中原森拓普-深圳购物中心介绍报告

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深圳市商业市场深度调研报告上摘要

主要商业项目分析宝能ALL CITY
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析海岸城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商
业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析天利名城购物中心
主要商业项目分析
心（未来5~10年）商业50万㎡
前海中心（未来5~20年）超级商业中心90万㎡
南山商业文化中心商圈
华侨城—红树湾商圈
蛇口商圈（未来5~20年）新海上世界、太子湾
后海金融区（未来5~10年）商业面积120万㎡
福田CBD中心区商圈
深南大道中商圈
罗湖金三角商圈
深圳大型购物中心未来供应体量及分布区域
20世纪80年代—90年代初
20世纪90年代中后期
20世纪90年代末至21世纪初期
第三次扩张？
在深圳近25年的商业发展过程中，从20个世纪80年代崛起的人民南商圈到90年代叱咤风云的东门商圈、华强北商圈，再到今日的深圳国际滨海商圈——南山商业文化中心区商圈深圳市商圈一路向西推进成为一个非常明显的特征
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主要商业项目分析
主要
商业项目分析
主要
商业项目分析
主要商业项目分析
项目经营特色
主要商业项目分析花园城购物中心
主要商业项目分析
主要商业项目分析
主要商业项目分析
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主要商业项目分析
项目经营特色突破传统商业模式：宝能·all city是一个全新体验型商业综合体，其以“灵感打动生活”为主旨，打造中国南部地区最具人文、艺术、国际化时尚体验场地。依托宝能太古城庞大的建筑群、“动感、韵律”的海洋文化特色、地上地下双层连廊互通南北两区、两个下沉式广场与地铁2号线“海月站”无缝对接、片区内井字型交通网络、3000个超大规模的停车位……与传统商业相比，宝能·all city释放出更多缤纷色彩和海洋气息，构建出的是富有韵律、动感的都市时尚生活空间，盛放无数童真童趣的Children care，4万平方米的公共艺术空间等，都让宝能·all city的一切被注入了独特的个性。人文：心灵艺术乐享湾：重新定义新都市人的生活方式，深入人体内在，为品牌植入人文关怀；由注重多元化的业态规划，向注重多层次、深层次的业态体验升级；从时间与空间的跨度，价值与财富的宽度，品质与品位的高度，塑造品牌内在灵魂；艺术：奇遇生活畅想地：深圳首个以人文为品牌形象的购物中心，艺术与商业的完美交融，美学与潮流的动态出行，将彻底改写时代对商业的认知。精致与唯美，灵感与生活，抽象与写实，将国际艺术集体迁徙，在深圳湾，在宝能·all city。时尚：都会中心风尚标：时尚，是永恒不变的话题，更是宝能·all city赋予城市的新活力。全球最具前沿的风尚主主场，Fast Fashion旗舰店，将年轻、活力、时尚与深圳个性360度深入诠释。倡导最新潮的生活态度，演绎都市乐活族全新动态。

深圳万象城项目介绍及各楼层建筑平面图(40页)

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零售餐饮休闲娱乐服务
项目业态规划——各楼层业态规划
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楼层租金水平
1F 2F 3F 4F 5F 6F
项目业态规划——品牌、租户明细
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铺位编号 B01 B05 B07 B09 B10 B12 B18 B20 B22 B25 B28 B30 B32 B35 B38 B39 B45 B48 B50 B60 B61 B63 B66 B71
区域
楼层 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F 1F
推荐租户玻璃工坊 Sammy Ck Calvin Klein DANIEL HECHTER 亨吉利世界名表中心 REEL Lanvin VERSACE Escada HUGO BOSS Volentino
业态零售零售零售零售零售零售零售零售零售零售零售
使用面积 534 486 238 37 65 90 126 459 60 59 26 105 631 55 39 24 218
3365 3072
31 119
58 37 68
项目业态规划——品牌、租户明细
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铺位编号 B73 B77 B78 B80 B82 B83 B85 B88 B89 B90 B91 B92 B96 B97 B99
点击查看EXCEL品牌表
业态餐饮餐饮零售零售零售零售零售餐饮零售零售餐饮餐饮餐饮零售零售餐饮零售零售零售服务零售零售零售零售
类型一般零售一般零售主力店一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售主力店主力店一般零售一般零售一般零售一般零售一般零售

中原深圳市振业城商业街策划案PPT课件

手机、数码产品生活用品现在主要的消费方向，档次低，品种多，可选择性光为多数消费客户考虑的因素；
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LOGO 横岗商业租售市场调查
调研对象：新世界广场、南城百货主营业态：手机数码产品、服饰零售、超市经营状况：良好，临深惠路具有广场，可进行商业展示，起到了吸引人流的作用租赁水平：180元/㎡-200元/㎡·月，15元/㎡管理费
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LOGO 项目SWOT分析
优势（Strength）
深圳最大的别墅社区稳定的高消费人群开放式商业街相对独立的商铺
劣势（Weakness）
入住人口少商业成熟尚需时间
项目相对孤立
机会（Opportunity）
地铁深惠公路改造片区内暂无竞争对手
威胁（threaten）
未来新项目的开发
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LOGO 商业区的类型
经营情况一般：
沿深惠线商业发展集中表现明显，主要的商业以深惠路为轴线分布开；租赁水平较低，住宅底商呈现阴阳街情况，裙楼的经营情况难度大；
供需情况：
志健时代广场、锦绣花园两项目底商为未来主要批量商业物业供应；当地居民投资置业及社区业主投资置业表现明显；
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LOGO 横岗商业调研给我们的思考
区位客户群体消费水平经营客户
符合住宅的高档次定位
不适宜进行有噪音、有污染的及一些专业市场的经营
本项目与横岗商业有着截然不同的现状，应该选择与本项目类型相似的项目进行比较。如：波托菲洛、万科城等。
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LOGO 同类项目调查
区位消费群体消费水平经营定位
进驻商家规划目的
纯水岸商业街华侨城，相对独立
社区居民为主高档
意大利风情主题商业街，主要经营各具特色的咖啡馆、面包房、冰激凌店、高档餐店等，是一条集合各

中原森拓普深圳书城中心城商业项目合作建议书58PPT

•CentaPro
•
•CentaPro部份服务记录
•深圳万鑫五洲风情Mall
•龙岗区龙岗镇(深惠公路旁)
•深圳市鑫业投资有限公司
•层数:4 •总建筑面积:约111,500 平方米
•项目背景 •深圳万鑫五洲风情Mall乃龙岗区最大型购物商场之一，此旗舰商场目标为龙岗区居民提供一站式娱乐、饮食与购物商业服务 •整个项目建筑设计由新加坡甲艺建筑设计院负责 •主动性 •中原获委任为万鑫项目的独家策划及租售代理 •万鑫商业城以五洲风情Mall为中心，除第一商圈龙岗区外，其商业辐射地带亦包括东莞、惠州及惠阳市等地域 •为增强万鑫商业城的招商吸引力，我司于项目前期开发阶段进行一连串公关宣传活动，从而协助主力店招商 •结果
•
•商业招商顾问
•服务范畴 •： •
1. 主力及半主力店租务代 ❖理主力商店名单研拟
❖ 主力商店软硬件设施需求规划建议 ❖ 聨络拜访主力商店，进行初步洽商 ❖ 带看基地及说明 ❖ 设店位置及图面检讨沟通、租赁条件之谈判协商（租金、租
期、押金、管理费、调幅等）
• 2. 一般零售租务代❖ 理招商说明资料制作
•
•文化产业是怎样的?
•我们需要了解文化产业是什么?
• “文化产业在全球范围都是一个新兴产业。”
•包括广告业、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、设计、时尚设计、电影和录像、交互式休闲软件、音乐、表演艺术、出版业、软件和计算机游戏、电视和广播等13大类。
•
•文化产业是怎样的?
•我们需要了解深圳文化产业是怎样的 ?
大厦、航天大厦等十几栋颇具规模的甲级写字楼。 •根据中原市场研究部对写字楼的研究得出
，人均拥有写字楼面积一般在5—10㎡之

中原_深圳华强广场写字楼运营报告_150p

【项目概况】
• 集办公、酒店、商业、商务公寓于一体，建筑总体量达23万㎡。
• 写字楼为36层超高层建筑，配套四星级酒店，总高度155.8米，挺拔于华强北繁华街口
• 写字楼为8-22层，共15层，每层建筑面积为1782㎡，总建筑面积为26744㎡。
四星级酒店写字楼酒店配套
【项目卖点归纳】
北极之奢侈的电梯配套；
【项目卖点归纳】
⑥ 实用率高：估计使用率接近70%，华强北少见精心规划的物业； ⑦ 设计合理：无柱大开间，全玻璃立面，外墙到核心筒距离约12米进深，保证室内良好采光通风，
报告架构
市场概况
客户分析
1. 华强北商务圈界定及现状
2. 华强北写字楼现状分析
3. 竞争性商务圈写字楼比较
1. 受访客户情况分析 2. 客户选择偏好分析 3. 再次选择考虑因素
项目定位
【受访公司性质、行业及规模】
– 企业性质：接近7成受访公司为私营企业；外资（港商）企业超过1成； – 行业类型：接近6成公司集中于电子通讯行业，接近3成是与电子通迅产
• 写字楼业权 – 8成公司租赁写字楼办公，2成公司自购写字楼。
• 写字楼价格 – 租金集中在46-75元之间，其中56-65元之间的频次最多，比例最高； – 自购写字楼办公的售价集中在8000-10000元/㎡之间；
【受访客户区域来源】
• 公司来源集中于华强北、福田区。 – 接近4成公司一成立就选择了华强北。 – 超过6成公司是从一些比较老旧的写字楼里搬出，如赛格科技大厦、赛格工业大厦、统建楼、华能大厦、华联发大厦、经济大厦、物质大厦等。 – 从福田其他区域搬出的有5成，从罗湖搬出的约1成，其他占比极少。
【华强北办公客户分析结论】

百强商业地产项目案例之二十七--深圳正中商业广场

百强商业地产项目案例之二十七--深圳正中商业广场商业项目案例—深圳正中商业广场一．正中商业广场项目简介正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。

我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。

酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。

正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。

通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。

面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。

根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。

二．业态规划与商业布局略招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：正中商业广场项目招商目标的分解与确定招商目标餐饮娱乐顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。

配备参与式娱乐设施婚礼殿堂及白领演艺中心5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮VA BENE意大利餐厅2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”或韩国烤肉。

深圳市深业上城项目市调报告ppt课件

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设施设计
设施设计
L1层与笋岗路连接，L2层与高架路连接， B1层接驳地铁10号线
L1层和L2层商场内部均是“十字型”动线
以木色纹理的地板搭配，天花线条感极强，中庭采用无柱体的设计，看起来更加通透
全白色的曲面和椭圆型通道设计有种现代巴洛克建筑设计的感觉。
设施设计极强，中庭采用无柱体的设计，看起来更加通透，但整体灯光有点偏暗，场内的指示性标识还不够完善，有待加强。
初绽，意味着蓓蕾刚刚绽开。如果要为这座初绽的深业上城打分，操盘者郝继霖认为是刚好及格，65-70分。
据他分析，选择在1月18日亮相并不是最佳时间点，因为按照时尚行业的规则，服饰品牌通常要到3月或9月才开业，这也是深业上城许多服
装品牌还未开业的原因
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另一方面，由于许多新品牌都是首次进入国内或内地市场，对工商登记流程不熟悉；亦或个别品牌在装修设计上花足心思等等因素，导致沟通及装修时间拉长，也正因此，商场的
前言 Introduction
深业上城UpperHills是集产业研发、公寓、酒店、商业于一体的城市综合体，项目位于福田中心区，坐拥三大中央公园，通过景观连廊连接莲花山与笔架山，将绿色生态引入项目，通过立体交通及业态组合缝合城市孤岛，打造自在、自如、自得的多功能空间。项目专注于通过创意设计、产品创新和品质塑造，引领“尚上生活”。
B1层
零售餐饮精品超市英皇UA电影院全棉时代旗舰店
L1层零售方面
L1层零售方面，已开业的有CARLO atelier男装、 River Tooth、Bouthentique、JNBY、播、 Donoratico达衣岩、GENTLE、MASAKI MATSUKA、雷朋、CITY CHAIN钟表集合店、adidas、BLOVE、 ochirly。围板中的有GAP、优衣库、ZARA、 Bershka、眼镜88、六福珠宝、stradivarius。其他区域均是围公共画面的围板。

深圳中原建筑中心_深大地铁上盖综合体——世町广场

该项目于2010 年2月2日取得土地使用权，并在2010年48月举行了建筑设计国际竞赛，目前正进行方案设计深化等相关工作。
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周边分析
© Copyright Centaline Group， 2010
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前言
二、项目概况
本项目用地面积9772.1m㎡，容积率为10，总建筑面积97760m²，其中办公面积42690m²，酒店面积38000m²，商业面积8260m²，交通换乘及其公共配套面积8810m²，高度约240M。
© Copyright Centaline Group， 2010
2Leabharlann 建筑规划© Copyright Centaline Group， 2010
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规划理念
规划理念
设计的出发点源于对主要交通流线和多种功能带来的外部影响的深入分析。这样得出的建筑综合体的形态设计，遵循于功能和流线。根据其城市空间的关系，即在深圳科技园区的一角，沿深南大道，此建筑应具备强烈的标志性形象，成为能表明科技园区域性质的，具有得体姿态的地标。建筑设计当营造震撼的气氛，塑造现代的商务城市形象。
周边分析
区位
本项目位于深圳市南山区科技园南区，处于深南大道和科技园内南北向大道科苑大道的交叉口好西南角，位置重要，形象展示面宽。本项目距离深圳湾口岸4.3公里，距离罗湖火车站21公里，距离深圳机场19公里，距离深圳机场19公里，距离蛇口码头9公里。本项目集成地铁1号线深大站和区域公交总站，出行非常方便。

深圳百世广场购物中心详细介绍手册

• 百世广场是由深圳市东径投资发展有限公司投资建设的主题商场。总占地面达50000平方，一期工程面积就近30000平方，由时尚基地、美食基地、娱乐基地三大组团构成，是集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的主题购物广场。
平面示意图
• 一楼、二楼以潮流时尚服饰、个性商家为主。(A栋1层平面图）
• 一楼、二楼以潮流时尚服饰、品牌商家为主。(A栋2层平面图）
三楼主打精品百货。(A栋3层平面图）
四楼为餐饮和美容美发美甲专区。(A栋4层平面图）
经营推介：
• 潮流服饰、精品配饰、快时尚品牌； • 特色餐饮、休闲餐饮、轻餐饮； • 动漫玩具娱乐、数码配件； • 美容美发美甲； • 年轻人的潮圣地，低成本进驻、高收效经营！
项目定位
项目定位目标客户为18-28岁的年轻快时尚一族，打造主题购物乐园，优化购物环境，拉开与周边消费环境的差异化。
• • • •
BESTOWN CEO 林瑛楠项目总经理具有15年商业地产操盘经验，独立主持过广州时尚天河、南京时尚莱迪、沈阳时尚地下街等大型商业地产项目。工作认真严谨，行事果断迅捷。出众的领导管理才能与良好的商业运营理念，奠定其商业地产行业的主导地位。
• • • •
BESTOWN DESIGN 李凤明设计总监具备13年商业地产设计美学到执行实际操作经验。主导商业地产设计风向标。主导设计项目有广州时尚天河商业广场、南京时尚莱迪、沈阳时尚地下街等众多商业空间项目。丰富前卫的商业空间设计理念始终引领市场前沿。
风格介绍
• 从正门入口到华特街门口，从地标小丑到每一条街区，从样板间装饰到每一块地砖的颜色、材质的选择。资深设计师们都绞尽脑汁，把 “新”、“奇”、“特”演绎到极致。 • 百世广场是深圳首个针对快时尚年轻人群体量身打造的，利用年轻人追求个性、时尚的心理，在众多同质化的商业广场中另辟蹊径，坚持主题化运营，走原创设计路线，将购物和休闲观光有机融合，打造一个全体验嘉年华主题购物广场。

深圳观澜湖新城MHMALL

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MH MALL 简介
50万平方米娱乐时尚购物中心缔造造区域标杆
4.1项目简介
点击添加内容
观澜湖新城MH MALL 50万平方米娱乐时尚购物中心
Where Retailtainment Begins… 购物、娱乐、文化与创意结合一站式多元化体验
4.1项目简介
50万平方米跨城综合体
企业名称
观澜湖高尔夫球会
富士康科技集团华为技术华润
观澜高新科园富士施乐高科技
康佳电子宇阳科技乐科电子恒顺康科技奥美佳电子达利集团
合计
员工人数
20000
420,000 50,000 20,000 20000 11,000 5,000 5,000 3,000 3,000 3,000 25,00 560,000
幼儿园 35 27 14 22 4 11
113
小学 10 6 4 6 11 22
59
中学 13 5 6 6 7 5
42
5 km
10 km
3.3
区域覆盖人群之② ●
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10km ●
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深圳CDB平面图及各购物中心介绍-晶岛国际及其周边商业情况分析

晶岛国际及其周边商业情况分析一、晶岛国际项目基本情况介绍 (1)（1）项目基本资料介绍 (1)（2）项目定位、各层业态分布及场内的规划 (2)（3）项目发展历程介绍 (4)（4）项目设计效果图 (5)二、CBD整体情况分析 (6)（1）深圳CBD平面图 (6)（2）深圳CBD现有商业供应量分析 (7)（3）晶岛国际周边商业物业情况 (7)（4）晶岛国际周边酒店介绍 (11)一、晶岛国际项目基本情况介绍（1）项目基本资料介绍（2）项目定位、各层业态分布及场内的规划项目定位各层业态分布及场内的规划L1 层—一线世界：国际一线服饰、化妆品、名表、珠宝项目L1层北面广场有7000平方米的公交站，汇通28条公交路线UG层—时尚世界：国际知名品牌服饰、功能性次主力店、3C概念店、高档中餐厅、法国红酒屋等；LG层—潮流世界：服饰次主力店、潮流服饰、风情酒吧街、特色西餐、4D影院等；B1层—欢乐世界：少年娱乐中心、儿童用品、美食广场、精品超市等。

（3）项目发展历程介绍1984年，《深圳经济特区规划》提出CBD规划设想1997年1月，日本黑川纪章建筑与都市事务所接受委托进行中心区的规划设计1999年9月，通过国际评审选定德国欧博麦亚设计公司的方案为中心区城市设计和地下空间综合规划优选方案2002年5月，我司（开发商）与政府签订土地使用合同2003年10月，委托日本株式会社设计公司进行景观设计2004年1月，美国RTKL设计公司晶岛国际广场项目的设计并评审确定2005年1月，项目破土动工2006年12月，项目主体结构封顶至今，项目进行设备安装和装修及验收阶段（4）项目设计效果图楼盘夜景楼盘外景室内景观二、CBD整体情况分析（1）深圳CBD平面图（2）深圳CBD现有商业供应量分析CBD商圈是深圳最有潜力的商业中心区，目前已形成以三大购物中心（星河COCO PARK、怡景中心城和晶岛国际广场）为主的商业格局，日平均人流量达30多万，且都是颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的CBD商业提供了广阔的发展空间。

深圳CocoPark考察报告

地铁现状
位于购物公园站，无缝接驳地铁1号线和4号线 3个出口
公交条件
未来CBD公交总站线路：3路，398路，b612 路，b686路，b799，e1路，e20路，k318路， m223路，m223路空调，m224路
机场优势
机场30分钟车程
一、项目概况——打造团队：品牌商家打造，星河房地产开发有限公司+美国尔本建筑事务
但彼此之间既熟悉又相亏了解。目前共有20多位建筑师。正在进行的建筑设计项目包括住宅、商场、酒店、商用办公楼以及规划。香港启胜管理公司
运营/物业管理公司
启胜管理服务有限公司 (启胜) 於1978年成立，是新鴻基地产成员之一，业务包括甲级写字楼、大型商场、高级豪宅、大型屋苑、工贸大廈、以及會所与康乐设施管理，是全港最具规模的物业管理机构之一。
四、零售业态分析——重点品牌介绍2 – 全棉时代
一、品牌简介：深圳全棉时代科技有限公司成立于2009年，是稳健医疗集团旗下的全资子公司之一。全棉时代依靠稳健医疗集团对棉织品近二十年的科学钻研，凭借自身的专业技术，独创性的研发出了一种全新的生产工艺即直接使用天然棉花生产全棉水刺无纺布-PurCotton。 PurCotton®是以自主知识产权的专利技术生产出来的“全棉水刺无纺布”命名的，其生产工艺已在全球50多个国家和地区注册专利。 1.国家：中国 2.定位：家居用品 3.主要消费群： 20-45岁 4.特色：健康、舒适、安全、环保，让人们远离化工刺激，回归纯天然、亲肌肤的健康舒适生活 5.经营范围：日常护理和家居生活用品；产品主要包括婴幼儿用品、女性用品、居家用品和医疗用品四大类 6.价格区间： 200 – 600元二、开店情况：深圳：益田假日金光华成都：万象城万达上海：月星环球港北京：蓝色港湾西单大悦城三、经营面积：60 ㎡左右四、销售情况：月销售8万-10万五、所属公司：深圳全棉时代科技有限公司

深圳万象城综合分析课件

深圳万象城的竞争优势和劣势分析
01
竞争劣势
02
03
04
• 商户同质化：部分商户存在同质化现象，可能导致消费者产生购物疲劳，降低购物意愿。
• 停车位紧张：随着消费者数量的增加，深圳万象城停车位可能供不应求，影响消费者购物体验。
• 市场竞争加剧：面临其他购物中心的竞争压力，深圳万象城需持续创新以保持市场领先地位。
位置
深圳万象城位于深圳市罗湖区笋岗街道，地处深圳市中心地带，交通便捷，人流密集。周边有多个住宅小区和商务区，消费潜力巨大。
深圳万象城的定位和目标
定位
深圳万象城定位为高端商业综合体，致力于提供高品质的购物、休闲、娱乐体验。目标消费群体主要是中高收入人群和游客。
目标
深圳万象城的目标是成为深圳市乃至全国知名的商业地标，吸引国内外游客前来消费，提升华润集团的品牌价值和市场份额。
深圳万象城未来发展战略
多元化发展
深圳万象城可以在保持高端商业综合体定位的基础上，结合市场需求，适度增加多元化业态，如文化、娱乐、科技等，丰富消费体验，吸引更多客流。
线上线下融合
深圳万象城可以加强线上线下融合，利用互联网技术和大数据分析工具，提升营销精准度和用户体验，打造智慧商业综合体。
国际化战略
• 持续发展：随着市场的变化和消费者需求的升级，深圳万象城不断进行品牌调整和业态创新，保持其竞争力和吸引力。例如，引入更多国际一线品牌、打造特色美食广场、推出各类文化艺术活动等，为消费者创造更加多元化和高品质的消费体验。
CHAPTER 02
深圳万象城的商业模式
商业模式介绍
综合性商业模式
深圳万象城集购物、餐饮、娱乐等多种消费功能于一体，为消费者提供一站式的消费体验。

中原深圳冠利达大厦写字楼改造项目整体定位报告

区域市场现状
客户分析
N0..
名称
客户门类
资料来源：深圳中原深港研究
中心
主力客户
1
公路局大厦公路系统、地产中介、保险、电子集团、律师事务所等
公路系统
2
宝晖大厦
电子、酒店、高科技、保险中介、律师事务所、投资等
电子类
3
海关大厦
海关、外经办、投资、顾问、电子、物流、律师等
海关、外经办
4
冠利达大厦
酒店、中介、保险、电子、律师事务所等
本项目作为写字楼，市场表现相对乐观；
CONTENT
报告目录
外部环境解析
宏观环境分析深圳写字楼市场分析
深圳写字楼市场
二级市场
供求变化
资料来源：深圳中原深港研究中心
70 60 50 40 30 20 10
0 1998
新增面积销售面积
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
04年写字楼供应达到历史最高峰。 05年有所下降写字楼的销售面积仍在逐年增加。
报告目录
内部环境解析
区域写字楼市场现状区域写字楼发展机遇区域市场未来竞争格局
写字楼分布
区域市场现状
冠利达大厦
泰华大厦
海关大厦
宝安写字楼分布在广深公路（即107国道）沿线、创业二路沿线、新安路沿线三大板块；
其中，写字楼物业分布在邮广电深大公厦路（即107国道）沿线居深多信。泰丰
供销大厦
海晖大厦
供销系统
11
经发大厦
外经办、政府单位、保险、贸易、科技、电子、银行等
电子科技
据最近调查统计资料显示：进驻宝城写字楼的企业以电子、高科技、物流企业为主，它们是目前宝安的企业支柱。

中原森拓普物业顾问(深圳)有限公司简介-50PPT

部份招商项目個案
Ritz-Carlton Hotel ShenZhen
星河发展中心占地9813.9平方米，总建筑面积约10万平方米，其两座塔楼由提供273套舒适客房的超五星级酒店Ritz-Carlton酒店和专为世界500强企业量身订做的高档写字楼组成。
四层商业群楼，建筑面积约：1.8万m2 计划交付日期:2008年初计划开幕日期2008年下半年
項目描述：對天津/廣州各類物業總體市場狀況各項目周邊市場狀況進行了深入調研，對國有企業劃撥土地上的各類物業進行了價格評估，並對基金投資及資產置策略作出了初步建議
CentaPro
研究服務個案
長沙市金霞經濟開發區高嶺園區
城市：湖南省長沙市位置：長沙市北部金霞經
濟開發區高嶺園區土地面積：1,210.96公頃建築面積：600餘萬平方米研究性質：投資環境分析及投
3 SIDEFAME
成功引入SIDEFAME 旗下的Anteprima、 Pearly Gates、 Callaway Golf 進駐深圳金光華廣場
CentaPro
部份零售租務個案
星河COCO PARK
1 百老汇
成功引入香港影院經營商百老匯戲院進駐星河COCO PARK，成為該戲院於華南地區的首間經營店
部份商業策劃项目
中信城市廣場三期（深圳）
深國投廣場（深圳）
華僑城歡樂海岸（深圳）
揚名廣場二期（珠海）
華強旅遊城項目（蕪湖）天利中央廣場二期（深圳）
百仕達商業中心（深圳）
新安湖商業廣場（深圳）
華強廣場（深圳）
港隆城購物中心（深圳）
星河地產 ·龍崗項目（深圳） …….
CentaPro

福田cocopark商业市场调研报告

福田cocopark商业市场调研报告一、基础资料福田COCO Park是由星河集团投资7亿，联袂世界顶尖团队香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所URBAN、贝尔高林BELT COLLINS、伍兹贝格WOODS BAGOT、GRAPHIA，以及著名华人设计大师幼坚先生精心打造。

位于CBD中心区经济动脉上，毗邻会展中心，无缝衔接地铁购物公园站。

总占地3.1万平方米，建筑面积达8.5万平方米，建筑主体共五层，其中地下二层，地上三层。

位置：位于福田中心区，毗邻会展中心。

购物中心总建筑面积：85000楼层：购物中心B1—L3F楼层高度：楼层净高3.6-4.5m场通道宽度：4.2-6m车位数：B2、B3层共计600个车位。

经营管理：香港启胜管理公司开业时间：2006年9月30日，其中吉之岛主力店开业在06年12月初商业定位：购物休闲，时尚潮流，打造的时尚动力中心。

COCOPARK 区域优势明显，紧邻会展中心和中心区高档写字楼、酒店和高档豪宅居住区，高端消费人群集聚。

项目地下有地铁站，交通便利度高，更增强了辐射围。

二、福田cocopark所在区位的优略势处福田中心区商圈，被华强北、东门、深南中路、人民南四大主商圈围合，近会展中心经济交流中心，吸客性和展示性都很强。

◆福田中心区商圈以大型购物中心、高档次百货为主，代表国际化的商业定位，片区经济活跃，都市白领集中区，消费力强。

◆四大商圈围合优势东门商圈是集购物、休闲和旅游观光于一体的步行街；华强北以电子市场为龙头，汇集了百货、服装、餐饮、仓储、金融等几十个行业，成为全国业态最齐的商业街；人民南商圈是时尚高档精品型购物，娱乐业最为发达；深南中路是时尚潮流商圈；项目处于四大商圈交接地带，具有承接四大商圈人流的优势。

处福田区CBD位置，周边高档写字楼面积约140万平方米，三十几栋高档住宅区，常住人口越95万，潜在目标需求客群较大。

◆CBD优势福田CBD位置，经济、政治、文化、公共设施配套都发展癿比较完善，现在正在兴建第一平安国际金融中心◆写字楼周边有投资大厦、中心商务大厦、时代广场甲级写字楼，面积约140 万平方米◆中高档住宅区中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区，常住人口约95万◆人流量会展中心人流量大，人流量最高高达15万周边分布竞争顷目繁多，怡景中心城、连城新天地、卓越.INTOWN、天虹君尚是最为接近的项目怡景中心城：距COCOPARK约800米，集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐、文化等于一体，大型生态购物中心；定位人群：中产阶层。

网点对实体店的影响

最近，一则复旦大学校园内老书店关门的新闻报道，引起了人们对于网店冲击实体商铺的关注。

随着我国电子商务飞速发展，网上商店渐行渐热，已经发展成为新生代消费者日渐青睐的购物新时尚。

同时，网店快速发展也折射出许多让人深思的问题，如网店是否会导致实体商铺空置？网店是否影响实体商铺的价格？这些问题已经越来越受到人们的关注。

网店压缩了实体店生存空间“至少一半的生意被抢了。

”华师文化街内一服饰店老板表示网店对服装冲击最大。

“我家几十家实体店从去年开始全面亏损，今年关得只剩下几家了，正准备全面关闭转行，房租、人工、税收方面根本无法和网购相竞争。

”网友“一条鱼”在论坛中这样写道。

不少网友也分析得出低价和选择性多是大众转向网上购物的主要原因。

就目前市场来看，高租金商铺多是被品牌商家或大卖场所占据，而今各品牌商家也在开始扩张网店经营业务，这无疑会影响到实体商铺的扩展空间。

今年初，国美、苏宁两巨头各自发布了引人瞩目的电子商务战略。

“10年后苏宁易购的年销售规模将达到3000亿元，实现再造一个与苏宁实体店等量齐观的网上苏宁。

”值得注意的是，一年前苏宁易购的目标还仅仅是作为实体店的有效补充，苏宁的底气似乎来自2010年高达400%同比增长率。

据GFK的数据显示，到2012年3C家电网购的规模将达到925亿元，这相当于国美目前的年销售额。

“随着网店的增多以及网络销售额的增长，无疑会压缩实体店的经营和发展空间。

”观察人士胡岩这样认为。

在目前住房大限时代，商业地产火热得力于广大投资客对于商铺价值的高预期，虽然住宅与商铺在同步增长，但是在入住率低、实体店受网店影响越来越严重情况下，不少人开始对商铺今后的价值产生了顾虑。

商铺价值受冲击短期不会显现从经营的角度看，网店好比是撒网，实体店却是竹竿钓鱼，谁收获的鱼多就不言而喻了。

“生意一天比一天难做，新进的货却发现网上都有卖的，而且价格更便宜。

”服装店郑老板告诉记者，目前在网上几乎可以淘到全球各种商品，实体店经营的优势在不断缩小。

深圳绿茵丰和项目商业营销思路合作建议书

弊
整层销售
分割销售（产权式、带租约等）
★：利 ☆：弊
备注：在项目销售方式的操作中，整层销售的价格与分区销售的价格之间，将会有10%-20%左右的浮动。
CentaPro
2、具体销售方式：
项目操作模式建议通过以上对三种模式的利弊分析，我司建议本项目采用兵分两路，两条腿走路的操作模式，一方面，立即成立专组，通过CentaPro和中原强大的国内及海外客户资源，寻求整层与整体销售的大投资客；另一方面，同时成立项目小组，开展项目拆零销售的策划及推广筹备工作，两套方案齐头并进，并限定一定期限，在规定期限如无法完成整层或整体销售，即可立即启动分割销售方案。
森拓普企业顾问（深圳）有限公司 CentaPro International (Shenzhen) Limited
目錄
一‧項目簡介
二‧項目SWOT分析
三、项目商业定位
四‧銷售方式建議五‧项目合作建议
CentaPro
一、項目简介
項目名稱
：
位置：总商业面积：楼层： A栋： B栋： C栋：功能劃分：合作方式：售價及租金：
CentaPro
三、項目商业定位
CentaPro
三、項目商业定位方向：
贴近街坊
& 服务社区
CentaPro
三、項目商业定位
依据：
三大
法则＋绝对保障
CentaPro
三大
法则
法则一：立足现有消费群体。
项目总商业体量最多4800㎡，整体商业的辐射力核心在周边居民。项目片区为大型社区住宅区，具有自己的消费群且拥有一定数量的已建好的社区居民，自己自足型社区商业有较大生存空间。