天津市房地产投资策划方案

一、天津市宏观市场差不多情况（一）、都市差不多背景天津是我国四个直辖市之一，也是北方最大的沿海开放都市和航运中心，辖区面积11919.7平方公里，属于暖温半湿润大陆季风型气候。

下辖有6个市区（和平、河东、河西、河北、南开、红桥）、4个郊区（东丽区、津南区、西青区、北辰区）、滨海新区（塘沽、汉沽、大港）和5个县（蓟县、宝坻、宁河、静海、武清）。

截至2005年底，全市常住人口为1043万人，其中城镇人口为783.06万人。

天津具有铁路、公路、海运和航空一体化的发达交通网络，京山、京沪两大铁路干线的交汇于界内，为北方铁路运输枢纽；公路四通八达，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六条国家级公路途经天津；天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头；天津滨海国际机场是北方重要的客机机场，也是华北地区最大的航空货运中心；2006年3月份国务院常务会议原则通过《天津都市总体规划（2005—2020年）》，明确了天津建设成为中国北方经济中心和国际港口都市的进展定位。

天津“十一五”期间规划进展目标是地区生产总值年均增长12%，人均生产总值超过7000美元，财政收入年均增长16%以上，建成现代化国际港口大都市和我国北方重要的经济中心，成为全国领先差不多实现现代化的地区之一。

（二）、都市宏观经济概况1、经济总量2005年天津市国民经济快速稳定增长，实现全市生产总值3663.86亿元，按可比价格计算，比04年增长14.5%，连续10个季度增速在14%以上，当年新增经济总量达522.86亿元。

财政收入达到725.52亿元，占全市生产总值的19.8%，同比上年增长26.8%，实现“十五”期间财政收入5年上五百亿元台阶的重大突破。

2、购买力和消费水平天津都市居民收入在“十五”期间进入高速增长时期，2005年都市居民人均可支配收入达到12639元，同比增长10.2%；都市居民恩格尔系数为36.7%，同比下降0.5个百分点。

都市居民人均消费性支出9653元，同比增长为9.7%，其中用于居住类支出1292元，同比增长5.0%。

3、都市居民居住水平2005年度天津都市居民人均居住建筑面积25.70㎡，比2004年增加1.5㎡。

可能2006年天津都市居民人均居住建筑面积为26.58㎡，依照《天津市2005-2020中长期进展规划》，2010年天津都市人均居住建筑面积将达到30.00㎡，以后几年内年均增长0.855㎡。

4、固定资产投资“十五”期间天津社会固定资产投资进入15%以上的年增长高速期，2003年突破1000亿元大关，连续3年保持20%以上的速度增长，2005年天津市全社会固定资产投资额为1516.84亿元，其中城镇固定资产投资完成1385.56亿元。

5、2006年天津市要紧预期目标2006年全市经济社会进展的要紧预期目标是①、生产总值增长12%；②、财政收入增长17%以上；③、全社会固定资产投资增长20%；④、都市居民人均可支配收入增长10%以上；6、天津都市规划天津都市进展规划思路是旧区改造和新区建设相结合，接着改造破旧的中心城区，今明两年将重点改造河北区（从规划部门了解到，南口路周边为河北区重点改造区域）和红桥区的旧城区，同时积极新建一批配套设施齐全、人居环境较好的新型居住区。

天津市区重点建设开发梅江板块、东部板块、奥运板块、西南板块、老城厢板块、东南板块和海河板块七个大型居住板块（不含滨海新区板块）。

其中梅江板块（梅江13号地所属片区）、奥运板块（电影制片厂地块所属片区）、西南板块、老城厢板块和海河板块在2003年往常就着手开发建设，其生态环境、配套设施、人居氛围等都相对较好，市场成熟度和认可度也相对较高。

东部板块（万东小马路所属片区、二号桥德亿达项目）区域内在开发项目较少，目前还未形成相互竞争、共同建设的进展态势，尽管丽苑居住区、万新居住区和卫国道沿线项目形成呼应，但相关于其他板块而言，规模和进展势头均显逊色，但随着国家重点进展滨海战略的实行，东部板块因其独特的区位特点和地理位置优势，必将面临良好的进展机遇。

东南板块区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为要紧进展方向，有借大梅江的势头与其形成呼应。

该板块区域处在天津市大的进展方向之上，远期形势看好。

总之，天津都市主体规划进展如以下图所示，以和平区中心板块（红色椭圆示意）向四周扩散。

二、天津市房地产市场概况2005年天津楼市总体处于持续快速地进展，房地产投资势头依旧强劲，房价稳步上涨，但涨幅明显回落。

市场供给充足，但受宏观政策阻碍，市场需求在一定程度上略有萎缩。

（一）、房地产投资势头强劲虽受诸多宏观调控政策阻碍，2005年的房地产投资增长速度达到24.1%，仅比2004年少0.74个百分点。

自从2003年以来，天津房地产投资一直保持20%以上的增速，可见天津房地产市场进入投资需求旺盛期。

（二）、土地市场相对疲软2005年的天津土地市场略显平淡，要紧表现在两个方面，其一是土地价格上涨幅度明显回落，与2004年16.3%的上涨幅度相比，2005年土地交易价格上涨幅度仅为3.9%，其中居住用地交易价格上涨2.9%；其二是土地交易量较2004年也大幅度下降，截止2005年11月份，全市（不包括保税区）土地成交总量为112.6万㎡，同比减少84.6%，单宗土地成交面积为59263㎡，同比减少85.4%。

（三）、房价增速较快依照有关部门统计数据显示，天津2005年度累计成交均价为4132元/㎡，较2004年度全年均价（3302元/㎡）上升25.13%，而2004年度相比2003年上涨21.4%。

市区商品房均价突破5000元/㎡的大关，下半年外环线以内5000元/㎡以下的楼盘屈指可数，中环线以内的商品房差不多超过6000元/㎡的均价水平。

从2005年度天津商品房价格走势看，第一季度消费惯性使然，房价沿着2004年底的轨迹平稳缓慢上行的态势。

房价一年一个台阶（2003年2700元/㎡水平、2004年3300元/㎡水平、2005年4100元/㎡水平），可能2006年度天津整体房价水平达到5000元/㎡的水平。

进入2006年以来，天津全市商品房均价保持在4900元/㎡以上的水平，其中河西区和南开区价格水平高，分不达到6500元/㎡和6200元/㎡的水平。

自二月份以来，河北区房价水平达到5100—5300元/㎡的水平，就河北区市场状况和目前价格水平看来，该区域的房价上涨空间较大。

可能2006年度河西区、南开区、河东区和河北区商品房住宅均价将分不达到6800元/㎡、6500元/㎡、5700元/㎡和5500元/㎡以上的水平。

天津要紧城区区域2006年1—4月份房价示意图如下：（四）、市场供需差不多平衡，但需求相对缩紧尽管受一系列宏观调控政策阻碍，但天津商品房供给市场依旧旺盛，全年新开发商品房建筑面积3470.56万㎡，同比增长21.1%，其中商品住宅2827.87万㎡，同比增长21.1%。

年度新增商品房供应量为1187万㎡。

与市场供给形成截然反差，市场需求受宏观政策阻碍明显，从2月份开始月度需求差不多呈下降趋势，全年商品房成交面积980万㎡，同比去年下降18%，各月份成交情况见下图：（五）、2006年市场供需可能分析1、2006年可能住宅需求总量在1868万㎡左右(1)、从人口增长及平均居住面积来看2005年天津全市常住人口1046万人，其中城镇人口556万人，人均居住面积25.7㎡。

依照《天津市2005-2020中长期进展规划》，2006年的天津人口可能将达到1076万人，其中城镇人口574万人，城镇人口比2005年增加18万人。

可能2006年天津城镇人均居住面积将达到26.58㎡到2010年天津城镇人均居住面积为30㎡，年均增长0.855㎡。

由此依照住宅刚性需求计算公式为：刚性需求＝新增人口“带动型需求”+现有人口“改善型需求”= 26.58㎡/人×18万人+0.855㎡/人×574万人=478万㎡+490万㎡=968万㎡由人口增长及平均居住面积增长形成2006年的住宅刚性需求可能为968万㎡左右。

(2)、从拆迁带来的“被动型”需求分析2005年天津城区拆迁面积为180万㎡。

依照政府统计资料显示，2006年的拆迁量将比2005年略有放大，可能拆迁量将达到200万㎡左右。

依照拆迁量与新房需求量1:3的关系，将形成600万㎡的住宅需求。

(3)、从“转移型”需求分析2005年初可能天津住宅需求量在1300万㎡左右，由于受到年中的宏观政策阻碍，全年实际成交量约1000万㎡左右，被抑制的需求量约有300万㎡左右，也将会结转到2006年的市场上进行消化。

将上述三项数据合计，可能2006年天津住宅需求在1868万㎡左右。

2、2006年住宅供给情况依照相关数据资料统计分析显示，2006年天津市房地产投资额打算比上年增长22%，达到400亿元；新开工项目打算比上年增长25%，达到2000万㎡，加上在施工程，今年的房地产施工面积打算达到3500万㎡。

（六）、市场特征分析1、产品特征分析（1）、住宅平均面积减小趋势明显随着全市整体的住宅平均价格上涨，而消费群体的整体购买力没有明显增强，而市民基于操纵购房总价的实际需求，对功能齐全的经济型户型较为认可，此类产品也是目前市场需求量最大的。

为了更能适应天津的消费群体的需求，住宅户均面积减小趋势明显， 80—90㎡两居、105—110㎡三居等经济型户型的需求范围也扩大到中高档产品中。

（2）、小高层、高层建筑将成为住宅建筑形式的主体随着都市现代化建设的进展，以及土地资源的稀缺和价格的不断上涨，小高层和高层建筑逐渐成为建筑形式的主体。

（3）、混合居住模式将成为主流以拥有的财宝总量划分人群的观念将被淡化，共同的价值取向将成为界定居住群体的新标准。

从而使单一项目的产品线更长，产品适应范围更广泛。

（4）、更开放的“大街区小组团”规划形式将逐步受到关注由于住宅区规模的不断扩大，社区对都市的开放性将变得十分重要，更多的社区道路系统将是对都市开放的，而封闭性组团将被操纵在一个较小的规模。

（5）、建筑风格方面，将从简约走向丰盛通过现代、时尚同时丰盛的建筑外檐，实现建筑的艺术功能，并最终将建筑艺术转化成为客户价值。

2、竞争特征分析（1）、房款总额成为最敏感因素，住宅消费更趋理性由于近年来天津房价快速增长，而期间房价增幅远高于同期人均可支配收入增幅，房价逐渐成为阻碍购房消费的关键因素。

同时受到支付能力限制，房款总额的操纵成为一般购房者最为敏感的问题（2005年总款50万元以内商品房、2006年总款60万元以内商品房）。

此外，随着房地产开发进入品牌时代，消费者关于进展商的信誉、业绩以及行业口碑更为关注，产品竞争细化到项目品牌、售后服务、综合性价比等层面，购房者消费行为更加理性。