成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告-48PPT-2008年
商业地产经营项目投资可行性报告
商业地产经营项目投资可行性报告一、前言商业地产经营项目投资可行性报告是商业地产项目投资前必须进行的一个必要步骤，报告主要包括市场调研、经济分析、财务分析等各个方面。
根据报告的结果，可以评估商业地产项目的市场前景和风险，以及项目是否值得投资，为投资者提供决策依据和可行性建议。
二、项目概述本次报告对一座商业综合体项目进行投资可行性评估，该综合体位于城市中心商务区，总占地面积10万平方米，包括购物中心、酒店、写字楼、公寓和停车场等商业设施。
该综合体有较大的商业价值和市场潜力。
三、市场调研（一）市场概述商业地产行业是一个快速发展的市场，随着城市化进程的推进和人民生活水平的提高，商业地产投资需求不断增加。
本项目所在城市经济发展水平较高，消费市场活跃，具有良好的商业氛围和投资环境。
购物中心、酒店、写字楼等商业设施在城市中的市场前景广阔。
（二）项目定位本项目的定位是以高端商务为主，以购物中心、酒店和写字楼等为主导，满足高端商务人士、旅游者、商务展览活动等的需求。
本项目附近没有类似的商业综合体，是市场空缺的情况下进入市场的绝佳时机。
（三）竞争对手分析本项目附近没有直接的竞争对手，但是周边商圈有多个购物中心、酒店和写字楼，这些商业设施的顾客大多是当地居民，而且这些商业设施的品牌和市场口碑较高。
同时，本项目也面临如何吸引消费者的问题。
（四）市场前景随着城市化进程的加快，消费市场的不断扩大，商业地产投资的市场前景广阔。
本项目所在城市经济发展水平高，消费市场活跃，市场氛围良好。
同时，本项目周边没有类似的专业购物中心，市场空缺，市场前景广阔。
四、经济分析（一）投资规模本项目共计投资5亿元，包括建设、装修、机器设备等方面的投入。
（二）融资方案本项目建议采用内部集资和银行贷款的方式进行融资，其中内部集资占75%左右，银行贷款占25%左右。
（三）投资回报率本项目从第三年开始达到稳定盈利，预计投资回报率为15%左右。
五、财务分析（一）投资成本本项目建设成本预计为4.2亿元，建设期3年。
成都商业市场调研报告及定位建议 ppt课件
成都是中国私家车消费意识 最超前的城市，私人轿车拥 有量全国排名第三，也是中 国五大计算机市场之一以及 汽车、手机业内知名的测试 市场。
2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈 变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在 250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不 断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟 的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米 。
成都商业格局
未来潜在商业供应
方位 城中 城西 城南
城东 城北
未来大型商业项目
华置广场（7）、成都国际商城（12）、茂业二期（6.5）、来福士广场（7）、九龙仓 国际金融中心（15）、 太古广场（6.5）、成都339（3）、 苏宁春熙广场（待定）
中铁西城（18）、沙湾现代城（10）、时代天街（60）、 凯德商业广场（待定）
前身为天府汇成购物中心，改造后的 王府井百货在业态、品牌、布局等方 面更具有吸引力
租金水平
商圈 春盐骡商圈 光华-金沙商圈 双楠商圈 新南天地商圈 万达商圈 建设路商圈
主要租金范围 250-2200 95-320 60-460 85-330 65-500 85-380
2011年租金变化 上涨8%-10% 上涨6-10% 上涨8-10% 上涨6%-12% 上涨8-10% 上涨7%-10%
服务业
服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合 改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电 子商务示范基地和电子票据创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通 新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中 心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获 物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外 游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综 合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。
成都可行性研究报告：某国际购物中心装修项目获得银行贷款
成都可行性研究报告：某国际购物中心装修项目获得银行贷款成都可行性研究报告：某国际购物中心装修项目获得银行贷款目前，某公司某购物中心装修项目可行性研究报告已经编制完成，目前该项目已经获得银行贷款项目基本情况该项目属于改建项目，建设地点位于温江区，建设规模为三万多平方米总投资23000多万元，该项目是一组多功能综合性建筑群，集低层商场、餐饮、娱乐设施、高层公寓楼、商住楼及商场服务配套设施于一体。
本项目为中心低层商场部分。
本轮装修标准按国际标准设计，内部设施全部按数字智能化管理，提供国际电话、电传、网络等各通讯线路系统。
各项机电设备技术性能可行、低噪音的现代化设备，符合规范要求，商场采用中央空调系统。
外装修以双层呼吸式幕墙配以适量的花岗石为主，内装修除一般用房外均采用较高级的装修标准。
同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新。
项目建设必要性1、是弥补温江高端商业综合体的空缺，产生强大的竞争力与市场拉动力的需要成都市是西南地区最有潜力的消费市场，而以温江为代表的城西地区又是成都高收入人群聚居的地区之一，具有强大的消费潜力。
近年来随着经济的发展，温江区商业地产数量快速放大，各种层次市场的发展迅速。
遗憾的是，现时能够满足商家需要、满足消费者需求的高水平的集吃、住、玩等于一体在大型商业广场，在温江老城区却未出现。
绝大多数商场规模较小、辐射范围不大、市场发展潜力有限。
因此，适应消费者需要的多功能、高档次商业综合广场具有很大发展空间。
本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合消费者的需求，在城市商业MALL这个主题上，走“大规模、多功能、现代水平”的路线，强调商业广场的产品、业态、服务模式、文化的多样化，在城市商业中心区建设一个标准高、环境美、现代化的商业广场。
这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合消费者的需求，填补了温江这类商业的空缺，与其它商业形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
商业地产项目可行性研究报告
商业地产项目可行性研究报告一、项目介绍随着经济的发展和城市化进程的加速，商业地产项目在城市中的地位日益凸显，成为城市发展的一个重要组成部分。
商业地产项目可行性研究报告将从项目位置、市场需求、投资收益等方面展开分析，为项目的可行性提供决策依据。
1.1 项目名称本项目名称为XX商业地产项目。
1.2 项目位置本商业地产项目位于XX市中心地段，紧邻地铁站，周边交通便利，商业氛围浓厚，是该市中高端商业地产发展的热门区域。
1.3 项目规划本项目规划包括商业综合体、写字楼、高端社区等，总建筑面积约XX万平方米。
二、市场需求分析2.1 行业发展趋势当前，中国商业地产市场正处于快速发展阶段，消费升级、城市化进程等背景下，商业地产市场需求持续增长。
2.2 潜在客户群体本项目周边拥有大量中高端客户群体，包括白领、企业高管、大型企业员工等，具备较强的消费能力和消费需求。
2.3 竞争对手分析当前，周边地区已存在多个商业综合体，竞争激烈。
需结合特色打造独特的商业体验，提高竞争力。
三、技术可行性分析3.1 建筑设计本项目拟引进国内外知名设计团队，借鉴国际先进设计理念，打造独特、现代、实用的建筑风格。
3.2 环保考虑本项目将引入绿色建筑设计理念，采用节能材料和环保技术，降低能耗，减少对环境的影响。
四、投资收益分析4.1 项目投资本项目总投资约XX亿元，包括土地购置费、建筑设计费、施工费用等。
4.2 预期收益根据市场调研，本项目预期年租金收入约XX亿元，年销售额约XX亿元，预期年投资回报率为XX%。
4.3 风险分析本项目面临市场风险、政策风险等，需谨慎评估并制定相应应对措施。
五、政策支持分析5.1 地方政府政策本项目所在地政府出台了多项政策支持商业地产项目的发展，为项目提供了有力支持。
5.2 财政支持本项目符合国家和地方政策导向，可获得相关财政支持和税收优惠。
五、风险控制方案6.1 市场营销策略本项目将采用差异化营销策略，突出项目独特性，吸引目标客户群体。
326成都商业项目考察报告
326成都商业项目考察报告【报告摘要】本次考察报告主要对成都市的商业项目进行调研分析，包括项目的发展背景、规模及市场定位、竞争分析、市场需求分析、投资风险评估等内容。
通过深入了解项目所处市场环境及业界动态，给出了一些建议，以供投资者参考。
【项目背景】成都市目前是中国西南地区的经济、文化和交通中心，拥有广阔的发展空间和潜力。
其商业项目市场也逐渐兴旺起来，吸引了众多投资者的目光。
本次考察报告将对成都市的商业项目的发展情况进行分析和评估。
【项目规模及市场定位】成都市商业项目的规模较大，覆盖范围广泛。
其中，购物中心、商业街区和综合体等项目是主要的商业形态。
市场定位方面，商业项目主要面向中高端消费群体，追求品质与时尚的消费体验。
【竞争分析】成都市商业项目市场竞争激烈，主要来自于已有的购物中心和商业街区。
这些项目在品牌和租户方面有一定的优势。
同时，随着城市的不断发展和市场需求的变化，新的商业项目也不断涌现，增加了市场竞争的压力。
【市场需求分析】成都市商业项目市场需求较旺盛，消费者对于品牌、品质和服务的需求越来越高。
特色餐饮和娱乐消费也成为市场的新热点。
此外，随着城市人口的增加和购买力的提升，商业项目在商品种类和价格策略方面需要进行合理调整。
【投资风险评估】成都市商业项目市场潜力巨大，但也存在一定的投资风险。
其中，市场竞争压力、租金成本及人力资源成本的上升，以及政府政策的调整等因素都需要投资者注意。
同时，市场需求的变化也对商业项目的运营提出了挑战。
【建议与展望】鉴于成都市商业项目市场竞争激烈，投资者应制定差异化发展战略，结合目标消费群体的需求，提供独特的消费体验。
加强品牌和租户管理，提升服务质量，提高商业项目的吸引力。
同时，关注市场动态，及时调整经营策略，把握机遇，降低投资风险。
【总结】成都市商业项目市场发展潜力巨大，但也面临着一定的挑战。
投资者应对市场需求的变化保持敏感，及时调整经营策略。
通过提供差异化的消费体验和优质的服务来吸引消费者，实现商业项目的长期稳定发展。
成都工业总部基地写字楼调研报告
成都工业总部基地写字楼调研报告一、调研基本情况（一）锦江工业总部基地锦江工业总部基地规划面积1934亩，其中基地总部型企业净地面积198亩，占园区净用地面积的17.3％。
目前，基地主要形成了工业总部、现代印务和生物制药三大板块，入驻企业25家，项目27个，投资总规模近50亿元，投资强度230万元/亩。
未来总部基地企业总部楼宇全部建成后，建设总面积将达280万平方米，可容纳总部型企业约3000家，预计可实现年产值150亿元，税收15亿元。
1.中冶成工大厦项目位臵：该项目位于锦江工业总部基地管委会旁，面临锦江；东临成仁路延线，南临武侯大道东延线，西接红星路南延线，北靠三环路。
开发商背景：项目是由中冶成工建设有限公司投资建设的总部基地，该公司于2006年11月由中国第五冶金建设公司改制而成，是中国冶金科工股份有限公司控股。
中冶集团是央企排名27位，世界500强企业，其中中国成工具有60年的历程，涉足总承包、装备制造。
资源开发。
房地产等多个领域。
占地面积：14.15亩建筑密度：30.18％容积率：8.02绿地率：33%总建筑面积：92218㎡，其中地上总建筑面积75714㎡，地下总建筑面积16504㎡车位：总停车位600个（其中地下400多个，地面100多个）建筑层数：A区办公楼27层，B区和C区办公楼均为31层；地下为两层。
建筑高度：99米租售形式：出售售价：5100元/㎡以上。
现售价均价7500/㎡。
物管费：最高不高于6元/㎡出售面积：（A、B区为商务办公区域，C区为商务酒店区域）A区：1100㎡/层，可分拆为300㎡-800㎡，层高4层-16层：3.6米；B区：600㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；C区：800㎡/层，层高：3层－22层：3米；23层-31层：3.3米；项目优惠政策：携手锦江工业总部基地管委会共同对大厦进行招商，入驻企业可享受政府的多项扶持优惠政策。
销售情况：A区21层-27层为中冶成工自用，其余全部对外销售，C区作为商务酒店招商。
326成都商业项目考察报告
326成都商业项目考察报告成都是中国西南地区重要的经济中心和商业城市之一，拥有丰富的商业项目和商业资源。
在此次考察中，我主要关注了成都市中心的几个商业项目，包括购物中心、商业街和商业综合体。
以下是我对这些商业项目的考察报告。
首先，我考察了成都经典购物中心。
该购物中心位于成都市中心的繁华商业区，占地面积较大。
进入购物中心，首先映入眼帘的是广阔的商场大厅和精美的装修。
购物中心内设有各种国际和国内知名品牌的专卖店，商品种类繁多，满足消费者的各种购物需求。
另外，购物中心内还设有餐厅、咖啡厅和电影院等娱乐设施，为顾客提供全方位的消费体验。
尽管购物中心的租金较高，但由于其地理位置和丰富的商业资源，吸引了大量人流，因此商户经营状况良好。
其次，我考察了成都市商业街。
商业街位于成都市中心的主要街道上，是一个集休闲、购物和餐饮于一体的场所。
商业街上有各种小型商铺和特色店铺，出售各种服装、饰品、美食等商品。
商业街上的商户经营方式多样，有的商户通过特色产品和服务吸引顾客，有的商户通过价格优惠吸引顾客。
商业街上设有休闲广场、儿童游乐区和街头表演区等设施，为顾客提供休闲娱乐的场所。
商业街的优势在于其独特的氛围和便利的交通条件，吸引了许多年轻人和游客的光顾。
最后，我考察了成都市的商业综合体。
商业综合体是一个集购物、餐饮、娱乐和办公于一体的商业项目。
商业综合体位于成都市中心的地理位置优越，拥有较大的停车场和便捷的交通路线。
商业综合体内的商铺以大型超市和知名品牌专卖店为主，商品种类丰富，采购渠道广泛。
商业综合体内还配备了各类餐厅和电影院等娱乐设施，顾客可以在购物之余享受休闲娱乐的乐趣。
商业综合体还设有大型会议室、写字楼和展览中心等办公设施，为商务人士提供便利的工作环境。
综上所述，成都的商业项目非常丰富多样，包括购物中心、商业街和商业综合体等。
这些商业项目在提供商品和服务的同时，也为人们提供了丰富的娱乐和休闲选择。
通过此次考察，我对成都的商业项目有了更深入的了解，相信这些商业项目将为成都的经济发展和城市建设做出积极贡献。
商业综合体项目可行性研究报告
XX商业综合体建设项目口r行性研究报建设单位：XXX编制时间：2014年6月目录第一章项目总论 (1)1.1项目概况 (1)1.1.1项目名称 (1)1.1.2项目性质 (1)1.1.3项目建设单位 (1)1.1.4项目简介 (1)1.1.5项目建设内容 (1)1.1.6项目建设工期及实施进度 (1)1.1.7投资估算和资金筹措 (1)1.2主要技术经济指标 (1)1.3编制依据及编制范围 (1)1.4结论及建议 (1)第二章项目建设背景及必要性 (2)2.1项目建设背景 (2)2.1.1成都经济蓬勃发展，地产项目拥有强大的经济基础 (2)2.1.2生态田园城市和高端服务业的定位助推成都地产发展 (6)2.1.3成都已发展成为中国内陆城市投资标杆 (8)2.1.4成都是四川旅游业的核心经济增长极 (10)2.2项目建设的必要性 (11)2.2.1有利于成都旅游业的发展 (11)2.2.2强化了区域办公服务功能，改善服务环境 (12)2.2.3配套完善当地的商业和居住环境 (12)2.2.4满足人们的消费需求 (12)2.2.5提供就业机会，促进当地经济发展 (13)第三章成都楼市行业现状及市场分析 (14)3.1成都土地市场现状 (14)3.1.1全年土地推出情况 (14)3.1.2 土地供应情况 (14)3.1.3 土地成交分析 (16)3.1.4 土地市场总结 (17)3.2住宅市场现状 (17)322价格情况 (18)323住宅市场总结 (19)3.3写字楼市场现状 (22)3.3.1新增供给及销售情况 (22)3.3.2价格情况 (23)3.3.3写字楼市场总结 (23)3.4 SOHO市场现状 (24)3.4.1新增供给及销售情况 (24)3.4.2新增及成交区域情况 (25)3.4.3存量情况 (26)3.4.4 SOHO市场总结 (27)第四章酒店行业及市场分析 (29)4.1酒店行业分析 (29)4.1.1我国星级酒店行业的现状 (29)4.1.2五星级酒店在中国的发展现状及未来趋势 (32)4.2成都地区酒店行业发展现状及未来趋势分析 (35)4.2.1成都星级酒店行业现状 (35)4.2.2成都五星级酒店竞争分析 (36)4.2.3成都五星级酒店未来供应趋势 (42)4.3成都地区酒店市场容量分析 (43)4.3.1成都旅游行业发展现状及未来趋势 (43)4.3.2成都会展经济发展现状及未来趋势 (45)第五章商业市场分析 (48)5.1成都商圈分析 (48)5.2项目区域商业市场现状 (49)5.2.1地块区域内代表项目分析 (49)5.2.2成都高端商业市场分析 (50)5.3成都未来优质商业供应情况 (52)5.4成都商业市场小结 (54)第六章项目区位分析与定位 (55)6.1项目区位分析 (55)6.1.2城市规划政策 (55)6.1.3 土地升值潜力评估 (55)6.2项目定位 (55)第七章 项目市场营销策略及竞争优势 (56)7.1项目目标市场定位 (56)7.1.1住宅目标市场 .............................................. 错误！未定义书签。
成都某商业总部基地项目投资可行性调研报告
文化成都：底蕴深、包容广；专注、开放
诚信政府、效率公仆
金融一般
—— 一座来了就不想走的城市
2.1 成都项目投资建议
建议一:
2009年上半年前,作为进入西南市场战略指导思想,以开发工业地产为契 机与政府直接洽谈住宅用地,并在地价低谷拿地,建议规模2500-3000亩, 注重长远发展和更高利润汇报; 建议二: 以快速回现和进入成都市场为目标,与企业合作,小面积拿地,首选双流商 住用地,其次脾县项目(不考虑与政府合作的基础上)
城市地铁交通规划
预计2010年地铁1号线 将建成通车。 2号地铁线已开工，预 计2012年竣工；
轻轨现已开工，预计 2010年竣工；
成都2008年上半年土地市场分析
1、土地供求规模及区域分布
成都08年上半年土地供给和宗数
5000 4000 3000 2000 1000 0 3768 44 1368.1 17 4284 44 1602.86 24 717.23 15 466.2 286.83 528.7 619.94 364.7 122.7 8 7 4 3 2 2 双流 温江 新都 新津 都江堰 青白江 浦江 供给宗数 金堂 大邑 50 40 30 20 10 0
成都02年-07年人口和城市化率
1500 1000 500 0 年末总人口 市区人口 城市化率 2002年 1028.48 439.8 42.8% 2003年 1044.3 452.6 43.3% 2004年 1059.69 464.54 43.8% 2005年 1082.03 482.07 44.6% 2006年 1103.4 497.2 45.1% 2007年 1112.3 502.7 45.2% 45.5% 45.0% 44.5% 44.0% 43.5% 43.0% 42.5% 42.0% 41.5%
成都商业地产调查报告模板基础版
成都商业地产调查报告模板基础版Chengdu Commercial real estate survey report template Basic Edition汇报人：JinTai College成都商业地产调查报告模板基础版前言：调查报告是反映对某个问题、某个事件或某方面情况调查研究所获得的成果的文章。
调查报告是宣传唯物论和辩证法、坚持实事求是思想路线的有力武器，历来被无产阶级革命家所重视。
本文档根据调查报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。
投资者跟着社区商铺走调查数据：近3年，六城区市民的产权商铺每平方米增值3038元，增值幅度达54%。
拥有产权商铺的市民中，平均每户拥有产权商铺面积为54平方米，总计达174.42万平方米。
其中社区商铺一枝独秀，增值幅度最大，显示出其强劲的增值潜力。
据调查，20xx年中华园片区商铺租金平均值比20xx年上涨1倍，商铺售价比1998年上涨近4倍；外双楠片区商铺租金平均值比20xx年上涨2倍，商铺售价比1998年上涨3倍多；玉林片区商铺租金平均值比20xx年上涨1倍多，商铺售价比1998年上涨4倍……专家点评：数据显示，成都成熟小区商铺相对稳定的租金回报吸引着越来越多的投资者。
首先是因为成都人的投资习惯，因为最早的房产投资除了住宅就是沿街的小商铺；其次，由于城市的不断发展，社区强大的人群聚集力，使社区商铺的经营无忧，保证了稳定的租金回报。
例如中华园商圈规划相对较好，同时随着大量中高收入群的入住，商铺增值十分明显；尤其是这个区域目前已成为进驻成都的世界500强企业的外籍管理人员居住最集中的区域，从而导致该区域的商业地产和住宅房产租售价较其他区域增值与上涨幅度更大。
再有，成都商业的大环境越来越成熟，成都商贸中心的地位在巩固中不断提升；同时，相对于大型商业项目（如产权式商铺等），社区商铺投资者可控性强，增值前景可以预见，收益除了租金收入之外，随着人气带动的不动产增值的收益，使社区商铺投资的总体效益显得更加可观。
成都世纪广场写字楼商业投资建设项目可行性研究报告
目录第一部分成都写字楼整体市场环境分析 (6)一、2015年成都写字楼市场概况 (6)1. 市场整体特征 (6)1.1 供不应求 (6)1.2 销售平稳 (6)2.供应特征 (7)2.1 供应波动较大 (7)2.2 乙级写字楼主导 (7)2.3供应外移趋势明显 (8)2.4 价格持续走高 (9)2.5甲乙级写字楼价格差距缩小 (9)2.6新开盘项目热销 (10)二．写字楼租赁市场成交活跃，租金上涨 (11)1.新增租赁项目分析 (11)1.1新增租赁项目持续供应 (11)1.2新增项目较为分散 (12)2.优质写字楼分析 (12)2.1各板块表现不一 (12)2.2 整体租金保持增长 (13)三．成都写字楼市场总结 (15)1. 市场总结 (15)2. 后市预测 (16)第二部分龙泉驿区写字楼市场分析 (18)一、龙泉驿区城市概况 (18)1、龙泉驿区城市概况：位于成都东部，属于成都半小时经济圈 (18)2、城市宏观经济情况 (19)2.1城市GDP产值及增幅情况 (19)2.2城市产业情况 (19)2.3城市固定资产投资情况 (21)2.4城市房地产投资情况 (21)2.5城市人口情况 (22)2.6城市发展规划 (22)2.7城市分区发展 (22)2.8城市交通 (24)2.9城市酒店配套 (24)2.10城市文化 (24)2.11龙泉驿区经开区企业情况 (25)2.11.1入驻条件和情况 (25)2.11.2入驻企业 (25)2.12宏观经济分析小结 (28)3、城市规划情况 (28)3.1规划发展目标 (28)3.2城市发展布局规划及发展周期 (29)3.2.1城市发展布局 (29)3.2.2城市发展周期 (30)3.4城市用地规划情况 (31)3.5城市规划小结 (32)二、龙泉驿区写字楼市场情况 (32)1、龙泉驿区写字楼现状 (32)2、龙泉驿区重点项目 (33)总部经济港 (33)3、龙泉驿区城区写字楼 (34)4、客户群分析 (35)4.1写字楼购买客户情况 (35)4.2写字楼租赁客户情况 (36)5、龙泉驿区城区写字楼小结 (36)第三部分世纪广场写字楼项目地块分析 (37)一、项目地块条件（目前为假设条件） (37)二、周边现状及配套 (37)三、项目SWOT分析 (38)1、SWOT分析 (38)2、应对策略 (39)四、项目定位 (39)1、定位原则 (39)1.1市场定位的决定因素 (39)2、市场环境 (40)3、产品竞争优势 (40)4、产品最终定位 (41)5、定位支撑点 (41)6、案名建议 (41)7、目标市场（客户）定位 (42)7.1、目标市场构成分析 (43)7.1.1、客户类型 (43)7.1.2、客户分类 (43)7.2、不同性质目标客户的背景分析 (43)7.2.1、投资型客户 (43)7.2.2、使用客户 (45)7.3、客户的购买规律分析 (46)第四部分产品建议 (48)一、产品建议原则 (48)二、各物业形态分布示意 (49)三、酒店产品建议 (50)四、商业建议 (50)五、写字楼建议 (50)1、典型可借鉴项目分析 (50)1.1 香格里拉 (50)1.2仁恒臵地广场 (53)1.3 富力中心 (56)2、产品设计建议 (58)2.1楼体及外立面建议 (58)2.2大堂/电梯厅建议 (59)2.3公共走廊建议 (60)2.4 公共卫生间建议 (61)2.5电梯配臵建议 (62)2.6空调配臵建议 (62)2.7 物业整体建议 (63)第五部分可行性分析 (64)一、测算说明 (65)二、工程进度 (65)三、成本分析例表 (66)四、收入分析例表 (66)五、收入分析阐述 (66)第一章成都写字楼整体市场环境分析一、2015年成都写字楼市场概况1. 市场整体特征1.1 供不应求成都市写字楼供需情况（2005-2015年上半年）2015年上半年写字楼新增供应54.20万平方米，同比下降1.47%。
成都商业调研报告——成都锦里PPT文档32页
71、既然我已经踏上这条道路，那么，任何东西都不应妨碍我沿着这条路走下去。——康德 72、家庭成为快乐的种子在外也不致成为障碍物但在旅行之际却是夜间的伴侣。——西塞罗 73、坚持意志伟大的事业需要始终不渝的精神。——伏尔泰 74、路漫漫其修道远，吾将上下而求索。——屈原 75、内外相应，言行相称。——韩非
成都商业调研报告——成都锦里
46、法律有权打破平静。——马·格林 47、在一千磅法律里，没有一盎司仁 爱。— —英国
48、法律一多，公正就少。——托·富 勒 49、犯罪总是以惩罚相补偿；只有处 罚才能 使犯罪 得到偿 还。— —达雷 尔
50、弱者比强者更能得ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ法律的保护 。—— 威·厄尔
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成都市总部经济园区市场调查报告
前言调研的目的是为晋商·财富中心的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。
本项目的整体定位是：总部基地和作为企业研发用楼。
本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、北京市和成都市代表工业园区概览、成都市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。
第一章宏观经济环境分析1.1国家总体宏观经济◆初步核算，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%。
分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。
分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%，回落1.3个百分点；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%，加快0.4个百分点；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%，加快0.6个百分点。
◆2007年全年居民消费价格上涨4.8%，涨幅比上年提高3.3个百分点（12月上涨6.5%），其中，城市上涨4.5%，农村上涨5.4%。
食品、居住价格上涨是拉动价格总水平上涨的主要原因。
全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。
1.2成都市宏观经济概况2007年成都市全年实现生产总值（GDP）3450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。
全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。
第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。
2007年全年完成全社会固定资产投资1084.66亿元，比上年增长25.8%。
第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三产业投资2069.13亿元，增长26.1%。
总部大厦可行性研究报告
该项目拟选址位于徽州大道与繁华大道东北角，紧邻即将建成的合肥
咼铁南站南广场。而合肥咼铁南站位于合肥铁路南环线上，即国家铁路大 动脉沪汉蓉通道上，是结合高铁合肥南站建设的集各种交通换乘方式为一 体的大型综合交通枢纽，属合肥市规划设计的重点项目。连接通过合肥市 的合宁、合武两条高速铁路，是合肥市未来最重要的陆上客运交通门户。
5、安徽奥福商贸有限公司简介 本项目由四川宜宾五粮液股份有限公司与安徽奥福商贸有限公司共同 合作建设。
安徽奥福商贸有限公司成立于2006年10月，注册资金1000万元人民 币，注册地为合肥市新站区。2006年公司通过竞标方式取得2008年北京 奥运会特许商品安徽经销权，在北京奥林匹克公园及省内各地市开设奥运 特许商品专营店二十多家， 两年营销收入达2亿多元人民币。2009年公司 通过四川宜宾市政府牵线与五粮液股份有限公司合作，成为五粮液白酒安 徽运营商，当年完成销售额五千多万元，并荣获五粮液集团模范运营商称 号，2010至2011年，公司在五粮液股份有限公司的大力支持下，在全省 共设立了10家五粮液专卖店，两年完成销售产值3亿多元，并受到五粮 液公司多次表彰。目前公司已与剑南春、郎酒签约，即将成为剑南春、郎 酒在皖经销商，和国酒茅台、泸州老窖、法国卡斯特博隆葡萄酒等国内外 知名企业的合作正在洽商中。为厂家直营建立市场品牌建立平台，从而形 成全国独特营销基地打下坚实基础。
4）五粮液的经营理念 以经营和代理各类商品及技术等进出口业务的五粮液进出口公司系五 粮液集团公司下属全资子公司，该公司在合同的商订及履行等各环节都设 置了完善的机构，建立了科学有效的运作和管理系统，并充分发挥 “五粮 液 ”的品牌优势，努力开拓国际市场，其出口的五粮液系列白酒、青梅果 酒、纺织品、鞋类、化工、机电等产品，已远销港澳、美、英、南非等六 十几个国家和地区。 “五粮液 ”亦成为首个进入国际免税商场的中国酒类品 牌。此外，以环保、保健、饮料、药业、精化、电子、家纺等为配套发展 产业，以进出口贸易、投资咨询、维修服务等为配套服务产业，五粮液集 团有限公司至今已经发展成为了包括17个全资或控股子公司的具有规模 效益优势和巨大发展潜力的特大型企业集团。
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1500 1000 500 0 年末总人口 市区人口 城市化率 2002年 1028.48 439.8 42.8% 2003年 1044.3 452.6 43.3% 2004年 1059.69 464.54 43.8% 2005年 1082.03 482.07 44.6% 2006年 1103.4 497.2 45.1% 2007年 1112.3 502.7 45.2% 45.5% 45.0% 44.5% 44.0% 43.5% 43.0% 42.5% 42.0% 41.5%
城市发展特征
工农业生产水平较低，工 业提供的就业机会有限。
工业产业成为城市绝对的 工业基础比较雄厚，经济实力 经济支柱，城市经济的乘 明显增强，工业产业快速扩大， 数效应迅速刺激第三产业 工业吸引大批农业人口。 的发展，城市经济进入高 速发展阶段。
成都02年-07年工业化率分布图
38% 36% 34% 32% 30% 28% 26%
主城规划
2020年，成都将形成包括成都绕城高 速公路以内区域，面积近600平方公里的 “中心城区” 这意味着成都将以多中心组 团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方 式，城市结构由单一的特大城市向城乡— 体化转变。
初级产品生 工业化 产阶段 初级阶段 人均GDP （美元）
工业化 中 级阶段
工业化后期 发达社会初 阶段 级阶段
发达社会高 级阶段
1080 480 2080
4370 成都2007年人均 GDP 4612.3美元
9900
15120
22680
成都宏观经济分析
数据来源:成都统计局
全社会固定资产投资(亿元) 城市
2、进入西南城市成都的战略选择？
①与政府或企业联姻？还是独立经营开发？
②选择何种性质土地进行开发？ ③首次选择成都哪个区域？
.1 成都城市印象
西南门户:全国统筹城乡综合配套改革试验区，定位为国
际旅游枢纽城市，西部地区科技、金融、商贸中心和交通、 通信枢纽、新型工业基地等。
休闲成都：舒适、安逸；宽生活、慢节奏
1 2
7
6
5 3
4
拟投资项目周边住宅情况
• 鑫泰新项目地块周边市场分析
– 航空港项目周边实地考察楼盘为圣菲TOWN城、翰林上岛、和贵久居福，主要特点为 主力户型为110-140，以自住为主，赠送面积较大在20平方米左右，均价在4200-5000， 同一期相比价格降幅为15%左右，建筑形势为18层左右，容积率3-4，绿地率30%。 – 郫县红光镇项目周边实地考察楼盘为正成名城左岸3河畔、上锦颐园、成都后花园二期， 主要特点为主力户型为90左右小户型，以投资为主，主要客户为西华大学老师和高新 区上班职员，建筑形势以高层为主均价在3500，洋房4600，别墅6000-10000，高层赠 送面积较小，10平方米左右，变相促销政策较多，容积率2-4，绿地率40%。
– 龙泉驿区项目周边实地考察项目艺锦湾二期、东山国际新城，该区域住宅项目档次类 型相差较大，无该区域住宅项目整体定位，洋房价格在5000左右，高层价格在3500左 右，18左右小高层，赠送面积较小，促销政策灵活。
3.1 成都投资宏观环境
¶ 城市价值解析 ¶ 城市经济运行 ¶ 城市规划研究
成都城市价值解析
8 3 6 9 1
24.3 23.5 38.5 46.1 25.7
12 13 10 9 11
31.6 30.7 50.6 54.5 36.6
4 5 2 1 3
5.0 34.6 16.0 16.9 6.9
12 1 7 6 11
219.2 16.0 15.5 125.7 66.4
1 10 11 2 3
成都2008年1-7月份固定资产投资第一，不能确定是否地震因素带来的追加 投资； 成都对外贸易并不活跃，排在十五副省级城市第9位，但增幅列第一； 外商投资位列第6，但增速排第2，说明成都西南门地位逐渐凸现；
出口总额 （亿美元） 位次 1-7月累计 位次 累计同比±％ 位次
实际外商直接投资（亿美元） 1-7月 累计 位次 累计同比 ± ％ 位次
1-7月累计 位次 济南 沈阳 武汉 成都 西安
累计同比 ± ％
778.8 1385.0 1191.3 1616.0 1025.9
11 2 4 1 7
25.0 32.0 28.7 24.7 38.0
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年
35.9%
35.8%
35.3% 33.6%
31.9% 30.0%
工业化率 工业化阶段
20%-40% 工业化初期
40%-60% 半工业化
60%以上 工业化
成都处于工业化初期中后 期转型阶段，区域内急需 第三产业的发展，政府需 引导企业产业升级，调整 产业结构和经济发展方式
2007年成都城市化率 为45.2%,成都处于高 速发展期，经济实力 明显增强，工业产业 快速扩大。
不同发展阶段城市化特征
发展次序 发展阶段 城市化率 第一阶段 初步城市化 30% 第二阶段 高速发展期 30%—50% 第三阶段 快速发展期 50%—75% 第四阶段 稳定发展期 75%以上
城市经济高度发达，郊区 化和逆城市化，不是农村 人口向城市转移，而是城 市人口内部职业向第三产 业转移城市发展表现为内 部人口向第二三产业转移。
成都项目可行性报告
2008年9月3日
目 录
1 3 成都印象 成都项目投资建议 成都投资宏观环境
2
3 4
成都地产市场分析
报告需解决的问题
1、四川震后，联东投资成都是否可行？战略目的是什么？
①战略目的一：快投入，小规模开发，实现资金流快速回流？
②战略目的二：慢投入，囤积相当规模土地，待市场回暖后，实现丰厚 回报？
文化成都：底蕴深、包容广；专注、开放
诚信政府、效率公仆
金融一般
—— 一座来了就不想走的城市
2.1 成都项目投资建议
建议一:
2009年上半年前,作为进入西南市场战略指导思想,以开发工业地产为契 机与政府直接洽谈住宅用地,并在地价低谷拿地,建议规模2500-3000亩, 注重长远发展和更高利润汇报; 建议二: 以快速回现和进入成都市场为目标,与企业合作,小面积拿地,首选双流商 住用地,其次脾县项目(不考虑与政府合作的基础上)