保险资金投资房地产框架初定

中国房地产报/2009年/5月/4日/第009版

金融

保险资金投资房地产框架初定

本报记者王晓伟

保险资金投资房地产领域的步伐又迈出了明确的一步。

“保险机构投资不动产的目的是获取稳定的租金收入，并不会直接参与房地产开发。我们也不允许保险机构炒作房地产。”4月29日，中国保监会主席助理袁力告诉本报记者。

就在当天上午，袁力作为保监会新闻发言人主持了保监会一季度的新闻发布会。在会后接受采访时，袁力指出，保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等。

这正是迄今为止保监会对于房地产行业一直关注的问题——保险资金投资不动产的范围和投资方式——最为确切的回应。

尽管袁力并没有给出保险资金投资不动产细则出台的具体时间，但他表示，保监会正在研究有关投资政策，按宏观调控的需要和产业政策的规定，规范投资的范围和投资的比例，确定业务的流程和操作程序，稳步推进试点。

保监会对于保险资金投资不动产的范围和投资方式的具体说法，对此前遭遇资金寒流的房地产行业而言不啻是一剂强心剂。

“对于房地产行业，尤其是商业地产而言，这是一个好消息。”易居房地产研究员回建强指出，保险资金的进军房地产可以稳定市场，同时加大了房地产在整个经济中的筹码和分量，意味着政府会更加看重房地产业的稳定。

厘定投资路径

据悉，4月中旬，保监会曾召集部分保险公司召开股权投资研讨会，专门讨论保险资金股权投资不动产的模式和路径，意在于新《保险法》开闸了保险资金不动产投资后，尽快出台相应的投资细则。

一位参会人士透露，此次研讨会主要讨论如何以股权投资的方式进入不动产领域，为出台相应的实施细则做准备。但是，“目前尚未确定成形的运作思路，仍停留于听取保险公司的意见，探讨股权投资不动产的范围、运作模式和需要注意的问题的阶段。”

“监管层的意思实际上已经说的很明白了，保险资金一般是用寿险资金匹配持有型物业，这样可以保障比较稳定的收益。”回建强分析。

据知情人士透露，保险资金投资房地产更为具体的方式是保险公司进行不动产股权投资，将首先要求成立独立的专业投资机构，并且该投资机构要在立足于保险行业的基础上，吸收社会上的其他资金，实现股权的多元化。

其中一种可能的商业模式是，由保险公司以自有资本设立一家物业投资公司，该物业投资公司发起设立不动产投资计划，保险公司参与购买，物业投资公司作为受托人和投资管理人进行不动产投资。

“这是出于长远考虑，以规避风险和进行专业化的运作，毕竟不动产投资是一个专业化非常强的领域，需要专门的组织体系和人员配备，如果仅作为保险公司或保险资产管理公司的一个部门运作，不利于它的长远发展。”一位从事保险资金不动产投资研究的人士称。

尽管保险公司将先以股权直投的方式进入不动产投资领域，但在以后，这一方式将融合更多的手段，比如房地产证券化和信托模式等。

“毕竟房地产投资风险比较高，针对保险资金对稳健的要求，不可能完全依赖于直接投资。”

该人士称。

细则出台尚待时机

在框定了保险资金投资房地产的范围和投资方式之后，房地产行业翘首期盼已久的保险资金投资不动产的细则已经具备了破壳而出的土壤。

“之所以细则迟迟不出，我认为，毕竟保险资金投资地产比较慎重，需要打消外界的质疑，也要选择一个比较好的市场时机。”回建强分析，现在房地产市场未来发展的方向依然不确定，特别是国际金融危机还没有过去。

这样的观点亦获得保险机构人士的支持。正德人寿保险股份有限公司董事长兼总裁张洪涛表示，目前很多保险机构正在忙于应对金融危机。这位由保险专家身份转型为保险机构掌舵人自称，“感触更为深刻”。

监管层在保险资金投资不动产的收益和风险之间的拿捏尺度还没有最终敲定，也致使时间表尚无眉目。

“保险行业是一个不相信英雄的行业。对于高风险的资产，无论盈利水平有多高，也不能超过一定的上限，就像保险资金证券投资盈利的比例不能超过10%一样。估计是对于房地产行业的投资比例限定最终还没有确定。”一位分析人士指出，“一般而言，宏观经济如果能够稳定下来，相关细则就可以考虑出台”。