内蒙古房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押登记考试题

内蒙古房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押登记考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某类房地产平均售价，2003年1月初为4500元/m2，2003年12月初为4000元/m2，则其价格的逐月变动率为__。

A．-1.07%
B．-0.98%
C．-1.14%
D．-1.04%
2、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。

如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。

A：6％
B：7％
C：8％
D：9％
E：工业用地的监测点评估价格
3、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。

后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。

A：375
B：450
C：500
D：600
E：工业用地的监测点评估价格
4、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。

A：6825万元
B：6866万元
C：9181万元
D：9222万元
E：工业用地的监测点评估价格
5、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

A：95.40
B：97.87
C：98.55
D：99.33
E：工业用地的监测点评估价格
6、土地使用税采取__的税率。

A．比例税率
B．地区差别税率
C．分类分级的幅度定额税率
D．超额累进税率
7、2007年某市职工上一年度月平均工资为2000元人民币，该市职工张某上一年度月平均工资为2500元，张某缴存住房公积金免缴个人所得税的最高额度为元。

A：125
B：250
C：300
D：375
E：执行层的组织协调
8、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房地权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则__。

A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
B．估价时点与房地产状况均为现在
C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
D．估价时点为现在，估价对象为过去状况
9、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。

A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
10、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004．年该物业的价值的标准差为10%；物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。

由以上资料，__投资风险更大。

A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
11、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是__。

A．有不少于1000万元人民币的注册资本
B．有一定数量的周转住房
C．是非银行性金融机构
D．可要求借款人提供抵押反担保
12、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收__万元土地闲置费。

A．100
B．150
C．160
D．200
13、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资
B．累计折旧
C．未分配利润
D．存货
14、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。

A：225．00万元
B：237．50万元
C：381．25万元
D：395．83万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值。

A：下降
B：上升
C：不变
D：不能确定
E：借款合同
16、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是__。

A．耕地占用税用于土地开发和农业发展
B．土地复垦费用于农业发展
C．菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
D．征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支
17、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是__。

A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
18、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为__%。

A．76
B．80
C．1
D．84
19、若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。

A．605
B．600
C．650
D．550
20、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
21、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。

(2009年试题)
A：物业服务成本
B：法定税费
C：物业服务企业的酬金
D：物业服务企业的利润
E：执行层的组织协调
22、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。

则该宗土地的容积率为__。

A．8.0
B．5.6
C．5.0
D．0.7
23、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。

A：市、县人民政府
B：市、县人民政府土地管理部门
C：市、县人民政府规划管理部门
D：乡镇人民政府
E：房地产估价机构必须加盖公章
24、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道
B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年
D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”
25、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、股票与股单的相同点是__。

A．适用范围相同
B．性质相同
C．都属于证据证券
D．表现形式相同
2、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空
调或高级电气设备等设计工作。

A：建筑师
B：工程师
C：造价工程师
D：估价师及物业代理
E：借款合同
3、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。

A：独一无二
B：寿命长久
C：供给有限
D：价值量大
E：保值增值
4、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。

A．20%
B．30%
C．50%
D．60%
5、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。

A．土地净收益
B．建筑物价格×建筑物还原利率
C．建筑物总收益
D．房地费用
6、建筑剖面图的内容，不包括__。

A．建筑从屋面至地面的内部构造特征
B．各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室内净空尺寸
C．出入口处的做法及其装修
D．注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明
7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40％，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是。

A：0.4月
B：2.5月
C：0.4年
D：2.5年
E：借款合同
8、针对不同用途的收益性物业可分为__。

A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理．
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
9、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增6％，年租金均发生在年末。

若折现率为6％，该商铺净租金收入的现值为万元。

A：91．76
B：142．40
C：150．94
D：160．00
E：借款合同
10、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。

若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。

A．1428.74
B．1475.37
C．1482.74
D．2000.00
11、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有（）。

A．后退道路红线距离
B．土地使用期限
C．基础设施完备程度
D．容积率
E．合并的可能性
12、商业银行的职能包括。

A：充当信用中介
B：变货币资本为货币收入
C：充当支付中介
D：创造派生存款和信用流通工具
E：变货币收入为货币资本
13、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（）。

A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
14、房地产泡沫比过度开发的严重程度（）。

A．高
B．低
C．同样大
D．无法比较
15、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。

A．权益投资比率
B．建安工程费用
C．租售价格
D．资本化率
E．开发期与经营期
16、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有__。

A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则
D．替代原则
E．应急原则
17、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30％，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6％，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是元。

A：240
B：622
C：312
D：874
E：借款合同
18、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为__元/㎡。

A．5377.78
B．6277.78
C．6722.22
D．7847.22
19、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于。

A：用地控制指标
B：环境容量控制指标
C：建筑形态控制指标
D：城市设计引导及控制指标
E：执行层的组织协调
20、房地产开发项目的前期工程费主要包括__。

A．“三通一平”费
B．土地租用费
C．可行性研究费
D．土地转让费
E．建筑费用
21、影响金融机构对房地产企业资信等级进行评价的指标有。

A：资金实力
B：企业信誉
C：企业偿债能力
D：项目获利能力
E：资金担保方式
22、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。

A．借款偿还期
B．利息备付率
C．流动比率
D．偿债备付率
E．资产负债率
23、拆迁补偿安置协议的主要内容包括__。

A．安置标准
B．补偿方式
C．补偿金额
D．安置用房面积
E．拆迁方式
24、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万平方米，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万平方米，2003年竣工的房屋建筑面积为80万平方米。

那么，该市房屋的平均建设周期为__。

A．0.5年
B．1.5年
C．2年
D．3年
25、对同一宗房地产而言，__。

A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧
B．建筑物价格=房地价格-土地价格
C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧
D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧。