曲靖房地产项目成本概算表

曲靖龙海项目投资测算报告
一、方案一
(一)、项目初步定位：
项目用地245.65亩，项目分为4～5个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交错的20M宽大道，本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资50%）。

规划2个组团建设高档TOWNHOUSE（建筑容积率取定0.8），1个组团建设5～6层的花园洋房（建筑容积率取定1.2），2个组团建设7层（局部8层）的多层住宅（建筑容积率取定1.7）。

沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。

除了各个组团建设相当规模的绿化景观外，还建设一个约6000㎡的中央景观区。

(二)、项目建筑规划指标：
1、综合容积率：1.2
2、建筑覆盖率（密度）：26%
3、绿化覆盖率：43%
4、道路占地比率：31%
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(三)、各组团建设规模：
1、高档TOWNHOUSE：占地100亩，建筑层数3层，局部4层，建筑层高2.8M，每户220～280
㎡。

沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。

建设规模53000㎡（其中住宅48500㎡，商铺4500㎡）。

2、花园洋房：占地50亩，建筑层数5层，局部6层，建筑层高2.8M，每个单元4户，每户180～
210㎡。

沿街建筑底层为商铺，建设规模40000㎡（其中住宅37000㎡，商铺3000㎡）。

3、多层住宅：占地95.65亩，建筑层数7层，局部8层，建筑层高2.8M，每个单元12户，每户
100～140㎡。

沿街建筑底层为商铺，建设规模108000㎡（其中住宅95500㎡，商铺12500㎡）。

表一：建设指标
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(四)、地质调查及结构选型：
曲靖市的地质情况总体比较好。

1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。

根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘土，再下就是圆砾层。

由于该车间距离我们的地块约500～800M，尽管地势略低5M左右，我们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。

1、基础选型：¢325振动沉管灌注桩，成桩直径380㎜，桩长13M。

（¢325振动沉管灌注桩约
900元/根，¢300管桩约1200元/根，项目总桩数约8000根）。

联排建筑采用单桩承台，其
他住宅采用2～4桩承台。

2、结构选型：异型框架结构。

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二、方案二
(一)、项目初步定位：
项目用地245.65亩，本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资50%）。

规划建设高档TOWNHOUSE（建筑容积率取定0.8）。

沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。

建设一个约6000㎡的中央景观区。

(二)、项目建筑规划指标：
1、容积率：0.8
2、建筑覆盖率（密度）：26%
3、绿化覆盖率：43%
4、道路占地比率：31%
(三)、建设规模：
高档TOWNHOUSE：建筑层数3层，局部4层，建筑层高2.8M，每户220～280㎡。

沿街建设的联排住宅底层为商铺，组团中间为错落有致的2联、4联、6联联排住宅。

表一：建设指标
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(四)、地质调查及结构选型：
曲靖市的地质情况总体比较好。

1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。

根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘土，再下就是圆砾层。

由于该车间距离我们的地块约500～800M，尽管地势略低5M左右，我们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。

1、基础选型：¢325振动沉管灌注桩，成桩直径380㎜，桩长13M。

（¢325振动沉管灌注桩
约900元/根，¢300管桩约1200元/根，项目总桩数约6000根）。

联排建筑采用单桩承台或双桩承台。

（大型机械进出场费未计）
2、结构选型：异型框架结构。

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三、方案三
(一)、项目初步定位：
项目用地245.65亩，项目分为4～5个组团，每个项目组团占地约50亩；区内建设2条纵横交错的20M宽大道，本项目与另外150亩地块之间共同建设20M宽大道（各投资50%）。

规划建设7层（局部8层）的多层住宅（建筑容积率取定1.7）。

沿建宁东路、50M城市规划道路、环城东路建设底层商业网点，区内20M大道两侧建设商业网点。

除了各个组团建设相当规模的绿化景观外，还建设一个约6000㎡的中央景观区。

(二)、项目建筑规划指标：
1、综合容积率：1.7
2、建筑覆盖率（密度）：26%
3、绿化覆盖率：43%
4、道路占地比率：31%
(三)、建设规模：
多层住宅：占地245.65亩，建筑层数7层，局部8层，建筑层高2.8M，每个单元12户，每户
12
100～140㎡。

沿街建筑底层为商铺。

表一：建设指标
(四)、地质调查及结构选型：
曲靖市的地质情况总体比较好。

1990年蓝箭厂冲焊联合厂房工程的厂房柱基采用直径800的挖孔灌注单桩承台（钢筋混凝土杯形基础），生活间为毛石基础，厂房内设4条60M*9M*7M的地沟（天然地基）。

根据原省建二公司总工程师寸铭生介绍，在8M以内主要是老粘土、微膨胀粘土，局部粉质粘土，再下就是圆砾层。

由于该车间距离我们的地块约500～800M，尽管地势略低5M左右，我们初步估计桩基吃力层在10M左右，并且单桩容许承载力在60T以上。

1、基础选型：¢325振动沉管灌注桩，成桩直径380㎜，桩长13M。

（¢325振动沉管灌注桩约900
元/根，¢300管桩约1200元/根，项目总桩数约11000根）。

采用3～4桩承台。

2、结构选型：异型框架结构。

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四、财务经济分析（万元）
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1、本分析是以现在曲靖市麒麟区房地产市场的同档次房屋市场价格为参照，暂未考虑市场房价的
上扬因素。

2、销售表：（万元）
3、土地竟拍价格高于20万元/亩时的项目税前利润表：
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由于土地契税计税基数很小，故土地契税的变化不考虑，仅考虑银行贷款利息（按8%的总利率计入成本），不考虑增加地价的滚动费离。

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1、钢材价格按照3900～4000元/T。

2004年11月20日
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