2010年1月21日青岛保利地产里院里项目定位及营销策划报告
保利项目拓展开发策划总结-V1
保利项目拓展开发策划总结-V1保利项目拓展开发策划总结作为一家具有雄厚实力的房地产开发商，保利地产在过去的几年中陆续开发了众多的项目，而在市场竞争不断激烈的情况下，如何更好地拓展和发展新的项目，成为保利地产需要面对的新挑战。
因此，我们对保利项目拓展开发策划进行总结，旨在为其今后的发展提供参考。
一、市场调研市场调研是拓展新项目的基础工作，通过深入了解市场需求和竞争格局，以及投资环境和政策变化情况等，制定出更为科学有效的开发策略。
市场调研应包括：目标人群、市场定位、竞争格局、政策环境等方面的综合调研。
二、项目规划与设计规划与设计是新项目开发过程中最为重要的环节，其目的是为了实现最佳的经济效益。
项目规划应包括，项目定位、项目规模、业态设计、建筑风格、软装设计等方方面面，同时，要考虑到投资回报和市场接受程度两个因素。
三、资金筹措资金是新项目开发过程中的关键问题，资金筹措前期工作，包括资本集合、项目引资、股权融资等多种方式，同时需考虑到财务风险管理和资金监管问题。
四、建设管理建设管理是项目管理过程中最为核心的环节之一。
建设管理要把控好项目建设的进度、质量、安全等各方面，确保项目建设的正常进行。
五、营销推广营销推广是新项目上市后必不可少的环节。
这里我们需要做好的工作有：项目定价、销售渠道、宣传活动等多方位的工作。
综上，保利项目拓展开发策划要从市场调研、项目规划与设计、资金筹措、建设管理和营销推广五个方面制定出具有可行性和可操作性的策略，这是保利地产发展的基本任务和前提。
同时，还需要在人才培养、管理创新等方面不断加强，才能够真正实现公司的发展目标。
保利项目安全策划书模板3篇
保利项目安全策划书模板3篇篇一《保利项目安全策划书模板》一、项目概述保利项目[具体名称]位于[详细地址]，总建筑面积为[具体面积]平方米，包括[具体建筑类型和用途]等。
项目预计工期为[具体时长]，总投资为[具体金额]。
二、安全目标1. 杜绝重大伤亡事故，减少一般事故的发生频率。
2. 确保施工现场安全达标率 100%。
3. 提高员工安全意识和安全技能，培训覆盖率达到 100%。
三、安全管理组织架构1. 成立项目安全领导小组，由项目经理担任组长，各部门负责人为成员，负责项目安全工作的决策和协调。
2. 设立安全管理部门，配备专业安全管理人员，负责日常安全管理工作。
3. 各施工班组设立兼职安全员，负责本班组的安全监督和管理。
四、安全管理制度1. 安全生产责任制：明确各级管理人员和员工的安全责任。
2. 安全培训制度：定期组织员工进行安全培训和教育。
3. 安全检查制度：定期进行安全检查，及时发现和消除安全隐患。
4. 安全奖惩制度：对安全工作表现优秀的员工进行奖励，对违反安全规定的员工进行处罚。
五、安全技术措施1. 施工现场安全防护：设置安全围栏、防护网等防护设施。
2. 临时用电安全：制定临时用电方案，确保用电安全。
3. 机械设备安全：定期对机械设备进行维护和保养，确保设备安全运行。
4. 消防安全：配备足够的消防器材，制定消防应急预案。
六、安全应急预案1. 成立应急救援小组，明确各成员的职责和任务。
2. 制定各类应急预案，包括坍塌事故应急预案、火灾事故应急预案等。
3. 定期组织应急演练，提高员工的应急处置能力。
七、安全培训与教育1. 新员工入职安全培训：对新入职员工进行安全培训，使其了解项目安全规定和安全操作规程。
2. 日常安全培训：定期组织员工进行安全培训，包括安全法律法规、安全操作规程等。
3. 特种作业人员培训：对特种作业人员进行专门培训，确保其具备相应的安全操作技能。
八、安全检查与整改1. 日常安全检查：安全管理人员每天进行安全检查，及时发现和消除安全隐患。
保利地产营销策划方案word
保利地产营销策划方案word一、项目背景和目标保利地产作为中国房地产领域的知名品牌，一直以来致力于打造高品质、高端的房地产项目。
在当前竞争激烈的市场环境中，保利地产需要制定一项全面的营销策划方案，以吸引更多的目标客户并提高销售效益。
本文将为保利地产制定一套切实可行的营销策划方案，以实现以下目标：1. 提高品牌知名度和美誉度；2. 吸引目标客户群体，增加客户粘性；3. 提高销售量和销售额；4. 加强市场竞争力，稳定市场份额。
二、目标市场及目标客户1. 目标市场保利地产的目标市场是在中国主要城市和一线城市的高消费群体。
这些城市具有较高的人口密度、较高的经济实力和较高的消费水平。
此外，保利地产还将重点关注一些新兴城市，享有较高发展潜力的地区。
2. 目标客户保利地产的目标客户主要包括：- 高净值客户：包括企业家、高级职业人士、高级管理人员等；- 度假房产投资者：有较强的置业投资需求；- 优质家庭：有稳定收入和良好的家庭背景；- 学区房购房群体：重视子女教育资源的家庭；- 养老房购房群体：年龄介于50-65岁的退休群体。
三、营销策略1. 品牌塑造通过积极推广保利地产的优秀品质和服务，提高品牌的知名度和美誉度。
具体措施包括：- 提升品牌形象：通过广告、宣传片、户外广告等方式，突出品牌特色，并展示保利地产的高品质项目；- 加强品牌传播：与媒体合作、利用社交媒体平台、举办品牌推广活动等方式，增加品牌曝光度；- 建立品牌定位：明确保利地产的市场定位和目标客户群体，确保品牌形象与目标客户相匹配。
2. 定位和差异化竞争保利地产通过不同的产品定位和差异化竞争，满足不同客户的需求，并提高市场竞争力。
具体措施包括：- 分类产品定位：根据客户需求和购房动机，开发不同类型的产品，如高端住宅、商业综合体、度假项目等；- 强调产品差异化：通过创新设计、周边配套等方面，使产品在同类竞争中脱颖而出，并满足不同客户群体的需求。
3. 渠道建设建立多元化的销售渠道，提高销售能力和效益。
保利国际广场市场定位及营销策划
如何在地震后破题？走奢侈品路线！
必须跳出“从市场中找需求，进而做产品迎合”的常规开发模式。于本 案此地、此时的开发现状，我们认为，必须走向“奢侈品”开发模式！ 通过“奢侈品”式的产品开发和营销推广，在广泛的高端客群中，提升 、转换原有需求，激发新的需求，创造新的市场机会。
奢侈品的特性及奢侈品消费动机
2010-09 17
寻常路之一：甲级/伪甲级写字楼
特拉克斯 天府新谷
德商国际 拉德方斯
蜀都中心 新希望国际 凯旋广场 航兴国际 美年广场
2010-09
18
典型项目
规模
销售进度
存量
物业形态
新希望国际 美年广场· 美库 特拉克斯 航兴国际广场 天合凯旋广场
总建面约20.8万㎡C座约7.9 万㎡
美库：约10万㎡ 79712 ㎡ 93055 ㎡ 110582㎡
北京国贸公寓
项目情况 产品解构 产品对定位的价值诠释
2010-09
26
朗御
盘点朗御
项目以1540万元/亩售价取得，占地11.34亩，四面临街，地块方正，航 空限高176米。 175米双塔，是目前成都最高的建筑。 新加坡第二大上市公司——新加坡置地成都首个项目。 只做两类产品，90平方米套一，和180~220平方米套三，完全没有中间 户型的项目。公摊超过40%。 大户型与小户型客户均属同一类群体的项目。 长期在营销上保持低调，但在售楼部呈现前，已经实现 30%当年销售任 务。 新政后，吸纳了包括外国人、外地人、二级市场投资客、本地高端商务 人士等最大范围投资者的项目，一部客户名录，堪称“投资客集结号”。 均价实现14000元/平方米。
高端 居住区 高端 居住区
金融总部 商务区
青岛保利里院里景观设计
青岛保利里院里景观设计【摘要】本文通过对项目场地空间的合理分析，运用合理创新的营造手法以生活的概念组织景观从而实现景观在空间功能、生态环境以及人文性上的蜕变，并在此过程中对现代景观艺术设计手法进行尝试。
【关键词】里院里；里院文化；景观1.背景介绍本项目位于青岛市四方区（现为市北区），西接糖球广场，东靠人民一路，北临开化路，南邻嘉定路，处于海云庵与糖球广场构成的商业轴线上，周边配套设施齐全。
项目所处区位为老城区，整体环境较为陈旧，缺乏相应的景观系统，本案的设计目标便是在尊重场地背景的前提下实现就城市居住区的升级，完成项目周边的生态性景观的营造，同时在设计的过程中既要兼顾场地功能空间地块的重新划分，又要关注人性细节以及景观、人文意义以上的自然而然重生，也要完成对旧居住区景观绿地的蜕变重生。
在这里还有一点是必须要提及的，那便是青岛地区独特的里院住宅结构即由二到三层的木头结构房子（后期也有四道五层的砖混结构）围成的一种院落，基本都是西式商住一体楼房和中国传统四合院围合式平房相结合的产物。
而我们项目所在的基址便是青岛里院住宅保存最多最完整的区域之一，因此在我们的设计过程中会着重的对这样极具地方特色的文化焦点进行挖掘。
2.设计原则及手法2.1充分尊重场地合理的利用场地现有的地形特征进行景观营造。
在地势平坦处形成完整的活动空间，通过丰富的色彩变化形成多样的平面层次，再搭配多层次的植物设计性完整的竖向空间布置；在高差丰富处以多样质感的材质进一步增加其装饰性，加大空间景深，形成别致有序的变化丰富的台地景观，使业主在行进间享受到步移景异的感观体验。
2.2合理创新在景观设计手法上配合整体的建筑设计风格，以独特的artdeco （装饰艺术）手法与现代的生态的可持续的自然生活理念相结合进行全新的配合演绎，最终形成既有地方特色又与众不同的特色景观效果。
总体上采用对称简洁的几何构图，在局部注重细节的营造，并以明亮且对比性强烈的色彩搭配给业主提供与传统有别的独特景观体验。
房地产品牌-保利和光系青岛首作光和墅等三盘联动营销推广方案
保利·科创紫荆阁
高新区人居墅质成色，一线学区，环湖别墅
科创大厦
高新区商务封面，环岛办公，精装公寓
科创慧谷
高新区企业全维生长平台，清华系创智产业园
一个品牌全包揽，保利给城市的人居启发
从别墅，到公寓，从写字楼到产业园，保利三大项目呈现出完全不同 的业态，组合呈现，互联互补，成就人居状态的浓缩范本，完全定义 了一种全新的人居布局模式，优化了供需关系，给城市带来人居启发
发布会舞台形式建议
户外 线上
物料 活动
主形象
单图 滑动H5 深度解读微信
折页 卷尺 展板
品牌发布会
发布会升级
1·市场弱势之下，大品牌发声有很大必要 2·但如无强势价值或价格冲击，容易雷声大雨点小，因此 建议将发布会升级成为城市事件
【2019高新区看保利】
“保利/棱镜计划”
品牌层面：保利是束光 联动层面：棱镜计划，多盘联动
三盘联动形象单独出街难免沦为口号，辅助配合3个项目各自 形象，三足鼎立为保利开场高新区征程。
1别墅
【2019高新区看保利】
保利和光系首发青岛
保利·科创·紫荆阁
19 向湖而生的 米面宽传奇墅
青岛中学旁·157㎡-330㎡低密湖墅
【2019高新区看保利】
保利·科创·紫荆阁
宽 极 湖墅 天光和大地的骄傲
户外 线上
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主形象
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户外 线上
物料 活动
主形象
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主形象
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保利地产十一黄金周营销方案
保利地产十一黄金周营销方案里院里和百合目前剩余部分少量房源，根据现有住宅销售情况，针对10月房地产销售黄金期，建议以十一优惠活动为契机主动引导目标客户，挖掘潜在客户，促使意向客户尽快签约。
营销思路：里院里、百合两项目联动，利用黄金周契机笼络目标客户，重新整合现有的优惠体系，利用推广手段加以宣传，但总体优惠不超过现有优惠。
一、线上推广报纸、短信、网络软文、新闻稿、网络横幅 推广主题：欢乐购房黄金周，乐享保利六重礼 推广思路：线上线下配合，线上推广项目稀缺概念及十一期间购房优惠活动的信息发布，线下活动配合。
住宅软文排期：二、线下活动十一期间线下活动主要配合活动主题，以“里院百合项目联动+保利地产购房大礼包”为主打，另外穿插配合现场SP 活动的形式，聚拢人气，营造现场销售气氛。
日期 标题诉求点 9月16日城市腹地，稀世乐土，四方城心，保利精铸——保利里院里，城芯稀世美宅区位的唯一性9月23日 保利精耕四方，双城缔造后海乐土之心 深化宜居板块概念 9月30日购房实惠黄金周，保利倾献六重礼黄金周优惠活动1.活动主题（一）：里院印记活动时间：10月1-3日活动内容：马克杯印制、抽奖现场制作：组织客户现场照相印转印到马克杯上，为客户留下在里院里购房的美好记忆，填写抽奖券并参加10月3日的抽奖活动。
10月3日集中邀约所有参加10月1-3日活动的客户携带抽奖券来接待中心参加十一购房嘉年华幸运大抽奖。
2. 活动主题（二）：“薯”你最实惠活动时间：10月4日活动内容：制作紫薯蛋糕现场制作紫薯蛋糕，填写抽奖券并参加10月7日的抽奖活动。
3. 活动主题（三）：记忆中的院落活动时间：10月5-7日活动内容：拼图、抽奖组织到场客户现场拼版里院里区位图、里院里效果图及保利大青岛项目图，填写抽奖券并参加10月7日的抽奖活动。
10月7日邀所有参加10月4-7日活动的客户携带抽奖券来接待中心参加十一购房嘉年华幸运大抽奖。
三、活动配合的优惠体系1. 六重惊喜折扣优惠体系拟在国庆七天推出“保利地产购房大礼包”，加大促销力度，形成对客户购房欲望的最大冲击。
青岛某地产公司项目全程营销策划方案
青岛某地产公司项目全程营销策划方案一、项目背景青岛某地产公司计划开发一座高档住宅小区项目，该项目位于市中心，地理位置优越，交通便利，周边配套设施齐全。
为了提升项目知名度、吸引目标客群，并确保项目销售顺利进行，公司决定制定全程营销策划方案。
二、目标客群1. 初步定位目标客群为中高收入群体，已婚家庭，30-50岁，有购房需求。
2. 重点关注本地市场的购房者，同时吸引一部分外地人员来青岛购房投资。
三、营销策划方案1. 市场调研分析通过市场调研对青岛本地房地产市场进行深入分析，了解目标客群的购房需求和消费习惯。
同时，通过竞争对手分析，了解同类型项目的优势和劣势，并据此制定差异化竞争策略。
2. 线上推广（1）搭建项目官方网站：建设一个专注于项目的官方网站，展示项目的优势、户型布局、周边配套设施等重要信息，并提供在线预约看房的功能。
（2）社交媒体营销：通过微博、微信公众号等社交媒体平台，发布项目动态、发放优惠信息，引起用户关注并提升项目知名度。
（3）投放线上广告：利用搜索引擎和社交媒体平台的广告功能，精准定位目标客群，投放购房相关广告，吸引潜在购房者。
3. 线下推广（1）发布全面的户型手册：制作精美的户型手册，详细展示各户型的设计理念、装修风格等，并结合实地选房优惠活动进行派发。
（2）户型现场展示：在项目售楼处搭建模型房，展示不同户型的装修效果，吸引购房者前来参观。
（3）举办购房咨询会：邀请专业的置业顾问，组织购房咨询会议，为购房者提供专业解答和针对性的购房建议。
（4）购房优惠活动：推出限时优惠政策，如定金抵扣、装修赠送等，吸引购房者尽早购买。
4. 媒体宣传（1）合作媒体：与当地权威房地产媒体合作，发布项目新闻与报道，并协助进行项目推广。
（2）新闻发布会：策划项目启动发布会，向媒体和公众全面介绍项目信息，并邀请业内专家进行点评。
5. 顾客关系管理（1）建立客户数据库：记录潜在客户的联系方式与需求，根据客户特征进行分类管理。
保利营销ip活动方案策划
保利营销ip活动方案策划一、活动背景分析随着互联网的快速发展和社交媒体的兴起，品牌的IP营销活动已成为各大企业的重要营销手段。
保利地产作为国内知名的房地产企业，也积极参与IP营销活动，通过打造独特的品牌形象和故事，吸引潜在客户的关注和参与，进而提升品牌知名度和销售业绩。
本文将提出一系列保利营销IP活动方案，旨在以创新的方式推动保利品牌的营销和宣传。
二、活动目标确定1. 提升品牌知名度：通过IP营销活动打造独特而有吸引力的品牌形象，提升保利地产在消费者心目中的知名度和认可度。
2. 拓展潜在客户群体：吸引目标客户的关注和参与，扩大潜在客户群体，为后续销售铺垫。
3. 增加销售业绩：通过IP营销活动提升品牌美誉度和认可度，进而提升销售业绩。
三、活动策划方案与实施步骤1. 确定IP形象通过市场调研和分析，确定适合保利地产品牌的IP形象。
该IP形象应该与保利的核心价值观相契合，具有独特性、亲和力和可持续发展性。
在确定IP形象后，进行形象塑造和包装工作，设计相关形象logo和广告语，为后续活动打下基础。
2. IP故事创作根据IP形象，创作具有故事性的IP背景和情节。
通过故事的讲述，向消费者展示保利地产的特色和优势，并形成情感共鸣，增强品牌认可度。
3. 线下IP主题活动开展一系列线下IP主题活动，吸引潜在客户的参与和关注，提高品牌知名度和认可度。
如举办主题展览、演唱会、体验活动等，通过 IP 形象和故事，带给客户独特的体验和感受，引发口碑传播和用户粘性。
4. 线上IP互动活动利用社交媒体平台开展线上IP互动活动，提高品牌曝光率和用户参与度。
如开展线上抽奖、互动问答、线上拍卖等活动，通过IP形象和故事，吸引用户的参与和分享，扩大品牌影响力。
5. 建立IP社群通过线上和线下活动，建立IP社群，构建粉丝群体，为品牌营销提供长期支持。
通过社群互动、线下聚会等方式，增强用户对品牌的认同感和忠诚度。
6. 定期更新IP故事为保持IP的新鲜感和传播效果，定期更新IP故事。
保利地产案例分析
设立专门团队跟踪研究
应
政策动向，及时获取政
对
策信息，为决策提供支
策
持。
略
1.
严格遵守相关法律法规， 政
确保公司业务在合法合
策
规的框架内进行。
跟
踪
保利地产密切关注政策
2.
动向，及时调整战略布
战 略
局和业务模式，以适应
调
政策变化。
整
根据政策变化，适时调
3.
整土地储备、项目开发、
合 规
销售策略等，确保公司
之一。
02
保利地产项目分析
项目一：城市综合体
总结词：集购物、办公、居住等多功能 于一体的城市空间
城市综合体的建设能够提升城市形象， 促进区域经济发展，同时也为市民提供 便捷的生活服务。
通过合理的规划设计，将商业、办公、 居住等不同功能区域有机融合，形成互 利共生的生态系统。
详细描述
城市综合体是保利地产近年来重点发展 的项目类型，旨在打造一个集购物、办 公、居住等多功能于一体的城市空间。
市场风险总结
市场风险是房地产企业面临的主要风 险之一，主要由于市场需求、竞争态 势和价格波动等因素引起。
3. 差异化竞争
通过产品创新、服务升级等方式，形 成自身竞争优势，避免同质化竞争带 来的风险。
01
02
应对策略
保利地产通过市场调研、精准定位和 差异化竞争等手段，降低市场风险的 影响。
03
1. 市场调研
政策支持
消费升级
随着居民收入水平的提高，消费者对 住房品质和配套设施的需求将不断提 升，为保利地产的高端产品提供市场 机遇。
政府对房地产市场的调控政策将趋向 稳定，为保利地产提供良好的发展环 境。
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
保利德清项目市场定位及营销策略推广案4
概念楼书
5.3.5 现场服务策略
客户到访体验系统
听觉
视觉
味觉
嗅觉
触觉
安全感
酒店感
国际感
品位感
细致感
【客户到访体验系统】分解说明：
安全感 鉴于项目所处区位环境，安全性一定是客户非常关心的。 多么齐备的红外、电子巡更等等现代化社区保安系统，不如用 “人”在一开始就给客户一种心理上的安全感来的重要。
建议——保安数量要稍多于常规配置，知名专家学者，以论坛、沙龙的形式展开活动。展开原
乡生活方式的讨论，并形成初步的原乡小镇社区体系文本。
地点：杭州 时间：建议2010年11月底
媒体配合：
杭州主流媒介（杭州电视台、杭州日报、钱江晚报、楼市杂志、网络直播等）； 德清主流媒介（德清当地电视台及主流报纸）；上海等地的地产频道。 主要通过硬广进行信息告知，结合软文报道对版块进行解读。
热销品牌第五阶段长青家业家族大宅主角登场整体形象期阶段战术组合阶段战术启动战术目的实施时间广告运动1保利品牌广告户外报广借力保利品牌优势引起市场热议10月2版块炒作广告软文推进版块价值认同11月3整体形象户外广告大形象营造市场压迫感1112月4系列新闻传播计划网站报配合开工sp暗线造势传播品牌理念1012月5房交会参展方案低调亮相强化保利杭州北首发作品文本资料6概念楼书折页沙盘销售道具到位展卖空间7杭州市区展示中心开放开始接待部分到访公共关系8原乡生活论坛原乡价值系统高调亮相12月9新年音乐会通过世界级团队提升保利在杭影响力保利品牌高炮户外项目主形象画面报广整体形象高炮户外围墙活动活动1
第二阶段
第三阶段 高层开盘6-7月
1、预定 2、产品说明会 3、开盘
第四阶段 排屋形象8－10月
2010房地产策划-保利中心2010年度营销策略终结篇
来福士广场位于位于成都市主干道人民南路与一环路交 汇点以东，即人民南路四段（原四川博物馆地块）。
项目包括甲级写字楼（76494㎡），星级酒店（44644 ㎡），服务式公寓（11849㎡），T5塔楼（26261㎡）， 零售商业（74844㎡）
目前状态：所有产品目前未对外公开推售，预计2019年 3-4月推售，2019年年底商业租售完毕试运营，2019年 4月办公楼投入使用
78-120平米高层； 09年华润翡翠城将08年库存的4期
产品销售完毕，并推出其景观资源最差 的5期产品，整个价格较年初上涨近1500 元/平米，全年销售近22万方。
2009年区域可比楼盘销售表现
成都A区09年市场表现
望江橡树林09年市场表现
成都A区供应产品包括： 55-150平米电梯公寓。
09年12月14日，成都A区开盘开盘 销售率仅30%左右，该项目前期并未进 行大量推广，以项目周边的户外广告宣 传项目区位为主。全年销售1.6万余方。
万科金色海蓉
成熟大盘
开发商品牌 户型得房率高
8000
12000（精装， 实得8400元/平
米）
成熟平稳 阶段
平稳销售期
09年供应量 （万平米）
6
09年业绩
-
-
年销售约500套 房源
推广力度 市场形象 竞争力度
-
以项目旁墙 以项目周边户外
保利项目推介
17层小高层 低公摊；低密度，居住舒适
165㎡奢华套房
7.1米宏阔客厅
3.1米奢适层高 天花板全无梁柱 双南向阔景阳台 全独立套房设计 主卧衣帽间尊享
山海景观资源优越：背靠浮山森林公园，南面一线前海，办公环境绝佳； 传统富人区：项目周边3公里内近50个高端住宅小区，拥享豪区绝版5A办公 香港东路： 多条公交路线，距离M2号线徐家麦岛站直线距离约400m，私享便捷办公
保利中心
转介 机构转介2%现金奖励
千亿保利 山海商务首作 保利中心 儒商来仪
40-350㎡灵动办公空间，即将首发 千亿保利 山海商务首作 巅峰入世
VIP LINE ：
6677 5566
青岛市崂山区香港东路与青大三路交界处
区位 市北区欢乐滨海城，拥湾发展、环湾蓝色经济区建设的率先启动片区。
“环湾保护、拥湾发 展”，是青岛市新的 城市空间发展战略。 其目标为：以胶州湾 生态保护为核心，积 极提升中心城区的辐 射带动能力，将环胶 州湾区域规划建设成 以轴向发展、圈层放 射、生态相间为空间 结构的国际化、生态 型、花园式的环湾城 市组群。
位置 占地 总建面 容积率 嘉禾路与宣化路交汇处 0.83万㎡ 4.04万㎡ 3.54 回迁安置房、
项目概况
新市北核心地段，毗邻海云庵和人民路商圈， 周边交通发达，30多路公交车畅通全城，坐拥20 万居住区，成熟的商业氛围得天独厚。
规划产品
loft公寓、底商
产品特色
围合式街区：本案产品与竞品相比具有一定特色， 着力打造合围式街区，以糖球广场多年以来聚集的
—— 三大传统商务区，崂山区投资收益率位居榜首
·地段价值
配套价值·
·交通价值
环境价值·
·产品价值
房地产里院里项目定位及营销策划报告经典营销策划方案报告案例
寻
踪文化地产
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传统的人文环境与现代时尚的碰撞 改变了区域原先的单功能 赋予它新的商业经营和居住价值 创造的是城市的新气质 不只留下了城市的记忆 更成为了一个城市现代的骄傲
案例启示1： 功能全面颠覆，商业跨越式升级，居住重获新生 改变价值标准+重塑区域形象
文化地产核心贡献
寻
踪文化地产
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北京的院成都的巷上海的老弄堂 无论青砖红瓦还是回廊挑檐 都回荡着这些城延续百年的鸡犬相闻 国际画廊、主题餐馆、咖啡酒吧 都炫耀着时尚前沿的活力与前瞻力 诉说沧桑的故事,也昭示城市的脉动
宽窄巷子
寻
踪文化地产
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宽巷子——现代人对老城的记忆
成都宽窄巷子历史文化片区，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道及其之间的四合院落群组成。 上世纪80年代列入《成都历史文化名城保护规划》。它是老成都“千年少城”城市格局和百年原真建筑格局的最后遗存，也是北方的胡同文化和建筑风格在南方的“孤本”。
四
方
·
青岛地产版图上的价格洼地
四
方
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青岛地产版图上的价格洼地
青岛大城市版图的价值高地
与
设
问
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四方,昔日青岛的工业重镇和经济命脉， 下步往何处去 是做昨日黄花还是未来青岛楼市的香饽饽， 四方，价值何在？
四
方
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2009年4月3日上午,四方区在青岛国际新闻中心举办新闻发布会，亮出了四方区的“新名片”.四方区将利用3～5年的时间打造青岛市的CCD，为建设宜商宜居宜创业的滨海新区提供文化支撑。 四方区作为青岛市的老城区、老工业区和城市地理中心，既保持着极具历史和地域特色的文化特质、文化风俗和文化氛围，也具备很多充满时代特征的现代风貌，中央文化区建设具有得天独厚的文化基础。
保利地产STP战略分析报告实现品牌价值的最大化
保利地产STP战略分析报告实现品牌价值的最大化保利地产是中国领先的房地产开发商之一，以其高质量的房地产项目和独特的品牌形象而闻名。
为了进一步提升品牌价值，保利地产采用了STP（Segmentation, Targeting, Positioning）战略，以满足不同消费者群体的需求并实现最大化的品牌价值。
本报告将分析保利地产STP战略的实施情况，并探讨如何进一步优化该战略以实现品牌价值的最大化。
一、市场细分（Segmentation）市场细分是为了将市场细分为不同的消费者群体，根据其需求和特征来开发定制的产品和营销策略。
保利地产通过市场研究和数据分析，成功将目标市场细分为以下几个群体：年轻夫妇首次购房人群、富裕家庭、退休人群和投资者。
针对年轻夫妇首次购房人群，保利地产通过提供小户型住房和优质教育资源来满足其需求。
对于富裕家庭，保利地产提供豪华别墅和高端社区，以提供舒适和尊贵的居住环境。
同时，保利地产还考虑到退休人群的需求，提供了便利的设施和安全的社区环境。
至于投资者，保利地产开发了一些高回报的房地产项目，以吸引他们进行资产配置。
二、目标市场选择（Targeting）目标市场选择是选择具有潜力和可持续竞争优势的市场细分进行重点开发和推广。
对于保利地产来说，目标市场主要是年轻夫妇首次购房人群和富裕家庭。
针对年轻夫妇首次购房人群，保利地产通过定位为价格合理、品质可靠的开发商，吸引他们选择保利地产作为他们的首次购房。
对于富裕家庭，保利地产注重提供高品质的房地产和完善的配套设施，以满足他们对尊贵生活的需求。
三、定位策略（Positioning）定位策略是确定和建立一个独特的品牌形象，使其在目标市场中与竞争对手区分开来。
保利地产的定位策略是“为生活加点亮”，强调为消费者提供高质量、舒适和宜居的居住环境。
保利地产通过多样化的产品线和专业的服务团队来实现其品牌定位。
通过不断提升产品质量，保利地产树立了一个可靠的房地产品牌形象。
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……
事 ·
件趋势
Step Two
四方开发 落地青岛
Step One
四方拿地
进军青岛
Step Three Step Four
四方储备
植根青岛 四方再拿地 深耕青岛
启 ·
示
从进驻青岛开始，保利地产未曾离开过四方。
四方，保利，渊源何在？
·寻源
四方
与
保利
四 ·
方
李沧区
青岛市四区之一； 青岛市区中心位置；
保 ·
利在青岛
2008年11月7日-15日，保利在青岛携手五星级影院启动百合之约会员电影周 通过文化传播的途径宣扬保利的深厚的企业实力和人文底蕴 以更加具象化和人性化的方式加深了客户对保利品牌的认知
文化之路在延续……
保 ·
万科城规划
利在青岛
82万方的万科城催熟四方区东部住宅板块，形成新城区，也形成了 新的楼市焦点，更给四方中西部的保利带来了强大的竞争压力。
青岛保利地产 ·
里院里项目定位及营销策划报告 2010/1/21
·导引
保利
与
青岛
事 ·
件源起
Step One
2008年2月1日，保利地产以竞拍方式取得 青岛四方区金华支路12号地块(原光华玻璃厂用地) 该地块开发的商品住宅后定名为
保利· 百合花园
高举高打，保利正式进军环渤海重镇——青岛
事 ·
市北
四方
李沧
四 ·
方
市南：青岛的海文化毋庸置疑地确立了
以海为贵的价值标准，更树立了市
南区独一无二的岛城房产价值标杆形象。
四 ·
方
市北：紧邻城市绝对核心区，在城市 各版块的传统价值体系中概念已经受
到广泛认可，借助城市第二
CBD的
规划又为市北价值提升注入了强心剂。 另一方面，虽然同为市区核心区域， 但相对市南而言，平易近人的房价使 得市北成为了大受岛城百姓追捧的高 价值地产板块。
四方区 市北区 市南区
交通发达，是公路、 铁路、航空、海港的门 户和必经之地； 青岛老工业基地，经 济重镇。
四 ·
方
环境保护、拥湾发展的城市 规划中最直接的受益板块之一；
环湾发展战略凸显四方区城
市腹地的优势；
驱车前往市北、市南区 CBD仅10-20分钟，避都市 喧嚣，享宁静环绕。
四 ·
方
在拥湾发展战略提出后，四方沿海岸线2至3公 里的范围内将不再新建工业项目，原有的一些大 型工厂也开始陆续搬迁；
传统而时尚的新四方
·破局
继承
与
升华
寻 ·
踪青岛文化
寻找植根于青岛的
传统建筑，
唤醒这座城市曾经的记忆。
寻 ·
踪青岛文化
青岛特质、建筑灵魂
关键词：和谐、团结、交流
方
不仅如此，在楼市成交量方面，四方也长期在市内四区的中下游徘徊，近两年来的总成交量 更是位列四区末尾。
0810月到0910月市内四区成交量 1200 1000 800 600 400 200 0
08 -1 0月 08 -1 1月 08 -1 2月 09 -0 1月 09 -0 2月 09 -0 3月 09 -0 4月 09 -0 5月 09 -0 6月 09 -0 7月 09 -0 8月 09 -0 9月 09 -1 0月
事 ·
件推进
Step Three
2009年9月，四方区政府 与 保利（青岛）实业公司 签约孤山村居住组团合作项目 地块位于青岛市四方区金沙路孤山村 用地性质为住宅、商服、科教
保利地产植根青岛战略得以巩固和推进
事 ·
件发展
Step Four
2009年岁末，保利（青岛）实业公司再次将目光聚焦四方 夯实保利地产在青岛的战略基础 这一次保利将目光聚焦于四方中部的海云庵 聚焦在这块住宅与商业并重的土地上
寻 ·
踪文化地产
窄巷子——城市人的新生活
寻 ·
南
踪文化地产
新上 天海 地
寻 ·
踪文化地产 上海新天地—休闲、生活最中心
翠湖天地
华府天地
淮海晶华
寻 ·
踪文化地产 新天地前世—一片残破的城市弄堂
这里被上海人定位为“下只角”，是上海低级住宅区的代名词，这里有的是嘈杂的环境、堆 满杂物的狭窄楼道、摇摇晃晃的地板、刺鼻的煤饼味或煤气味、光线暗淡的会客厅、局促的亭子 间、挺不起腰的三层阁、满是油烟的厨房间。
四 ·
方
独立城区 CLD概念 日新月异
李沧区
传统的“以海为贵” 巩固了市南；
CBD规划升级了市 北；
旧城形象 破败繁乱 多年未变
泛市中心 特色鲜明 亲民文化 绝对核心 一线滨海 高端商务 城市优越感
四方区 市北区
CLD和地铁推高了 李沧； 市内其他三区举着 各自的强大鲜明的卖 点虎视眈眈；
情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧„„。
谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星
文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所；
台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩
法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇
市南区
缺乏形象标签的四 方逐渐被岛城楼市 “边缘化”。
四 ·
方
青岛地产版图上的价格洼地
四 ·
方
青岛大城市版图的价值高地
与
青岛地产版图上的价格洼地
设 ·
问
四方，昔日青岛的工业重镇和经济命脉，
下一步往何处去？
是做昨日黄花还是未来青岛楼市的香饽饽，
四方，价值何在？
四 ·
方
2009年4月3日上午，四方区在青岛国际新闻中心举办新闻发布会，亮 出了四方区的“新名片”。四方区将利用3～5年的时间打造青岛市的 CCD，为建设宜商宜居宜创业的滨海新区提供文化支撑。 四方区作为青岛市的老城区、老工业区和城市地理中心，既保持着极 具历史和地域特色的文化特质、文化风俗和文化氛围，也具备很多充 满时代特征的现代风貌，中央文化区建设具有得天独厚的文化基础。
城市不仅是一个景观、一片经济空间、一种人口密度，也是一个生活中 心和劳动中心，更具体地说，也可能是一种气氛，一种特征或是一个灵 魂，中央文化区就是这种“气氛、特征、灵魂”的最好阐释。
树立新的城市价值评估体系
——张锡君
海 ·
云庵
此次四方区打造青岛市的中央文化区是以文化为引领，通过推进“五大组 团”的规划建设、打造海云庵民俗文化街区以及发展文化旅游产业三大板 块来实现中央文化区的建设，从而为经济转型、区域发展奠定基础。
中国橡胶产业，突出科技文化。（科大都市科技园组团）
中部城市新都心依托大山村改造和周边的麦德龙、东方家园等大
型商业设施，突出打造商务文化。（城市新都心组团）
北部都市科技园规划
海云庵民俗区
西部滨海新区
四 ·
方
中央文化区价值所在
中央文化区（CentralCul-tureDistrict）的概念，来源于国际城市规划理 论，是新型城市建设的一种模式……
1999年，当罗康瑞动议启动“新天地”项目时，瑞安集团上上下下都说“老板疯了”。
寻 ·
踪文化地产
新天地今生—兴起的时尚之城
寻 ·
水晶宫中用餐；
踪文化地产
传统与时尚的“混血儿”
这片石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门、仿佛时光倒
流，置身于20 世纪20年代。
但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、
件后续
Step Two
08年10月25日，保利百合花园台东站巡展暨保利百合会会员招募活动启动
08年11月7日-15日，青岛保利携手五星级影院启动百合之约会员电影周 通过文化传播的途径宣扬保利的深厚的企业实力和人文底蕴 以更加具象化和人性化的方式加深了客户对保利品牌的认知
声名鹊起，保利品牌形象初步落地岛城
文化地产核心贡献
寻 ·
踪文化地产
案例启示2：
传统环境与时尚元素，打造老城市的新气象
北京的院成都的巷上海的老弄堂
无论青砖红瓦还是回廊挑檐
都回荡着这些城延续百年的鸡犬相闻 国际画廊、主题餐馆、咖啡酒吧 都炫耀着时尚前沿的活力与前瞻力 诉说沧桑的故事，也昭示城市的脉动
当地文化传统+前卫时尚元素
文化地产成功捷径
海云庵片区将成文化四方塑造过程中的重要落点。
释 ·
疑
从四方到海云庵，以文化之名，塑造新城市形象， 建设
宜商/宜居/宜创业的新城市7年来在全国十余个城市攻城拔寨，保利高举 在中国房地产这个充满商业气息的行业里开辟出了一条独树一帜的文化之路。
文化地产大旗，
市南 市北 四方 李沧
0810月-0910青岛市四区均价走势 20000 15000 10000 5000 0
08-10 08-11 08-12 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-10 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月
市南
宽窄巷子
寻 ·
踪文化地产
宽巷子——现代人对老城的记忆
成都宽窄巷子历史文化片
区，由宽巷子、窄巷子和井 巷子三条平行排列的老式街 道及其之间的四合院落群组 成。
上世纪80年代列入《成都
历史文化名城保护规划》。 它是老成都“千年少城”城 市格局和百年原真建筑格局 的最后遗存，也是北方的胡 同文化和建筑风格在南方的 “孤本”。
现代城市的老传统意向 古老建筑的新时尚诠释