开题报告(格式)

目录1文献综述 (1)1.1本课题国外研究进展 (1)1.2本课题国内研究进展 (2)1.3文献总结 (2)2课题背景及开展研究的意义 (3)2.1课题背景 (3)2.2开展研究的意义 (3)3研究内容、预期目标及研究方法 (4)3.1研究内容 (4)3.2预期目标 (4)3.3研究方法 (4)4进度安排 (5)参考文献 (6)1文献综述1.1本课题国外研究进展随着经济的高速发展，信贷体制的不断完善，全球范围内的房地产行业都有了蓬勃的发展。

从房地产融资的总量上看，银行信贷是房地产行业主要的融资方式之一。

因此，从20世纪末开始，各国学者银行信贷为主要切入点，对房地产融资与房地产价格之间的关系做了大量的实证研究。

研究方向主要分为两大类：第一，对于房地产与金融信贷行业间的相互影响的实证研究。

首先，房地产的发展离不开金融行业的支持，大量资金涌入房地产行业，使原本比较低迷的房地产行业成为了投资者首选进入的行业，而投资者的进入又在很大程度上促进了房地产价格的提升。

其次，房地产价格的提升又促进了人们对于信贷需求的增长，从而使金融行业得以发展。

Aoki et al, Iacoviello (2004)在其他研究者的基础上提出，由于房地产价格的上涨，可以使房地产拥有者提升借款能力，所以房地产价格可以通过财富效应来影响金融行业的信贷能力。

Michael Koetter, Tigran Poghosyan(2010)指出，房地产价格会偏离其基本价值。

由于供应数量有限，质量差异性，及各种市场缺陷，房地产价格对银行稳定性有两种截然不同的影响。

Hott, C. (2011)在研究中发现，银行放贷给房地产购买者资金的多少取决于借款人的信用。

房地产价格，反过来，取决于需求为这是由住房抵押贷款供应的影响。

他在文章中开发了一个理论模型解释了这个循环关系。

第二，对于房地产价格构成因素中融资因素所产生的影响的实证研究。

20世纪末，各国学者开始争相研究房地产价格的变化，他们所建立的经济模型在一定程度上可以解释房地产价格的上涨原因。

Case, Shiller(1990)以美国四大城市的数据为样本，并采用时间序列截面分析的方法，得出房价和成年人口比例、人均收入以及随后若干年的价格变化呈正相关关系。

Abrahm, Hendershott(1996)利用一个考虑滞后过程在内的房地产价格变化模型，得出住宅建设成本、就业率和收入对房地产价格的上涨有直接关系，而利率与房地产价格变动成负相关关系的结论。

1.2本课题国内研究进展在国内，研究学者对于房地产价格和房地产融资方面的研究比较有限，相关讨论大多数是定性的但其中也不乏一些非常优秀的研究成果。

周京奎(2007)通过对房地产价格、汇率和利率的实证分析研究，得出汇率与房地产价格正相关、利率与房地产价格负相关的结论。

王金明、高铁梅(2004)利用变参数模型对我国房地产市场的需求与供给函数进行了动态分析，认为收入是影响需求的主要因素，房价是影响供给的主要因素，因此将房地产价格控制在合理的范围是保证房地产发展的根本前提。

杨帆、李宏谨等(2005)依据马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对中国房地产现状进行衡量，认为中国房地产泡沫已经产生并快速发展。

邵峥嵘(2009)搜集了1998年1月到2008年9月的GDP增长率、房屋销售价格、M2的季度数据，通过Granger因果检验及其他一些处理，最终得出在10％水平下，超额货币供给量是房屋销售价格指数的Granger原因，即我国的货币流动性对资产价格，尤其是房地产价格具有显著影响。

周建军(2009)利用我国2000年第一季度到2007年第二季度的数据进行实证研究，发现我国居民可支配收入和土地价格与房价成正相关关系，而实际利率与房价成负相关关系。

郑钦月、张严(2010)通过Grange因果检验、脉冲响应分析、方差分解等方法实证研究，得出我国房价主要是由非收入因素推动的，其中流动性过剩起着重要作用，汇率对房价也有较显著的影响，而通胀率和利率的影响相对较小。

1.3文献总结通过对于部分相关文献的阅读、查找，不难发现，国内外学者对于此领域的研究主要集中在论述房地产价格和房地产行业融资之间的因果关系上。

大部分学者都认为银行信贷与房地产价格之间存在着相互影响的关系，房地产价格的上涨会促使银行信贷的扩张，而银行信贷的蓬勃发展使得大量资金涌入房地产行业，一定程度上促使房地产价格上涨。

房地产融资涉及到融资途径、融资难度、融资成本等方面，因而其对房地产价格的影响也是多方面的。

但是国内外的文献中较少从融资成本的角度分析其对房地产价格的影响。

2课题背景及开展研究的意义2.1课题背景房地产行业关系到国家的民生问题，过高的房地产价格使百姓的安居乐业成为问题，因而自2009年末以来，为遏制房价过快上涨，国家出台了力度较大的调控政策和措施，但全国房地产价格仍然呈现过快增长的态势，对国家宏观调控和切实改善民生带来巨大压力和挑战。

房地产是我国居民消费和投资的重要组成部分,其价格变动不但直接影响到房地产自身的消费和投资水平,也会通过替代效应、收入效应和财富效应影响其它商品和服务的消费。

所以，房地产价格的增长将会对整个国民经济产生显著的影响。

在房地产价格形成过程中，受到多个因素影响。

其中主要因素有是房地产建筑面积、房地产销售基本利润率、年平均股本、开发商贷款利息、个人住房公积金贷款利率等。

其中年平均股本、开发商贷款利息均由房地产行业融资方式及途径决定。

目前,我国房地产融资市场融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种，房地产企业主要的融资渠道是银行信贷。

房地产开发需要大量资金投入，金融领域的蓬勃发展带动了房地产行业的发展，各国学者也逐渐将二者之间的关系列入重点研究领域。

通过各个方面的实证研究，房地产价格与房地产融资之间相互影响的关系已逐渐决定。

但是关于融资具体如何影响房地产价格，并对房地产价格具有怎样程度的影响等相关方面的研究较少。

2.2开展研究的意义目前国内外很少有对于房地产企业融资结构及融资成本进行研究，本文从调查我国房地产上市公司主要融资方式、成本入手，分析房地产上市公司成本构成及我国房地产产品价格情况。

然后通过研究房地产价格形成因素，建立房地产价格形成因素与房地产价格的关系模型，根据历史数据和所建立的关系模型分析融资对房地产价格的影响。

本文希望可以得出融资成本与房地产价格之间相关关系，最终提出控制房地产企业融资成本从而调控房地产价格的合理建议，对于控制当前房地产行业的过热趋势有积极意义。

3研究内容、预期目标及研究方法3.1研究内容本课题主要研究：第一部分：引言。

主要包括对房地产企业融资情况介绍，对房地产价格形成的介绍以及研究此课题意义和最终目的。

第二部分：文献综述。

主要包括对国内外学者关于此课题及相关的研究进行综述及介绍。

第三部分：数据筛选及研究假设。

主要包括对此课题样本的选择方法进行说明，并根据过去的理论研究提出本课题的研究假设及模型，介绍本课题的研究方法，对于各个变量进行了系统阐述。

第四部分：实证检验及说明。

主要包括样本数据进行t检验分析及分组回归分析，通过分析结果对前面所做的假设进行检验。

第五部分：研究结论及建议。

这部分对此课题进行总结，阐述本课题的研究结论，并针对研究结论提出一些合理可行的建议。

3.2预期目标预期目的是要通过检验分析，确定房地产企业融资成本与房地产价格之间存在相关关系。

通过不同组别的回归分析得出，房地产行业上市公司的融资规模不同时，融资成本对于房地产价格的影响程度不同。

最终提出通过控制融资成本以达到调控房地产价格的可行性建议。

3.3研究方法（1）根据2010年的房地产企业上市公司年报找出合适此课题的研究样本，并根据确定各个企业的融资成本。

（2）通过t检验分析，判断房地产企业融资成本与房地产价格之间是否存在相关关系。

（3）选择合适指标，将房地产行业上市公司进行分组，分别进行回归分析。

4进度安排（1）1～3周进行课题资料的搜集,选题；（2）4～5周完成开题报告；（3）6～9周完成论文初稿；（4）10～11周完成论文的第一次修改；（5）12～13周完成论文的第二次修改；（6）14～15周完成论文正稿并装订成册；（7）16～18周参加答辩。

本人签名：年月日参考文献[1]郑钦月,张严.我国房地产价格影响因素的实证研究.会计之友,2010(27).[2]姜玉砚,段燕临.影响房地产价格的因素.经济研究参考,2009(36).[3]周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究.商业研究,2009(4).[4]邵峥嵘.货币流动性与资产价格关系探讨.新疆金融,2009(4).[5]周京奎.利率、汇率调整对房地产价格的影响[J].金融理论与实践,2006(12)．[6]王金明,高铁梅.对我国房地产市场需求和供给函数的动态分析[J].中国软科学,2004(7).[7]杨帆,李宏谨.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界,2005(6).[8]王丽梅.从房地产的价格构成探讨房价过高的原因.理论广场,2006(11).[9]宋佳佐.宏观调控下房地产企业融资途径探讨.大众商务,2010(2).[10]李伟.浅谈房地产融资结构和风险.金融天地,2010(6).[11]Hott, C., Lending behavior and real estate prices, Journal of Banking & Finance, 10.1016/j.jbankfin.2011.02.001.[12]Matej Blasko, Joseph F. Sinkey Jr, Bank asset structure, real-estate lending, and risk-taking, The Quarterly Review of Economics and Finance, 46 (2006) 53–81.[13]Aoki et al. House prices, consumption, and monetary policy: A financial accelerator approach. Journal of Financial Intermediation, 2004,10.1016/j.jfi.[14]Case, K.E. and R.J Shiller, Forecasting Prices and Exces8 Returns, Housing Market, AREUEA Journal, 1990. 18：253—273.[15]Abraham, J. and P, Hendershott, Bubbles in Metropolitan Housing Markets. Journal of Housing Research 1996.7(2): 191-207.指导教师意见总体还行，注意加入最近两年国际房地产市场危机后的相关研究文献，另写作注意结合本课题的具体内容进行介绍。