物业小区业主入住模拟问答备课讲稿
物业小区业主入伙模拟100问资料
物业小区业主入伙模拟100问3、小区的绿化率是多少？答：42%4、办理入伙时要带哪些证件？答：入伙通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片。
5、办理入伙能否找人帮助代办？答：您可以委托他人来办理，但要有委托书。
6、入伙总共需交多少费用？答：办理入伙时需要交纳半年的物业管理费。
7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业管理费吗？答：不行，在您收到入伙通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物管费了。
8、已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？答：不行，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。
9、为什么一次要交纳半年的物管费？1答：入伙前期业主多忙于装修等事情，很少入住，物业公司同业主联系较困难，为了方便工作，请您配合一次缴半年的。
谢谢！10、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？答：那是肯定，全有备案。
我们不会乱收费的。
11、物业管理费交纳后，服务标准达不到怎么办？答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。
12、为什么前期服务协议物业公司是甲方？答：协议的双方是平等的，如果您觉得作为甲方重要，将来业主委员成立后，重新签的服务合同时，将业主放在甲方也是一样的。
13、房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过验收的，不会存在质量问题，如果出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改。
14、哪些房屋的质量问题属于保修范围？答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。
15、房屋出现了面积误差，我可以不收房吗？答：如果误差在允许范围内，您就得收房，如果超出了允许范围，您可以选择处理的方式。
16、我们小区装的是什么样的电表？是不是分时表？答：装的不是分时表，国家现在用电紧张，我们为您安装的是普通电子表。
17、配套的防盗门质量合格吗？答：肯定是合格的，也都是经过质量验收的。
您可以放心使用。
18、防盗门要是出现了问题，导致了失窃，责任由谁来付？答：我们可以协助业主进行鉴定如果确实是防盗门的质量问题，我们会协助业主向防盗门厂家索赔。
物业公司入伙入住答客问
物业公司入伙入住答客问1、如何对待发展商售楼时对业主做出的有关的承诺，如何处理？答：对于发展商在售楼时对业主的诸多承诺物业管理公司作为业主和发展商之间的中间人，起着协调和润滑作用，作用主要体现在：⑴了解情况、做好记录，请业主出示相关文字性的证据。
⑵及时与开发商沟通，确认，是否属实。
⑶如属实协调解决。
2、邻里之间跑水造成其他业主损失如何处理？答：物业协助查明跑水原因，确定责任方，同时协助邻里之间赔偿协议。
3、入户维修完了应作哪些工作？答：维修完毕要将维修垃圾装入塑料袋带走，并将维修现场及周围擦抹干净。
最后请业主试用，验收合格后请业主在“维修单”上签名。
4、入户维修应携带的工具用具？答：根据报修单内容带好相应的工程维修工具、台布、带干净的毛巾一条、干净的工作手套一副、鞋套塑料袋一。
5、如何控制施工噪音？答：按国家相关规定制定施工现场管理制度：冬季：上午08时--12时,下午14时至17时夏季：上午7时--12时,下午14时至18时夜间及周六周日及节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪音施工。
现场设置围挡和警示牌，施工车辆与业主车辆分流管理。
6、出租房屋需办理哪些手续？答：⑴房管部门的出租房屋许可证；⑵公安部门的房屋出租安全许可证；(3)物业公司备案。
(4)租赁合同复印件。
7、楼内出现蚊虫，蟑螂如何消灭？答：按照政府有关要求物业定期对公共区域进行消灭，在消之前张贴通知灭杀害药，物投放处有明显的标志。
8、青双代华项目公寓总套数是多少？答：青双代华项目公寓总套数1828套。
9、青双代华项目最高建筑是多少米？答：青双代华项目最高建筑是89.29米。
10、工程部入户维修文明用语？答：“你好”，“对不起”，“请稍等”，“让你久等了”，“打扰了”11、青双代华项目物业类型包括哪些？答：公寓、商业、车场。
12、青双代华项目否有地下车库？车位有多少个？答：有地下车库、地面车位共有车位1124个（设计规划）13、为什么填写《紧急情况联系一览表》，如何保密？答：主要是想通过此种方式了解业主的基本情况，以便于我们更好的为业主提供有针对性的个性化服务，如当业主不在，而家中出紧急状况时，物业管理公司可通过您所提供的紧急情况下的联络号码与您及时联络，使您及时得以处理使损失降到最低。
物业答客问培训课件范文
物业答客问培训课件范文欢迎参加我们物业答客问培训课程！第一节：认识客户需求一、客户需求的重要性1.1 客户需求对物业服务的影响1.2 提高客户满意度的重要性二、了解不同类型客户的需求2.1 租户需求2.2 业主需求2.3 商户需求三、有效获取客户需求的方法3.1 定期调研3.2 建立反馈渠道3.3 耐心倾听客户意见第二节：提供优质服务一、建立良好的服务态度1.1 服务意识的培养1.2 贴心关怀的提供二、注重服务质量2.1 高效响应客户需求2.2 确保服务准确性与及时性2.3 及时解决客户问题三、提供多元化服务3.1 个性化服务的需求3.2 引入创新服务方式3.3 发挥物业优势，提供全方位服务第三节：解决问题与纠纷处理一、客户问题的分析与解决1.1 正确认识问题1.2 系统分析问题原因1.3 有效解决问题的方法与技巧二、处理纠纷的原则2.1 公正与公平原则2.2 客观协调处理纠纷三、纠纷处理的技巧3.1 倾听与理解3.2 温和沟通3.3 寻求双赢解决方案第四节：建立良好沟通与沟通技巧一、沟通的重要性1.1 提高工作效率1.2 解决问题的关键二、有效沟通技巧2.1 温和的语气与表情2.2 提问与倾听2.3 沟通中的礼貌与尊重三、电子沟通的技巧3.1 邮件沟通3.2 社交媒体上的沟通技巧请大家认真学习以上内容，掌握客户需求分析、提供优质服务、问题解决与沟通等关键技巧，通过课程培训提升自己的工作能力。
相关案例分析与练习将在课程中进行，希望大家积极参与讨论与互动，共同提高物业服务水平。
祝愿大家在物业答客问培训课程中有所收获！。
物业小区业主入住模拟问答
物业小区业主入住模拟问答第一篇：物业小区业主入住模拟问答物业小区业主入住模拟问答一、小区基本情况（7）1、占地面积167215平米；2、总建筑面积29.7万平米：（1）其中地上28.44万平米①住宅总面积：23.8万平米：高层9.63万平米，多层12.6万平米，专家公寓1.57万平米；②商铺：3.06万平米；③小棚：1.34万平米；④公共设施：0.24万平米。
（2）地下1.26万平米3、容积率1.7，得房率平均85%4、建筑密度：25.2%5、绿化率：45%6、总户数：2880户（高层1324户，多层1535户，专家公寓21户）7、停车位：2904个（地上1620个，地下1284个）8、商铺租赁：①内铺租赁费100.00元/平方·年，外铺租赁费200.00元/平方·年；②内铺、外铺物业费2.00元/平方·月；③水费是2.50元/方，电费是1.10—1.50元/度不等；④内铺履约保证金是1000.00元/户，外铺履约保证金是2000.00元/户。
二、关于入住问题：（23）1、此次交房的是哪幢楼？答：此次交房的是：12#—27#楼住宅楼。
2、此次交房是否具备有交房条件？答：根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交房，现12#—27#楼住宅已达到双方约定的交房标准。
3、交房时间？答：现代城住宅小区12#—27#楼住宅楼于2013年10月1日起开始正式办理交房手续，因有几百户客户要办理交房手续，在同一时间内是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以请您配合我们的工作，耐心等待。
4、办理入住时要带哪些证件？答：入住通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片各两张。
若业主未携带身份证，询问其是否携带其它证件，如：护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（台湾籍）、军人证（现役军人）均可作为有效身份证件。
如均未带，应向其解释：无法办理收楼入住手续，指引其携带有效身份证件再来办理。
物业客服答业主问讲解
1）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、
2）套与公用建筑空间之间
可分摊不应计入的公用建筑空间是哪些？
1）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，单
2）售房单位自营、自用的房屋。其他购房人受益的非
需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？
有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管理费来支持的，如果有业户不交
势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就
物业管理服务费里面包括了哪些费用？如果没有包含电梯费用，低层住户也要交电梯费
社会保险和按规定提取的福利费等；物业
车辆的停放费用都有什么？
A、租用车位：租金和物业服务费；B、专有车位：
C、公共车位：收占地费。
有线电视的缴费方式？
业主如想开通有线电视，需持有效证件到任意一个有线电视营业厅办理相关手续：需缴
收费标准最终以有线电视收费部门公布的最新收费标准为
如果业主因为某种原因没有及时缴纳物业管理费，物业是否有权掐断住户的水、电供
（预）售商品房时，在销（预）合同（含补充协议）中应明确商品房销售面积、
建筑小区部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销
因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批
要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品
在建设小区全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加
装修时不是承重墙可以敲掉吗？框架结构内的墙可以拆吗？
《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定，装修内容须经管理处根据具
交房期物业答业主问
物业管理答客问汇总（参考）编制目的:作为物业公司员工和管理人员的必备培训资料,统一回答业主提出的问题,避免引起不必要的误会和纠纷。
本“答客问”为参考性纲要，更多的是需要各工作人员的现场应变能力,故要求各工作人员加强对相关业务知识的学习掌握。
答客问提纲：一、物业收费类二、物业服务类三、工程类四、装修类五、安全保卫类六、入伙类一、物业收费类：●为什么物业管理公司一次性收取一年的物业管理费？答：业主入住第一年，物业公司从成立到正常运行，无处不需要大量的资金来保证，为保证物业公司能正常的、更好的为业主提供优质服务，故要一次性收取一年的物业服务费，且符合政府有关文件之规定（晋价服字【2015】122号《省物价局省住房和城乡建设厅关于规物业服务收费管理的通知》第五条容）。
●为什么入住一年后物业公司按季收取业主的物业管理费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。
如按季度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合政府有关文件之规定（晋价服字【2015】122号《省物价局省住房和城乡建设厅关于规物业服务收费管理的通知》第五条容）。
●从什么时间开始计收我的物业管理费？答：您的购房合同中已明确甲方的交房日期，以开发商办理交房手续时开出的《入住通知单》上的时间起，计收物业服务费。
●以什么面积收取我的物业服务费？答：房产证未办理以前,以商品房买卖合同上的销售面积为准；房产证办理以后，以实测后的建筑面积收取物业服务费。
●我应该每月缴纳的物业服务费标准是多少？答：住宅物业费的收取标准为：1.6元/建筑平米•月，电梯费：0.40元/建筑平米•月（首层减半）；商业物业费的收取标准为：3.5元/平米•月；●别的小区物业服务费只有1元/平方米/月左右，国信嘉园小区为什么要收取2.0元/平方米/月？答：1、从规模，品质，园林景观，小区智能化和舒适度来讲都优于其他小区。
物业客服与业主对话模拟
物业客服与业主对话模拟1、什么是物业合同？答：物业服务合同定义：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。
物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
2、物业合同包括哪些内容？答：物业服务合同内容和形式：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。
物业服务合同应当采用书面形式。
3、物业合同的效力有哪些？答：物业服务合同的效力：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。
4、前期物业服务合同法定终止条件是什么？答：前期物业服务合同法定终止条件：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
5、物业服务人的一般义务是什么？答：物业服务人的一般义务：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
6、业主的义务有哪些？答：业主支付物业费义务：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。
物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
业主入住模拟演练方案
业主入住模拟演练方案一、演练目的为规范XXXXX花园业主入住办理程序，确保业主顺利办理入住手续。
二、演练适用范围使用于XXXXX花园住宅小区业主入住手续的办理。
三、演练步骤1、由售楼公司的入住引导员陪同业主到开发商处办理手续，并提醒业主带齐所有证件和资料。
⑴确认业主身份：办理交房的业主须持《入住手续通知书》、业主身份证原件及复印件、业主户口本原件及复印件、外地人须持暂住证及复印件、购房外批单、业主委托他人办理手续受托人须持“业主委托书”及代理人身份证和复印件、《商品房买卖合同》及复印件、购房全款发票或其他付款凭证到开发商的销售部，确认业主入住资格。
需办理小区停车证的需出据本人驾驶证及行车证。
⑵交纳相关费用：业主到开发商的财务部交纳房屋尾款、各项契税及其他费用。
⑶以上两项确认后，经办人应在“入住手续书”上签字盖章。
2、由物业公司的XX名保安人员接手并陪同业主到物业管理公司办理手续。
收取业主的《商品房买卖合同》复印件(部分内容)、身份证复印件、“业主委托书”及受托人的身份证复印件。
3、XXX名管理人员分别填写“业主家庭情况登记表”并领取《业户手册》，签署《前期物业管理协议》、《房屋使用、管理、维修公约》之承诺书。
4、业主持物业公司物业部签字转来的《XXXX花园入住流程表》到物业公司财务部交纳相关费用见“业主收费清单”。
5、业主持物业公司财务部(XX名财务人员)签字转来的《XXXX花园入住流程表》到物业公司工程部办理相关手续：①、物业公司保安部(保安人员XX名)将业主房间钥匙发放给业主，并由业主签署《钥匙交接单》、签署《备用钥匙管理协议》、《入住手续书》及《办理入住流程表》并封存备用钥匙一把，以便物业工程部对业主房间内的各项设备设施进行维修、调试。
同时工程部人员为业主发放钥匙、水、电、天然气IC卡及信报箱钥匙。
②、验房：由物业工程部(分为XX个验房小组，XX名工程部调度人员全盘调度)人员陪同业主到业主所购房屋，对房屋内结构、设备设施及各种五金配件进行验收，并将房屋验收状况和各表底数填写在《房屋验收交接表》内，同时在该表上业主及物业陪同验房人员签字确认。
物业与业主沟通学区房问题情景模拟
物业与业主沟通学区房问题情景模拟
1、对于物业管理治安方面，以严格要求物业管理人员做好安全防范措施，以做到“防盗、防火、防灾、防破坏”的四防一线预警机制，以确保业主的财产与生命安全，以提高物业管理人员的安全防范意识，以起到防微杜贱的作用。
2、对于物业管理环境卫生方面，以严格要求保洁主管做好环境卫生督查工作，以做到“人人爱护环境卫生，人人有责”以保洁人员随时保持区域内清洁和干净，以确保物业区域内卫生环境良好，以创建和谐美好家园。
3、对于物业管理客服方面，以客服人员做到以客户为中心思想，以积极为客户着想，以及时为客户排忧解难，以认真接纳客户的投诉问题及建议，以用心服务于大众客户，为客户及时处理相关的问题和相关要求，为客户提供更方便、更快捷的优质服务和增值服务。
4、对于物业管理财政收入方面，可以成立业主委员会，就物业维修基金的保护措施，包括公益设施、环境改造、公用电梯、物业管理费用，这些都是业主公摊的费用，但是，业主们有知情权，物业管理人员有监督执行权，这样，确保物管的财政收入做到，公平、公正的权益。
个人总结提论：作为社区工作人员，以加强行政执法的力度，以优化社区行政事业的综合服务一体制，以增强市民的团结、友好氛围，以共同维护市民的合法权益，以共同爱护环境，处理和谐邻里关系，以共同关爱家人健康，以关系着我们身边的每一个人。
作为物业管理部门，有职业义务来起到协调和沟通的作用，我们以竭诚为您服
务，以携手共建我们和谐的美好家园，以共同创建我们和谐文明社区，而作出坚持不懈的努力奋斗。
谢谢！。
业主入住发言稿
业主入住发言稿尊敬的各位业主朋友们：大家好！首先非常感谢大家能够踊跃参加今天的入住仪式，欢迎大家正式成为我们社区的一员。
我代表物业管理团队，衷心祝贺各位业主入住新家，希望大家在未来的日子里能够在这里生活得愉快、舒适。
首先，请允许我给大家简单介绍一下我们的社区。
我们的社区是一个现代化、绿化水岸的小区，总占地面积超过500亩，并拥有大量的花园、公园和休闲设施。
小区周边有各类商业配套，生活便利。
为了保障您的安全和居住质量，我们物业管理团队秉承着“服务至上、质量第一”的宗旨，竭诚为您提供全方位的服务。
作为新业主，相信大家对于社区的环境和设施兴趣一定很大。
首先，我要向大家介绍的是我们社区的公共设施。
社区内部有超大型停车场，每户都有专属的停车位。
此外，我们还有健身房、游泳池、篮球场等娱乐设施供大家使用。
这些设施将会丰富大家的居住生活，希望大家能积极参与社区的活动，共同营造一个和谐、温馨的生活环境。
其次，我要向大家介绍的是我们的物业服务。
我们的物业管理团队由一批经验丰富、服务热情的专业人员组成，他们将竭诚为您提供安全、便利的居住环境。
无论是物业维修、保洁、保安还是绿化景观，我们都会尽心尽力地为您提供最优质的服务。
同时，我们还将定期组织居民活动，增进邻里之间的交流，希望大家能够互相帮助、互相尊重，共同打造一个和谐宜居的社区。
此外，我还要特别提醒大家关于入住的一些注意事项。
首先，希望大家能够遵守社区的公共秩序，不随地乱丢垃圾，不乱停乱放。
同时，也请大家关注居民安全，特别是家有孩子的业主朋友们，请务必注意孩子的安全，避免发生不必要的意外。
另外，为了给大家提供宁静的居住环境，晚上请尽量保持安静，避免影响到邻居的休息。
在结束我的发言之前，我想再次感谢大家对我们社区的支持，我们将会一直保持服务的热忱和敬业精神，为您提供更好的居住环境和生活品质。
我们希望通过大家的共同努力，能够将我们的社区打造成一个人与自然和谐相处的乐园，也希望我们的社区能够成为大家美好生活的起点。
物业统一说辞与答客问培训资料
物业效劳打点业主须知手册一、物业收费类二、物业效劳类三、工程类〔含二次装修〕四、安然保卫类五、针对特殊条款的问题解答六、入伙类一、物业收费类：●为什么物业打点公司一次性收取半年/一年的物业打点费？答：由于本小区客户群特点，大局部业主事务繁忙，因此可能呈现物业效劳费交费不及时的现象；而我们也会将大局部精力用于催缴费用上〔因为物业打点费是包管物业公司正常运转的先决条件〕，这势必就会影响到我们对您和其他方面的效劳质量。
如按年度收取物业打点费，物业公司可将全部精力投入到对客户效劳中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定。
●从什么时间开始计收我的物业打点费？答：按“湘价服〔2021〕76号湖南省物业效劳费打点方法第十九条规定：“物业效劳费由物业效劳企业向业主或物业使用人收取。
纳入物业打点范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单元原因未按时交给物业买受人的，物业效劳费由建设单元交纳。
已打点交付手续但未使用的物业，物业效劳费按照90%交纳。
●以什么面积收取我的物业打点费？答：房产证未打点以前,以商品房买卖合同上的发卖面积为准；房产证打点以后，以实测后的建筑面积收取物业打点费。
●我应该每月缴纳的物业打点费尺度是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：多层楼梯房打点费的收取尺度为：元/平米·月；商业物业打点费的收取尺度为：元/平米·月；小区别墅打点费的收取尺度为：元/平米·月；除此之外如果是各业主本身家里使用的水电费等费用，以及业主的一些有偿效劳，价格见物业效劳中心的公示。
●我入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？答：按双方签署的商品房预售合同中的条款执行。
●我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您应签订前期物业效劳协议、临时打点规约、楼宇查验表、业主联络信息登记表、业主房屋装修申请表、业主装修承诺书、房屋装修打点协议等资料。
●电、燃气计量方式？答：电：洋房、门面为卡式计量方式。
XX物业公司业主入住问题解答(20页)
业主入住问题解答入住，对客户来说，意味着接受符合合同约定的产品；对发展商而言，则是交付符合合同约定的产品，包括检验产品、修复产品、交付产品和交付产品后的服务;对物业管理企业而言，是前期物业服务合同开始和业主正式面对面接触之时。
形成了非常特殊的三角形的多种动态的法律关系（其一是买卖合同关系、其二是物业服务合同关系、其三是隐含的法定委托代理关系、其四是隐含的内部的行政隶属关系、其五是隐含的法定打包销售关系）。
决定交房的成败要素有几个：一是发展商与客户物业公司的关系处理；二是投诉焦点如质量、配套与延期、承诺兑现及物业管理费等问题的化解；三是要有一个有效的协作模式，这一模式应包括沟通模式、过程控制、补救措施等方面；四是避免矛盾激化的原则，讲服务更要讲原则、讲协约更要讲满意，要以平常心态、内外有别来处理入住问题。
在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道，就低不就高，可能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。
的确，“签单不算完，沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道，因为“丑媳妇”早晚是要见“公婆”的。
提高了透明度，就减少了入住时的摩擦。
在项目开始，开发商要努力营造与客户沟通的渠道，就低不就高，可能达不到要求的不随便作出承诺，多为买房人办实事。
的确，“签单不算完，沟通一直不断”，工程有什么变化、更改，客户预先知道，因为“丑媳妇”早晚是要见“公婆”的。
提高了透明度，就减少了入住时的摩擦。
从目前的情况看，纠纷产生的原因是多方面的。
有开发商的问题，也有体制和机制的掣肘。
1、哪些公共面积可分摊？公共面积分摊多少，是购房人普遍关心的一个问题。
目前调整这方面法律关系的主要法规就是１９９5年１２月１日开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。
根据法规内容，我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。
公用建筑面积分摊的原则为：１．商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。
每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。
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物业小区业主入住模拟问答一、小区基本情况（7）1、占地面积167215平米；2、总建筑面积29.7万平米：（1）其中地上28.44万平米①住宅总面积：23.8万平米：高层9.63万平米，多层12.6万平米，专家公寓1.57万平米；②商铺：3.06万平米；③小棚：1.34万平米；④公共设施：0.24万平米。
（2）地下1.26万平米3、容积率1.7，得房率平均85%4、建筑密度：25.2%5、绿化率：45%6、总户数：2880户（高层1324户，多层1535户，专家公寓21户）7、停车位：2904个（地上1620个，地下1284个）8、商铺租赁：①内铺租赁费100.00元/平方·年，外铺租赁费200.00元/平方·年；②内铺、外铺物业费2.00元/平方·月；③水费是2.50元/方，电费是1.10—1.50元/度不等；④内铺履约保证金是1000.00元/户，外铺履约保证金是2000.00元/户。
二、关于入住问题：（23）1、此次交房的是哪幢楼？答：此次交房的是：12#—27#楼住宅楼。
2、此次交房是否具备有交房条件？答：根据商品房销售合同约定，本项目达到单体工程竣工验收后即可交房，现12#—27#楼住宅已达到双方约定的交房标准。
3、交房时间？答：现代城住宅小区12#—27#楼住宅楼于2013年10月1日起开始正式办理交房手续，因有几百户客户要办理交房手续，在同一时间内是不可能同时办理完成的，为避免拥挤，所以请您配合我们的工作，耐心等待。
4、办理入住时要带哪些证件？答：入住通知书，业主的身份证及复印件，业主及家人照片各两张。
若业主未携带身份证，询问其是否携带其它证件，如：护照（国外籍）、回乡证（港澳籍）、台胞证（台湾籍）、军人证（现役军人）均可作为有效身份证件。
如均未带，应向其解释：无法办理收楼入住手续，指引其携带有效身份证件再来办理。
5、办理入住能否找人帮助代办？答：您可以委托他人来办理，但要有业主授权委托书原件、业主身份证原件及代办人身份证件原件，同时核对授权委托书与商品房销售合同原件上的签名是否一致。
无业主授权委托书，代办人则不能代办收楼入住手续，须向业主和代办人委婉解释说明。
6、如果业主是未成年人的应该如何办理？应由其法定监护人代为办理，并需要出具《法定监护人公证书》、未成年人及其父母户口簿原件、出生证明复印件2份。
7、为什么前期服务协议物业公司是甲方？答：协议的双方是平等的，如果您觉得作为甲方重要，将来业主委员成立后，重新签的服务合同时，将业主放在甲方也是一样的。
8、如业主提出"是否可先验房再签约？"答：为了提高收楼入住效率，把签约手续放在验楼手续之前。
签约之后验楼发现问题，我们会及时进行整改直至符合交房标准，而不会因为业主已经签约就不去整改。
如业主仍坚持，可请现场公司领导处理。
9、“《临时管理规约》、《前期物业服务协议》有何区别？”答：《临时管理规约》规范全体业主的公共行为，《前期物业服务协议》明确物业公司与业主双方的权利与义务，明确物业服务内容、服务标准和服务费用。
10、“《临时管理规约》、《前期物业服务协议》有效期到什么时候？”答：《临时管理规约》有效期：业主大会成立以后修订新的《管理规约》。
《前期物业服务协议》有效期：自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业服务公司签定新的《物业服务合同》生效时止。
11、为什么要填写业主入住登记表？答：我们管理处建立业户档案可以方便遇到紧急事情时与您联系，以便更好地为业主服务；也可以方便派出所的户籍管理工作。
12、留下电话和档案，物业公司会不会泄漏？答：请您放心，物业公司已制定严格的档案管理制度和工作纪律，业主资料由专人保管。
没有经过您的授权和同意，我们是不会将您的资料外泄的。
13、你们能将政府验收的各项资料提供给我们看吗？答：可以。
14、办了入住手续后，两书（《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》）就可以发下来的吗？答：对。
15、您知道业主委员会怎么组建？答：住宅小区入住率达到50%以上或住宅区房屋交付使用满2年时，由所在地区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处召集一次业主大会，选举产生业主委员会。
16、小区包括哪些物业管理服务事项吗？答：(1)物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;(2)公共绿化的维护;(3)公共区域环境卫生的维护;(4)公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务;(5)物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;(6)物业维修、更新、改造费用的账务管理;(7)物业服务档案和物业档案的保管;(8)其他物业管理事项。
17、物业管理服务的针对特约服务有哪些内容？答：应业主要求提供的户内维修、代收代缴代办、中介服务、家政服务、特殊性保管服务等等。
如代收代缴水电费，代买车票、机票，室内保洁，代请保姆，保管车辆等服务。
18、物业管理服务有哪些项目和内容?答：房屋公共设备、设施的使用维护管理；公共区域清洁卫生、绿化管理，除"四害"消杀服务；公共秩序、消防、车辆管理；社区文化活动的组织等。
19、物业服务企业是为售楼服务，还是为业主服务？答：“为业主服务”是物业服务企业不变的宗旨，业主才是物业公司服务的主体，且委托式物业管理小区不存在为售楼服务的因素。
20、物业管理的目的是什么？答：(1)为业主创造一个整洁、舒适、安全、优美的工作与生活环境。
(2)提高物业价值，延长物业使用寿命，使物业发挥最大使用效能。
21、业主能否自己管理物业吗?答：(1)物业的整体性特点决定了不可能由业主各自分散进行维护管理，必须通过政府行政主管部门资质认可的专业机构（物业服务企业）来操作。
物业服务企业既对业主提供经营性服务，又对公共利益实施有效管理监督，包括代替政府履行部分城市设施和管理与维护（如绿化、消防设施等）。
(2)面对复杂的管理与服务，作为业主显然不能自己管理。
因为每位业主的工作岗位不在此，也就没有更多的时间投入到物业的管理上，所以说，业主自己管理在法律上和现实中都是行不通的。
22、为什么要托管装修钥匙？答：业主交房时可自愿托管给物业一把装修钥匙，在装修期便于物业替业主做好监管，及异常情况（渗漏水、跑水、燃气泄漏）等紧急处理。
待装修完毕，正式钥匙启用后装修钥匙自动作废，如业主确有需要，并且联系方便能及时处理异常情况，可不用委托，但仍建议做委托。
23、燃气和供暖什么时候开通？答：开发商内网施工结束，完全具备开通条件，具体开通时间最终以政府通知为准。
三、关于收费问题：（18）1、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业管理费？答：不是，只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。
2、入住总共需交多少费用？答：1、业主在办理收楼手续的当天（以商品房买卖合同约定的交付时间，且不论是否居住或使用均应缴纳物业服务费）一次性向物业公司预交6个月的物业服务费；2、预存水电费300.00元/户（水费预存100.00元/户，电费冲卡200.00元/户）。
3、现在收房后暂时不准备装修入住，水电费是否可先不交？答：电表为插卡取电的预付费，若您不缴纳水电费，交房时将不能验收。
4、为什么预交物管费？答：入住前期业主多忙于装修等事情，很少入住，加之现在交通不是很方便，为了方便业主和我们的工作，请您配合缴纳，也可多交至明年，谢谢！5、如业主询问"物业费按实际面积还是建筑面积？"答：业主入住时，物业服务费按《房屋买卖合同》载明的建筑面积计算，在《房产证》办下来之后，按照《房产证》中载明的建筑面积计算。
6、我现在不拿钥匙，就可以不交物业服务费吗？答：不可以，在您收到商品房交付通知书和我公司以公告形式通知之日起就要交纳物业服务费了。
7、已办理入住，但不打算装修，能否只收一半的物管费？答：不可，根据现行的相关法律法规，即使暂不入住，也要全额缴纳物管费。
8、所收的费用，经过政府主管部门同意吗？是否有备案？答：那是肯定，全有备案。
我们不会乱收费的。
（若业主问到相关备案文件，可出示于2012年7月27日审批的“栖霞市物价局栖霞市房产管理局关于对华安国际田园风光住宅物业收费标准的审核意见”）9、物业服务费交纳后，服务标准达不到怎么办？答：请您放心，肯定不会出现您说的情况，如果工作中出现您不满意的地方，也请您多提宝贵意见。
10、物业公司依据什么收取0.70元/平方来物业服务费？现代城小区物业服务费的收费标准按《烟台市物业管理收费标准》，参照烟台市同类型、同档次物业的收费标准，根据现代城小区物业的硬件与配套设施及物业管理公司提供的软件--物业管理的服务质量和管理水平进行测算，确定一个合理的物业服务费标准：住宅物业服务费标准实行政府指导价为0.70元/月/平方米；11、物业费从什么时候开始计算？根据华安国际·现代城的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》的约定，物业服务企业按照入住通知书约定时间即开展物业公共性服务，业主应按照约定时间到项目地收房，逾期视为自动收房。
自公告规定时间起不管业主是否按期收房，物业费都自这个约定时间开始计收。
12、小区物业财务收支情况会定期公布吗？答：我们每年会向全体业主公布一次。
13、业主车辆车位使用费和车位服务费标准是多少？答：车位服务费按烟价【2004】3号文件规定标准收取，车位使用费地上50元/月/位，地下车库120元/月/位。
14、物业管理服务费、车辆管理服务费收费这么高，依据是什么？答：物业综合管理服务费、车辆管理服务费是由物价局会同市房地产行政管理部门，依照《中中华人民共和国价格法》的有关规定，按照普通封闭住宅小区制定全市统一的指导价。
具体收费标准由物业公司经栖霞市物价局审批、核准并备案，应明码实价，挂牌公布内容。
15、物业管理公司服务质量不高，业主就可以拒缴物业管理费吗？答：(1)不可以。
业主应按时缴纳物业管理费，否则物业管理公司由于经费不足，将无法开展管理工作，服务水平下降。
(2)业主有意见，有权要求物业管理公司改正。
(3)如果物业管理公司在实施物业管理过程中有违反前期物业管理服务合同的行为，作为业主，可以追究其违约责任。
16、如业主询问物业公司依据什么收取装修保证金？根据《烟台市物业管理收费标准》规定：物业公司可以向装饰装修的业主收取装修保证金2000.00元/户（装修公司1000.00元/户，业主缴纳1000.00元/户）。
物业公司在装修入住一个月后退还业主。
17、整改项目使用水/电,如何结算费用?答：收楼入住当天验收小组会抄水、电表底数，如有整改项目，整改完毕后业主复验时，再抄一次水、电表底数，之前发生的实际费用由开发商承担。
18、装修需交纳哪些相关费用？答：装修保证金，装修管理费、垃圾清运费，施工人员出入证押金和工本费。