销售基础知识培训材料知识讲解

第一章房地产开发及投资房地产开发制度一、房地产开发的概念房地产开发是指在信法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。

二、房地产开发的的原则房地产开发应当遵循下列原则：1.严格执行城市规划原则2.讲求效益的原则。

即房地产开发应当将经济效益、社会效益和环境效益有机的结合起来。

3.全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。

三、土地征用的审批权限征用下列土地，由国务院批准：1.基本农田；2.基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3.其它土地超过七十公顷的。

征用条款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

房地产综合开发流程1.房地产开发项目策划主要目的是决定投资开发的对象。

2.房地产开发的前期工作主要目的是为开工建设做好准备。

3.房地产开发项目的建设管理主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成房地产开发项目的建设。

4.房地产开发项目的经营工作主要目的是找到客户，实现房地产开发项目的价值。

5.房地产开发项目后评价环节主要目的是弄清此项目的盈亏数目及其基因，弄清项目的综合效益如何。

房地产投资地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。

特点：1、投资成本高2、投资回收期长3、投资风险大4、收益性好二、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同1、花园公寓影响因素：销售时机2、写字楼影响因素：地段3、商店：商圈、楼层、朝向、临街状态等4、住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等5、旅馆、酒店、地段房地产投资及开发建设程序1.企业注册2.立项审批3.项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，须与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供热、供气及排污）供应的可行性。

5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。

同时提交项目建议书及批准文件。

6.建设用地选址批准之后，向城市规划管理部门申请办理建设用地规划许可证。

7.向土地管理部门输建设用地批准书。

8.申请建设用地批准书的同时，和城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交50%的建设工程规划许可证执照费。

9.依法取得土地使用权，领取国有土地使用证。

10.领取房地产开发手册。

房地产开发企业应将有关内容如实填入手册，每半年按项目各实施阶段送主管部门验核。

11.领取拆迁证，办理拆迁工作12.向城市规划管理部门申请审定规划设计方案。

13.向城课桌规划管理部门办理建设工程规划许可证，交纳执照费。

14.与四源程序供应主管部门签订提出供四源的协议。

15.到建委办理建设工程开工手续领取开工证。

16.持开工证到市政有问部门缴纳四源建设费和其他费用。

17.到招投标办公室办理建设工施工招投标手续。

18.申请办理商品房销（预）售许可证。

房地产交易制度一、商品房预售的概念商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，有承购人支付定金或房价款的行为。

二、商品房预售的条件第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第二，持有建设工程规划许可证；第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金已达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；第四，县级以上人民政府房地产管理部门办理预售证可证明。

第二章建筑知识专业名词1、规划用地：规划批准的可以使用的土地。

2、建筑率：建筑物占地面积与规划用地面积之比。

3、绿化率：绿化用地与规划用地面积之比。

4、道路用地：规划区域内道路的占地面积。

5、容积率：规划区域内总建筑面积与规划用地面积之比。

6、建筑面积：按比率计算的包括墙体、阳台、雨蓬在内的建筑物的总面积。

7、使用面积：一个使用单位扣去墙体面积之后剩余的净面积。

8、面积使用率：使用面积决和与建筑面积之比g个使用单位的使用面积与一个使用单位的建筑面积加上该使用单位的分摊面积之比。

9、层高：本层楼地面距上层楼地面之间的距离。

10、净高：房间内地面到顶棚之间的距离。

11、一二墙（120mm）：指墙体的厚度120mm（半砖墙），一般用于室内非承美重的内隔。

12、二四墙（240mm）:指墙体的厚度240mm（一砖墙），室内市内的承重墙。

13、三七墙（370mm）指墙体的370mm（一砖半墙），用于基础和一层或北方室外墙。

14、砖混结构：由砖砌体，由混凝土圈梁及构造柱构造的建筑物。

主要由砖砌体承重，适用于一至七层多层房屋，工期短，造价低，土地利用率低。

15、框架结构：由现浇混凝土框架柱及梁承重的结构体系，适用于8-15层。

造价较高，房间布置比较灵活，土地利用率较高，抗震性能较差（相对于剪力墙结构）。

16、剪力墙结构：竖向承重结构全部由纵横钢筋混凝土结构组成。

适用于15-30层高层，建筑造价高，房间布置受约束，抗震性能非常好。

17、框架剪力墙混合结构：由框架柱和剪力墙复合组成，适用于12-24层建筑，平面布置比较灵活，土地利用率高，抗震好。

18、开间：两条横向定位轴线之间的距离。

横向建筑物的宽度方向。

19、进深：两条纵向定位轴线之是的距离。

纵向指建筑物长度方向。

20、总建筑面积：指小区内所有建筑物的长度、宽度外包围尺寸的乘积再乘以尺寸的总和。

21、建筑面积：指建筑物外围所围成的空间水平面积。

22、共用面积：指住宅楼内为住户方便出入、正常交往、保障生活设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、楼层间、厅等所占面积的总和。

23、套内使用面积：指主要使用房间和辅助合用房间的净面积。

24、套内墙体面积：共用墙墙体水平投影面积的一半加上公用墙墙体水平投影的面积。

25、阳台建筑面积：封闭工阳台，按其外围水平投影面积市场市场计算建筑面积。

非封闭式阳台，按其底板水平投影剧院面积的一半计算建筑面积。

26、面积计算公式：销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积套内建筑面积人=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积容积率=总建筑面积/总占地面积绿化率=绿化占地面积/总占地面积建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积使用率=使用面积建筑面积27、七通一平：指本建设中前期工作的通道、通自来水、通电、通排水、热力、通排洪、通电讯、通煤气管道及平整土地等的基础建设。

28、八通一平：指第三产业建设工程在建筑安装工程施工前应完成的煤气、热力、电力、电讯、上水、下水、雨水、道路通及场地平整这些建设准备工作。

29、三通一平：通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。

30、大配套：指适用于居住区级区域或居住小区级区域的公共建筑和市政设施的配套。

31、外墙：指位于房屋四周的墙体。

32、产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的权限能力。

33、红线：指在地形地图上用地和道路用地的界线，以标明其合法的位置和范围。

因一般以红线来表示，故称“红线”。

34、防潮层：一般设在室外地坪标高上，室内地坪标高之下。

35、防风柱：指支承房屋墙以承受风荷载的柱子。

36、防水层：为了防止雨水进入屋面，地下水进入墙体、地下室及地下构筑物，室内用水渗入楼面及墙面等而设的材料层。

37、联排式住宅：将许多独户住宅成排拼接，每户有单独的出入口或独立的院落形成的联排式住宅。

38、标高：一般地图上标记的地面点高程。

有时作“高标”。

39、四源费：建设项目需外部供应：自来水、热力、天然气、排放污。

40、物业管理：利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租的提供高效、优质、经济的服务。

使物业发挥最大的使用效益和经济效益。

41、单元住宅：指除卧室外，包括起居室、卫生间、厨房等辅助用房，且上下水、供暖、燃气等设施、设备齐全，可以独立使用的住房，一般是指成套的楼房。

42、公寓式住宅：公寓住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。

公寓式住宅一般建筑在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单元独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有的附设于旅馆酒店这内，从一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

43、跃层式住宅：指住宅占有上下两楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层这间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。

优点：A、每户都有较大的采光面，通风较好。

B、户内居住面积和辅助面积较大。

C、布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

44、复合住宅：一般是指每套住宅在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅3.3米，而一般跃层为5.6米），其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眼和贮藏用，户内设有起居室2米，上层直接作为卧室的床面，人可坐起但无法直立。

基础知识一、房屋建筑分类1、按使用性质划分建筑物的实用性质又称为功能要求，具体可以划分为以下几种类型：A、生产性建筑1)工业建筑：指各类生产用房和生产服务的附属用房。

如单层、多层工业厂房。

2)农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋。

如种子库等。

B、非生产性建筑非生产性建筑又叫民用建筑，可以分为：1)居住建筑：如住宅、学生宿舍、招待所。

2)公共建筑：如办公、科教、文体、广播、医疗、商业，邮电，交通和其他建筑等。

2、结构类型划分结构类型是以建筑的承重结构或构件所选用材料与制作方式、传力方式的不同而划分，一般分为四种。

A、砖混结构：这种结构的竖向承重构件是砖墙，水平承重构件为钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。

这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。

B、框架结构：这种结构的承重部分是由钢筋混凝土或钢材制作的梁、板、柱形成的骨架，墙体只起围护和分隔作用。

这种结构空间划分灵活，可以用于多层和高层建筑中。

C、混凝土板墙结构：这种结构的竖向承重构件和水平承重构件均采用钢筋混凝土制作，施工时可以在现场浇注，通常被称大模建筑，也可在工厂预制，现场吊装，通常被称为大板建筑。

这种结构可以于多层和高层建筑。

D、间架结构：它包括悬索结构：壳体结构：折板结构，拱结构等形式。

这种结构多用于大跨度的公共建筑中。

如体育馆、大剧院、航空港等。

3、按照建筑物层数或高度划分建筑层数是房屋的实际层数的控制指标，但我与建筑总高度共同考虑。

A、住宅建筑的1-3层为低层;4-6层为多层，7-9层为小高层；10层以上为高层。

B、公共建筑及综合性建筑超过24mm为高层建筑，低于24mm为多层建筑。

C、建筑总高度超过100mm时，不论其是居住建筑或公共建筑均为超高层建筑。

D、联合国经济事务部于1974年针对当时世界高层建筑的发展情况，把高层建筑划分为四种类型。

4、按照施工方法划分施工方法是指建造房屋所采用的方法，它可以划分为以下三种形式；A、现浇、现砌式：这种施工方法是指主要构件在施工现场砌筑（砖墙等）或浇注（钢筋混凝土构件等）。