土地一级成本测算

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土地一级开发成本的组成

土地一级开发成本的构成主要包括两个部分：项目前期费用和征地、拆迁费用。

在项目前期，需要进行立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制，以及各种工程咨询费，包括委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用、工程勘察、测绘、定桩费用、环境影响评价分析费用、交通影响评价分析费用、地震影响评价分析费用、地价评估费用、工程设计费及施工图审查费、招标代理费、招标服务费、工程保险费等。

在征地、拆迁阶段，需要支付征地补偿费用和拆迁补偿费用。征地补偿费用包括土地补偿费和安置补助费，以及青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位等因素确定，并应根据社会、经济发展水平适时调整。拆迁补偿费用根据房屋所属的不同区域和属性进行计算。此外，还需要支付房屋拆迁评估费、拆迁服务费

和房屋拆迁管理费，费用不超过房屋拆迁补偿安置费用的

0.5%。

因此，土地一级开发成本的构成较为复杂，需要综合考虑多个因素。

房屋拆迁服务费不得超过房屋拆迁补偿安置费用的 1.5％。拆除工程费用应根据实际需要估算拆除工程量，并考虑渣土运输、消纳等因素进行测算。古树保护及文物古建修护、还建费用应根据相关方案和估算指标或概算定额进行费用测算。其它费用包括各种政府要求的费用，如耕地开垦费、耕地占用税、菜田基金、防洪费、提前搬家奖、支援重点工程费等。

公共区域市政基础设施建设费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。区域内公共环境景观建设费用包括绿化、微地形、艺术小品、喷泉、地下出入口的处理、休息座椅等，是土地一级开发成本中的重要组成部分。这部分费用应根据不同阶段的规划或设计图纸参考相应工程的估算指标、概算定额或预算定额测定。

土地一级开发成本测算汇总

地块土地开发计算（简表）序号项目单位结果计费标准1 占地面积/公顷公顷 342.32 可整理出让土地/公顷公顷 182.623 涉及农用地公顷 227.21 数据指标4 容积率 % 1.455 规划建筑面积 m2 26479906 土地整理储备成本万元 272500.00 土地收储单价万元/亩6.1 上古林村集体土地（东）万元 210000.00 203.05公顷，合69万/亩征地+拆迁 68.956.2 上古林村集体土地（西）万元 27800.00 23.16公顷，合80万/亩征地+拆迁 80.026.3 工矿企业征地拆迁万元 19700.00 41.67公顷，合32万/亩征地+拆迁 31.526.4 土地整理中心收储土地万元 15000.007 政策性费用万元 95095.757.1 高铁建设费万元 36524.00 200元/㎡（可出让占地面积）7.2 市容环境费万元 1.85 70元/㎡（建筑面积）7.3 市政建设费万元 47663.82 180元/㎡（建筑面积）7.4 荒地新增费万元 10906.08 3.2万／亩，农用地转建设用地9 整理成本小计：万元 367595.75 6、7项合计10 前期费用万元 11027.87 3%（评、测、调查、规划等）11 公益性基础设施建设费万元 53622.68 学校、医院等5000元/建筑面积12 土地整理中心管理费万元 2940.77 0.8%（如由整理中心收储）13 圈围看护费万元 367.6014 不可预见费万元 7351.92 2%15 直接成本合计：万元 442906.58 9-14项合计16 开发利润万元 35432.53 第15项的8%17 财务成本万元 79693.29 约21%详见现金流量18 增值税万元 4960.55 11%+3%（不可预见）19 开发总成本万元 562992.96 15-18项合计20 含政府性收益土地收储成本： 750657.28 含政府收益25%（除0.75）21 分摊到可出让用地成本：

[整理]土地一级开发项目成本测算PPT课件

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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
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（一）项目前期费用
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计
价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及北京市物价局、北京市计划委员会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
字[2002]1100号】《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：土地一级开发成本是项目融资的依据
土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

土地一级开发成本测算

包括： 1. 征地补偿费用 2. 拆迁补偿费用 3. 房屋拆迁评估费 4. 拆除工程费用 5. 古树保护及文物古建修护、还建费用 6. 其它
1. 征地补偿费用 →根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生
不同的征地费用。
→征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地
附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。
2.
委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用
2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格 [2001]1218 号）中取消了 1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》[2004] 中规协秘字第022号，作为城市规划设计计费的参考依据。
2. 竣工图编制费 → 2002 年国家发展计划委员会和建设部联合发
布的《工程勘察设计收费标准》[2002]中《工程设计收费标准》1.0.16 条规定：编制工程施工图预算的，按照该建设项目基本设计收费的 10%收取施工图预算编制费；编制工程竣工图的，按照该建设项目基本设计收费的 8% 收取竣工图编制费。

土地一级开发成本核算存在的问题及对策建议

发布时间：2022-07-26T04:02:49.372Z 来源：《新型城镇化》2022年15期作者：赵杰

[导读] 在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

青岛城市建设投资（集团）有限责任公司山东省青岛市 266000

摘要：在我国建筑市场中，土地一级开发是非常重要的内容。土地一级开发涉及到征地、拆迁、基础设施建设以及测绘评估等过程，成本核算需要对上述各个过程中的成本费用种类进行核算、归集和分类。当前我国的土地一级成本核算体系还不够完善，本文结合我国土地一级开发成本核算现状，对于核算过程中的常见问题进行了分析，希望以此能够促进提升我国建筑市场土地一级开发管理水平。

关键词：土地一级开发；成本核算；完善对策

一、土地一级开发成本核算的特点分析

土地开发的一项重要功能是将土地由之前的“生地”转变为“熟地”，这一过程中涉及费用、各种税费和其他不可预见费用。而对这些费用的核算，便是土地一级开发成本核算的主要工作内容。受到工程项目规模大、涉及内容多、建设周期长的特点的影响，土地一级开发成本核算也具有典型的成本核算时间长、成本构成复杂的特点。

土地一级开发的周期一般都比较长，平均在3~5年左右。这一特点让土地一级开发成本核算运作难度较大，在土地开发过程中，一旦某一环节成本核算出现问题，会影响后续的其他环节，甚至会影响整个工程项目的进展，而如果延迟的时间较长，则可能导致之前办理的土地审批手续全部到期，需重新办理相关手续，大大增加了工程的建设周期和运行成本。在土地成本核算构成上，由于土地一级开发中涉及的环节较多，而不同的费用种类、支付对象和归集方式上也都具有显著的差异，所以构成比较复杂，既包含有土地征迁补偿服用、工程建设费用等直接性建设费用，同时也包含有咨询费、审计费、以及运作过程中的财务费等间接性费用。

关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)

有关土地一级开发项目的成本测算工作

一、土地一级开发成本的概念：

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：

土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

四、土地一级开发成本的组成

（一）项目前期费用

立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

土地一级开发的成本核算

海岛第二居

1、土地一级开发成本

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费

用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

2、土地一级开发作用

①土地一级开发成本是项目决策的依据

土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评价的重要依据。

②土地一级开发成本是项目融资的依据

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。

③土地一级开发成本是项目成本管理的依据

土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。

土地一级开发成本测算汇总

土地一级开发成本是指对一块未经开发的土地进行规划、建设和配套

设施的投资费用。土地一级开发是房地产开发的第一阶段，其开发成本对

于项目的盈利和风险控制起着重要的作用。下面将对土地一级开发成本进

行测算和汇总。

一、土地取得成本

1.土地购置费用：土地购买价款+交易费用（印花税、土地增值税等）。

2.土地征用费用：在土地征用时需要向农民或原土地使用者进行补偿，补偿金额包括被征用土地的占有权价值、临时用地费和搬迁费等。

3.土地整理费用：包括土地平整、清理和绿化等费用。

二、土地规划和设计费用

1.土地勘测费用：进行地质勘测、地形勘测和地下管线勘测等。

2.土地规划设计费用：进行土地规划、建筑设计和设备规划等。

3.监理费用：对土地规划和设计的实施进行监督和管理。

三、基础设施建设费用

1.道路交通费用：包括道路规划、修建和绿化等费用。

2.给排水设施费用：包括供水、排水和污水处理等费用。

3.电力通讯费用：包括供电设施和通讯网络的建设费用。

4.绿化环境费用：包括绿化带、公园和绿地的建设和维护费用。

四、项目建设费用

1.建筑物费用：包括房屋、办公楼、商业综合体和公共设施等建筑物

的建设费用。

2.室内装修费用：对建筑物进行室内装修、装潢和布置等费用。

3.设备购置费用：购买项目所需的设备、机械和工具等费用。

4.基础设施设备购置费用：购买给排水设备、电力设备和通讯设备等

费用。

5.环保设备费用：购买项目所需的环保设备和污染治理设备等费用。

五、土地运营费用

1.物业管理费用：包括安保、保洁、绿化和维修等物业管理费用。

土地一级开发企业的成本核算探析

发布时间：2021-06-18T03:49:07.621Z 来源：《中国经济评论》2021年第2期作者：谭英华[导读] 开发面积较大、资金回收期比较长的特点，所以，在成本核算管理方面应当进一步加强规范管理。

身份证号码：53011119741216****

摘要：从我国的社会建设来看，建筑行业的发展基本可以代表城市经济的发展，特别是对于城市的土地开发，具有重要意义，土地一级开发企业的成本应当怎么核算呢？这个与国家的税收，工商以及城市经济建设都有着密不可分的联系。因此，作为土地一级开发公司，在充分认识到行业发展趋势和行业的基本特点之后，应当结合自身的发展优势，将企业的财务管理水平提高上去，这样的目的也是为了使成本核算得到科学的控制，并且要将成本核算水平提高上去。本文就是要通过土地开发成本核算的分析，将成本核算的构成和存在的问题阐述出来，进一步研究土地开发成本核算的重要性。

关键词：土地一级开发；成本核算；问题；控制

通过我国城投公司建设发展，可以看出，城投公司本身就负有办理土地、规划、环保、建设等手续的义务和监督责任。因此，对于土地前期开发，协助本级政府实施土地征收，包括旧城改造和安置补偿等具体工作，城投公司都有相应的责任和义务。因此，一般来说城市建设投资公司都是有投资大、时间较长，开发面积较大、资金回收期比较长的特点，所以，在成本核算管理方面应当进一步加强规范管理。

一、土地一级开发成本核算的概述

什么是土地一级开发成本核算呢？土地一级开发成本的的核算一般是以会计核算为主，在以货币为计量单位的前提下，记录生产经营过程中所损耗的成本，将这些成本费用经过归类和集中分配，使企业经营过程中的所有损耗都可以按照一定会计目录进行分配和归集，要以计算总成本和单位单位成本进行归集。土地一级开发成本核算是指将企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制的总称。

一级土地成本测算：模板

土地招拍挂底价=土地开发成本+政府收益；政府收益一般占到底价的15-30%。青岛：一般在15%左右；

北京项目1：底价（14250）=土地开发成本（10000）+政府收益（4250）；北京项目2：底价（12500）=土地开发成本（9000）+政府收益（3500）；北京项目3（有具体明细）：见附件，政府收益占底价的15.36%。

征地费明细

拆迁补偿费明细

土地一级开发项目成本核算课件

回报丰厚
一旦项目成功完成，土地出让或转让所带来的收益将非常可观。
土地一级开发项目的流程
规划设计
根据城市规划和项目要求，进行规划设计，确定土地利用和建设方案。
建设实施
按照规划要求，进行基础设施建设、公共设施建设和土地平整等。
前期策划
对项目进行可行性研究，确定项目的规模和投资计划。
征地拆迁
全成本加成法
总结词
全成本加成法是一种基于全成本的加成比例计算项目总成本的方法。
详细描述
全成本加成法首先确定土地一级开发项目的全成本，包括直接成本和间接成本，然后根据一定的加成比例计算出项目的总成本。这种方法简单易行，适用于间接费用比例较小的项目。
THANKS
THANK YOU FOR YOUR WATCHING
土地一级开发项目是城市建设的基础性工作，对于城市规划和建设具有重要意义。
土地一级开发项目的特点
投资规模大
土地一级开发项目涉及的土地面积广，开发内容多，投资规模巨大，需要大量的资金投入。
风险高
土地一级开发项目涉及到诸多因素，如政策、市场、法律等，风险较高。
周期长
土地一级开发项目涉及多个环节，包括规划、征地、拆迁、安置、补偿等，每个环节都需要耗费大量时间，因此整个项目的周期较长。
按照规划要求，对项目范围内的土地和建筑物进行征收和拆除。