酒店式公寓市场调研与分析932133282
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酒店式公寓市场调研与分析
北京中联置地房地产开发有限公司
北京房地产市场在经过了TOWNHOUSE、商住项 目的热潮后，酒店式公寓从2004年开始成为北京房地 产市场的热点之一。随着世贸加入奥运的推进，酒店 式公寓将继续成为2005年及今后几年北京房地产市场 的热点。
酒店式公寓的概念
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管 理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式， 又具有公寓居住环境的舒适性，同时具有信息时代 写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地 提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性 很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种 功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
综述
大型商业配套是酒店式公寓项目的特色之一， 大型商业配套是酒店式公寓项目的特色之一，是吸引客户和体 现商业区域的一大亮点。 现商业区域的一大亮点。对于提升投资环境和居住质量都有很 大的帮助。开发商着重打造商业配套， 大的帮助。开发商着重打造商业配套，使其项目档次提高的同 时也增加了酒店式公寓的又一大卖点。 时也增加了酒店式公寓的又一大卖点。
样本项目开发规模对比
公寓名称
银钻公寓
对比项目
工体3号 0.7万m2 6.3万m2 2.98 30%
Βιβλιοθήκη Baidu
海晟名苑 2万m2 7万m2 2.98 50%
远中悦莱 0.91万m2 8.22万m2 6.8 30%
文津国际 1.664680万 m2 9.066814万 m2 4.07 30%
占地 面积
1.5万m2 11万m2 6.00 31%
样本项目装修标准对比
公寓 名称 对比项目 公 共 区 域 及 装 修 标 准 地面：大理 石；、墙面： 部分大理石饰 面；天花：造 型吊顶、高级 日乳胶漆。 电梯：日立电 梯地面：大理 石；墙面：优 质玻化砖；天 花：高级乳胶 漆；门套：大 理石。 地面：石材； 墙面：石材、 壁纸或环保乳 胶漆 首层大堂：进口 地面：大理 高档石材、艺术 石；墙面： 造型吊顶、豪华 大理石、木 灯饰 ： 材；天花： 门厅：进口高档 造型吊顶、 石材、艺术造型 高级乳胶漆。 吊顶、豪华灯饰 电梯：优质品牌 电梯：优质 电梯电梯厅墙面： 品牌电梯地 进口高档石材， 面：大理石； 艺术造型吊顶、 墙面：大理 豪华灯饰 石 二层以上电梯厅 及墙面：高档仿 石材砖 无 无 银钻公寓 工体3号 海晟名苑 远中悦莱 文津国际
酒店式公寓的起源
酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租 给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理 公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人 的“临时住宅”。 90年代初，国内的酒店式公寓最 早出现在深圳，然后引入北京、上海等城市。由此 可见，该类物业一般都出现在比较发达的大城市或 是一些旅游区。
样本项目开发团队对比
公寓名称 对比项目 投资商
银钻公寓 北京韩建集团
工体3号 北京世纪中基房 地产开发公司 北京城开集团
海晟名苑 香港昌盛集团
远中悦莱 远中集团
文津国际 文津国际投资 （北京）有限公 司 北京硅谷兴业房 地产开发有限公 司 北京都林国际工 程设计咨询有限 公司（甲级）
开发商
北京丹阳房地产 开发公司 建筑：北京新纪 元建筑工程设计 公司 室内：北京泛洋 维尔工程顾问有 限公司 北京韩建
样本项目立面风格对比
银 钻 公 寓
工 体 号 3 文津国际 海 晟 名 苑 莱 悦 中 远 现代时尚、气派高档的外立面是酒店式公寓充分体现其高定 现代时尚、 位的要点之一。其与周边的写字楼、商场、 位的要点之一。其与周边的写字楼、商场、酒店外型也形成了风 格上的统一。 格上的统一。超高的楼层也使居住在此的人们在夜晚享受到华灯 初上、惬意美丽的北京夜景。 初上、惬意美丽的北京夜景。
酒店式公寓的商业模式
1 开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如 “国 贸”、“凯宾斯基”等老派酒店公寓基本上属于 这种模式； 2 开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投 资 公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投 资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属 于这种模式。
酒店式公寓市场分析
不同租金范围的项目所占份额如图示： 不同租金范围的项目所占份额如图示：
酒店式公寓的产品特点
针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒 店式公寓的户型从1居－5居，其中1居的比例最高，其 次为2居和3居，分别占59％、24％、15％；面积为 110m2以内的户型比例最大，其次是120-190m2之间 的户型。 居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户 群而呈现较大差异。例如：富顿中心主要吸引单身租 客，户型全部为1居的小户型；嘉里公寓、棕榈泉万豪 国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有3-5居户型且 面积相对较大。
样本项目物业服务对比分析
谢谢!
样本项目商业配套对比分析
公寓名称
银钻公寓
对比项目 商业配套 配有5层独栋 商业楼、大 厦1-3层为底 商。（18000 平方米国际 品牌商业）
工体3号
海晟名苑
远中悦莱
文津国际
商业 配套
200-8000平 方米临街旺铺 （百米繁华风 情商业长廊）
无
朗斯芳德—占 从地下一层到 据整个酒店公 裙楼六层为商 寓的1至3层， 业配套。 建筑面积 15000平方米。
酒店式公寓应具备的特点
1 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办
公功能； 2 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言） 的物业； 3 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 4 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 5 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优 势；
酒店式公寓的数据整理及分析
团队 地理位置 开发规模 外立面 公共区域及装修标准 商业配套 户内装修标准 硬件配套 物业配套 销售情况
自行策划
样本项目所处地理位置对比
公寓名 称 对比项目
银钻公寓 建国门商圈 长安街沿线 朝阳区建华 南路永安南 里
工体3号 东直门商圈 工体西南侧 朝阳区朝外 工体西路3 号
海晟名苑 东直门商圈 东直门外大 街东城区东 直门外大街 36号院
远中悦莱 中关村商圈 中关村西区 海淀区黄庄 海淀医院西 侧北300米
大 堂
精装修:具 体标准未定 ‘
电梯厅 走廊
电梯：上海三 菱高速电梯首 层：同大堂其 它层：地面： 石材或地毯； 墙面：石材壁 纸或环保乳胶 漆。 无
电梯：日立 或同档次品 牌 精装修:具 体装修标准 未定
其它
标准层会客区 （每层）
无
综述
豪华的酒店式大堂、体面的走道和电梯厅、 豪华的酒店式大堂、体面的走道和电梯厅、品牌电梯也是酒店式公 寓的特色之一。 寓的特色之一。 酒店式大堂不仅是大厦的入口，也是感受整体公寓的窗口。因此， 酒店式大堂不仅是大厦的入口，也是感受整体公寓的窗口。因此， 开发商对于大堂的设计和建造是非常重视的。 开发商对于大堂的设计和建造是非常重视的。 高档的电梯和时尚高雅的电梯厅也体现了公寓的整体档次和定位， 高档的电梯和时尚高雅的电梯厅也体现了公寓的整体档次和定位， 人性化的设计也可在这里得到体现。 人性化的设计也可在这里得到体现。高速电梯是充分配合了酒店式公寓 客户快节奏生活，所以， 客户快节奏生活，所以，大多数酒店式公寓选用了高档品牌的高速的电 梯。 基于居住用途、居住人群等因素的考虑， 基于居住用途、居住人群等因素的考虑，酒店式公寓的公共走廊除 了装修上档次、安装消防设施等外，还要具备相应功能的人性化设计， 了装修上档次、安装消防设施等外，还要具备相应功能的人性化设计， 例如，银钻、晶都国际、文津国际等项目多增设了标准层的会客区。 例如，银钻、晶都国际、文津国际等项目多增设了标准层的会客区。特 色区域：顶层花园和露台式花园。 色区域：顶层花园和露台式花园。 因为酒店式公寓一般都受土地的限制，而不能做出较大的绿化面积， 因为酒店式公寓一般都受土地的限制，而不能做出较大的绿化面积， 但考虑到居住需求和目前人们对绿色的崇尚， 但考虑到居住需求和目前人们对绿色的崇尚，一般开发商都采用利用楼 体面积做顶层花园和露台式花园，既节省了土地，有保证了绿化的需求。 体面积做顶层花园和露台式花园，既节省了土地，有保证了绿化的需求。
各商圈供应量及所占市场份额图示：
酒店式公寓价格（以北京市场为样本）
总体而言，在出售的 酒店式公寓项目中，销 售均价在10,000元/平米 以上的项目占绝大多数， 比例为71％；销售均价 在10,000元/平米以下的 项目占29％。不同价格 段项目所占市场份额如 图示：
租金状况
在出租的酒店式公寓项目中，CBD及长安街一带的 酒店式公寓项目租金明显高于其他区域，如嘉里中心 和雅诗阁公寓的月租金分别达到25-40美元/m2和32.841.5美元/m2。月租金在15美元/m2以下的项目占38 ％，15美元/m2以上的项目占62％。
一、供应及区域分布
截止到05年1季度，北京房地产市场中具有代表 性的酒店式公寓项目共有25个，主要分布在CBD、 中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共 有酒店式公寓7个，占总体市场的28％；中关村5个， 占总体市场的20％；长安街8个，占32％；亚运村2 个，占8％；望京3个，占12％。 总供应套数11960套。
北京海晟房地 产开发有限公 司 德国某知名设 计公司
北京远中房地 产开发有限公 司
北京建筑设计院
设计 公司
承建单位
中关村建设
中建五局
建工集团
福州闽发建筑工 程有限公司（一 级） 北京双圆工程咨 询监理有限公司 （一级） 中原地产
工程监理
韩建下属企业
无数据
无数据
无数据
策划公司
韩建下属企业
自行策划
自行策划
文津国际 中关村商圈 清华大学南 门外海淀中 关村东路一 号清华科技 园A02地块
地理 位置
综述 酒店式公寓，无论是CBD还是中关村，其位置都在中心区域并紧临 商务办公区，构成了商业的居所配套，方便了商务人士及公司白领的居 住。并且，其具体位置交通都极其便利，四通八达，但主要的还是紧临 工作地点，从而解决了商业周边因交通堵塞而造成的上下班的不便，全 面便捷的生活配套设施（银行、邮局、餐厅、商场等）也是吸引人们购 买、居住的一个方面.
开 发 规 模
建筑 面积 容积 率 绿化 率
综述
酒店式公寓因其地理位置所限，其开发规模都不会很大，占地 一般在1-2万平米，总建筑面积在10万平米左右。而各项目的 容积率和绿化率也因受占地面积所限，而不能达到最佳值。但 是因为酒店式公寓其特有性质，使购房客（多为投资客）对容 积率和绿化率并不会很在意，所以其并不会影响项目的销售， 只要给出一个标准值即可（可能也并非真实值）。
北京中联置地房地产开发有限公司
北京房地产市场在经过了TOWNHOUSE、商住项 目的热潮后，酒店式公寓从2004年开始成为北京房地 产市场的热点之一。随着世贸加入奥运的推进，酒店 式公寓将继续成为2005年及今后几年北京房地产市场 的热点。
酒店式公寓的概念
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管 理”，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式， 又具有公寓居住环境的舒适性，同时具有信息时代 写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地 提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性 很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种 功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。
综述
大型商业配套是酒店式公寓项目的特色之一， 大型商业配套是酒店式公寓项目的特色之一，是吸引客户和体 现商业区域的一大亮点。 现商业区域的一大亮点。对于提升投资环境和居住质量都有很 大的帮助。开发商着重打造商业配套， 大的帮助。开发商着重打造商业配套，使其项目档次提高的同 时也增加了酒店式公寓的又一大卖点。 时也增加了酒店式公寓的又一大卖点。
样本项目开发规模对比
公寓名称
银钻公寓
对比项目
工体3号 0.7万m2 6.3万m2 2.98 30%
Βιβλιοθήκη Baidu
海晟名苑 2万m2 7万m2 2.98 50%
远中悦莱 0.91万m2 8.22万m2 6.8 30%
文津国际 1.664680万 m2 9.066814万 m2 4.07 30%
占地 面积
1.5万m2 11万m2 6.00 31%
样本项目装修标准对比
公寓 名称 对比项目 公 共 区 域 及 装 修 标 准 地面：大理 石；、墙面： 部分大理石饰 面；天花：造 型吊顶、高级 日乳胶漆。 电梯：日立电 梯地面：大理 石；墙面：优 质玻化砖；天 花：高级乳胶 漆；门套：大 理石。 地面：石材； 墙面：石材、 壁纸或环保乳 胶漆 首层大堂：进口 地面：大理 高档石材、艺术 石；墙面： 造型吊顶、豪华 大理石、木 灯饰 ： 材；天花： 门厅：进口高档 造型吊顶、 石材、艺术造型 高级乳胶漆。 吊顶、豪华灯饰 电梯：优质品牌 电梯：优质 电梯电梯厅墙面： 品牌电梯地 进口高档石材， 面：大理石； 艺术造型吊顶、 墙面：大理 豪华灯饰 石 二层以上电梯厅 及墙面：高档仿 石材砖 无 无 银钻公寓 工体3号 海晟名苑 远中悦莱 文津国际
酒店式公寓的起源
酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租 给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理 公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人 的“临时住宅”。 90年代初，国内的酒店式公寓最 早出现在深圳，然后引入北京、上海等城市。由此 可见，该类物业一般都出现在比较发达的大城市或 是一些旅游区。
样本项目开发团队对比
公寓名称 对比项目 投资商
银钻公寓 北京韩建集团
工体3号 北京世纪中基房 地产开发公司 北京城开集团
海晟名苑 香港昌盛集团
远中悦莱 远中集团
文津国际 文津国际投资 （北京）有限公 司 北京硅谷兴业房 地产开发有限公 司 北京都林国际工 程设计咨询有限 公司（甲级）
开发商
北京丹阳房地产 开发公司 建筑：北京新纪 元建筑工程设计 公司 室内：北京泛洋 维尔工程顾问有 限公司 北京韩建
样本项目立面风格对比
银 钻 公 寓
工 体 号 3 文津国际 海 晟 名 苑 莱 悦 中 远 现代时尚、气派高档的外立面是酒店式公寓充分体现其高定 现代时尚、 位的要点之一。其与周边的写字楼、商场、 位的要点之一。其与周边的写字楼、商场、酒店外型也形成了风 格上的统一。 格上的统一。超高的楼层也使居住在此的人们在夜晚享受到华灯 初上、惬意美丽的北京夜景。 初上、惬意美丽的北京夜景。
酒店式公寓的商业模式
1 开发商持有，聘请专业的酒店管理公司运营，比如 “国 贸”、“凯宾斯基”等老派酒店公寓基本上属于 这种模式； 2 开发商开发以后出售投资客，然后由引入专业的投 资 公司替全体投资人打理项目；投资客一般对于投 资回报有一定的要求，很多新入市的项目基本上属 于这种模式。
酒店式公寓市场分析
不同租金范围的项目所占份额如图示： 不同租金范围的项目所占份额如图示：
酒店式公寓的产品特点
针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒 店式公寓的户型从1居－5居，其中1居的比例最高，其 次为2居和3居，分别占59％、24％、15％；面积为 110m2以内的户型比例最大，其次是120-190m2之间 的户型。 居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户 群而呈现较大差异。例如：富顿中心主要吸引单身租 客，户型全部为1居的小户型；嘉里公寓、棕榈泉万豪 国际公寓主要吸引外籍高级管理人员，有3-5居户型且 面积相对较大。
样本项目物业服务对比分析
谢谢!
样本项目商业配套对比分析
公寓名称
银钻公寓
对比项目 商业配套 配有5层独栋 商业楼、大 厦1-3层为底 商。（18000 平方米国际 品牌商业）
工体3号
海晟名苑
远中悦莱
文津国际
商业 配套
200-8000平 方米临街旺铺 （百米繁华风 情商业长廊）
无
朗斯芳德—占 从地下一层到 据整个酒店公 裙楼六层为商 寓的1至3层， 业配套。 建筑面积 15000平方米。
酒店式公寓应具备的特点
1 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办
公功能； 2 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言） 的物业； 3 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 4 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 5 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优 势；
酒店式公寓的数据整理及分析
团队 地理位置 开发规模 外立面 公共区域及装修标准 商业配套 户内装修标准 硬件配套 物业配套 销售情况
自行策划
样本项目所处地理位置对比
公寓名 称 对比项目
银钻公寓 建国门商圈 长安街沿线 朝阳区建华 南路永安南 里
工体3号 东直门商圈 工体西南侧 朝阳区朝外 工体西路3 号
海晟名苑 东直门商圈 东直门外大 街东城区东 直门外大街 36号院
远中悦莱 中关村商圈 中关村西区 海淀区黄庄 海淀医院西 侧北300米
大 堂
精装修:具 体标准未定 ‘
电梯厅 走廊
电梯：上海三 菱高速电梯首 层：同大堂其 它层：地面： 石材或地毯； 墙面：石材壁 纸或环保乳胶 漆。 无
电梯：日立 或同档次品 牌 精装修:具 体装修标准 未定
其它
标准层会客区 （每层）
无
综述
豪华的酒店式大堂、体面的走道和电梯厅、 豪华的酒店式大堂、体面的走道和电梯厅、品牌电梯也是酒店式公 寓的特色之一。 寓的特色之一。 酒店式大堂不仅是大厦的入口，也是感受整体公寓的窗口。因此， 酒店式大堂不仅是大厦的入口，也是感受整体公寓的窗口。因此， 开发商对于大堂的设计和建造是非常重视的。 开发商对于大堂的设计和建造是非常重视的。 高档的电梯和时尚高雅的电梯厅也体现了公寓的整体档次和定位， 高档的电梯和时尚高雅的电梯厅也体现了公寓的整体档次和定位， 人性化的设计也可在这里得到体现。 人性化的设计也可在这里得到体现。高速电梯是充分配合了酒店式公寓 客户快节奏生活，所以， 客户快节奏生活，所以，大多数酒店式公寓选用了高档品牌的高速的电 梯。 基于居住用途、居住人群等因素的考虑， 基于居住用途、居住人群等因素的考虑，酒店式公寓的公共走廊除 了装修上档次、安装消防设施等外，还要具备相应功能的人性化设计， 了装修上档次、安装消防设施等外，还要具备相应功能的人性化设计， 例如，银钻、晶都国际、文津国际等项目多增设了标准层的会客区。 例如，银钻、晶都国际、文津国际等项目多增设了标准层的会客区。特 色区域：顶层花园和露台式花园。 色区域：顶层花园和露台式花园。 因为酒店式公寓一般都受土地的限制，而不能做出较大的绿化面积， 因为酒店式公寓一般都受土地的限制，而不能做出较大的绿化面积， 但考虑到居住需求和目前人们对绿色的崇尚， 但考虑到居住需求和目前人们对绿色的崇尚，一般开发商都采用利用楼 体面积做顶层花园和露台式花园，既节省了土地，有保证了绿化的需求。 体面积做顶层花园和露台式花园，既节省了土地，有保证了绿化的需求。
各商圈供应量及所占市场份额图示：
酒店式公寓价格（以北京市场为样本）
总体而言，在出售的 酒店式公寓项目中，销 售均价在10,000元/平米 以上的项目占绝大多数， 比例为71％；销售均价 在10,000元/平米以下的 项目占29％。不同价格 段项目所占市场份额如 图示：
租金状况
在出租的酒店式公寓项目中，CBD及长安街一带的 酒店式公寓项目租金明显高于其他区域，如嘉里中心 和雅诗阁公寓的月租金分别达到25-40美元/m2和32.841.5美元/m2。月租金在15美元/m2以下的项目占38 ％，15美元/m2以上的项目占62％。
一、供应及区域分布
截止到05年1季度，北京房地产市场中具有代表 性的酒店式公寓项目共有25个，主要分布在CBD、 中关村、长安街、亚运村和望京板块。其中CBD共 有酒店式公寓7个，占总体市场的28％；中关村5个， 占总体市场的20％；长安街8个，占32％；亚运村2 个，占8％；望京3个，占12％。 总供应套数11960套。
北京海晟房地 产开发有限公 司 德国某知名设 计公司
北京远中房地 产开发有限公 司
北京建筑设计院
设计 公司
承建单位
中关村建设
中建五局
建工集团
福州闽发建筑工 程有限公司（一 级） 北京双圆工程咨 询监理有限公司 （一级） 中原地产
工程监理
韩建下属企业
无数据
无数据
无数据
策划公司
韩建下属企业
自行策划
自行策划
文津国际 中关村商圈 清华大学南 门外海淀中 关村东路一 号清华科技 园A02地块
地理 位置
综述 酒店式公寓，无论是CBD还是中关村，其位置都在中心区域并紧临 商务办公区，构成了商业的居所配套，方便了商务人士及公司白领的居 住。并且，其具体位置交通都极其便利，四通八达，但主要的还是紧临 工作地点，从而解决了商业周边因交通堵塞而造成的上下班的不便，全 面便捷的生活配套设施（银行、邮局、餐厅、商场等）也是吸引人们购 买、居住的一个方面.
开 发 规 模
建筑 面积 容积 率 绿化 率
综述
酒店式公寓因其地理位置所限，其开发规模都不会很大，占地 一般在1-2万平米，总建筑面积在10万平米左右。而各项目的 容积率和绿化率也因受占地面积所限，而不能达到最佳值。但 是因为酒店式公寓其特有性质，使购房客（多为投资客）对容 积率和绿化率并不会很在意，所以其并不会影响项目的销售， 只要给出一个标准值即可（可能也并非真实值）。