天津军粮城二期酒店式公寓产品定位_物业发展建议_45PPT剖析

9000 10000 待定 7800
小高层 高层
万科
88914 1.51
13.836 200 25 20
1640 17000 1000 ——
0 4 10 2.4
天津普利达房 700000 2.6 地产建设开发
东丽开发区华润超市后

高层、洋房 阳光滨海
83300
3 3
津塘公路与茶金路交口（军 公寓,商铺, 天津市源园 67000 粮城） 框架高层 房地产
7.室内功能区要求
总结：两梯四户或者或者两梯五户占96%，目前酒店式公寓 不可能达到，所以酒店式公寓单层户数一直是有待解决的难点。
8.项目二期的商住两用公寓的预期价格：
总结：由于二期受到商业地性的影响，使用年限减少到40年，而且水电等生活成本 升高，比周边竞争项目明显处于劣势；尤其是无法办理蓝印户口，流失了大量外 地客户；通过调研客户对这种物业类型不太认可，项目只能提高性价比，增加实 用性。单价5500-6000，总价45-55万、首付50%在20万左右是普遍可以接受的 价格，配合多样的户型设计来满足年轻客户需求。
离，给自己一个鲜明突显的定位，独特的外型及气质，配合项目开发时段，进行拿捏到位的市场推广与广 告宣传，从而塑造鲜明的项目品牌形象。
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项目二期经济技术指标
总用地面积：43129平米 总建筑面积124823平米
商业建筑面积21344平米 公寓建筑面积103479平米
容积率：2.89 绿化率：32.44%
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规划摆位图：
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东丽区重要片区的分布
东丽湖温泉度假 旅游区 东丽软 件园 华明经 济区
东丽开发区 军粮城 工业园 滨海重机工 业园
我们项目属于轻轨沿线项目，衬托与军粮城工业园，延伸向津滨两市。
•区域产品简分
东丽区短期住宅及公寓市场，表现为供大于求的态势，但基于滨海新区的大力 开发、开发区西区的建设完成及区域第一居所的成功转型，未来区域需求量会有
进一步的释放，供大于求态势会有所改善。
产品分析来看，东丽区在售楼盘目前逐渐从别墅产品过渡到洋房、小高层，建 筑规模不等，万科东丽湖、空港片区成为区域供应市场支柱；随着新城镇规划得 深入进行，第一居所的逐步转变，二房、三房等经济户型会愈加成为供应市场主 流。
从出让地块分析，未来东丽湖板块成交及未来出让地块面积较大，导致未来市
占据市场空白，跳脱市场现存与潜在的的竞争范畴，改变竞争的高度与深
度，实现高容积率与景观环境的和谐统一，塑造优美的城市天际线。 以项目提升企业形象，获取更大的市场认同度和美誉度，形成更具生命力的强 势品牌。
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项目定位
定位依据：
从产品形式角度确定定位 好的住宅不仅从规划设计上，建筑设计上，园区景观设计上时尚新颖，户型设计上起着 至关重要的作用，好的公寓产品可以引导人、改变人们的居住、办公理念和生活方式，引导 消费者的购买心理和购买行为，为居住于其中的人们创造更多的个人空间，更多的选择性、 趣味性，真正从满足人的心灵需求的层面出发设计。二期公寓部分商住两用产品在轻轨沿线 还属稀缺，在建议增加挑高，LOFT设计仍然是区域市场内畅销的产品。 从市场角度确定定位 首先在上面的调研中我们分析出东丽市场目前面临一个问题，住宅供应量较大，且出现 了同质化产品，如何能在保证利润最大化的基础上赢得这场竞争，也成为摆在我们面前的首 要工作。 目前区域市场在售项目标客户主要以中低端为主，此类客户购房考虑的主要因素就是价 格。而我们如果与其争夺这档次客户，首先从价格方面我们就处于劣势。 而我们真正优势在于性价比和产品的更多附加值。这些正是中高端客户购房的首选因素。
调研总结
90平米以下，多形式产品，功能区间合理，总值45-55 万的产品，将是东丽区最畅销的产品
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我们的目标客户
东丽区周边乡镇居住或工作的人群、来往于塘沽和市区的为主力客户群， 还有外地来津购买力一般的人群 30岁左右企事业机关单位公务员及私营业主为主，他们对轻轨便捷的生 活较为看重，同时更加看重项目产品品质 购房主要用来改善居住环境，同时还兼顾一定的保值功能，二期小户型 公寓蓝领也是主要客群
建筑形式
开发商
占地
容积 住宅（万 户数 率 平米） 2.5 14.48 1519
主力户型
82-99平米二居 130-135平米三居
商业（万 平米） 1.2
融科.金月湾
13000
高层
融科智地
62700
格调竹境
13400均
高层
天津泰达
55000
2.6
14.5
1200
80平米一居 96-116平米二居、123168平米三居 别墅 78-85平米一居 85-95平米两居 105-140平米三室 86-94精装两居 94-109两室；120-136三 室 90平米两室 未定
2）别墅类产品稀缺，商住两用公寓供应量少
通过以上市场分析，东丽区域别墅产品相对较少，轻轨沿线一号桥金地项目今年会上市此 类产品，今年随着滨海新区的发展及商业等建设的逐渐到位，整个板块正逐步向高端产品 过渡。 市场需求有了，接下来的重点是如何推出新型产品来满足客户逐渐增高的档次和品味要求， 因此中高端市场产品的研发，产品的差异化和国家的一系列贷款政策对开发商提出了较高的 要求。 由于总体市场的复杂多变性和人的购买行为的多样性，一种产品不可能满足所有客户的要求。 那么，总体市场就需要从消费者的需求、动机、购买行为的多元性和差异性来细分目标客户。
通过上述分析，可以得到这样的结论：虽然滨海新干线项目地处军 粮城，地段性价比较低，但如果我们产品定位的准确，在投入市场后， 必将取得客户的满意和市场的认可。
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产品建议
物业发展建议
中高端产品：以中端价格获取高品质的生活（产品）体验 差异化产品 +人文景观+ 共享型生活配套（轻 轨等） 1、树立项目综合形象； 2、打造形象的竞争力产品； 3、规划与时尚便捷价值理念相关的产品； 4、规划项目区域性标志界定；（外立面等）
近年，东丽区域市场内由于“万科魅力之城”“首创溪堤郡” “香邑国际” 等项目的开 发，区域市场内中档产品的大量开发使产品结构越来越趋向于合理，而开发商专注的高端市 场高档产品逐渐走向成熟。市场竞争将越来越白炽化，竞争的加大将导致产品在价格保持平 稳的前提下提升产品品质，直接促进房地产业的健康发展。东丽区域市场内高层产品正在悄 然升起，从规划设计建筑设计及产品户型都有所创新，例如万科项目赠送面积，赠送精装修
5、树立市场品牌为核心，兼顾市场化。
6、公寓性质，民用水电，贷款首付比例低
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物业发展建议
高端形象 + 舒适型产品：（价值的传递） 从产品户型设计、景观资源、产品功能均高于其他产品， 带动整个项目的视觉感受品质、心理感受品质、使用功能 品质。
津塘沿线项目，从建筑形式上看以多层、小高层以主，容积率基本在2左右，产品档次普遍偏低；主推户型面积由西 向东逐步增大，同时价格也自西向东逐步递减直至远洋城，一号桥马上面市的金地别墅项目将引领轻轨沿线进入高端。
津塘沿线项目产品档次和舒适度普遍偏低，价格由市区向滨海新区递减。
1）产品结构趋于合理
项目细分市场综述
1
金地紫乐府
未定
别墅、
金地
74000
0.8
6.2
252
0
朝阳上品
均11000
天津市新型 河东区雪莲南路以西，龙峰 高层,小高 建筑材料房 107000 1.8 路以东，津塘公路以北 层 地产开发公 司 津塘公路轻轨开发区站北侧
塘沽区客运站以西，津塘公路 华北陶瓷正对面
4.42
160
0
万科魅力之城 远洋城 东丽一号 滨海国际新干线
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本项目一期业主调研分析
我们整体项目一期工程已经接近尾声了，一期客户既是我们的专属客 户又是我们口碑的宣传员，同时他们也是我们潜在的二期客户，故对 284名一期老客户从户型、面积、房型设计上进行了客户产品满意度 调查
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产品调研分析（一期购房客户284位） 1.产品面积区间
总结：90平米以下的占80%， 小户型产品最受客户欢迎
2.产品结构调查
总结：结构要求普通 与异性各占50%，多 样化的产品将迎合市 场。
3.户型调研
总结：2室、1室是主流，占87%， 小户型为主
4.对住房的基本要求
总结：朝向，通透，采光，是客户最关心的需求，产品是否通透将 影响整个项目的销售速度！
5.对产品内部设计需求
总结：观景阳台，客厅饭厅分开，入墙除衣柜，是客户最中意的设计， 客户对功能要求更多，空间利用更有效率。
6.室内功能区要求
6.室内功能区要求
总结：一期朝南户型客厅开间都不足4米，交房后业主反映 由于开间小，影响装修效果最好能到4-4.2米以上，居室开间 希望在3.6米左右，卫生间使用面积至少4平米，并且一期所 有户型都是暗厕，为了满足二期客户需要最好做一部分明 厕户型；厨房出阳台增加实用性而且尽量避免长条形厨房；不好用
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定位依据：
项目定位
•从本项目地段价值出发，轻轨经济已经是未来大都市重点发展的经济模式，津滨走 廊津塘路与轻轨的优势无与伦比，我们依据交通优势定位，将获得津滨更加庞大的 客户群。 •通过对老客户分析，项目里老客户的也是二期客户的主导，我们也把一部 分二期潜在客户群定位在这一部分人群，而以他们的说服力和带动性便可带 动更多中端客户购房。
树立起“广福”品牌价值体系，以特色附加价值体现项目的本源价值，紧邻轻轨，要赋予项目更为便捷的
生活，现代风格的社区，从而在激烈的楼市竞争和不断变化的市场中脱颖而出，才能引导市场，创造出好 的销售佳绩。 项目要想在区域市场拔得头筹，项目的建筑设计必须具有超前意识，须具有极强的可延续性，若没有前