城市综合体概念
综合体、购物中心和百货大楼的区别
百货商场主要采取统一经营的管理模式，由运营商对项目的定位、 市场策略、管理模式等进行基于战略考虑的统一运做。统一经营的管 理模式有利于打造项目的品牌价值，便于提升项目的竞争力。
多种服务。
多业态的综合物
购物中心是一种以大型零售业（百货店或大型超市）为主导，以特 许店、专卖店、专业店为主体的多业态聚合体。除了厂家直销中心 和仓储商店以外，购物中心聚集了几乎所有的零售业态。
物业管理与商品经营双位运营
01
压缩资金投入
可以最大限度的减少商业资金的投 入，充分利用有限的商业资本，扩 大经营规模，加快资金的周转速度， 提高企业的经济效益
综合体、购物中心、百货商场
01
综合体
目录
一 二 三 四
概念 特征 分类 发展历程
一、都市综合体的概念
都市综合体，是由城市的酒店、 商业零售、办公、栖身、展览、 餐饮、文娱等功能组成，并由它 们组成一个具有多功能的城市综 合体。这些建筑功能齐全，规模 宏大，在必然规模内能实现自给 自足，形成“城中城”的经营体。
都市综合体的构成
H Hotel
酒店
O Office
写字楼
P Public space
即公共空间，提供一个或几个城市公共活动广场
S Shopping mall
即购物中心，由百货、超市、品牌店、室内步行街组成
C Culture&recreation 即文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身等组成
城市综合体的定义
城市综合体的定义所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等生活空间进行的组合，一般包括三项或三项以上功能。
城市综合体着重体现了各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，如果各相关业态位于同一单体建筑中将有助于上述目标的实现，但并非城市综合体的必要条件，广义的城市综合体可以包括多体项目。
借助以下几个方面的比较，从建筑空间、功能组合、空间组合清晰城市综合体的概念和内涵。
城市综合体&建筑综合体普通的建筑综合体是指一栋建筑当中具有多种功能的组合，但是这些功能之间没有必然的联系和相互依存的关系。
各功能之间有一定的主从关系，如商业综合体以商业为主、居住综合体以居住功能为主，还有办公综合体、会展综合体等。
有些建筑综合体只是对不同功能进行简单的叠加，如居住综合体建筑往往底层沿街面进行小商业的开发，与上部的居住功能之间没有必然的联系。
城市综合体相较于普通的建筑综合体，它具有更多的城市特征，同时其内部的各组成部分之间具有已定的协同和互补关系。
由于城市综合体基本具备了现代城市的多项功能，所以也被誉为“城中之城”。
A.城市空间：城市综合体不仅仅包含商业、居住、娱乐、办公等各种功能，还包含了将这些功能有机连接在一起的城市空间。
B.功能联系：城市综合体的各种功能之间存在一种价值链联动关系，而非简单的叠加。
单体城市综合体&多体城市综合体如果城市综合体的各相关业态位于同一单体建筑中将有助于各种业态组合的合理性与产业互动的流畅性，相对多提综合体需要大片的整块土地，单体综合体相对来说对土地面积的要求不高，所以单体城市综合体大多位于城市中心区。
城市综合体&CBD(CCD 、CRD)CBD(Central Business District ):译作商务中心区或中央商业区，原是城市规划领域内专有词汇，最初定义为“商业会聚之处”。
现在国际上公认的CBD 的定义是位于城市中心，围绕地价峰值周围的第三产业高度集中的地区，是以中心商业和中央商务功能为主体的城市核心功能区。
城市综合体
一、概念（一）城市综合体的基本概念城市综合体（urban complex）是将城市中的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体将城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间结合起来，统一规划设计，统一规划设计，统一开发和管理，充分发挥建筑空间的共同作用，满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整独立的街区。
其功能直接被接纳入到城市功能体系中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。
（二）城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展和城市化进程的必然要求，根据其特点大致可以划分为CBD型城市综合体、交通枢纽型城市综合体、城郊结合（城市副中心）型城市综合体。
1．CBD型城市综合体CBD是指集中大量金融、商业、贸易、信息及中介服务机构，拥有大量商务办公、酒店、公寓、会展、文化娱乐等配套设施，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动的场所。
因此，此处建造城市综合体具有独特的优势。
2．交通枢纽型城市综合体很多城市综合体选择在城市的交通枢纽中心，主要是由于这些地点交通便捷，能够带来较大的人流量，同时依靠城市轨道、交通要道以及十字路口等优势形成多元化的立体交通和商业布局，从而保证城市综合体的客流资源。
3．城郊结合型城市综合体副中心是比CBD低一级的城市中心区。
由于受到交通、土地利用等因素影响，因此大多数城市离开CBD中心区，选择在城市副中心或新区的城郊结合部进行城市综合体的开发布局。
（三）城市综合体的功能及形态成功的城市综合体应该包含商业、办公、居住、商务、休闲、娱乐等多种功能。
一般的城市综合体均包括以下几个方面的建筑形态：1．Shopping Mall包括有百货商场、精品店街、各主力店（KTV、酒楼、电影院等）、超市等，一般大部分为自持物业。
2．室内（外）步行街一般有2～3层，与Shopping Mall主入口相连接。
城市综合体-核心商圈
城市综合体-核心商圈目录：1、城市综合体综合论述2、城市综合体各类产品的功能划分3、综合体及商圈主要区域4、投资收益回报分析5、综合体内部管理6、城市综合体成功的案例1、城市综合本的综合论述：✧城市综合体---即HOPSCA音译为豪布斯卡。
即主要是①主题酒店(HOTL)、②商务写字楼(OFFICE)、③立体空中花园(PARK)、④购物中心（Shopping mall）、⑤会展中心、会议中心（Convention）、⑥高尚住宅(公寓) (Apartment )的开始字母的缩写，并综合了独立商铺和街区、市民休闲广场的高科技建筑组合。
成为时尚高端商务人士聚集之地。
✧它是-----集酒店、商务、休闲、娱乐、餐饮、会展、健身、高档居住、旅游、商业贸易于一体的建筑群；是城市名片、民众乐园、消费天堂，一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所。
✧它天生贵胄，是人人期待，万众瞩目的明星。
它也是一座城市的心脏、地标和灵魂，24小时不夜城，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又被称为一座“迷你”的城中之城，它可以再造一个城市的商业核心，成为一个城市的地标性商业圈，带动周边地产及物业的价值攀升。
综合体通常位于—位于城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD(中央商务区)、城市的副中心或规划中的城市未来发展新区。
拥有与外界联系紧密的城市交通网络、信息网络，是公共交通的枢纽。
有完整的街区特点，是城市向空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
独享和兼具城市的自然景观（水、湖）、公共资源如：城市广场。
大城市市区已经没有占地5万平方米以上的地块，很多城市综合体的选址是在城郊结合部。
综合体是高科技、高智能的集合：城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管理、通信手段、安全消防等等方面。
城市综合体的优势及作用：对于降低商务成本、提高公司的运营效率、增强公司形象力有突出的优势。
住宅、公寓、写字楼的销售可实现现金的回笼。
什么是城市综合体
城市综合体，西方称“HOPSCA（豪布斯卡）”，即酒店HOTEL＋写字楼OFFICE＋停车场PARKING＋大型综合购物中心SHOPPINGMALL＋会展博览CONVENTION＋社区公寓APARTMENT的复合体。
中国对城市综合体的产品组合比较灵活，一般特指城市商业综合体，即位于城市市区中心或主要商业区的商业利用综合体，突出主题性封闭式的MALL、零售主力店、开放式步行街，结合社区公寓、商务酒店、写字楼等为一体，综合开发的房地产项目，由于聚集了重要的商业资源和服务功能，一般成为城市重要的功能性建筑集群和商业枢纽，前几年在一二线城市有较集中的发展。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向三四线城市渗透、扩展，如何合理规划和建设合理的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会：一、城市商业综合体首先要符合城市发展规划首先，城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
其次，在三四线城市商业地域极为有限，土地资源极为宝贵的情况下，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配置，达到集约目的，是发展商和运营商应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与资源配置的更好结合。
特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压力都是可以得到政府积极支持的，在用地规划、工程规划上也可获得优惠便利的政策条件。
城市综合体的概念和特征
一、城市综合体的概念和特征：由城市中不同性质、不同用途的社会生活空间组成，诸如居住、办公、酒店、购物、文娱、休憩、商业、交通等，通过城市公共空间的引入，把各个分散的空间综合的组织在一起，充分发挥建筑空间的协调和建筑功能的互补作用，从而形成多样化、高效率、复杂而统一的一组建筑群体，以功能协同高效、空间紧凑多样、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。
二、城市综合体的功能组成1.居住功能：居住功能是城市综合体中平衡酒店、零售、办公等功能的重要因素，也是房产开发的主要载体。
2.酒店功能：高级别酒店可以提升项目的整体形象，创造独特的场所氛围，或更有利于整体项目的冠名和市场运作；酒店将给整个项目带来24小时的活力，全天候的吸引各种人流；酒店的餐饮、娱乐、休闲等功能可辐射周边办公、居住的用户共享。
3.零售功能：几乎所有的城市综合体都包括零售功能，他们在项目中的作用，从为项目主要功能提供服务和便利，到有机串联项目及城市空间，起到关键性作用。
零售空间在项目中的大小、尺寸、和营业时间段选择，应在经验性零售市场分析的市场研究基础上确定。
4.办公功能：美国城市土地学会的研究显示，大部分中小租户喜欢选择有餐饮和零售配套的办公空间，他们更看重城市综合体提供的整体环境便利性。
办公功能的引入也推动了其他功能，尤其是酒店和零售功能。
5.娱乐功能：城市综合体的成功往往与整个项目营造的场所感及个性有关。
娱乐设施（电影院、主题餐厅、俱乐部、酒吧等）能够有效帮助项目达到这个目的，并成为城市综合体中的重要因素。
6.休闲功能：休闲功能能够拓展整个项目的循环利用，吸引特定人群，为租户、居民和顾客提供一个舒适的场所空间。
7.停车设施：针对城市综合体中不同功能使用者对停车需求的差异，应合理建设固定停车位和共用停车相结合的模式。
满足居住、酒店、办公及商业的客户需求。
三、城市综合体的空间结构1.城市接口a.步行接口、车行接口b.地面接口、地下接口、空中接口c.公共接口、特定人群接口2.城市链接空间a. 线形链接空间b. 放射形链接空间c. 环形链接空间d．复合形链接空间四、城市综合体的开发价值商业配套往往是决定地段价值的最重要因素之一，绝大多数购房者都会认同这种说法，他们都梦想着房子旁边会有个大超市，方便采购日用百货；最好再配置几家知名餐饮，不时和家人换换口味；如果再有品牌服装店和电影院锦上添花，就可以在休息日好好地愉悦身心。
城市综合体规划与商业运营模式
城市综合体规划与商业运营模式随着城市化进程的加速，城市综合体成为了现代城市发展的重要组成部分。
城市综合体是指将商业、住宅、文化、娱乐等多种功能融合在一起的综合性建筑群体。
它不仅为城市增添了新的面貌，也为人们提供了更加便利的生活方式。
然而，城市综合体的规划和商业运营模式是决定其成功与否的关键因素。
城市综合体的规划是指在建设之前对其进行合理布局和设计，以实现最佳的空间利用和功能组合。
规划的第一步是确定城市综合体的定位和目标。
不同的城市综合体有不同的定位，有的注重商业，有的注重居住，有的注重文化。
在确定定位之后，需要进行市场调研，了解目标消费群体的需求和喜好，以便在规划过程中做出相应的决策。
同时，还需要考虑城市综合体与周边环境的融合，以及交通、绿化等基础设施的规划。
规划的最终目标是创造一个宜居、宜商、宜游的城市综合体。
在规划完成后，商业运营模式的选择变得至关重要。
商业运营模式是指城市综合体商业活动的组织和管理方式。
传统的商业运营模式主要是以单一业态为主，比如购物中心、写字楼等。
然而，随着消费者需求的多样化和竞争的加剧，单一业态的商业模式已经不能满足人们的需求。
因此，城市综合体的商业运营模式也在不断创新和演变。
一种常见的商业运营模式是“商业+文化”。
通过将商业和文化结合起来，可以吸引更多的消费者。
例如，在城市综合体中设置艺术展览、音乐会等文化活动，吸引人们前来参观和购物。
同时，还可以与当地的艺术机构、文化团体等合作，共同打造一个具有文化氛围的城市综合体。
另一种商业运营模式是“商业+体验”。
随着人们生活水平的提高，他们对于购物的需求也发生了变化。
他们不再满足于简单的购物，而是更加注重购物的体验。
因此，城市综合体可以通过提供更多的娱乐设施和服务来满足人们的需求，比如游乐场、电影院、美食街等。
这样一来，人们不仅可以购物，还可以享受到更多的娱乐和休闲活动。
除了以上两种商业运营模式，还有一种新兴的商业模式是“商业+社区”。
城市综合体
学院
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汇报人：
创新科技：运用先 进的技术手段，提 高城市综合体的功 能性和舒适性
城市综合体的规划与设计案例
城市综合体规 划原则：以人 为本、生态优 先、可持续发
展等。
城市综合体设 计理念：注重 空间布局、建 筑风格、景观 设计等方面的 协调与统一。
城市综合体规 划与设计案例 分析：选取具 有代表性的城 市综合体项目， 从规划、设计、 实施等方面进 行详细介绍。
多元投资：通过政 府、企业、社会等 多渠道投资，实现 城市综合体的可持 续发展。
专业化管理：引入 专业化的物业管理 团队，对城市综合 体进行统一的管理 和维护。
市场化运作：通过 市场化的方式，引 入优质的企业和项 目，提升城市综合 体的整体品质和竞 争力。
城市综合体的管理策略
统一规划：制定城市综合体的整体规划，确保各项设施的协调发展 协同管理：建立多部门协同管理机制，确保城市综合体的有序运营 智能化管理：运用现代科技手段，提高城市综合体的管理效率 公众参与：加强公众参与，提高城市综合体的社会效益和经济效益
01
城市综合体的未来展望与挑战
城市综合体的未来发展趋势
绿色可持续发展： 注重环保和节能， 推广绿色建筑和 绿色交通系统
智能化和数字化： 利用先进的信息 技术提高城市管 理和服务效率
人文关怀：关注 居民的生活质量 和文化需求，打 造宜居宜游的城 市环境
多元化和包容性： 促进不同文化、 不同人群的交流 与融合，构建和 谐社会
促进城市经济发 展
改善城市交通与 环境
增强城市文化与 艺术氛围
01
城市综合体的规划与设计
城市综合体的规划原则
整体性原则：城市综合体应与周边环境相协调，注重整体规划。
城市综合体的概念及演化历程
城市综合体的概念及演化历程第一部分、城市综合体的概念及演化历程一、城市综合体概念一、建筑综合体概念1．“多个功能不同的空间组合而成的建筑（中国大百科全书）2．是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑（美国建筑百科全书）二、城市综合体的概念城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。
它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。
同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延伸了城市的空间价值。
城中城二、建筑综合体的本质建筑综合体首先是以一组建筑的组合为载体，将城市活动中多种不同的功能（商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱）空间进行有机的组合，并与城市的交通相协调。
同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的关系，从而形成一个功能复合、高效率的、复杂而统一的综合体。
建筑综合体的综合性并非表现为数量的简单累加，而是多种功能的系统性优化组合，克服单一功能的局限性、在互动过程中形成更为广泛与优越的整体功能。
根据国务院发展研究中心等机构对2003年以来建成和在建的100个新建筑综合体的研究表明，建筑综合体的复合功能或业态65%的综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。
这充分说明了建筑功能复合的特点。
三、城市综合体的本质城市综合体是随着城市规模的扩大，城市文化程度的提高，而出现的一种特殊的城市形态。
与建筑综合体比较，城市综合体是建筑综合体的高级开发阶段，是现代城市发展背景下的卓有成效的开发模式。
这种开发要求建设过程更加复杂的相互配合、协同发展，它需要与社会经济发展目标和城市总体规目标更紧密地结合，要求进行统一规划、合理布局来获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
城市综合体培训演示课件
景观连续性
景观设计应注重景观的连续性， 通过绿化带、水系等元素，将各 个功能区有机地串联起来。
空间层次感
景观设计应注重空间层次感的营造， 通过植物、地形、水体等元素的组 合，创造出丰富的景观空间。
文化特色
景观设计应融入当地文化特色， 将文化元素与景观元素相结合，
提升城市综合体的文化内涵。
A 功能多样性
建筑设计应考虑功能的多样性，包 括居住、办公、商业、文化娱乐等
多种功能。
B
C
D
建筑风格
建筑设计应考虑当地文化和历史背景，采 用与当地文化和环境相协调的建筑风格。
绿色建筑
建筑设计应采用绿色建筑技术，如节能、 环保材料，自然采光和通风等，以降低能 耗和减少对环境的影响。
景观设计
生态保护
景观设计应注重生态保护，保 护和恢复生态环境，提高城市
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
• 品牌聚集效应：吸引了众多国际知名品牌入驻， 成为时尚潮流的聚集地。
城市综合体的成功案例分析 案例一：北京三里屯太古里
案例四
深圳万象城
概述
深圳万象城是深圳市罗湖区的一个城市综合体，集购物、娱乐、休闲、餐饮等功能于一体，是深圳市 著名的购物中心之一。
商铺招商
根据商业定位和规划，招商目标商铺入驻，实现商业资源的优化配置。
酒店管理
01
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酒店服务
提供高质量的客房服务、餐饮 服务、会议服务等，满足客户
的需求。
人员培训
对酒店员工进行专业培训，提 高员工的服务水平和职业素养
。
设施维护
定期对酒店设施进行检查和维 护，确保设施的正常运转。
城市综合体的概念及发展历程
一、城市综合体的概念及发展历程中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。
1、城市综合体概念城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。
2、城市综合体发展历程八十年前，19栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。
此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。
然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20世纪90年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。
直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。
为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：1. 雏形阶段（20世纪90年代初期）中国城市综合体的出现始于上个世纪90年代初期。
在这个阶段，中国只有极个别几个能称得上是城市综合体的项目。
在1990年开业的北京国贸中心与上海商城（波特曼），可以视作中国城市综合体的雏形。
尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，尤其是北京、上海等高速发展的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。
城市综合体的定义
▪ 《中国大百科全书》：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的 建筑。
▪ 《美国建筑百科全书》：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多 个功能的一组建筑。
▪ 城市综合体是指城市中的居住、商务办的空间、文化意 识形态高度集中的街区群体。
▪ 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区 的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能 集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机 结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。
城市综合体
▪ 楼盘类型：写字楼、商住公寓、购物中心 ▪ 建筑规模：总规划占地逾10公顷，总建筑面积超过48万平方米 ▪ 开 发 商：北京万达广场房地产开发有限公司 ▪ 项目简介：北京万达CBD聚合品牌商业中心、国际商务港、五星级酒店、5A级
写字楼、特色商业区于一身，是CBD核心区钻石级商务聚合体。XWHO的设计师 试图以更有吸引力的方式创造城市生态空间，而不仅仅是对自然进行模仿。 广场上有两处规整的“城市森林”，商铺前茂盛的树丛也构成了一个小森林。
城市综合体
▪ 楼盘类型：写字楼、国际公寓、豪华酒店、国际商城 ▪ 建筑规模：总占地面积6万平方米，总筑面积100万平方米 ▪ 开 发 商：北京国华置业有限公司 ▪ 项目简介：华贸中心由三栋高逾百米的5A智能写字楼、2座豪华酒店、大型国
际商城、国际公寓和中央公园组成。华贸中心的整体设计由世界著名的美国K PF建筑设计事务所担纲，建筑设计极富纪念性和时代感。
什么是城市综合体
什么是城市综合体一、你为什么去购物中心？现在很多人购物都去购物中心。
为什么？因为时尚潮流街？欢乐主题餐厅？电影院？里面的东西有特色？生活用品什么的都在这里买？价格便宜？环境好？经常举行各类文艺活动？东西比较全？停车场很宽敞？购物中心里的饭店很多，中餐西餐，日式韩式都有？卫生间等辅助设施很现代化，在这里购物确实方便舒心？东西好吃，蛋挞，椰蓉条面包也很不错，价格很划算，味道也还可以？商场里逛街冬暖夏凉？这里有你喜欢的牌子？打折多?有档次?理念好，舒适、阳光、安逸?服务，购物、娱乐、休闲、餐饮一条龙服务。
服务态度比较好?离家近?交通方便？商品够多，够全、新颖，品牌也多？二、什么叫购物中心多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
这种商业集合体内通常包含数十个甚至数百个服务场所，业态涵盖大型综合超市、专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐健身休闲等。
根据中国市场的实际情况，将购物中心分为物业型购物中心、百货公司型购物中心、连锁MALL购物中心三类。
1．物业型购物中心：物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的是租赁制。
特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位还必须突出某一目标顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备,或者业态业种的复合度不够（通常定位于高端市场，大租户以高级百货为主，许多业态没有引入），还称不上真正的MALL购物中心。
2．百货公司型购物中心:由大型连锁百货公司发展或扩建而成。
面积一般在10至15万平方米左右，由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主，虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的MALL购物中心。
但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建等，不同业态也正被引入百货公司型购物中心内，迈向真正的MALL购物中心。
城市综合体与商业综合体的区别
深圳是一个万象城，也只能认为它是一个商业综合体，而不是一个城市综合体。
城市综合体他一定要有城市的规模，换句话说，我简单的认为当你这个城市综合体里面所有的商业体量，包括这些物业里面所有的内部矛盾都停止了，他还能供城市使用，至少从这一点到那一点，就是说它具有存在城市的功能，而不仅仅是你这个建筑物的功能，这就是城市综合体。
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
它基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
按特点可以分为两类。
1城市CBD中心的城市综合体、2城郊结合部城市综合体。
商业综合体的话。
它是伴随着城市功能的综合化、规模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。
HOPSCA由酒店（Hotel）、写字楼（Office Building）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文单词或词组的首个单词的首个字母构成。
每个商业综合体至少组合了上述功能中的三种，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。
万象城只能算是商业综合体，向日本的六本木可以算是城市综合体。
从归类来说，商业综合体是城市综合体中的一种类型。
在综合体中，按定义是由三种及以上的物业组成的综合性建筑体，但是就综合体的协作原理来看，通常有两种：一是以一种物业为核心物业，其他功能的物业围绕在核心物业周边为其提供配套，在定位的档次和主题上也相应的保持一致性，这种综合体的典型代表是日本Midtown。
另一种则是没有核心物业，每种物业都占比较大且具有相对的独立性，但是融合在一起后可以形成更强的消费互动性。
前一种综合体的物业配比关系通常是核心物业占比超过60%，其他的物业比例较小，而后一种综合体可能各物业的占比比较接近。
瑞尔特-城市综合体研究
二、艺术主题类城市综合体 1、定义
将以往综合体所承载的功能从一般的建筑领域上升到人文精神关怀，打破地产开发中的单一理 念支持，以地产为载体，整合各种艺术元素，创造一种全新的地产经营模式。 精神消费时代的新型综合体模式，传统城市综合体的升级版和全新模式，凝聚高科技建筑技术、
城市文化与生活精华的结晶体。
光华路SOHO
2、综合体发展历程及趋势
2.2 综合体发展趋势 未来中国房地产发展的主流模式应是大规模的
区域开发，开发模式的核心就是城市综合体；城市
综合体是城市发展的方向，是拉动城市化进程的重 要引擎。未来城市的发展必然是资源更集中，这是 城市迈向都市化、国际化的标志。因此，从某种意
义上讲，城市综合体将是未来城市物业发展的最终
80%的比率。
模块化办公格局为租户节省10-15%的装修成本。 节水设备，电子水龙头，卫生间节水洁具以及低流 量淋浴设施。 雨水过滤后也可循环利用被用作绿化灌溉，从而提
高水使用率。
北京
写字楼 4座塔楼设有前庭，露天花园和阳台，塔楼间 的步行天桥将其连为一体，营造出了一个舒适怡
侨福芳草地
人的办公环境。同时办公区域能做到自然光透射， 自然通风。 艺术空间 北京芳草地展览馆 D座10楼，由侨福集团黄
建华主席创办的私立非营利性展览馆。 展览馆
共分两个展厅，占地总面积4000余平方米。 芳草地画廊 芳草地画廊隶属于侨福集团艺术
文化部，A座二层，总面积达338平方米。
北京
别出心裁的建筑设计
侨福芳草地
北京
亲近自然的公共空间
侨福芳草地
北京
随处可见的艺术小品
侨福芳草地
北京
位置
北京市朝阳区工体北路与三里屯 交汇处 占地面积：5.3万方 建筑面积：17.2万方 （南区9.06万方、北区8.23万方） 容积率：3.2 建筑数量：19栋 建筑形式：2-4层低密度建筑 车位：900个
城市综合体
城市综合体摘要：在“密集化”与“精明增长”的时代背景下，传统建筑与城市环境之间简单的排队、各自独立的设计使得空间缺乏必要的连续，增加交通负荷，空间支离破碎，布局零乱，不能发挥出对于城市整体公共生活的作用。
本文通过对城市综合体的必要性论证、城市综合体的功能、空间及交通组织的探索，城市综合体形成其在城市设计层面上合理定位、合理的设计手法和恰当的开发模式，形成满足当今集约型社会时代要求的城市设计。
关键词:城市综合体前沿性特点空间体系与职能体系中图分类号：f291.1 文献标识码：a 文章编号：1研究背景1.1时代背景国家建设节约型集约化和谐城市，提倡城市的“密集化”与“精明增长”。
1.2选题背景一直以来，城市设计中关于建筑功能和性质的定位都或多或少受到传统建筑与城市环境之间的“门槛”观念的影响，使得建筑在城市设计中只是简单的排队并且各自独立，建筑综合体概念的引入使建筑形成复合的功能组织，但各个建筑间仍然缺乏必要的功能关联，不能相互补充，相互激发，也并未发挥出对于城市整体公共生活的作用。
同时，看似符合平面构图要求的条块分割使相邻公共建筑彼此缺乏必要的空间连续，城市公共空间(尤其是步行体系的)割裂和不成体系造成使用者的不便，同时也增加城市交通负荷。
城市地面上下部空间发展失衡，地下空间支离破碎，布局零乱。
2城市综合体的概念及前沿性特点2.1城市综合体的概念基于上述在城市设计中的问题，我们提出了基于城市设计维度的建筑综合体，即城市综合体的概念，即具有城市性、集合多种城市空间与建筑空间于一体的城市实体。
2.2城市综合体的前沿性特点城市综合体不同于建筑综合体，它强调的是城市性在建筑基础之上融进了城市功能，相对于建筑综合体来讲更加具有城市开放性。
城市综合体是“密集化”集约型城市的组织形式之一。
它将交通、公共活动、休闲娱乐等城市活动空间的多项内容和城市商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等建筑生活空间的多项内容进行整合，从而形成一个多功能、高效率的综合体，城市综合体的演进过程,强调了城市、建筑和市政设施的综合发展,成功地将城市环境、建筑空间和基础设施有机地结合在一起,使城市建筑向高空、地面、地下三向度空间发展,构成一个流动的、连续的空间体系。
城市综合体的作用功能主治
城市综合体的作用功能主治1. 引言城市综合体是在城市中集合了商务、娱乐、居住、办公和文化等多种功能的建筑群体。
它们作为现代城市化发展的重要组成部分，为城市居民提供便利的生活和工作环境，促进社会经济的繁荣发展。
本文将探讨城市综合体的作用、功能和主治，深入了解它们对城市发展的重要作用。
2. 商务功能城市综合体作为商务中心，可以集中各类商务功能，提供高品质的商务服务。
其主要作用和功能包括：•商务办公：为企业机构提供高级办公空间，包括豪华写字楼、商务中心等，满足商务人士的办公需求。
•会议与展览：提供专业的会议场地，举办各类商务会议、论坛、展览会等，促进商务交流与合作。
•商业服务：设立商业展厅、商展中心等，为商家提供产品展示和销售渠道，并提供相关的商业服务。
3. 娱乐功能城市综合体作为城市居民日常生活中的娱乐场所，具备丰富多样的娱乐功能，主要包括：•购物中心：集合各类商铺和品牌，提供多样化的购物体验，满足消费者的购物需求。
•休闲娱乐：设有电影院、KTV、游戏厅等娱乐设施，提供休闲娱乐和文化消遣的场所。
•美食街：设有各种特色餐饮店，提供多样化的美食选择，满足人们的美食需求。
4. 居住功能城市综合体不仅提供商务和娱乐功能，还可以作为居住领域的重要部分，为居民提供便利的居住环境。
其主要功能包括：•高档住宅：提供优质的住宅环境，包括高层公寓、别墅等，满足人们对优质住宅的需求。
•便利设施：设有健身房、游泳池、洗衣房等生活设施，方便居民的日常生活。
•社区服务：配备社区服务中心、物业管理等，为居民提供优质的社区生活环境。
5. 办公功能城市综合体中的办公功能主要是为企业提供高品质的办公空间和配套服务，包括：•办公楼：提供各类规格的办公楼，适应不同企业的需求。
•会议室：设有会议室、培训室等，满足企业日常会议和培训需求。
•商务服务：提供企业注册、财务代理、人力资源等一系列商务服务。
6. 文化功能城市综合体也是城市文化的重要载体，通过提供文化活动和场所，促进城市文化的传承和发展，包括：•文化展览：设有艺术展览馆、博物馆等，举办各类艺术和文化展览，丰富城市文化生活。
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城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
城市综合体的概念
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
城市综合体与多功能建筑的差别
多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。
而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
城市综合体的四大典型特征
特征一：超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。
由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。
特征二：通道树型交通体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。
特征三：现代城市景观设计
应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。
通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
特征四：高科技集成设施
城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。
其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
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城市综合体的发展历程
城市综合体的开发背景1.4.1
现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。
1.4.1.1 城市综合体是城市聚集的产物因为城市本身就是一城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。
在这个区域的核心部分就个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，会出现这样一种综合物业。
①城市形态的表现在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之，比如在一幢高层建筑
内集合办这种综合建筑体也属于城市综餐饮、商业等服务场所的独栋式综合建筑体。
公、合体。
经济形态的表现②商业设施等多种独立场所，规划了办公、居住、随着开发商开发规模的不断增大，形成新型的独立式的城市综并通过一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，合体。
优越的地段和区域催生了城市综合体1.4.1.2
区域就会出现高档次的复合建筑楼CBD城市综合体依地段而生，城市一般都在本身就是一个庞CBD群。
其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD 大的综合体。
如北京万达广场就是一个典型的区域的城市综合体。
万平方米之内，写CBD整个建筑规模控制在1000依北京的CBD规划方案为例，％为商业、服务、文化及娱乐设％左右，其它25字楼约占50％左右，公寓占25最后形成再通过一个个小的综合体的建设，施等。
从一个大的综合体理念开始，的整体建设。
一个大的综合体，共同促进CBD1.4.1.3 城市综合体市场需求旺盛有追求高档住宅的由于目前城市客群大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，具有较强的专业知识和职业能力及能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。
首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水；
平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。
雄居城市商务中心的中产阶层，白天；必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释
放。
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能够在如果选择居住在城市中心，就必然要求物业具有合理的业态规划，因此，这里休闲放松，体味生活的乐趣。
因此，集公寓、商场、休闲、娱乐、主题公园而综合体建筑模式就是在这样的背景于一体的城市综合体物业的需求渐成热点。
下应运而生了。
1.4.2 城市综合体的发展阶段城市综合体的产生和发展经历也以下几个阶段。
曼哈顿城市综合体|相关链接|
纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。
汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。
这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长公里，面积不足平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大1洛克菲勒中心等著名城市综合体建公司总部和几十万就业人口。
克莱斯勒大厦、筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。
城市综合体的分类大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为：
CBD中心的城市综合体，如北京万达广场。
；城市交通枢纽型城市综合体，如北京国瑞城。
；城郊结合部城市综合体，如世茂?；蝶湖湾。
；
因此很多万平方米以上的地块，5由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地城市综合体最大的选址可能是在城郊结合部。
2. 城市综合体开发要点单一的地产开发人们发现，在经历了将住宅地产和商业地产严格区分的时代后，开创不能适应地产的迅速发展，模式已经越来越不能满足人们的生活居住要求，综合体建筑模式正在挑战一种崭新的地产开发模式就成为地产商们面临的课题，国外最先进的地产开发模式。
城市综合体的功能分析
城市综合体将不同时间段的功城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。
城市综合24能组织在一起，使其保持而且各部分的使用也使其各部分的活动组织有序，体内各功能在时间上的衔接，能相互补充。
尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。
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2.1.1 商务
商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。
一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。
城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。
2.1.2 商业
商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。
零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。
能够充分满足各类阶层的消费需求。
2.1.3 居住
居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。
城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。
2.1.4 酒店
酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。
城市综合体的开发标准
大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统；集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。
2.2.1 三大选址标准
城市综合体属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以最可能分布于城郊结合部，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。
城市综合体项目选址一般符合下列三项标准之一：
项目选址三项标准
三个标准项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础项目位于城市中心，是城市经济新增长点位于新开发区
典型案例北京万达广场在CBD区北京国瑞城在有发展前景的崇文区世茂?；蝶湖湾位于有“上海后花园”之称的昆山
2.2.2 必须有营造园林景观的基础
大型城市综合体必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。
必须具有交通便捷的区位优势2.2.3
城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。
最好位于地铁站或交通便利位置。
交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。
2.2.4 必须营造齐备的生活系统
为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。
同时，因为综合体建筑包含多方面内容，所以一个综合体要有自己的一个专业的物业管理公司，根据不同的功能部分引进最为专业的合作伙伴，共同来管理项目，来为业主提供周到的服务。