保定市房地产投资机会研究报告初稿

南市区： 总建筑面积在 30万平米以上占25% 项目以高层+小高层、多层物业组合为主 户型以80-90㎡两居和120㎡左右三居为主
发展区域机会分析/客户特征
北市区：以政府工作人员、医院、企业中高层管理人员为主。 追求居住品质，重视项目绿化、教育等配套资源。
新市区：以企业中低层员工、个体经营者、郊县收入较高群体为主。 改善性居住需求大，刚需为主。
另外小部分人因购房移居至此还未办理户口迁移手续，则在官方无法体现。根据 我们对市场的判断这2年因购房形成的市区人口增长应该在5000人左右） 综合：正常城市进程数据每年应该约：1.25万人
城市发展现状/经济指标
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城市发展现状/经济指标
2011年全市生产总值实现2449.9亿元，比上年增长12.0%。其中，第一产业增加值 342.8亿元，增长5.5%；第二产业增加值1345.1亿元，增长14.1%；第三产业增加值 762.0亿元，增长11.4%。第一产业、第二产业和第三产业增加值分别占全市生产总值的 比重为14.0%、54.9%和31.1%。人均生产总值21796元，比上年增长10.7%。 全年居民消费价格指数（CPI）累计同比上涨5.8%，其中，食品价格上涨13.3%；工 业生产者出厂价格指数（PPI）累计同比上涨3.8%；固定资产投资总指数累计同比上涨
南市区：周边工薪阶层、郊县客户群。
初次置业改善居住条件。
一、城市发展机会分析 城市区位、城市交通、人口结构、经济指标、发展潜力
二、房产市场机会分析 销量分析、价格分析、供求分析、市场健康度、发展趋势判断
三、发展区域机会分析 政策分析、 区域分布、区域板块市场分析、产品特征、客户需求特征 四、公司拓展战略判断 市场总结、SWOT分析、结论、东区意向地块的初步定位
房产市场机会分析/市场健康度分析
通过近2年交房楼盘来看，保定城市住宅空置率较低，多为首置和改善型居住为主， 市场处于发展头中期 除10年房价快速上扬时，当地炒房客户参与部分项目炒房，后期也都由项目更名释 放给刚需客户
保定市场投资比例较低，主要原因是外来就业人数少，政策打压后更显得投资空间 不高 目前只有部分商业楼盘吸引部分长期投资客户 总体来看：当地房产基本无泡沫，升值空间较稳定、市场基本健康
快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定城市的未来发展起 到带动作用。 高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围 绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。 铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保 定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽 ，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成 跨越京石高速的东部新城区。 航空和港口：首都机场(157公里)、天津机场(160公里)、石家庄机场（ 120公里）三大航空港。临近天津港(170公里)、黄骅港（170公里）。
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房产市场机会分析/发展趋势判断 房地产市场关键词 销量浮动大、价格逐步增长、供求近期难以平衡、基本无泡沫
销量浮动较大主要来源于政策干预，如果政策稳定销量基本可保持平衡，年去化百万； 房地产投资额偏低，基本是刚需和改善型居住，未来市场价格仍有提升空间； 目前市场结余量过大，需用特色产品和价格刺激来突围 空置率低、投资份额低能反应出市场基本无泡沫
我部观点：机会城市、主力拓展
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一、城市发展机会分析 城市区位、城市交通、人口结构、经济指标、发展潜力
二、房产市场机会分析 销量分析、价格分析、供求分析、市场健康度、发展趋势判断
三、发展区域机会分析 政策分析、 城市规划、区域板块土地市场分析、产品特征、客户特征 四、公司拓展战略判断 市场总结、SWOT分析、结论、东区意向地块的初步定位
发展区域机会分析/区域分布
新市区
北市区
南市区
发展区域机会分析/城市区域规划
1、北部低碳新城（中国电谷）：是指借势京津世界城市崛起的战略机遇，以保定中 心城区为依托，以高新区“中国电谷”为空间载体，按照低碳城市的发展理念和发展 模式，打造全球低碳领军城市，努力成为全球低碳产业科学发展示范区，全球低碳领 域的技术研发、设备制造、产品试验应用的集聚地。规划用地范围约20平方公里。 2、东北部宜居新城：规划以新一代C区、京南一品等大型住区为基础，完善配套，结 合北环水系建设，继续向北延伸，形成以居住休闲为主的东北部宜居新城。规划用地 范围约4平方公里。 3、东湖片区：规划结合东湖、关汉卿大剧院和动漫基地的建设，形成以商业、商务 办公和产业服务为主的城市副中心，以水生态景观和水上活动为特色的城市综合公园， 以居住、创业、休闲为特色的宜居社区。规划用地面积约7平方公里。
发展区域机会分析/物业特征
北市区代表楼盘：亢龙骏景、京南一品、秀兰尚城、北城枫景、东湖天地 总结：主要以中高端品质型住宅为主多层、高层 南市区代表楼盘：秀兰城市美地、枫林花溪、华舜学府
主要以中低端改善型高层住宅为主。
新市区代表楼盘：万和城、佳远水园湾、香溪名苑 总结：除红山庄园别墅、绿都皇城、源盛嘉禾属于高端楼盘，新市区主要以改善型
保定市房地产投资机会研究报告
保定区域策划部
一、城市发展机会分析 城市区位、城市交通、人口结构、经济指标、发展潜力
二、房产市场机会分析 销量分析、价格分析、供求分析、市场健康度、发展趋势判断
三、发展区域机会分析 政策分析、 城市规划、区域板块土地市场分析、产品特征、客户特征 四、公司拓展战略判断 市场总结、SWOT分析、结论、东区意向地块的初步定位
房产市场机会分析/价格分析
以上数据为近5年保定市区住宅均价走势，整体价格呈上升趋势。目 前有些项目在获得了不错的销量后，价格又有上涨势头。
房产市场机会分析/供求分析
据调研目前保定市区正在销售楼盘总体量1679万。目前所有项目总投 放量约为：760万，总去化量约为：579万。目前市场总结余量为： 1100万。 根据现在市场的结余量总体看是供大于求的，但在政策的调控下，当地 政府已经明显意识到现在的局面，12年没有一块土地出让信息。但供大 于求的局面很难在近期得到平衡。
我部观点：潜力巨大、竞争激烈，适者生存
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一、城市发展机会分析 城市区位、城市交通、人口结构、经济指标、发展潜力
二、房产市场机会分析 销量分析、价格分析、供求分析、市场健康度、发展趋势判断
三、发展区域机会分析 政策分析、区域分布、城市区域规划、区域板块产品特征、客户特征 四、公司拓展战略判断 市场总结、SWOT分析、结论、东区意向地块的初步定位
9.7%。
保定城市GDP、人均GDP、人均可支配收入和消费支出均处于高位增长阶段，城市经济 高速增长，带来居民财富的进一步增加，必将促进房地产市场进一步发展。
城市发展现状/产业发展
三大产业撑起保定经济，逐年稳步提升；二产为主的产业结构，带来城市大量的产 业人口和收入增加，三产比重增加预示城市的能级进一步提升，产业的支撑下必然 使得房地产进入快速增加通道。
房产市场机会分析/年底销量分析
近4年来楼市总成交量大约400万，但相对销量不太稳定。09年属于上升期、 10年高峰期、11年下行严重、12年去化量从3月以后开始有起色。通过近期国家 政策不断调整，持币观望的部分客群已经开始陆续置业，5、6月份大部分开发商 都获得了相对稳定的销量，预计到年底可达到100万销量。
发展区域机会分析/政策分析
整体市场政策环境及保定楼市政策分析
从2011年“国八条”出台， 到年底的中央经济工作会议，以及今年两会期 间政府工作报告，中国房地产市场调控的政策方向一直“非常明确”，一 方面控制投资和投机性需求，控制房价上 涨，一方面发展保障性住房，满 足市场刚性需求。 2012年上半年保定楼市对策分析：“以价换量，局部促销” ►首付分期 ►每月限量推出特价房 ►以赠送装修基金、教育基金等形式降价促销
城市发展现状/城市区位
保定市位于河北省中西部，太行山北部东麓，冀中平原西部，地处京、津、石三角腹地，市中心
距北京140公里、天津145公里、石家庄125公里，素有“京畿重地”、“首都南大门”之称。
保定 保定 保定
一轴三带规划
“8+2”发展规划
环首都经济圈
一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山——太行山山区生态文化带；
房地产因城市稳步发展会逐步走入上行通道
公司拓展战略判定/市场总结
通过历年销售情况判断未来市场
从近几年去化情况来看，如果价格和政策稳定年去化量应该保持在100万平米左右 从整体投放量和去化量来看，保定房地产市场目前处于供大于求 住宅空置率低，投资属性较低，市场发展健康 ； 目前价格稳定增长，后期价格有上涨空间
6、西湖片区：规划依托西湖和体育产业园的建设，形成以文体休闲及居住为主，环境 优美、充满活力的城市空间和现代化的人居环境。规划用地面积约6平方公里。 7、南片居住区：规划以居住休闲为主，沿朝阳路适当配置大型公建，规划用地面积约 2.5平方公里。
8、南部长城工业园：规划依托长城汽车，打造保定南部的现代制造业基地。规划用地 面积约7平方公里。
住宅、刚性需求住宅和中高端商务办公写字楼。（产品较为丰富高层、多层、小高
层和公寓）
发展区域机会分析/区域产品特征
北市区： 总建筑面积30万㎡以上占50%； 项目以高层+联排、多层等多物业组合为主； 户型以80-90㎡，90-110㎡、136 ㎡为主力户型； 平均每个楼盘有3个以上主力户型。
新市区：总建筑面积30万㎡以上占50% 项目以高层为主组合并配有少量多层产品， 户型以80-90㎡两居和120㎡左右三居为主
4、高铁片区：规划以保定高铁站的建设为契机，打造换乘便捷、运作高效的一体化
综合客运交通枢纽，建成高端商务会展和知识型经济中心、对外客流集散中心，形成 高效的高铁交通港、现代化商贸区和高品质的城市门户地区。规划用地面积约3平方 公里。