辐射力界定两大主要市场方向
安内纳外！
从投资及使用两角度，以区域客为主，向外逐 步拓展客户。
方向2： 实际使 用群体
方向1： 周边区域的投资客
产品定位之——主题鲜明
内部广场采用艺术性、符号性强的表现手法，契合现代年轻人的审美观以及潮流，以主题广场的形式与满足年轻 人主题消费的商业进行结合，将项目的主题性表现的更加淋漓尽致。
天津圣光皇冠国际公寓项目营销策略方案_64PPT
拉升酒店式公寓形象 高度，提升其品质感 和高端气质．
提升写字楼级别标准， 同时写字楼为皇冠假日 提供纯粹商务办公环境
酒店式公寓
写字楼为酒店式公寓加深了其商务性格度， 酒店式公寓为写字楼提供更便捷舒适服务空 间
写字楼
客层扫描
根据本项目作为商务综合体的高度考虑产品特征，对于目标客群的描 述将分为“
服务式公寓客户分析
本地销售历时不到1年时间，推广策略混乱，做世界500强的房东和西 雅图策略均没有得到市场的认可，客户积累较少，市场反映不明朗， 加之09年经济危机，使得客户流失。
市场不可能接受低端产品，此物业的存在即为高端。继续提升形象， 是唯一的出路，异地成交的高端客户素质对现在的销售有利好的倾 向。
面对如此的市场格局，我们要---
利用洲际品牌进行支撑
对区域规划的深入分析与 对产品品质的反复加强
利用阶层素质提升重新加强产品 的公信力,同时充分挖掘现有资源
利用销售现场说辞进行弥补源自资源项目自身优势的挖掘、项目品牌优势，已售业主的素质圈层，将成为项目运作 成功的要素！
综述
•空港升级为空港经济区的优势；
产
•道路通勤差距带给京津塘的房价区隔；
随着空港物流区的建设，特别是技术含量高的行业（如航空、 汽车、生物制药等）和相关第三产业的发展，可以预见空港高 素质外来人口将会快速增加
在日趋激烈的空港区域,建立差异化的推广策略,是赢得市场份额的 关键.
INDEX|索引*
Part1 市场到产品 Part2 产品到推广 Part3 推广到执行
Part1 市场到产品
酒店式公寓
» 第五级环境
生态环境：园区中 心湖/温泉高尔夫球
场 核心位置:居住\商业 区内,与未来行政中
促销管理-XX公寓全程营销策划方案 精品
前言房地产全程营销思想是在中国房地产从卖方市场转变为买方市场的过程中，结合市场营销的理论和实践产生的具有实践指导性的一套科学运作方法。
不少发展商具有雄厚的实力进行房地产的规模开发，但却不能全面把握项目运作的各个环节。
如果只靠发展商自己摸索项目操作方法，往往费时耗力，周期太长，机会成本很大，专业房地产营销策略的导入已成为大势所趋。
房地产全程营销是从项目用地的初始状态就导入营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系。
本案即是利用富可达置业公司的专业眼光及手段，通过对天津市河北区天沽公寓为中心点的区域周边环境的综合考察和市场调研分析。
然后，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析。
在此基础上，确立天沽公寓的市场定位和项目的价值，并就规避开发风险进行策略提示，同时对项目开发节奏提出了专业意见。
全案共分六部分，其核心内容包括：一、区域市场个案调查分析二、项目的投资分析三、项目规划设计营销四、项目形象营销五、营销推广策划六、项目服务营销——目录——引子项目背景第一部分：区域市场个案调查分析一、项目邻近地段住宅市场分析（一）区域内商品房供应量及空置率统计（二）商品房销售个案分析二、项目周边环境分析（一）本项目土地性质调查（二）本项目周边环境调查（三）本案交通条件调查（四）周边市政配套设施调查（五）周边人文环境调查第二部分：项目的投资分析一、天沽公寓项目的概况二、项目所在区域市场现状及其趋势判断（一）项目所在地的历史状况及规划前景（二）项目所在地房地产市场总体供求现状及价格走势（三）项目所在地住宅客户的构成及购买心态分析三、本项目的可行性研究四、项目土地SWOT分析（一）本案区位的优势（二）本案区位的劣势（三）本案区位的机会点（四）本案区位的威胁及困难点五、本案市场定位六、本案价值分析第三部分：项目规划设计营销一、建筑风格定位、色彩计划二、主力户型选择三、环艺设计定位四、交通组织定位五、智能化物业管理和小区配套非常重要第四部分：项目形象营销一、项目视觉识别系统核心部分（一）名称（二）标志（三）标准色（四）标准字体二、延展及运用部分（一）营销接待中心包装设计（二）工地环境包装设计（三）公司及物业管理系统包装设计第五部分：项目推广策划一、项目主要卖点设计二、物业强势、弱势分析及对策三、目标客户群定位分析四、价格定位及策略五、入市时机规划六、广告策略七、媒介策略八、推广费用预算九、营销推广效果的监控、评估及修订第六部分：项目服务营销一、前期资料准备及销售培训二、销售组织及日常管理三、先期导入物业管理引子早在1998年，天津市富可达置业有限公司专门从事房地产全程营销策划，并在天津、唐山、河南开封的企业集团及房地产项目实施推广，屡创佳绩。
商业中心酒店式公寓耀目绽放活动策划方案
选房区
-氛围营造
-活动流程
+设计展示
+活动执行
+活动策略 +活动内容
活动现场- -配套项目参观
现场安排套设施以及未来发展 潜力，坚定投资信心。
-活动概况 选用8辆别克商务车往返于活动现场
-主题释义
-活动亮点
-氛围营造
-活动流程
+设计展示
麒麟商业中心领导登台，插入启动钥匙，启动麒麟商业中心开盘启动仪式，寓意王者之路 正式从脚下开启，一场巨大影响力的商业浪潮将绽放武清。
+活动策略 +活动内容 -活动概况 -主题释义 -活动亮点 +设计展示 +活动执行
活动现场氛围营造
氛围营造（一）：红毯迎宾
红毯迎宾，礼仪列队，彰显尊贵接待。
+活动策略 +活动内容 -活动概况 -主题释义 -活动亮点 -氛围营造 +设计展示 +活动执行
-主题释义
-活动亮点
-氛围营造
-活动流程
+设计展示 +活动执行
停车区效果图示意
活动现场- -签到环节
+活动策略 客户莅临现场，由礼仪引领，行至签到处签到，并由礼仪为嘉宾佩戴胸花，由专门工作人员在签到
+活动内容 处恭候嘉宾，并陪同领导行至主会场。 -活动概况 签到形式 ：嘉宾将个人信息签至签到簿上
开盘
活动现场- -身份验证
+活动策略
根据事先排卡售卡的顺序号，进行选房。 +活动内容
由销售人员引领客户进入销售中心正门左手处的身份审核区进行身份审核。待验证通过后，进入地
-活动概况
下一层选房区选房。
-主题释义
皇冠假日酒店市场营销策划方案
皇冠假日酒店市场营销策划方案一、引言随着旅游和酒店消费市场的快速发展，市场竞争日益激烈，品牌酒店需要制定有效的市场营销策划方案，以在市场中脱颖而出，吸引更多的消费者。
本篇市场营销策划方案旨在为皇冠假日酒店提供一些实用的市场营销方法和策略，帮助酒店提高市场竞争力，增加市场份额，提升品牌价值。
二、市场分析1. 行业概况：随着经济的快速发展，旅游和酒店业已经成为一个庞大而多样化的市场。
消费者对于酒店品质的要求也越来越高，追求个性化和高品质的住宿体验。
市场上的酒店品牌众多，竞争激烈。
2. 目标市场：皇冠假日酒店的目标市场主要包括商务旅客、度假旅客和会议活动。
商务旅客通常是高收入人群，注重酒店的舒适和便捷性；度假旅客追求的是放松和休闲的环境，注重酒店的配套设施和服务；会议活动是一个重要的市场细分，注重的是酒店的会议设施和服务。
3. 竞争分析：皇冠假日酒店面临的竞争主要来自其他品牌酒店，如希尔顿、万豪等。
这些品牌酒店在市场上有一定的影响力和知名度，并拥有一定数量的忠实客户。
此外，当地的独立酒店和民宿也是竞争对手。
三、目标和定位1. 目标：皇冠假日酒店的市场目标是增加客户数量、提高客户满意度和增加收入。
2. 定位：皇冠假日酒店将定位为一家提供高品质住宿和个性化服务的品牌酒店。
通过提供舒适的住宿环境、丰富的配套设施和贴心的客户服务，满足客户的不同需求。
四、市场营销策略1. 品牌建设：加强皇冠假日酒店品牌的知名度和认知度。
通过多渠道的广告和宣传活动，提高品牌曝光度。
同时，注重在社交媒体平台上进行品牌推广，与消费者建立更紧密的联系。
2. 客户关系管理：建立健全的客户关系管理系统，积极开展客户回访和沟通活动。
通过提供个性化的服务和定制化的产品，增强客户对皇冠假日酒店的忠诚度。
3. 营销活动：定期举办各类营销活动，如优惠券、折扣活动、合作促销等，吸引更多的客户选择皇冠假日酒店。
同时，特别关注会议活动市场，开展专业的会议活动组织和服务。
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再次提升产品形象的问题与对策
项目优势
项目问题点
解决对策
商务综合体内部产品 产品设计国际化 核心位置，未来行政中心 区相隔 白金五星酒店支持 产品自身品质的优越性 运营团队的专业性 开发雄厚的实力和广泛的
单价过高 项目缺少核心支撑点 地理位置区域发展对项 目的影响 冷却的项目商务形象 项目服务感受 投资回报等数据
公寓客户：根据本项目作为全国型竞争的市场特征，对于目标客群的描述分
为天津客户、国内客户和国际客户三部分来进行：
天津客户
·天津更新的财富人 群，资源财富阶层
·品质要求的偏爱人 群
国内客户
·异地经商的天津籍成功人 士 ·有意长期投资天津的实力 型公司及个人 ·对天津有长远投资意向或 极重视天津的战略发展意义 ，决定在天津建立总部或战 略基地，希望通过某区域的 特殊性质和特殊事件使公司 及个人拥有较好的发展平台 ,对事业有较快的提升
•洲际酒店高调入主, •第一太平戴维斯物管； •项目逐渐呈现；
•已经签约的300户高端群体，绝对峰层 •产品设计的国际化和前瞻性; •商务综合体各部分优势的互补性； •精装修公寓,舒适度的最大化；
•水库水景和高尔夫球场地；引领未来 Nhomakorabea区域发展
品牌性优势
优势放大
产品自身特点
产品价值与品牌优势互动引发目标市场震荡
服务式公寓客户分析
·以财富收入划分：财富阶层、准财富阶层、白领的尖端。 ·以职业划分：企业主和高端管理者、外籍人士、金融界、职业经 理人 ·以置业目的划分：１、工作需要 ２、品质消费习惯 ３、投资 ·以年龄划分：35-45岁为核心消费群体
新财富贵族（的私人会所） 新品牌企业（的CEO形象） 新进驻公司（的前沿哨站） 新视野人物（的投资佳品）
高端产品与高端客户的B2B
区域构成
天
津
高
外地
尚 地 区
滨海 新区
新进 高端 人士
区
职业构成
金融 商界 政界
私营企 业主、 企业高 级管理 层
外籍 人士
目标客户素描
中国新一代集财富、品味于 一身的富豪代表人物 强调住宅的个性 重视的社交与自我欣赏功能
王中军，北京人,45岁，广告工作出身
华谊兄弟董事长,同时又是宝马汽车中国第一大总代理、格林兄弟马 术俱乐部老板、中国最大的现代艺术品收藏家
一、虽然可能存在困难，但是我们一定要坚决地执行快速入 市，充分预热后即刻快速销售的策略，以免陷入恶战， 夜长梦多啊！
二、不管是推自用还是推投资，一定要坚决地走高端路线，因 为市场不可能接受一般的产品，必须通过独特的卖点挖掘 去表现项目的尊贵，同时在竞争如此激烈的状况下，高端 形象一旦滑落，就很难再反弹了。你说，要是我们最后剩 了三、四十套房子，但怎么也卖不出去，或是卖不上价,你 说有多别扭。
国际客户
·驻津的国际集团及商 住代表 ·将天津作为主力投资 机构的国际集团及商住 代表 ·准备将天津作为新投 资战略基地的国际集团 商住代表 ·海归的成功投资人士 ·有意投资的华侨及港 澳台人士
2年时间，形象的沉淀
与其他空港项目不同，由于产品先前营销定位立足异地营销，上海， 香港等地。消化群体为外籍外地高端人士。
天津圣光皇冠国际公寓 项目营销策略方案 64PPT
2020年7月7日星期二
需要提前思考的问题
NO.1 NO.2 NO.3 NO.4 NO.5
优越的地理位置使空港融入京津冀经济带和环渤海都市圈济发展 之中,在降低了企业的交通成本同时,也有利于企业良性竞争
道路规划与基础设施建设的不断完善，为空港物流区发展提供了 有利的硬件支持
产品及对应的客层分析
皇冠假日酒店
拉升酒店式公寓形象 高度，提升其品质感 和高端气质．
提升写字楼级别标准， 同时写字楼为皇冠假日 提供纯粹商务办公环境
酒店式公寓
写字楼为酒店式公寓加深了其商务性格度， 酒店式公寓为写字楼提供更便捷舒适服务空 间
写字楼
客层扫描
根据本项目作为商务综合体的高度考虑产品特征，对于目标客群的描 述将分为“
对入驻企业的政策支持，增强了企业对空港的发展预期,同时也 降低了企业运营成本，增强区域内企业竞争力
随着空港物流区的建设，特别是技术含量高的行业（如航空、 汽车、生物制药等）和相关第三产业的发展，可以预见空港高 素质外来人口将会快速增加
在日趋激烈的空港区域,建立差异化的推广策略,是赢得市场份额的 关键.
现有房产：昌平园中园别墅区12亩自建豪宅
目标客户素描
利用洲际品牌进行支撑
对区域规划的深入分析与 对产品品质的反复加强
利用阶层素质提升重新加强产品 的公信力,同时充分挖掘现有资源
利用销售现场说辞进行弥补
资源
项目自身优势的挖掘、项目品牌优势，已售业主的素质圈层，将成为项目运作
成功的要素！
综述
•空港升级为空港经济区的优势； •道路通勤差距带给京津塘的房价区隔； •园区设施规划的逐步齐全； •周边的多维交通体系和生活配套完善； •5年空港经济，10年开发区引领未来
空港与滨海、天津之间的区域关系分析
借助政府声音：
利用空港、海港发展物流加工产业，兼用天津城市中心东移资源发展 现代商务商业，实现优势互补，合力发展天津经济。
空港经济，将与滨海、天津共同铸成稳固的“黄金 三角”，成为天津经济的新增长级 。
注：空港产业以机场运输业为核心的全部相关产业的集合，或者说是建立在航空运输基础之上的产 业。这些产业大致包括航空运输业以及与航空运输相关的物流业、加工业、高新技术产业、商业及 其它服务业。
本地销售历时不到1年时间，推广策略混乱，做世界500强的房东和西 雅图策略均没有得到市场的认可，客户积累较少，市场反映不明朗 ，加之09年经济危机，使得客户流失。
市场不可能接受低端产品，此物业的存在即为高端。继续提升形象， 是唯一的出路，异地成交的高端客户素质对现在的销售有利好的倾 向。
面对如此的市场格局，我们要---
INDEX|索引*
Part1 市场到产品 Part2 产品到推广 Part3 推广到执行
Part1 市场到产品
本案推广需要解决的问题
A-空港与滨海、天津之间的区域关系 B-酒店、酒店式公寓、写字楼产品及对应客层之间的关系 C-空港的区域抗性 D-形象问题，2年间的形象沉淀。 E-再次提升产品的有效支撑 F-高端产品与高端客户的B2B的连接