南昌事业部九龙湖地块项目塑性报告

九龙湖项目产品塑造报告绿地集团南昌房地产事业部2012年4月23日一、项目概况：1、项目区位：1、项目来源：出让2、地块位置：区位：项目位于九龙湖组团片区的、“南延”战略意图实现的重要空间依托，是江西省西南部城镇对接南昌的重要门户地区，是南昌带动西南城镇发展的战略性区。

备注：西客站规划范围主要指生米大桥西连接线以南，320国道以东、赣江以西、站前南大道以北的地区，总用地面积平方公里。

项目四至：北接安丰路（向甫铁路）、南临站前南大道、东接丰和南大道、西接龙岗大道。

本案示意图：3、规划用地指标（首批开发用地）：土地面积（亩）用地性质容易率总建筑面积（万㎡）57商业181居住2二、九龙湖片区情况概述：1、城市南延，九龙湖组团将由城市的边缘融入都市区一体化发展。

九龙湖组团规划范围：规划中的南昌九龙湖组团位于赣江以西、城市二环与高速西外环之间地域，规划面积约100平方公里，规划人口规模为70万人。

2008年1月成立九龙湖管理处，下辖四个行政村两个管理站。

现组团内常住人口约1万人，区域面积平方公里。

组团功能定位：规划区按“两片五区”总体布局空间结构，将打造成集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的，功能相对独立的生态宜居新城。

轨道交通规划：项目位于地铁2号线的起点。

2、九龙湖组团将作为南昌都市圈的城市副中心打造。

2010年2月22日，南昌市通过了《南昌市山江湖综合开发战略——外围组团规划》，包括乐化组团、瑶湖组团、莲塘组团、九龙湖组团、湾里组团。

将五大组团开发建设作为南昌市山江湖综合开发战略重要内容，九龙湖组团的发展定位为集商务办公、流通服务、创新研发、先进制造业于一体的功能相对独立的生态宜居新城，打造成现代化的区域交通枢纽和生产性服务中心，建设成为南昌都市圈的城市副中心。

整体布局：两片五区一主两副多星1）两片为生活片和生产片，生活片生活环境优越，顺接红角洲，布局生活和生产服务配套功能。

生产片则临高速、铁路、国道布局工业生产和物流市场等产业功能。

2)五区为西客站商贸居住综合区、九龙湖生态综合区、望城生活配套综合区、望城物流产业发展区、长堎外商投资工业区。

3)在公共服务中心方面，则按“一主两副多星”模式来规划。

一主为西客站站前城市副中心，两副为滨江片区中心、望城片区中心，多星则根据各功能组团或居住邻里布局相应等级的配套服务中心。

交通：外环高速、地铁规划线、物流等综合性交通枢纽。

城市发展方向、人口密集、物流集散都将助力九龙湖组团发展。

利好分析：1、南昌奥体中心在七城会期间投入使用，大大地提升了社会对九龙湖区域的认知度2、省政府将迁至九龙湖消息在坊间广为流传，为未来区域炒作造势。

3、九龙湖设施配套高速完善，房地产市场缓慢停滞不前，区域急需实力开发商撬动市场杠杆，快速导入居住人群，营造良好的居住氛围。

三、九龙湖片区近年市场情况：1、近年区域房地产发展概况：A、市场发展现状：九龙湖片区尚处于发展的初步阶段，以“南昌都市圈的城市副中心”为目标的发展轨迹值得期待。

目前在售的房地产项目非常有限，以风雅蓝山和华南城为主，风雅蓝山是九龙湖第一个商业住宅项目，一经推出便受到市场的欢迎。

B、案例分析：项目名称华南城风雅蓝山项目位置红角洲与九龙湖交汇处南昌望城新区物华路55号土地面积200万平方米（含商业）万平方米总建筑面积428万平方米（含商业）万平方米建筑类别小高层、高层多层、小高层、高层容积率户型88-115平米116-126平米销售价格4800元/平米4000元/平米客户分析投资客和刚需客户，投资客比例占到60%刚需为主、投资为辅2、九龙湖片区未来市场研判：政策机遇：依托华南城物流城及在建的西客站，政府将重点将九龙湖片区打造为物流为主的居住新城，加快了九龙湖片区的房地产发展。

城运概念：城运会的举办，加速了区域的基础设施建设，改变南昌市民对九龙湖片区的认知。

轨道提速：轨道2号线、轨道4号线规划以及西客站的告诉建设，九龙湖片区将形成围绕轨道交通、物流运输的综合功能区为核心，产业两翼发展，外围适度轴向拓展的空间格局。

巨大需求：巨大的物流市场所带动的就业、生活人口将成为九龙湖片区的主要人口导入途径之一，未来规划70万居住人口，居住需求迫切中寻求释放。

四、 地块SWOT 分析：五、五、项目开发客户调研：五、 项目定位：1、定位推导：新区——九龙湖；西客站——运输枢纽；省政府搬迁——市政带动； 人口导入——70万人；远景——有规划、有前景、有配套优势（S ）：1、红谷滩中心区房地产基本开发完毕，九龙湖片区规模已经形成，具有先天性区域快速发展成熟机制。

2、项目地处九龙湖片区新中心，紧邻西客站具有较强的地块辐射效应3、轨道交通规划先天条件好，2号、4号地铁线路交汇聚合，带来未来商业发展新商机。

劣势（W ）:1、地块周边目前缺乏必要性生活配套设施。

2、区域缺乏整体开发效应，给客户与老城区的“心理距离”较远3、目前区域人口现有数量相对不 高，区域整体形象素质不高机会（O ）:1、秉承区域快速发展趋势，迎来区域全新发展新时机 2、西客站的投入运营将迎来地块所属区域全新发展 3、华南城为首的品牌开发商率先进入片区房地产市场，产品精细化程度尚不足以引起品牌追随4、开发时期正将迎来南昌地铁发展新时代威胁（T ）:1、项目开发客源面不大，基本以区域客源为主，对老城区客源的吸引度存在一定的心理距离2、区域居住、商业氛围较难快速形成，只有依托城建和项目自身的配套完善3、区域项目去化基本以地缘性客源为主，未来存在直面性竞争。

西客站区域定位：红角洲南部区域中心，是南昌市对外交通的“门户”；是以商贸、物流、体育休闲等三大服务功能为主体的综合新区；是城市空间拓展、功能提升的亮点和增长点。

区域定位：高标准、高起点、高规划2、项目定位：承袭红谷滩、红角洲板块对高端住宅的成功导入及片区的不断成熟和发展，九龙湖板块蓄势待发，生机盎然。

西客站、奥体中心、成熟路网建设、省政府搬迁地、公务员高档居住社区……南门门户要地、政界新兴中心、城市交通枢纽、处女地域盘活……项目定位：41万㎡·新城动力·城中城（综合体）3、项目案名：绿地·缤纷城缤纷世界·五彩斑斓备注：案名依据集团品牌规范可套用母品牌集群中的城市综合体旗下的“大中型枢纽类”，其产品特征主要是于高铁或城市大型交通枢纽旁，含住宅、商业、办公酒店等综合体。

A、住宅部分产品规划：居住地块推广名及形象定位：九世名门九龙湖·经传盛世·百年大宅居住目标客户特征：1)需求特征：改善居住、提升品质、生活惬意、事业宏通；2)客户特性：对生活充满憧憬和希望的“奋斗家族”；对新城发展寄予厚望的“远见贵族”；对子女成材寄予厚望的“中产贵族”；3)购买动机：需求与产品的心灵碰撞；居住地块产品塑造：土地面积性质容积率总建筑面积（㎡）181居住2其中：社区商业配套/5%其中：会所商业社区住宅95%住宅以改善型住宅为主，并全力提升产品品质；产品形态：建议有所创新，如洋房、11-18层小高层为主；产品细节提升：舒适度提升：如客厅空间、主卧空间、收纳空间、厨卫洁净空间等全方位、立体化提升；细节上完善：户型入户处设计独立玄关、阳台设计上（尤其是南阳台）尽量大尺度设计（如在条件允许的情况下设计星光露台），窗户的开启方向、安放位置等都可以做细节的完善和改进（如卧室开窗面与门接近，最大限度保证室内空间的对流）。

外立面高档：建筑风格“法式”经典传承、提升；营销中心：样板段、情景体验馆、建筑文化精髓及人文精神展示；产品户型配比：住宅部分（㎡）房源面积段（㎡）销售价格（元/㎡）销售体量（㎡）配比（%）总销售金额（元）二房/二卫85650010%149,024,07790680015%233,853,166三房二厅二卫110700020%320,974,934 120720030%495,218,470 130760015%261,365,303四房160800010%183,414,248小计100%1,643,850,198备注：以上面积段都是上限，且均以“建筑面积”进行统计，如130㎡三房即不宜超越130㎡，同时，建议每种户型增加超常规外2%左右的赠送面积，且此赠送面积能纳入“户型整体内”，并可作为户内实用性使用功能用。

商业部分（㎡）商业配套分类容积率销售价格（元/㎡）销售体量（㎡）配比（%）总销售金额（元）商业会所1600027%51,200,000商业2000073%177,334,600小计228,534,600备注：根据住宅性质用地对商业配套的需求，建议该地块规划一商业运营会所及社会便利型商业街（部分商业可与区域学校配套相连接）。

居住地块产品规划：A、北面建议建筑板式高层和小高层产品；B、南面建设多层花园洋房产品；C、沿街面设置会所及配套商业B、商业部分产品规划：商业定位及命名：定位：区域商业中心，新城南门地标 推广名：九天商业广场备注：区域全新打造，依据未来人口导入及板块发展要求，建议做足板块商业配套； 商业产品塑造建议：地块二产品细分面积（㎡） 单层面积（㎡） 栋数 层高（米） 层数开发体量（㎡） 细分配比建筑层高 57亩商业性质用地（容积率：）绿地中心 200-1600 18001 36 64800 % 不低于150米 LOFT 40-50 1200 1 20 24000 % 42 准甲 80-1600 1600 1 20 32000 % 72 商业MALL / 8000 1 5 40000 %沿街商业店面80-120 / /171001%地块产品划分建议：地块商业价值初步评估：绿地中心商业 MALLLOFT准 甲综述：绿地·缤纷城预计总销售金额为亿元。