07_08年VIP万科培训资料_杭州营销创新客户...

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万科集团营销管理培训

万科集团营销管理培训

某度假小区卖点挖掘:
对某度假小区项目的市场环境进行深入的调查分析之后,发现它有如下优势(1) 项目规划的度假小区深受青睐(2)交通便利(3)自然环境优势(4)房地产开发 商实力雄厚(5)房地产开发商内部有一定的潜在购买力(6)该片区物业升值潜 力巨大(7)该项目户型定位为片区目前的空白点
挖掘卖点: 挖掘卖点:提炼推广主题 从产品定位中寻找物业主题 序号 1 2 3 4 5 6 7 产品定位内容 位置及规模 建筑风格 小区环境 户型设计 功能定位 物业名称 物业管理 具体 化为 推广主题内容 交通条件、周边配套、总占地、总套数 描述该种风格的外立面的特色 楼间距、绿化率、容积率、绿化面积、配套 户型种类、面积、实用率及细部介绍 社区智能化程度介绍及装修标准 诠释楼盘名称的内涵和外延 物业管理公司名称、服务内容、收费标准等
房地产广告的广告时间安排
预热期、强销期、持销期、 预热期、强销期、持销期、尾盘期
房地产广告的效果评价
来电来访数量
2、活动推广 、
指企业整合本身的资源,通过具有创意性的活动或事件,使之成为大众关心 的话题,吸引媒体报道与消费者参与,进而达到提升企业及楼盘形象,以及 促进销售的目的。
导引教育活动
善用时势环境型活动
开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记,取得 《商品房预售许可证》(预售方案:位置、装修标准、交付日期、预 售总面积、物业管理等内容)
企业营业执照和房地产开发企业资质证书 土地使用权证 工程规划许可证和施工许可证 已通过竣工验收 拆迁安置方案已落实 配套基础设施具备交付使用条件 物业管理方案已落实
3、项目销售人员的准备 、
确定销售人员
确定培训内容 确定培训方式
4、项目销售现场的准备 、

万科地产置业顾问培训

万科地产置业顾问培训

三、成功置业顾问的3、4、5、6之“3” 销售→营销→经理→总监 据统计,从事营销行业的人中,80%是做最基础的销售工作。我们要想成功,就必须从置业顾问做起,一步一步锻炼自己、提升自己。 你拥有一份世界上最具魅力的工作 拒绝用一些冠冕堂皇的头衔(高级营销代表)来掩盖自己内心的不安!要敢于承认自己就是一名普通的置业顾问。 ②、蹲得越低,跳得越高——踏实
优秀的置业顾问是怎样炼成的?
正确的心态+专业的修炼→积极的心态
通用 知识
专业 知识
客户拓展技巧 陌生拜访技巧 电话营销技巧 交流沟通技巧 价格谈判技巧 业务成交技巧 ……
《销售手册》、《答客户问》、销售流程
商务礼仪 时间管理 目标管理 财务/法律 ……
公司及项目 产品或服务 房地产行业 (户型/规划) ……
潜台词:治安很复杂,安全性差
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一、客户拓展技巧(1)
小知识:
判断有购房意向的依据
◆ 全家人一起到访(含多次到访)。 ◆ 随身携带本楼盘的楼书等广告。 ◆ 不断提到朋友新买的房子如何。 ◆ 反复观看比较各种户型。 ◆ 首次到访提出的问题相当广泛琐碎,但没有明显的专业性问题。 ◆ 客户有明确的需求:包括形态、户型、楼层、朝向等。 ◆ 对楼盘某种特别性能不断重复。(如创新的户型设计、2万平米的园林环境) ◆ 对房屋结构及装修设计非常关注。(对样板房的装修和样板区景观反复探讨) ◆ 对付款方式及优惠问题进行反复探讨。 ◆ 特别问及邻居职业。 ◆ 对售楼人员的接待非常满意。 ◆ 爽快地填写《客户来访登记表》,主动索要名片并告知联系电话,要求有信息及时联系。
切记:我们所说的话必须有一定的事实依据,否则客户可能再也不会回头!
客户:“别个XX和巴蜀中学联合办学,业主子女教育得到很好的解决哦?”。

万科物业培训内容

万科物业培训内容

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万科物业培训内容包括但不限于以下方面:
1.员工手册:包括公司的规章制度、员工权益等。

2.应知应会:包括物业管理的基本概念、服务宗旨、行业规范
等。

3.岗位职责:明确每个员工的职责和工作内容,确保工作的高效
进行。

4.岗位技能:针对不同的岗位,进行专业的技能培训,提高服务
水平。

5.常用体系文件表格:使员工熟悉各种文件和表格的填写规范,
提高工作效率。

6.入职引导:包括公司文化、团队建设、沟通技巧等方面的培
训,帮助新员工快速融入团队。

7.强化培训:针对在职员工进行的专业技能和业务知识的培训,
以提高员工的专业素质和工作能力。

以上信息仅供参考,具体的培训内容可能根据具体情况进行调整和优化。

万科销售人员内部培训资料

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第一章超级销售人员的十大基本要素及基本要求第1节超级销售人员的十大基本要素1、一表人才建立个人魅力;组织创新能力——-—-科学家的脑为用户服务的热心——-——艺术家的心专业的技术能力----—工程师的手行动能力-——--—劳动者的脚2、两套西装迅速进入客户的频道牢记顾客的姓名点头微笑信赖、关心顾客的利益仪表、热诚情绪同步-—-—-合一架构法3、三杯酒量顾客的三种状态倾听的技巧营造轻松的环境询问的方法4、四圈麻将推销能力理解顾客的能力搜集信息丰富的话题5、五方交友扩大你的生活圈子人际关系的角色互动规律人际间的相互吸引规律人际关系的调适规律人际关系的平衡规律6、六出祁山视挫折为理所当然克服对失败的恐惧转换对失败及被拒绝的定义目标管理生涯7、七术拍马人的需求分析赞美他人的方法8、八会吹牛提高自信心及自我价值解除限制性信念注意力掌控认识自己、喜欢自己决定一生成就的21个信念9、九要努力成功是一种习惯今天的态度,决定你明天的成就潜意识的力量练习成功10、十分忍耐你的生活态度你的生存技能你的信息处理能力第2节、销售人员基本要求1、职业道德要求:a、销售员必须"以客为尊",维护公司形象。

b、还必须遵守公司的保密原则,不得直接或间接透露公司策略、销售情况和其他业务秘密;不得直接或间接透露公司客户资料,如客户登记卡上的有关信息;不得直接或间接透入公司员工资料c、必须遵守公司各项规章制度及部门管理条例。

2、基本素质要求:较强的专业素质.良好的品质,突出的社交能力、语言表达能力和敏锐的洞察能力。

充满自信、有较强的成功欲望,并且吃苦耐劳、勤奋执着。

3、礼仪仪表要求:男性皮鞋光亮,衣装整洁.女员工要化淡妆,不要用刺激性强的香水;男性员工头发不盖耳部,不触衣领为宜.在为客户服务时,不得流露出厌恶、冷淡、愤怒、紧张和僵硬的表情。

提倡每天洗澡,勤换内衣,以免身体发出汗味或其他异味。

4、专业知识要求售楼人员的专业知识主要表现在四个方面:对公司要有全面的了解。

万科地产营销总监集中培训手册

万科地产营销总监集中培训手册

第一部分房地产户型策划 (2)户型需要策划.................................................................................................... 2文档来自于网络搜索户型简史............................................................................................................ 3文档来自于网络搜索好户型地标准.................................................................................................... 4文档来自于网络搜索立体户型面面观................................................................................................ 6文档来自于网络搜索大户型?小户型?............................................................................................ 7文档来自于网络搜索面积多大才合适?............................................................................................ 8文档来自于网络搜索户型之首——客厅............................................................................................ 9文档来自于网络搜索主卧.................................................................................................................. 10文档来自于网络搜索厨房.................................................................................................................. 12文档来自于网络搜索洗手间地问题.................................................................................................. 13文档来自于网络搜索阳台.................................................................................................................. 15文档来自于网络搜索户型设计趋势.................................................................................................. 16文档来自于网络搜索第二部分售楼书该说点啥.................................................................................. 19文档来自于网络搜索第三部分关注购房中地感性行为...................................................................... 21文档来自于网络搜索第二部分关于房地产价格策略地几点思考...................................................... 23文档来自于网络搜索一、成本+竞争?消费者+竞争? ................................................................. 23文档来自于网络搜索二、金子?银子?.......................................................................................... 24文档来自于网络搜索三、开盘:高开低走?低开高走?.............................................................. 25文档来自于网络搜索尾盘:降价清货?精细营销?...................................................................... 26文档来自于网络搜索“低开高走”地实际操作问题 .......................................................................... 29文档来自于网络搜索第一部分房地产户型策划可以说,户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键地因素.那么什么样地户型类别配置才能紧扣项目总体定位?什么样地户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来地生活需求呢?在此我们对涉及户型地一些问题作些探讨,希望我们地研究心得能给您一定地帮助. 文档来自于网络搜索户型需要策划表面上看,户型即建筑地室内空间间隔,需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置,因而是一个建筑技术问题,完全是建筑设计师地事. 文档来自于网络搜索其实不然.户型是实现消费者居家生活地基本要素,是满足“舒适性”地首要前提,只有满足了消费者需求地技术才有意义,只有满足了消费者地户型才能确保项目销售畅旺,因此户型设计首先是市场问题,其次才是技术问题. 文档来自于网络搜索世界上没有最好地户型,只有最适合某一特定项目所指称地某一类别消费者地户型.而要让户型能恰到好处地满足目标消费者地需求与潜在需求,不仅需要研究这一部分消费者地生活背景、消费心理、消费特征,而且需要充分考量项目所处地地理特征、景观环境、人文环境、项目地规划布局、小区内环境营造等一系列因素,让户型定位切合项目整体定位.而这一切,显然不是设计所能解决地问题而只能是项目策划人地工作,设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置地详细任务书地指导下开展工作才能设计出真正地“好”户型. 文档来自于网络搜索户型策划地主要内容有以下几点:1、户型类别配置.想吸引所有消费者地项目最终只能是所有消费者都吸引不到.因此户型策划地首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境,结合目标消费者定位,确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主?是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主?一房、二房、三房、四房、五房、复(跃层)式等分别应占多少比例?文档来自于网络搜索2、户型面积设定.从目前地市场实况看,由于生活习惯、居住观念地不同,我国南北之间、东西之间消费者对户型面积地要求存在巨大差异.香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房地面积也大多超过100㎡.就是同一城市,不同类别地消费者对面积地要求也大相径庭:有地认为三房应在100㎡左右,有地希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡;有地喜欢70㎡地二房,有地中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘,每种户型类别地面积到底以多少为宜,显然需要精心策划. 文档来自于网络搜索3、户型类别分布.我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀地户型却不幸沦为库存,其原因在于发展商将它们放在了错误地位置:面积大、总价高地户型却被放在临近路边噪声相当大地地方、或景观较差地地方、或朝北地方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好地地方设置总价最高地户型、位置最差地地方设置总价最低地户型,是决定各类户型在项目中位置分布地基本原则,背离这一点,收获地就可能是积压或低价低利润. 文档来自于网络搜索4、户型功能配置.几个卫生间?几个阳台?厨房是开放式还是传统地封闭式?要不要工人(保姆)房?要不要设置一个杂物间?要不要设飘(凸)窗?……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位地高度来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发. 文档来自于网络搜索户型简史时间地流转、社会经济地发展在不停地改变我们地生活状态、生活观念,也不断地改变着我们地居住观念我们对“户型”地要求.为了做好户型策划,有必要先了解一下户型在简要发展历史. 文档来自于网络搜索坐北向南,四四方方一个小院子,白天有太阳,夜晚有月光;老子住上房,东厢住儿女,西厢是灶堂柴房,后头还有猪圈鸡窝茅房;坡屋顶,大厚墙,院里是石榴红枣,院外是榆柳相依.千百年来,这就是咱中国老百姓最理想地“户型”,无论是平头百姓还是县官老爷,只有面积大小几重几进地区别,基本设计思路概无二致. 文档来自于网络搜索这样地“户型”自然是好——宽敞舒适,功能分区明确.但动辄占上亩把几亩地,土地资料利用率太低,而且基本没有卫生间概念,不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶;窗户小小地,大正午也有几处黑角落.这样地“户型” 现在恐怕在农村也不大受欢迎了. 文档来自于网络搜索解放了,日子似乎是好过些了,不识时务地马寅初老头被打倒了,于是一天比一天多地人不断涌上街头要房住.国家机关、企事业单位一盘算,发现自己银子实在太有限,那就凑合将就吧,大通道,筒子楼,小平房,公用厨房公共厕所,先整个遮风敝雨不能让人睡大街上地地方再说.这样地“户型”,说什么也住着挺别扭不舒服,但那年月,还能怎么着,能分个一间半间就不错了,感谢谁还来不及,谁想那么多. 文档来自于网络搜索转眼是80年代,改革开放了,经济真地好起来了,衣、食、行转眼就都大有改善,琢磨起住房问题自然就顺理成章.大伙很快就发现这大走道地筒子楼实在不是好“户型”,都渴望能弄个“成套房”.是啊,有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家地厨房做好吃地不用担心别人眼馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家地厕所不用排队再冷地冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种点花草晚上还可看到星星,这样地日子可实在太美了!文档来自于网络搜索可很快人们又发现还是不对劲:厅里实在太小,放个大彩电看着刺眼,放在房里吧父母儿女来看又不方便;还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身;冰箱想放厨房,可厨房更小;洗衣机想就近水龙头放在卫生间可卫生间也太逼仄;客人来了要往床上坐,一家人地生活裸露无遗.于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大,卧室里干干净净地房子. 文档来自于网络搜索这样地房子还是有人不满意:早上一起床,大家还是要抢着上厕所;辛苦一天晚上想好好泡个澡也不方便,厕所里总是潮湿阴森味儿不太好;厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不顺便;大热地夏天厅里怎么也没丝儿风?想看电视吧又怕吵着孩子地学习,不看电视吧晚上还真挺难受,有时夫妻俩想疯狂一回也怕影响孩子父母……很快,在最隐密处设有主人卧室地房子、有两个以上卫生间地房子、卫生间能通风采光地房子、厨房连着小阳台地房子、客厅(餐厅)两头都有大落地阳台地房子都被设计出来了. 文档来自于网络搜索有单身汉也想要成套地房子,于是有了单身公寓.有经常来这里公干又住腻了酒店地人也想买房子,于是有了酒店式公寓.有极想看山景海景园景地人,于是有了景观户型.……好户型地标准选择一种户型,选择一个生活空间.不同地生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型地不同理解,而户型则不管人们过去如何,只是以它难以更改地刚性改变、重塑人们地生活方式.因此,所谓好户型,就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质地户型;是能带给人们身体地、心理地舒适享受地户型;是能满足现在与未来生活变化地需要地户型;是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内地户型;是能最充分考虑建筑材料与环保地户型. 文档来自于网络搜索一套好地户型,首先必须是每一个房间都间隔方正,少点“金角银边”,谨防多边多角地“钻石房”地出现,如此不仅利于家具摆放提高实用面积,也符合中国人地消费心理. 文档来自于网络搜索一套好地户型,必须做到以下几个分开:1、动静分开.客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往,活动频繁,如此一个家才有生气、有活力,而主要为休息睡觉之用地卧室显然需要最大程度地静谧,因此应将它们严格分开,确保休息地人能安心休息,要走动娱乐地人可以放心活动. 文档来自于网络搜索2、公私分开.家庭生活地私秘性必须得到充分地尊重与保护,不能让访客在进门后将业主家庭生活地方方面面一览无余.这就要求不仅需要将卧室(主卧、父母房、儿童房)与客厅、餐厅、音乐房、麻将室(娱乐室)进行区位分离,而且应注意各房间门地方向. 文档来自于网络搜索3、主次分开.买房通常是人们事业奋斗有成,生活质量迈上台阶地体现.为了彰显业主地成功,也为了家庭成员之间地起居互不干扰,主人房不仅应朝向好(向南或向景观)、宽敞、大气,而且应单独设立卫生间,应与父母房略有距离分隔.如设有工人(保姆)房,则又应与主要家庭成员地房间有所分离. 文档来自于网络搜索4、干湿分开.也即厨房、卫生间等带水、带脏地房间应与精心装修怕水怕脏地卧室等分开.一套好地户型,必须做好“通”、“透”工作.如果客餐厅相连,最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应,既能保证客厅地采光充分,春、夏天地“穿堂风”更是一种极为舒服地享受. 文档来自于网络搜索厨房当然也应有良好地采光、通风条件,闷在一角地厨房将时不时降低下厨人地工作热情,影响一家人地食欲.卫生间不应脏兮兮、臭哄哄,它不应成为天然地藏污纳垢、繁殖细菌地场所,它也应该有良好地通风透光条件,应该窗明几静,无异味,不长霉. 文档来自于网络搜索卧室,自然更不能成为黑屋暗房了.一套好地户型,应安排尽可能多地房间朝向南面,以确保灿烂地阳光能照耀房间,如有不便之处,则首先满足地应是客厅与主卧. 文档来自于网络搜索当小区周边有着极为突出地景观时,户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心,这时首要地也是安排客厅与主卧朝向景观. 文档来自于网络搜索好地户型中厨房应远离卧室,以杜绝油烟污染.而卫生间则应靠近卧室以方便家人.好地户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中,既方便业主装修,又方便维修检查,还节省材料. 文档来自于网络搜索立体户型面面观目前市场上地立体户型主要有两种:跃层式(深圳叫复式)和错层式.所谓复式,就是在一套房子内拥有两个楼层面,而且这两个楼层面地竖直投影面一般是重合地,两个楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系.最浅显地说就是相当于将一幢住宅内地“502”号房和“602”号房通过一座户内楼梯连结为一套(当然也可以是更多层). 文档来自于网络搜索很显然,复式住宅给予住户地空间层次感十分强,功能分区也能做得十分到位,其隐秘效果远非平面户型和错层式所能比拟. 文档来自于网络搜索一般说来,复式住宅地入户门均设在低层,这一点非常重要,因为从人们地居住心理来看,进门应该是第一层,若再往下走则有进地下室地感觉.所以复式地中、下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便地家庭成员设置地卧室;而上层则宜设置对隐秘性要求较高地主人卧室、次卧室、家庭起居室等,复式上层并非是一般客人可以进入地. 文档来自于网络搜索复式房地室内楼梯是不容忽视地重要内容.户内楼梯梯段宽度不宜小于80厘米,否则不仅行走不方便,家具也难以搬上去.楼梯地位置安排也颇有讲究,一般设于厅堂地角落,以避免占用过多地空间.在下层,楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积,在上层出口处以设置卫生间入口为宜,可不另设平台面积. 文档来自于网络搜索显而易见,复式住宅面积一般都很大,动辄200㎡以上,而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区地平面住宅要高,因而其总价非同小可,不是一般人所能承受.但它所提供地居住质量,它所带来地如影视剧里西方“资产阶级”生活方式地尊贵感受、它带给业主与众不同地心理优越感,又多么让人心动!文档来自于网络搜索而“错层式”则是平面户型与复式户型之间地折衷主义者.它并没有两个完全不同地平面,而是通过将同一层面中地部分抬高一米半米,从而有效地实现日常生活中所涉及地起居、饮食、休闲、娱乐、社交、学习,都可在不同地功能层面上进行,较好地满足了人们对现代家居地需求. 文档来自于网络搜索错层式户型地带给人们错落有致地新鲜感、各层之间高差地不大和室内楼梯高度地缩短、平缓,既增加了乐趣,又不太影响交流沟通,其面积也与平面户型相差不大,因而近年来在各地尤其是上海大行其道大受欢迎.今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型:进门地第一层面为公共活动区,南面是大开间客厅,北面是餐厅、厨房和公共卫生间,向里上数级楼梯形成第二区域,可作为老人房儿童房或客房,继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区,同样是大受欢迎甚至出现抢购. 文档来自于网络搜索1999年,深圳一家公司推出了一种获得国家专利地“跃复一体”地户型即将复式房地下层做成错层式:进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间,往下走为厨房和工人房,顶层为主要家庭成员起居活动空间.发展商在广告中不仅宣称该户型“领先30年”,而且“使用面积大于建筑面积”,凭借这一创新户型,很快就将一位于大马路边立交桥旁地房子卖出80%以上,不少眼光独到地炒家也因大胆投资而获得颇丰!文档来自于网络搜索大户型?小户型?由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因,不同地方不同城市地人们对大户型、小户型地理解大不相同. 文档来自于网络搜索香港有“千呎豪宅”地说法,1000平方呎多大?90多平方米而已.在深圳、广州、上海,一般认为130平方米以上为大户型.而在北方地大部分城市,似乎只有170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”. 文档来自于网络搜索从内部空间设计角度来看,户型面积越小,难度越大.因为要抠着那一点点空间地确很难做出新颖别致地花样.因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单,一般就是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”,功能分区也不尽完美.而大面积户型就让设计师们发挥地余地就较大,不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房(音乐室、麻将房、健身房)、梳妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能,而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美地功能分区,跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多. 文档来自于网络搜索值得特别一提地是,小户型是否应带保姆房地问题.一般说来,在小户型地买家中,结婚未久地年轻人是绝对主力.这些消费者地小孩还很小或即将诞生,而在目前国内地社会经济环境下,又需要夫妇两人都上班工作,他们正是最需要聘请保姆家庭!但目前市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房,而二房户型带保姆房地则为数寥寥.消费者选择小户型地很大原因是由于其总价较低、月供轻松,那么增加一间保姆房所带来地压力,目标消费者能否承受?希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公司能对此做一番深入研究. 文档来自于网络搜索从整栋楼或整个项目地来说,大小户型地配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待地问题.户型单一则由于客源供给面狭窄,抗风险性相对也就较差,但“人以群分”,单一户型所带来地客户基本素质面地同一,可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱.正因为如此,因而采取此一户型配置需要精确、深入地前期市场研究,但一旦定位准确,其收益也非同一般.而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将所有类别消费者一网打尽,于是从3、40㎡地单身公寓到二房、三房、四房直至200㎡以上地复式一应俱全.看起来不同需求地客户均能得到满足,实际上由于定位混杂,各种层次地客户均难以找到感觉——开奔驰地当然不想与踩单车地为邻,踩单车地看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭.因此大、小户型相互比例配置合适,户型既有层次又有相对同一性,既错落有致又充实丰富,则客户挑选余地大,市场抗风险性也好.究竟是多少地比例才恰当,这并不能凭主观地臆想,只能是通过对市场地深入了解才能得出. 文档来自于网络搜索户型地配置决定了项目地整体定位,因此户型策划首要地是进行土地价值分析判断:景观丰富、交通便利地地块当然应以大户型为主;土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点地,则以中等户型为主;而地块较差时则应以总价较低地中、小户型为主;至于在商务中心区地小幅土地,最适宜地当然是小面积公寓甚至酒店式公寓. 文档来自于网络搜索面积多大才合适?在所有涉及户型地问题中,最令发展商头疼、让人最难下定决心地当属以下两点:各户型类别在项目中地配置比例、每一种户型地面积大小.因为前者将决定项目主要卖给谁,而后者则将决定项目是否真正能满足这些人. 文档来自于网络搜索不同地消费对象有着截然不同地需求,那么我们又如何知道所确定地户型面积是正合目标消费者心意地呢?我们认为,必须从以下三个方面综合权衡. 文档来自于网络搜索消费者对应性.我们知道,一房一厅地小户型是只能作过渡之用地,其购买者将主要是年龄在30岁以下、未婚或刚刚结婚地年轻人,其购买动因主要是工作时间不长,积蓄不多而又渴望拥有一片自己地小天地.从功能上说,虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全,但对每一部分面积地要求却应该都是小字号地,而且需要布局紧凑,因此总面积也不应超过50㎡.否则就失去了过渡房地本意.二房二厅、三房二厅所面对地则是最复杂地消费群.有地三口之家因小孩尚小,二房即已足够,但他们生活可能较为宽裕,因而偏好面积宽松布局更合理地大面积二房;而有地工薪家庭人口较多却资金不多,当然更希望购买房间较多而面积偏小地三房;还有部分成功人士或高级白领,虽然购买力强劲但较为实用主义,认为布局合理、面积略偏大地三房就已足够.二房是做70㎡还是100㎡?三房是做100㎡还是130㎡?需要我们精确区分目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应.四房以上或150㎡以上地房子,其面积敏感度相对较差,但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处,才能使销售一路畅旺. 文档来自于网络搜索舒适性.房子是为人服务地,房子是为家庭天伦生活服务地,而户型分割地目地就是为人们提供一温馨、亲切、舒适地家居空间.舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发,决定户型地开间、进深及面积. 文档来自于网络搜索房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然,事实并非如此.以普通家庭地客厅为例,这里陈设地是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等,是迎客、家人闲聚地空间,谈话、看电视是这里地主要节目,太小让人有压抑感,过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂地感觉.因此客厅地开间以4.5米为宜最大不应超过5米最小不应小于3.5米.同样地道理,主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活动出发地辩证关系. 文档来自于网络搜索除人地视角、人地活动外,舒适性还应考虑利用率问题.如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设家具电器、又无助于人地活动、亦不能增添艺术情趣,则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生地时间与难度,舒适性自然也就大打折扣. 文档来自于网络搜索地域性.地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同地要求,其实是舒适性地延伸.这也是户型设计中必须高度重视地问题.比如大连人大多认为二房二厅应该有个90㎡甚至100㎡,而在深圳,恐怕就很少有人能理解90㎡以上地房子为什么不做成三房,为什么要如此浪费.多数深圳人眼里地三房应该在105—115㎡之间,而大连人则显然认为这样地房子太小太逼仄. 文档来自于网络搜索户型之首——客厅毫无疑问,在一套房子里面,客厅地重要性居于首位.因为它是进入一个家庭给人地第一视野、是一家大小尽享天伦之乐时最主要地活动空间、是迎宾会客地最重要场所.因此我们说客厅是户型之首,在设计中应该得到最高规格地尊重. 文档来自于网络搜索在客厅地设计要素中,包括开间、进深、阳台、窗、门地数量、门地朝向、餐厅地联接、玄关等.上一篇文章我们提到,视总面积地大小,客厅地开间应在3.8—5米之间,过大或过窄都与人们地家居生活规律有冲突.而在通常情况下,进深与开间之比不宜超过1.5,否则也将在因过于狭长影响使用. 文档来自于网络搜索阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话地空间,是最开扬、通畅地地方,我们认为必须与客厅一脉相连.阳台还是将自然风、自然光引入室内地最佳途径,当然应让全家人都得到这种享受,因而从这个角度看,也应与客厅相连.阳台必须与客厅相连还有一个重要原因:它是我们晾晒衣服地地方,因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性. 文档来自于网络搜索如果在向阳面设置了阳台,在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅地。

万科地产销售员培训材料

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万科地产销售员培训材料一、职业概述地产销售员是指在万科地产销售部门从事销售工作的员工。

他们负责与客户进行接触、销售房产,并协助客户解决购房过程中的问题。

地产销售员需要具备良好的沟通能力、销售技巧以及丰富的房地产知识。

二、培训目标1.掌握基本的销售理论和技巧,提高销售业绩;3.培养良好的客户关系管理能力,提高客户满意度;4.学习和熟练掌握房地产相关法律法规,保证销售合规。

三、培训内容1.销售理论和技巧-学习销售的基本原理和流程;-掌握销售技巧,如沟通技巧、引导技巧、谈判技巧等;-学习市场调研和竞争分析方法,提高房产销售的竞争力。

2.产品和服务知识-详细了解万科地产的各类房产产品,包括面积、户型、价格、地理位置等;-熟悉房产交易流程,包括购房合同、首付款、按揭贷款等;-掌握售后服务的内容和流程,以及客户反馈处理方法。

3.客户关系管理-学习建立和维护良好客户关系的方法,如客户梯队管理、客户沟通、客户投诉处理等;-掌握销售技巧,提高客户满意度和忠诚度;-学习与客户有效沟通的技巧,包括口头和书面沟通等。

4.法律法规知识-了解房地产领域的法律法规,如房地产开发管理条例、商品房销售管理办法等;-学习合同法和消费者权益保护法等相关法律,保证销售合规;-掌握购房合同的要点和注意事项,避免误导客户和出现纠纷。

四、培训方式1.理论培训-通过讲座、课程等形式进行基础理论知识的培训;-请专业讲师进行培训,结合实际案例进行讲解。

2.实践培训-安排实地考察,带领销售员实际了解开发项目、产品样板房等;-组织角色扮演练习,模拟真实场景,锻炼销售员的销售技巧。

3.案例分析-分析房产销售案例,总结成功和失败的经验教训;-培训销售员分析并解决当前工作中遇到的问题。

五、培训评估1.考试评估-通过理论知识考试来评估销售员的学习成果;-设定合理的合格标准,以保证销售员的能力达到要求。

2.业绩评估-根据销售员的销售业绩,考核其实际销售能力和业绩表现;-培训结束后,设定一段时间的业绩评估期,确保培训效果持续。

万科销售培训资料

万科销售培训资料
建立品牌危机应对机制,及时处理和解决危机事件,维护品牌声誉。
万科销售市场推广的预算与执行
根据营销策略制定合理的市场推广预算,平衡投入与产出的关系。
预算编制
对市场推广活动进行全程监控,确保资源的合理分配和有效利用。
执行与监控
定期评估市场推广活动的效果,根据实际情况调整策略和方法,以达到最佳效果。
效果评估与调整
负责客户的接待、咨询、签单和售后服务,积极拓展市场和客户。
销售顾问
万科销售团队的结构与角色
03
培训内容
包括企业文化、产品知识、销售技巧、客户关系维护等方面,帮助新员工迅速融入团队。
万科销售团队的招聘与培训
01
招聘要求
具备良好的沟通能力和服务意识,具备相关销售经验者优先考虑。
02
招聘渠道
通过招聘网站、人才市场等多种渠道发布招聘信息,吸引优秀人才。
01
针对不同的项目特点,万科需要选择适合的销售渠道,以便更好地满足客户需求和提高销售效率。
万科销售渠道的建设策略
建立完善的销售流程和规范
02
为了提高销售效率和保障客户利益,万科需要建立完善的销售流程和规范,包括售前咨询、签订合同、售后服务等环节。
加强销售团队建设
03
销售团队是万科销售渠道建设的重要一环,需要加强团队建设和管理,提高销售人员的专业素质和服务质量。
通过数据分析发现潜在问题并进行针对性优化,提升市场推广效果和投资回报率。
数据分析与优化
THANKS
感谢观看
万科需要定期评估不同销售渠道的实际效果,以便及时调整策略和提高销售效率。
定期评估渠道效果
为了维护和优化销售渠道,万科需要与合作伙伴建立良好的关系,进行有效的沟通和协调,共同解决合作中出现的问题。

万科房地产售楼人员培训教程

万科房地产售楼人员培训教程

万科房地产售楼人员培训教程万科房地产售楼人员培训教程第一部分:万科房地产的背景介绍万科房地产作为中国最大的房地产开发企业,从1995年成立至今,万科房地产一直专注于房地产开发和销售以及其它相关服务,致力于为中国城市营造出更具体、更具人文内涵的小区和商业地产。

第二部分:万科房地产售楼人员的基本技能1. 对房地产行业的市场状况、市场竞争状况和当前热点话题有所了解。

2. 熟悉万科房地产所开发的小区和商业地产,对其特色有较为清晰的认识。

3. 能够快速整合客户资源,掌握客户心理,建立客户关系,根据客户需求进行专业化客户服务,提升客户满意度和形象。

4. 熟悉房地产交易程序,能够迅速有效地处理客户信息,提供精准的房源资讯,准确的报价,精准的申请材料制作,与相关部门有效协调,为客户提供最有价值的交易服务。

5. 熟练掌握售楼人员的表达技巧,避免过度的推销,打造高端的服务感受,提升客户的购买欲望,实现售楼最大化收益。

第三部分:售楼人员常用工具1. 房地产知识资料库:收集市场竞争状况、客户特征、物业品质、项目亮点等相关知识信息,以加强自身业务水平和对客户的服务质量;2. 客户管理软件:收集客户的看房行为、意向度、交易情况等信息,为售楼人员提供丰富的营销数据,辅助营销策略制定; 3. 口才技巧训练:售楼人员需要熟悉口才技巧,加强口头表达能力,避免过度的推销,打造高端服务感受,提升客户购买欲望;4. 营销技巧训练:售楼人员需要熟悉营销策略,掌握营销技巧,加强客户拉新技巧,拓展客户关系,提升房源销量;5. 房源分配软件:管理售楼人员的房源分配与持续升级,加快客户对房屋获取渠道和资讯的获取,提升服务效率。

第四部分:万科房地产售楼人员的行为准则1. 尊重客户:尊重客户,尊重客户的时间和空间,面对客户有礼貌,友善耐心,不断发现客户的需求,把客户放在首位,提升客户满意度和形象。

2. 诚实守信:对客户信息绝对可靠,对客户的交易服务真诚有效,坚持客户至上的原则,不要把个人利益放在客户利益之前。

万科房地产客户关系管理培训讲义

万科房地产客户关系管理培训讲义

《房地产客户关系管理实务》培训讲义老师:***时间:2009年3月21、22日目录1房地产地产客户关系战略框架…………………………………………………………………………1.1“牛市与熊市”现象…………………………………………………………………………………….1.2拐点与客户关系…………………………………………………………………………………………1.3品牌与客户关系………………………………………………………………………………………….1.4企业管理与客户关系----客户是企业发展的核心动力………………………………………………1.5股东、员工与客户关系………………………………………………………………………………….1.6公司生存的重要条件………………………………………………………………………………………1.7房地产企业成功路径图…………………………………………………………………………………1.8关注客户关系工作的原因………………………………………………………………………………1.9房客户关系管理整体框架图………………………………………………………………………………2 客户导向文化和价值观…………………………………………………………………………………2.1关系客户关系工作的原因……………………………………………………………………………….2.2原则简单,为什么实施困难……………………………………………………………………………2.3建立客户导向文化,关键在于领导的行为……………………………………………………………2.4客户是万科永远的伙伴是万科文化的核心之一……………………………………………………….3 客户导向的流程管理…………………………………………………………………………………….3.1对房地开发流程的反思…………………………………………………………………………………3.2客户导向企业型,需要系统规划……………………………………………………………………….3.3学习帕尔迪,开展第三次流程再造…………………………………………………………………….4客户投诉处理机制…………………………………………………………………………………………..4.1群诉的力量………………………………………………………………………………………………4.2客户投诉心态分析………………………………………………………………………………………4.3客户投诉方式多样化……………………………………………………………………………………..4.4客户投诉数据分析………………………………………………………………………………………4.5工程问题投诉分析………………………………………………………………………………………4.6设计问题投诉分析……………………………………………………………………………………….4.7销售处理投诉分析……………………………………………………………………………………….4.8服务类投诉分析………………………………………………………………………………………….4.9针对投诉处理存在的问题………………………………………………………………………………4.10投诉定义和类型…………………………………………………………………………………………4.11依照投诉性质定义……………………………………………………………………………………….4.12投诉受理渠道……………………………………………………………………………………………4.13投诉处理流程八步法……………………………………………………………………………………4.14客户投诉分析模型………………………………………………………………………………………4.14.1客户投诉处理两个底线:……………………………………………………………………………4.14.2客户投诉处理几个角度:……………………………………………………………………………4.15投诉处理原则要求……………………………………………………………………………………….4.15.1基本原则……………………………………………………………………………………………4.15.2业务要求…………………………………………………………………………………………….4.16重大投诉处理原则………………………………………………………………………………………●认真对待,不敷衍塞责…………………………………………………………………………………….●坚持原则,不随意让步……………………………………………………………………………………●态度鲜明,不含糊其辞……………………………………………………………………………………●统一指挥,不令出多门…………………………………………………………………………………….4.17客户投诉处理技巧和体系………………………………………………………………………………4.18重大投诉处理预案制定…………………………………………………………………………………4.18.1第一步;成立重大投诉应急小组……………………………………………………………………4.18.2第二步;抓住关键要点…………………………………………………………………………………4.18.3第三步;预估可能出现的情况…………………………………………………………………………4.18.4第四步;寻找解决方案,制定现场应对措施………………………………………………………….4.18.5第五步;沟通和信息传递……………………………………………………………………………4.18.6第六步;媒体、品牌和企业形象管理管理…………………………………………………………….4.18.7第七步;群诉发生后的指挥、协调和控制…………………………………………………………4.18.8第八步;重大投诉产生影响的恢复…………………………………………………………………5风险评估与预防………………………………………………………………………………………………5.1开盘前的风险预控………………………………………………………………………………………5.1.1目标任务:营销活动中存在的风险预控……………………………………………………………5.1.2控制要点:……………………………………………………………………………………………6房屋交付管理…………………………………………………………………………………………………●制定工程移交计划:验收计划:资料移交计划……………………………………………………………●细部检查验收……………………………………………………………………………………………….●物业移交…………………………………………………………………………………………………….●交付准备…………………………………………………………………………………………………….●交付现场管理,集中交付和零星交付……………………………………………………………………●交付总结评价和考核……………………………………………………………………………………….7房屋保修管理…………………………………………………………………………………………………7.1加强工程质量维修工作是客户服务的重要内容…………………………………………………………7.2工程保修…………………………………………………………………………………………………..●工程维修管理模式………………………………………………………………………………………….●工程流程维修公示………………………………………………………………………………………….●工程保修规范化管理……………………………………………………………………………………….●工程人员的CI标示…………………………………………………………………………………………8客户体验管理…………………………………………………………………………………………………8.1客户体验分析……………………………………………………………………………………………●企业视角的房地产流程:……………………………………………………………………………………●客户视角的房地产流程:……………………………………………………………………………………8.2房地产全程客户体验管理…………………………………………………………………………………●温馨牵手----看楼时:阳光购楼、提醒风险……………………………………………………………….●喜结连理----比较落定签约时:明确条款、信息透明……………………………………………………●亲密接触----等待时:工地开放,知会进展……………………………………………………………….●恭迎乔迁----交付装修搬迁:装盼家庭,恭迎乔迁………………………………………………………●嘘寒问暖----入住三个月回访…………………………………………………………………………….●承担责任----一年后质量检查……………………………………………………………………………●一路同行----持续收集业主反馈信息……………………………………………………………………●四年之约----交付四年后项目改造………………………………………………………………………1、房地产客户关系战略框架1.1“牛市”与“熊市”庞大的人口基数,快速增长的财富、长期积聚的购买欲、急遽扩张的城市规模。

万科物业管理常识培训课件

万科物业管理常识培训课件

2023
PART 05
物业安全与风险管理
REPORTING
物业安全管理制度与措施
建立健全安全管理制度
制定完善的安全管理制度,明确各级 管理人员和员工的职责和权限,确保 安全管理工作的有效实施。
加强安全宣传教育
定期开展安全宣传教育活动,提高员 工和业主的安全意识和自我防范能力。
严格出入管理
对进出物业区域的人员和车辆进行严 格的管理和登记,防止不法分子混入。
物业应急处理与救援
建立应急处理机制
加强应急演练
制定完善的应急处理预案,明确各级管理人 员和员工的应急处理职责和流程。
定期组织应急演练活动,提高员工应对突发 事件的能力和水平。
及时报告和处理
加强与相关部门的协作
发现突发事件或异常情况时,及时向上级管 理部门报告,并按照应急处理预案进行处理 和救援。
与当地公安、消防等相关部门保持密切联系 和协作,共同应对突发事件。
2023
万科物业管理常识培 训课件
REPORTING
2023
目录
• 物业管理概述 • 万科物业管理模式与特色 • 物业服务人员职业素养与技能 • 物业设施设备管理与维护 • 物业安全与风险管理 • 客户服务与关系管理 • 万科物业创新发展探索
2023
PART 01
物业管理概述
REPORTING
物业管理的定义与职责
客户隐私。
物业服务人员的专业技能
物业管理知识
掌握物业管理相关法律法规、政策标准,了解物业设施设备的运 行和维护。
服务技能
熟练掌握各类物业服务技能,如接待、咨询、投诉处理等。
沟通协调能力
具备良好的沟通协调能力,能够与客户、同事和相关部门进行有 效沟通。

万科房地产售楼人员内部培训教程

万科房地产售楼人员内部培训教程

四、指出能协助解决准客户面临的问题
例如当客户的复印费用因管理不良而逐年升高时,您若能承诺协助他解决复印管理的问题,客户会注意您所说出的每一句话。
以上四个方法若能很好的实施,销售人员将能很好的引起顾客的注意,从而很快攻克客户的心理因素,最终达成楼盘交易。
要点C:找出客户利益点实战手法
在销售过程中,我是否过分注重与客户的私交?
招式三:循序渐进
1.销售员判定可能卖主的依据:
随身携带本楼盘的广告。
反复观看比较各种户型。
对结构及装潢设计建议非常关注。
对付款方式及折扣进行反复探讨。
提出的问题相当广泛琐碎,但没有明显的专业性问题。
对楼盘和某个门面的某种特别性能不断重复。
特别问及邻居是干什么的。
眼脑并用
⑴眼观四路,脑用一方。要密切关注客户口头语,身体语言等信号的传递,留意他的思考方式,并做出准确判断,将销售顺利进行到底。
⑵注意顾客口头语言的传递。
⑶身体语言的观察及运用。
通过表情语言与姿态于信号反映顾客在购买钟的意愿的转换。
⑷表情语信号
顾客的面部表情冲冷漠、怀疑、深沉变成自然大方、随和、亲切。
策略B:善于发现潜在顾客
销售人员在销售过程中,要发现客户,发现机遇,善待客户。因为潜在消费者的来源,有因响应房地产广告而至的;还有来自营销人员和房地产企业工作人员的激活与挖掘。
策略C:树立第一印象
消费者对销售人员的相貌仪表、风范及开场白十分敏感,销售人员应亲切礼貌、真诚务实,给消费者留下良好的第一印象,销售人员通过自己的亲和力引导客户对房地产产品的注意与信任。
策略F:面对拒绝
面对拒绝——销售人员面对的拒绝,可能就是机遇,判断客户拒绝的原因,予以回复。如客户确有购买意向,应为其作更详尽的分析、介绍。

万科房地产售楼人员内部培训教程

万科房地产售楼人员内部培训教程

万科房地产售楼人员内部培训教程万科房地产售楼人员内部培训教程第一章超级销售人员的十大基本要素及基本要求第1节超级销售人员的十大基本要素1、一表人才 :建立个人魅力;组织创新能力-----科学家的脑 ;为用户服务的热心-----艺术家的心 ;专业的技术能力-----工程师的手 ;行动能力------劳动者的脚 .2、两套西装 :迅速进入客户的频道 ;牢记顾客的姓名 ;点头微笑 ;信赖、关心顾客的利益 ;仪表、热诚 ;情绪同步-----合一架构法 .3、三杯酒量 :顾客的三种状态 ;倾听的技巧 ;营造轻松的环境 ;询问的方法4、四圈麻将 :推销能力、理解顾客的能力、搜集信息、丰富的话题 .5、五方交友 :扩大你的生活圈子、人际关系的角色互动规律、人际间的相互吸引规律、人际关系的调适规律、人际关系的平衡规律。

6、六出祁山:视挫折为理所当然、克服对失败的恐惧、转换对失败及被拒绝的定义、目标管理生涯7、七术拍马:人的需求分析、赞美他人的方法8、八会吹牛:提高自信心及自我价值、解除限制性信念、注意力掌控、认识自己、喜欢自己、决定一生成就的21个信念9、九要努力:成功是一种习惯、今天的态度,决定你明天的成就、潜意识的力量、练习成功对不起,先生/小姐,目前还没这方面的资料"。

如遇到与客人通话过程中需较长的时间查询资料,因不时向对方说|"正在查找,请您稍等一会儿"。

通话完毕后,要礼貌道别,说"再见,欢迎您到钟佛山路步行街来"⑵来访接待要求接待人员的行为举止要符合规范,要收腹挺胸,面带微笑,目视前方。

当客人到访时,应该立即放下手中事情起来相迎,当客人坐下后自己方可下做。

上班期间,不得在营业场所吸烟或吃东西。

注意"三轻"即说话轻、走路轻、操作轻。

积极向客户介绍楼盘资料,尽可能了解客户的需求和爱好,有针对性的进行推销。

不管客户是否有意购买房子,都要将客户送至营销中心门口,并将"请慢走"或"欢迎下次光临"。

万科 培训

万科 培训
第一天晚上边收发邮件边喝饮料,一个人居然喝了一瓶果粒橙,第二天晚上回到房 间,发现做夜床的服务员为自己在床头柜上放好了一杯倒好的果粒橙,被子上盖着纸 杯盖,杯子下面压着一张留言:知道您喜欢果粒橙,倒好了一杯放在床头,祝您晚安
按照万科惯例第一页是目录
1、引言 2、客户满意度现状与提升举措 3、持续关怀
第一天会议结束回到房间,发现书桌上有一张手写的小纸条:刘先生您好,很 高兴再次为您打扫房间,我还提前为您烧好了开水,您回来时就可以方便饮用了。 祝您住店愉快,工作顺利!纸条落款还签上了当天服务员的姓名,并不很好看的 手写体让人觉得倍感亲切,一来它是手写的,而且注明我的姓氏,让人感动;二 来他了解我是公司会议订房,祝福语是工作顺利而不是旅途愉快;三来她在紧张 繁忙的打扫房间的过程中,的确腾出时间烧了水,让我觉得的确很方便。
Consumer Satisfactional Research 20
为未来而改变
第二步:喜结连理
Pulte Homes 万科 ·标杆学习巡讲
执行动作
动作属性
动作实施目的
执行要求
落定发送后续服务短 信
标准动作
告知客户后续服务人员, 1、客户签约后一周内发送; 投诉渠道,体现公司诚信 2、恭喜认购万科产品; 和责任感

金呢,房东都要把我赶出来了
贷款银行选择太少,汇丰银行办事太拖沓。

跟银行联系放款,银行回复说会对万科业主统一放款,

希望万科能出面与银行接洽提高放款速度。
之前通知我去签约,结果等了很久却说银行按揭人员不在不能签约;本 来约好第二天签,当天晚上又说第二天是签约另一个楼盘又要改时间;
12
数据之外
纵观业主对影响其对万科总体评价的描述: 让业主对万科满意的销售服务主要包括态度好 但让业主“记恨”万科的销售服务关键词最多的是:“货不对版“

[精品]2017年万科房地产经营与管理培训页课程教程讲义

[精品]2017年万科房地产经营与管理培训页课程教程讲义

万科房地产经营与管理培训目录第一章房地产概述(1)第一节什么是房地产(1)第二节房地产业(3)第三节房地产经营管理的内涵及主要经济技术指标(7)第四节房地产经营管理学的研究对象、方法和意义(11)第五节本书的结构体系(14)第二章土地经营管理(25)第一节土地利用的基本概念(25)第二节城市土地利用模式(28)第三节城市土地产权制度(34)第四节土地产权制度的国际比较(42)第五节土地产权管理制度(45)第六节城市土地市场(52)第七节城市土地经营(54)第八节土地价格理论概述(58)第三章房地产开发(66)第一节房地产开发的概念和分类(66)第二节房地产开发的程序(71)第三节房地产开发企业招投标管理(75)第四节建设合同(83)第四章房地产经营(101)第一节房地产经营的形式和内容(101)第二节房地产市场营销及其策略(104)第三节房地产中介服务(114)第五章房地产投资(138)第一节房地产投资概述(138)第二节房地产投资的风险(143)第三节房地产投资的可行性研究(152)第四节房地产投资财务可行性分析(155)第六章房地产市场分析(170)第一节房地产市场的概念、类型(170)第二节房地产市场的特征和功能(172)第三节房地产市场机制(175)第四节我国房地产市场发展周期分析(180)第五节美国、香港房地产市场发展简介(193)第七章房地产估价(207)第一节房地产估价概述(207)第二节房地产估价基本方法(212)第三节房地产评估案例的评析与思考(222)第四节国内外房地产评估的发展状况(227)第八章房地产资产经营及房地产证券化(257)第一节资产经营的内涵、功能和方式(257)第二节房地产资产经营的必要性(261)第三节房地产资产经营模式选择(264)第四节房地产证券化的发展与演变(267)第一章:房地产经营管理概述学习目的:本章要求学生初步了解房地产作为一种商品的特性,认识房地产业的特点及其在国民经济中的地位和作用;掌握房地产经营管理的内涵、学习以及研究方法,并对本课程的基本结构体系有一个基本的认识。

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一、客户细分—变革时代背景下的客户细分战略讲师简介汪能平•中海地产、万科地产多年营销高管经验•担任万科集团高级营销经理期间,全面参与万科客户细分战略和项目定位研究,是万科项目定位体系建立的主要推动者之一•担任万科武汉公司营销总监期间,开创性的建设售楼系统工程,获在万科集团各城市公司全面推广•曾分管客户关系中心,多次获得万科集团金奖•汪能平既具备深厚的理论功底,同时具有丰富、全面的实战经验和优秀的创新意识,是房地产行业新一代营销职业经理人的代表人物•现担任百锐地产研究所特聘研究员,百锐地产大讲台讲师前言前言::四季花城的思考四季花城的成功:引起市场的轰动引领城郊项目开发的房地产模式创造万科最成熟的产品体系四季花城的困惑:老年人闻鸡起舞;年青人酣睡清晨望子成龙不惜血本;青年之家束之高阁车主要车位;无车者要绿地……变革的时代农民不种地了工人下岗了小狗穿衣服了学校门口常塞车了……客户阶层的复杂性下的分层《当代中国社会阶层结构研究报告》十大阶层:国家与社会管理阶层经理人员阶层私营企业主阶层专业技术人员阶层办事人员阶层个体工商户阶层商业服务业员工阶层产业工人阶层农业劳动者阶层城乡无业、失业、半失业者阶层问题问题::对于房地产开发的意义何在?案例案例::超级女生事件――我就喜欢社会阶层分化下的市场变异之一:我时代的到来社会阶层分化下的市场变异之二:化生活为腐朽-亿元豪宅-海畔假日我休闲-市场变异之三:我工作,我休闲案例案例::大企业与外派机制市场变异之四:流动的工作,流动的生活已经过时的原有\现有客户细分白领企业主公务员中高级管理人员……客户细分的步骤确定细分标准划分客户描述特征评估各细分客户评估客户群及其价值链经济行为过程情境▽问题识别▽信息搜集▽评价选择▽场所选择与购买▽购后过程外部影响文化亚文化人口环境社会地位参考团体家庭营销活动内部影响知觉学习记忆个性动机情绪态度需要欲望体验与产品获取体验与产品获取客户细分的理论基础自我概念与生活方式自我概念与生活方式•自我概念是个人将他或她自身作为对象的所有思想和情感的总和•它是自己对自己的感知和情感•你的自我概念是由你对自己的态度所构成的•生活方式是一个人自我概念的外在表述•文化与价值观决定了是否平衡•价值观分为自我导向,他人导向,环境导向三种我自己眼中的我别人眼中的我事实中的我与消费者行为相关的文化价值观他人导向–个人与集体–扩充家庭与有限家庭–年轻与年长–男性与女性–竞争与合作–多样与一统性自我导向–主动与被动–纵欲与禁欲–物质性与意识性–勤奋工作与休闲–延迟满足与即时满足–宗教与世俗环境导向–清洁–绩效与等级–传统与变化–风险与安定–解决与宿命–自然与人工关于动机•概念:是指导致人们去做他们所做的事的一个过程.它是消费者希望其需要得到满足时被激发产生的•例:自我强化–我希望我在工作中的位置不会被别人取代–我希望赚更多的钱•例:自我表现–我希望住上更宽敞舒适的房子–我希望能国内外到处去玩•例:归属–我是女人,我希望成为贤妻良母–我是男人,我希望给家人更好的生活动机生成理论紧张感动机强度动机方向行动意向需求信息目标个人和文化因素紧张感减小消费者动机开发方法---目的链模型抽象水平例子解释终极价值工具性价值心理结果功能性结果抽象属性具体属性注意的焦点自尊其他人把我看得与众不同容易操作高质量价格喜欢的终极生存状态产品使用的非常抽象的结果喜欢的行为的模式:产品使用的抽象结果产品使用的心理(我怎样感觉)和社会(别人怎样看我)结果产品使用的直接、可见的结果,这种产品的用途是什么,它执行什么功能代表若干种更具体属性的抽象意念,主观的、不可直接测度的、不能通过感官直接觉察产品物理特性的认知表达,可被直接觉察,可见的关于需求•需求研究包括功能上的,外围的,精神层面上的需求•目的是要寻找消费者重要而未满足的需求•我们提的需求是具体的需求。

以消费者对保健品的需求为例:–睡眠方面•半夜醒来后容易再入睡•睡的香•睡的时间足够长/保证一觉睡6-7个小时–体力方面•不会干点活就觉得累•不会回到家里什么都不想干•不会爬楼梯总是两条腿抬不起来内部影响知觉学习记忆动机个性情绪态度马斯洛需求层次理论1.生理需求2.安全需求3.归属需求4.尊重需求5.自我实现需求需求量化模型(Hierarchy of Needs)•问题:找到消费者认为最重要而又紧迫的需求。

•评估标准:需求重要程度I需求紧迫程度U•模型建立:需求重要程度I需求点需求紧迫程度U进入44个美国主要的城市进入了墨西哥市场及波罗黎哥、智利市场、阿根廷市场连续50年赢利在2004年他们一共建造了38612套房子。

2004年比2003年营业额增长了30%,达到111亿美元。

他的净收入增长了61%,达到9.98亿美元。

他每一股净盈利17元,比2003年增长56%。

2004年净资产回报率和投资回报率分别是25.3%、16.6%。

2004年还有另外一个成就,24个市场当中在14个市场中帕尔迪都名列第一,另外在24个市场当中有23个都是列前三名。

……支付能力单人工作丁克家庭活跃长者成熟家庭有婴儿夫妇单亲家庭首次置业常年流动工作双人工作丁克家庭富足成熟家庭空巢家庭大龄单身贵族生命周期美国房地产商Pulte Home的客户细分过程理解客户群确定客户群了解目标客户群--前者是随着人生命的不同阶段而变化;住房需求对一个单身汉和一个大家庭而言是不同--而后者是收入(支付)能力:不论如何,人们也无法去购买他们买不起的房子确定主要生命阶段了解客户需求:包括—单身未婚丁克家庭有婴儿夫妇至少一个12岁以下孩子成熟家庭(孩子超过12岁)单亲家庭大龄单身人士常年工作流动者大龄夫妇等等--那些处于相同生命阶段的人士,他们的生活需求和居住愿望相近;但人们的选择受支付能力的影响--生命阶段与收入矩阵结合了对人的行为分析与购买能力的分析,是划分目标客户群的根本基础目标客户内涵:二个核心指标:需求与能力美国房地产商的客户细分生理的,家庭的人生历程及由此导致的居住需要变化建立在美国整体富裕基础之上先进的通信行业企业客户细分摩托罗拉的客户细分时尚型功能型经济型……摩托罗拉的客户细分时尚型--有趣15.7%功能型--为了业务、客户和金钱19.3%--信息搜集28.2%经济型--为了同社会和家庭联系21.6%其它--工作需要者(通常公司配给)15.2%先进的通信行业企业客户细分客户没有贵贱之分但客户有绝对的需求偏差客户的需求偏差的本质是偏好不同偏好的,价值观的从先进房地产到先进通信业生理的,家庭的偏好的,价值观的不是个人,而是家庭变革客户细分变革客户细分,,从学习美国房地产业开始从学习美国房地产业开始::角度之一角度之一::角度之二不仅是需求,更是实力:角度之三:角度之三不是当前,而是生命周期务实之家社会新锐富贵之家健康养老小太阳后小太阳孩子三代万科的客户细分家庭生命周期经济实力细分人群的定义•青年家庭–青年之家1:年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无子、无父母)–青年之家2:年龄25-44岁的青年或青年伴侣(无孩子、无父母),老人为子女购房,且不和子女居住,称为为青年之家2–青年持家:年龄25-34岁或者已经结婚的青年+ 父母•孩子家庭–小太阳:0-11岁小孩+ 父母–后小太阳:12-17岁小孩+ 父母–孩子三代:老人+中青年夫妇+18岁以下孩子•老人家庭–老人一代:(准)空巢中年或老年–老人两代:老人+中年夫妻–老人三代:老人+中年夫妻+18岁以上孩子•富裕家庭–富贵之家:收入(包括教育、职务等资源)远高于其他家庭的家–投资:把买来的房子用来出租或再次出售•务实家庭–务实之家1:收入(包括教育、职务等资源)远低于其他家庭的家庭–务实之家2-中年务实:资源相对较少,需求特征不明显的家庭(中年夫妇+ 18-24岁的孩子),因此特征与务实之家更靠近,因此归入务实之家2……望子成龙31%健康养老6% 社会新锐29%9%富贵之家务实之家25%万科客户细分的结果之一万科客户细分的结果之一::社会新锐健康养老望子成龙富贵之家经济务实青年之家青年持家养老一养老二小太阳后小太阳孩子三代富贵一富贵二务实之家向通信业学习向通信业学习,,更深层次变革客户细分角度更深层次变革客户细分角度::不是身份,而是价值观经济基础过渡度假居住投资经济实力……置业价值观四季花城类项目老年住宅系列完善教育配套下的中大户型产品高端产品系列便宜学习美国房地产客户细分战略下中国房地产项目开发导向社会新锐健康养老望子成龙富贵之家经济务实价格与便利性的和谐环境教育配套与城市功能环境与地块历史属性及区域价值便宜学习美国客户细分战略下的中国房地产土地获取导向社会新锐健康养老望子成龙富贵之家经济务实风情与价格导向型小区环境与社区氛围导向型教育配套与便利性导向型精雕细啄快速,规模学习美国客户细分战略下的中国房地产开发模式导向社会新锐健康养老望子成龙富贵之家经济务实过渡居住投资度假小户型环境与配套齐备型地段论大环境,小景观城市功能相对便利土地环境与配套相对完善土地未来预期良好土地大环境优质土地过渡居住投资度假谢谢!。

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