精装修建议报告
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谨呈：苏州新港建设集团
54#地块精装修建议
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2007.06.25
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Ø 设计、施工、监理一体化，有利于资源的合理利用；
Ø 对新建住房的安全有保证，促进文明社区建设；
Ø 有利于开发商提高售价，实现高利润回报；
Ø 方便客户购房得到实惠。
购买精装修房的原因
1% 4% 4%
目标区域没有毛 坯房可供选择 （1％）
避免受到邻居的 装修干扰（4％）
→从100份对客户的抽相样本中获息，
精装分析
精装房客户访谈
u 客户对精装房的关注点 u 客户承受的装修标准
本报告是严格保密的。
21
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Ø 二是强调设备，主指厨房， 比如说厨房，可以在设备上采用好的品牌产品。 据全装房调查得知，有20％的住户会对装修作改动，因此不建议采用 高档的墙面和地面材料。
本报告是严格保密的。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
20
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个案点击
苏州精装个案调查
u 甄选苏州高档精装个案，了解其装修情况 u 营销方式及客户情况
本报告是严格保密的。
2
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个案点击 中茵皇冠国际： 颇似低调的宣传，其实做的小范围宣传都直击高端客群
电梯
花岗石、大理石 蒂森克虏伯
（德国） Thyssenkrupp
蒂森克虏伯
（德国） Thyssenkrupp
*3部电梯（含保姆梯），电梯使用门卡系统，确 保独享与安全
电梯采用户门禁卡系统
电梯厅
大理石、局部拼花
大理石陶瓷砖
客厅、餐厅、 走廊
大理石地面，阳台为墙地砖
户
内
主卧、次卧
乳胶漆、地面铺地毯
部
分 主、次卫生间 洁具、储物箱，吸顶式排气扇
本报告是严格保密的。
6
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精装情况
中茵皇冠的公共部位精装，外墙用材均比天域好
案名
结构
中茵皇冠
框架剪力墙
品牌产地
天域
框架剪力墙
品牌天地
外墙
玻璃幕墙、石材、铝塑板
涂料
公
大堂
共
部 分
中茵皇冠与天域，因为不同的宣传途径吸引不同群体客户，同时两者 客群互补，同时也因地段近临，存在相互竞争关系。
本报告是严格保密的。
5
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精装情况
苏州精装个案精装部分参考
u 楼盘怎么就高档了，精装主要体现在哪里 u 户外、公共部分、户内的装修情况 u 品牌、用料参考
精装房面临的投诉风险
本报告是严格保密的。
13
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精装分析
Ø 投诉一，模糊标识蒙混过关 事发缘由：
事先未和购房人约定清楚材料的品牌、标准、等级、型号等而引发的纠 纷大约占了5成以上 解决方案：事先在楼书上标明品牌，可不约定型号
备注：该盘在苏州的宣传广告较少，仅2块高炮，但楼 盘本身属于“墙内开花墙外香”—— 曾路演地点：美国、香港、上海，圈到了不少外籍华人 客户，在苏州的客户层看来，属于高端客群
本报告是严格保密的。
3
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精装情况
高档次精装修房讲究的是： 品质、品味、尊贵感
通过对比上述两个代表性精装个案， 体现品质、高档次的必须做到以下几点：
Ø 建筑外立面，公共部分的用料，户型内部的知名品牌 Ø 先进科技技术的运用 Ø 人性配套服务、增值服务
（提供的个性服务，如：酒店式管理、 社区管理、会所管理、私密性 方面的考虑）
产 品：高层公寓
主力面积：200-280平米 价 格：2万-3万（含3500元/平米精装费） 物管费：3.8元/平米·月 销售情况：11#楼剩余不多，7#楼7月推盘（约30套） 宣传方式：高炮、路演、杂志（东方、港龙航空、俏丽 BOSS、China boating）、上海第一财经日报、易居 中国 主要客户：外籍华人、江苏人士、苏州本地、港澳台
灯具
吸顶灯
雷士
筒灯、射灯、吸顶灯、部分房间 安装智能摇控开关
GKB 真善美
电气 视讯装置
西门子
（德）西门子
（美）
可视对讲机，监控头家庭防盗 装置，周界防盗
Honeywell对讲 机
（日本）
防盗装置
电视网络
有线电视双网——苏州有线， 社区有线电视网
本报告是严格保密的。
8
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个案点击
天域： 地毯式铺开的广告，更大众化，对所有高端客户开放
产 品：高层公寓
主力面积：170-400平米 价 格： 1.3万元/平米
（含2200-3500元/平米不等精装费） 物管费：2.63元/平米·月 宣传方式：报纸、高炮 主要客户：外籍华人、江苏人士、苏州本地人（园区）
备注：本项目广告投入较多，属于地毯式铺开 营销方式以攻占本土市场为主，吸引到的客群主要是 苏州园区为主
厨房
户门 房门
墙地砖、橱柜、电器
（意）scavolini 橱柜
（德）西门子
吸油烟机、灶台、烤箱、垃圾处 理
红影木饰防火防盗门，进口门 锁
木质饰面防盗门 （配密码门锁）
红影块影木饰面门，进口门锁
木质饰面门及门套
Staron三星星容 Valenti华伦帝 Ariston阿里斯顿 Unistone擎通
Minghao新名豪 Adel爱迪尔
装修细节建议
本报告是严格保密的。
19
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精装分析
基于前面所说的：质量、品质，特别提醒： 品牌用材、细节部位是品质感的重要体现之处
装修细节建议：
Ø 一是经常使用的部位采用精品； 空调、采暖、洁柜、厨房等，此外，细节部位还有：壁柜门、门锁；
空调
中央空调 配电话远程网络控，带新风、
加湿、纲米杀菌
（美）空调主机 固特曼
中央空调
TOSHIBA 东芝
户 内
地暖
仅卫生间有
（挪威）狄威
无 卫生间配置壁挂式电热散热器
Fiorentina 佛罗伦萨
部
分
供水
潘泰软水机、厨房末端净水 器，容积式锅炉提供生活水
美国
采用IC水表，提供暗埋冷热水管 道系统，每户配两个饮水点
本报告是严格保密的。
4
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个案点击
小结：中茵皇冠与天域在客户上是种重叠与互补 的关系
从精装修房的高端客户可以看出，精装楼盘客户来源还是以苏州本 地、江苏地区客户为主。
从对楼盘的反馈信息来看，普通纸媒体对楼盘的知晓度扩大有一定作 用，但从有效客户的把握上来说，不是最起效的方式。 从中茵皇冠的案例中就可以看出。小众、高端媒体是其去化的高端产 品的有效途径。
本报告是严格保密的。
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精装分析
精装房的优势与应避免的问题
u 精装房对客户的吸引力在哪里 u 发展商应避免的误区 u 装修细节建议
本报告是严格保密的。
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次，是普通锁的10倍，品质、质量都较高。
本报告是严格保密的。
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精装分析
从装修角度而言，忌本末倒置，正确的理解是： 质量、品质、物有所值
Ø 误区三：装修是否体现个性化 菜单式装修操作起来并不简单，它的实施需要住宅开发单位内部各部 门的紧密配合，也需要设计、施工等相关单位的通力合作
（美） TOTO
器、水槽 洁具、浴霸
Nobel诺贝尔 Kohler科勒 Aupu奥普 Delong帝朗
本报告是严格保密的。
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精装情况
户内部分的装修，天域的用材品牌知名度低
世联建议：
建议采用标准化。
经过多番验证，个性装修要牵涉到更多的人力成本、品牌供应 商、施工环节的各项事物，粗略计算1%的个性化将带来40%的 工作量，属于吃力不讨好 比如，厨房、卫生间的配备可以统一标准，因为此功能无特别 大的变动
本报告是严格保密的。
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开发商易走入的精装误区
本报告是严格保密的。
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精装分析
误区一：重风格轻功能 这是前些年炒概念留下的后遗症，房产开发过分注重风格是否时髦，在功能 配置上下的功夫难免不够
世联建议：客户对风格有百样要求，单纯、中性、兼容，但是统一标准是 王道
Ø 投诉四， 装修合同张冠李戴 事发缘由：
开发商为规避开发风险，转嫁装修责任，会让让消费者和开发商指定的装修 队签订装修合同 解决方案： 纯粹小开发商作为，大品牌开商会与客户签合同，但责任关系会与第三方共存
本报告是严格保密的。
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对于客户而言，能省去时间成本、
装修成本是最吸引客户的最大优势
59%
租金收益好，投
资见效快，增值
32%
空间大（4％）
专业化的设计和 施工质量 （32％）
省去大量时间和 精力（59％）
本报告是严格保密的。
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精装分析
开发商后期要承担的投诉重点：质量、品牌用材 精装修房必需消除客户错误的认识：欺诈心理
Ø 投诉三，“样板”展示诱人耳目 事发缘由：
入住后，发现自己家的精装修尽管用了与预售合同里约定的是一样的品牌， 但就是感觉与样板房不一样，这类情形诱发的纠纷也不在少数 解决方案： 纯粹小开发商的作为，一般大品牌开发商不会做此损名益的坑害客户之事
Ø 误区二：内在品质不够档次
一方面设计上要重视，建筑师要下功夫，另一方面开发商也要学会把钱花在 刀刃上
世联建议：知名的室内设计师统一设计，有名气支撑，另外在用材上下功 夫，使其更具品质化，非面面俱到，但局部品质上成
比如，门、门锁、厨柜系列用品、卫浴系列等
例某案例，壁柜门，用德国的RAUMPLUS；门锁用了瑞士的GLUTZ，可开关100万
精装房优势盘点
本报告是严格保密的。
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精装分析
全装修住宅的优势：
精装优势种种，但吸引客户的最大优势是： 能省去大量的时间成本、精力耗费
Ø 从大的角度来讲，宏观上对国家有贡献；
Ø 投诉二，粗糙工艺欺负外行 事发缘由：
这类纠纷大约占了将近4成，装修细节粗糙，如墙体裂隙、水管渗水、地 板色差较大等 解决方案：合同要与室内装修承包商（品牌供应商）签订到责任人
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54#地块精装修建议
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2007.06.25
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Ø 设计、施工、监理一体化，有利于资源的合理利用；
Ø 对新建住房的安全有保证，促进文明社区建设；
Ø 有利于开发商提高售价，实现高利润回报；
Ø 方便客户购房得到实惠。
购买精装修房的原因
1% 4% 4%
目标区域没有毛 坯房可供选择 （1％）
避免受到邻居的 装修干扰（4％）
→从100份对客户的抽相样本中获息，
精装分析
精装房客户访谈
u 客户对精装房的关注点 u 客户承受的装修标准
本报告是严格保密的。
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Ø 二是强调设备，主指厨房， 比如说厨房，可以在设备上采用好的品牌产品。 据全装房调查得知，有20％的住户会对装修作改动，因此不建议采用 高档的墙面和地面材料。
本报告是严格保密的。
ຫໍສະໝຸດ Baidu
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个案点击
苏州精装个案调查
u 甄选苏州高档精装个案，了解其装修情况 u 营销方式及客户情况
本报告是严格保密的。
2
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个案点击 中茵皇冠国际： 颇似低调的宣传，其实做的小范围宣传都直击高端客群
电梯
花岗石、大理石 蒂森克虏伯
（德国） Thyssenkrupp
蒂森克虏伯
（德国） Thyssenkrupp
*3部电梯（含保姆梯），电梯使用门卡系统，确 保独享与安全
电梯采用户门禁卡系统
电梯厅
大理石、局部拼花
大理石陶瓷砖
客厅、餐厅、 走廊
大理石地面，阳台为墙地砖
户
内
主卧、次卧
乳胶漆、地面铺地毯
部
分 主、次卫生间 洁具、储物箱，吸顶式排气扇
本报告是严格保密的。
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精装情况
中茵皇冠的公共部位精装，外墙用材均比天域好
案名
结构
中茵皇冠
框架剪力墙
品牌产地
天域
框架剪力墙
品牌天地
外墙
玻璃幕墙、石材、铝塑板
涂料
公
大堂
共
部 分
中茵皇冠与天域，因为不同的宣传途径吸引不同群体客户，同时两者 客群互补，同时也因地段近临，存在相互竞争关系。
本报告是严格保密的。
5
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精装情况
苏州精装个案精装部分参考
u 楼盘怎么就高档了，精装主要体现在哪里 u 户外、公共部分、户内的装修情况 u 品牌、用料参考
精装房面临的投诉风险
本报告是严格保密的。
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精装分析
Ø 投诉一，模糊标识蒙混过关 事发缘由：
事先未和购房人约定清楚材料的品牌、标准、等级、型号等而引发的纠 纷大约占了5成以上 解决方案：事先在楼书上标明品牌，可不约定型号
备注：该盘在苏州的宣传广告较少，仅2块高炮，但楼 盘本身属于“墙内开花墙外香”—— 曾路演地点：美国、香港、上海，圈到了不少外籍华人 客户，在苏州的客户层看来，属于高端客群
本报告是严格保密的。
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精装情况
高档次精装修房讲究的是： 品质、品味、尊贵感
通过对比上述两个代表性精装个案， 体现品质、高档次的必须做到以下几点：
Ø 建筑外立面，公共部分的用料，户型内部的知名品牌 Ø 先进科技技术的运用 Ø 人性配套服务、增值服务
（提供的个性服务，如：酒店式管理、 社区管理、会所管理、私密性 方面的考虑）
产 品：高层公寓
主力面积：200-280平米 价 格：2万-3万（含3500元/平米精装费） 物管费：3.8元/平米·月 销售情况：11#楼剩余不多，7#楼7月推盘（约30套） 宣传方式：高炮、路演、杂志（东方、港龙航空、俏丽 BOSS、China boating）、上海第一财经日报、易居 中国 主要客户：外籍华人、江苏人士、苏州本地、港澳台
灯具
吸顶灯
雷士
筒灯、射灯、吸顶灯、部分房间 安装智能摇控开关
GKB 真善美
电气 视讯装置
西门子
（德）西门子
（美）
可视对讲机，监控头家庭防盗 装置，周界防盗
Honeywell对讲 机
（日本）
防盗装置
电视网络
有线电视双网——苏州有线， 社区有线电视网
本报告是严格保密的。
8
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个案点击
天域： 地毯式铺开的广告，更大众化，对所有高端客户开放
产 品：高层公寓
主力面积：170-400平米 价 格： 1.3万元/平米
（含2200-3500元/平米不等精装费） 物管费：2.63元/平米·月 宣传方式：报纸、高炮 主要客户：外籍华人、江苏人士、苏州本地人（园区）
备注：本项目广告投入较多，属于地毯式铺开 营销方式以攻占本土市场为主，吸引到的客群主要是 苏州园区为主
厨房
户门 房门
墙地砖、橱柜、电器
（意）scavolini 橱柜
（德）西门子
吸油烟机、灶台、烤箱、垃圾处 理
红影木饰防火防盗门，进口门 锁
木质饰面防盗门 （配密码门锁）
红影块影木饰面门，进口门锁
木质饰面门及门套
Staron三星星容 Valenti华伦帝 Ariston阿里斯顿 Unistone擎通
Minghao新名豪 Adel爱迪尔
装修细节建议
本报告是严格保密的。
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精装分析
基于前面所说的：质量、品质，特别提醒： 品牌用材、细节部位是品质感的重要体现之处
装修细节建议：
Ø 一是经常使用的部位采用精品； 空调、采暖、洁柜、厨房等，此外，细节部位还有：壁柜门、门锁；
空调
中央空调 配电话远程网络控，带新风、
加湿、纲米杀菌
（美）空调主机 固特曼
中央空调
TOSHIBA 东芝
户 内
地暖
仅卫生间有
（挪威）狄威
无 卫生间配置壁挂式电热散热器
Fiorentina 佛罗伦萨
部
分
供水
潘泰软水机、厨房末端净水 器，容积式锅炉提供生活水
美国
采用IC水表，提供暗埋冷热水管 道系统，每户配两个饮水点
本报告是严格保密的。
4
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个案点击
小结：中茵皇冠与天域在客户上是种重叠与互补 的关系
从精装修房的高端客户可以看出，精装楼盘客户来源还是以苏州本 地、江苏地区客户为主。
从对楼盘的反馈信息来看，普通纸媒体对楼盘的知晓度扩大有一定作 用，但从有效客户的把握上来说，不是最起效的方式。 从中茵皇冠的案例中就可以看出。小众、高端媒体是其去化的高端产 品的有效途径。
本报告是严格保密的。
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精装分析
精装房的优势与应避免的问题
u 精装房对客户的吸引力在哪里 u 发展商应避免的误区 u 装修细节建议
本报告是严格保密的。
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次，是普通锁的10倍，品质、质量都较高。
本报告是严格保密的。
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从装修角度而言，忌本末倒置，正确的理解是： 质量、品质、物有所值
Ø 误区三：装修是否体现个性化 菜单式装修操作起来并不简单，它的实施需要住宅开发单位内部各部 门的紧密配合，也需要设计、施工等相关单位的通力合作
（美） TOTO
器、水槽 洁具、浴霸
Nobel诺贝尔 Kohler科勒 Aupu奥普 Delong帝朗
本报告是严格保密的。
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精装情况
户内部分的装修，天域的用材品牌知名度低
世联建议：
建议采用标准化。
经过多番验证，个性装修要牵涉到更多的人力成本、品牌供应 商、施工环节的各项事物，粗略计算1%的个性化将带来40%的 工作量，属于吃力不讨好 比如，厨房、卫生间的配备可以统一标准，因为此功能无特别 大的变动
本报告是严格保密的。
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开发商易走入的精装误区
本报告是严格保密的。
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精装分析
误区一：重风格轻功能 这是前些年炒概念留下的后遗症，房产开发过分注重风格是否时髦，在功能 配置上下的功夫难免不够
世联建议：客户对风格有百样要求，单纯、中性、兼容，但是统一标准是 王道
Ø 投诉四， 装修合同张冠李戴 事发缘由：
开发商为规避开发风险，转嫁装修责任，会让让消费者和开发商指定的装修 队签订装修合同 解决方案： 纯粹小开发商作为，大品牌开商会与客户签合同，但责任关系会与第三方共存
本报告是严格保密的。
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对于客户而言，能省去时间成本、
装修成本是最吸引客户的最大优势
59%
租金收益好，投
资见效快，增值
32%
空间大（4％）
专业化的设计和 施工质量 （32％）
省去大量时间和 精力（59％）
本报告是严格保密的。
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精装分析
开发商后期要承担的投诉重点：质量、品牌用材 精装修房必需消除客户错误的认识：欺诈心理
Ø 投诉三，“样板”展示诱人耳目 事发缘由：
入住后，发现自己家的精装修尽管用了与预售合同里约定的是一样的品牌， 但就是感觉与样板房不一样，这类情形诱发的纠纷也不在少数 解决方案： 纯粹小开发商的作为，一般大品牌开发商不会做此损名益的坑害客户之事
Ø 误区二：内在品质不够档次
一方面设计上要重视，建筑师要下功夫，另一方面开发商也要学会把钱花在 刀刃上
世联建议：知名的室内设计师统一设计，有名气支撑，另外在用材上下功 夫，使其更具品质化，非面面俱到，但局部品质上成
比如，门、门锁、厨柜系列用品、卫浴系列等
例某案例，壁柜门，用德国的RAUMPLUS；门锁用了瑞士的GLUTZ，可开关100万
精装房优势盘点
本报告是严格保密的。
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精装分析
全装修住宅的优势：
精装优势种种，但吸引客户的最大优势是： 能省去大量的时间成本、精力耗费
Ø 从大的角度来讲，宏观上对国家有贡献；
Ø 投诉二，粗糙工艺欺负外行 事发缘由：
这类纠纷大约占了将近4成，装修细节粗糙，如墙体裂隙、水管渗水、地 板色差较大等 解决方案：合同要与室内装修承包商（品牌供应商）签订到责任人
本报告是严格保密的。
14
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