中梁2017房地产行业变化趋势
2017年房地产行业发展趋势最新
2017年房地产行业发展趋势最新房地产市场自2015年二季度以来，销售一直呈现复苏趋势。
商品房销售面积当月值同比增速从去年4月开始由负转正，之后保持大幅增长。
今年以来，在去库存政策和宽松的货币环境之下，房地产销售延续了去年的火爆态势。
下面是店铺带来关于2017年房地产行业发展趋势的内容，希望能让大家有所收获!2017年房地产行业发展趋势一、中国房地产价格走势2017年5月，百城样本住宅平均价格11662元/平米，再创历史新高;百城住宅价格指数同比增长10.34%，增幅继续扩大，比上月扩大1.36个百分点，显示住宅价格依然处于上升趋势。
百城住宅价格指数显示，一线城市价格增速高于二三线城市，2017年5月，一线城市价格指数同比增长26.82%，环比增长1.84%，同比增速创近年新高。
2017年1-5月中国商品房销售额总计约36775亿元，同比增长50.7%。
2012-2017年中国商品房销售均价当月值及同比增速2012-2017年中国商品房销售均价及增速2010-2017年中国百城住宅均价走势2011-2017年中国百城住宅价格指数同、环比增速2011-2017年中国百城住宅价格指数一、二、三线城市同比增速2011-2017年中国百城住宅价格指数一、二、三线城市环比增速各业态均价同比增速2013-2017年各业态均价环比增速2012-2017年中国商品房销售额当月值与同比增速2013-2017年中国商品房销售额当月值与同比增速二、中国房地产土地成交情况分析在销售回升带动下，主要城市土地成交和供应增速均有回升。
2017年1-5月份，40个主要城市供应土地占地面积同比增速为3.20%;成交土地占地面积同比增速6.19%。
土地成交总价同比大幅上升51.16%，土地成交均价4276.76元/平米，同比增长42.35%。
土地市场2015年低迷的局面得以改善。
2013-2017年中国40个城市供应土地占地面积及同比增速2013-2017年中国40个城市成交土地占地面积及同比增速2013-2017年中国40个城市土地成交供应面积比2013-2017年中国40个城市土地成交总价及同比增速2013-2017年中国40个城市土地成交均价及同比增速分城市看，今年土地市场改善的区域，主要集中在二线城市。
2017房地产行业市场分析最新
2017房地产⾏业市场分析最新 房地产⾏业仍是经济增长稳定器之⼀，且外部政策环境进⼀步宽松可期，若经济运⾏不出现剧烈波动，预计2017年全国房地产市场延续整体企稳与分化加剧态势，库存压⼒有望进⼀步缓解。
下⾯是店铺带来关于2017房地产⾏业市场分析的内容，希望能让⼤家有所收获! 2017房地产⾏业市场分析 1. 全国⼟地市场供求分析 ⼀线城市推出⼟地规模分析 数据监测中⼼数据显⽰，2010-2013年推出⼟地⾯积增长速度逐年回落，⾄2012年全年四个⼀线城市共推出⼟地⾯积4438.57万平⽅⽶，同⽐下降23.39%。
2014年上半年，⼀线城市的⼟地供求呈现萎缩状态，⼀线城市共推出⼟地⾯积1572万平⽅⽶，同⽐减少33%。
⼀线城市⼟地成交⾯积分析 2008年以来我国四个主要的⼀线城市的⼟地成交⾯积最⼤的⼀年，成交总量达到7000多万平⽅⽶，同⽐增长超过了25%。
2012-2014年成交⼟地⾯积均呈上升趋势，其中2014年仅成交⾯积为7071.11万平⽅⽶。
数据监测中⼼数据显⽰，2009年我国25个⼆三线城市共推出⼟地39637.95万平⽅⽶，同⽐增长45.43%;2011-2013年推出⼟地⾯积增长速度逐年回落，⾄2013年全年25个⼆三线城市共推出⼟地⾯积51102.68万平⽅⽶，同⽐下降3.99%。
2014年，25个城市推出⼟地建设⾯积为50535.65万平⽅⽶，基本与上年持平。
⼆三线城市⼟地成交⾯积分析 2012-2013年，中央明确表⽰房地产调控政策将持续，开发商调整了拿地策略，抱着谨慎拿地的策略，使得限购城市的⼟地成交也开始减少，进⽽影响到整个⼆三线城市⼟地的成交。
2014年，25个⼆三线城市共成交⼟地建设⽤地⾯积46300万平⽅⽶，平均每个城市成交1852.02万平⽅⽶。
2. ⼟地价格⾛势分析 ⼀线城市各类⼟地价格⾛势分析 2009-2013年，我国⼀线城市⼟地价格整体呈上升的趋势。
2017年中国房地产行业房屋建筑面积统计及增速分析【图】
2017年中国房地产行业房屋建筑面积统计及增速分析【图】根据国家统计局数据显示：2017年1-9月中国房屋建筑施工面积988387.59万平方米，同比下降5.60%；2016年1-12月中国房屋建筑施工面积1172355.54万平方米，同比下降1.80%。
近一年中国房屋建筑施工面积累计及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理根据国家统计局数据显示：2017年1-9月中国房屋建筑住宅施工面积539631.85万平方米，同比增长0.90%；2016年1-12月中国房屋建筑住宅施工面积577521.90万平方米，同比下降0.40%。
近一年中国房屋建筑住宅施工面积累计及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理根据国家统计局数据显示：2017年1-9月中国房屋建筑竣工面积117954.16万平方米，同比增长4.90%；2016年1-12月中国房屋建筑竣工面积232469.89万平方米，同比下降12.50%。
近一年中国房屋建筑竣工面积累计及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理根据国家统计局数据显示：2017年1-9月中国房屋建筑住宅竣工面积50605.34万平方米，同比下降1.80%；2016年1-12月中国房屋建筑住宅竣工面积98419.84万平方米，同比下降1.90%。
近一年中国房屋建筑住宅竣工面积累计及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理根据国家统计局数据显示：2017年1-9月中国房屋建筑房屋竣工价值17975.47亿元，同比增长4.00%；2016年1-12月中国房屋建筑房屋竣工价值32252.13亿元，同比增长5.60%。
近一年中国房屋建筑房屋竣工价值累计及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理本文采编：CY303中国产业信息网微信公众号中国产业信息网微信服务号。
2017年中国楼市将出现新变化(下)
2017年中国楼市将出现新变化（下）作者：暂无来源：《中国房地产业》 2017年第6期文／巴曙松五、在不少购房需求转向租赁的推动下，租赁市场进入发展快车道2016 年以来，中央、国务院、住建部等部门连续出台支持租赁发展的政策措施，加快培育机构化、规模化租赁企业发展。
2017 年初广东省出台《实施意见》通过一系列优惠措施包含税收优惠来鼓励住房租赁消费，其中关于允许改建房屋用于租赁的内容进一步支持了广东省住房租赁市场的发展。
随着各地方相关政策的出台，中国住房租赁市场的发展也将进入快车道。
值得注意的是，在政策红利的刺激下，市场容易出现“一窝蜂”投入租赁的浪潮，市场风险需要警惕。
过去两年公寓机构获得了快速发展，特别是刚刚进入这个行业的创业公司，由于快速扩张规模、通过金融产品使用高杠杆，这会滋生潜在的金融风险。
预计2017 年缺少风险管控能力的租房分期类创业公司以及高杠杆扩张的运营机构会出现个别案例性的风险释放。
在这种条件下，加快实施租赁市场的规范化管理和提高准入机构专业水准、保护租户的利益显得更加重要。
只有具备一定专业水准的企业才能从事租赁的运营或管理，这是发展规模化、专业化机构的重要条件。
对于参与企业的资质给予明确界定，可考虑经营管理规模、IT 系统能力、租后服务能力等指标综合考虑。
同时，要保护租户的合法利益，促使一部分需求平稳转向租赁市场。
六、在调控政策推动下，信贷环境阶段性收紧，房地产行业有望开启去杠杆以2016 年9 月底的一系列限购限贷政策为本轮控杠杆、抑制资产泡沫的开端，不同城市的政府陆续出台包括严查开发商拍地资金来源、上调购房贷款成本在内的一系列政策，控制房地产行业的投机性资金流入、促进市场平稳健康发展。
在调控政策推动下，房企融资渠道收紧，资金成本增加。
自从2016 年10 月楼市密集调控以来，房企的融资规模出现了明显的缩小，央行数据显示2016 年12 月地产开发贷款余额1.45万亿元，同比下降4.9%，降幅比上月末扩大3.1个百分点。
2017年中国房地产行业发展现状分析【图】
2017年中国房地产行业发展现状分析【图】一、2017年中国房地产开发投资情况分析截止到2017年1-8月中国房地产开发企业投资完成额累计为69493.88亿元，同比增加7.9%；中国房地产开发企业计划总投资累计为608883.7亿元，同比增加10.8%；中国房地产开发企业新增固定资产累计为20258.04亿元，同比增加1.4%。
2010-2017年中国房地产开发企业投资完成额及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理2010-2017年中国房地产开发企业新增固定资产及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理2010-2017年中国房地产开发企业计划总投资及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理二、2017年中国房地产土地市场情况分析2017年1-8月中国房地产开发企业购置土地面积累计为14229.24万平方米，相比去年同期增加了1306.79万平方米，同比增速为10.1%；2017年1-8月中国房地产开发企业土地成交价款累计为6609.41亿元，相比去年同期累计增加了1976.95亿元，同比增速为42.7%。
2010-2017年中国房地产开发企业购置土地面积及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理2010-2017年房地产开发企业土地成交价款及增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理2017年1-8月中国房地产开发企业待开发的土地面积为31762.23万平方米，相比去年同期减少了1354.04万平方米，同比下降4.1%；2017年1-8月中国房地产开发企业土地购置投资完成额累计为13555.33亿元，同比增加18%。
2010-2017年房地产开发企业待开发的土地面积级增速数据来源：国家统计局，智研咨询整理2010-2017年中国房地产开发企业土地购置投资完成额数据来源：国家统计局，智研咨询整理三、2017年中国房地产开发建筑施工情况分析1、房地产开发建筑施工面积2017年1-8月中国房地产开发企业房屋建筑施工面积累计为721780.6万平方米，相比去年同期增加了21659.63万平方米，同比增速为3.1%；2017年1-8月中国房地产开发企业商业营业用房施工面积累计为99361.58万平方米，同比增加2.3%；2017年1-8月中国房地产开发企业办公楼施工面积累计为33848.04万平方米，同比增加3%；2017年1-8月中国房地产开发企业住宅施工面积累计为493274.7万平方米，同比增加2.8%。
2017年我国房地产行业市场综合发展态势图文分析报告
棚改货币化安置同样为三、四线城市销售火爆的重要原因。根据数据显示，截至2017年10月，棚户区改造工程已开工600万套，完成2017年全部年度计划，部分省市货币化安置比例已达7成以上，全国2017年平均货币化安置比例有望提升至6成，对商品房销售贡献的比例有望达25%，有效推进三、四线分析报告
（2018.01.04）
2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。展望2018年，行业变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。
百城中三线城市住宅类用地供应、成交情况（单位：%）
主要城市商品住宅库存去化周期（单位：月）
受政策环境较紧，三、四线棚改货币化安置和销售边际增长有限影响，预计2018年商品房销售将进入负增长区间。2018年房地产政策仍不会放松，核心仍为稳定房地产市场，叠加三、四线城市棚改货币化安置比例已达到约6成的高位、2017年销售情况较好等因素影响，预计2018年商品房销售将进入小幅负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右。
一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确
1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松
调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。2010年至今，我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、2013-2014年和2016年至今。与历史上调控政策不同，本轮调控的特点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。在此背景下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往。
2017年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况
2017年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局发布时间：2017-04-17 10:00一、房地产开发投资完成情况2017年1-3月份，全国房地产开发投资19292亿元，同比名义增长9.1%，增速比1-2月份提高0.2个百分点。
其中，住宅投资12981亿元，增长11.2%，增速提高2.2个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
1-3月份，东部地区房地产开发投资11373亿元，同比增长7.9%，增速比1-2月份提高0.1个百分点；中部地区投资3914亿元，增长14.7%，增速提高1个百分点；西部地区投资4005亿元，增长7.5%，增速回落0.3个百分点。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积636977万平方米，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落0.1个百分点。
其中，住宅施工面积433241万平方米，增长2.2%。
房屋新开工面积31560万平方米，增长11.6%，增速提高1.2个百分点。
其中，住宅新开工面积22751万平方米，增长18.1%。
房屋竣工面积23031万平方米，增长15.1%，增速回落0.7个百分点。
其中，住宅竣工面积16500万平方米，增长13.7%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3782万平方米，同比增长5.7%，增速比1-2月份回落0.5个百分点；土地成交价款1359亿元，增长16.7%，增速提高4个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-3月份，商品房销售面积29035万平方米，同比增长19.5%，增速比1-2月份回落5.6个百分点。
其中，住宅销售面积增长16.9%，办公楼销售面积增长52.9%，商业营业用房销售面积增长35.6%。
商品房销售额23182亿元，增长25.1%，增速回落0.9个百分点。
其中，住宅销售额增长20.2%，办公楼销售额增长67.9%，商业营业用房销售额增长49.3%。
1-3月份，东部地区商品房销售面积13968万平方米，同比增长13.4%，增速比1-2月份回落2.5个百分点；销售额14600亿元，增长18.7%，增速提高3个百分点。
透视楼市风云：2017年房价走势与调控政策解析
透视楼市风云：2017年房价走势与调控政策解析《透视楼市风云：2017年房价走势与调控政策解析》在中国经济的复杂棋盘上，房地产市场一直是最受瞩目的焦点之一。
2017年，房价的走势和调控政策的变化牵动着无数人的心。
本文将深入分析2017年房价的走向，探讨调控政策的影响，以及炒房行为对市场和社会的深远影响。
一、房价走势的多维预测2017年，中国房地产市场经历了前所未有的变化。
上半年，市场整体保持稳定，而下半年则呈现出明显的上升趋势。
这一趋势的背后，是一线城市和核心二线城市供应短缺、高地价和开发商资金充裕的多重推动。
二、调控政策的精准发力面对房价的波动，政府的调控政策发挥了关键作用。
通过增加一线城市的土地供应、提高投机性购房成本、以及激活租赁市场等措施，政策旨在遏制房价的过快上涨，引导市场回归理性。
三、炒房行为的社会影响炒房不仅扭曲了市场价格，还可能导致社会资源的错配。
它引发的恐慌性购房和房价泡沫，对经济的健康发展构成了威胁。
炒房者短期内的高收益，可能会误导社会资本“脱实入虚”，对实体经济形成“挤出效应”。
四、楼市泡沫的风险警示温州楼市的泡沫破灭，为其他城市提供了警示。
房价的暴跌不仅给投资者带来巨大损失，也对地方经济造成了严重影响。
这一教训提醒我们，房地产市场的健康发展需要稳健的政策引导和市场自律。
五、未来展望：楼市的理性回归展望未来，中国的房地产市场需要在政策调控和市场机制的双重作用下，逐步实现理性回归。
这意味着房价将更多地反映市场供需关系，而非投机行为的结果。
同时，租赁市场的健康发展，将为城市居民提供更多的居住选择。
结语房地产市场的健康发展，关系到国计民生和社会稳定。
2017年的房价走势和调控政策的变化，为我们提供了宝贵的经验和教训。
未来，我们需要更加注重市场的长期稳定，避免短期的投机行为，以实现楼市的可持续发展。
2017年中国房地产市场会走向哪里
2017年中国房地产市场会走向哪里？最近的中央经济工作会议要求中国住房市场重新回到它的本性，回到它的居住功能，要求去除房地产市场投机投资属性。
可以说，这一要求不仅是未来中国房地产市场政策的基点，也将从根本上改变的房地产市场性质及大势。
从中长期来说，中国房地产市场回归本性、回归常识、回归理性、回到它的基本居住功能是一种必然与趋势，估计这是谁也无法阻挡的市场潮流。
但是，如果以此来判断中国房地产市场短期走势或2017年的趋势，那将是大错特错了。
正如我昨天撰文所指出的那样，要让中国房地产市场回归本性及居住功能要翻越许多大山，而翻越这些大山不仅困难重重，也会有一个漫长的过程。
而这种转型或调整的时间越长，整个中国社会经济所要付出的代价就会越高。
因为，从最近的房地产政策来看，尽管在2016年930调控政策出台之后，一些热点城市把住房按揭贷款的第二套住房首付提高到了50-70%以上，这些房地产调控政策对市场肯定会影响不小，但这种事前的限制是无法对住房的投资与消费进行严格区公。
如果不用有效的经济杠杆对住房的投资与消费进行严格区分，区分后对投机炒作者进行严格限制，那么已经进入持有更多住房的投机炒作者一定会认为政府的房地产市场宏观调控仅权宜之计，因为这种房地产调控一旦影响GDP增长又有可能放松这些调控政策。
在这种情况下，房地产市场预期不会改变，已经进入的住房投机炒作者也不会降低房价退出市场。
这些城市的房地产市场可能会经受一个较长时间的销售停滞期。
所以，2017年这些热点城市的房地产市场可能会经历一个较长时间的停滞观望期。
还有，当前中国房地产市场的调控政策是采取“因城施策”的方式。
所以，对于热点城市之外其他中小城市的房地产市场，还是实施的2014年11月以来的房地产信贷及税收政策，这些政策的核心就是鼓励持有更多住房的居民利用优惠的信贷政策及税收政策进入购买更多的住房，以便达到中央政策所谓的房地产去库存化的目的。
对于这些政策住房的税收政策处于最优惠的水平，而且住房信贷政策无论是利率还是首付比例都处最为优惠的水平。
2017年房地产行业发展及趋势分析报告
2017年房地产行业发展及趋势分析报告2017年7月出版文本目录1此轮周期和以往有何不同 (5)1.1、景气持续更久 (5).2、房价涨幅更高 (6)1.3、预期普遍下降 (8)1.4、分化更加突出 (10)2追本溯源，还看政策 (12)2.1、多方面政策配合全力去库 (12)2.1.1、限购放松等需求刺激政策不断出台 (12)2.1.1.1小周期上行阶段：刺激强度与第二轮周期相当 (12)2.1.1.2小周期下行阶段：此轮周期践行“因城施策”的调控思路 (14)2.1.2、资金环境尤为宽松 (15)2.1.3、棚改货币化安置对三四线需求大幅提振 (16)2.2、叠加土地供应逐渐减少，致库存降至低位 (17)2.3、较强补库需求带动开工、投资走势背离销售 (20)3后续如何：销售增速下行，投资景气依旧 (23)3.1、销售端：脚步放缓，趋势不改 (23)3.2、投资端：看好全年景气度的持续 (32)3.2.1、资金端：当前资金整体较为充裕 (32)3.2.2、房企投资意愿较强 (33)3.2.3、土地购置大概率超过2016年 (35)4投资建议：聚焦龙头房企及三四线棚改受益标的 (38)4.1、行业下行、融资收紧，龙头优势加速彰显 (38)4.2、棚改货币化安置的提升利好三四线资源型房企 (43)图表目录图表1：我国自2006年以来共经历了三个完整的短周期，目前正处于第四轮周期下行阶段 (5)图表2：一线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅均达到或超过此前高点（%） (6)图表3：热点二线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅创历史新高（%） (7)图表4：部分三四线城市在此轮周期中新建住宅价格指数环比涨幅也超过此前高点（%） (8)图表5：此前新开工一般滞后于销售6个月左右,本轮时滞变短 (8)图表6：投资对销售下滑愈加敏感，同时销售好转传递至投资的时滞逐渐变长 (9)图表7：此轮周期中三四线城市销量走势与一二线城市出现明显的分化（万方，%） (10)图表8：从70大中城市新建住宅价格指数同比来看本轮周期三线与一二线城市出现明显分化（%） (11)图表9：第三轮小周期需求刺激力度小于本轮和第二轮周期，主要通过调整公积金促进刚需的释放 (13)图表10：此轮周期对比上一轮资金价格更低，资金供应量更充裕 (15)图表11：此轮周期中1-3年中长期贷款利率比上一轮低1.4个百分点，也处于历史低位（%）16图表12：一线及三四线城市2014年以来土地供应持续降低 (17)图表13：供应减少致一线及三四线城市2014年以来土地成交持续降低 (17)图表14：2016年房企存货周转率提升至2010年以来最高水平 (18)图表15：大幅去化后部分一二线城市库存降至历史低位 (19)图表16：一线及大部分二线城市去化周期降至较低水平（月） (19)图表17：三四线城市经过此轮周期大幅去库后，较多城市去化周期已经降至合理水平（月）20图表18：2017年一季度末，在房企持续补库下周转率同比略微下降 (20)图表19：：今年以来，房企持续补库，土地购置面积同比持续攀升 (21)图表20：土地购置费用自2016年来同比持续上升，今年一季度增速扩大 (21)图表21：本轮周期下行阶段销售下滑相对较为缓慢，但下降趋势未改 (23)图表22：单月销售来看，3月以后增速明显下滑 (23)图表23：一二线城市累计销售面积自调控后持续下滑（万方） (24)图表24：今年以来，尤其4月，一二线城市单月销量增速持续下滑（万方） (25)图表25：目前70大中城市新建住宅价格指数中一二线城市环比仍处于上涨的状态中（%）25图表26：2017年棚改总量同比无增加，2018-2020对比2015-2017总量水平有所降低（万套） (27)图表27：4月三四线房价均价已涨至6257元/平 (29)图表28：2016年三四线城市释放了较多的需求 (30)图表29：2016年二季度起，三四线城市销量基数开始走高 (31)图表30：2016年高销售使得房企积累了大量的资金流 (32)图表31：2017Q1行业货币资金/（短期借款+一年内到期长债）达152.22% (33)图表32：2016年末房企的去化周期大幅降至0.96，不足一年 (34)图表33：2017Q1房企去化周期同比再降10.17% (34)图表34：北京在上调土地供应计划后1-4月累计供应土地同比增长177% (35)图表35：2017年1-4月土地购置面积同比实现8.10%的增长 (36)图表36：2017年以来全国土地购置费累计同比不断攀升，4月底同比增速高达21.10% (36)图表37：2017年一季度四大行业龙头的三项费用率明显低于行业水平 (41)图表38：龙头房企一季度销量增速大幅领先全国水平 (41)图表39：2017年一季度行业集中度（前10销量占比）加速提升 (42)表格1：第四轮周期上行阶段在我国自2006年以来所有周期上行阶段中持续时间最长 (6)表格2：第二轮小周期与本轮周期的上行阶段刺激政策和程度相似 (12)表格3：从各轮周期政策收紧来看，本轮非一刀切模式，践行“有保有压”的调控思路 (14)表格6：2017年部分省份棚改开工计划情况，大部分预计在9、10月完成全年任务 (26)表格7：目前三大都市圈周围的主流三四线城市大部分处于限购环境下 (28)表格8：2016年部分三四线城市强力的购房补贴对需求起到较强的刺激作用 (30)表格9：龙头房企2017年计划开工情况对比2016年都有所提升，说明当前房企投资意愿较为34 表格10：自2016年四季度以来，房企融资不断收紧 (38)表格11：目前大房企剩余中期票据额度较高 (40)表格12：目前上海在土地出让中已经开启对房企的资质评分，利好于实力强劲的龙头房企 . 40 表格13：2017年棚改有望为三四线城市带来约2.38亿平的需求 (43)报告正文1此轮周期和以往有何不同万物循环，周而复始。
2017年我国房地产行业综合发展情况图文预测分析报告
2017年我国房地产行业综合发展情况图文预测分析报告
（2017.07.06）
2017 年 1-4 月，全国房地产开发投资完成额累计值 27732 亿元，累计同比 9.3%，累计同比数据在 2015 年 12 月见底后，保持持续回升势态。
2017 年 3 月，房地产开发投资完成额分别为，一线城市 0.22 万亿元同比增长 6.51%，二线城市 0.71 万亿元同比增长 8.4%，三线城市 0.14 万亿元同比增长 10.61%，一线城市投资增速回落，二线城市投资增速小幅增加，三线城市投资增速加快，出现分化现象，符合限购政策下，分地区调控结果，一线城市推出的土地数量受限和位置城市边缘导致。
全国房地产开发投资完成额
40 大中城市房地产开发投资完成额：亿元
2015 年和 2016 年土地购置面积逐步企稳，增速逐步恢复；年度土地购置费呈平稳上升趋势，2016 年 11 月后增速小幅下降，购地面积减少导致。
由于土地购置费的增速快于土地购置面积增速，导致单位土地成交价款持续上涨。
月度购置土地面积。
2017年房地产行业分析报告
2017年房地产行业分析报告2016年12月目录一、2017年房地产市场承压 (4)1、货币环境略有收紧，地产调控政策力度较大 (4)2、房地产市场面临收缩，明年投资开工微幅增长 (6)二、行业集中度提升正当时，未来房企强者恒强 (8)1、开发商集中度提高，上市房企经营能力分化明显 (8)2、地价仍维持较高水平，开发商收购项目优于招拍挂 (10)3、产业并购整合仍将继续，马太效应愈发显著 (11)三、地产行业的价值发现仍将来自于产业增持和金融机构资产配置 (14)1、产业资本对地产股将加大配置 (15)2、保险资金入市带来板块重估机会 (16)四、行业相关企业 (18)1、看好国企类地产股：国企改革再成风口 (18)2、看好低估值蓝筹股：价值有望再发现 (21)连续两年的销售放量和地产行业政策收紧导致2017年的房地产市场进入调整年。
我们认为，2017年房地产行业基本面不容乐观，主要表现为楼市销售进入收缩期，我们预判2017年销售面积增速将下滑至-10%。
相应而言，房地产投资额和新开工面积仍将保持正向增长，预计在5%、5%左右的水平，这一增速将低于2016年。
由于2016年房价过快上涨招致了严厉的行业政策，而房价并未出现明显的下调，我们判断行业政策仍相对从紧，很难在2017年有明显松动。
行业集中度提升正当其时，未来房企将呈现强者恒强。
相对恶劣的环境有望带动行业集中度提升，中大型房地产开发商有望在2017年通过并购整合增加土地储备、提升开发运营能力，同时由于2017年房地产市场较难出现价格大幅下滑的现象，对于抗风险能力较强的中大型房企来说，获得优质土地资产包的可能性更高。
同时国企改革的推进、中小型开发商融资难及打算退出行业，都将加速大企业做大做强。
产业资本和金融资本将继续增加对地产股的配置，从而推动行业价值再发现。
我们在2016年已经看到产业资本在二级市场增持地产股的多个案例，包括恒大增持万科、融创增持金科等这些事件的出现反映产业资本对地产上市公司土储及开发能力的认可，也反映其对上市公司融资能力的肯定。
2017年房地产行业发展及趋势展望分析报告
2017年房地产行业分析报告2017年10月文本目录1、房地产长期核心逻辑没变，银行必给地产加杠杆 (5)1.1、中国情况：银行主导了这一轮资产重新配置；而非居民 (5)1.1.1、我国按揭贷款余额占比持续上升，空间仍大 (5)1.1.2、是银行主导了这一轮资产重新配置，而非居民 (6)1.1.3、银行对持续偏好按揭贷款的态度不会改变 (7)1.1.4、中国核心一二线城市房价将持续上行 (8)2、各国案例：银行持续给地产加杠杆阶段，地产基本面上行 (9)2.1、美国案例 (9)2.2、日本案例 (10)2.3、荷兰案例 (11)2.4、澳大利亚案例 (12)2.5、加拿大案例 (13)2.6、马来西亚案例 (14)2.7、台湾案例 (14)2.8、什么时候是真正拐点？ (15)3、中短期规律不会发生变化，本轮调控是中产阶级最后上车机会 (17)3.1、行政调控只有短期冲击，是缓不是转 (17)3.1.1、行政调控短期相对有效，但中长期效果不明显 (17)3.1.2、政策的目的绝不是房价大幅度下跌，只是缓不是转 (18)3.2、小周期货币政策是最重要因素 (18)3.2.1、美国案例 (18)3.2.2、中国案例 (19)3.3、货币宽松周期，增量资金将更多流向存量资产领域 (20)3.3.1、增量资金持续进入以房地产和证券为代表的存量资产 (20)3.4、美国加息对中国影响不大 (21)4、资产荒必将带来地产超级行情 (24)4.1、保险“资产荒”导致险资必然大规模配置地产 (24)4.1.1、保险“资产荒”导致险资必然大规模配置地产 (24)4.2、房企“资产荒”导致同样配置地产股 (27)4.2.1、房企销售回款优异 (27)4.2.2、房地产企业资产荒,地王层出不穷 (28)4.2.3、调控以来全国拿地面积在下滑，然而实力开发商却逆势拿地 (29)4.2.4、增量资金参与地产股情况 (30)图表目录图表 1：中国新增居民中长期贷款及占比 (5)图表 2：中国按揭贷款余额占总贷款余额比重 (5)图表 3：中国按揭贷款余额占总贷款余额比重距离相比国外仍有较大提升空间 (6)图表 4：全国首套房平均按揭利率持续创历史新低 (6)图表 5：一二三线城市按揭利率倒挂（2016 年 10 月） (7)图表 6：一二三线城市按揭利率倒挂（2016 年 10 月） (8)图表 7：中国一线城市土地供给十分有限 (8)图表 8：美国商业银行按揭贷款余额占总贷款余额比重 (9)图表 9：美国房地产基本面持续上行 (10)图表 10：日本住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 (10)图表 11：1985-1990 年日本土地价格加速上行 (11)图表 12：荷兰住房按揭贷款余额占银行总贷款余额比重 (11)图表 13：荷兰房地产基本面情况 (11)图表 14：澳大利亚住房按揭贷款占银行总贷款余额比重 (12)图表 15：澳大利亚房地产基本面情况 (12)图表 16：加拿大按揭贷款余额比重 (13)图表 17：加拿大住房价格指数 (13)图表 18：马来西亚住房按揭贷款占银行总贷款余额比重 (14)图表 19：马来西亚房地产价格情况 (14)图表 20：台湾近年以持续低利率加大按揭发放 (15)图表 21：台湾房地产价格情况 (15)图表 22：美国 2004-2006 年连续 17 次加息刺破地产泡沫 (16)图表 23：日本 1989 开始 5 次加息刺破房地产泡沫 (16)图表 24：上海：历次限购对销量有短期冲击，对价格影响较弱 (17)图表 25：厦门：历次限购对销量有短期冲击，但都在较短时间内恢复 (17)图表 26：美国居民配置地产比重 (18)图表 27：中国贷款基准利率不房地产价格增速 (19)图表 28：中国贷款基准利率不房地产销量增速 (19)图表 29：1987 年-2015 年中国房价涨幅是 CPI 涨幅 5 倍 (21)图表 30：美国加息造成日本 90 年代初地产泡沫破灭 (21)图表 31：1988-89 美国加息，智利房地产反而迎来 5 年牛市 (22)图表 32：美国历次加息对香港房地产造成负面冲击 (22)图表 33：美国历次加息对台湾房地产造成负面冲击 (23)图表 34：美国加息对韩国房地产销量有一定负面冲击 (23)图表 35：中国资本管制较严，美国加息对中国房地产影响很小 (24)图表 36：我国保险公司保费收入近年快速增长 (24)图表 37：国债到期收益率不断下滑 (25)图表 38：金地集团分红比率在持续提高 (25)图表 39：金融街分红比率在持续提高 (26)图表 40：房地产累计销售金额及增速 (27)图表 41：住宅类成交土地规划建筑面积 (28)图表 42：国庆调控以来全国整体拿地在下滑 (29)图表 43：万科逆势拿地 (30)图表 44：金地集团逆势拿地（截至 11 月 20 日) (30)图表 45：SW 各板块最新 TTM 市盈率（截至 11 月 18 日） (32)表格 1：某商业银行 14 年和 16 年对于按揭贷款业务不同的表态 (7)表格 2：主要上市银行高层在 2016 年中期业绩发布会表达未来持续配置按揭强烈倾向8 表格 3：日本地价与物价之比 (20)表格 4：地产板块股息率对比（截至 11 月 18 日收盘） (26)表格 5：上海平均房价需要上涨 62.5%才能实现保本 (28)表格 6：增量资金参与地产股情况 (30)报告正文1、房地产长期核心逻辑没变，银行必给地产加杠杆1.1、中国情况：银行主导了这一轮资产重新配置；而非居民1.1.1、我国按揭贷款余额占比持续上升，空间仍大从新增口径看：7 月居民中长期贷款新增4773 亿元，占比当月新增贷款达到惊人的103%！10 月仍维持在75%的高位。
2017年房地产行业现状发展及趋势分析报告
2017年房地产行业分析报告2017年9月出版文本目录1、2017上半年板块净利同增27%，63%房企实现增长 (4)2、业绩锁定性较好 (7)3、行业负债率有所回升，短期偿债能力较好 (11)4、存货压力较低，具备扩张空间 (16)5、行业温和降温，优势房企仍有显著增长、行业集中度加速提升 (18)5.1、2017年房地产行业处于降温阶段 (18)5.2、优势房企的销售在行业降温阶段仍有显著增长 (18)5.3、预计2017年优势房企净利润将保持显著增长 (19)5.4、行业集中度加速提升 (20)图表目录图1：2017年上半年房地产板块业绩锁定性处于历年半年末的较高水平 (8)图2：行业扣除预收款的资产负债率和净负债率 (12)图3：行业短期偿债能力 (12)图4：存货/预收款明显下降 (17)图5：推算存货/推算销售额基本维持稳定 (17)图6：2016-2017年商品房销售面积累计同比增速 (18)图7：2016-2017年商品房销售额累计同比增速 (18)图8：销售金额TOP3和TOP10占全国份额 (21)图9：销售面积TOP3和TOP10占全国份额 (21)表1：2017年上半年房地产上市公司归母净利润及同比增速 (5)表2：主流地产股业绩锁定性汇总 (9)表3：板块地产股负债水平及短期偿债能力汇总（按剔除预收款的资产负债率升序排序） (13)表4：部分优势房企2017上半年销售金额同比增速一览 (19)表5：部分房企2017年万得一致预期净利润增速一览 (20)报告正文1、2017上半年板块净利同增27%，63%房企实现增长根据SW房地产板块130家上市公司财报数据，2017年上半年板块整体实现归母净利润611.65亿元，同比增长27.39%，63%的房企实现了正增长，其中：一、增幅超过500%以上有12家，包括荣安地产、万业企业等；二、增幅100%-500%的有17家，包括华联控股、嘉宝集团等；三、增幅50%-100%的有15家，包括皇庭国际、阳光城、华发股份等；四、增幅30%-50%的有15家，包括世联行、万科A、华夏幸福等。
2017中国楼市何去何从？
OBSERVATION观察26 小康 INSIGHT CHINA2017中国楼市何去何从？泡沫的提法反映了目前政府对房价，尤其是对一二线城市房价的担忧。
不过，政府的态度也非常明确，面对房价增长，不是打压，而是稳定，要做到平稳健康发展会带来一系列财富效应，财富从投资者向自住者转移，如果消费边际倾向有差别的话，对消费可能会有正向的促进作用。
五大手段破困局此次中央经济工作会议还提出了房地产调控的5种手段，即金融、土地、财税、投资、立法。
从金融手段看，货币政策既不是紧也不是松，而是稳健的货币政策、中性的货币政策。
具体看信贷手段的话，对于微观的购房者要支持合理的居住购房需求，但要严格控制信贷流向投资性购房。
这也就意味着，2017年差别化的房贷政策将继续维持，限购的调控手段可能普遍化，尤其是在房价上涨过快的二线城市。
这次中央经济工作会议明确提出了房地产调控的土地手段，我认为可以将其简单归纳为短期手段和长期手段两种。
短期手段是落实人地挂钩，根据人口流动情况分配建设用地指标。
至于这项政策能否真正落实，关键还是要落实地方政府的主体责任，房价上涨压力大的城市需要合理增加土地供应，提高住宅用地，盘活城市闲置和低效的土地。
但是，从长期看，仅靠这些手段还远远不够，人口仍在向大城市流入，而大城市的土地面积却是有限的，因此，对于特大城市而言，就需要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展。
由此，我们也可以预期，在2017年，一线城市和部分二线城市的土地供给会增加，地价的增速会放缓。
在财税方面，对于人们比较关注的房产税的问题，此次会议并未提及。
目前房地产税收主要集中在交易环节，而不是保有环节。
在我看来，鉴于文｜赵波“房子是用来‘住’的，不是用来‘炒’的。
”2016年底中央经济工作会议将房地产排在了2017年工作重点的第4条，这也是继2015年之后第二次把房地产列入工作重点，并且改变了之前“去库存”的提法，给出了这样的最新定位。
2017年全国商品房销售面积、销售额创新高
ห้องสมุดไป่ตู้
２０１７年政策频 出 ，但从 市场整体来看 ，商 品房 销售额第一 次突破 ｌ３万亿 元 ，而商 品房销售 面积也是第 一 次突破 １６亿平 方米 。这意 味着 ，２０ｌ７年 中国房地 产市场销售额 和销售面积连 续两 年刷新 历史最高纪 录。对于 ２０１ ８年的房地产市场 ，持续加 码 的房地产调控政 策 ，叠加收 紧的信 贷 ，２０１７年或是销售顶值 。 预计 全 国房地产市 场涨幅将继续 放缓 ，商 品房 销售面积 、销售 额可能在 ２０１７年基础 上有轻微 回落
鳖壹
Ｃ Ｈ ＩＮＡ ＲＥ Ａ Ｌ Ｅ ＳＴＡ Ｔ Ｅ
２０１７年全 国商品房 销 售 面 积 、销 售 额 创新 高
陈路
【点评 】 总体 上看 ，２０１７年 我国商品房销售金额和面积义创历史新
高 ，但是 经过连续调控 ，房 地产市场 整体数据体现 了涨幅加速 放 缓 的趋 势 。除 了房地 产投 资涨 幅放缓外 ，房价 也 明显 趋稳 。 统计 局发布 的２０１７年 ｌ２月 ７０大 巾城市住宅 销售价格变动情 况 显示 ，热 点城市新建 商品住宅价格 总体稳定 ，多数城 市低于上 年 同期价格 水平 。７０个大 中城市 中一线城市房价环 比持平或 下 降 ，二 线城市房价环 比微涨 。２０１７年 ｌ２月 ，一线城市新建 商 品住 宅价格环 比持平 ，二手住宅价格 环 比下降 ０．１％。二 线城 市新 建商 品住宅价格 环 比分 别上涨 ０．６％和 ０．５％，涨 幅 比上 月 均 略微扩 大 ０．１个百分点 ；二手住宅 价格环 比均上涨 ０－３％，涨 幅均 与上 月相同。
房地产市场竞争加剧,行业结构面临重塑
房地产市场竞争加剧，行业结构面临重塑作者：路青来源：《大众理财顾问》2017年第04期由中国房地产TOP10研究组主办的“2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会”3月16日在北京成功举行。
会议发布了《2017中国房地产百强企业研究报告》及《2017中国房地产专题研究报告》，对中国房地产行业优秀企业群体做出了客观、公正的评价。
刚刚过去的1年，我国经济在“稳中求进”的总基调下保持平稳、健康发展，质量和效益稳步提升，房地产市场在供给侧改革的深化下，总体供求结构不断优化，但结构性矛盾依然突出，城市分化持续加剧，一、二线重点城市与部分三、四线城市冷暖迥异，因城施策常态化，市场变化加速、复杂性加深。
强者恒强的市场格局愈显《2017中国房地产百强企业研究报告》显示，2016年，在经济缓中趋稳、稳中向好的背景下，我国房地产市场迎来了新的发展高峰，热点城市量价齐升带动全国商品房销售额和销售面积同比分别大幅增长34.8%和22.5%。
百强企业精准把握市场机遇，以优异的销售业绩轻松跑赢市场大势。
2016年，百强企业销售规模再上新台阶，销售总额、销售面积分别达48027.1亿元、40251.7万平方米，同比分别增长52.5%、39.4%（图1）。
受益于规模和品牌效应的持续扩大，百强企业销售额和销售面积增长率分别高于同期全国增幅17.7和16.9个百分点，行业领先优势进一步彰显。
伴随销售业绩的快速增长，百强企业市场份额超过40%，行业集中度加速提升。
2016年，百强企业销售额市场份额快速上升至40.8%，较2015年提高4.7个百分点，增幅高于2015年3.6个百分点，行业集中度加速提升。
其中，综合实力前10名企业充分发挥行业整合加速下的资源配置和运营管理优势，2016年市场份额为18.6%，较2015年提高2.3个百分点，占百强企业销售总额的45.5%，强者恒强的态势延续。
除此之外，百强企业精准把握热点城市发展机遇，部分百强企业依托在热点城市布局的深化，实现销售业绩的更快增长。
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70个大中城市房价环比增幅
降息
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2006-03 2006-05 2006-07 2006-09 2006-11 2007-01 2007-03 2007-05 2007-07 2007-09 2007-11 2008-01 2008-03 2008-05 2008-07 2008-09 2008-11 2009-01 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11 2015-01 2015-03 2015-05 2015-07 2015-09 2015-11 2016-01 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09
萧条期
3.5年
复苏期 扩张期
轮回
国庆集 中打压 大暑
环比 高点 16.9
0.0
0.2
0.6
0.8
1.0
1.2
1.4
1.6
1.8
2.0
2.2
0.4
-1.4
-1.2
-1.0
-0.8
-0.6
-0.4
-0.2
加息
• 第二级 加息
• 第三级
影响短周期的因素——加息/降息
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降息
• 第四级 • 第五级
房贷余额/所有贷款总额
23.6% 22.9% 22.4% 22.0% 21.7% 21.4% 21.3% 21.0% 21.0% 20.8% 21.0% 20.6% 20.6% 20.2% 19.8% 19.7% 19.5%
2012年3月 2012年5月 2012年7月 2012年9月 2012年11月 2013年1月 2013年3月 2013年5月 2013年7月 2013年9月 2013年11月 2014年1月 2014年3月 2014年5月 2014年7月 2014年9月 2014年11月 2015年1月 2015年3月 2015年5月 2015年7月 2015年9月 2015年11月 2016年1月 2016年3月 2016年5月
房地产行业变化趋势
战略资本中心 2017年3月29日
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中国房地产会崩盘吗？
市场面
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个人房贷余额/最近四个季度GDP之和
长周期，房地产行业杠杆率仍旧较低，处于安全区间
安全
24% 21.7% 20.3% 22% 19.1% 18.4% 20% 17.6% 17.1% 16.5% 18% 16.2% 16.0% 15.7% 15.1% 15.0% 14.7% 14.3% 16% 14.5% 13.9% 13.7% 13.4% 14% 12%
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超过6个月 国十三条（刺激） 持续两个月之内 结果 大概率出现调控政策 “新国八条”（抑制）
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6个月之内 大概率出现刺激政策 9·30房贷新政（刺激） 3·30政策（刺激） 大概率出现调控政策
70个大中城市房价环比增幅
“国十一条” （抑制）
“新国十条”（抑制） 8·31政策（刺激）
2006-03 2006-05 2006-07 2006-09 2006-11 2007-01 2007-03 2007-05 2007-07 2007-09 2007-11 2008-01 2008-03 2008-05 2008-07 2008-09 2008-11 2009-01 2009-03 2009-05 2009-07 2009-09 2009-11 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2012-09 2012-11 2013-01 2013-03 2013-05 2013-07 2013-09 2013-11 2014-01 2014-03 2014-05 2014-07 2014-09 2014-11 2015-01 2015-03 2015-05 2015-07 2015-09 2015-11 2016-01 2016-03 2016-05 2016-07 2016-09 2016-11
市场面
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• 第四级 • 第五级
2020过热年：市场火热，政策降温
衰退期
2019复苏年：暖风徐徐，行情上升
2017转向年：秋风来袭，初冬叩门
70
70 个 大 中 城 市 房 价 环 比
2.0 1.8 1.6 1.4 1.2 1.0 0.8 0.6 0.4 0.2 0.0 -0.2 -0.4 -0.6 -0.8 -1.0 -1.2
个 大 中 城 市 房 价 同 比
市场面
13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 -1 -2 -3 -4 -5 -6 -7
• 第二级
大暑
环比 顶点 07.9
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• 第三级
2.4年
3.2年
70个大中城市房价环比增幅
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房地产短周期历史回顾（2.5-3.5年） • 第四级 • 第五级
短周期：房地产一轮周期已见顶，并进入新一轮周期
70个大中城市房价同比增幅
大暑
环比 顶点 13.3
衰退期
人口因素仍然是“利好>利空”，中国 人口总数拐点预计是2025-2032年。 城市化率目前约为56.1%，70%是高速 城市化的终点，拐点在2030-2035年。
房地产
远未见顶
人口 城市化率
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• 第二级
• 第三级
• 第四级 • 第五级
短周期如何判断？
2016年3月
2016年6月
0%
市场面
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信心
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经济增长将保持中速发展，人均GDP超
长周期，房地产仍存在非常大的发展空间，至少看好到2025年
经济
• 第二级
• 第三级 过2000 美元后的30年GDP增速中位数为 • 第四级 9%，我国这一时段是 • 第五级2006-2035年。
1.个人房贷余额/GDP比例仍低于美日。美国次贷危 机前最高达到80%；日本在1990年代泡沫时期升至 30%，此后继续上升至40%并保持稳定。 2.新增个人房贷/商品房销售额看出，虽然中国房地 产杠杆迅速上升，但仍旧在安全可控范围。美国次 贷危机前由80-90%上升超过100%，危机后降低至 65%左右；日本在泡沫高峰期1987年超过100%， 后回落至45%左右。 3.房地产贷款/所有贷款总额仍处于较低水平。次贷 危机后的美国抵押贷款贷款余额占总贷款接近50% 左右；德国维持在46%-50%。中国仍旧在安全区 间。
9·30政策（刺激）
国五条（抑制）
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