浅析经济适用房的财产权利

浅析经济适用房的财产权利

摘要：经济适用住房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，本文主要从财产权利的角度对我国经济适用房进行浅析。

关键词：经济适用房财产权利

一、经济适用房与限价房的区别

经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。限价房就是国家给的硬性指示，就是死的价格，开发商没有权利更改。简单理解，就是限房价、限地价的”两限”商品房，其价格比经济适用房高。

二、经济适用房与廉价房的区别

廉价房是指以成本加上一定的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金等七项因素构成。经济适用房与廉价房在管理办法上、满足的客户群体上、转让方面的限制上、申请和购买程序上等都是不一样的。

三、经济适用与商品房的区别

两者在获得土地的方式上是不同的，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金，商品房采用出让方式必须交纳土地出让金。租售政策也不同，经济适用房只售不租，商品房则不受限制。购买条件和对象也不同，经济适用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象和条件则不受限制。价格政策也不同，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。居民个人购买的经济适用房产产权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权和收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不同。商品房上市出售后，收益全部归个人所有。

四、浅析经济适用房的财产权利

第一，占有权，占有权是指占有某物或某财产的权利，即在事实上或法律上控制某物或某财产的权利。占有权是所有权最重要的权能之一，是行使所有权的基础，也是实现资产使用权和处分权的前提。在通常情况下，资产一般为所有人占有，即占有权与所有权合一，但在特定条件下，占有权也可与所有权分离，形成为非所有人享有的独立的权利。经济适用房的购买人通过支付一定代价取得房屋的合法占有权。但是，这种占有权取得的前提是基于一定的身份，因此其取得房屋后的占有应是事实上的占有而非法律上的占有，这里不论其是所有人还是按份共有人或非所有人，在规定的年

限届满并取得完全产权前，本文认为，购买人在居住满一定年限并补缴土地出让金及被减免的税费后，方能取得完全产权。均不能移转对房屋的实际占有。

第二，使用权，使用权是指不改变财产的本质而依法加以利用的权利。经济适用房购买人的使用权涉及到房屋和土地两个层面。购买人对房屋的占有和使用均应由本人及其家庭成员行使，不能移转给第三人。并且，购买人须按照房屋的用途和性质合理使用房屋，不能改变房屋的用途。对于土地使用权，本文认为，不论是国有土地还是农村集体土地，在一定年限内及购买人未补缴土地出让金前，均不可为购买人分割土地使用权，这也应是经济适用房与普通商品房的差别。经济适用房其性质是用于居住保障，故其不能也不应具备投资功能。购买人所取得的物权属于一种限制物权，我们只有构建起经济适用房与商品房之间的巨大鸿沟，方有希望解决目前经济适用房制度在实施过程中的种种弊端与无奈。

第三，收益权，收益权是所有权在经济上的实现形式。对于收益，经济学与会计学有着不同的解释，亚当o斯密在《国富论》中将收益定义为”那部分不侵蚀资本的可予消费的数额”，把收益看做是财富的增加。后来，大多数经济学家都继承并发展了这一观点。而作为一种权利的收益权，本文认为其属于法学范畴，即不管收益内涵如何界定，收益权强调的是获取收益的权利或收益的归属。本文认为，未来的立法应对经济适用房的收益归属做出明确限定。由于经济适用房的土地为划拨土地，房屋购买人取得房屋时没有缴纳

土地出让金或未支付土地使用价款（地租），因此，其对房屋的收益权应受一定限制。基于房屋的保障性质，可规定在一定年限内不可用做出租收益。满一定年限并补缴土地出让金取得完全产权后房屋方可上市转让，该转让收益应归属于所有权人。按照现行《经济适用房管理办法》规定，购买人符合条件上市转让经济适用房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款。从制度设计的严谨性出发，我们将不得不考虑如果届时同地段普通商品住房与经济适用住房没有差价或者差价为负的情况该如何处理，基于此，目前的该规定显得不够严谨。本文认为，以同地段普通商品住房与经济适用房差价来确定土地收益，既不准确，又缺乏操作性。第一，房屋的价格往往取决于多种因素包括户型、楼层、朝向、采光、通风等等而不仅仅局限于地段，同地段同面积的房屋售价往往并不相同甚至差异很大。第二，买受人最初已完全支付了房屋价款（价款中尚有部分利润），因而房屋升值的收益应归属于购买人。购买人未支付的仅仅是最初的地价及享受了部分税收优惠，因此本文认为，购买人上市转让房屋，其补交土地出让金以届时该地段土地评估价直接补交即可，将房屋与土地分开计价既清晰又简便易行。

第四，处分权，处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利，是所有权四项权能的核心，是财产所有人最基本的权利。处分权可分为事实上的处分权和法律上的处分权。事实上的处分意味着实物形态的改变，法律上的处分意味着物的转让

即物权主体的变化。经济适用房的购买人对房屋事实上的处分受到民法、物权法等相关法律、法规的调控，本文认为经济适用房购买人事实上的处分权与商品房买受人的处分权并无差别。但经济适用房基于其保障性质以及购买人取得房屋的特定事由，经济适用房购买人在法律上的处分权应受到限制。本文认为，经济适用房性质是为了满足住房需求，故购买人不能任意转让，如果因特殊情况需要转让，在未取得完全产权前，应交由主管部门回购；取得完全产权后需要转让的，主管部门享有优先购买权；经济适用房购买人的其他处分权，如离婚分割、继承、赠与、抵押、出资等实体权利的处分亦应受到一定限制，本文探讨的权利限制是在购买人未取得完全产权前的限制。购买人取得完全产权后，可依据物权法等法律享有所有权的全部权能。对这些具体权利的限制，未来的住房保障立法应予以重视与体现，而相关制度设计应与其他法律规定相互衔接与协调。

参考文献:

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[4]牛毅.经济适用房的产权研究[j].产权导刊，2006.7

作者简介：张化帅，男，汉族，山东菏泽人，上海大学法学院