第一章房地产开发经营与管理概述
房地产开发与经营管理 第一章
考核方式
综合考核
课堂考勤（10%） 课程作业（30%） 课程结束考试（60%）
课程考试时间（课程结束两周以内）
第一章 绪论
1. 房地产的基本概念
（1）定义：房地产是指土地、建筑物和其他附属物，以 及由这些实物所衍生出的各种财产权利。
（2）包括：土地、建筑物及附属物三者之间的四种组合
房地产的相互影响性
房地产的易受限制性
房地产的难以变现性
Company Logo
（1）房地产位置的固定性
分幅、分丘与分户
分幅图的测绘范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工
矿企事业单位及其毗连居民点。
分丘图是房产分幅图的局部明细图，是根据核发房屋所有权证和土地使
用权证的需要，以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，分丘绘制 而成。每丘为单独一张，它是作为权属依据的产权图，即作为产权证上 的附图，具有法律效力，是保护房地产产权人合法权益的凭证。
重庆房地产市场 北京房地产市场 华北房地产市场 华东房地产市场
按用途划分：
住宅市场 商业房地产市场 工业房地产市场 特殊用途房地产市场
按功能划分：
房产市场 土地市场 房地产金融市场 房地产信息技术市场
Байду номын сангаас
按交易方式划分：
房地产销售市场 房地产租赁市场 房地产担保市场 房地产保险市场
房地产开发与经营管理概论
建管学院 曾德珩 Email：zengdeheng@ QQ: 453656511
微信：zengdeheng5111
课程介绍
课程的教学包括两部分，即：房地产开发经营和房地 产管理。
房地产开发与经营概述
房地产开发与经营概述引言房地产是一个与人们的生活息息相关的重要行业。
房地产的开发与经营既关系到城市的发展和建设，也直接关系到个人和家庭的居住需求。
本文将从房地产开发和经营的基本概念、发展模式、市场分析和经营策略等方面进行探讨，以期对房地产行业有一个全面的认识。
1. 房地产开发的基本概念房地产开发是指通过对土地进行整理，进行平衡资源配置、安排用地计划，并进行房屋建设、销售和管理等一系列活动，以满足人们的居住和使用需求的过程。
房地产开发的主要目标是将土地资源转化为具有使用价值和交易价值的房产，为城市和社会提供良好的居住和工作环境。
房地产开发包括土地收购、开发规划、设计施工、物业销售等一系列环节。
其中，土地收购是房地产开发的第一步，通过购买或租赁土地来进行后续的开发工作。
开发规划是根据土地的位置、用途等条件，进行开发项目的规划和设计，确定项目的规模、功能和形态等。
2. 房地产开发的发展模式房地产开发的发展模式主要有两种：自持开发和合作开发。
自持开发是指开发商自身独立承担土地购买、规划、设计、施工、销售和物业管理等全部环节的开发模式。
自持开发一般适用于大型综合开发项目，开发商通过自身的资源和能力来完成各个环节，并享有全部的权益和收益。
合作开发是指开发商与其他企业、机构或个人合作共同进行开发的模式。
合作开发可以分为多种形式，如合作开发、股权合作等。
合作开发不仅可以减轻开发商的风险和资金压力，还可以整合各方资源，提高项目的开发效率和竞争力。
3. 房地产市场分析房地产市场是房地产开发和经营的基础和前提。
房地产市场的供求关系、价格变动和政策环境等因素直接影响着房地产开发商的策略和行为。
3.1 房地产市场的供求关系房地产市场的供求关系是指购房需求和供应房源之间的关系。
当购房需求大于供应房源时，市场供不应求，房价上涨；反之，当购房需求小于供应房源时，市场供大于求，房价下跌。
要进行准确的供求分析，需要对人口结构、经济发展、就业状况、政府政策和金融环境等因素进行综合考虑。
《房地产开发与经营》第一章 概述
房地产开发与经营
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学习目标
１理解房地产的相关概念和特征；房地产开发 、房地产经营 的含义和特征。
２了解房地产业与建筑业的关系；房地产业与金融业的关系； 房地产业与市场及政策的关系。
３掌握房地产的分类,房地产开发的分类；房地产开发的主要 参与者；房地产开发的流程；房地产经营的类型。
４租售及物业管理阶段
房地产开发项目竣工验收后,就进入了租售及物业管理阶段,通过房屋租售和物业 <日管期理/时,间开> 发商回收投资 ,实现利润<页脚>
１３ 房地产经营概述
房地产经营是指房地产开发企业将开发出来的房地产项 目转移到使用者手中的活动过程,是房地产开发企业收回投 资获取利益,进行房地产再生产的保证,是房地产开发企业 的主要业务之一 .房地产经营,实质上是房地产开发企业说 服用户承认其劳动成果的工作过程 .
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１３１ 地产经营
１地产经营的含义
广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经 济收益的活动.狭义的地产经营主要是指流通过程的经营活动,即土地 的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程 ,其实质是土地产权经营.
２地产经营的途径
１通过土地使用权出让获得土地收益（土地收购储备、储备土地前期开发 整理与利用、储备土地的市场供应）
房地产业的主体主要包括房地产投资主体、房地产开发主体、房地产 经营管理主体、房地产金融机构、建筑商、物业管理服务商、房地产 中介组织和其他主体.从事的经济活动主要包括房地产投资、房地产开 发、房地产经营管理、房地产金融活动、建筑施工、物业管理、房地 产中介服务及其他经济活动.
房地产开发与经营教案
房地产开发与经营教案第一章：房地产开发与经营概述1.1 教学目标让学生了解房地产开发的定义、目的和意义。
让学生掌握房地产开发的基本流程和主要环节。
让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.2 教学内容房地产开发的定义、目的和意义。
房地产开发的基本流程：前期调研、规划设计、土地获取、项目开发、销售与交付。
房地产经营的基本概念和主要方式：销售、租赁、物业管理、资产证券化。
1.3 教学方法讲授法：讲解房地产开发的定义、目的和意义，以及房地产开发的基本流程和主要环节。
案例分析法：分析房地产经营的成功案例，让学生了解房地产经营的基本概念和主要方式。
1.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，总结房地产开发与经营的基本流程和主要环节。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产开发的看法，以及认为房地产开发与经营的成功关键因素。
第二章：房地产市场需求分析2.1 教学目标让学生了解房地产市场需求的概念、作用和重要性。
让学生掌握需求预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.2 教学内容房地产市场需求的概念、作用和重要性。
需求预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
影响房地产市场需求的主要因素：价格、收入、政策、人口、城市化。
2.3 教学方法讲授法：讲解房地产市场需求的概念、作用和重要性，以及需求预测的方法和步骤。
案例分析法：分析具体的房地产市场需求案例，让学生了解影响房地产市场需求的主要因素。
2.4 教学评估课后作业：让学生结合案例，运用需求预测的方法和步骤，预测房地产市场的需求。
课堂讨论：让学生分享自己对房地产市场需求预测的看法，以及认为影响房地产市场需求的主要因素。
第三章：房地产供给分析3.1 教学目标让学生了解房地产供给的概念、作用和重要性。
让学生掌握供给预测的方法和步骤。
让学生了解影响房地产市场供给的主要因素。
房地产供给的概念、作用和重要性。
供给预测的方法和步骤：定量预测、定性预测、组合预测。
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲
《房地产开发经营与管理》课程教学大纲课程编码：611063课程名称：房地产开发经营与管理英文名称：Real Estate Development and Management开课学期：6学时/学分：48/3 （其中实验学时：0）课程类型：专业教育课程选修课开课专业：土地资源管理专业选用教材：叶剑平主编：《房地产经营与管理》中国农业出版社2010主要参考书：刘洪玉主编：《房地产开发经营与管理》中国房地产估价师与房地产经纪人学会编写；北京：中国建筑工业出版社2008一、课程简介房地产业作为国民经济的支柱产业，已经愈发引起政府、投资者的广泛关注。
房地产开发经营与管理课程分为六章：主要介绍了房地产及房地产业的基本概念、房地产投资的特性及投资风险、如何应用经济学知识评价投资效益、房地产开发的程序及管理、房地产市场及房地产开发工程的可行性研究等内容。
该门课程综合性强，涉及管理学、经济学、建筑学等相关学科知识，学习该课程的目的是让学生了解并掌握房地产行业相关知识，并借助多学科理论及方法，解决房地产行业的实际问题。
Introduction to the courseTo be a pillar industry of the national economy, real estate industry has become increasingly causing attention of governments and investors. Rea I estate development and management curriculum is divided into six chapters, introduces the basic concepts of real estate and real estate, real estate investment characteristics and investment risks, and how to apply knowledge of economics to evaluate investment returns, procedures of real estate development and management, the real estate market and feasibility research of real estate development projects and so on. The course is very comprehensive, involves knowledge management, economics, architecture and other related disciplines.the main purpose of learning this course is to enable students to understand and master knowledge of the real estate industry, and solve practical problems in real estate industry with multi-disciplinary theories and methods.二、课程性质、目的与任务房地产开发经营与管理是土地资源管理专业的专业选修课,本门课程从理论和实际相结合的角度出发，全面系统地阐述了房地产开发经营与管理的基本理论和方法，详细分析了房地产投资与投资风险、房地产市场及其运行规律、房地产开发程序、房地产开发工程可行性研究、房地场金融、房地产开发工程管理、房地产市场营销以及物业管理等方面的问题。
房地产开发经营与管理重点知识总结
Importance for Aki——房地产开发经营与管理第一章房地产概述10大量投①位置固定性②数量有限性③用途多样性④供求区域性⑤投资风险性⑥难以变现性⑦外部影响性⑧使用限制性⑨保值增值性○11长期使用性资性○①房地产业投资大、周期长、效益高②房产、地产交易的不可分割性③房地产业的产品保值性、增值性和地域性④房地产业的发展要受城镇综合因素的影响对GDP的贡献——6-12%对地方财政的贡献（土地出让金、房地产企业税收、向房地产企业的收费）对相关产业的拉动——建筑业、建材、冶金、机械、电器、家具；金融、邮电通信、交通运输、商业……对就业的拉动——建筑装修、物业管理、中介评估……按投资形式划分（直接投资和间接投资）按投资所处的环节划分（开发投资和置业投资）按物业类型划分（居住、商业、工业、特殊）直接投资——投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
间接投资——将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需要直接参与房地产经营管理工作。
房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托公司（REITs）、购买、开发、管理和出售房地产资产的公司、购买住房抵押支持证券①投资金额巨大，回收期长②投资不确定因素多，风险较大③流动性较差④具有保值增值性⑤受政府政策影响较大⑥依赖金融部门的支持⑦具有专业性⑧投资具有相互影响性①投资机会寻找②项目可行性研究③取得土地使用权④项目规划与合同谈判⑤项目建设⑥房地产租售⑦物业管理第二章房地产企业①经营对象的不可移动性②业务形态的服务性③经营活动的资金和人才密集性④不完全竞争性。
⑤房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势根据建设部房地产开发企业资质管理的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四等。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得超越承担业务。
各资质等级的企业应达到相应的条件。
第一讲 房地产开发与管理概述
不 动 产
2、房产
房地产
3、非房屋建筑及其财产权利 4、与土地尚未分离的农作物、林木、种子等 5、财产综合体
房地产的构成
1、物质形态构成 房地产的物质主体包括三个部分： 土地（建筑地块） 房屋（建筑物） 房屋附属设备
（1）土地(land)
指土地及其上下一定的空间和附着于 土地的各种基础设施的总和。 当拥有了一块特定的土地后，所有者 既拥有了使用其表面的权利（表面权）。 又拥有钻探或者开挖其表面以下部分的权 利（地下权），还拥有使用其上面空间的 权利（领空权）。
二、房地产综合体的属性和特征
1、位置的不可移动性 土地是不可移动的，构筑在土地上的建 筑物也是不可移动的。房地产的交易，是 通过产权的交易进行的。因此，要求房地 产所处的区位必须对于开发商、置业人或 承租人具有吸引力。房地产价值的高低， 在很大程度上取决于该房地产所处地区的 增值潜力。
（3）房屋附属设备
房屋附属设备，是对房屋建筑内部附属 的和相关的公用、市政、配套的各类设备、 设施的简称。现代民用建筑房屋的附属设 备主要分为两大类：房屋建筑设备和房屋 建筑电气工程设备。
•
房屋建筑设备：给水设备；排水设备；热 水供应设备；消防设备；卫生与厨房设备； 供暖、供冷、通风设备；燃气设备。 • 房屋建筑电气工程设备：供电及照明设备； 弱电设备；电梯设备；防雷设备。
• 房地产以土地和房屋设施作为其存在的物 质形态。 • 房地产作为财产的一种形态，必然涉及权 属关系。 • 房地产产权为不同所有者占有。 • 房地产以其不能做物理运动为基本特征， 因此也称之为不动产。
2、不动产（Real Property） 不动产是指土地及其定着物，这个定 着物包括定着于土地之上的自然物体（如 树木、矿产）和定着于土地之上的人造物 体（如建筑物、构筑物、道路、桥梁等）。 广义的不动产不仅包括房地产，也常常包 括不能移动或移动后会损失经济价值的财 产。
房地产开发与经营第1章
第1章 概述
主要内容
【学习目的】
1.1 房地产概述 1.2 房地产产权 1.3 房地产业的概念、特征 1.4 房地产市场 【复习思考题】
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
【学习目的】
• 通过本章的学习，要求同学们熟悉房 地产的基本概念，正确认识房地产产权的 基本内涵，以及房屋所有权和该房屋占用 国有土地的使用权；能正确理解房地产业 的概念、基本特征，对房地产业基本内容 能够准确把握，通过实践熟悉房地产市场 交易的相关环节。
普通高等教育“十一五”国家级规划教材
1.4 房地产市场
• 1.4.3 房地产市场特性 • 作为市场体系的一个有机组成部分，房地产 市场既具有各类市场的共同特性，又具有与其他 市场不同的特性，房地产市场特性取决于房地产 商品的特性。 • 1.4.4 房地产市场运行的一般规律 • 房地产市场作为要素市场与其他要素市场不 同，房地产市场作为市场组成部分也与一般商品 市场不同，有其自身特点，这些特点决定了房地 产市场运行与其他商品市场运行不同。 返回目录
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普通高等教育“十一五”国家级规划教材
1.4 房地产市场
• 1.4.1 房地产市场的概念 • 房地产市场是市场经济条件下市场体系的一个有机组 成部分。房地产市场有多种涵义： • （1）房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当 等交易的活动场所。 • （2）房地产市场是指整个社会房地产关系的总和。 • （3）房地产市场指房地产商品流通环节的状况，包括 供给和需求状况及其相互关系。 • （4）房地产市场指房地产经济内在调节机制，即调节 房地产经济的价值规律。 • 1.4.2 房地产市场内在系统 • 一个完整的市场有其内在的构成系统，房地产市场也 不例外，它是由市场主体、市场客体、市场行为、市场秩 序和市场规则、市场运行机制等构成的一个系统。
房地产开发经营与管理期末复习资料
房地产经营与管理（选择，填空20，判断，名解，简答，计算7，论述25）第一章：1。
房地产概念：（1）客观存在的物质形态：房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋土地有关的权益.（2）法律权利：寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典权、租赁权等。
2。
房产和地产之间的联系：从实物形态上看，房产与地产联为一体；从价格构成上看，房产价格、地产价格;从权属关系上看，房产所有权和土地使用权是联系在一起的。
区别:地产可以单独存在，房产则不能离开地产而独立存在；地产则没有折旧(使用权摊销），房产有折旧（比较复杂，价值不一定下降）；地产价格受地租规律支配，房产价格则决定于建筑价格和土地价格；3.房地产的特性：（1）房地产位置的固定性(2）房地产商品的单一性（3）房地产使用价值的耐久性（4)房地产资源供给的有限性(5）房地产商品的投资大量性（6）房地产整体价值的增值性4.房地产的分类(了解）：1、土地的分类☐按开发程度:生地、毛地和熟地。
☐是否具有建筑用途：建筑用地、非建筑用地☐是否与城市经济联系：农村土地、城市土地。
城市用地分为：居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地——《城市用地分类与规划建设用地标准》2、房屋的分类☐按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他结构房屋。
☐按功能用途：住宅、工业厂房和仓库、商场和商业店铺用房、办公用房、宾馆饭店、文体娱乐设施、政府和公用设施用房、多功能建筑（综合楼）等。
•按价格构成：商品房；微利房、福利房、成本价房、优惠价房等•按所有权的归属：公房和私房按照层数：低层，多层，中高层,高层5.房地产业是指从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的企事业群体所组成的行业。
投资开发是基础、经营是实现的策略和过程、管理和服务是手段。
第1章 房地产开发与经营概述-第四版
2.房地产的特征
（1）位置固定性、个别性。 （2）使用长期性。 （3）投资大量性。 （4）保值增值性。 （5）价格易受周围环境影响。
3.房地产的分类
（1）按房地产用途分类
居住类房地产;商业类房地产; 旅店类房地产;餐饮类房地产; 金融用房地产; 信息用房地产; 办公用房地产;娱乐用房地产; 工业和仓储用房地产;农业用房地产; 特殊用房地产;军用房地产; 综合房地产
（2）按房地产实物形态分类
①按所处的区位和地段的不同可分为：城市中心、城市边 缘、城市郊区、农村多房地产。 ②按建筑结构可分为：钢结构、钢筋混凝土结构、混合结 构、砖结构、木结构和其他结构的房屋建筑。 ③按建筑层数划分，以住宅为例，可分为：低层（1～3 层），多层（4～6层），小高层（7～9层），高层（住宅 大于等于10层、公用建筑高于等于24米），超高层（住宅 大于等于30层、公共建筑高于100米）。 ④按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、普通 标准的房地产。 ⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房地产和 旧有房地产。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行 为。
土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地 使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用， 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
（2）集体土地征收和国有土地上房屋征收 土地征收主要发生于新区房地产开发活动中。 国有土地上房屋征收一般发生于旧城区的改造和再开发过
3、实行土地年租制
土地年租制在我国现行法律中没有明确规定，但目前在许 多城市中都已实行。年租制是国家将土地使用权租赁给土 地使用者，并按年向土地使用者收取地租。
1.3.2房产经营
房产经营的主要形式有出售、出租及抵押等。 • 房屋作为商品出售是使其进人流通领域，实现价值的基 本形式。 • 房屋租赁是指房屋所有者将商品房使用权出租给承租者 使用，承租者定期向出租者交纳租金的行为。 • 房产抵押类似土地抵押，是指房屋所有人将其房产所有 权向资金持有人抵押以取得贷款的行为。
房地产经营与管理5
第三章：房地产项目可行性研究
• 3.房屋开发费 • （1）建筑安装费 （2）公共配套设施建设费 • （3）基础设施建设费 • 4.管理费 • 5.财务费 • 6.销售费用 • 7.开发期税费 • 8.其他费用 • 9.不可预见费用
第三章：房地产项目可行性研 究
• • • • 3.4.2资金使用计划 3.4.3收入估算与资金筹措 1.收入估算 （1）租售方案 （2）租售价格 （3）租售收入 （4）收款方式 • 2.资金筹措
• （1）土地的分类
• • • • • • • • 1、是否具有建筑用途 3、按按土地的开发程度 2、按是否与城市经济紧密相连 （2）房屋的分类 1、按建筑结构的不同 2、按功能用途的不同 3、按价格的构成不同 4、按所有权的归属不同
导论：房地产开发、经营与管理概述
4.房地产业的含义和特点 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、 和服务的产业。 房地产业的活动范围主要有：
第三章：房地产项目可行性研究
• 3.5房地产开发项目财务报表及财务评价指 标 • 3.5.1财务评价报表 1.基本报表 • （1）现金流量表 （2）财务计划现金流量表 （3）利润及利润分配表 • （4）资产负债表 • 2.辅助报表
第三章：房地产项目可行性研究
• 3.5.2财务评价指标 • （1）财务净现值 （2）财务内部收益率 （3）动态投资回收期 （4）成本 利润率 （5）投资利润率 • （6）资本金利润率
第一章
导
论
第一章 导论
房地产业是国民经济的支柱产业，其发展 越来越成熟。本书将站在房地产开发商的角 度，重点介绍在房地产开发及流通过程中,房 地产经营管理理念、方法及手段。
导论：房地产开发、经营与管理概述
1.1房地产开发、经营与管理概述 1.1.1房地产和房地产业 1.房地产的概念 对于房地产的概念，应该从两个方面来理 解，房地产既是一种客观存在的物质形态， 同时也是一项法律权利。
房地产开发经营与管理课程
房地产开发经营与管理课程一、课程介绍本课程旨在为房地产行业从业者和有初步兴趣的学生提供全面的房地产开发经营与管理知识，帮助他们了解房地产市场的规律和发展趋势，掌握项目开发与运营管理的核心理论和实践技能。
通过学习本课程，学员将获得在房地产开发和管理领域取得成功所必备的知识和能力。
•了解房地产市场的基本概念和运作机制。
•理解房地产开发的整体流程和相关政策法规。
•掌握房地产项目的策划、投资和融资技巧。
•学会房地产投资回报率和风险评估方法。
•了解房地产管理的基本原理和方法。
•掌握投资建设和运营管理的相关技能。
第一章：房地产市场概述•房地产市场的定义与特点•房地产市场的参与主体和交易方式•房地产市场的供需关系和价格形成机制第二章：房地产开发策划•房地产开发的定义和特点•房地产开发的规划和设计•房地产开发的市场分析和可行性研究第三章：房地产投资与融资•房地产投资的概念和分类•房地产投资的基本原则和方法•房地产融资的渠道和方式第四章：房地产项目管理•房地产项目管理的概念和作用•房地产项目管理的组织和流程•房地产项目管理的技术和工具第五章：房地产运营管理•房地产运营管理的定义和目标•房地产运营管理的关键要素和方法•房地产运营管理的问题和挑战四、教学方法本课程采用多种教学方法，包括理论讲解、案例分析、实地考察、小组讨论等。
教师将结合具体实例，帮助学员理解理论知识的应用和实践。
同时，通过小组讨论和团队合作的方式，培养学员的团队意识和解决问题的能力。
五、教材与参考书目•教材：《房地产开发与管理导论》•参考书目：《房地产经营与管理实务》、《房地产市场与投资》、《房地产项目管理理论与实践》等。
六、考核方式本课程将通过平时表现、课堂参与、小组项目和期末考试等方式进行综合评价。
平时表现占比30%，课堂参与占比20%，小组项目占比30%，期末考试占比20%。
七、学分与学时本课程为本科生专业选修课，总学分为3学分。
总学时为48学时，每周2学时，共24周。
房地产开发经营与管理概述模拟试题
第一章房地产开发经营与管理概述模拟试题一、单项选择题。
1、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。
A不再产生收益B不再发生成本C收益等于成本D收益超过成本2、风险对于房地产投资者行为的影响，首先是令投资者根据风险大小确定其合理的（）A投资方向B投资规模C投资回收期D投资收益水平3、置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是此类投资（）。
A贷款利率较低B经营成本较低C政府税收较低D能够保值和增值4、从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）。
A危险B不安全性C损失D获取预期投资收益的可能性大小5、从总体上说，房地产市场是（）。
A生产资料市场B生活资料市场C地区性市场D物质性市场6、某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序导致工程停工，这是一种（）。
A政策风险B政治风险C市场供求风险D或然损失7、比较风险即（）。
A周期风险B时间风险C机会成本风险D资本价值风险8、对于特殊物业的投资，多属于（）。
A短期投资B中期投资C长期投资D不定期投资9、置业投资者期望获得（）等方面的收益。
A消费B收益C保值、增值D以上都是二、多项选择题。
1、从房地产开发程度上划分，房地产可以分为：（）等类型。
A建成后的物业B在建工程C花园D水库E土地2、一般来说，房地产具有下列特性：（）。
A位置的固定性B谁也离不开它C适应性D相互影响性E不一致性3、房地产直接投资包括：（）。
A开发投资B购买房地产开发企业债券C购买开发商新建成的物业D购买去二手房E购买房地产投资企业股票4、房地产间接投资包括：（）。
A购买房地产投资信托基金B购买市场上的存量房地产C购买市场上的增量房地产D购买住房抵押支持证券E购买房地产开发投资企业的债券、股票5、房地产投资的优点有：（）。
A能提高投资者的资信等级B能抵消通货膨胀的影响C能够得到税收方面的好处D易于获得金融机构的支持E房地产投资几乎没有什么系统风险6、房地产投资的缺点的：（）。
A投资数额巨大B投资回收期长C比股票分红的收益水平要低D变现性差E需要专门的知识和经验7、所谓建成后的物业按照其用途的不同可以分为（）等几种形式。
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理引言房地产业是经济社会发展的重要组成部分，也是一个与人们生活息息相关的行业。
房地产开发经营与管理是指通过规划、开发、销售和管理房地产项目，以满足人们对住房、商业用地和其他房地产产品的需求。
本文将对房地产开发经营与管理的基本概念、流程和关键要素进行介绍。
一、房地产开发经营与管理的概述1.1 房地产开发经营的定义房地产开发经营是指通过购置土地、进行规划设计、进行建筑施工和销售租赁等一系列活动，将土地和建筑物转化为有价值的房地产产品，并进行运营和管理的过程。
1.2 房地产开发经营的重要性房地产开发经营对于经济社会发展具有重要意义。
一方面，房地产可以提供人们的住房需求，改善居住条件，提高生活质量；另一方面，房地产业还可以创造就业机会，推动经济增长，促进城市发展。
二、房地产开发经营与管理的流程2.1 土地购置与规划房地产开发的第一步是购置适宜的土地，并进行详细的规划设计。
土地购置需要考虑土地的位置、面积、法律规定等因素，规划设计则需要结合市场需求和城市规划要求，确定房地产项目的功能、结构和外观等。
2.2 建筑施工建筑施工是房地产开发的核心环节。
施工过程中需要进行项目管理、合同管理、质量监控等一系列工作，以确保工程的顺利进行和质量的可控。
2.3 销售和租赁项目建设完成后，需要进行销售和租赁工作，将房地产产品推向市场。
销售和租赁工作包括市场调研、销售策划、客户开发等环节，以满足客户的需求并实现经济效益。
2.4 运营和管理房地产项目建成后，需要进行长期的运营和管理。
运营和管理工作包括物业管理、设施维护、租金收缴等，以确保房地产项目的良好运营和价值保持。
三、房地产开发经营与管理的关键要素3.1 项目策划与市场定位项目策划与市场定位是房地产开发的关键要素之一。
通过市场调研，了解目标客户需求，确定项目的规模、功能和定位，为后续工作提供方向。
3.2 资金筹集和风险管控房地产开发需要大量的资金支持，因此资金筹集和风险管控是非常重要的。
房地产开发经营与管理
房地产开发经营与管理概述房地产开发经营与管理是指在市场经济条件下，通过规划、设计、建设和销售房地产项目，实现经济效益的过程。
房地产开发包括土地开发、建筑物开发、商业开发等，涉及到多个环节和多个参与方的协同合作。
房地产开发经营与管理需要综合考虑市场需求、政策法规、土地资源、资金及人力资源等因素，以及管理项目的效率和质量。
本文将介绍房地产开发经营与管理的各个方面。
房地产开发流程房地产开发的流程包括前期准备、设计方案、项目建设、销售、运营管理等多个环节。
1.前期准备阶段：–寻找合适的土地资源；–进行市场调研，分析市场需求；–确定项目定位、产品定位和市场定位；–进行可行性分析，评估项目风险和回报率；–办理土地使用权手续等。
2.设计方案阶段：–建立项目规划和设计团队；–进行土地规划、项目规划和施工图设计；–确定项目的总体布局、建筑风格和标准；–编制项目预算和工期计划。
3.项目建设阶段：–筹集资金，进行项目融资；–开展招标投标，选择施工总承包商；–进行土地平整、基础设施建设和建筑施工；–进行项目验收和竣工备案。
4.销售阶段：–制定销售策略和推广方案；–开展市场营销活动，吸引客户购买；–签订购房合同，办理房屋过户手续；–提供售后服务，维护客户关系。
5.运营管理阶段：–建立物业管理团队，保障项目的日常运营；–进行项目的维护、维修和设备更新；–定期开展市场调研，了解客户需求变化；–监督管理物业费用收支状况。
房地产开发的要素房地产开发经营与管理涉及到多个要素，包括土地资源、资金、人力资源、市场需求等。
1.土地资源：–开发商需要寻找合适的土地资源，进行土地调研和评估；–土地开发需要符合国家政策和法律法规的要求；–土地使用权需要合法获取，办理土地出让等手续。
2.资金：–房地产开发需要大量的资金支持，包括项目投资和日常运营费用；–开发商需要进行融资，通过银行贷款、股权融资、债券发行等方式筹集资金；–开发项目的回报率和资金利用效率是评估项目可行性的重要指标。
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（二）土地使用制度 1.征收土地使用费 征收土地使用费 2.开展土地使用权有偿出让和转让试点 开展土地使用权有偿出让和转让试点 3.修改土地管理法 修改土地管理法 4.制定全国性的土地使用权出让转让条例 制定全国性的土地使用权出让转让条例 5.颁布房地产管理法 颁布房地产管理法
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三、我国房地产的基本制度
（一）房地产产权 2、房地产所有权法律关系 、 （1）主体：公民、法人、产权人或共有人 ）主体：公民、法人、 （2）客体：房屋及其土地 ）客体： （3）内容：产权人享有的权利及其应承担的义务。 ）内容：产权人享有的权利及其应承担的义务。 享有权利包括占有、使用、收益和处分四项权利。 享有权利包括占有、使用、收益和处分四项权利。
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2.按用途划分： 按用途划分： 按用途划分 居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。 居住物业：包括普通住宅、高级公寓、别墅等。 商业物业（收益性物业或投资性物业） 商业物业（收益性物业或投资性物业） 包括商务办公楼、写字楼、旅馆、 包括商务办公楼、写字楼、旅馆、商店等 工业物业：包括厂房、 工业物业：包括厂房、仓库等 特殊物业：通过政府特殊许可， 特殊物业：通过政府特殊许可，在市场上交易较 少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、 少的长期投资。包括政府办公楼、学校教堂、寺庙、 墓地等。 墓地等。
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第二节 房地产开发经营与管理概述 一、房地产开发经营 （一）基本概念
1、房地产开发：房地产开发是指通过多种 、房地产开发： 资源的组合、 资源的组合、使用而为人类提供入住空间并改 变人类生存的物质环境的一种活动。 变人类生存的物质环境的一种活动。
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第一节 房地产和房地产业概述 一、房地产概述 （一）房地产的基本概念
房地产是房产和地产的总和， 房地产是房产和地产的总和，本质上是 指土地及附着在土地上的建筑物和构筑物及 其的各种权益。一般而言， 其的各种权益。一般而言，房地产指建筑物 和土地构成的有机整体。 和土地构成的有机整体。
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（三）房地产的特性
1.位置的固定性（包括不可移动性、地区 位置的固定性（包括不可移动性、 位置的固定性 性和个别性） 性和个别性） 2.经济寿命的可延续性 经济寿命的可延续性 3.适应性：物业本身并不产生收益，物业 适应性： 适应性 物业本身并不产生收益， 的收益是在使用过程中产生的 4.不一致性 不一致性 5.需要特殊管理 需要特殊管理 6.能从周围社区环境的改善中获得利益 能从周围社区环境的改善中获得利益
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第一章房地产开发经营与管理概述
第一节 房地产和房地产业概述 第二节 房地产开发经营与管理概述 第三节 房地产投资概述
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学习目的与要求: 学习目的与要求
掌握:房地产和房地产业的内涵， 掌握 房地产和房地产业的内涵，投资的概 房地产和房地产业的内涵 分类、特性和作用，房地产投资的概念、 念、分类、特性和作用，房地产投资的概念、 特性，房地产直接投资和间接投资的概念。 特性，房地产直接投资和间接投资的概念。 熟悉： 熟悉：房地产投资的形式及利弊 了解：房地产投资风险、投资组合的概念， 了解：房地产投资风险、投资组合的概念， 房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。 房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
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第一节 房地产和房地产业概述
一、房地产概述 （一）房地产的基本概念
注：房地产包括土地和建筑物两大部分，但并 房地产包括土地和建筑物两大部分， 不意味着只有土地与建筑物合成一体时才称为房地 单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产， 产。单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是 房地产的一种存在形式。 房地产的一种存在形式。 辨析： 辨析：房地产与不动产的区别与联系 房地产是不动产，但不动产不一定是房地产。 房地产是不动产，但不动产不一定是房地产。
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（三）住房制度改革 1.传统住房制度及其特点 传统住房制度及其特点 （1）低租金、高补贴 ）低租金、 （2）国家包、福利制 ）国家包、 （3）实物分配 ） 2.我国住房制度改革的历程（补充） 我国住房制度改革的历程（ 我国住房制度改革的历程 补充） 3.房地产法确立的基本制度体系（补充） 房地产法确立的基本制度体系（ 房地产法确立的基本制度体系 补充）
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二、房地产业概述 （一）房地产业的概念
房地产业是从事房地产开发、经营、管理 房地产业是从事房地产开发、经营、 和服务的行业。 和服务的行业。 它包括土地的开发，房屋的建设、 它包括土地的开发，房屋的建设、维修管 土地使用权的划拨、转让， 理，土地使用权的划拨、转让，房屋所有权的 租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。 租赁、抵押等，以及由此而形成的房地产市场。 属于第三产业。 属于第三产业。
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二、房地产管理
（一）房地产管理的概念 2、目的 、 为实现经营与管理目标对上述经营活动所 进行的计划、指挥、协调、督促、 进行的计划、指挥、协调、督促、检查等组织 管理工作。 管理工作。其重地产估价师执业资格考试科目
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三、我国房地产的基本制度
（一）房地产产权 1.概念：产权是指财产的所有权，是财产所有者 概念：产权是指财产的所有权， 概念 在法律范围内对其财产享有的占有、使用、 在法律范围内对其财产享有的占有、使用、收益和处 分的权利。房产是房屋的经济形态， 分的权利。房产是房屋的经济形态，房产的产权就是 房屋的所有权。 房屋的所有权。
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2、房地产经营 、 广义：以房地产、房产、地产为经营对象， 广义：以房地产、房产、地产为经营对象，以最 小投入获得最大收益的经济活动 狭义：房地产厂商进行出售、 狭义：房地产厂商进行出售、出租活动的行为 3、房地产开发经营 、 对房地产的策划、规划设计、投资建设、 对房地产的策划、规划设计、投资建设、租售营 服务管理， 销、服务管理，是综合性的兼跨越生产与流通两个领 域的经济活动。 域的经济活动。
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房地产开发经营与管理
主讲： 主讲：李建强 副教授 四川农业大学经济管理学院
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自我介绍： 自我介绍：
农业经济管理93级本科，1997年保送攻读土 地资源管理专业硕士研究生，并同时留校担任助 教工作。2000年破格两年提升讲师。现为南京农 业大学土地资源管理专业博士研究生 ，副教授、 硕士研究生导师，研究方向主要为土地经济与制 度、农业和农村区域发展。曾主研省部级以上研 究课题10余项，在《中国土地科学》、《中国人 口资源与环境》等杂志公开发表论文15篇。 联系方式：ljq9801@，腾讯通：6605
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经济管理学院 ●教学大纲： 教学大纲： 第一章： 第一章：房地产开发经营与管理概述 第二章： 第二章：房地产市场及其运行规律 第三章： 第三章：房地产开发的程序 第四章： 第四章：现金流量与资金时间价值 第五章： 第五章：房地产投资经济效果评价 第六章：风险与不确定性分析 第六章： 第七章： 第七章：房地产市场调查与市场分析 第八章： 第八章：房地产开发项目的可行性分析 第九章： 第九章：房地产金融与项目投资 第十章： 第十章：物业资产管理
参考书籍： 参考书籍：
1、叶剑平，房地产经营与管理，中国农业出版 、叶剑平，房地产经营与管理， 社，2002 2、姚君泽，房地产开发与经营，中国物价出版 、姚君泽，房地产开发与经营， 社，1996
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学习要求与考核
学习要求 1、自学（熟悉教材） 、自学（熟悉教材） 2、复习（练习、作业） 、复习（练习、作业） 掌握每一章知识，再融会贯通 掌握每一章知识， 考核： 作业＋ 作业＋考试
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（二）房地产的分类： 房地产的分类： 1.按开发程度分类： 按开发程度分类： 按开发程度分类 （1）土地：房地产的一种特殊形态，是房地产范畴中 ）土地：房地产的一种特殊形态， 最主要的组成部分。 最主要的组成部分。 *土地又分为建设用地和非建设用地两类 *土地又分为建设用地和非建设用地两类 *依土地所处的状态不同，城市土地又分为具有开发建 依土地所处的状态不同， 依土地所处的状态不同 设条件、 设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地 的再开发过程才能用于建设的土地。 的再开发过程才能用于建设的土地。 （2）在建工程：已经开始工程建设但尚未竣工投入使 ）在建工程： 用的房地产。 用的房地产。 （3）建成后的物业：指已建成投入使用的建筑物及其 ）建成后的物业： 附属设备与设施和相关场地。 附属设备与设施和相关场地。 中国房地产估价师执业资格考试科目
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（二）房地产业的特点 1.房地产业投资大、周期长、效益高 房地产业投资大、 房地产业投资大 周期长、 2.房产、地产交易的不可分割性 房产、 房产 3.房地产业的产品保值性、增值性和地域 房地产业的产品保值性、 房地产业的产品保值性 性 4.房地产业的发展要受城镇综合因素的影 房地产业的发展要受城镇综合因素的影 响
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3.房地产产权的分类： 房地产产权的分类： 房地产产权的分类
1.全民所有制的房产，又称国家房产 全民所有制的房产， 全民所有制的房产 2.集体所有的房产 集体所有的房产 3.私有房产 私有房产 4.不同所有制之间的共同房产 不同所有制之间的共同房产 5.涉外房产 涉外房产 6.其他房产：包括宗教房产、宗族房产、 其他房产： 其他房产 包括宗教房产、宗族房产、 会馆房产以及解放初期遗留的国家代管房产 等。