宁波远大中心写字楼项目企划简报
每周一例国内外城市综合体案例案例分析讲课文档
问题2
国内外经典综合体项目经典案例
第二十一页，共43页。
综合体的功能构成
1、城市缩微体 办公： ➢适合于各种混合开发 ➢建立竞争性，加强吸引力 ➢提高使用效益，形成最佳市场协同 酒店： ➢最赢利的项目
➢提供流动的“居住”人口和活动的人
➢提供娱乐设施和夜间服务
➢增加了城市的活力。
➢建筑群的中心是一个下凹的小广场。
➢各个建筑物之间都有地下通道连接。 ➢开发初期缺乏居住和旅馆难以形成良好的 功能协调。1963年，建了一座拥有2153间客 房的希尔顿旅馆。
高密度建筑群，土地集约利用
办公、旅店、购物、居住和娱乐等功能是城市综合体的重要组成部分，是功能协调的基础。
➢建于1931～1940年，世界最早的城市综合体。 ➢占地8.9公顷，容积率18，共有建筑19座。 ➢物业：办公、居住、商业、酒店、剧院等。 ➢R.C.A.大厦：中心主体建筑，70层，高259米 ➢国际大厦：41层 ➢时代与生活大厦：36层
业态包括室外商业步行街、室内商业步行街、娱乐楼、国美电器、万千百货及乐购超市。 室外商业步行街2层2.95万平方米，室内商业步行街3层4.15万平方米。
地上部分定位
第一层定位突出品牌概念形象，体现前沿概念、品牌展示以及购物功能
第二层定位以时尚服饰、精品特色店购物为主，体现时尚、流行、活力
第三层定位以多元化餐饮为主并辅之以休闲、时尚生活配套服务
B地块
情景体验购物中心
大型百货、情景体验购物街、CEO私人产权酒店、超五星级会 所、时尚餐厅
C地块 新势力动感世界
IMAX巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温 游泳馆、商业步行街
D地块
创新标准高级商务 中心
中原宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店式公寓战略营销报告92PPT
• 受“90 70”政策影响，酒店式公寓/单身公寓的过渡 性居住功用面临二房、小三房冲击，更倾向投资性需 求，需进一步体现投资价值。其中对普通单身公寓的 冲击要大于酒店式公寓。
08年酒店式公寓/单身公寓继续放量，供求关系较为严峻
中原-宁波鄞州商会国贸 中心大厦酒店式公寓战
略营销报告-92PPT
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2020/11/2
中原宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店 式公寓战略营销报告92PPT
•我们志在闯出一片公寓市场蓝海。
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中原宁波鄞州商会国贸中心大厦酒店 式公寓战略营销报告92PPT
•以中原思想，树立公寓市场标杆。
面积比重（占总供 应量）
2006年 2800
16%
10%
2007年 7620
37%
23%
2008年 1.5-1.8（万）
60%以上
46%
•单身公寓市场分析 •竞争市场分析
•酒店式公寓发展评价
• 宁波酒店式公寓发展较晚，目前处于快速发展期，成熟商务地段是培育酒店式 公寓的基础。
• 老三区中心区地段倾向高档次的顶级酒店式公寓定位，鄞州中心区产品以及定 位相对丰富。
•低总价优势 •交通优势 •配套优势
•居住成本相对高 •适合单身
•总价相对不高 •社区氛围浓 •居住成本低 •可作为婚房
•单身公寓增加 •投资、过渡性居住功能兼具 •70-90平米小二房、 小三房供应增加
•“90 70”政策下小户 型供应增加
90平米以内 套型供应情
况
供应套数（套）
套数比重（占总供 应量）
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2012中原地产宁波环合中心营销推广方案资料
比较原则及对象 比较因素分析 权重打分定价
1、比较原则 > 所在区域相同 > 产品类型相同 > 目标客户接近
2、比较对象 写字楼项目 国际金融中心 城投大厦 嘉恒广场
商业项目 恒元悦庭
写字楼价格推导
以国际金融中心、城投大厦、嘉恒广场为本案价格建议的参考。
写字楼价格推导
综合多指标对参考项目进行比较，得出比较系数（1号楼）。
2、但未来区域办公项目将进一步增加；周边高新区近距离低价办公 产品，会一定程度影响客户的购买决择；
借区域发展大势，趁现阶段竞争压力较小，市场销售较好，市 场机会较大，适早推向市场，抢夺客户。
1
东部新城解读
2
写字楼市场分析
3
项目营销推广
Part 3.1
项目认识
本案——小型城市综合体，4.86万方，其中商业1万，办公3.74万。
A\B为20F\12F办公，C为3F商业。
B A
C
本案——四至形象佳，景观视野利用较好，办公优势明显，商业操
作难度相对较大。
项目四至：
北面临城市主干道，利于项目办公价值的提升。
东面：住宅（海港花园）
南面：宁波中心配套住宅
西面：规划路/河流
北面：惊驾路/嘉裕酒店
西面一线河流景观视野，增强办公品质
办公：
所以 本次提报立足于操作层面
1
东部新城解读
2
写字楼市场分析
3
项目营销推广
Part 1
东部新城解读
未来大宁波的真正城市中心 未来的璀璨，将由东部新城重新定义
宁波二十一世纪城市发展的形象与地标！
东部新城具有以下几大功能：行政办公、航运物流、国际会展、金融服务，商业、 娱乐等集一体的综合性区域。
总部大楼项目策划书3篇
总部大楼项目策划书3篇篇一总部大楼项目策划书一、项目概述本项目旨在为[公司名称]建设一座现代化的总部大楼，以满足公司日益发展的业务需求。
总部大楼将集办公、研发、会议、展示等多种功能于一体，打造成为公司的形象窗口和创新基地。
二、项目背景随着公司业务的不断拓展，现有的办公场地已无法满足公司的发展需求。
为了提升公司的形象和竞争力，改善员工的工作环境，提高工作效率，公司决定兴建一座现代化的总部大楼。
三、项目目标1. 建设一座现代化、智能化、环保节能的总部大楼，为公司提供舒适、高效的办公环境。
2. 打造公司的形象窗口和创新基地，提升公司的品牌形象和知名度。
3. 通过合理的规划和布局，提高总部大楼的使用效率和空间利用率。
4. 引入先进的建筑技术和绿色建筑理念，降低总部大楼的能耗和运营成本。
四、项目选址1. 交通便利性：选址应靠近主要交通干道，便于员工和来访人员的出行。
2. 周边配套设施：选址应周边配套设施完善，如餐饮、购物、娱乐等，以方便员工的生活。
3. 环境质量：选址应环境优美，空气质量好，有利于员工的身心健康。
五、项目规划1. 建筑设计：总部大楼的建筑设计应体现公司的企业文化和品牌形象，同时注重建筑的美观性、实用性和舒适性。
建筑风格应简洁大气，富有现代感。
2. 功能布局：总部大楼的功能布局应根据公司的业务需求和组织架构进行规划，确保各部门之间的联系便捷，同时提高空间的利用率。
4. 绿色环保：总部大楼的设计应充分考虑绿色环保因素，采用节能、环保的建筑材料和设备，如太阳能光伏系统、地源热泵、雨水收集系统等。
同时，建筑应注重自然采光和通风，减少能源消耗。
六、项目建设1. 施工准备：在项目开工前，需完成土地平整、规划设计、施工图设计等工作。
同时，需办理相关施工手续，如施工许可证、安全生产许可证等。
2. 基础工程：包括土方开挖、基础施工、地下室建设等。
3. 主体结构：包括钢筋混凝土框架结构、钢结构等。
4. 装修工程：包括室内外装修、机电安装等。
广铝、远大总部经济大厦建设融资投资立项项目可行性研究报告(非常详细)
广铝、远大总部经济大厦建设立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章广铝、远大总部经济大厦建设项目概论 (1)一、广铝、远大总部经济大厦建设项目名称及承办单位 (1)二、广铝、远大总部经济大厦建设项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、广铝、远大总部经济大厦建设产品方案及建设规模 (6)七、广铝、远大总部经济大厦建设项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (7)十一、广铝、远大总部经济大厦建设项目主要经济技术指标 (9)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章广铝、远大总部经济大厦建设产品说明 (15)第三章广铝、远大总部经济大厦建设项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (17)五、项目用地利用指标 (17)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (20)（二）设备购臵 (20)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (21)一、原辅材料供应条件 (21)（一）主要原辅材料供应 (21)（二）原辅材料来源 (21)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (23)第七章工程技术方案 (24)一、工艺技术方案的选用原则 (24)二、工艺技术方案 (25)（一）工艺技术来源及特点 (25)（二）技术保障措施 (25)（三）产品生产工艺流程 (25)广铝、远大总部经济大厦建设生产工艺流程示意简图 (26)三、设备的选择 (26)（一）设备配臵原则 (26)（二）设备配臵方案 (27)主要设备投资明细表 (28)第八章环境保护 (28)一、环境保护设计依据 (29)二、污染物的来源 (30)（一）广铝、远大总部经济大厦建设项目建设期污染源 (30)（二）广铝、远大总部经济大厦建设项目运营期污染源 (31)三、污染物的治理 (31)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (31)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (32)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (35)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (37)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (38)5、施工建议及要求 (39)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (41)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (42)1、废水的治理 (42)办公及生活废水处理流程图 (42)生活及办公废水治理效果比较一览表 (43)生活及办公废水治理效果一览表 (43)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (43)3、噪声治理措施及排放分析 (45)主要噪声源治理情况一览表 (46)四、环境保护投资分析 (46)（一）环境保护设施投资 (46)（二）环境效益分析 (47)五、厂区绿化工程 (47)六、清洁生产 (48)七、环境保护结论 (48)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (50)第九章项目节能分析 (51)一、项目建设的节能原则 (51)二、设计依据及用能标准 (51)（一）节能政策依据 (51)（二）国家及省、市节能目标 (52)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (53)三、项目节能背景分析 (53)四、项目能源消耗种类和数量分析 (55)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (55)1、主要耗能装臵 (55)2、主要能耗种类及数量 (55)项目综合用能测算一览表 (56)（二）单位产品能耗指标测算 (56)单位能耗估算一览表 (57)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (58)六、工艺设备节能措施 (58)七、电力节能措施 (59)八、节水措施 (60)九、项目运营期节能原则 (60)十、运营期主要节能措施 (61)十一、能源管理 (62)（一）管理组织和制度 (62)（二）能源计量管理 (62)十二、节能建议及效果分析 (63)（一）节能建议 (63)（二）节能效果分析 (64)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (64)一、组织机构 (64)二、工作制度 (64)三、劳动定员 (65)四、人员培训 (66)（一）人员技术水平与要求 (66)（二）培训规划建议 (66)第十一章广铝、远大总部经济大厦建设项目投资估算与资金筹措 67一、投资估算依据和说明 (67)（一）编制依据 (67)（二）投资费用分析 (69)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (69)1、设备投资估算 (69)2、土建投资估算 (69)3、其它费用 (70)4、工程建设投资（固定资产）投资 (70)固定资产投资估算表 (70)5、铺底流动资金估算 (71)铺底流动资金估算一览表 (71)6、广铝、远大总部经济大厦建设项目总投资估算 (71)总投资构成分析一览表 (72)二、资金筹措 (72)投资计划与资金筹措表 (73)三、广铝、远大总部经济大厦建设项目资金使用计划 (73)资金使用计划与运用表 (74)第十二章经济评价 (74)一、经济评价的依据和范围 (74)二、基础数据与参数选取 (75)三、财务效益与费用估算 (76)（一）销售收入估算 (76)产品销售收入及税金估算一览表 (76)（二）综合总成本估算 (76)综合总成本费用估算表 (77)（三）利润总额估算 (78)（四）所得税及税后利润 (78)（五）项目投资收益率测算 (78)项目综合损益表 (79)四、财务分析 (79)财务现金流量表（全部投资） (81)财务现金流量表（固定投资） (83)五、不确定性分析 (84)盈亏平衡分析表 (85)六、敏感性分析 (86)单因素敏感性分析表 (86)第十三章广铝、远大总部经济大厦建设项目综合评价 (87)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：广铝、远大总部经济大厦建设投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该广铝、远大总部经济大厦建设项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
宁波鄞州雅戈尔玺园项目营销策略提报_234PPT.pptx
[1] 产品
产品核心价值及定性
The core values of product 。
核心价值一
项目规划指标
占地面积：5.9万平米（88.5亩） 总建筑面积：14.87万平方米 其中高层住宅8.78万平方米 别墅2.7万平方米 商铺2000平方米 容积率：2.0 套型：复式高层主力276-310平米，最大388平米； 别墅主力407-414平方米，最大482平米 套数：高层住宅300套/别墅65套 建筑风格：高层住宅ART风格 别墅地中海风格
➢ 宁波房地产市场经过几年的高速发展，目前市场总体供需两旺，房价快速上扬，大市持续向 好。 ➢ 目前宁波楼市在高位运行，高房价使得大众百姓购房越来越难，但销售的火爆又折射出市场 拥有强大的购买力。市场调整是必要的，但调整目的是为了更好的发展。 ➢ 宁波房地产市场未来将继续在矛盾中发展，开发商、消费者、政府三方围绕着房地产供需关 系以及房价的变化，在矛盾中求发展。 ➢ 宁波豪宅市场一直被受高端客户追捧，不论是三江口、日湖、鄞州中心区，还是东钱湖，豪 宅销售火爆，需求旺盛。
目前复式豪宅1.6万/平米；别墅2万/平米
目前一期复式豪宅与别墅在售； 推出部分基本售完
荣安府
鄞州中心区已知的 2010年豪宅楼盘
18万平米精装修高层豪宅，最高120米的超高层建筑
预计2010年推出
江南一品
宁波东部片区市场公 认的豪宅代表楼盘
城市豪宅竞争对手 产品包括别墅、高层住宅、单身公寓、写字楼和410平米的高 一期别墅已经入住，二期单身公
本项目
BEST商圈
潘火、宜家 商圈
项目处于鄞州中心区四大商业圈中心位 置，更是仅靠BEST商业中心，尽显市中心繁 华。 杭甬高速、钱湖路、嵩江路、地铁3号线， 区位交通便捷。
远大项目介绍1371【精选】
宁波远大国际中心项目介绍
宁波远大实业投资有限公司 二0一三年六月三十日
项目定位：国际都市的繁华标签 城市综合建筑精品
城市中心近40万方大型商业综合体 高新区首席时尚购物中心
项目基本情况
“ 远大国际中心”项目，位于宁波高新区创苑路以西、扬帆路以北;由12号及 14号两块地组成。项目占地72102 ㎡；为商业办公混合用地；容积率3.5；总建 筑面积34.5万㎡ （其中地上24.3万㎡ ，地下10.2万㎡ ）。由写字楼、商业、精 品酒店、大平层公寓组成，属于中大型城市综合体。
老庙片区
大漕片区
启动区
兴普片区
核心区
龙山片区
居住用地
行政办公用地
商住混合用地
工业用地
商业商务混合用地
教育科研用地
核心区：占地238.69公顷，规划人
口0.9万
大 漕 片 区 ： 占 地 233.03 公 顷 ，
定位：集行政、商务、研发、居住
休闲等功能于一体，划分为行政办公
规划人口2.2万
定位：以科研功能为主的城市智
老庙片区：占地
190.82公顷，规划人 口2.8万
定位：设施完备的
高新区配套生活居住 区
启动区：占地
1.12km2 ， 规 划 人 口 1.59万 定位：设施完备、环 境友好的集生活与商 业于一体的现代生活 宜居区
兴普片区：占地
229.95公顷，规划人 口1.8万
定位：集生活与商
务、研发于一体的综 合发展区
◆ 北邻甬新干河 甬新河是宁波最长的人工河，河道全长35.6公里，河底宽度33米至40米，河面宽60米 ◆ 西侧邻近高新科技公园 东侧靠近文体公园
甬新干河
第四代住宅营销策划方案
第四代住宅营销策划方案目录一、前言 (2)1.1 背景分析 (2)1.2 策划目的 (3)1.3 策划思路 (4)二、市场调研 (6)2.1 目标市场 (6)2.2 消费者需求分析 (7)2.3 市场竞争分析 (8)三、项目定位 (10)3.1 项目特色 (11)3.2 目标客户群 (12)3.3 市场细分 (13)3.4 项目卖点 (13)四、营销策略 (14)4.1 产品策略 (15)4.2 价格策略 (16)4.3 渠道策略 (18)4.4 促销策略 (19)五、推广计划 (20)5.1 广告宣传 (21)5.2 公关活动 (23)5.3 社区活动 (24)5.4 网络推广 (25)六、销售执行 (26)6.1 销售准备 (27)6.2 销售策略 (28)6.3 销售流程 (30)6.4 售后服务 (31)七、风险控制 (33)7.1 市场风险 (34)7.2 竞争风险 (35)7.3 法律风险 (36)7.4 建筑风险 (38)八、总结与展望 (39)8.1 营销策划总结 (40)8.2 未来展望 (40)一、前言在当前房地产市场竞争日趋激烈的大背景下，随着技术的不断创新和社会需求的升级，我们的“第四代住宅”作为房地产领域的创新先锋，正面临着前所未有的市场机遇和挑战。
在此关键之际，我们的营销策划方案对于成功推广第四代住宅、赢得市场份额以及塑造品牌形象至关重要。
我们深知住宅不仅仅是砖瓦水泥的堆砌，更是人们生活方式和生活品质的象征。
第四代住宅的营销策划方案旨在通过精准的市场定位、创新的营销策略和优质的服务体验，将我们的住宅打造成为符合新时代人们需求的理想居住环境。
本策划方案紧密结合市场需求，充分整合各类资源，致力于打造高品质的住宅营销新模式，从而开创住宅市场的新纪元。
通过我们全面的推广策略和精心的服务体验，第四代住宅将成为人们向往的居住标杆。
接下来我们将从多个角度深入分析营销方案的详细内容。
北京杨闸环岛写字楼项目营销策划沟通方案
由于地理位置特殊，位于CBD以东，一些中小型企业为大型企业的下游企业或服务单位， 想进CBD，但资金实力又不强。这些企业都讲究服务半径，如果离他们所服务的公司过 远，交通成本和时间成本都很大，他们需要一个离上游公司不是很远，而价格也不是很 高的办公场所。如果在市里租写字楼，支付的租金要远高于买写字楼的月供了。
服务营销 成立相对独立的后期物业租售部门，提供租赁或转售服务，满足投资型客户的后续服务要 求。
项目销售
1、销售价格 2、销售周期
1、销售价格
写字楼部分： 销售均价：5500~6000元/平方米
商业部分： 销售均价：7000~7500元/平方米
2、销售周期
写字楼部分： 从正式开盘至销售完毕，整个销售过程大约需要12~15个月
但随着近几年的发展，交通的不断改善，通州与朝阳的联系越来越紧密，包括房地产 项目，在中间的联系带也多有发展，出现了近10个项目，如东卫城、成品家阳光华苑等。 这些住宅物业的出现，势必会带动消费的增长，从而促进商业物业的发展。
商业客户需求解析
住宅大量出现，势必带来大量消费需求。本地区目前的商业缺乏，正好为本项目的商 业带来契机。建议商业以百货商场的形式进行经营，提供地区日常消费、购物、休闲场 所。
6、其它
一个市场总会有它的包容度，潜在的、非主流的客户也会发现自己的需求所在， 他们未必会扎堆，未必需要高档次的形象，但一个适合自己的空间却很必要。这类 客户诸如环保、医疗、电信等。
商业客户需求解析
青年路与朝阳路、朝阳北路交汇处，所谓的朝阳路板块，由于居住类物业的大量开发 以及配套设施的发展，带动了一大批商业物业的发展，形成一定规模，据资料显示，在 未来几年内，商业物业的投放还很大。通州区这几年的快速发展，形成了自己的商业模 式，消费力也很强。而杨闸环岛区域，因为处于朝阳与通州的交界处，居住类物业不 是很多，配套设施较为落后，商业也相对滞后，目前只有“大钟电器”这样一个主力店。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
怡丰大厦项目策划书
使用静态指标对项目的经济效益进行 评价，如投资回收期、内部收益率等 。
动态指标
使用动态指标对项目的经济效益进行 评价，如净现值、动态投资回收期等 。
06
项目风险评估与应对措施
政策风险评估与应对措施
政策风险
由于政府政策的变动，可能会对怡丰大厦项目产生不利影响。
应对措施
密切关注相关政策动态，及时调整项目计划，以确保项目合规。同时，与政府 部门保持良好沟通，争取有利政策支持。
感谢观看
VS
应对措施
选择经验丰富的技术团队，进行技术可行 性研究。同时，加强技术创新投入，提高 技术竞争力。
管理风险评估与应对措施
管理风险
项目管理不善、人员配备不合理等可能导致项目成本上升、进度延误等问题。
应对措施
建立健全的项目管理体系，合理配置人力资源，加强团队建设。同时，制定应急预案，以应对可能出现的突发事 件。
项目未来发展展望
绿色建筑认证
多元化功能
为了进一步体现怡丰大厦项目的环保 和可持续性，可以考虑申请绿色建筑 认证，如LEED认证等。这将有助于 提高项目的知名度和信誉度，同时为 其他绿色建筑的发展提供借鉴。
在未来发展中，怡丰大厦可以结合周 边环境和市场需求，考虑引入更多元 化的功能。例如，可以引入商业、文 化、娱乐等设施，打造综合性的城市 综合体，满足市民的不同需求。
文化遗产保护
在项目实施过程中，注重保护当地的历史文化遗产，与当地文化特 色相结合。
08
项目总结与展望
项目总结
高效的项目管理和团队协作
怡丰大厦项目在预定时间内成功完成，得益于高效的项目 管理和团队协作。在项目实施过程中，团队成员积极沟通 ，及时解决问题，确保项目顺利进行。
宁波自贸大厦意见
宁波自贸大厦意见摘要：1.宁波自贸大厦简介2.宁波自贸大厦的优势3.宁波自贸大厦的政策支持4.宁波自贸大厦的招商情况5.宁波自贸大厦的发展前景正文：宁波自贸大厦位于中国（浙江）自由贸易试验区宁波片区内，是一座集商业、办公、酒店、仓储等多功能于一体的综合性建筑。
以下是关于宁波自贸大厦的详细介绍。
一、宁波自贸大厦简介宁波自贸大厦占地面积约2.6万平方米，总建筑面积约13万平方米，建筑高度约150米。
项目由A、B两座塔楼组成，其中A塔楼为办公楼，B塔楼为酒店及配套设施。
大厦采用现代化设计理念，外观时尚、大气，内部设施齐全，为入驻企业提供舒适、高效的办公环境。
二、宁波自贸大厦的优势1.地理位置优越：位于宁波自贸试验区核心区域，紧邻国际航运中心，交通便利，四通八达。
2.政策支持：享受国家级新区、自贸试验区的优惠政策，包括税收优惠、产业扶持等。
3.产业链完整：周边集聚了众多优质企业，形成了完整的产业链，有利于企业协同发展。
4.服务体系完善：提供一站式政务服务、企业注册、税务办理等便捷服务，降低企业运营成本。
5.配套设施齐全：大厦内设有会议室、员工餐厅、咖啡厅、健身中心等设施，满足企业日常需求。
三、宁波自贸大厦的招商情况目前，宁波自贸大厦已经吸引了众多知名企业入驻，包括航运、物流、金融、贸易等行业。
大厦的招商工作持续推进，欢迎更多优质企业入驻。
四、宁波自贸大厦的发展前景随着中国（浙江）自由贸易试验区的不断发展，宁波自贸大厦将成为区域内的地标性建筑，进一步推动片区经济繁荣。
未来，宁波自贸大厦将继续发挥优势，为企业提供更多发展机遇，助力区域经济高质量发展。
总之，宁波自贸大厦凭借其独特的地理位置、政策优势和完善的配套设施，为企业提供了一个良好的发展平台。
鄞州区投创地段YZ02-02-e2地块市调报告
5800
2.2
2009.8.3
荣安地产
6818
1.2
2011.7.21
宁波天亚房地 产有限公司
7299
2.2
2009.12. 18
宁波东方建设 开发有限公司
2773
1.5
2010.7.2
荣安地产
8600
4. 产品设计与经济测算
单位：亿元 5
单位：元/㎡ 3500
3000
4 2500
2000 3
1500
路。
土地 面积 （M2）
58684
用途及 行业类别
普通商品住宅
建筑 密度
≤30%
容积率
＞1.0 且 ≤2.0
绿地率 30%
出让 年限 （年）
竞买 保证金 (万元)
挂牌 楼面地价
(元/㎡)
住宅70 商业40
20000
5000
1.地块区位————周边环境
山姆会员店 宜家购物广场
紫郡花园 银亿上上城
东方湾底
目标地块
区域土地市场概况
地块名 称
位置
奥克斯潘 火地块 鄞州区潘火曹隘村
鄞州投资 创业中心 II-3-C地
块
鄞州区下应街道土 桥村
荣安 XINJU
世纪新村西侧
下应街道 湾底村4 号居住地
块
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
东面为甬新排洪干 道，南面和西面为 湾底村，北面到纬
三路
潘火片区 23号地块
东面为河流，南至 潘火大道，西至甬 新排洪干道，北到
荣安蝶园效果图
和协风格璟院效果图
区域————鄞州新城区
块地处鄞州新城区大规划板块内； 鄞州新城区，位于宁波市南面，距市中心不到 2公里，规划控制面积80平方公里，是鄞州政 治、商贸、居住、科技、体育和文化中心，高 标准建设了一批现代化城市道路及供水、供电、 通讯、排污等基础设施和社会公益设施，政府 办公大楼、酒店、商业广场、商业住宅、写字 楼等建筑矗立在绿草如茵的马路、河岸两旁。
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操作策略
追政府策略
紧跟政府.派人进驻贸易局招商办办公,紧随政府的招商活动进行招 租,做到政府去那里我们就去那里.并且制作单一政府类型政策结合 本招租项目的招租折页派发.对外形成本项目就是江东区政府楼宇经 济代表座的形象.
大客户策略
2/8策略,尽量抓大客户,把80%的产品租给20%的客群,这样也有利 于明一大厦后期的管理,从而形成良好的产品后期使用品质,利于后 期大厦的长期15年整体出租.
他们喜欢唱什么"经营圣经" 他们喜欢唱什么"经营圣经"
他们是一群极具商业天赋的商人,务实与远见. 他们是一群极具商业天赋的商人,务实与远见. 风险是他们的天敌, 风险是他们的天敌,强烈的成本意识是他们的估值 中枢. 中枢. 他们缺少安全感,但他们却很容易适应任何环境, 他们缺少安全感,但他们却很容易适应任何环境, 当然他们也希望能够找到强大的心理后盾. 当然他们也希望能够找到强大的心理后盾. 他们的是这座城市的中坚力量, 他们的是这座城市的中坚力量,对未来的憧憬也决 定他们对品质与面子的追求. 定他们对品质与面子的追求.
我们的核心价值是什么? 我们的核心价值是什么?
国家权利机构政府支持
政 策 优 惠
企业疑问:我们是政府支持的企业吗? 企业疑问:我们是政府支持的企业吗?
项点至高附加值
明确告知客层
政府正在寻找你
围绕项目关键点,我们的推广总精神
帮助您的企业拥有主导力量! 帮助您的企业拥有主导力量!
主导力量,即是政府的力量.在我国,政府是最大的权力机关, 政府的决策影响着行业的发展.不能掌握政府力量,就借用它 的力量.让入驻的企业拥有主导力量,拥有极大的诱惑力!
因此关于案名 因此关于
务必体现政府背景 务必能够吸引主力的外贸,货贷客层 务必展现项目的地段发展霸气 务必字面必须美观,记忆深刻 务必朗朗上口,利于口语传播
案名建议
明壹万商中心 明壹万商中心
非卖品 楼宇经济 生态写字楼
备选案名
明壹 商会大厦 明壹2008 明壹 辉煌时代中心 第壹大道 明壹大道 宁波招商大厦
价值面
计算价值后,买不如租的价值 企业规避长期经营风险首选创业首选 外贸,货贷人力服务型企业客户首选 国外,外地办事处等大客户,初到宁波首选 统一大客户经营,直接面队物业公司,有利长期价值塑造
产品推广定位
锐进企业纯避险 生态写字楼 锐进企业 纯避险生态写字楼 纯避险
江东核心区,首座"只租不售" 江东核心区,首座"只租不售"纯商务性生态精装修写字楼
商会推介模式 活动主题:如何让你的企业拥有国家力量! 主办单位: 主办单位:合润地产机构 政府代表: 政府代表:江东区贸易局 商会代表:XX :XX协会秘书长 商会代表:XX协会秘书长 与会人士:XX :XX协会会员 与会人士:XX协会会员 活动内容: 活动内容:以普通型企业如何享受楼宇经济优惠政 吸引客户参加. 策,吸引客户参加.
第五阶段 前期客户积累期
时间:08 年11月底-12月底 媒体选择:DM直邮,媒体,楼宇 目的:主体竣工,项目形象展露,招商团队进场开 始收取定金,制造声势. SP:主体落成,签约酒会,活动抽奖.
THANKS
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五大战役,具体推广时间 整个项目主体正式交付约在09年5月份,按照以 上时间进行推算,在项目交付前可分为5个阶段.
08 年4-5月为准备期 08年6-8月为重点客户挖掘期 08年8-10月为对外广告宣传期 08年10-11月为内部客户推广期 08年11月底—12月底为前期客户积累期
第一阶段 项目准备期
推广主题
地段就是企业的名片 江北,江东,北仑外贸,货贷企业黄金轴线上,企业无声的价值. 城市枢纽中心,周边规划,地铁枢纽皆在此,通途路城市发展黄金轨 道. 以500强需求,缔造生态办公环境 强需求, 强需求 21CN号召,办公生态化,提升企业内在战斗力,提升企业文化. 江东首座纯单一大房东, 江东首座纯单一大房东,只租不售写字楼 统一大客户经营,直接面队物业公司,有利长期价值塑造 锐进企业 财富发展制高点 江东企业政策金三角,100%规避经济起落风险,把更多资源投入 企业发展.
两驾马车同时快跑
在走政府大客户的同时,我们还要面对中心客层,以传统的销售思路走.
项目重要点
产品面
江东区首座"只租不售"纯商务性大楼 新老城区的交界处,连接老城与新城纽带 停车位充足,536只车位,符合企业要求 人性化设计,倡导绿色,生态办公 公共部位全新精装修,提升企业档次 空调分户计量,5部上海三菱电梯,人性化考量
第三阶段 对外广告宣传期
时间:08 年8-10月 媒体选择:围墙二次更新,横幅,罗马旗 目的:该阶段通途路开通,充分利用该阶段,加大 大楼横幅喷绘广告,并在新开通的通途路上 插上罗马旗,吸引过路客户的眼球. SP:发布产品新闻说明会,代政府组织商会进行政 策优惠说明会.
第四阶段 内部客户推广期
时间:08 年10-11月 媒体选择:连锁单店 目的:发挥优势,据工程进度,向单店上门推广.
执行层面:
我们如何进行推广? 我们如何进行推广?
江东区政府,商会,媒介, 江东区政府,商会,媒介,合34;明壹"地名,体现政府背景 2.以官方身份出席各项活动,间接造势 商会作用: 1.组织商会内产品推介会,提升各行业内知名度 2.组织政府招商对象,还有积累的新老客户,引起口碑效应 媒介作用: 1.软文新闻炒作,发动舆论攻势 2广播,交通,户外,长效,流媒体推高市场气氛
新闻发布模式 新闻主题:明一广场招商推介 主办单位: 主办单位:合润房产机构 政府代表: 政府代表:江东区贸易局 规划设计:XX 规划设计:XX 景观设计:XX 景观设计:XX 活动内容:以产品发布,政策优惠为新闻发布会, 活动内容:以产品发布,政策优惠为新闻发布会, 公布产品优势. 公布产品优势.
谁是我们的客群? 谁是我们的客群?
宁波区域租赁企业类型比例显示图
32.47%
23.64%
4.14% 7.68%
国际货运 国际贸易 管理咨询
32.07%
广告信息
其它
1.整层固定的大客户 整层固定的大客户 整层固定的大客户,可能该类客户租金不是很高,但这些企业可以为大厦保证一 定的人气和出租率,该类企业是大厦招商的重点. 2商贸为主的中小型企业 商贸为主的中小型企业 宁波作为一个港口型城市,所以城市的经济发展和主导产业也和港口是息息相关的. 3. 与贸易相辅助的物流关联产业 作为外贸辅助的关联产业,如:货代公司;船务公司;物流等. 4. 外企驻宁波办事处 随着宁波港口经济的快速发展,越来越多的大型外资企业看中宁波这块肥沃的土地, 开始在这里设点. 5. 投资公司或服务外包型及其它企业 近2年市场上悄然兴起的投资公司,该类企业规模虽小,但租金高.
明一大厦企划执行简报
容创 2008年4月28日
有人在卖" 有人在卖"拐",我们偏不拐
以租代售,长期回报 以租代售,
我们的"野心" 我们的"野心"
短期建立明一的市场形象度 创造租比买好的观念 树立一种产品销售模式的市场领军形象
市场大背景
CPI高企,美国次贷危机,环球同此凉热 高企,美国次贷危机, 高企 外贸导向的宁波企业, 外贸导向的宁波企业,生存压力越来越紧张 买不如租, 买不如租,市场若现
时间:08 年4-5月 媒体选择:户外,围墙广告 目的:第一批围墙广告和大楼横幅喷绘广告. 让客户对明一大厦建立印象.
第二阶段 重点客户挖掘期
时间:08 年6-8月 媒体选择:DM,派报,网络 目的:集中对宁波市重点写字楼进行扫楼,分发招 商手册,让客户详细了解明一大厦 SP:代政府组织项目招商会暨产品推介会,扩大本 大楼的影响,挖掘潜在需要腾换房屋或新开设 公司的大客户.