2015年房地产营改增工作推进要点及风险防范培训讲义最新教程PPT模板
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2015年房地产、建筑业“营改增”过渡期准备及纳税管理策略应对实战研讨会
2015年房地产、建筑业“营改增”过渡期准备及纳税管理策略应对实战研讨会【地产企业财税高管的任职必修课程】【首家隆重推出最新专题，建议高管与财务人员一并参加】【课程背景】令人忐忑的建安、房地产企业的营改增新政将在2015年实施，营改增本质上是有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力。
但是，企业如果没有积极做好准备，将不仅无法降低税收成本，还有可能会增加税负和加大税务风险。
建安房地产企业集团领航人及财税高管应该在战略角度高瞻远瞩提前部署企业应对营改增策略，在全行业内忧外患期间能“驾横海之大航，领集团于无忧”。
为了让更多的建安房地产企业深入了解最新“营改增”税收政策，解析其对建筑施工、房地产企业的影响，帮助各建安房地产企业财税总监、经理理解其重点、难点，全面掌握增值税下税企间财税争议及解决途径，化解税务稽查风险，全面有效降低企业税务风险，继而能确保集团各相关部门理解集团营改增策略，准确执行“运用之妙存乎一心”的营改增转型方案与筹划，为此，我们特举办“2015年房地产、建筑业“营改增”过渡期准备及纳税管理策略应对实战研讨会”。
我们诚邀贵单位积极组织人员参加！【课程收益】如您是房地产企业领航人，您可以：理解如何站在战略角度看待房地产企业营改增；认识自上而下全集团一致行动应对营改增的重要性。
如您是财税总监，经理，您可以：领略房地产业营改增政策，探索营改增应对措施；分析本企业财税管理现状，理解如何建立完善营改增内控制度；初步学会正确降低本企业税收负担的方法。
【参会对象】房地产、建筑业企业董事长、总经理、总会计师、首席财务官、财务副总裁、财务总监、财务经理、税务总监、税务经理、经营、预算、审计及合同等部门人员。
【讲师简介】童晓莲老师：房地产实力派财务管理专家，高级会计师，中国注册税务师；上海致通振业税务师事务所所长；《新理财》等财税管理核心期刊的主要撰稿人，多次在《中国房地产税务报》上发表文章。
曾任某国有军工企业（下属地产公司）财务处处长；多家房地产企业长年税务顾问。
《房地产开发企业营改增税收政策培训课件.ppt-汤光寿》
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定
㈥特殊规定和过渡政策 特殊政策：房地产开发企业中的 一般纳税人销售其开发的房地产项目 （选择简易计税方法的房地产老项目 除外），以取得的全部价款和价外费 用，扣除受让土地时向政府部门支付 的土地价款后的余额为销售额。
税源二局
二、房地产开发企业营改增基本规定 过渡政策：房地产开发企业中
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
特别注意：准予扣除的土地价款默认是 含增值税的，在计算准予扣除的销售 额时，应换算成不含增值税。 销售额=（全部价款和价外费用-当 期允许扣除的土地价款）÷（1+11% ）
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
举例2：某开发公司（一般纳税人）2015年5月1日开 发春江花园项目，支付土地价款8000万元，该项目 规划可供销售的建筑面积10000万平方米，配套公 共实施面积100万平方米（包括幼儿园、绿地、道 路），2016年1月份开始销售，并签订销售合同 1000万平方米（建筑面积），每平方米2万元，合 同规定2016年5月25日为一次性全额付款日期， 2016年5月当期取得进项税额100.92万元，该公司 对该项目选择简易计税方法计税，假如该企业无其 他应税项目，试计算该公司5月份应纳税额？
税源二局
三、房地产企业增值税征收管理
㈠征管范围： 一是房地产开发企业销售自行开
发的房地产项目。 自行开发，是指在依法取得土地 使用权的土地上进行基础设施 二是房地产开发企业以接盘等形 式购入未完工的房地产项目继续开发 后，以自己的名义立项销售的 （ 拥有房地产资质的单位、一手房 、房地产项目、以自己的名义 ）
税源二局
一、全面推开营改增的意义
一是全面推开营改增，标志着我国 增值税将实现对货物和劳务的全覆盖 ，延续多年的营业税将退出历史舞台 ，与国家治理体系和治理能力现代化 相适应的现代“消费型增值税”制度 将最终确立
房地产营改增节税设计培训课件
房地产开发企业 “营改增”节税设计实践思路
2015年5月8日，《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济 体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）明确，力争 2015年全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、 金融业和生活服务业等领域。 建筑业、房地产业的营改增试点初步安排在2015年10月份以后。 （三）本讲座的法律依据
（1）与营改增有关的增值税条例及其实施细则，及有关的法规。 （2）《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营 业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的四个附件。 （3）近两年营改增的文件。
第一讲 一、纳税人身份
房地产企业营改增的基本规定
在中华人民共和国境内（以下称境内）转让土地使用权或者销 售不动产、提供应税劳务的单位和个人，为增值税纳税人。 （一）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 财税[2013]106号附件1《试点实施办法》：“应税服务年销售 额”超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人。 附件2《试点有关事项的规定》第一条（五）项明确，应税服 务年销售额标准为500万元（含本数。指连续不超过12个月经营期 内的销售额）。 —— 全部房地产开发企业均为增值税一般纳税人。
二、房地产业的征税范围 （1）销售不动产 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地 附着物。 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 （2）转让土地使用权 转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。 土地所有者出让土地使用权的行为，不征收增值税。
例1、截止到2015年9月30日，某房地产开发公司A小区尚有验收 待售的房产23 000㎡，假设10月1日房地产业实行营改增。该公司 取得了增值税一般纳税人资格，当月发生如下业务： （1）10月A小区售出房产15 300㎡，平均售价4 600元/㎡，销 售收入总额为7 038万元。 （2）10月12日，通过转让方式取得一项土地使用权，支付价款 （含税）11 100万元，取得增值税专用发票，增值税额1 100万元， 并已经在当地发改委立项“B小区”； （3）对土地进行一级开发，发生土地开发费用530万元，已取 得施工企业开具的增值税专用发票，税率11%，增值税额58.3万元； （4）10月19日，购进商品混凝土一批，货款100万元，征收率 3%，增值税额3万元；
2015年5月8日，《国务院批转发展改革委关于2015年深化经济 体制改革重点工作意见的通知》（国发〔2015〕26号）明确，力争 2015年全面完成营改增，将营改增范围扩大到建筑业、房地产业、 金融业和生活服务业等领域。 建筑业、房地产业的营改增试点初步安排在2015年10月份以后。 （三）本讲座的法律依据
（1）与营改增有关的增值税条例及其实施细则，及有关的法规。 （2）《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营 业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）的四个附件。 （3）近两年营改增的文件。
第一讲 一、纳税人身份
房地产企业营改增的基本规定
在中华人民共和国境内（以下称境内）转让土地使用权或者销 售不动产、提供应税劳务的单位和个人，为增值税纳税人。 （一）纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 财税[2013]106号附件1《试点实施办法》：“应税服务年销售 额”超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人。 附件2《试点有关事项的规定》第一条（五）项明确，应税服 务年销售额标准为500万元（含本数。指连续不超过12个月经营期 内的销售额）。 —— 全部房地产开发企业均为增值税一般纳税人。
二、房地产业的征税范围 （1）销售不动产 本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地 附着物。 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。
不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。 （2）转让土地使用权 转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。 土地所有者出让土地使用权的行为，不征收增值税。
例1、截止到2015年9月30日，某房地产开发公司A小区尚有验收 待售的房产23 000㎡，假设10月1日房地产业实行营改增。该公司 取得了增值税一般纳税人资格，当月发生如下业务： （1）10月A小区售出房产15 300㎡，平均售价4 600元/㎡，销 售收入总额为7 038万元。 （2）10月12日，通过转让方式取得一项土地使用权，支付价款 （含税）11 100万元，取得增值税专用发票，增值税额1 100万元， 并已经在当地发改委立项“B小区”； （3）对土地进行一级开发，发生土地开发费用530万元，已取 得施工企业开具的增值税专用发票，税率11%，增值税额58.3万元； （4）10月19日，购进商品混凝土一批，货款100万元，征收率 3%，增值税额3万元；
房地产开发营改增全面准备与应对策略.ppt
第四部分：营业税改征增值税的注意 事项
一、增值税申报表的结构
• 就当前新申报办法来看，一般纳税人需要填写的申 报资料主要包括 • 1、《增值税纳税申报表（适用于增值税一般纳税 人）》（以下简称主表）；
• 2、《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期 销售情况明细）；
• 3、《增值税纳税申报表附列资料（二）》（本期 进项税额明细）； • 4、《增值税纳税申报表附列资料（三）》（应税 服务扣除项目明细）；
二、房地产企业营改增6大热点问题
在房地产、建筑业营改增过程中，国家税务总局 或将会给出一个过渡期的政策。该过渡期政策将 类似于租赁业营改增过渡政策，即按3%实行简易 征收的办法。 4、在“营改增”之后，土地使用税和土地增值税 的去留问题 5、地方税收体系建设问题
6、“营改增”是否改变房地产与建安企业的组织 结构与业务流程？
一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻
•
在现行营业税条件下《营业税暂行条例实施细
则》第十六条规定，“除本细则第七条规定外，
纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其
营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物
资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备
的价款。”
一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻
• 建筑业、房地产业全部改为增值税后，甲供材的 货物和建筑业的劳务都是同一个税种—— —增值 税。但与房地产、建筑业相关的货物或劳务种类 繁多，几乎各档税率都可能涉及。对应的税率不 同就会有完全不同的抵扣结果，所以企业要考虑 周详，特别要注意以下两点。
房地产开发营改增全面准备与应对策 略
第一部分 房地产建筑安装企业营改增背景 与热点问题
一、房地产建筑安装企业营改增的前瞻
1
营改增培训课件ppt
企业如何应对未来的营改增政策变化？
密切关注政策动态
企业应密切关注营改增政策的动态和变化，及时 调整自己的税务策略。
加强内部管理
企业应加强内部管理，规范财务管理和税务处理 ，以应对营改增政策的变化。
寻求专业支持
企业可以寻求专业的税务咨询和代理机构的帮助 ，以应对营改增政策的变化。
企业如何利用营改增政策进行税务筹划？
05
营改增的未来展望
营改增的未来发展趋势
增值税税率的简并
随着营改增的全面推开，未来增值税税率可能会进一步简并，以 降低企业税负和简化税制。
抵扣范围的扩大
为了进一步减轻企业税负，未来营改增政策可能会扩大可抵扣范围 ，例如将更多费用纳入抵扣范围。
税收征管的智能化
随着科技的发展，未来营改增税收征管将更加智能化，提高税收征 管的效率和准确性。
营改增的意义
营改增有利于减轻企业税负，促进企业转型升级和创新发展 ；有利于优化税收制度，提高税收公平性和透明度；有利于 推动产业升级和服务业发展，提升国家综合竞争力。
营改增的实施进程
营改增的实施时间
营改增的推进阶段
营改增自2012年1月1日起在上海交 通运输业和部分现代服务业率先试点 ，随后逐步推广至全国范围。
合理利用抵扣政策
01
企业应合理利用营改增政策中的抵扣政策，降低自己的税负。
调整业务结构
02
企业可以根据营改增政策的变化，调整自己的业务结构，以获
得更好的税务效益。
合理安排纳税时间
03
企业可以根据营改增政策的规定，合理安排纳税时间，以实现
税务筹划的目的。
THANKS
感谢观看
营改增后，企业需要向供应商索 取增值税专用发票，以便进行进 项税抵扣。
房地产企业营改增政策讲义ppt
日，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业在全国范围实行营改增。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（一）增值税计税原理 1、增值税，是对销售货物、不动产或劳务过程中实现的增值额征收的一种流 转税。
我国通过分税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。在1994年的税 制改革中，将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配劳务，对其他劳务、无形资产和
从我国税制改革的历史来看，我国1979年引入增值税，又于1984年设立营业税。1994年，
一、 营 改 增
不动产征收营业税。2009年，为了鼓励投资，促进技术进步，在地区试点的基础上，全面实施 增值税转型改革，将机器设备纳入增值税抵扣范围。 从我国现实的情况来看，根据我国现行的增值税和营业税制度，我国增值税的税基主要 是第二产业中的工业和第三产业中的批发零售业的增加值，营业税的税基是第二产业中的建筑 业和第三产业中除批发零售业外的其他行业的流转额。因此，在我国，增值税和营业税的收入
细分和服务外包的发展。同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务
业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税 的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势。
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征
（三）从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践
房地产企业营改增政策讲义
第一节
营改增背景及增值税特征 2008-2011年增值税的收入远远超过营业税的收入。在我国现行税制结 增值税的征税范围覆盖了除建筑业之外的第二产业，第三产业的大部分行业
构中，增值税和营业税是最为重要的两个流转税税种，二者分立并行。其中，
营改增工作推进要点及风险防范共40页
谢谢
11、越是没有本领的就越—爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
营改增工作推进要点及风险防范
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
营改增工作推进要点及风险防范资料
12
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
贴息政策解释
前提：必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款开票才可执行。 措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期 楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。
五、税改后工作推进中的重点风险 六、应对税改后重点风险的措施
营改 增后
5
一、集团整体推进思路
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目 2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后方完成开发销售的项目（跨期项目） 3、2015年7月1日后启动的储备项目
6
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
99x11%+1x17%=11.06
三者分别纳税11.17万、17万、 11.06万，第三种情况交税最少。
35
措施
3、提升进项税
1）与乙方合同中有高税率业务的分开签订。如门窗工程，可分别列明门窗金额与安装金额，就门窗部分可取得17%进项税票。 2）合同中有低税率业务的混合签订。如建筑合同包含材料运费，不可将运费部分单独列明，以避免取得6%的进项税票。 3）税改之后，可加大甲供材的采购比例，以获取17%的进项税票。
3、与业主协商，税改后开票尽量提价 4、跨期项目，付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。
26
五、税改后工作推进中的重点风险
1、施工方资格风险 2、销项、进项时间节点不匹配风险 3、三流不一致风险
27
1、施工方资格风险项目
●施工方非增值税一般纳税人，无法取得与合同业务匹配的进项税额。
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
贴息政策解释
前提：必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款开票才可执行。 措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资金。如客户将以上未到期 楼款提前于2015年6月30日前缴纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。
五、税改后工作推进中的重点风险 六、应对税改后重点风险的措施
营改 增后
5
一、集团整体推进思路
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目 2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后方完成开发销售的项目（跨期项目） 3、2015年7月1日后启动的储备项目
6
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
99x11%+1x17%=11.06
三者分别纳税11.17万、17万、 11.06万，第三种情况交税最少。
35
措施
3、提升进项税
1）与乙方合同中有高税率业务的分开签订。如门窗工程，可分别列明门窗金额与安装金额，就门窗部分可取得17%进项税票。 2）合同中有低税率业务的混合签订。如建筑合同包含材料运费，不可将运费部分单独列明，以避免取得6%的进项税票。 3）税改之后，可加大甲供材的采购比例，以获取17%的进项税票。
3、与业主协商，税改后开票尽量提价 4、跨期项目，付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取得专票。
26
五、税改后工作推进中的重点风险
1、施工方资格风险 2、销项、进项时间节点不匹配风险 3、三流不一致风险
27
1、施工方资格风险项目
●施工方非增值税一般纳税人，无法取得与合同业务匹配的进项税额。
房地产行业营改增应注意的税收政策培训课件
房地产行业营改增前期准备
“进项税额”：可以抵扣的进项税额 “已交税金”：当月缴纳本月增值税额 “减免税额”：减免的增值税额 “转出未交增值税”：月终转出应缴未缴增值税 应 交税费—未交增值税的贷方 “销项税额”：销售货物或应税劳务应收取的增值税额 “进项税额转出”：购进货物、在产品、产成品等发生 非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，应 转出的进项税额（什么是非正常损失、转出到哪？） “转出多交增值税”：月终转出多缴增值税 应交 税费—未交增值税的借方
房地产行业营改增前期准备
二、进项税额 进项税额：当前准予从销项税额中抵扣的进项 税额，限于下列增值税扣税凭证上注明的增值 税额： 1、增值税专用发票上注明的增值税额； 2、海关进口增值税专用缴款书上注明的增值 税额； 3、购进农产品按农产品收购发票或销售发票 上注明农产品买价和13%的扣除率计算的进行 税额。
房地产行业营改增前期准备
5、开发产品转为自用
开发产品转为自用会计上不做销售处理； 自产货物转为自用税收上也不视同销售。相应进项税额也 不用转出。 从消费型增值税概念上看，房地产企业作为增值税链条的 一部分，将自己开发的产品转为自用并未退出增值税链条， 并且也没有从一个环节转移到另一个环节而发生增值。 （个人观点，请大家密切关注国家出台相关政策）
房地产行业营改增前期准备
然后，了解一下增值税纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 一般纳税人实行“购进扣税法”计算增值税 小规模纳税人适用简易计税方法计税 房地产行业虽然目前还没有相关文件透露，但 根据前期营改增相关文件不难推定，房地产行 业纳税人符合一般纳税人条件，应按“购进扣 税法”计算增值税
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得专票。
15
2、跨期项目 销售部分
收入提价以转嫁税负。 不能提价项目争取快卖快收快结算。
16
3、2015年7月1日后启动的储备项目 支出部分
筛选供应商，选择具有一般纳税人资格的供应商以取得专票。 付款收票进项应与收款开票销项匹配，避免税金浪费。
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3、2015年7月1日后启动的储备项目
11
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
销售部分措施细节
细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳税 细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发 票 细节三：已收款开票，在税改后退款的，需扣除已缴纳的营业税 （原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统，原营业税纳税系统 停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减，损失税金）
13
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
销售贴息政策解释
∆ 返还利息视同现金折扣，按财务费用入 账。应收取利息发票，可由项目人员集 中到税局代开。税金由客户承担，从返 还利息中直接扣掉
∆ 开具发票需提供的资料以及税金起征点 具体情况，由各项目向当地主管税局咨 询
14
2、跨期项目
支出部分
为避免税负转嫁，与乙方谈判不加价而取得专票。 付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取
尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生 活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业， 年营业税税额约1.6万亿元，占全国税收收入比重约 15%。
涉及行业的阻力
建筑业阻力： 1、占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票 2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税 票 3、总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗
9
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
销售部分
为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开
票
已签约应收未到期部分，结合公司贴息政策，鼓励客户
提前还款，并及时开具发票
举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，
承担税金100*5.6%=5.6万
10
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
12
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
贴息政策解释
前提：必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按 揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款 开票才可执行。 措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期 的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资 金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴 纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。
销售部分
收入提价以转嫁税负。
18
二、不能按节点推进的风险
1、乙方可能提价，将税负转嫁给开发商
2、已完成销售的项目，如果工程结算拖延至税改后，将导致大量的进 项税额无法抵扣，形成浪费
3、已收款未及时开票的项目，收入承担的税金将会由5.6%提升至 11%，增加税负
4、土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水，增值额上升，应交税金同 步上升
方完成开发销售的项目（跨期项目） 3、2015年7月1日后启动的储备项目
6
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
支出部分
为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开
发商成本受损，对已付款未开票部分应尽 快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽 快结算并催开发票。
举例：假设已付款未开票金额100万。税
已收款未开票部分
1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票，确认收入部 分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下降4.57% 2、如果按照不含税价100万开具发票，承担的税金为 100*0.11=11万
为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响，此项工作务必
在2015年6月30日之前完成。
改前施工方开票，承担税金100*3%=3万 元，我公司税前可抵扣成本100万。
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
支出部分
1、如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则 我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较 之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值 税清算有很大影响。
房地产业阻力： 1、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项 税票 2、选择集中回笼资金维持高周转，还是选择进销税金 匹配牺牲资金成本
谨慎应对“营改增”
“营改增”不仅是对财税体制的变 革，更是对所涉及行业经营模式的 考验！公司应从全局把控，协调各 个部门同心协力，打好这场营改增 的应对之战！
房地产营改增工作推进要点 及风险防范培训讲义
地产痴人 2015年8月
前言：“十二五”全面完成营改增改革目标
财政部正在会同相关部门抓紧研究和论证试点方案， 按程序报经国务院批准后适时付诸实施，力争“十二 五”期间全面完成营改增的改革目标。第十二个五年 计划时间段:2011-2015年
实施营业税改征增值税（简称营改增）改革是党的十 七届五中全会作出的重要部署，是“十二五”时期我 国财税体制改革的一项重要任务，十八届三中全会决 定和《深化财税体制改革总体方案》都对这项改革提 出了明确要求，充分说增税清算在营改增中的风险
1、目前安徽达到清算条件的项目有五个，任务重， 压力大！
2、以上待清算项目销售已满足清算条件，对应的 工程结算开票工作需在预计的营改增时点前完成。 要求更高、时间更紧！如果在营改增后才取得成 本发票，可抵扣开发成本将面临缩水，项目承担 的土地增值税会增高
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
支出部分
2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改 后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担 的税负会转嫁到开发商。
为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必
在2015年6月30日之前完成。
目录
一、集团整体推进思路 二、不能按节点推进的风险 营改 三、土地增值税清算项目在营改增推进中的风险 增前 四、针对上述风险的补救措施
五、税改后工作推进中的重点风险 六、应对税改后重点风险的措施
营改 增后
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一、集团整体推进思路
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目 2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后
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2、跨期项目 销售部分
收入提价以转嫁税负。 不能提价项目争取快卖快收快结算。
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3、2015年7月1日后启动的储备项目 支出部分
筛选供应商，选择具有一般纳税人资格的供应商以取得专票。 付款收票进项应与收款开票销项匹配，避免税金浪费。
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3、2015年7月1日后启动的储备项目
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
销售部分措施细节
细节一：税改前客户已汇款必须及时对账，保证按营业税纳税 细节二：已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并开红字发 票 细节三：已收款开票，在税改后退款的，需扣除已缴纳的营业税 （原因在于税改后各项目转为增值税纳税系统，原营业税纳税系统 停用。即使开具营业税红字发票亦无从冲减，损失税金）
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
销售贴息政策解释
∆ 返还利息视同现金折扣，按财务费用入 账。应收取利息发票，可由项目人员集 中到税局代开。税金由客户承担，从返 还利息中直接扣掉
∆ 开具发票需提供的资料以及税金起征点 具体情况，由各项目向当地主管税局咨 询
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2、跨期项目
支出部分
为避免税负转嫁，与乙方谈判不加价而取得专票。 付款收票在与销项匹配、不会形成留抵的情况下尽可能延后以取
尚未改革的行业包括建筑业、房地产业、金融业和生 活服务业，据统计，上述行业涉及800余万户企业， 年营业税税额约1.6万亿元，占全国税收收入比重约 15%。
涉及行业的阻力
建筑业阻力： 1、占总成本约20%的人工成本无法取得进项税票 2、砂、土、石料、商品混凝土等只能取得3%的进项税 票 3、总分包之前抵扣税金的具体配套政策尚不明朗
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
销售部分
为避免多缴纳销项税金，对已收款未开票部分应尽快开
票
已签约应收未到期部分，结合公司贴息政策，鼓励客户
提前还款，并及时开具发票
举例：假设已收款未开票金额为100万。税改前开票，
承担税金100*5.6%=5.6万
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
贴息政策解释
前提：必须保证售出的单位或提前回笼的楼款（不包含按 揭款）在2015年6月30日前（预计营改增时点）成功收款 开票才可执行。 措施：针对已签约未到期楼款（2015年7月1日以后才到期 的楼款），建议采用金融贴息等手段引导客户提前回笼资 金。如客户将以上未到期楼款提前于2015年6月30日前缴 纳并开票，根据相应时间段获得一次性返还利息。
销售部分
收入提价以转嫁税负。
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二、不能按节点推进的风险
1、乙方可能提价，将税负转嫁给开发商
2、已完成销售的项目，如果工程结算拖延至税改后，将导致大量的进 项税额无法抵扣，形成浪费
3、已收款未及时开票的项目，收入承担的税金将会由5.6%提升至 11%，增加税负
4、土增税、企业所得税税前抵扣成本缩水，增值额上升，应交税金同 步上升
方完成开发销售的项目（跨期项目） 3、2015年7月1日后启动的储备项目
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
支出部分
为避免营改增后，施工单位转嫁税负、开
发商成本受损，对已付款未开票部分应尽 快催收发票；已开发完毕未结算合同应尽 快结算并催开发票。
举例：假设已付款未开票金额100万。税
已收款未开票部分
1、如果我公司在税改后按照含税价100万开具发票，确认收入部 分为100/1.11=90.09，收入下降9.91%，税后收入下降4.57% 2、如果按照不含税价100万开具发票，承担的税金为 100*0.11=11万
为避免我公司收入受损、多承担增值税金的影响，此项工作务必
在2015年6月30日之前完成。
改前施工方开票，承担税金100*3%=3万 元，我公司税前可抵扣成本100万。
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
支出部分
1、如果施工方在税改后才开具发票，含税价100万，则 我公司可在税前抵扣的成本只有100/1.11=90.09万元，较 之前相比，下降比例为9.91%。对企业所得税和土地增值 税清算有很大影响。
房地产业阻力： 1、土体出让金、拆迁补偿费、市政配套费不能取得进项 税票 2、选择集中回笼资金维持高周转，还是选择进销税金 匹配牺牲资金成本
谨慎应对“营改增”
“营改增”不仅是对财税体制的变 革，更是对所涉及行业经营模式的 考验！公司应从全局把控，协调各 个部门同心协力，打好这场营改增 的应对之战！
房地产营改增工作推进要点 及风险防范培训讲义
地产痴人 2015年8月
前言：“十二五”全面完成营改增改革目标
财政部正在会同相关部门抓紧研究和论证试点方案， 按程序报经国务院批准后适时付诸实施，力争“十二 五”期间全面完成营改增的改革目标。第十二个五年 计划时间段:2011-2015年
实施营业税改征增值税（简称营改增）改革是党的十 七届五中全会作出的重要部署，是“十二五”时期我 国财税体制改革的一项重要任务，十八届三中全会决 定和《深化财税体制改革总体方案》都对这项改革提 出了明确要求，充分说增税清算在营改增中的风险
1、目前安徽达到清算条件的项目有五个，任务重， 压力大！
2、以上待清算项目销售已满足清算条件，对应的 工程结算开票工作需在预计的营改增时点前完成。 要求更高、时间更紧！如果在营改增后才取得成 本发票，可抵扣开发成本将面临缩水，项目承担 的土地增值税会增高
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1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目
支出部分
2、如果我公司要求按照不含税价100万开具发票，则施工方税改 后开票总额为100*1.11=111万元，承担税金上浮至11万。多承担 的税负会转嫁到开发商。
为避免我公司受成本受损、施工方转移税负的影响，此项工作务必
在2015年6月30日之前完成。
目录
一、集团整体推进思路 二、不能按节点推进的风险 营改 三、土地增值税清算项目在营改增推进中的风险 增前 四、针对上述风险的补救措施
五、税改后工作推进中的重点风险 六、应对税改后重点风险的措施
营改 增后
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一、集团整体推进思路
1、2015年7月1日前已开发销售完毕项目 2、2015年7月1日前已启动但在2015年7月1日后