房地产高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分
项目投资估算及资金筹措计划
项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼆0⼀⼆年五⽉⼆⼗⽇1项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节：项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述⼆、项⽬投资⽅案（⼀）投资组合⽅式（⼆）资⾦动作⽅式1、⾃有资⾦2、销售收⼊再投⼊3、社会融资4、资⾦链接模型第⼆节项⽬的建设⼯程规划与安排⼀、项⽬建设规划及进度安排2（⼀）建设⽅案及规划说明（⼆）建设⽅式及进度安排1、开发计划拟定的原则2、建设⽅式。
3、进度安排。
4、项⽬周期设定第三节项⽬投资估算及资⾦筹措计划⼀、项⽬投资与成本费⽤估算⼆、开发费⽤估算1、管理费⽤:2、销售费⽤：3、财务费⽤：4、开发费⽤：三、总成本费⽤汇总及分摊表3细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使⽤容量来分摊的按各功能使⽤容量分摊（3）若不能按使⽤数量或容量来分摊，则按各功能的⾯积⽐例来分摊（4）各种税费中与⼯程有关的按同⼀分项功能⼯程成本⽐例分摊，同⼯程⽆关的按功能⾯积⽐例分摊（5）与⼯程⽆关的分项按各功能⾯积⽐例分摊四、资⾦筹措、投资计划及社会融资成本（1）资⾦筹措与投资计划（2）社会融资成本及资⾦链接关系设定第四节项⽬销售和租赁收⼊测算⼀、销售单价的确定（⼀）⽤⽐较可实现价值算术平均法确定销售价格上限（平均价格）（⼆）建议销售测算单价（三）总销售收⼊的确定4⼆、商铺租赁单价的确定三、车库销售/租赁单价的确定第五节总部基地建设项⽬的财务评价⼀、税⾦计算⼆、损益表与静态盈利分析三、现⾦流量表与动态盈利分析1、住宅全部投资现⾦流量表2、住宅⾃有资⾦投资现⾦流量表第六节总部基地项⽬不确定性分析⼀、盈亏平衡分析（⼀）住宅销售部分盈亏平衡（⼆）结论⼆、敏感性分析（1）售价、建安⼯程费的变动对财务净现值的影响。
5（2）售价、建安⼯程费的变动对财务内部收益率的影响。
（3）售价、建安⼯程费的变动对投资利润率的影响。
三、决策树概率分析6总部基地项⽬投资估算及资⾦筹措计划第⼀节建设项⽬的⼤体概况与投资经营⽅案⼀、总部基地项⽬概述1、项⽬概况项⽬位于西安市长安区,南，北临，西南⾯对，项⽬东侧为线，项⽬总⽤地 m2，经规划国⼟局批准，⽤地功能为及配套设施，实际建设⽤地⾯积m2，计容积率，建筑⾯积率为平⽅⽶。
高层住宅项目投资估算与资金筹措计划
根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%第二节项目的建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。
经市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
[经济学]第四章 房地产投资估算及资金筹措_OK
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（二）筹资成本的测度——筹资成本率
1. 各单项筹资方式的筹资成本率 2 . 综合筹资成本率
（三）资本结构的优化与筹资决策
资产=负债+所有者权益 1 .资本结构 2 .资本结构评价方法
（1）加权平均 （2）EBIT-EPS分析法
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（一）影响筹资成本的主要因素分析
国际金融组织贷款 外国商业银行贷款 与外资合营
发行境外债券
预售款 承包商带资承包
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一、房地产投资资金来源分析
（一）自有资金
自有资金一般包括企业自我积累、主管部门投入的资金和联营的企业 单位提供的资金三部分。
（二）银行贷款 1.银行信贷 2.抵押贷款
（三）集资
1.房地产股票 2.房地产债券
（1）有记名式 （2）无记名式
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（三）开办费构成与估算
1 .开办费构成
开办费是指企业在筹建期间所发生的各种费用，主要包括职工 培训费，在注册登记和筹建期间起草文件、谈判、考察等发生的各 项支出，销售网的建立和广告费用以及筹建期间的人员工资、办公 费、培训费、差旅费、印刷费、律师费、注册登记费以及不计人固 定资产和无形资产的购建成本和利息等项支出。
与f的乘积大于 时Bn，可用下列公式求出Bc
Kb Kb
i(1 Tr ) Bn (1 f )
Bn
•34
（2）股票的筹资成本率
I. 普通股的筹资成本率
➢根据项目未来股息的估计和股票市价来确定
计算公式为： P0 (1
f
)
n t 1
Dt (1 Ke )t
式中
P0 ——普通股的市场价格
Dt ——预计第t年未发放的股息
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案
高层住宅项目投资估算及资金筹措计划方案-方案第六部分福满花园项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案一、福满花园项目概述1、项目概况项目位于南宁市XXX区,南XXXX，北临XXXX，西南面对规划中的水景公园，项目东侧为衡阳路延长线，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
（表：6-1-1）【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点衡阳路与新阳路北三里交汇规划总用地面积47375.75m2实际用地面积39390.36m2 计容积率面积149683.37m2总建筑面积157689.07m2 建筑容积率 3.8建筑密度28% 绿地率30.8%住宅面积141125.49 m2 商业面积8527.04 m2地下室面积8036.54 m2 居住总户数1520户根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
二、项目投资方案（一）投资组合方式在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。
所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。
资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。
住宅高层项目建设投资成本规划(测算)
项目名称： 高层住宅 序号 占地面积 地上建筑面积 地下建筑面积 总建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 土地获得价款 政府地价及相关费用 土地出让金 土地契税 公证费 规划用地技术服务费 土地使用税 海域使用权 合作价款 大市政配套费 市政配套 供暖配套费 地上 地下 燃气配套费 燃气配套费 燃气接表费 燃气表费 供电配套 户内 地下车库 室外照明 电梯消防双电源 电力规划 拆迁补偿 三通一平费 围墙及看护 M2 户 户 M2 M2 M2 50W 50W 60148 446 446 60148 16710 400 13880 60148 M2 M2 M2 M2 M2 20800 20800 20800 20800 20800 4566.042885 13.16008346 0.86 2.1 42 科目/内容 计算公式 单位 M2 M2 M2 M2 数量 20800 60148 16710 76858 2.89 12% 55% 12584 9878 9497 285 5.2 4 86.7 1637.26 1285 1235.70 37.07 0.67 0.57 11.28 2092.11 1642.36 1579.00 47.37 0.86 0.73
项目整体定位和分析 住宅市场分析和定位策划
计算公式 单位 数量 单价
金额 (万元) 34 20 2174 1215 37 27 10 1090 449 29 96 24 95 84 66 241 6 88 5 3 3 6 38 10 3 18 0.23 959 21 15 6 18 23 897
单方造价 建筑面积 4.48 2.60 282.84 158.06 4.8 3.52 1.30 142 58.48 3.71 12.52 3.13 12.34 10.96 8.61 31.30 0.78 11.41 0.71 0.36 0.45 0.78 5.00 1.36 0.36 2.35 0.03 124.78 2.73 1.95 0.78 2.30 3 117
房地产高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分
房地产高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-售价下降5%、10%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降%、%；当售价下降%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的财务内部收益率分别下降%%、%；当建安工程费上升%时，该项目财务内部收益率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再下降，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益率。
（3）售价、建安工程费的变动对投资利润率的影响。
售价下降5%、10%，将引起该项目的投资利润率分别下降%、%%；当售价下降%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若售价再下降，则投资利润率等于预期的基准收益率。
建安工程费上升10%、20%，将引起该项目的投资利润率分别下降%%、55%%；当建安工程费上升%时，该项目投资利润率等于基准收益率（IC=8%），到达临界点，此时，若建安工程费再上升，则投资利润将达不到预期的基准收益率。
由以上分析可以得出，售价和建安工程费都是该项目的敏感因素，相比之下，售价因素更为敏感。
除了售价对本项目的影响较大外，工期和销售率对本项目的影响也值得注意。
工期延误了导致资金不能及时回收再投入，NPV和IRR会下降，回收期大大延长外，还会影响楼盘的信誉和形象，由此而导致延误交楼时间的，还要给买家赔偿违约金；销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样会使整个项目将陷入僵局。
总体来说，项目经营阶段风险较大，主要集中在：一、住宅部分能不能按计划销售完毕，资金能否尽快回收；针对这些问题，现提出两个建议：★建议在原来的租售并举的方案中采取投资风险计划控制。
实施计划控制，即在充分分析现有和未来资金条件下，妥善地安排资源，谨慎考虑项目的营销策略是否得当，促销时机是否合理，销售和租赁计划是否能如期完成，市场定位及价格定位是否合理，在利用一切可利用的机会上，为项目的经营制定尽可能周密、科学、详细的计划，并在实施过程中，尽可能地严格按照计划去进行，将风险减至最小。
房地产项目估算与资金筹措
房地产项目估算与资金筹措引言房地产项目的成功与否，关键取决于项目估算与资金筹措的合理性与有效性。
项目估算是评估项目投资所需的成本和收益的过程，而资金筹措则是确保项目获得足够的资金支持的过程。
本文将介绍房地产项目估算与资金筹措的一般原则和方法，以帮助开发商或投资者在进行房地产项目时做出明智的决策。
房地产项目估算在进行房地产项目估算之前，需要了解以下几个关键因素：1. 项目目标确定项目目标是项目估算的第一步。
项目目标可以包括项目类型（住宅、商业、工业等）、项目规模（面积、楼层数等）和项目定位（高端、中端、低端等）。
明确项目目标有助于确定项目的需求和预期收益。
土地成本是房地产项目估算的重要组成部分。
考虑到土地的位置、规模和土地市场的供求关系，可以确定土地成本。
此外，还需要考虑到土地使用权的取得方式和相关法律规定。
3. 建设成本建设成本包括建筑物的设计、施工、装修等费用。
根据项目目标和设计方案，可以估算出建设成本。
建设成本还应考虑项目的可持续性和环保要求，以确保项目的长期可持续发展。
运营成本包括项目的日常运营费用和维护费用。
这些费用包括物业管理费、保险费、维修费等。
合理估计运营成本对项目的盈利能力和投资回报率有重要影响。
5. 预期收益预期收益是项目估算的核心。
根据项目类型和市场需求，可以预测项目的销售价格或出租收入。
预期收益还应考虑市场风险和未来发展潜力。
6. 项目风险与回报项目估算还应考虑项目风险与回报的平衡。
高风险项目可能具有更高的回报率，但也存在更大的潜在损失风险。
风险评估和风险管理是项目估算的重要一环。
资金筹措方法完成项目估算后，需要制定相应的资金筹措计划。
下面是几种常见的资金筹措方法：1. 自筹资金自筹资金是指由开发商或投资者自身资金进行项目投资。
这种方式减少了融资成本和利息支出，但对个人资金要求较高，可能降低了项目的规模和速度。
2. 银行贷款银行贷款是最常见的资金筹措方式之一。
开发商或投资者可以向银行申请贷款，用于支付项目建设和运营成本。
房地产项目估算与资金筹措(DOC12)
项目估算与资金筹措第一节投资估算4．3 房地产开发项目投资及收益估算4．3．1 房地产开发项目投资估算的阶段划分房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。
估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。
在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。
不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的作用不同。
随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。
房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。
进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。
表 4.5 投资估算的阶段划分4．3．2 房地产开发项目成本费用构成不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。
（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。
（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。
（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。
房地产项目估算与资金筹措
房地产项目估算与资金筹措房地产项目估算与资金筹措随着经济的发展，房地产业的繁荣也愈发显著。
在房地产项目估算与资金筹措方面，其重要性不言而喻。
什么是房地产项目估算？什么是资金筹措？本文将从这两个问题入手，分析房地产项目估算与资金筹措的关键要素。
房地产项目估算房地产项目估算指的是对房地产项目进行投资评估和成本控制。
它主要包括两个方面：一、前期投资评估。
搭建一个房地产项目需要投入大量的资本，因此在投资前应进行充分评估。
评估内容包括建筑面积、物业类型、位置、竞争市场等，以保证投资的回报率。
二、建筑成本控制。
建筑成本是一个房地产项目的重要组成部分，它包括原材料成本、工人工资、管理费用等。
通过对建筑成本的控制，企业可以降低成本，提高效益。
资金筹措房地产项目的资金筹措是指企业在房地产项目中融资的过程。
房地产项目的资金筹措与企业的生产经营息息相关，因此也是企业发展中不可或缺的一环。
它主要通过以下两种途径：一、自筹资金。
企业可以通过盈利、股票、债券等方式自行筹措资金进行房地产项目的建设。
二、外部资金。
如果企业自有资金不足，可以通过向银行等金融机构申请贷款、获得政府的拨款等方式获取资金。
关键要素房地产项目估算与资金筹措的实施需要考虑以下关键要素：一、风险与回报。
所有的投资都有风险，房地产项目也不例外。
企业在进行房地产项目估算和资金筹措时，必须考虑风险和回报之间的平衡关系。
二、周期性。
房地产项目的周期较长，企业必须考虑到项目从开发、建设到销售的全过程，进行长期的资金规划。
三、市场分析。
企业在进行房地产项目估算时，必须考虑到目标市场的需求和竞争环境。
只有适应市场需求，才能获得更多的回报。
四、合作关系。
企业在筹措资金时，需要与银行、投资者等合作。
建立良好关系对企业的发展至关重要。
五、政策环境。
房地产企业必须时刻关注国家政策，了解政策环境对房地产行业的影响，以便做出符合政策的决策。
结论房地产项目估算与资金筹措对房地产企业具有重要意义。
房地产项目估算与资金筹措(DOC 12)
是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。
（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。
（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。
（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。
（5）公共基础设施建设费是指开发项目区域内与项目主体配套的公共基础设施（如道路、绿化、供水、供电、通讯等）的建设费用。
（6）代收垫支费用（政府行政性费用）是指政府有关部门通过开发商代收的可列入投资项目的费用，包括：固定资产投资方向调节税、各种增容费以及各类行政事业性收费等。
（7）管理费用是指开发商为组织开发经营活动发生的管理费用。
（8）销售费用是指开发商为销售房地产所发生的广告费用、销售代理费等。
（9）利息支出（财务费用）是指开发商为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息支出等。
在经济分析中，上述2~6项之和又称开发成本，7~9项之和又称为开发费用，有时，也把开发成本加管理费用称为建造成本。
而1~8项合计称为建设投资，建设投资加第9项利息支出则称职建设总投资，对于全作销售的开发项目，建设总投资也称为总开发成本。
下面以南京地区为例，详细说明房地产开发项目的主要成本费用构成及其计算依据，如表4.6所示表4.6 房地产开发项目成本费用构成与计算依据项目名称计算标准一、土地征用与拆迁补偿费（一）土地征用1．土地出让金30~1500元/m2（按市区土地级别及用途不同而异）2．用地保证金1．5元/m23．土地征用管理费土地所有费用×5%4．土地产权测绘费100元/亩，约合0.15元/m25．地形图购买费350元/格（10cm×10cm）6．地形图测绘费2500~ 3750元/幅（1：500，25格）7．规划红线费0．3元/ m28．重点项目建设费1200元/亩9．国有土地有偿划拔费30~40元/ m2（二）土地补偿、折迁安置1．新粮田开发费2万元/亩2．新菜地开发费3万元/亩3．青苗实偿费60~400元/亩×征地亩数4．粮价补差费3000元/亩5．劳动力安置费8500~ 15000元/人6．劳动保养费8000~ 10000元/人7．土地补偿费2400~5400元/亩8．集体土地附着物补偿费按协议续表4.6项目名称计算标准9．耕地占用费约9万元/m210．水利建设费2000元/亩11．劳动力安置各项手续费约450~ 500元/人12．公房收购补偿费230~510元/ m213．私房收购补偿费80~510元/ m214．搬家奖励费400元/户15．搬家费、交通费400元/户16．自过渡费3~4元/原使用面积×月；最多120元/户×月17．公企单位折迁补偿费10元/ m218．个体户拆迁补偿费300元/人19．代办拆迁劳务费补偿安置费总额×5%20．代办拆迁奖励费综合计约：40元/ m2×拆迁面积21．拆迁管理费拆迁补偿总额×2.5%，最多650元/户22．代管房补偿费按协议23．复建安置购房费按实（相当于购置商品房用于安置或自己建设）24．异地安置奖励补偿费按协议25．电话停机、移机费按电信局规定26．拆迁场地清理费按实27．拆迁补偿不可预见费按上述总计的5%计二、前期工程费1．项目可行性研究费按协议，一般取多层1.4元/m2；高层1.8元/m2 2．规划管理费概算投资×1.5‰~2‰，最少50元3．规划方案设计费按设计费的10%4．工程设计费普通高层：6~15元/ m2；普通高层：20~40元/ m2别墅：30~40元/ m2工业项目：总投资额×2% 5．水文、地质勘察费10~15元/ m26．消防设计审核费1元/ m27．消防设施建设费3元/ m2（10层以上）8．规划保证金多层7元/ m2，高层9元/ m29．工程钻探费6~10元/ m210．申领施工许可证费（1）城市市政建设配套费120~180元/ m2，按土地级别不同以建筑面积计（2）教育附加税28元/ m2，建学校则不收（3）墙改费10元/ m2（4）档案保证金工程造价×1%（5）人防费郊区24元/ m2，城区30元/ m2（建人防设施则不收）（6）商业网点费17．5元/ m2（建网点则不收）（7）白蚁防治费7层以下2.3元/ m2，8层以上0.7元/ m2(8) 房地产开发管理费 1.2元/m211．工程招标管理费工程造价×1‰续表4.6项目名称计算标准12．标底编制费和审核费` 工程造价×1.2‰，工程造价×0.3‰13．场地平整费按实14．临时用水增容费￠25：5.04万元￠80：50.4万元￠50：21.6万元￠100：72万元15．临时用电增容费550元kw16．临时水、电工程费按实三、建筑安装工程费（综合单价）1．多层普通住宅650~750元/m22．多层综合楼800~900元/m23．高层普通住宅1300~1500元/ m24．高层综合楼1600~1800元/ m25．别墅1500~1700元/ m26．工程质量监督费总造价×1.5‰7．建设监理费总造价×1‰~3‰8．安全监督管理费工程造价×1‰四、附属公共配套建设设施参照建安工程费，通常比建安费稍高一些费五、公共基础设施建设费1．道路2m以上：300元/ m2；5~ 7m：300~400元/m2；12m以上：540元/ m2；2m以下：200元/m2；2．道路雨水管线￠300~￠1500：100~ 800元/m3．区内小型桥梁3000元/ m2（按桥面面积计）4．挡土墙工程200元/ m35．供电工程（外线）10元/m2（按建筑面积计，不含电增容）6．供水工程（外线）10元/m2（按建筑面积计，不含水增容）7．有线电视（含外线）350元/户8．煤气3300元/户9．绿化10元/ m2六、代收代支费用1．投资方向调节税住宅5%总造价、办公：15%总造价、别墅：30%总造价2．商业网点费（同第二部分）3．人防费（同第二部分）4．电力增容费4kw/户×550元/kw5．自来水增容费1000元/户6．污水排放费8.5元/ m2（建筑面积）7．电力集资费2元/ m2（建筑面积）8．小区红线处有关费用分摊（如道路、供电、供水、排水、学校、消防等等）七、管理费用1．管理费通常为建安成本总投资额的2%~2.5%，或按南京市政府规定可以进入成本的部分，一级开发企业为21元/m2，二级开发企业为20元/ m2，三级以下为19元/ m22．房屋建成后移交物业管理费20元/m2续表4.6项目名称计算标准八、利息支出按南京市政府规定可按开发总成本的30%计息，多层计息18个月，高层计息42个月，利率按国家届时规定执行。
房地产项目估算与资金筹措
房地产项目估算与资金筹措房地产项目估算与资金筹措在房地产项目规划和开发过程中，估算成本和筹措资金是两个重要的环节。
估算成本需要对项目所有的投资进行分类和统计，以确保预算的准确性和合理性；而资金筹措需要找到可靠的投资者和金融机构，以保证项目能够顺利进行。
本文将分别探讨这两个环节。
一、房地产项目成本估算1. 项目前期准备成本估算项目前期准备是整个项目的基础，包括勘察、调研、规划、设计和审批等环节。
这些环节需要的投入包括人力、物力、财力、时间等，通常占总投资的比例在10%-15%之间。
2. 土地成本估算土地成本是房地产项目成本的重要组成部分，一般情况下，占总投资的比例在20%-30%之间。
土地价格受地理位置、交通条件、城市规划、政策限制等因素的影响，需要通过市场调研和专业评估来确定。
同时，还需要考虑土地开发所需的工程费用、城市规划费用等因素。
3. 工程设计与建设成本估算工程设计和建设是房地产项目的核心环节，包括基础设施建设、房屋建设和装修等。
这些环节的成本估算需要综合考虑各种因素，如材料选用、工程量、工人工资、机械设备等。
同时，还需要考虑到可能出现的变更和风险因素，提高成本预留比例，确保项目顺利进行。
4. 管理费用成本估算管理费用包括项目管理人员的工资、租金、办公设备、通讯费用等。
在项目进行过程中，需要建立完善的管理制度和流程，精细化管理项目的各个环节，以确保项目的顺利推进和高效运营。
管理费用通常占总投资的比例在5%-10%之间。
二、房地产项目资金筹措房地产项目的需求资金较大，一般需要通过多渠道筹措资金，以保证项目能够顺利进行。
1. 投资者资金投资者是最主要的资金来源，投资者可以是个人、企业、机构等。
在选择投资者时，需要考虑投资者的实力、背景和资质等，以确保项目能得到足够的资金支持，并获得更多的资源和信息支持。
2. 金融机构资金金融机构是房地产项目的重要资金来源之一，可以通过贷款、抵押等方式筹措资金。
第3章 房地产投资估算及资金筹措
1250.00 120.00 890.00 110.00 130.00 17.50
4375.00 420.00 3115.00 385.00 455.00 61.25(1.4%计)
5. 配套设施费
5.1. 小区内配套设施费
706.00 386.00 145.00 17.50 10.00 10.00 24.50 15.50 15.00 10.00 40.00
PF
=
∑
t=0
I t (1 + f
[
)
t
−1
]
[例3-1] 某住宅小区固定资产静态投资为 10000万元，按本项目进度计划，项目建设 期为3年，3年的投资计划比例分别为40%、 35%、25%，预测建设期内年平均价格变动 率为3%，请估算该住宅小区建设期的涨价 预备费。
[解] 第一年固定资产静态投资额：It＝10000×40%=4000（万元） 第一年涨价预备费PFl=I1[(1+f)1-1]＝4000×[(1+3%)1-1]=120（万元） 第二年固定资产静态投资额：I2＝10000×35%＝3500（万元） 第二年涨价预备费PF2=I2[(1+f)2-1]＝3500×[(1+3%)2-1]=213.15（万元） 第三年固定资产静态投资额：I3＝10000×25%＝2500（万元） 第三年涨价预备费PF3=I3[(1+f)3-1]＝2500×[(1+3%)3-1]=231.82（万元） 该住宅小区建设期涨价预备费：PF=120+213.15+231.82=564.97（万元）
266.19 114.68 3937.31 151.51 4088.82 0 166.39 4255.22
房地产项目规划及资金筹措计划
1．土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费主要包括：(1) 项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2) “三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5．基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
房地产项目规划及资金筹措计划
1．土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。
土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
2．土地征用及拆迁安置补偿费(1)土地征用费。
国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。
农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。
(2)拆迁安置补偿费。
在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。
因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。
它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
3．前期工程费主要包括：(1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。
一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。
通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
(2)“三通一平”等土地开发费用。
主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。
这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
4．建安工程费它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。
主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。
在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
5．基础设施费它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
房地产项目投资估算和资金筹措
学习导航通过学习本课程，你将能够：●掌握项目成本预算的方法；●了解项目利润评估及资金筹措的渠道；●熟悉项目投资计划与财务计划的制定。
房地产项目投资估算和资金筹措对于任何一个房地产项目而言，资金筹措都是非常重要的，一旦资金链断裂，项目必然无法进行下去。
一、项目成本预算开发房地产项目的首要工作是做成本预算。
那么，应该何时开始做成本预算呢？有人认为拿到土地之后再做，其实这时做不做预算没有意义，应该在准备拿地之前就将成本预算做好。
1.土地成本预算土地开发成本包括以下几个方面：第一，土地征用及拆迁费。
新区开发包括土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟费、鱼塘养殖场的拆迁赔偿费等。
旧城区开发包括动迁户临时安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。
第二，土地购置费，即双方在土地交易中发生的价款。
第三，出让金，包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分费用。
第四，七通一平费。
第五，耕地占用税。
此外，还包括耕地开垦费、征地管理费、占耕地教育附加费、新增建设用地有偿使用费、南水北调费、新菜田开发基金、契税、利息、土地增值税、基础设施费等。
2.建安成本预算建安成本预算包括直接费用、间接费用、利润和税金。
直接费用直接费用包括人工费、材料费、施工机械使用费、措施费（如环境保护费、文明施工费、安全施工费、临时设施费、夜间照明费、二次搬运费、大型机械设备进出场及安拆费、施工排降水费等）。
间接费用间接费用包括规费（如工程排污费、社会保障费、定额测定费、住房公积金、危险作业意外伤害保险费）和企业管理费等。
利润税金3.前期费用与其他成本预算前期费用前期费用包括地质勘探费、文物勘探费、施工图设计费、园林绿化设计费、规划方案费等。
政府规费及中介机构费用政府规费及中介机构费用包括基础设施配套费、农民工资保证金、工程质量监督费、保险基金、施工图审查费、预决算编制费、电气消防检测费，以及土壤、室内环境检测费，航测、定界、验线、地震检测费，还有墙改基金、消防图审查费、招标代理费、监理费用等。
房地产项目估算与资金筹措(DOC12)
项目估算与资金筹措第一节投资估算4．3 房地产开发项目投资及收益估算4．3．1 房地产开发项目投资估算的阶段划分房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。
估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。
在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。
不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的作用不同。
随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来越丰富，投资估算逐步准确，所起的作用也越来越大。
房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。
进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。
表 4.5 投资估算的阶段划分4．3．2 房地产开发项目成本费用构成不同的地区，对房地产开发项目成本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成是相同的，主要有以下几个方面：（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金，征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。
（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。
（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装工程费，室内装饰费，其它费用等。
（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、派出所、居委会等）的建设费用。
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高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分(表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元)第三年上半年下半年5931.45 1793.9第二节项目的建设工程规划与安排二、商层住宅项目建设规划及进度安排（一）建设方案及规划说明1、建设方案。
经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：2、规划目标。
（1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
（3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态（4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
（二）建设方式及进度安排1、开发计划拟定的原则①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
2、建设方式。
采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
3、进度安排。
项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：A 项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月B 住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月C 室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月4、项目周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
5、分段周期设定①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
②开发计划安排③根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。
第三节项目投资估算及资金筹措计划一、高层住宅项目投资与成本费用估算（一）开发成本估算（1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。
（2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。
（表：6-3-1）前期工程费估算表 (单位:万元) 序号项目计算依据计价（万元）1 规划设计费建安工程费×税率620.302 可行性研究费建安工程费×税率31.023 水文、地质、勘察费建安工程费×税率31.024 筹建开办费建安工程费×税率516.92合计1199.26(3)建安工程费：20676.77万元。
（见表：6-3-2）（表：6-3-2）高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (单位:万元) 项目高层（元/平方米）项目高层（元/平方米）桩基础70 土建工程750电梯120 消防30一般水电安装100 煤气10通讯 5 公用天线 3普通装修50 对讲机系统12地下室费用130 智能化设施80★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价=70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米建安工程费：①高层建安工程费=1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
（4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表：6-3-3）。
（表：6-3-3）基础设施费估算表 (单位:万元)序号项目计算依据金额（万元）1 供电工程65万元/公项×47375.75=307.94 307.942 供水工程15万元/公项×47375.75=71.06 71.063 电信工程7万元/公项×47375.75=33.16 33.164 煤气工程7万元/公项×47375.75=33.16 33.165 绿化工程 5.4万元/公项×47375.75=25.58 25.586 道路工程42.13万元/公项×47375.75=199.59 199.597 排水工程37.6万元/公项×47375.75=178.13 178.13合计500+848.62=1348.62 848.62注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园（5）公建配套设施费：485万元,详见表:6-3-4（表：6-3-4）公建配套设施费估算表 (单位:万元) 序号项目建筑面积（平方米）单价（元/平方米）金额（万元）1 幼儿园1000 500 502 卫生院1000（位于裙楼房内）400 401500 700 1053 文化活动中心4 超市2000（位于裙楼房内）————5 邮政支局500（位于裙楼房内）————6 电信营业所500（位于裙楼房内）————7 储蓄所700（位于裙楼房内）————8 物业管理处200（位于裙楼房内）300 69 会所3000（位于裙楼房内）700 21010 公厕100 500 511 垃圾压缩站200 300 612 变电站1200 500 6013 煤气调压站50 600 3合计485（6）开发期间税费：2657.38万元,详见表6-3-5。
（表：6-3-5）开发期间税费一览表 (单位:万元) 序号类别计算依据交纳税额（万元）1 配套设施建设费建安工程费×税率1240．612 建筑工程质量安全监督费建安工程费×税率82．713 供水管网补偿费住宅：0.3T/人,600元/T商铺：0.1T/平方米,600元/T 住宅:95.76 商铺:51.164 供电用电负荷费住宅:4KVA/户,480/KVA商铺:8KVA/百平方米,1000元/KVA 住宅:291.84 商铺:68.225 其他建安工程费×税率413．546 物业管理基金建安工程费×税率413．54合计2657.38(7)不可预见费。
711.29万元,取上面1-5项之和不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=711.29万元（注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）（8）开发成本。
33078.32万元,以上1-7项小计:开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32二、开发费用估算1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的(6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) ×税率=891.29万元2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。
（表：6-3-6）销售费用估算表 (单位:万元)序号项目计算依据计价（万元）1 广告宣传及市场推广费(49838.4)销售收入×税率498.382 销售代理费(49838.4)销售收入×税率498.383 其他销售费用(49838.4)销售收入×税率498.38合计1495.143、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和三、总成本费用汇总及分摊表本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表（表：6-3-7）（表： 6-3-7）投资成本费用估算汇总表 (单位:万元) 成本项目总额（万元）得房成本（元/平方米）高层商铺车位1．开发成本33078.32 1903.71 4903.71 2862.31（1）土地成本6000 300 1500 985.8（2）前期工程费1199.26 76.05 76.05 76.05（3）建安工程费20676.77 1200 3000 1472.8（4）基础设施费1348.62 85.52 85.52 85.52（5）公建配套设施485 30.76 30.76 30.76（6）开发期间税费2657.38 168.52 168.52 168.52（7）不可预见费711.29 42.86 42.86 42.862．开发费用4647.03 319.79 213.89 213.89（1）管理费用891.29 53.71 53.71 53.71（2）销售费用1495.14 105.9 --- ---（3）财务费用2260.6 160.18 160.18 160.183．合计37725.35 2543.29 5331.49 3290.09注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可售（可租）的面积中去。
细则：（1）按计算投资的各项成本来分摊（2）各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊（3）若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊（4）各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊（5）与工程无关的分项按各功能面积比例分摊四、资金筹措、投资计划及借款利息（1）资金筹措与投资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行贷款，三是销售房收入用于投资部分。
本项目开发商投入自有资金10000万元作为启动资金，另需向银行贷款20000万元用于投资，剩余部分7725.35万元由销售房收入补充，总投资为37725.35万元，其中2260.6万元的银行贷款利息从住宅销售收入中支付。
详细投资见计划与资金筹措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ）投资计划与资金筹措表 (单位:万元)序号项目合计建设经营期2005 2006 2007上半年下半年上半年下半年上半年下半年1 投资总额37725.35 2167 3340.15 11240.06 13175.15 6008.57 1793.91．1 建设投资35464.75 2167 3067 11240.06 12340.8 6008.57 640.81．1．1 土地成本6000 1500 1500 1500 1500 0 01．1．2 前期工程费1199.26 400 500 299.26 0 0 01．1．3 建安20676.77 0 0 7000 9000 4676.77 0程费1．1．4 基1348.62 0 0 800 400 148.62 0 础设施费1．1．5 公485 0 0 200 0 285 0 建配套设施费2657.38 0 800 800 800 257.38 0 1．1．6 开发期间税费711.29 118.5 118.5 118.5 118.5 118.5 118.5 1．1．7 不可预见费891.29 148.5 148.5 148.5 148.5 148.5 148.5 1．1．8 管理费1．1．9 销1495.14 0 0 373.8 373.8 373.8 373.8 售费用2260.6 0 273．15 0 834.35 0 1153.1 1．2 贷款利息1．3 流0.0 0 0 0 0 0 0动资金37725.35 2167 3340.15 11240.06 13175.15 6008.57 1793.9 2 资金筹措10000 0 3340.15 1240.06 5342.15 77.12 02．1 自有资（表：6-5-5）住宅部分全部投资现金流量表 (单位:万元)序号项目名称建设经营期2005 2006 20071 现金流入0 10866.67 38971.731．1 销售收入0 10866.67 38971.731．2 其他现金流入0 0 02 现金流出5234 24580.91 12060.812．1 建设投资5234 23580.86 6649.372．2 土地增值税0 108.66 389.722．3 销售税金及附加0 676.99 2427.942．4 所得税0 214.3954 2593.783 净现金流-5234 -13714.24 26910.924 累计净现金流-5307.28 -19021.52 7889.45 折现净现金流-4842.81 -11757.75 19909.566 累计折现净现金流-4910.61 -16668.36 3241.27 税前净现金流-5234 -13928.63 29504.78税前累计净现金流-5307.28-18807.1210697.589税前折现净现金流-4842.81-11941.5621828.5210税前累计折现净现金流--4910.61-16852.1674976.353评价指标税前税后--------财务净现值（I=8%）4976.3533241.2--------财务内部收益率38.33%38.23%--------投资回收期（静态） 2.637 2.706--------投资回收期（动态） 2.755 2.837--------（表：6-5-7）住宅部分自有资金现金流量表 (单位:万元)序号项目名称建设经营期2005200620071现金流入010866.6738971.73 1．1销售收入010866.6738971.73 1．2其他现金流入0002现金流出011931.49534465.94 2．1自有资金050005000 2．2销售收入再投入05931.451793.9 2．3偿还贷款本金0020000 2．4偿还贷款利息002260.6 2．5销售税金及附加0676.992427.94 2．6土地增值税0108.66389.72 2．7所得税0214.39542593.78 3净现金流0-1064.8254505.79 4累计净现金流0-1064.8253440.965评价指标 税后 备注财务净现值（I=8%） 2420.6116 由于本项目的内部收益率大于8%,所以项目可行性!财务内部收益率38.48% 投资回收期（静态）（年）2.41投资回收期（动态）（年）2.27 整理上表（表：6-5-5）得评价指标: （详见表：6-5-8）（表：6-5-8） 评价指标 (单位:万元)评价指标 税前 税后财务净现值(I=8%) 4976.353 3241.2 财务内部收益率 38.33% 38.23% 投资回收期(静态)2.6372.706投资回收期(动态) 2.755 2.837由上述指标可以看出,本项目住宅全部投资的财务净现值均为一较大的正值,税前税后的财务内部收益率均大于贴现率8%,投资回收期也满足项目投资经营期限的要求,故本项目住宅部分投资可行 2、住宅自有资金投资现金流量表 整理上表（表：6-5-7），得评价指标（见表：6-5-9）（表：6-5-9） 评价指标 (单位:万元)评价指标 税后财务净现值(I=8%) 2420.6116财务内部收益率 38.48% 投资回收期(静态)2.41投资回收期(动态) 2.27税后静态、动态投资回收期都在项目投资的第二年和第三年之间，回收投资资金的速度还是比较快的。