2009年合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目可行性研究报告

合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目可行性研究报告合肥丰联房地产有限公司二〇〇九年五月第一章项目总论 (5)1.1项目提出的背景 (5)1.2项目概况 (5)1.3投资概算及资金来源 (6)1.4建设单位概况 (6)1.5编制依据 (6)1.6主要技术经济指标 (6)第二章市场分析 (8)2.1国家相关政策 (8)2.2合肥市房地产市场分析 (11)2.3合肥楼市预测 (13)第三章项目建设的可行性和必要性 (17)3.1项目建设的可行性 (17)3.2项目建设的必要性 (18)第四章项目选址和平面布局 (20)4.1项目场址选择 (20)4.2场址条件 (20)4.3总平面布置 (21)第五章建设原则和建设内容 (23)5.1建设原则 (23)5.2建设内容 (23)5.3建设规划 (25)第六章消防、环保和节能 (27)6.1消防 (27)6.2环境保护 (27)6.3节能 (29)第七章投资估算与资金筹措 (31)7.1投资估算 (31)7.2资金筹措 (32)第八章建设工期与进度计划 (33)8.1建设工期安排 (33)8.1建设进度计划 (33)第九章目标定位与营销策略 (34)9.1目标市场定位 (34)9.2产品定位 (34)9.3营销策略 (35)第十章经济效益评价 (38)10.1经济效益评价依据 (38)10.2基础数据 (38)10.3项目销售收入的确定 (38)10.4财务分析 (39)10.5经济效益分析结论 (39)第十一章风险分析 (41)11.1项目主要风险因素识别 (41)11.2防范风险的对策 (41)第十二章结论和建议 (43)12.1结论 (43)12.2建议 (43)第十三章附表 (44)项目位置图企业法人营业执照项目效果图第一章项目总论1.1项目提出的背景由于我国的人口从农村向城市转移仍没有结束，城市化率不断提高，给房地产业乃至国民经济发展带来了巨大的空间。

新增城镇人口和原有居民的保障住房投资，保证了未来较长时间内我国的房地产投资仍具有较大的刚性需求，初步测算，每年房地产投资1.5万亿是个底线。

未来市场房价虽然会有较大调整，但是在国家的宏观政策调控下整个房地产行业调整幅度会相对较小。

在我国宏观经济健康运转情况下，即使未来房价剧烈波动，行业发展也会相对平稳。

1.2项目概况1.1.1项目名称：合肥丰联房地产有限公司绿城雅苑项目1.1.2项目承办单位：合肥丰联房地产有限公司1.1.3项目负责人：常松1.1.4项目建设地点：合肥市岗集镇1.1.4项目建设性质：新建1.1.6项目建设规模和建设内容：本项目总用地面积18073平方米（约27亩），总建筑面积30150平方米，建设内容具体如下：1、多层住宅：22710m2。

2、商办楼：7440m23、停车位：134个4、地下停车位：136个5、小区配套基础设施（水、电、气、道路、绿化等）。

1.3投资概算及资金来源项目总投资5000万元，资金来源建设单位自筹资金。

1.4建设单位概况合肥丰联房地产有限公司于成立于2008年7月，公司由常松发起、殷宗虎参股，在长丰县工商管理局注册，注册资金1000万元整。

经营范围为房地产开发、物业管理。

公司资金雄厚，拥有一批懂技术、善管理的员工，其中专业工程师2名，注册会计师3名。

公司致力于打造合肥地区的精品楼盘，服务于合肥市民。

1.5编制依据《中华人民共和国城市房地产管理法》2007修正《商品房销售管理办法》2001年《安徽省城市房地产交易管理条例》2007年《合肥市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》1.6主要数据及技术经济指标主要数据及技术经济指标如下：总投资：5000万元总占地面积：面积18073平方米（约27亩）总建筑面积：30150万平方米，其中多层住宅22710平方米，商办楼7440平方米。

容积率：1.668绿化率：35%筑密度：26.9%投资回报率= 44.69%投资回收期=1.43年第二章市场分析2.1国家相关政策2008年，受国际金融危机的影响，北京，上海，深圳等大城市楼价纷纷跳水，合肥虽然没有出现大的波动，但是也出现了交易量萎缩，房屋空置面积增多的情况，好在国家和地方纷纷出台各类优惠政策如结构性减税，适度宽松的货币政策等确保房地产的稳定健康发展。

1、税收政策在积极财政政策指导下，国家还将实行结构性减税，用减税、退税或抵免的方式减轻税负，促进企业投资和居民消费。

在国务院新闻发布会上，财政部税政司副司长王晓华表示“税收优惠政策可能有一定的滞后才会显现出效果，2008年对房地产市场税收政策调整比较密集，2009年是不是要出台新政策，要根据2008年政策的执行情况来定，如果执行的好可能会延续这些政策，如果执行得不好，可能会考虑是否有其他更好的政策措施。

”2、金融政策2009年1月份，中国人民银行行长周小川称，有必要制定强有力的政策措施来防止中国经济出现大幅放缓。

与此同时，中国银监会主席刘明康也表示，中国经济下跌的风险甚至比预期严重，要达到GDP增长8%的目标将是非常艰巨的任务；银监会将放弃降低不良贷款比率及余额目标，转而防止坏账大规模出现和快速反弹。

在适度宽松的货币政策下，2009年流动性还将加大，可能降息3—4次，继续下调存款准备金，M2增幅达17%左右等；而且还会进一步出台稳定股市的措施，或将推出创业板，同时扩大债券发行规模，资本市场融资功能可能好于2008年，这些宏观政策有助于为房地产市场提供外部资金支持，尤其是发行公司债。

第一，从房地产金融政策分析，信贷会继续放松。

个人贷款方面，继首次自住房和改善性住房享受优惠贷款利率和首付款政策之后，对于非普通住宅、二次住宅购买者，也会加大优惠幅度，“二套房贷政策”将基本终止；在优惠条件设定上，商业银行拥有较大的自主权力。

开发贷款方面，在国务院的要求下，商业银行会加大放贷力度。

第二，随着贷款利率的持续下调，公积金贷款利率也将同步降低，而且为了响应中央号召，有效促进住房消费，地方政府还会因地制宜的增加公积金贷款额度。

第三，开展房地产信托投资基金试点。

2008年12月《国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见》（金九条）提出，开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道，稳步推进债券市场交易工具和相关金融产品创新。

中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，人民银行最近几年来一直会同有关部门进行研究，现在已经形成了初步的试点总体构架，报国务院同意后进行试点；由于受美国次贷危机的影响，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上将注重风险防范，力求简化产品链条，提高产品透明度。

由此看来，作为国际上重要的房地产融资方式的REITs，2009年有望在我国落地。

3、住房政策毫无疑问，2009年住房政策将是最重要的政策组成部分。

降了上述税收和信贷涉及到的住房消费外，主要是落实2008年第四季度制定的相关计划；2009年是加快保障性住房建设的关键一年，依照《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，将主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。

在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。

已经明确的新政策，是开展住房公积金用于住房建设的试点。

为了拓宽保障性住房建设资金来源，充分发挥住房公积金的使用效益，将选择部分有条件的地区进行试点，在确保资金安全的前提下，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等住房建设。

目前住房城乡建设部正会同有关部门抓紧制定试点方案，2009年将会展开试点工作。

另外值得关注的是，2009年“70/90”政策可能会放松。

这一政策由于行政干预力度偏大，尤其是在调控方式上属于“一刀切”，与目前鼓励因地制宜的国家调控方针不够协调，所以存在一些质疑声音。

实际上，随着投资投机需求的剧减和楼市的低迷，前几年开发商盲目开发大户型、高档房的现象正在消退。

更关键的是，今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右，而这类产品都属于中小户型，纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。

一方面强化住房保障，另一方面也应使商品房更加市场化，这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策，符合市场规则。

4、其它政策2009年，在国外经济危机可能难以见底，国内经济形势严峻的情况下，中央和地方政府都对房地产业的支柱产业地位，尤其是对住房消费在扩内需方面的拉动作用抱有较大期许。

如果房地产市场继续、甚至更加低迷，肯定还会出台适度放松土地政策，购房入户政策扩大化，放松外资的政策的限制等，以加大刺激需求和稳定市场的力度。

2.2 2009年合肥房地产市场情况2009年合肥房地产市场主要表现在以下几个方面：（一）房地产投资持续快速增长。

2—4月份月份我市房地产开发投资分别为28.61、36.14和40.53亿元，房地产开发投资额连续4个月增长。

（二）商品房新开工规模不断扩大。

2—4月份我市商品房总计新开工面积300.51平方米，其中商品住宅新开工227.54万平方米，开工规模继续保持扩大。

（三）企业推盘速度加快。

2—4月份商品房批准预售面积分别为积15.01万平方米、50.57万平方米和70.97万平方米，同比分别增长113.36%，48.3%和49.06%。

环比分别增长21.1%，236.91%和40.34%。

随着销售市场成交量的放大，自3月份开始房地产开发企业推盘速度开始加快。

（四）房屋空置面积保持较低水平。

截止到2009年4月底，我市商品房空置总量为134.72万m2（含住宅74.79万m2），其中空置1年以下的待销商品房有35.49万m2（含住宅23.43万m2），空置1-3年的滞销商品房有81.64万m2（含住宅45.2万m2），空置3年以上的空置商品房有17.59万m2（含住宅6.16万m2）。

我市商品房空置率为5.26%，商品住房空置率为3.58%，仍处合理区间内。

（五）房地产销售市场活跃。

商品房市场：其中4月份我市商品房销售备案面积为114.73万平方米，其中商品住宅102.38万平方米（9876套），同比分别增长29.88%和27.4%，环比分别增长30.11%和33.26%，销售市场较为火爆，销售量增幅明显。

市区商品房平均销售价格为4234.34元/平方米，其中住宅平均销售价格为4089.44元/平方米，同比分别增长5.75%和7.2%，环比分别增长-3.14%和1.35%。

（六）省会城市集聚效应显著。

2009年4月份，按照购房人身份证号码划分，合肥市居民（含三县）购买的商品住房套数占总比为46.81%，安徽省其他城市居民购买的占总比为44.92%，外省居民购买的占总比为8.27%。