工程质保金管理办法(修改)

保利（甘肃）投资实业有限公司

工程质量保证金管理办法

1 总则

1.1 为规范工程质量保证金管理，保证工程质量问题快速、有效的解决，提升业主满意度，明确地产公司、物业公司双方维修责任，结合公司实际情况，特制定本办法。

1.2 工程质量保证金，简称工程质保金，是指根据合同约定，按规定比例从工程款中留置的用于工程完工后、质保期内的后续质量维修的保证款项。

1.3 应当收取工程质量保证金的工程包括：

1.3.1 主体建筑工程

1.3.2 非主体建筑工程

1.3.3 安装工程

1.3.4 配套工程（政府垄断工程除外）

1.3.5 工程设备

1.3.6 按公司规定或要求需留置质量保证金的工程。

1.4 本办法适用于保利（甘肃）实业投资有限公司及关联公司。

2 质保金的收取

2.1 质保金的收取时间点为工程验收后从工程结算款中扣取，如尚未结算，应暂按合同金额进行扣取，最终以工程结算付款为准。

2.2 质保金收取比率一般为工程结算总额的 3%-5%，且不计利息，最终计取比例以地产公司与施工单位签订的施工合同为依据。

2.3 质保金的使用范围为工程合同范围内质量保修期间的维修、赔偿、管理费用及其它相关费用。

2.4 质保金的退还时间为合同保修期或合同约定规定的维修项目质保期顺延的到期之日，地产公司及物业公司对工程质量无异议且保修款结算完毕后即与施工单位办理质保金退还手续。

2.5 成本部、财务部对工程质保金需按项目、按合同进行明细核算，地产公司业务对口部门工程部、客服部、物业公司应按项目、按合同建立质保金辅助台账。工程质保金辅助台账需包括以下信息：

2.5.1 工程项目

2.5.2 施工单位

2.5.3 合同总额（结算金额）

2.5.4 验收日期

2.5.5 质保到期日

2.5.6 质保金总额

2.5.7 已使用质保金金额

2.5.8 质保金余额

2.5.9 其他信息

3 工程质量问题的整改及移交

3.1 工程项目在移交物业公司管理前或交付后三个月内，地产公司工程部对存在的工程质量问题应集中进行整改，并就集中整改期内的工程质量问题对业主承担维修整改责任。

3.2 集中整改期内责任单位维修不及时或不履行维修义务，可委托第三方单位实施维修责任；相关费用在责任单位工程进度款内予以扣除支付（如工程结算已办理完毕并支付完毕工程结算款项则从质保金中予以扣除）；

3.3 项目交付 3 个月后，且重点问题整改率达到 100%、一般问题整改率≥95%，属于工程质量问题整改达到移交条件，交由物业公司及地产公司客服部负责。移交后的工程质量问题由地产公司客服部或物业公司负责组织维修。

3.4 质保期内责任单位维修不及时或不履行维修义务，可委托第三方单位实施维修责任；相关费用从责任单位质保金内予以扣除支付，若责任单位未完成结算流程或未支付完毕工程结算款项，则从工程进度款中予以扣除。

3.5 存在下述问题的由地产公司工程部负责维修，不得移交：

3.5.1 维修问题整改率未达到上述规定的；

3.5.2 存在重大设计缺陷、重大工程质量问题、市政配套类问题；

3.6 工程质量维修资料管理、移交

工程质量集中整改期满后，符合移交条件的，地产公司工程部应将工程质量问题维修资料移交给物业公司及客服部。进行财务结算的，结算资料原件必须在于财务部确认后交付财务部门保管。双方应对移交资料列出明细。移交资料包括但不限于如下内容：

3.6.1 该项目的质保金台账移交至地产客服部：包括地产公司工程部经办的每笔质保金使用明细及剩余质保金等。

3.6.2 地产公司工程部经手的质保金扣款各项手续：如维修通知书、结算通知书、法院判决书或调解书、邮寄底单、送达回执等。

3.6.3 该项目的相关施工图纸资料,填写并由项目负责人签署《各参建单位施工范围》附表，对各单位的保修范围进行明确。

3.6.4 维修事项交底：包括维修单位名称、联系方式以及维修事项明细等。

3.6.5 与施工单位相关的资料，如负责人、联系方式，向施工单位发送的告知函或会议纪要等。

4 质保金的使用

4.1 业主报修申请经确认或物业公司及地产公司相关部门自检发现质量问题后，向施工单位发维修通知（通知方式如电话、短信等），明确维修事项及维修时限等要求（特殊或紧急情况下如管道破裂或漏水等，物业或地产公司可决定先行实施紧急抢修，同时通知施工单位确认整改事宜，整改费用从质保金或工程进度款中扣除）。

4.2 若施工单位不履行或怠于履行维修义务时，物业公司向地产客服部签发工作联系单（含报修记录、整改事项、维修时限要求等）。地产客服部接到工作联系单后，以地产公司名义向施工单位发《维修整改通知》快递到施工单位公司所在地址，告知对方在合同约定的时间内前来维修。书面通知书需附业主报修记录、维修事项说明、相关照片等相关证据资料。

4.3 施工单位拒接通知或在接到通知后没有组织人员进行维修并且超过规定时限的，地产客服部按照公司制度启动第三方维修整改流程。第三方整改维修事项完成后，支付维修费用时第三方整改单位就工程质量问题产生的所有维修费用出具正式税务发票。

4.4 凡不能通过维修解决的工程质量问题或业主提出连带赔偿要求的，地产或物业公司应将工程质量问题取证后（附业主书面赔偿要求）发函通知施工单位，要求施工单位进行解决。施工单位不予回复或不同意给予赔偿的，地产公司客服部全权代表责任单位与业主进行谈判（包括维修、赔偿、其他形式的补偿）；地产公司客服部可以选择采取维修或者赔偿、补偿以及维修加赔偿、补偿的方式解决住户提出的质量瑕疵纠纷，责任单位无条件认可地产公司客服部的处理结果，并履行地产公司处理该纠纷所约定的各事项，同时承担全额费用。

4.5 使用施工单位质保金或工程进度款进行维修的事项，地产公司客服部必须按公司制度规定进行流程审批。报审附件应包括：

4.5.1 报修登记或记录；

4.5.2 工程质量问题认定结论；

4.5.3 给施工单位发送的维修通知书；

4.5.4 维修事项及过程简要说明；

4.5.5 第三方维修告知函

4.5.6 判决书、调解书或赔偿协议书（通过诉讼解决或协议赔偿的质量问题维修赔偿等费用）。

4.6 向施工方发送维修结算和质保金扣款通知。维修事项完成后，应以地产公司名义向工程施工单位发送维修结算和质保金扣款通知书。通知书内容包括：

4.6.1 报修登记或记录；

4.6.2 工程质量问题认定结论；

4.6.3 给施工单位发送的维修通知书；

4.6.4 维修事项及过程简要说明；

4.6.5 判决书、调解书或赔偿协议书（通过诉讼解决或协议赔偿的质量问题维修赔偿等费用）。

4.6.6 维修明细、维修前后现场照片、物业或第三方维修发票；

4.7 凡质保金不足支付维修或赔偿费用时，应由地产公司先行垫付，然后再向施工单位追偿。

4.8 以下情况不属于工程质保金的使用范围，不得使用质保金进行维修：