专题：保定易县房地产市场专题调研报告

建设生态文化旅游强县，另一个强烈的表现形式——城市建筑， 代表了城市建设最明显的符号。 具体实施者为房地产开发商。
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汇报提纲 —— 第二部分
易县资源优势 当地经济状况 易县房地产市场分析 易县市场产品分析 易县房地产市场总结
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易县在售项目市场价格
2988
2100
2388
2500
2500
燕都名苑
滨河小区 华宇新港湾 云蒙嘉园二期 亚澜家园
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3-4 房地产市场特点
保定易县房地产市场 专题调研报告
开发规模方面
楼盘开发主要在县城内部，以旧城拆迁改造为主， 各项目在拆迁上都遇到了不同的阻力，呈小规模 多频次开发状态。
惠东二期计划先期开 工6幢高层，2幢多层 和商业街建设，开工 面积10万㎡。
整体市场实际供应明 显压缩。
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3-3 易县在售项目市场价格
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燕都名苑项目为易县 以目前情况看
旧城改造较大的项目
之一，自项目开工始，
拆迁一直困难，工程
进度很慢，项目销售
受到很大程度负面影
以可持续发展为前提，易县大力招手调整产 业结构，将旅游产业作为当地经济的长期发 展动力，产业结构三产比例正在逐步提高。
易县县属职工工资水平呈逐年增长趋势，在 政府人力精简的大环境下，自2003年工资水 平有了较为明显的增长。
此群体在县级城市为房地产消费的主要群体， 当地房地产市场奠定较大的消费潜力。
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4-2 案例——华宇·新港湾（三）
小户型之间的结构变化
面积浪费
卫生间
小户型在高层建筑中是比较难处理的。 一居室结构与功能划分有较大的空间。
两居室在划分时将卫生间和餐厅、厨房 分离不失为较好的设计思路。
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4-3 案例——易景·华庭（一）
总之，在初级阶 段的易县房地产 市场，政府的有 力支持，为市场 发展带来一定动 力，以住房为主 要消费目标的习 惯短期内不会改 变，整体市场前 景一片光明。
在以建设生态文化旅游强县为目标的前提下，政府将加大城市建 设，且以旧城改造为主，房地产市场有一定的政策动力。
从现在市场上的项目分布来看，易县房地产开发已经呈现出由县 城中心向边缘区域的过渡。
响，价格为市场最低。
最高售价的为华宇新 港湾，项目位于县城 中心，紧邻最繁华的 商业街，生活配套齐 全，近3000的价格也 是合理的。
元/平米
3100 2800 2500 2200 1900 1600 1300 1000
易 县 2008 年 整 体 市 场 价 格 保 持 在 2500元/平米左右。
易县交通只有112一 条国道从县城经过， 交通线路较少。
为方便游客出行线路 必须加强省道与县域 内道路的改造和新建
至2006年，易县新 、改建干线公路162 公里。
计划完成112线至南 湖旅游公路的拓宽改 造工程。规划112线 至燕下都主干线一条
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名称 户型 面积
项目
两室：三室 80-90：100-115：130
左右
比例 4：6 4：3：3
易景·华庭一梯两 户、一梯三户。
产品设计一般。为 追求产品多样化， 大多户型客厅面积 太小。
产品功能上也采用 了厨卫分离，但整 体的隔间划分在使 用上多有不便。
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4-4 案例——外立面
项目出现了单栋楼宇8个单 元的超长楼座。
项目整体布局上显得过于 单调。
规划与实施中的差异在利益 的驱使下表现的过于突出。
4-1 案例——亚澜家苑（二）
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卫 生 间 的 无 奈
超小的卧室开间
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4-2 案例——华宇·新港湾（一）
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2006年，狼牙山景区 又升级为国家森林公园。
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１-2 区位优势
占有区位优势的 山城易县→
易县位于保定市西北部， 太行山北端东麓。以县城 为中心，东北距北京110 公里，西南距省会石家庄 169.2公里，南距保定市 区60公里。
自然资源的经济表现形式之一 旅游 北京
化燕 旅下 游都 景生 区态
古 燕 文
化洪 旅崖 游山 景生 区态
祈 福 文
化紫 旅荆 游关 景生 区态
长 城 文
化清 旅西 游陵 景生 区态
皇 家 文
化狼 旅牙 游山 景生 区态
红 色 文
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加大基础和配 套设施建设
美化城域环境 提高接待游客
能力
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1-4-1 基础设施建设——交通
2-1 经济状况——GDP
易县2006年GDP产值为37.74亿元， 增长率仅4.5%，略有增长。
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易县历年GDP增长在1999 年至2001年和2003年至 2005年经历了两次高速增 长。
易县GDP等经济指标增长 速度跌宕起伏，宏观经济 虽为山城但受外界影响较 大，产业结构急需调整。
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傍大款 近水楼台先得月
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1-3 利用优势积极发展
建设生态文化旅游强县，打造华北 地区著名的休闲旅游度假基地
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一廊
五区
目标和构想要求 山城易县→
明轲包 生山括 态、中 村柴山 精厂南 品等、 走在燕 廊内子
的、 文荆
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易县资源优势 当地经济状况 易县房地产市场分析 易县市场产品分析 易县房地产市场总结
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4-1 案例——亚澜家园（一）
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项目二期 项目一期
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项目规划建筑面积为44809 平米，在施工过程中人为 将总建面扩大到近90000平 米，是原来的两倍。
易县三产结构
第三产业 29%
第二产业 40%
第一产业 31%
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汇报提纲 —— 第三部分
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易县资源优势 当地经济状况 易县房地产市场分析 易县市场产品分析 易县房地产市场总结
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3-1 易县房地产在售项目分布
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多层飘板 高层框架 三色分层
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汇报提纲 —— 第五部分
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易县资源优势 当地经济状况 易县房地产市场分析 易县市场产品分析 易易县县房房地地产产市市场场总总结结
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5 总结
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250000 200000 150000 100000
50000 0
51380 58800
200000 130000
30000 18495
10000
华宇新港湾
金塘花园 云蒙家园二期 华宇阳光国际
惠东二期
燕都名苑
迎宾北区
数据来源：建设局
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华宇新港湾基本销售 完毕可以忽略。
燕都名苑拆迁困难今 年只能开工1.6万㎡
保定易县房地产市场
专题调研报告
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本纲要目录
保定易县房地产市场 专题调研报告
一、易县资源优势……………………………… 3 二、当地经济状况 ………………………………9 三、易县房地产市场分析 …………………… 12 四、易县市场产品分析…………………………32 五、易县房地产市场总结………………………35
当地市场价格为2500元/平米，作为一个经济增长缓慢的县级城市， 以消费习惯而支撑的较高房价，很难有较大幅度的提升。
从当地市场产品上看，楼体类型上正由多层向高层产品过渡，户 型供应与其他县级城市一样以三室110~130㎡为主，只是80~90㎡ 户型产品比例稍大一些。
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住房需求方面
县城人口增速缓慢，住房需求以改善居住环境为 动力。市场供应也以县城内部为主，改善居住条 件，美化县城环境。
楼体类型方面
人口增速缓慢，城区面积没有明显扩张趋向，同 样以拆迁为条件，整体市场呈小地块与规模开发 并存。多层项目逐渐向高层交替阶段。
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汇报提纲 —— 第四部分
项目一期已竣工
项目地块利用较为充足，小区景 观安排丰富，地下车库入口等设 计非常合理。
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4-2 案例——华宇·新港湾（二）
大户型之间的结构变化
这两个是华宇·新 港湾设计较好户型， 均设置了南向大客 厅。
两户型之间只是书 房间位置的变化。
高层项目大户型有 调整房间排布的有 利条件。
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汇报提纲 —— 第一部分
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易县资源优势 当地经济状况 易县房地产市场分析 易县市场产品分析 易县房地产市场总结
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１-1 资源优势
旅游资源丰富的 山城易县→
山地是易县主体地貌类 型，占全县国土总面积 的89.5%。
境内历史悠久，山川秀 丽， 清西陵、狼牙山 等众多的名胜古迹，构 成了特有的旅游资源优 势。
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2-2 经济状况——工资水平与产业结构
元/年
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
县属职工平均工资
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
5195.6
6666.8
7214.9
10475.8 8410.9
2000 2001 2002 2003 2004
易县产业结构上，第二产业仍然是产业支撑 的主力。一、三产业比例相当。
略 偏 东 南
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3-2 易县房地产市场开发量
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易县2008年在售和即将入市项目市 以目前情况看 场整体规模计划为498675平米。
易 县 2008 年 预 计 实 际 入 市 项 目 市 场 整体规模为174495平米。
目前当地房地产市场规模（平米）
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云蒙嘉园Ⅱ
——易景华庭
云蒙嘉园位于规划路云蒙路两侧，分两 期开发，一期多层已售完，二期为两栋 17层高层建筑，现售价2500元/㎡，底层 车库20㎡，沿街商业售价4000元/㎡。
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4-3 案例——易景·华庭（二）
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1-4-2 基础设施建设——县城美化
在街道改造方面
一是针对易兴路（南环）对全长2247米的易兴路 进行了彻底翻新改造。
二是对靖远路（西环）进行了全面翻新改造。
三是为改善城区环境，对县城内主要路口进行进 行彩色便道砖的铺设改建。
在城区绿化方面
加大城区主街道绿化的管理力度，并补植各种树 木；进一步加大了单位庭院、小区的园林式创建 活动。