青岛碧桂园十里金滩项目深度分享1239547212
青岛碧桂园十里金滩项目深度分享
仁爱集团·仁爱地产集团
集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 8
2、项目交通——高速路网
项目地处胶东半岛核心地区，周边有青银、青威、青新、青兰等高速路网 交错，1.5小时内可达青岛市区、烟台及威海等城市。
项目附近路网交错，可快速连接胶东半岛主要城市。
南面黄海，西临丁字湾跨海大桥，享十里海岸线。 项目行政区划隶属于烟台海阳市，但推广上冠以青岛。
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集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 6
1、项目区位
丁字湾—千亿级国际湾区
1.国家级重点战略 2011年国务院批复山东半岛蓝色经济区，总
投资8512亿元。
2.国际黄金海岸
蓝色经济区核心丁字湾海上新城，参考澳洲黄
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青岛碧桂园·十里金滩 项目深度分享
碧桂园中国企业驰名商标 碧桂园曾经操盘旅游地产惠州十里银滩，取得钵满盆满！ 碧桂园曾经面向全国客户销售，取得圆满成功！ 曾经创造楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目记录！
青岛碧桂园·十里金滩—碧桂园首个北方旅游地产项
目，正以十里银滩的模式蓄势待发！
拥有长达十里的私家海岸线 是中国北方最洁净的海湾之一 冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人 退朝后可达300的海滩，沙细、坡缓 除海滩资源，项目附近还拥有梦达寺、旭宝高尔
夫球场、招虎山森林公园等旅游资源
海岸、沙滩、森林、高尔夫
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项目预计开发周期为8年
0.68
临海别墅、海景公寓、海景洋 房、风情商业街、星级酒店
精装，公寓1000元/平，别墅 2000元/平
碧桂园十里银滩案例分析
成本控制与管理
01
成本预算与核算
碧桂园十里银滩项目在施工前制定详细的成本预算，并在施工过程中进
行严格的成本核算。通过对比实际成本与预算成本的差异，及时调整成
本控制措施。
02
成本控制措施
项目团队采取多种成本控制措施，如优化施工方案、合理调配资源、降
低材料消耗等，以降低工程成本。同时，加强合同管理，防止不必要的
作为知名地产开发商，碧桂园在市场上具 有良好的口碑和品牌形象，为项目的销售 和推广提供了有力支持。
项目不足之处分析
过度依赖高端市场
项目主要针对高收入人群， 市场定位相对狭窄，对经济 环境和政策变化的敏感性较 高，存在一定的市场风险。
地理位置较为偏远
项目位于较为偏远的地区， 交通不便，生活配套设施相 对较少，增加了住户的生活 成本和不便。
项目开发目的与意义
碧桂园十里银滩项目的开发目的是打造一个高品质的休闲 度假胜地，为游客提供一流的旅游体验，同时带动当地经 济发展。该项目的开发将有助于提升惠州市的旅游形象， 增加就业机会，促进当地旅游业的发展。
该项目的实施对于当地经济的可持续发展具有重要意义， 同时也为游客提供了一个理想的休闲度假目的地。
该项目的开发理念是打造一个高品质的休闲度假胜地，为游客提供一流的旅游体 验，同时带动当地经济发展。
项目地理位置与环境
碧桂园十里银滩项目位于广东省惠州市惠东县，距离惠州市 区约60公里，距离深圳市区约120公里。该项目地处稔平半 岛，拥有得天独厚的自然环境，包括海洋、沙滩、山脉和森 林等景观资源。
该地区的气候属于亚热带季风气候，四季分明，气候温和湿 润，适合休闲度假和居住。
精准市场定位
优秀的设计理念
碧桂园十里银滩项目针对高收入人群，提 供高端住宅和一流的居住环境，满足了特 定市场的需求。
碧桂园十里金滩
安保礼仪小姐
样板房礼仪小姐
样板房全程解说
条纹衫都是领队 研发中心 / 王文明 / 2013
宝龙海洋项目
——现场实景
现场寂静无人，略有荒凉
研发中心 / 王文明 / 2013
龙湖· 葡醍海湾
楼盘地址
——项目概况
龙湖·葡醍海湾作为龙湖“海系列”样板项目，在销售样板示范及打造上格外用心，且在产品 选择与设计上结合了烟台区域特点，打造了宜居宜度假的产品，风景优美。
研发中心 / 王文明 / 2013
龙湖· 葡醍海湾
户型欣赏： 颐和墅户型赏析-南院二层主人层
——户型设计
主人层设置主卧 和儿童房，置观 景阳台，宽阔卫 生间和浴室，生 活舒适，且不会 被打扰。方便休 息。
研发中心 / 王文明 / 2013
龙湖· 葡醍海湾
户型欣赏： 葡醍院落-上叠
——户型设计
研发中心 / 王文明 / 2013
牟平养马岛度假区（滨海 东路与通海路交汇处北）
投资商 龙湖置业有限公司 总建面积 55万㎡ 用地面积 78万㎡ 物业类型 别墅、住宅、商业 叠院：100—196㎡； 户型面积 独院：265—289㎡； 四季小院：45—76㎡； 叠院 下跌：均价1.1万元/㎡； 中叠：均价8000元/㎡； 销售价格 上碟：均价7400元/㎡； 独院：均价1.3万元/㎡， 总价350万/套； 四季小院：69万元/套起； 开盘时间 2011年7月31日 研发中心 / 王文明 / 2013
碧桂园·十里金滩
——海景、沙滩
海景打造：突出项目最佳海景资源优势。售楼处玻璃墙直视大海；海滩布置休闲度假设施，丰 富海边度假体验，强化产品特质；设置体验参与项目，拉动人气；结合海景设计休闲景观。
碧桂园展示区营销环境体验要点
碧桂园展示区营销环境体验要点只要看到包装和体验怎么样就基本上了解项目和营销团队的能力或者是不是用心了——营销中心程光煜总语为了达到展示区“目之所及，皆为完美”，提升产品溢价能力，聚焦客户的关注点，同时为了展示区打造更具有专业性及合理性，我部特此整理完成《碧桂园展示区营销环境体验要点》手册。
各区域项目可参考此手册对展示区进行自检工作。
目录一、展示区展示重点二、围挡展示要点三、入口处展示要点四、商业街展示要点五、综合楼展示要点六、体验馆展示要点七、看楼通道展示要点八、样板房展示要点一、展示区展示重点1.1 参观动线设置六大原则1、注重形象面昭示性2、考究动线的指示性5、保证说词抽检随机性4、体现功能版块作用性3、动线及物料的合理性6、物料及信息更新及时性项目关键节点都设立了醒目的“路标”，清晰明了。
销售动线尽可能为单一的封闭式动线，广告物料及模型设置合理。
销售、讲解员统一说辞，自然流畅关注集团最新要求，物料及信息及时更新营销体验各环节必须从细节出发，通过【六大原则】，对展示区进行自检，保证示范区目之所及，皆为完美项目入口作为客户第一印象，必须注意其昭示性和仪式感商业街、板房区气氛热烈，配合配套等卖点，主题明确①围挡②入口昭示区③商业街41356721.2 展示区重点展示项④综合楼⑤体验馆⑥看楼通道⑦样板房展示区按参观动线，可分为以下7个重点展示项，各区域项目可根据以下重点展示项进行自检：二、围挡展示要点●围蔽范围：围挡范围是否具备昭示效果（如人流/车流量较大的道路，或面向大型医疗机构、学校、公园等利好配套、或竞争对手）、是否在客户必要动线，并能否对施工面进行围蔽●常规高度：常规情况下，结合成本费用管理，建议项目围挡高度控制在3m高●局部加高：如设置位置为人流、车流较大转角位或重要展示位，可局部加高，或设置创新围挡●日常维护：需注意根据项目节点及时更换信息，做好日常维护展示2.1围挡展示要点——地块围挡●围挡形式及高度：项目施工通道中，日常施工车辆出入为主，不建议设置工艺复杂的围挡形式，以画面宣传即可，且高度不高于3m，以控制成本费用。
碧桂园十里金滩调研分析报告PPT课件
轨道交通是未来居民出行的重要工具之一，但目前还在规划筹建阶段
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二、区位篇
2、项目交通-（2）高速路网
项目地处胶东半岛核心地区，周边有青银、青威、青新、青兰等高速路网交 错，1.5小时内可达青岛市区、烟台及威海等城市。
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11
二、区位篇
3、城市配套
项目地距离海阳市区约30公里，周边以荒地及自然村庄呈现，集中的生活配 套、学校、医疗、公共交通以及娱乐配套处于空白状态。
碧桂园十里金滩调研分析报告
2013年11月
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1
目录
一、总述篇 二、区位篇 三、项目篇 四、营销篇 五、蓬莱碧桂园项目简析
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一、总述篇
海阳碧桂园十里金滩项目开盘数据： 开盘时间：2013年8月18日 开盘成交套数：4800套 开盘成交总金额：28亿元 开盘联动城市:北京、上海、武汉、沈阳、兰州等遍布全国的11个认购点同步开启
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二、区位篇
4、重点不利因素—核电站
海阳核电站，位于海阳市东北方向22公里处，电厂三面环海。距离烟台市93公里 ，青岛市108公里。距离十里金滩项目42公里。2014年建成开始正式发电。 核电站的修建对于区域内、外的客户还是具有一定的影响。
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三、项目篇
1、项目整体概况—（1）基础指标
占地面积
460万平方米
开发周期
项目预计开发周期为8年
容积率
0.68
主要产品
临海别墅、海景公寓、海景洋房、 风情商业街、星级酒店
装修情况
精装，公寓1000元/平，别墅 2000元/平
车位
基本达到1:1，高层地下车库， 别墅地上停车
总套数
碧桂园金沙滩
碧桂园金沙滩碧桂园金沙滩：一个与自然和谐共生的天堂坐落在中国山东省日照市的碧桂园金沙滩，是一个拥有迷人风景和独特魅力的滨海度假胜地。
这里被誉为中国最美丽的海滩之一，每年吸引着来自世界各地的游客前来欣赏它的风景和享受无与伦比的休闲时光。
碧桂园金沙滩位于渤海湾畔，拥有绵延八公里的金色沙滩，被蔚蓝的海水环绕。
这片海滩保持着原始的自然状态，没有过于商业化的开发，使得游客能够在这里感受到纯粹而宁静的海滩风情。
沙滩上洁白的沙粒柔软细腻，享有“东方夏威夷”的美誉。
在这里，你可以沐浴在温暖的阳光下，沿着海岸线散步，欣赏壮观的海景和日出日落的美景。
海水清澈见底，透过水面可以看到各种奇妙的海洋生物，也是潜水和游泳的理想场所。
除了迷人的海滩，碧桂园金沙滩还拥有大片的原始森林和美丽的湿地生态系统。
这里是各种珍稀鸟类的栖息地，也是保护海洋生物多样性的关键区域。
在金沙滩的原始森林中，你可以感受到与大自然的亲密接触，聆听鸟儿的歌唱和树木的呼吸声。
这里还有一条生态步道，穿过茂密的森林和草地，供游客散步或骑自行车。
碧桂园金沙滩注重生态保护和环境保护，致力于打造一个与自然和谐共生的天堂。
它采用了许多可持续发展的实践，如雨水收集系统、太阳能供电和有机农业。
在度假村内，你可以看到绿树成荫的花园、清新的空气和原生态的建筑设计。
碧桂园金沙滩还鼓励游客采取环保行动，如减少使用塑料和节约能源。
作为一个完善的度假胜地，碧桂园金沙滩拥有丰富的娱乐和休闲设施。
度假村内有豪华酒店和别墅供游客选择，提供舒适的住宿环境。
此外，度假村还设有高尔夫球场、网球场、水上乐园、健身中心和海鲜餐厅等设施，让游客可以尽情享受各种休闲活动。
对于热爱水上运动的人来说，这里还提供帆船、冲浪和钓鱼等活动。
在碧桂园金沙滩，你可以沉浸在大自然的怀抱中，远离尘嚣，放松身心。
无论是度假、休闲、观光还是冒险探索，这个美丽的滨海度假胜地都能满足你的需求。
它带给人们的是一种独特的和平与宁静，让人在快节奏的生活中找到内心的宁静。
碧桂园十里金滩广告策划书
碧桂园十里金滩广告策划书篇一：碧桂园拓客营销策略与营销创新碧桂园拓客营销策略与营销创新20XX年，碧桂园销售额跃至1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米，这个20XX年销售额才完成476亿元的房企，合同销售建筑面积约764万平方米,同比增幅分别达到122%及108%,成为去年房企“千亿俱乐部”的大黑马。
那20XX年的“千亿碧桂园”究竟是如何炼就的呢?碧桂园·十里金滩在20XX年8月开盘，日销28亿元，成为碧桂园去年单盘单日销售额最高项目之一6月22日，南通市如东碧桂园首度开盘，3小时劲销700套、成交金额突破6亿元，创下如东单日成交套数、金额、面积的历史之最7月7日，位于江苏的丹阳碧桂园横空入市，单日狂销约2000套房、销售额近20亿元，创造了县级市的销售神话沈阳碧桂园银河城项目成为东三省唯一入围全国的销冠地产项目，成就东北房地产界的骄傲，至今20XX年底已完成业绩50亿以上数据，虽然与碧桂园的价格低，及质量保证有关联，但有一点与碧桂园“全民营销”这一拓客法宝运用到极致是分不开的，碧桂园这一拓客法宝又是如何超越万科，保利，新河湾等之前企业的效果，成为全民营销效果第一名的拓客黑马的呢？碧桂园营销拓客与营销创新又是如何打造和配合执行成功的呢？房地产公司总经理、营销总监、策划总监、销售经理、核心骨干人员及销售精英1、情景式训练法与案例分析、模拟实验、小组讨论及视频冲击和练习等风趣幽默，通俗易懂有效；2、学员100%参与实操训练；理论讲授40％、实操训练35％、案例讨论15%、经验分享与现场答疑10％。
3、用“心”和自身态度，用生命的激情在诠释房地产实战训练，真正大幅度提升房地产利润绩效。
JacK老师（现任碧桂园营销总监）Jack老师，碧桂园营销总监，专业特长，营销操盘经验近10年，擅长营销拓客，亲自主持过碧桂园大盘营销，有丰富的实战经验和独特的地产营销见解。
对碧桂园的营销模式有深入研究和总结，是碧桂园营销模式的践行者。
山东烟台碧桂园十里金滩营销案例分析
钻石郡
海景别墅
贝沙湾
海景别墅
海悦湾
海景高层
双水湾
海景高层
白鹭湖
湖景别墅
海逸湾
园林别墅
山海间
园林高层
总计：
面积段 400-500㎡ 125-200㎡
39-79㎡ 39-85㎡
125㎡ 90-200㎡ 80-90㎡
供应量（套） 6 68
3400 896 140 86 1100 5696
去化套数 1 24
2930 0 42 20
520 3537
去化率 17% 35% 80% 0% 30% 23% 38% 5ห้องสมุดไป่ตู้%
根据碧桂园十里金滩销售现场人员了解到，项目暂定开盘地块为一线海景E区地块与A区地块白鹭湖 双拼别墅一期，由于开盘前认筹客户需求高层小两房较高，剩余货量比较小，并且作为主打度假刚需来 说，6000多的均价接受度较低，开盘前临时准备D区山海间地块园林洋房高层作为应急产品，暂定均价 4300；
79㎡精装两房观海产品。
开盘前认筹情况（碧桂园对外信息）
从7月13日现场首次开放至8月17日，一个月内召集近30 万人登岛，实现认筹近1万组；其中，海阳客户30%、青岛客 户25%、省内其他地区20%、省外地区25%。
开盘销售情况（碧桂园对外信息）
8月18日集中开盘，现场邀约5000组客户到访，异地12个 城市同步开盘。实现认购4800套，认购金额28亿元。 从客户来源看，山东省内67%、省外33%。 1、山东省内：青岛约33%、烟台地区（含海阳）约20%、其 他区域14%（主要为济南、淄博、东营、潍坊）。 2、山东省外：广东约7.13%、北京约6.68%、东北区域约 4.43%、上海约2.9%，其他省份区域11.86%。 从新老客户结构看，老业主占比为17%。
碧桂园楼盘带车讲解
一、寒暄，自我介绍二、碧桂园集团品牌介绍三、碧海城十里金滩介绍（简单介绍）四、购买十里金滩的理由：投资（区域发展,轨道交通，需求）+自住（度假，养生，养老）五、丁字湾海上新城介绍（国家战略，范围，定位，目前的项目）六、指点江山（碧桂园大道，温泉和活动中心，牛津商业街，两侧内湖，五星级酒店）碧桂园滨海城带车讲解一、寒暄自我介绍各位朋友们大家早上好，欢迎大家参加此次的看房活动，在正式的讲解之前，请允许我为大家做一个简短的自我介绍，我是碧桂园滨海城的一名置业顾问，我叫XXX，在这里我代表碧桂园集团，欢迎大家到我们滨海城参观购房，投资置业。
二、碧桂园集团品牌介绍大家可能对我不熟悉，但一定听说过碧桂园，碧桂园集团为千亿房企，中国房地产前十强，福布斯全球上市公司500强。
集团成立于1992年，总部位于广东顺德，发展至今已24年历史，2007年在香港联交所主板上市，2013年成功创下1060亿销售额，正式迈入千亿房企行列，是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的综合性房地产开发企业。
目前，碧桂园集团已开发超500个地产项目，遍布国内的全国各地，并且已经走进澳洲、马来西亚等国家，开始开拓国外市场。
像我们开发的“碧桂园森林城市”位于新加坡旁，国内很多中产阶级到我们的国外项目投资置业。
包括我们在国内深圳东的惠州市开发的碧桂园十里银滩，吸引了全亚洲的人去投资置业，成为国内度假养生地产的典范。
十里银滩项目距离深圳80余公里，4年前的价格洋房的价格6000多，随着深圳市不断的外扩和高铁轻轨网络的建设，大量的深圳市民去惠州置业，随着置业者的追捧房价也水涨船高，直到今天的价格是每平方米19000。
并且房源及其紧张。
从这些例子里面我们足以看出碧桂园拿地的远见和对城市发展脉络的拿捏准确。
三、碧桂园十里金滩介绍作为深圳东十里银滩的姊妹楼盘，我们今天要去的项目是十里金滩。
咱们碧桂园·十里银滩作为碧桂园集团的滨海度假旗舰项目之一，也是碧桂园的标杆项目之一。
碧桂园十里金滩考察报告
对于北方城市而言，客户对于这种结构造型的采光度还 有一定抗性
产品规划
洋房内部装修 简洁，大气，能够被大多数客户所接受
产品规划
双拼户型（3层），171平，3室2厅3卫
地中海立面风格，文化石及真石漆
首层无卧室，赠送约200平院子
2层为1个主卧套设计，并有一小楼台 3层设有两个普通卧室并有1小楼台及1个小阳台
产品规划
双拼户型（2层），125平，2室1厅2卫
地中海立面风格，文化石及真石漆 首层1个卧室，赠送约180-220平院子 2层为1个主卧套设计，及两个露台，其中较大楼 台面积约为24平，可供业主进行户外活动
产品规划
双拼别墅外立面及内部装修
产品规划
钻石墅，406平，4室3厅4卫
钻石墅 欧式风格，外立面全石材雕花，尽显贵气 首层2个室内停车位，两个阳台，无卧室 2层为2个主卧套，3露台设计，面海阳台设有室外浴缸 3层为1个主卧套设计，面海一侧为大露台
此前的回馈策略。
低价洋房制造噱头。项目利用少量低价位精装园景洋房制 造话题，保证市场热度，进而带动其主力海景洋房产品及别 墅产品的销售。
首付一成，五年无利率分期付款，有效提高派筹传化率。
总结——开发模式
低价取地，大规模开发造城 包括青岛十里金滩在内，碧桂园项目大多选址三、四线城市新发展中心、以及一、 二线城市的潜力发展区域。大体量、低价获取土地，大规模开发建设。
住宅9500
6000
公寓34-124 高层9000（精装） 海洋宝龙城 海景住宅 高层公寓、别墅 海阳市海景房，均价在 6000元 / 平之上 别墅300-450 别墅12000 东方夏威夷 碧桂园十里金滩 海景公寓 海景住宅 高层住宅 高层住宅、别墅、酒 店公寓 50-70 高层39-97 别墅125-171 9000（精装）
青岛金沙滩的swot分析
青岛金沙滩的swot分析
1. 优势点:
- 地理位置优越，青岛金沙滩位于青岛市区西南部，距离市中心30公里，交通方便，便于吸引周边游客。
- 自然环境美丽，由于地处张村山东脊的南侧山坡，形成了丰富的地形地貌、沙滩海岸等自然景观，是一个适合休闲度假和户外运动的场所。
- 设施完善，除了有标准的海水浴场、沙滩、滑翔伞、游泳池、RedBull沙滩排球赛等设施外，还有食品、住宿、购物等服务设施。
- 旅游资源丰富，青岛金沙滩位于青岛市区，周边有山海相邻、海岸线长、景观富于变化的旅游区域。
依托城市及周边旅游资源，可以吸引更多的游客前来旅游。
2. 劣势点：
- 国内知名度不足：对于国内的大多数游客而言，青岛金沙滩的知名度并不高。
- 运营不够专业：由于青岛金沙滩的运营和管理未能专业化，管理较为混乱，导致在服务质量、安全标准等方面存在着不足之处。
3. 机会：
- 政策支持：国家鼓励旅游业的发展，政府在旅游产业方面的投资和支持逐渐增加。
- 人们生活水平的提高以及国内旅游业的快速发展，有利于青岛金沙滩市场的扩张和细分。
4. 威胁：
- 竞争激烈：尤其是网红景点的出现，竞争更加激烈，需要更加注重产品创新和升级。
- 环境污染：随着近年来旅游人数的不断上升，青岛金沙滩的一些环境问题日益凸显，例如垃圾、污水等污染问题。
如果不能有效解决这些问题，将会对景区形象和游客体验产生相当的影响。
碧桂园十里银滩11.11创意暖场活动--全“橙”热恋分享
十里银滩六年城熟，以当季“橙”熟了，寓意城熟了，各项配 套日益完善。给予业主甜蜜的生活。
• 为什么是热恋？
结合双十一光棍节节点，反其道而行提出提出“热恋”概念， 引起反响。人在美好的生活中久了，总会渐渐习惯、麻木。生活 在银滩中，享受日益美好的生活，早已没了当时的那份冲动与激 情。以热恋为题，将银滩拟人化，勾起业主们回忆起初识银滩的 那份激情与美好。
活动节点
11月8日 通过自媒体提出话题，全 线征集幸福吻照引起围观。
互动传播
11月12日-27日 万斤鲜橙为执行主线配合现 场热恋元素吸引客户到场。
话题造势
11月11日 光棍节当天发布甜蜜吻照，提 出“热恋”概念，引起反响。
落地执行
话题造势
“幸福吻照”, 开启造势
活动前一周通过微信公众号，举行线上互动活动环节， 向业主及客户征集“幸福吻照”。
全“橙” 热 恋
【惠深一部】十里银滩11.11创意暖场活动
目录
活动背景 主题思路 活动节点 话题造势 互动传播 ‘橙’意落 地
活动背景——项目背景
七年之痒，你还热恋吗？
2011年首开，6周年，4万户的灯火 住在这里您，记得当年入住时激动？ 记得海边沙滩，来之海风星空的浪漫？
爱情很甜，亲情很浓，友情很深 在这里的情，需要一次新的热恋！
活动背景——销售背景
暖场活动，还能玩什么？
2016年截止至目前为止，项目认购金额超90亿 冲刺业绩做活动，常规暖场如何做？ 美食嘉年华，互动DIY，亲子运动季 吃吃喝喝，游戏抽奖，还能做什么？
主题思路
万家灯火需要新的热情，这里的感情需要热恋！ 暖场活动要做，要有具传播性、话题性的主题！ 恰逢双十一！光棍节！时机成熟！我们：
碧桂园营销策略
海南（楼盘）金沙滩项目的快速营销。
碧桂园•金沙滩今年3月一期开盘即推售数千套单位，一反常规的是碧桂园竟在本次重大开盘中追求零广告投入，正式拿出“全民营销”杀手锏，面向客户发动旅游看盘活动。
碧桂园包揽客户三天两夜海南游机票及喜来登酒店吃住费用，而每位客户只需象征性交纳600元；仅仅两天内，碧桂园获得约4万名客户报名。
金沙滩开盘一个月内，共计2.2万名客户被运送到海南旅游看房，碧桂园此役狂卖1200套洋房和400套别墅；目前，碧桂园参与全民营销的人员主要分为四类：营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士。
据可靠消息称，今年上半年碧桂园新招收销售人员不少于4000名，从各地招收包括房产、汽车等多行业在内的销售冠军。
在销售团队激励方面执行严格的奖惩机制：一方面实行末位淘汰，一方面许以销售额千分之六的高佣金标准。
碧桂园的营销深度，远不止于此。
碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。
碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。
针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。
碧桂园最先发动的一项创举，是内部员工全部参与营销。
碧桂园设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。
针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。
定位：碧桂园麾下精锐的御林军碧桂园董事局主席杨国强在上世纪90年代创造顺德碧桂园的营销神话，早已被业界奉为营销大师，也一直是碧桂园营销团队的灵魂人物。
由杨国强先生首创的“牵牛篇”、“许愿篇”等碧桂园经典广告也在业界影响深远。
碧桂园集团执行董事杨永潮则在杨国强的指导熏陶下，带领营销军团征战沙场长达20年。
鲜为人知的是，十多年前杨永潮初露锋芒执掌碧桂园营销团队时，便亲自撰写广告文案，华南碧桂园赫赫有名的“山语”、“六米阳光”组团的推广名、被奉为地产影视广告经典的“让家成长”等广告片都出自杨永潮之手，其完美意境和文案深深打动客户，在强手如林的华南板块一枝独秀，更成为广告人膜拜学习的经典案例。
碧桂园业主真实感受
碧桂园业主真实感受在决定购买碧桂园的房子之前，我和家人经历了漫长的看房之旅。
我们看过各种楼盘，从位置偏远但价格诱人的，到市中心繁华地段但价格高昂的。
最终，我们选择了碧桂园，原因有很多，品牌的影响力、小区的规划、房屋的设计等等。
但真正入住之后，我才有了更深刻、更真实的感受。
首先要说的是小区的环境。
刚搬进来的时候，就被小区里的绿化所吸引。
绿树成荫，花草繁盛，还有精心设计的景观小品，让人仿佛置身于一个美丽的花园之中。
每天清晨，推开窗户，清新的空气扑面而来，鸟儿在枝头欢唱，心情顿时无比舒畅。
小区里的道路也十分整洁，保洁人员总是及时清扫，让整个小区看起来一尘不染。
而且，碧桂园对于小区公共区域的维护也非常到位，无论是路灯、长椅还是儿童游乐设施，都始终保持着良好的状态。
然而，随着时间的推移，也发现了一些不太如意的地方。
比如说，小区的停车位问题。
当初买房的时候，觉得停车位的数量还算充足，但随着入住率的提高，停车位变得越来越紧张。
有时候下班回家晚了，就得在小区里转好几圈才能找到一个停车位，这让我感到非常烦恼。
而且，由于停车位紧张，有些车主就会随意停放，导致小区道路拥堵，影响了正常的通行。
再来说说房屋的质量。
总体来说，房屋的质量还是不错的。
墙壁没有出现裂缝，屋顶也没有漏水的情况。
但是，也有一些小问题。
比如，门窗的密封性不是很好，冬天的时候会感觉有风透进来。
还有就是卫生间的防水处理似乎不是很到位，有时候会有一些潮湿的气味。
不过，好在向物业反映之后，他们能够及时安排维修人员来处理，解决问题的态度还是比较积极的。
物业服务是小区生活中非常重要的一部分。
碧桂园的物业服务在大多数时候还是令人满意的。
保安人员24小时值班，让人感觉很有安全感。
物业人员的态度也比较热情，每次有问题咨询，他们都会耐心解答。
而且，物业还会定期组织一些社区活动，比如亲子运动会、中秋晚会等等，增进了业主之间的交流和感情。
但是，也有一些需要改进的地方。
比如，维修的效率有时候不是很高，需要多次催促才能解决问题。
中原地产 碧桂园十里银滩案例分析
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区域形势
判断
利好
整体影响力，区域市场整体升温 借鉴，盘活区域客户资源
房地产调控政策围剿深圳楼市，区域发展前景虽未有定论，但势必出现短期 竞争白热化、产品多元化，项目竞争带动
从产品推广到客户积累，诸强之间难免相互
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从区域整体供应量及供应时间看，区域整体推售时间集中，产品以别墅为 主，洋房产品作为回笼资金快速手段，产品类型较丰富，竞争激烈。
竞争项目 万科双月湾 碧桂园十里银滩 别墅 180—220㎡TH 217—438㎡双拼 153—168㎡联排 320㎡独栋 230—270㎡联排 320—339㎡独栋 富茂威尼斯湾 250—260㎡双拼 190—250㎡联排 65—160㎡ —— —— 预计8月底开盘 公寓 56—84㎡ 约89㎡一房 高层 45—140㎡ —— 洋房 120—168㎡ 61㎡—300㎡一房到六 房产品 50—150㎡洋房 推售时间 预计7月推出 首批开盘热销
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产品打造——山景洋房户型：整体实用率较高，户型方正实用，山景资源 较好。
休息区 休息区 活劢区 活劢区
2号楼E户型3室2厅145㎡
2号楼F2户型3室2厅98㎡
户型坐北朝南（西南/东南/正南），干湿分区明显。 整体实用率较高，性价比高，适合投资/自住客户贩买，此次讣筹量最大，受市场青睐。 产品采用精装修交楼，拎包即可入住，斱便贩买群体癿投资需求。 E户型棱角多，不斱正，整体居住舒适感稍差，但位置凸前，保证景观效果最大化。
中房商学院内训【济南】碧桂园千亿整合行销拓客模式解密与经验借鉴实战培训(9月13)【北京9月25】
【济南】碧桂园千亿整合行销拓客模式解密与经验借鉴实战培训(9月13)【课程背景】1月3日，碧桂园公告称，2013年实现合同销售金额约1060亿元，合同销售建筑面积约1593万平方米。
该公司2013年原定销售目标为620亿元。
回想去年，碧桂园全年销售额仅为476亿，今年的销售业绩不能不说是爆炸式增长。
这家无可争议的上市房企业绩“黑马”，甚至让房企老大的万科也迅速作出反应。
坊间传闻，就在碧桂园公告公布不久，在万科总部管理学院内部学习平台上，已全部是碧桂园千亿业绩及成功背后解读的信息。
去年3月，海南海口西的碧桂园金沙滩开盘销售套数超过2100套，“其中有1.8万名客户是空运过去的”。
5月，深圳东碧桂园十里银滩开盘当日销售套数为4000套，可以说是国内房企的销售奇迹了。
可是这种奇迹并没有停止，8月，碧桂园十里金滩开盘，到场客户超过3万人，成交40亿，单日销售套数比3月金沙滩开盘时翻了一番，创造了国内房企单日去化的新高。
不仅如此，江苏丹阳的碧桂园项目开盘，单日销售金额20亿元，以一个县级市的体量却获得了大城市优质楼盘的销售业绩，不得归功于其强效的营销能力。
进入“金九银十”之后销量涨势更加凶猛，“十一”期间，衢州碧桂园开盘当天的销售金额超过了12亿，碧桂园兰州新城在同一日更是实现了50亿的单日销售金额记录。
为什么碧桂园的项目会受到众多置业者的青睐呢?虽然低价位销售是重要的因素，但是归根到底还是其独特有效的营销方式。
是“全员营销”还是“全民营销”?是“关系营销”还是“圈层营销”?既都是又都不是!房地产营销正在经历从坐销到行销、部门销售到全员销售、集中销售到渠道分销的三大变革，这其中，“行销”无疑是最受热捧的话题。
市场巨变，行销势在必行，但行销不等于发单子，传统的行销方式如扫街、扫楼、扫车、扫会、扫人、扫号“6扫”时代将会一去不复返，行销出路在何方?当前房地产行销重在整合，通过整合各方面资源有效达成自身的行销目标。
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青岛碧桂园〃十里金滩 项目深度分享
碧桂园中国企业驰名商标 碧桂园曾经操盘旅游地产惠州十里银滩，取得钵满盆满！ 碧桂园曾经面向全国客户销售，取得圆满成功！ 曾经创造楼盘单次推货量最大，业绩成交最好的项目记录！
青岛碧桂园〃十里金滩—碧桂园首个北方旅游地产项
目，正以十里银滩的模式蓄势待发！
海景洋房 星级酒店 海景公寓 海景别墅
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2、产品规划
（2）产品指标
层数 3 别墅 （） 3 3 2 小计 32 32 海景洋房 32 3梯10户 3梯6户 3梯8户 3室2厅1卫 3室2厅1卫 2室2厅1卫 1室1厅1卫 79 87 67-71 50 6000（1000） 6000（1000） 5600（1000） 5800（1000） 47
2、产品规划
（3）洋房内部装修
简洁，大气，能够被大多数客户所接受
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2、产品规划
（4）双拼户型（3层），171平，3室2厅3卫
地中海立面风格，文化石及真石漆
首层无卧室，赠送约200平院子
2层为1个主卧套设计，并有一小楼台 3层设有两个普通卧室并有1小楼台及1个小阳台 仁爱集团·仁爱地产集团
高层50-125 洋房200-350
高层7500 洋房8500
公寓34-124
高层9000（精装）
9000（精装） 普通高层4280 海景高层5800 别墅8000
与胶东半岛传统海景项目相比，十里金滩着重于面积控制，产品面积普遍偏小。 仁爱集团·仁爱地产集团
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2、产品规划
（4）双拼户型（2层），125平，2室1厅2卫
地中海立面风格，文化石及真石漆 首层1个卧室，赠送约180-220平院子 2层为1个主卧套设计，及两个露台，其中较大楼 台面积约为24平，可供业主进行户外活动 仁爱集团·仁爱地产集团
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首期规划产品约10782套；其中以海景洋房及园景洋房为主；而墅产品则是 以2层的双拼别墅为主。预计首次推盘5000套，将涵盖所有产品线。
户型 钻石墅 双拼1 双拼2 双拼3 结构 4室3厅4卫 3室2厅3卫 3室2厅3卫 2室1厅2卫 面积 406 171-173 170 125 均价（精装标准） 不销售（不低于3000） 7900（2000） 7900（2000） 8300（2000） 总价 —— 135 134 103 套数 6 64 60 538 668 384 192 2048 448 比例 0.06% 0.62% 0.58% 5.18% 6.43% 3.70%
4.交通配套升级 7.国家机构入住 规划的海青（海阳至青岛）轻轨辛安镇站距项 国家海洋设备质检中心，山东大学等纷纷进驻 目3分车程，20分钟到达青岛市。 5.顶级度假资源汇聚 西临崂山、温泉度假区；近享国际帆船俱乐部、 高尔夫俱乐部，亚沙会奥林匹克公园等。
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2、产品规划
（3）洋房产品户型，39-97平
园景洋房
海景洋房
观景洋房外立面诶现代简约风格，外檐为真石漆 为景观资源最大化，所有楼座均为蝶型设计 大部分户型虽不方正，但是利用率较高 所有户型均有阳台设计 仁爱集团·仁爱地产集团
对于北方城市而言，客户对于这种结构造型的采光度还 集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 20 有一定抗性
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区域篇
2
3 4
项目篇
营销篇 总结篇
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区域篇
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1、项目区位
地处国家级重点规划区内 看好未来发展潜力
碧桂园十里金滩，位于烟台及青岛之间，国家“十二五规划”半岛蓝 色经济圈核心区——丁字湾。 南面黄海，西临丁字湾跨海大桥，享十里海岸线。 项目行政区划隶属于烟台海阳市，但推广上冠以青岛。
核电站的修建对于区域内、外 的客户还是具有一定的影响
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项目篇
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1、项目整体概况
（1）基础指标
占地面积 开发周期 容积率 主要产品 装修情况 车位 总套数 460万平方米 项目预计开发周期为8年 0.68 临海别墅、海景公寓、海景洋房、 风情商业街、星级酒店
46.85% 13.87% 32.85% 46.72%
小计 园景洋房 小计 总计 酒店式公寓 18 2梯5户 ——
31
2梯5户
——
83-97
4280（1000）
3410
4850 10382
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76
5600（1000） 400 42 集团运营及投资发展部—集团启动会资料编制模板 18
2、产品规划
（4）双拼别墅外立面及内部装修
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2、产品规划
（5）商业街
项目规划了两处商业街，分别为英伦风情街及
海岸商街。共计约2万平方米。
商家业态规划为超市、工艺品店、酒吧、餐厅、 面包房、银行等便民商业业态。
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目前已将韩国纳入项目的重点海外拓 客区域
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3、周边度假景区资源
项目位于拥有绵延20公里“万米海水浴场”的海阳市西南部， 海阳“万米海滩浴场”是国内最大的天然海水浴场，也是国家级海洋 特别保护区，是东海岸上难得的原生态海滩，优质的海滩资源更与巴 厘岛、马斯喀特、普吉岛比肩，成为亚沙会的四大承办城市之一，成 功举办第三届亚洲沙滩运动会，使这里的自然度假资源进一步被世界 认同。
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2、产品规划
（6）钻石墅，406平，4室3厅4卫
钻石墅 欧式风格，外立面全石材雕花，尽显贵气 首层2个室内停车位，两个阳台，无卧室 2层为2个主卧套，3露台设计，面海阳台设有室外浴缸 3层为1个主卧套设计，面海一侧为大露台
2、项目交通——轨道交通
海青（海阳至青岛）城市轻轨正筹建中，十里金滩距离规建的辛安镇站点 仅3分钟车程。预计通车时间为2018年 海青轻轨未来域青岛地铁2、4号线实现换乘，快速接驳青岛中心地段 轨道交通是未来居民出行的重要工具之一，但目前还在规划筹建阶段。
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项目整体开发节奏
项目总规划占地7000亩，首批拿地1500亩；剩余土地将陆续获取； 2013年3月土地摘牌，4月动工建设，8月首批入市； 2020年全部开发完毕； 本年度目标 销售目标
计划本年度最高销售目标60亿元，即首批产品去化近90%。
计划首期推盘5000套，以快速走量为销售目标，实现快速回款。 品牌目标 度假刚需大盘形象确立； 首批销售势头确立，为后期几千亩的开发树立价值、品牌平台； 本项目为碧桂园北方度假产品开篇之作，肩负其度假品牌落地之任。 企业转型过程中的重要棋子，从“五星级的家”到“五星级的度假生活”
精装，公寓1000元/平，别墅 2000元/平
基本达到1:1，高层地下车库， 别墅地上停车 约60000套
首期入市约5000套，全线 产品入市，包括海景公寓， 临海别墅、园景洋房及海 景洋房。
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1、项目整体概况
（2）开发节奏及年度目标
海尔天玺 华润威海湾九里 海景公寓 海景住宅 高层住宅 高层、别墅 137-560
43000（精装6000）
威海海景房，均价7500-10000元/平之间 公寓30-40 公寓8000起（精装） 威海环翠区 唐人海公馆 海景公寓 高层住宅、酒店公寓
住宅150-230 住宅9500 70-110 烟台海阳市 烟台海阳市 烟台海阳市 烟台海阳市 海蓝金岸 海景住宅 高层住宅 6000 海洋宝龙城 海景住宅 高层公寓、别墅 海阳市海景房，均价在6000元/平之上 别墅300-450 别墅12000 东方夏威夷 碧桂园十里金滩 海景公寓 海景住宅 高层住宅 高层住宅、别墅、酒 店公寓 50-70 高层39-97 别墅125-171
52
38 29 22 29
1.85%
19.73% 4.32% 8.63% 4.32%
1室1厅1卫
1室2厅1卫 1室2厅1卫
39
51 46 67-83
5800（1000）
5800（1000） 5800（1000） 4280（1000）
896
448 448 4864 1440
26
0 32 38
4.32%
1、项目定位
（2）价格定位——沿线同类产品价格比较
区域
青岛市南区 青岛市南区 青岛崂山区 青岛崂山区 威海环翠区
项目名称
金茂湾 东海路9号
项目属性
海景公寓 海景公寓
产品类型
高层住宅 高层住宅
面积段
82-140 160-326
均价
19500（精装2500） 32000（精装3000）
青岛海景房，均价在多在20000元/平之上 海信迪生山庄 海景公寓 高层住宅 99-150 23000