土地清算申请表-单项-非普通住宅
土地增值税清算工作底稿(空模板)
索引号：H0土地增值税清算工作底稿目录序号底稿名称索引号有/无(√/×)一、核心类(主表）1土地增值税清算工作底稿目录H01项目基本情况登记表H12开发项目面积统计表H23审核收入确认汇总表H34扣除项目及成本结转明细表H45与转让房地产有关的税金审核表H56土地增值税清算结果计算表H6二、支持类（附表）1土地增值税清算收入审核表Z12可售房源信息确认汇总表Z23不可售房源信息确认汇总表Z34可售房源销售进度及比例统计表Z45土地增值税清算扣除项目审核汇总表Z56土地征用及拆迁补偿费所支付金额的凭证检查表Z67取得土地使用权所支付金额的凭证检查表Z78前期工程费凭证检查表Z89建筑安装工程费凭证检查表Z910基础设施费凭证检查表Z1011公共配套设施费凭证检查表Z1112开发间接费凭证检查表Z1213房地产开发费用审核表Z1314实际缴纳的与转让房地产有关的税金统计表Z1415实际缴纳的土地增值税缴款情况审核表Z15三、辅助类（子表）1土地增值税清算资料清单F12企业基本情况表F23土地合同统计表F34服务合同统计表F45建安合同统计表F56采购合同统计表F67重大问题请示报告F78交换意见记录F8索引号：H2开发项目面积统计表被清算单位（公章）：楚雄龙湖置地投资有限公司面积单位：平方米被清算单位（公章）：中介机构（公章）：税务机关（公章）：索引号：H3审核收入确认汇总表被清审核位楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称禄城丰景单位：元被清算单位（公章）：中介机构（公章）：税务机关（公章）：索引号：H4扣除项目及成本结转明细表被清算单位：楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产单位：元、M2清算说明：被清算单位（公章）：中介机构（公章）：索引号：H6地方税务局土地增值税清算结果计算表被清算单位：楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产金额：元被清算单位（公章）：中介机构（公章）：税务机关（公章）：土地增值税清算收入审核表被清算单位楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产金额单位：元：索引号：Z2可售房源信息确认汇总表索引号：Z4可售房源销售进度及比例统计表被清审核位楚雄龙湖置地投资有限公司项目名称：XXX房地产面积单位：M2、车位数量：个Array“ "项目截止到 年 月 日止，已销售商品房建筑面积 ㎡，占总可售建筑面积 ㎡的比例为 %。
土地增值税清算表格
土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。
2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。
3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。
附表2土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅清算截止日期：年月日金额单位：元、填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。
2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。
附表3土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。
2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。
3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：元填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。
附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米填表说明：1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。
2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。
3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。
4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：清算成本分摊比例=本期清算面积/总建筑面积附表6扣除项目汇总表金额单位：元附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表金额单位：元附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表金额单位：元附表9前期工程费鉴证表附表10建筑安装工程费鉴证表金额单位：元附表11基础设施费鉴证表金额单位：元附表12开发间接费用鉴证表金额单位：元附表13公共配套设施费鉴证表金额单位：元附表14利息支出鉴证表金额单位：元附表15与转让房地产有关的税金鉴证表金额单位：元填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。
土地增值税清算表格
土地增值税清算税款鉴证主表清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、清算项目直接转让土地使用权、全部为普通住宅或其他商品房、在建工程项目整体转让的，只填写本表，不需填写明细表。
2、如四项成本按核定标准扣除，填入本表第13行，则第8、9、10、12行填“0”。
3、本表第30行：项目单位建筑面积成本费用=允许扣除项目总金额/清算总面积。
附表2土地增值税清算税款鉴证明细表一：普通住宅清算截止日期：年月日金额单位：元、平方米填表说明：1、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的普通住宅面积是指本次清算的已售普通住宅建筑面积总数。
2、普通住宅应分配成本比例=清算的普通住宅面积/已售面积3、“楼号”按单栋号填写，所需行次不够的，可自行增加。
附表3土地增值税清算税款鉴证明细表二：其他商品房清算截止日期：年月日金额单位：元填表说明：1、其他商品房包括普通住宅以外的各类商品房。
2、已售面积是指本次清算的已售建筑面积总数；清算的其他商品房面积是指本次清算的已售普通住宅以外的各类商品房建筑面积总数。
3、其他商品房应分配成本比例=清算的其他商品房面积/已售面积附表4房地产转让收入鉴证表取得收入起止日期：年月日至年月日金额单位：填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，收入数填入其他项目栏中。
附表5清算中面积审核调整明细表单位：平方米填表说明：1、只转让土地使用权或在建工程整体转让的项目不填写此表。
2、数据来源是指获取面积数据依据的资料，如政府主管部门文件、权属证书、规划证书、销售证书、测绘数据、销售合同等。
3、已自用面积指已出租或自用一年以上的房产。
4、如允许扣除的公共配套设施为出让用地，则“取得土地使用权所支付的金额”和“土地征用及拆迁补偿费”分摊的比例应单独计算，公式为：清算成本分摊比例=本期清算面积/总建筑面积附表6扣除项目汇总表金额单位：元附表7取得土地使用权所支付的金额鉴证表金额单位：元附表8土地征用及拆迁补偿费鉴证表金额单位：元附表9前期工程费鉴证表建筑安装工程费鉴证表金额单位：元基础设施费鉴证表金额单位：元附表12开发间接费用鉴证表公共配套设施费鉴证表金额单位：元利息支出鉴证表金额单位：元与转让房地产有关的税金鉴证表金额单位：元填表说明：1、直接转让土地使用权、在建工程整体转让的清算项目，缴纳税款数填入其他项目栏中。
土地增值税自行清算需提交材料清单
附件：1纳税人土地增值税清算申报资料清单根据国家税务总局《土地增值税清算管理规程》、《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的有关规定及清算工作中的实际需要，纳税人在进行土地增值税清算申报时，应提交以下资料：一、土地增值税清算申报应提交的相关表格1、土地增值税清算材料清单表；2、土地增值税纳税清算申报表；3、与收入相关的面积明细申报表；4、转让房地产收入明细申报表；5、商品房销售合同明细申报表；6、取得土地使用权所支付的金额明细申报表；7、前期工程费明细申报表；8、建筑安装工程费明细申报表；9、基础设施费明细申报表；10、公共配套设施费明细申报表；11、开发间接费用明细申报表；12、利息支出明细申报表；13、扣除项目汇总申报表；14、与转让房地产有关的税金明细申报表。
二、土地增值税清算申报应提交的相关资料（一）公司基本资料1、股东及关联方最近工商登记情况的说明；2、关联往来情况说明；3、土地（地上建筑物）入股的评估报告、验资报告；4、合作开发合同、代建合同等材料。
（二）项目基本资料1、国有土地使用权证；2、国有土地出让（转让）合同/拍卖成交确认书/判决书；3、建设用地规划许可证；4、建设工程规划许可证；5、建设工程施工许可证；6、商品房预售（销售）许可证7、建设、规划或国土等部门的函件/批复等文件；8、税务部门减免税文件；9、涉及清算项目的诉讼材料（判决书、调解书等）；10、经由房管部门审核通过的房屋测绘报告；11、清算项目竣工验收备案证；12、经由土地规划部门审核通过的《国有土地使用权分割转让证明》以及土地分割明细表；13、无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的有关证明材料。
（三）工程相关资料1、工程中标通知书；2、工程金额50万以上的合同及发票（施工、安装、采购、装修）；3、其他应提交的工程合同；4、工程预算（概算）书；5、工程合同决算（结算）书；6、工程竣工验收材料。
（四）财务相关资料1、项目竣工决算报表；2、取得土地使用权所支付地价款的凭证，包括税务发票、缴纳土地出让金的财政收据等有关合法有效凭证；3、取得土地使用权支付的契税、印花税完税凭证；4、拆迁补偿合同、补偿花名册、补偿支付凭证等；5、土地增值税预征税款完税凭证、营业税及附加完税凭证，按时间顺序整理；6、贷款（抵押、质押）合同、银行贷款及利息结算通知单；7、主管税务机关需要相应项目的会计记账凭证等。
土地增值税全套表格
五、应 缴税款
20
土地增值税清算应缴税款审核明细表（其他商品房及转让土地 使用权）
审核附 表 21 土地增值税清算应缴税款审核明细表（普通住宅）
22 土地增值税清算应缴税款审核明细表（非普通住宅）
附件3：
土地增值税清算审核表清单
分类Leabharlann 序 号审 核表名称
一、收 1 转让收入审核表
入审核 相关附
2
各年度平均售价审核表
表 3 收入审核总表
有/否
4 取得土地使用权所支付的金额审核表
二、土 5 土地征用及拆迁补偿费审核表
地成本 审核附
6
清算项目面积审核表
表 7 可售面积明细审核表
8 土地成本审核总表
9 前期工程费审核表
10 建筑安装工程费审核表 三、开 发成本 11 基础设施费审核表
审核附 12 公共配套设施费审核表 表 13 开发间接费用审核表
14 开发成本审核总表
15 利息支出审核表 四、其 他扣除 16 开发费用审核表
项目审 17 与转让房地产有关的税金审核表 核附表
18 加计扣除审核表
19 土地增值税清算应缴税款审核总表
广东省土地增值税清算申报表及附表
广东省土地增值税清算申报表及附表企业名称: 清算项目名称: 清算项目座落地址:材料要求:1.所有材料必须上交齐全，不得有缺，如不齐全退回重补。
2.所有填报的表格必须在其后附上原始凭证复印件，并按填报序号依次排序以便备查。
1广东省土地增值税清算申报表及附表清单纳税人名称(盖章):填报时间:序材料名称数量,张, 备注号01 土地增值税清算申报表02 清算项目基本情况表03 与收入相关面积明细表04 销售情况表05 关联方及其交易声明书06 取得土地使用权所支付的金额明细表07 土地征用及拆迁补偿费明细表08 前期工程费明细表09 建筑安装工程费明细表10 基础设施费明细表11 公共配套设施费明细表12 开发间接费用明细表13 利息支出明细表14 与转让房地产有关的税金明细表201土地增值税清算申报表,从事房地产开发的纳税人适用,税款所属时间: 填报日期:纳税人编码:金额单位:人民币元面积单位:平方米纳税人名称项目名称项目地址经济业别纳税人地址邮政编码性质银行开户银行主管部门电话账号非普通住宅、商铺及其项目行次合计普通住宅他用房一、转让房地产收入总额 1,2，31货币收入2其中实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4,5，6，13，16，21+224 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本6,7，8，9，10，11，126土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9其中基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用12 3.房地产开发费用 13,14，1513利息支出 14其中其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金等16,17，18，19+2016营业税17城市维护建设税18其中教育费附加,含地方教育附加,19堤围防护费20 5.财政部规定的加计20%扣除数21 6.财政部规定的其他扣除项目22三、增值额 23,1,423四、增值额与扣除项目金额之比,,,24,23?424五、适用税率,,,25六、速算扣除系数,,,26七、应缴土地增值税税额27,23×25,4×2627八、已缴土地增值税税额28九、应补,退,土地增值税税额29,27,2829,如果你已委托代理申报人～请填写下列资料,授我声明:此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条权为代理一切税务事宜～现授权例》及其实施细则的规定填报的。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
土地增值税清算申报表及附表
土地增值税清算申报表（从事房地产开发的纳税人适用）税款所属时间：年月日?填表日期：年月日纳税人编码：金额单位：人民币元?面积单位：平方米纳税人名称项目名称项目地址业别经济性质纳税人地址邮政编码开户银行银行账号主管部门电话项目行次金额一、转让房地产收入总额1=5＋6 1销售收入货币收入 2 实物收入 3 其他收入 4 小计5=2+3+4 5视同销售 6二、扣除项目金额合计7=8＋9＋16＋19+24 71.取得土地使用权所支付的金额82.房地产开发成本9=10＋11＋12+13+14+15 9其中土地征用及拆迁补偿费10 前期工程费11 建筑安装工程费12 基础设施费13 公共配套设施费14 开发间接费用153.房地产开发费用16=17＋18 16 其中利息支出17 其他房地产开发费用18 4.与转让房地产有关的税金等19=20+21+22+23 19其中营业税20 城市维护建设税21 教育费附加22 地方教育费附加235.财政部规定的加计20%扣除数24三、增值额25=1－7 25-来源网络，仅供个人学习参考四、增值额与扣除项目金额之比（％）26=25÷726五、适用税率（％）27六、速算扣除系数（％）28七、应缴土地增值税税额29=25×27－7×2829八、已缴土地增值税税额30九、应补（退）土地增值税税额31=29－30 31授权代理人（如果你已委托代理申报人，请填写下列资料）为代理一切税务事宜，现授权____（地址）_____为本纳税人的代理申报人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。
授权人签字：_________声明我声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》的规定填报的。
我确信它是真实的、可靠的、完整的。
声明人签字：声明人签字：____________纳税人? 法人代表经办人员（代理申报人）签章备注签章签章（以下部分由主管税务机关负责填写）主管税务机关收到日期接收人审核日期税务审核人员签章审核记录主管税务机关盖章-来源网络，仅供个人学习参考-来源网络，仅供个人学习参考 附表1-1：清算项目销售收入汇总表（一）纳税人名称（章）： 项目销售时间：年月日至年月日清算项目名称：面积单位：平方米金额单位：人民币元 项目普通住宅类 非普通住宅 商用房收入合计 销售收入 已售建筑面积 销售收入 已售建筑面积 销售收入 已售建筑面积 销售收入 (1)货币收入(2)实物收入(3)其他收入小计视同销售： (1)分配股东作价金额(2)分配投资人作价金额(3)用于职工福利作价金额(4)用于职工奖励作价金额(5)用于赞助作价金额(6)对外投资金额 (7)抵偿债务金额 (8)取得其他收益金额小计附表1-2：清算项目销售收入汇总表（二）纳税人名称（章）：项目销售时间：年月日至年月日清算项目名称：面积单位：平方米金额单位：人民币元项目车库其他收入合计清算项目销售收入汇总销售收入已售建筑面积销售收入已售建筑面积表一、表二总计销售收入(1)货币收入(2)实物收入(3)其他收入小计视同销售：(1)分配股东作价金额(2)分配投资人作价金额(3)用于职工福利作价金额-来源网络，仅供个人学习参考(4)用于职工奖励作价金额(5)用于赞助作价金额(6)对外投资金额(7)抵偿债务金额(8)取得其他收益金额小计合计制表人：制表日期：年月日-来源网络，仅供个人学习参考-来源网络，仅供个人学习参考附表2扣除项目汇总申报表纳税人名称清算项目： 金额单项目已销售房屋成本费用普通住宅 非普通住宅 商用房车库其他合计1、取得土地使用权所支付2、房地产开发成本其中 土地征用及拆迁 前期工程费建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费 开发间接费用3、房地产开发费用 其中 利息支出其他房地产开发4、与转让房地产有关的税其中 营业税城市维护建设税教育费附加地方教育费附加5、财政部规定的加计20% 合计（1+2+3+4+5） 制表 制表日期： 年月日附表2-1清算项目成本费用明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元面积单位：平方米项目总成本费用总可售面积单位造价（元/平方米）已售面积已销售房屋成本费用账面已结成本费用差异数1 2 3=1/2 4 5=3*4 6 7=5-6一、取得土地使用权所支付的金额二、房地产开发成本1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、建筑安装工程费4、基础设施费5、公共配套设施费6、开发间接费用三、房地产开发费用-来源网络，仅供个人学习参考1、利息支出2、其他房地产开发费用合计制表人：制表日期：年月日-来源网络，仅供个人学习参考附表2-2取得土地使用权所支付的金额明细申报表纳税人名称（章）：清算项目：金额单位：人民币元项目名称帐列金额不允许扣除可扣除金备注支付土地价款支付情况支付的土地支付地价款交纳的有关其中：合计支付土地征用费用情况土地征用费耕地占用税劳动力安置安置动迁用房支出拆迁补偿款其他合计制表人：制表日期：年月日填表说明：1、帐列金额指本次清算项目所涉及金额，如帐列金额涉及多个项目，应按税法规定的方法进行分摊。
★土地增值税清算申报表
★土地增值税清算申报表SB016 （2004年版）土地增值税清算申报表填报日期：年月日申报流水号：纳税人税务登记号税款所属期年月日至年月日纳税人电脑编码管理机关：正常申报？自行补报？稽查自查申报？延期申报预缴？单位:元（列至角分）纳税人名称注册地址注册类型（盖章）开户银行账号联系电话邮政编码项目名称项目代码项目地址本拦山从事房地产开发的纳税人填写本拦山非从事房地产开发的纳税人填写土地使用证土地使用证号房地产证号行项目金额项目金额号1 一、转让房地产收入总额1=2+3 42537892. 46 一、转让房地产收入总额1=2+3 161000 号2其货币收入货币收入161000其中3实物收入及其他收入实物收入及其他收入中4二、扣除项目金额合计57614883. 97二、扣除项目金额合计4二5+6+9154818 5 1、取得土地使用权所支付的金额1549411 1、取得土地使用权所支付的金额24686 4二5+6+13+16+202、房地产开发成本6 40912741.88 2、旧房及建筑物的评估价格6=7X812955 6二7+8+9+10+11+127 土地征用及拆迁补偿费19512802. 47旧房及建筑物的重置成本价120955 其中8前期工程费1324433. 59成新度折扣率其9建筑安装工程费14450015. 97 3、与转让房地产有关的税金等9=10+11+12+13 9177 10 基础设施费3867139. 74 营业税8050 中11公共配套实施费1236600城市维护税563.5其中12开发间接费用521750. 11印花税80.5 13 3、房地产开发费用13=14+15 4246215.29教育费附加及其他费241.5 ;241. 5。
14其利息支出三、增值额14=1-4 6182 5 15其他房地产开发费用四、增值额与扣除项目金额之比（%）15=14?4 3. 99%中4、与转让房地产有关的税金等16 2414085. 23五、适用税率或预征率偏）30%16=17+18+1917营业税2126894. 62六、速算扣除系数㈱）其18城市维护税148882. 62七、应缴土地增值税税额18=14X16-4X14 1854. 6中19教育费附加138307.99八、已缴土地增值税税额1854. 6 20 5、财政部规定的其他扣除项U 8492430. 57九、批准抵缴税额21三、增值额21=1-4 -15076991. 51十、应补（退）土地增值税税额21=18-19-20四、增值额与扣除项口金额之比22 （%）22=21?423五、适用税率或预征率（紛24六、速算扣除系数（紛七、应缴土地增值税税额25二2125 X23-4X2426八、已缴土地增值税税额（预征数）424937.61 27九、批准抵缴税额十、应补（退）土地增值税税额28 -424937. 61 28=25-26-27如纳税人填报，由纳税人填列以下各栏如委托代理人填报，曲代理人填写以下栏纳税人声明:此纳税申报表是根据国家税收法律的规定代理人声明:此纳税申报表是根据国家税收法律的规定填报的，填报的，我确定它是真实的、可靠的、完整的。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条对一个清算项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅的，应分别核算增值额；未分别核计算增值额的，按照普通标准住宅和非普通标准住宅的可售面积占清算项目可售面积的比例计算扣除项目金额后，分别按照普通标准住宅和非普通标准住宅的销售收入和计算的扣除项目金额计算增值额。
普通住宅标准，按各省辖市人民政府根据省人民政府授权制定并对社会公布标准执行。
省辖市人民政府未制定普通住宅标准的，按照《辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知》（辽政发［2005］53号）规定的标准执行。
第四条纳税人如委托中介机构在办理土地增值税清算税款手续时，应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》，附件１）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目；根据辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目；（三）直接转让土地使用权的项目。
第六条符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）地方税务机关认定有可能造成税款流失、经县级（含县级）以上主管地方税务机关批准清算的开发项目；（四）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。
【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算
【原创】土增税清算中普通住宅和非普通住宅是否可以合并计算作者：俞银琪许乐方敬春案情回顾海南三正实业投资有限公司（以下简称三正实业公司、上诉人）因与被海南省海口市地方税务局（以下简称市地税局、被上诉人）税务行政管理纠纷一案，前由海口市龙华区人民法院于2012年6月20日作出（2012）龙行初字第73号行政判决书，三正实业公司不服，向海口市中级人民法院提出上诉。
三正实业公司于2007年1月开工建设的'执信·海天怡心园'，于2009年1月竣工，同年9月，三正实业公司聘请海南恩特税务师事务所有限责任公司对该项目进行土地增值税鉴证审核，并于10月22日向市地税局进行土地增值税清算申报。
三正实业公司根据海南省地方税务公布的琼地税发（2009）104号《关于土地增值税有关问题通知》相关文件，在进行土地增值税清算申报时，将普通住宅和非普通住宅合并清算，申报应缴、补缴土地增值税为0。
市地税局依据国家税务总局（国税发（2006）187号文第一条第二款、国税发（2009）91号《土地增值税清算管理规程》第十七条及海南省地方税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（琼地税发（2009）187号）通知第二条、海南省地方税务局《关于明确土地增值税若干问题的复函》琼地税函（2010）429号第三条的规定：认为对同一清算单位的房地产项目中同时包含普通住房和非普通住房的，应分别计算普通住房和非普通住房的增值额、增值率，征收土地增值税，遂于2012年2月7日向三正实业公司作出《土地增值税清算税款缴纳通知书》（即海口市地税清缴（2012）2-1号），认定三正实业公司开发的该项目清算应缴土地增值税3,212,908.80元，已缴2,893,751.70元，应补319,657.10元，限于2012年2月20日到税务机关缴纳。
三正实业公司不服，向海南省地方税务局申请复议，海南省地方税务局作出琼地税复决字（2012）2号行政复议决定书，维持市地税局的决定，三正实业公司不服，遂向法院起诉。
土增税申报表4附表：尾盘销售土增税扣除项目明细表
附表1
清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表纳税人名称：
填表说明：
1. 本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在清算后尾盘销售时填报。
2. 项目总可售面积应与纳税人清算时填报的总可售面积一致。
3. 清算时已售面积应与纳税人清算时填报的已售面积一致。
4. 清算后剩余可售面积=项目总可售面积－清算时已售面积。
5. 本表一式两份，送主管税务机关审核盖章后，一份由地方税务机关留存，一份退纳税单位。
注意事项：
不动产项目为查账征收时：
“项目总可售面积”、“清算时已售面积”、“清算后剩余可售面积”根据税务机关对项目土地增值税清算审核完毕后的数据填写。
“本次清算后尾盘销售的销售面积”为本次销售面积。
“单位成本费用”根据税务机关对项目土地增值税清算审核完毕后计算出的准予扣除单位成本费用填写。
如果税务机关对项目土地增值税清算审核完毕后计算出的准予扣除单位成本费用包含“与转让房地产有关的税金等”，“本次与转让房地产有关的营业税”、“本次与转让房地产有关的城市建设维护税”、“本次与转让房地产有关的教育费附加”不予填写。
如果税务机关对项目土地增值税清算审核完毕后计算出的准予扣除单位成本费用不包含“与转让房地产有关的税金等”，“本次与转让房地产有关的营业税”、“本次与转让房地产有关的城市建设维护税”、“本次与转让房地产有关的教育费附加”据实填写。
不动产项目为核定征收时：
“项目总可售面积”、“清算时已售面积”、“清算后剩余可售面积”根据税务机关对项目土地增值税清算审核完毕后的数据填写。
其他项目不予填列。
土地增值税清算对象
到底哪一个证书作为土地增值税的清算对象？经过我的仔细甄别：《建筑工程规划许可证》清晰记载了项目名称、建设规模、栋数、层数、Байду номын сангаас构类型、造价等信息，与土地增值税清算流程的数据采集基本吻合，因此，大部分省市认可《建筑工程规划许可证》作为土地增值税清算对象的划分标准。
【各地对于土地增值税清算对象的规定，参详金穗源商学院文章“土地增值税的争议问题，远不止这些！”】
各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各省纷纷相应号召，单套房屋建筑面积定位144平方米。
2、非普通住宅
首先必须是住宅，如果不同时符合“普通住宅”的标准，则称之为非普通住宅。
3、其他类型房地产
除过普通住宅、非普通住宅以外，均称之为“其他类型房地产”。如：别墅、商铺、有产权的车位、精装公寓等。
注：文中蓝字为超链接部分，
点击蓝字部分可查看源文件
（4）改建、扩建的零星工程，可以将开、竣工时间相接近，属于同一建设项目的各个单位工程合并作为一个成本核算对象。
（5）土石方工程，打桩工程，可以根据实际情况和管理需要，以一个单项工程为成本核算对象，或将同一施工地点的若干个工程量较少的单项工程合并作为一个成本核算对象。
（6）独立的装饰工程，适用的核算对象，应与土建工程成本核算对象一致。
至此，我们得出一个简单结论：房地企业持有的《建筑工程规划许可证》是确认土地增值税清算对象的基本标准。
友情提示：对开发周期较长，纳税人自行分期的开发项目，可将自行分期项目确定为清算单位，并报主管税务机关备案。
三、清算对象的分类
土地增值税清算时普通标准住宅怎样确认
⼟地增值税清算时普通标准住宅怎样确认
问题：你好：我公司在2000-2002年间所开发的住宅⼀直销售⾄今，建筑⾯积⼤于144平⽅⽶的住宅约占95%。
在⼟地增值税汇算时，1、依据对⼤地税函{2008}188号⽂件及附件1的理解，我认为：在2005年12⽉31⽇前所销售的建筑⾯积⼤于144平⽅⽶的住宅仅以单价为标准划分是否普通住宅，不需考虑其他因素。
另有说法：建筑⾯积⼤于144平⽅⽶的住宅从开始就认定为⾮普通住宅。
那种观点正确?2、如果在2006年1⽉1⽇后容积率⼤于1.0，建筑⾯积⼤于144平⽅⽶，但单价不够对应级地标准⼜如何认定?
答复：根据《⼤连市地⽅税务局关于进⼀步加强⼟地增值税清算⼯作的通知》(⼤地税函〔2008〕188号)1999年10⽉22⽇⾄2005年12⽉31⽇，⼟地增值税普通标准住宅标准为价格标准，并⽆其他标准。
但如你单位开发的项⽬是别墅，根据《中华⼈民共和国⼟地增值税暂⾏条例实施细则》的规定，不能视为普通标准住宅。
2006年之后的普通住宅标准为“容积率⼤于1.0，建筑⾯积⼩于144平⽅⽶，单价⼩于价格标准”三项条件同时满⾜，如其中有⼀项或⼀项以上超过标准，不能视为普通住宅。
土地增值税清算鉴证报告
附件一土地增值税清算鉴证报告单位签章：年月日土地增值税清算鉴证报告（200 ）土增鉴字号公司：我们接受委托，于××年××月××日至××年××月××日，对贵单位（项目）土地增值税清算税款申报进行鉴证审核。
贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。
我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及其有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
现将鉴证结果报告如下：一、土地增值税清算税款申报的审核过程及主要实施情况（主要披露以下内容）（一）简要评述与土地增值税清算税款有关的内部控制及其有效性。
（二）简要评述与土地增值税清算税款有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性。
（三）简要陈述对纳税人提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。
二、鉴证结论经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：1.收入总额：元；2.扣除项目金额：元；3.增值额：元；4.增值率（增值额与扣除金额之比）： %；5.适用税率： %；6.应缴土地增值税税额：元；7.已缴土地增值税税额：元；8.应补（退）缴土地增值税税额：元。
清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司报送的主管税务机关受理土地增值税清算审核之用，不得作为其他用途。
非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：中国注册税务师（签名或盖章）：地址：税务师事务所（盖章）年月日附件：1.税务师事务所和注册税务师执业证书、北京市注册税务师协会备案证明复印件。
土地增值税清算申报表填表说明及表间逻辑关系20130802
土地增值税清算申报表〔v20130802版〕填表说明一、土地增值税清算申报表包括的容〔一〕使用围土地增值税清算申报表适用从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人。
其转让已经完成开发的房地产并取得转让收入，或者是预售正在开发的房地产并取得预售收入的，应按照税法和本表要求，根据税务机关确定的申报时间，定期向主管税务机关填报本申报表，进展纳税申报。
〔二〕整套报表组成土地增值税清算申报表包括：1、开发项目根本情况表申报表2、土地增值税纳税申报表3、土地增值清算申报表--普通住宅4、土地增值清算税申报表-非普通住宅5、开发产品统计及销售情况统计表6、土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔一〕7、土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔二〕8、开发项目建筑结构情况申报表9、建筑施工企业施工情况申报表〔三〕整套报表表与表间的主要关系1、整套土地增值税清算申报表核心数据表是土地和开发本钱费用扣除明细申报表〔一〕、〔二〕，开发产品统计及销售情况统计表，这三报表的数据是土地增值清算申报表--普通住宅、土地增值清算税申报表-非普通住宅的数据来源。
2、土地增值税清算申报表--普通住宅和土地增值税清算申报表-非普通住宅两者表的合计形成土地增值税清算申报表3、申报表自动计算功能认定的公式为：〔1〕土地增值税清算申报表-普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否普通住宅为普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积〞选“否〞的收入和*已售普通住宅面积和/“是否可售面积〞选“是〞的面积和，且销售状态为已售或视同销售)〔2〕土地增值税清算申报表-非普通住宅转让房地产收入总额=开发产品和销售情况明细申报表是否可售面积选“是〞，且是否普通住宅为非普通住宅、并且销售状态为销售和视同销售的清算申报确认收入之和+“是否可售面积〞选“否〞的收入和*〔1-已售普通住宅面积和/“是否可售面积〞选“是〞的面积和，且销售状态为已售或视同销售〕。
土地增值税清算报告模板
×××公司“×××"项目土地增值税清算鉴证情况汇报一、基本情况（一）×××公司基本情况（二）“×××”项目基本情况1、规划部门规划批复情况（1）“×××”项目位于海口市滨海大道以北，属停缓建项目.该项目是续建原1993年6月报建，1993年9月动工兴建的“×××”项目,“×××”系原项目“×××"，2001年8月31日海口市城规函［2001]246号和249号批复为停缓建工程。
并经税务部门批准享受停缓建项目减免税政策。
（2）该项目于2005年7月取得的土地使用证，证号为“海口市国用[2005］第002146号”，取得的使用权面积为7，349.66平方米方米，其土地使用权转让合同总金额为5，600，000。
00元.地类（用途)为城镇混合住宅用地。
（3）2004年取得的编号为20043142号的建设用地规划许可证，系原“×××"的用地规划，该用地内E 座规划用地面积为5682.23平方米,规划指标容积率3.47，F座规划用地面积3027。
98平方米，容积率5.93，该用地为三家单位共有不可分割，因此统一规划建设。
规划用地性质为商业办公居住用地。
吉欣公司未再取得单独的建设用地规划许可证。
(4）2008年7月取得建设工程规划许可证，批建两栋地上30层,地下1层的框剪结构商住楼，总建筑面积为:地上41688。
84平方米，地下4425.70平方米。
（5）2006年5月31日取得E座建筑工程施工许可证, 2006年3月28日取得F座建筑工程施工许可证。
2、项目开工竣工日期：项目开工日期2006年4月，竣工日期2007年10月.2008年4月30日取得海南省建筑工程竣工验收备案证。
桂林市土地增值税清算管理暂行办法附件
附件1：土地增值税清算项目日常管理表设置日期：年月日附件2：土地增值税清算项目备案登记表面积单位：平方米用；2.本表一式二份，主管税务机关、纳税人各留存一份。
附件4XX市地方税务局土地增值税清算通知书地税土增税清通〔〕号（纳税人代码：）：你单位开发的项目，，根据《中华人民XX国土地增值税暂行条例》、《中华人民XX国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等有关规定，已符合土地增值税清算的条件，请你（单位）自收到本通知书之日起90 日内准备好该项目的土地增值税申报表与有关资料（详见附件《土地增值税清算纳税人应提供的资料清单》），到办理土地增值税清算手续。
逾期未按规定办理土地增值税清算手续的，按《中华人民XX国税收征收管理法》有关规定处理。
特此通知联系人：联系税务机关（公章）年月日附件：《土地增值税清算纳税人应提供的资料清单》注：本表一式二份，一份交纳税人，一份税务机关留存。
附件5土地增值税清算纳税人应提供的资料清算主管税务机关（公章）：年月日说明：一、审核人员可根据审核的需要确定需纳税人提供的资料，需提供资料的种类，审核人员应予以注明；需要纳税人提供原件的，应开具清单；二、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目可不需再提供房地产开发项目清算说明。
附件5-1土地增值税清算纳税人应提供的清算资料目录（参考文本）★一、土地增值税清算申报表与其附表。
★二、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况与主管税务机关需要了解的其他情况。
三、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
四、与清算有关的下列资料：★1.项目立项文件；★2.项目规划定点文件；★3.《建设用地规划许可证》；4.《建设工程规划许可证》；5.《建设工程开工证》；★6.国有土地使用权出让合同；★7.《国有土地使用证》；8.合作开发协议（仅限合作开发的项目提供）；★9.《销售（预售）许可证》；★10.房产测绘中介机构出具的房屋面积报告书（实测）；★11.清算项目的工程竣工验收备案材料（全套，含工程监理评估报告书、工程设计变更单等）；12.涉与清算项目成本费用的所有合同（包括建安工程的预算、概算书、工程价款结算单）；★13.新建商品房房屋产籍证（俗称“大产权证”，包括所附的《房屋分户明细表》）；★14.商品房购销合同统计表，内容包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；取得实物收入的，应提交评估报告；★15.清算项目销售收入明细表；★16.与转让房地产有关税金（包括营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加费）的完税情况明细表，应包括申报时间、所属期、缴纳时间、计税依据、税款金额、完税凭证等内容；17.纳税人发票准购证、领用的全部销售不动产专用发票与专用收据存根（不需要提供复印件，税务机关审核需要时，按规定直接调取，审核完毕后退还）；18.能够按清算项目区分支付贷款利息的，应提供清算项目银行借款合同、银行贷款利息结算通知单与支付凭证；★19.土地增值税的完税（预交）情况明细表，应包括申报时间、所属期、缴纳时间、计税依据、预征率、税款金额、完税凭证等内容；20.涉与关联方交易的，应提供详细的书面说明；21.涉与拆迁补偿的，需提供房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告（房屋征收决定）、安置方案、被拆迁房屋价值评估报告、与被拆迁人订立的拆迁补偿安置协议、拆迁合格证等资料；22.购买名贵花木与奇石的相关备查资料；★23.涉税合同明细表；★24.发票真伪查询明细表；★25.开发项目建安工程造价比对明细表★26.项目开发所属年度与转让房地产有关的收入、成本、费用等会计科目的明细账（电子版）；27.税务机关在进行清算审核时认为有必要取得的其他资料。
土地增值税申请表、申报表
办税人员： 年
法人代表： 月 日（公章）
税管员：
所长： 年 月 日（公章）
申请表
月 日
（平方米） （平方米） （元纳税清算审核申请表
清算项目起止时间: 纳税人名称 清算项目名称 负责人 总建筑面积 可销售面积 未销售面积 普通住宅 已销售面积 （平方米） 非普通住宅 其他开发产品 合计 纳税人申请意见 年 月 日至 年 月 日 纳税人识别号 清算项目地址 联系电话 （平方米） 公共设施面积 （平方米） （平方米） 已自用、出租 面积 已预缴土地增 值税 普通住宅 销售收入金额 非普通住宅 （元） 其他开发产品 合计 主管税务机关意见 （平方米） （平方米） （元）
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项目地址 邮政编码 电 话 金 额
申报表是根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细
真实的、可靠的、完整的。
声明人签字：____________
备注
写）
中
4.与转让房地产有关的税金等 16＝17＋18＋19 其 中 营业税 城市维护建设税 教育费附加等其他税费
5.财政部规定的其他扣除项目 三、增值额 21＝1－4 四、增值额与扣除项目金额之比（％）22＝21÷4 五、适用税率（％） 六、速算扣除系数（％） 七、应缴土地增值税税额 25＝21×23－4×24
26 27
我声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国土地增 则》的规定 填报的。我确信它是真实的、可靠的、完整的。
声明人签字：____
经办人员（代理申报人）签章 （以下部分由主管税务机关负责填写）
主管税务机 关收到日期
接收人
审核日期
税务审核 人员签章
审核记录
主管税务 机关盖章
申报表年 月 日）面积单位：平方米土地增值税纳税申报表
（从事房地产开发的纳税人适用） 税款所属时间： 年 月 日 填表日期： 年 月 日 纳税人编码： 金额单位：人民币元 面积单位：平方米
纳税人名称 业 别 开户银行 经济性质 银行账号 项 目 一、转让房地产收入总额 1＝2＋3 其 中 货币收入 实物收入及其他收入
项目名称 有限责任公司 纳税人地址 主管部门 行次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
项目地址
二、扣除项目金额合计 4＝5＋6＋13＋16＋20 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 6＝7＋8＋9＋10＋11＋12 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 其 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3.房地产开发费用 13＝14＋15 其 中 利息支出 其他房地产开发费用
八、已缴土地增值税税额 九、应补（退）土地增值税税额 27＝25－26
授 权 代 理 人 纳税人 签 章 授权人签字：____ 法人代表 签 章 _____ （如果你已委托代理申报人，请填写下列资料） 为代理一切税务事宜，现授权__ __（地址）__ _ __为本纳税人的代理申报 人，任何与本报表有关的来往文件都可寄与此人。 明 声