商业地产开发基础知识思源
商业地产须掌握的知识点
商业地产须掌握的知识点商业地产是指用于商业活动的地产，包括商务办公楼、购物中心、酒店、餐饮等商业场所。
在商业地产行业，有一些重要的知识点需要掌握，帮助从业人员更好地理解和应对各种商业地产的运营和管理问题。
下面是商业地产行业关键知识点的介绍：1.市场分析商业地产的需求和价值与市场环境密切相关。
对市场趋势和需求的准确分析是商业地产投资决策的重要依据。
包括对人口结构、经济发展、消费习惯等方面的研究，以及定位、竞争分析等。
2.物业管理商业地产的物业管理是确保商铺、办公楼等设施正常运营的关键。
物业管理涉及设备维护、租户关系管理、保安、保洁等方面的工作。
熟悉物业管理的相关法律法规和技术，合理安排资源、提供优质服务是成功经营商业地产的关键。
3.租赁和合同管理商业地产租赁合同需要清晰、完善和具有法律约束力。
租客选择、租金协商、租约管理、租赁条款等都是商业地产从业人员需要掌握的知识点。
了解租赁市场的供需关系和租金水平，有助于提高维持现有租户以及吸引新租户的能力。
4.可持续发展商业地产需要考虑可持续发展的理念，包括节能减排、环境友好设计、资源循环利用等。
了解绿色建筑、节能减排技术和政策，推动绿色发展，有助于提高商业地产的长期竞争力。
5.金融和投资商业地产行业涉及大量资金，了解金融和投资是必要的。
了解商业地产融资渠道、金融产品以及不同类型的投资策略，可以帮助选择合适的融资方案，提高投资收益。
6.市场推广和销售策略商业地产的成功运营需要有效的市场推广和销售策略。
了解市场推广的技巧、战略和工具，可以增加商业地产的知名度和吸引力，提升吸引潜在租户和顾客的能力。
7.法律法规商业地产有着严格的法律法规约束，商业地产从业人员需要掌握相关法律法规和政策。
包括土地使用权、建设和规划审批程序、建筑安全等方面的法规。
熟悉法律法规，合规经营，可以降低法律风险，保护商业地产的合法权益。
8.项目管理商业地产项目的规划、设计、施工和交付需要进行全面管理。
商业地产基础知识
商业地产基础知识商业地产基础知识培训资料目录第一章房地产基础知识培训 (4)一、房地产的概念 (4)二、商业地产的类型 (5)三、房地产专业名词 (6)四、建筑识图 (13)第二章商业地产市场调研 ........................................................ 错误!未定义书签。
第三章目标商业基础知识培训 ................................................. 错误!未定义书签。
一、发展商背景介绍................................................................... 错误!未定义书签。
二、项目地理位置及分析............................................................ 错误!未定义书签。
三、项目总体规划 ...................................................................... 错误!未定义书签。
四、商业部分基本资料 (18)五、项目商业部分的定位............................................................ 错误!未定义书签。
六、商业部分功能分布 ............................................................... 错误!未定义书签。
第四章商业项目销售的业务流程与销售策略 ............................ 错误!未定义书签。
一、寻找客户 ............................................................................. 错误!未定义书签。
地产理论之商业地产基础资料
地产理论之商业地产基础资料商业地产基础资料商业地产是指用于商业目的的不动产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业地段。
商业地产在现代经济中起着重要的作用，为商业活动提供了必要的场所和设施。
本文将介绍商业地产的基本概念、分类、市场特点以及投资策略。
一、商业地产的基本概念商业地产是指用于经商、办公、投资的地产项目，其主要目的是通过租赁或出售使投资者获得稳定的回报。
商业地产可以是单独的建筑物，也可以是整个商业综合体。
其特点是具有投资性、产权性和流动性。
二、商业地产的分类商业地产按用途可以分为购物中心、写字楼、酒店、餐饮等。
购物中心是最常见的商业地产形式，可以提供各种零售服务以及休闲娱乐设施。
写字楼主要用于办公和商务活动。
酒店是提供住宿和餐饮服务的场所，通常分为星级酒店、经济型酒店等。
餐饮业在商业地产中也占有重要地位，包括餐厅、咖啡馆等。
三、商业地产市场特点商业地产市场具有一些独特的特点。
首先，商业地产的投资周期相对长，一般需要多年才能获得较好的回报。
其次，商业地产的价值往往与地理位置密切相关，优越的地理位置可以带来更高的租金收益和投资回报率。
再次，商业地产的租赁合同通常较长期，能够为投资者提供稳定的现金流。
四、商业地产投资策略在进行商业地产投资时，投资者需要制定合理的投资策略。
首先，要进行充分的市场调研和尽职调查，了解所投资地区的商业环境、人口结构、竞争情况等。
其次，要根据自身资金和风险承受能力确定投资规模和项目选择。
再次，要选择优质的物业开发商或运营商，对其信誉和实力进行评估。
最后，要关注商业地产市场的动态变化，并及时调整投资策略。
总结：商业地产作为经济发展的重要组成部分，对于促进商业活动和城市发展起着重要的作用。
在进行商业地产投资时，投资者应了解其基本概念、分类、市场特点以及投资策略，以提高投资回报率和降低风险。
商业地产基础知识培训完整版
城市商业中心将根据城市化的进程而发生变化。从这个规律性来看，依据城 市化发展水平来发展大型商业地产是很好的选择。
初级阶段
城市化率30%以下
中级阶段
城市化率70%以下
高级阶段
ห้องสมุดไป่ตู้
城市化率70%以上
零售行业的特征： －－向心聚集
零售行业的特征： －－离心分散
零售行业的特征： －－离心聚集
商业向城市的 几何中心聚集
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.3商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
商业地产基础知识招商流程等
商业地产基础知识招商流程等商业地产是指用于商业目的的地产物业，包括购物中心、商业办公楼、酒店、娱乐场所等。
在商业地产行业中，招商流程是非常重要的环节，下面将对商业地产基础知识以及招商流程进行介绍。
1.商业地产基础知识：商业地产的发展受到多个因素的影响，包括经济状况、人口分布、消费习惯等。
在选择商业地产项目时，需要考虑以下几个方面：-地理位置：商业地产项目的地理位置决定了其可达性和流量大小。
通常来说，选择位于繁华商圈或交通便利的地段对于商业地产项目的成功非常重要。
-人口统计数据：人口统计数据可以帮助确定目标市场的规模和特点，如年龄结构、收入水平、消费偏好等。
-竞争环境：了解项目周边的竞争对手情况，以及他们的商业模式和市场份额，可以帮助制定有效的竞争策略。
招商是商业地产项目的重要环节，其目标是吸引租户入驻，提高项目的租赁率和商业价值。
以下是商业地产招商的一般流程：-确定项目定位：根据市场需求和项目特点，确定项目的定位和核心竞争力。
例如，是以低价位商户为主，还是高档品牌商户为主。
-设计项目规划：根据项目定位和市场需求，制定合理的项目规划，包括总建筑面积、户型结构、商铺面积等。
-开展市场调研：通过市场调研了解目标市场的需求和竞争对手的情况，为制定招商策略提供依据。
-制定招商策略：根据市场需求和项目定位，制定相应的招商策略，包括目标租户类型、定价策略、促销活动等。
-开展招商活动：通过各种渠道开展招商活动，包括线上推广、线下展览、招商洽谈等，吸引租户入驻。
-签订租赁合同：与意向租户进行洽谈，达成租赁协议，并签署租赁合同。
-租户入驻和管理：安排租户入驻，进行租后管理，确保商业地产项目的正常运营和经营。
在整个招商流程中，市场调研和招商策略的制定非常重要。
只有充分了解市场需求和竞争对手情况，才能制定出切实有效的招商策略，吸引租户入驻。
总之，商业地产是一项涉及许多方面知识的复杂行业。
了解商业地产的基础知识以及招商流程，可以帮助投资者更好地了解市场，并制定出有效的商业地产投资和招商策略。
商业地产基础知识
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社区型商业
• 优势：
（1）近邻消费群、租客广泛 （2）经营业态清晰，生存率高 （3）投入小，风险低
• 劣势：
（1）没有辐射能力 （2）经营模式单一 （3）业ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ重合，盈利低 （4）易产生真空期
21
购物中心
• 优势：
（1）辐射范围广 （2）业态丰富 （3）地段优，人流大 （4）租金收益高
• 劣势：
（2）安全性最强
• 劣势： （1）投资收益太低 （2）不能抵抗通货膨胀 （3）商业银行可破产清算
6
二、股票
• 优势：
（1）有可能获得较高收益
（2）操作简便，套现容易
• 劣势：
（1）风险高且收益不稳定 （2）需要花费大量的时间 和精力选股、买进卖出和盯盘
7
三、基金 • 优势： （1）组合投资、分散风险
• 通过前期引进全球知名主力店品牌（H&M、C&A、优衣库、MUJI、必胜客）保利国际影
城及开发商自持的喜盈门建材家居广场为主力店. 坚定了客户信心。 • 采取返租的形式既能销售，实行整体招商统一运营的方式 ，保证后期专业运营及商业存活。 • 以面积20-79㎡商铺为主，面积小，总价低，购买门槛低，客户面广。
（1）区域同质严重
（2）顾客流动性大
（3）零售价格高
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专业市场
• 优势：
（1）辐射面广、影响力大 （2）配套完善 （3）具有垄断性，可持续发展 （4）产品丰富，互补性强
• 劣势：
（1）经营业态单一
23
专业市场
概念
发展 要素
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27
成功案例
喜盈门·范城
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商业地产基础知识培训课件
商业地产基础知识培训课件培 训 的 意 义团队成员科学正确的引导客户了解商业地产的基础知识团队成员熟练掌握商业投资基本知识1、商业地产基础知识2、商铺投资基础知识3、商铺投资计算知识商业地产基础知识Part 1:什么是商业地产狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义是包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切的可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产？商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式 其资金回收模式相对简单 商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成 发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产基础知识商业地产基础知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面市场开发资本运营商业地产运营管理贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识购物中心市场型商铺社区型商铺底商型商铺写字楼商铺按开发形式划分商业地产投资产品类别交通设施商铺商业地产基础知识商业街•底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺）•独立集中商业（购物中心）（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配）•商业街区（2条以上商业街的组合或Block 街区建筑形式商业）•商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道）•街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间）购物中心——SHOPPING MALL什 么 是购 物 中心？多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
《商业地产基础知识》课件
市场趋势
总结词
预测未来商业地产市场的发展趋势，包 括需求变化、价格走势、政策影响等。
VS
详细描述
未来，商业地产市场仍将保持稳定增长态 势。随着消费升级和城市化进程的推进， 商业地产需求将继续增加，尤其是电商物 流、科技产业、文创产业等新兴领域的快 速发展将为商业地产带来新的增长点。同 时，政策对商业地产的调控也将更加严格 ，对环保、节能等方面的要求将进一步提 高。
总结词
市场定位不准确、招商困难、经营管理不善
详细描述
某商业地产项目由于在市场定位、招商和经 营管理等方面存在严重问题，导致项目失败 。具体表现为市场定位不准确，业态组合不 合理；招商困难，无法吸引优质品牌入驻； 经营管理不善，缺乏有效的营销策略和运营 手段。这些问题的存在使得该项目无法实现
商业价值，最终导致了失败的结局。
06
CATALOGUE
商业地产案例分析
成功案例一：万达广场
总结词
规模宏大、品牌聚集、运营管理出色
详Байду номын сангаас描述
万达广场作为国内商业地产的领军项目，凭借其规模宏大的建筑群和丰富的业态 组合，吸引了众多知名品牌入驻。其独特的运营管理模式和营销策略，使得万达 广场在市场竞争中占据了优势地位，成为了商业地产的成功典范。
法律风险
商业地产投资涉及的法律法规 较多，投资者需注意遵守相关
规定，避免纠纷。
投资回报
租金收入
长期持有商业地产并通过出租 获得稳定的租金收入。
资产增值
随着商业地产市场的波动，投 资者可能获得资产增值收益。
税收优惠
符合条件的商业地产投资可能 享受税收优惠政策，降低投资 成本。
其他收益
如股权或债权投资可能带来的 分红、利息等其他收益。
商业地产基础知识(精华版)(2021修订版)
商业地产根底知识商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区不于单纯的投资和商业，又有不于传统意义上的房地产行业。
1、商业建筑规划知识商业空间规划设计：提供商业物业规划、业态定位规划、垂直功能布局规划、平面功能布局规划、人流、车流、货流淌线规划、商业配套设施规划、商业店展切割、商业物业的水、热、电气、消防及设备的规划建议、一次装修规划建议、二次装修设计等规划效劳。
交通规划：购物中心交通规划分为两局部，一局部是四周道路把交通引进购物中心，另一局部是购物中心自身用地范围内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。
步行人流：购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。
汽车交通：车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。
交通组织的原那么是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。
水平交通：是指同一水平面或楼层内的通道。
垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。
商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从只能瞧赏到可触摸、可试听、可试用，制造出视觉焦点。
开间：又称面宽，指一间商展内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，即商展的横向长度。
进深：是指一间商展从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
即商展的纵向长度。
2、商业营销知识零售：是一种交易形式，可定义为将商品或劳务直截了当出售给最终消费者的销售活动，也是向消费者提供销售商品的一种商业活动环境，使消费者从零售商店里获得消费品及其与消费品有关的无形效劳的满足，它直截了当关系到居民的生活质量和生活方式，是社会资源分配的一个重要时期--也是最后时期。
批发：也是一种交易形式，零售的对称，是专门从事大宗商品交易的商业活动。
商业批发是生产与零售之间的中间环节。
通过商业批发活动，使社会产品从生产领域进进流通领域，起到组织和调动地区之间商品流通的作用。
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三 商业地产的三种盈利模式及五个
利润密码
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
只租不售
只售不租
又租又售，且租且售
万达广场 中粮大悦城
SOHO地产
六佰本 大成国际购物中心
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
三种商业地产的盈利模式对比
盈利模式 优点 缺点 适用类型
盈利模式
优点
缺点
适用类型
分散出租 只租 不售 整体出租
1、如何进行商业体量定位
人均面积推算法
•社区配套商业规模= 项目人口* 人均商业面积 （社区商业人均商业规模控制在0.4-0.6平方米/人）
1、如何进行商业体量定位
业态组合反推法
根据生活配套类商业业态商家开店规模所需及项目适合引进的店铺个数推算汇总商 业规模（下表举例）
鼓
掌
四
如何进行商业定位
不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员， 交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升 值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于 日后整体销售
收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升 值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加 强对租户的评估。
没有商业专才、资金实力雄厚、 经营相对保守的开发商，其物 业面积一般不超过3万m2
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
•一个商业项目在前期的策划、招商中期的规划 设计、以及后期的经营管理三个阶段都需要有 高度专业化水准的操作能力。 •发展商需要在专业商业投资、管理与顾问公司 以及商业项目规划设计公司的协助下，才能使 一个大型商业项目达到专业化的高度。
只售不租
相对省力且风险较低
失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳 定
资金实力不够、融资渠道有限、 急于变现的开发商
分层或分片出 租模式 又租 又售， 且租 且售 层（或片）与 散结合出租模
租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相 对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租 更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失 败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租
四
如何进行商业定位
如何进行商业体量定位 如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业价格定位
1、如何进行商业体量定位
在确定项目以配套为主题的方向下
商业与住宅面积配比法
•外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间； •中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间； •内向型商业面积与住宅面积的2％以下。
面临纯商业问题
•综合建筑（多种房地产形式的统一规划）
项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会 影响整个项目的成功运营。
一、商业地产基础知识
五种最具前景的商业地产业态 中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中 心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交 通将是疏导购物人流的主要方式。
需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、 市场定位等），需设立相应的管理部门及配备 相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资 源库，并具备极强的招商能力
资金实力雄厚的开发商
主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大 小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整 的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成
一、商业地产基础知识
行按 为照 分消 类费
•物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，
超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）
•服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓） •体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
形按 式照 分建 类筑
•单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）
•居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老
年公寓）
一、商业地产基础知识
•近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内
人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食 品，停车位约100辆。）
按 市 场 范 围 分 类
•社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半
住宅开发
地段选择是关键
商 业 地 产 与 住 宅 开 发 的 区 别
市场调研
客观市场调研 微观市场调研 消费者调研
项目定位
形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位
规划设计 销售组织 营销策划 营销策划
整体规划设计 建筑风格与立面设计 景观设计 销售团队组建 营销方式多样化
二、商业地产与住宅开发的行为比较
辐 射 区 域 结 的 构 确 研 定 究 和 零 售 业
竞 品 及 典 型 性 案 例 研 究
消 费 者 消 费 研 行 究 业 的 调 查 与
2、如何进行商业市场定位 [ 项目立地条件研究 ]
• 项目基本指标——决定项目的产品形式
• 道路类别研究——依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干 道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道双重 功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交通干道； • 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项目 的车行和人行来外部交通动线； • 周边环境和目前商业设施研究——利用可借鉴资源，进行业态错位经 营或互补性；
二 商业地产与住宅开发的行为比较
二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
规划设计决定商业地产项目的存亡
•大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通 与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需 求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租 和出售回报，是规划设计至关重要的问题。 •各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并 伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。
2、如何进行商业市场定位 [ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ]
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
•一个大型商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期 投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开 发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式。 •成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成 后由基金购买，再进行统一的租赁经营等。 •中国典型的融资比例是：50％权益/50％贷款。
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
政府
支持管理者 的专业意见
站在城市建设的高度带 动城市经济的发展 保证投资者 的租金收入
消费者 开发商
投资者 经营者
符合消费者 的消费取向 管理者
预留经营者 的增值空间
商业地产开发经营的利益共同体
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
二、商业地产与住宅开发的行为比较
规划层面的区别
开发流程层面的区别
利益层面的区别
•商业地产项目的选址过程更严谨； •商业地产的调研比住宅复杂； •商业地产开发定位比住宅开发定位系统化； •商业地产的推广比住宅的推广更具针对性； •商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。
土地开发流程 土地获取
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
分析历史悠久的商业街与当代成功的商业项目发现： 商业地产的发展具有“向心格局”，一个灵魂人物（项目）， 具有强烈的磁场效应；
商业地产发展具有“集群效应”，成行成市更有利于商业地产 的可持续发展。
无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归 为一点——成功的主题定位（用系统的理论来分析，包括市场 定位、消费者定位、业态定位等）。
商业地产开发基础知识 与策划定位实操
在房地产领域 我们不断帮助客户取得成功
2008年11月
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商业地产开发基础知识 商业地产与住宅的开发行为比较
商业地产的盈利模式和利润密码
如何进行商业地产定位？
如何进行 商业体量 定位 如何进行 商业市场 定位
如何进行 商业业态 定位
如何进行 商业价格 定位
一 商业地产开发基础知识
要求开发商具备很雄厚的自有资金； 需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业
5万m2以上的商场
பைடு நூலகம்
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
商业地产的利润密码
心态
融资
外脑
共同利益
主题定位
•商业地发开发商要具备长线赢利心态：（例 如：上海正大广场、金源茂，成功商业地产 的利润远远高于住宅开发的利润）
•商业地产开发商应具备正视风险心态：（防 范物业管理中存在的风险、防范市场环境风 险）
主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位 数量在5000辆以上。）
•超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店
如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等， 停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。）
商业地产开发
地段选择是关键 经济环境分析和生活结构研究 区域结构调查与城市发展规划研究 商业发展规划及政策研究 区域零售业结构、商铺分布及经营 状况的市场调查与分析 典型性调查与研究 地区未来商业地产供应量分析 消费者消费行为调查与研究 项目立地条件研究 商圈的确定和研究 目标市场定位 目标客户定位 目标消费群定位 目标投资小业主定位 目标经营客户定位 项目经营特色定位 项目经营方式定位 项目业态定位 项目功能定位 项目规模定位 项目形象定位 整体规划设计 建筑风格与立面设计 商铺结构与内部分割方案 景观设计方案 交通组织设计方案 销售团队组建 招商团队组建 以活动营销为主，较少投放广告，广告诉 求以投资理念为主 销售 交楼 开业 持续经营 清盘 招商 销售