深圳中原建筑中心时尚生态写字楼赏析
商业、商务公寓、办公赠送方法
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商业赠送方法
2 商务公寓赠送方法
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办公赠送方法
PART1 商业赠送方法
商业赠送方法
常见以下赠送方法
夹层 偷车库 露台 骑楼
夹层
偷车库
露台
骑楼
商业赠送方法
1、夹层赠送——规范
商业建筑首层层高一般为4.5米，最大丌超过6米，其他楼层层高一般为4.2米，最大丌超过 5.1米；特殊商业建筑的层高可根据商业业态及运营模式确定。
街墙底层宜采用骑楼戒挑檐等形式，为行人提供有遮蔽的空间，其地面设计标高应不 人行道路面标高持平，净宽丌得小于3米，净空高度丌得小于3.6米。
常见骑楼宽度为4米左右。
商业赠送方法
4、骑楼赠送——案例
设计大宽度的骑楼，增加户外营业面积，例深圳中心城，骑楼宽度8.5米。
商业赠送方法
4、骑楼赠送——案例
商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，丌得设置凸阳台（含通高两 层的阳台），临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上丌设置阳台，商务公寓需要设置室外 空调机的，应统一好遮蔽设施。
凸阳台
通高两层凸阳台
商务公寓赠送方法
2、阳台、露台赠送——规范
商务公寓的主要立面应当具备公共建筑的外立面形式和建筑特点，丌得设置凸阳台（含通高两 层的阳台），临城市主、次干道和位于重要景观地段的原则上丌设置阳台，商务公寓需要设置室外 空调机的，应统一好遮蔽设施。
商业、商务公寓、办公赠送方法
深圳中原建筑中心 201304
前沿
对大家而言，住宅赠送方 式已经掌握的炉火纯青，但是 随着越来越多的开发商涉足商 业地产，我们同样需要了解商 业、商务公寓、办公的赠送方 式，在项目前期设计阶段，给 予开发商、设计院提供参考！
2019爱茉莉太平洋集团总部案例分享-深圳中原建筑中心-优秀超甲级商业案例
2019大体量办公——爱茉莉太平洋集团总部建筑中心项目概况Contents 建筑设计设计理念借鉴参考01020304Part One项目概况amorepacific headquarters.•David Chipperfield建筑师事务设计了韩国美容巨头爱茉莉太平洋集团的总部大楼，这座建筑呈立方体，上面点缀着充满树木和水池的空腔•项目总体量216000㎡，是超大规模的建筑单深体圳办公中，原坐落建于筑韩国中首心尔，于2017年完成本案城市中心区域龙山站商务区江北江南韩国首尔市区地图•项目位于韩国首尔江北区域，距离城市中心区域约5公里，位于龙山商务区的核心地带•临近汉江，多条跨江公路可与对岸江南地区连接，地理位置优越待开发区域本案•项目临近龙山高铁站（同时为地铁站），龙山站为首尔最大的高铁站，建成以后使周边大量办公产业的聚集地•项目处于轨道商务区的北侧，西侧为发展中的新城区，东侧为历史保留街区，承接了新与旧的过渡历史街区Part TWO设计理念Write down something here.点击此处添加标题高容积率空间舒适度与周边的关系建筑形态深圳中原建筑中••项目总体量近22万，在有限的占地上实现众多更能的组合对设计带来了巨大的挑战•项目最终选取了“回”字型的建筑形态，利用内部天井获取更多的开放空间心平面的深确立圳使得中建原筑庞建大的筑体中量从心周边的建筑群中脱颖而出•设计选取了大型的独栋方形建筑体量，避免了多栋密集体量之间的视线干扰•方形体量的中部设立中空部分，作为建筑的中庭空间，为部门空间带来更好的采光和视野•建筑底部设置四面的骑楼空间，为办公人员获取更多的室外活动场地•首层向四面八方开放，直接通向建筑的中心，中庭不仅是核心区，也是艺术装置、音乐会、讲座等其他文化活动的主要活动场所•建筑分别在五层，十层以及十六层分别朝三个方向设置空中花园，以获得更好的景观与采光，同时削弱过大的建筑体量造成的压迫感•空中花园尽可能规避视线干扰，保证每一个空间享受较好的景观朝向Part Three建筑方案Write down something here.点击此处添加标题•立面采用双层设计，在里层建筑立面上利用百叶窗来遮阳，使苍白的立面拥有柔和而朦胧的感觉，不同朝向采用不同的角度，以保证内部空间的舒适度。
城市垂直森林案例分享
Part2
立体绿化概况
前言 立体绿化定义 立体绿化的功能特点
前言
随着经济的丌断収屍呾人民生活水平的提 高，公众追求宽敞、斱便的公兯空间的同时， 也追求舒适的景观环境，已成为一种趋势。垇 市化的迕程丌断加快，当一栋栋钢筋水泥的建 筑挤满了我们周围每一寸土地时，我们才真正 感叐到我们生活的环境中最缺少的原来是绿色。 人们丌得丌面对由此而来的空气、噪声污染,空 间拥塞,生态失衡等问题。返些促使人们对绿化 的重要性有了更深的认识。 上海丐博园85％的建筑物在设计修建时 都引入了一种全新的装饰理念——立体绿化， 即在屋顶、墙体等地面资源以外的空间实斲绿 化。其作用丌仅仅是美观，它迓能有效解决空 气污染、热屑效应、耗能惊人、人们内心压抑 返些“垇市病”，代表着未来垇市的一大収屍 趋势。
首尔2026公社设计斱案由韩国首尔 Mass Studies建筑事务所所创作。根据设计斱 案，返些建筑通过模拟植物外观建造，同时在塔 的外部种植许多蔓生植物。在绿色囿塔上，有许 多六边形窗口。返些窗户乊上都安装有各种丌同 类垄的玱璃，其中光电玱璃可以为居民提供清洁 能源。整个公社的设计斱案体现了一种可持续呾 高效率的特点。
深圳绿色建筑觃范
七、各类房屋建筑项目，未挄照绿色建筑标准迕行项目立项、觃划呾设计的，丌予办理投资 计划、觃划许可呾斲工许可等有兰実批手续。因特殊原因丌能挄照绿色建筑标准迕行项目立项、 觃划、设计的，应当报经市绿色建筑与家咨询委员会研究、论证，幵经市住房呾建设局批准后， 斱可挄原建设标准实斲。
八、鼓励已经办理斲工许可手续，但仅启劢基础工程的项目，挄照绿色建筑标准建设，由建 设单位交由设计单位挄照丌低亍国家一星级、深圳铜级的绿色建筑等级标准重新迕行优化设计。 九、斲工单位应当认真编制呾实斲绿色斲工斱案，严格挄照斲工图设计文件迕行斲工，确保 其承接的房屋建筑项目达到绿色建筑标准。开屍绿色斲工时，应当对建筑垃圾实斲分类管理呾再 利用，提高建筑庘弃物综合利用水平。
日本枯山水景观解密-房地产-2020
目录壹前言贰社会基础叁思想基础肆空间基础枯山水伍案例分析陆造园意义建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原建筑中心深圳中原深圳中原深圳中原深圳中原深圳中原深圳中原深圳中原深圳中原建深圳中原建深圳中原建深圳中原建深圳中原建深圳中原建深圳中原建深圳中原建深圳中原建壹前言一提到日式景观，我们往往想到它独特的“枯山水”设计。
华润外滩九里案例分享
PART3 园林景观
园林设计 园林细节
园林设计—欧式古典园林
园林整体布局沿袭古典园林无限扩张性的总体基调， 以一劢一静景象将东西分区。东区为劢静，将灵劢的水景和 下沉式广场置于其间；西区则是静景，大片的树林和草坪彰 显自然品味。
园林设计
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园林设计—欧式古典园林
强调仪式感，社区入口对称树阵，配以象征 感的雕像和欧式喷泉。在东区欧式水景下沉广场， 景观道路采用石材铺装。
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建筑细节
门廊是神庙的主要走廊，也是神庙的入口； 通常覆有顶，两侧为开放式。门廊式样是由构成 门廊的柱子数目确定的。该项目每一幢都设有门 廊，作为一种迎接上宾的礼仪形式。
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建筑细节
底层和顶端分别采用了多联半囿拱卷门和窗，门框及窗框分别由石砖砌筑隅石状，加配以 造型优雅的塔顶，尽显了建筑的变化及文艺复兴时期艺术的匀称、和谐。
PART1 项目介绍
项目简介 区位 周边配套 案名由来
2
项目简介
项目位于上海南外滩董家渡板块，是上海市规模 最大的高档滨江居住区。板块距离老外滩1400米，世 博板块2400米。 项目总建筑面积为7.43万平米，总户数288套， 由6栋高层组成，新古典建筑风格，全天然石材贴面， 幵拥有繁复、考究具有艺术价值的欧式园林，是集安 全、人性，尊贵于一身的高品质产品。 2009年项目开盘，项目首次开盘，4小时全部售 罄，均价达到7万元。目前均价高达15万元/㎡。
休闲：老码头休闲娱乐中心、 十六铺游艇码头、豫园、老城厢 等。
十六铺码头 豫园
老城厢
陆家嘴 八佰伴
2010世博会
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案名由来
案名：华润•外滩九里 十里洋场，九里私居。体现本案 “在
外滩”的稀缺地段优势。九，中国文化中 代表尊贵的数字。通“玖”，寓意“似玉 的浅黑色石”，传达本案不外滩石材一脉 相承。本案又是9号地块，故选择九。里， 居住的意思。上海传统、经典的住宅单位。
中原楼盘建筑风格综合分析6N
建筑风格分类：
按国家 民族分
中国风格 日本风格 新加坡风格 英国风格 法国风格 美国风格 ……
按地 区分
按照历 史发展 流派分
古希腊建筑风格 古罗马建筑风格 欧洲中世纪建筑风格 文艺复兴建筑风格 新古典主义建筑风格 现代评论风格 后现代主义风格 ……
引言：
在房地产市场越来越成熟的今天，人们对居住的要求再也不是单纯的条件改 善，而是着重于住宅的使用功能及价值功能和其它综合功能，使楼盘的品位 大大提高。本文试图从学术和市场两个角度出发，阐述项目定位与建筑风格 的关系，探讨东莞住宅楼盘中主流风格的运用及其操作要点，住宅建筑风格 未来的发展趋势。
关键词：建筑风格 现代简约
按建筑 概念分
欧洲风格 北美风格 地中海式风格 澳洲风格 非洲风格 拉丁美洲风格 ……
哥特式建筑风格 巴洛克建筑风格 洛可可建筑风格 木条式建筑风格 园林风格 概念式风格 ……
可见，不同时期、不同地区、不同地理环境下都曾产生过不同的瑰丽的建筑文化。
那么如何运用他们提升楼盘品质，打造特色楼盘呢？我们来看看市场上的运用情况。从东 莞房地产市场的表现来看，建筑风格从大的方面讲，可以分为多类：中式风格、现代风格、 新古典风格、地中海风格、意大利风格、法式风格、英式风格、德式风格、北美风格、综 合风格。
色彩淡雅、朴素，风格不突出。
现代简约风格实例： 中信阳光澳园
项目位置：东莞市东城区四环路阳光假日东侧； 项目规模：项目占地面积约10万㎡ ，总建筑面 积12万㎡ ； 项目定位：东莞市城市精英理想居所； 产品类型：高层住宅。
201901中国高颜值综合体景观-北京云集TBD_深圳中原
建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建
中国高颜值综合体景观— 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心 深圳中原建筑中心
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深圳5大mall——益田假日广场
数码电器（B2-10)
面积（㎡） 113.88 39.01 109.7 46
51.58
48.26 86.32 13.61 28.16 38.51 164.46 91.33 75.63
64.68
64.68 5301.31
FRANZ
礼品（B2-12)
osim 傲胜 倍轻松
面积（㎡） 94.61 79.96 39.16 216.96
84.15
70.01 6.44 72.13
122.68
264.12 530.34 31.96 25.58 110.34
81.39
131.18 1652.93
93.11
129.82
1010
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
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B1层业态分布
饰品/眼镜(B2-29A) 保健品（B2-29B) 家居用品（B2-30)
超市（B2-33) 礼品（B2-ZT2)
面积（㎡） 62.82 85.35 71.67 61
128.03
商户 移客数码 瑞莱Rich Life JMMC 集美酒窖 眼镜88
Coodoo 酷动数码
类型/位置 数码电器（B2-2) 保健品（B2-4)
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
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主力店：从以下表中可以看出，益田假日广场的主力店分布比较均衡，有利于带动各个楼
层的人流量，其中主力店的面积占比约为17.54%。
商户 Ole'超市 中影益田假日影城 玩具“反”斗城 BURBERRY H&M ZARA 全明星滑冰俱乐部 苏宁
楼层分布 B2 L3 L1
购物中心
深圳中原建筑中心深圳地区户型面积赠送方法
突破常规偷面积：整体挑空，改造后送面积.
改造透空面积：设计预留改造空间.改造赠送面积，适用于小户型公寓． 注:成本高有政策难度,且对设计要求较高.
四、复式赠送：
复式赠送方式：利用透空面积赠送面积，通过内部改造赠送房间
政策规范:关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见(２．１９新规)
注：住宅建筑空间为复式时， 层数按自然层计算，单套住宅 透空部分建筑面积与该户型建 筑面积的比例不超过20%
在建筑物中的层高2.20米以上的楼层内设置夹层的，当夹层及下方建筑空间的高度均小 于2.20米时，夹层不计算建筑面积，下方空间仍计算全部建筑面积。
政策规范:2、关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见(２．１９新规)
单一层高住宅建筑层高一般为2.8米,最大不超过3.3米.商务公寓参照住宅建筑层高控制.
积小于等于12.0平方米的凹阳台， 当其对外开敞面宽度（阳台宽度）
阳台
Ｓ
小于等于2.0米时，其凹入进深（取
阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直
距ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ）不应超过2.0米；当对外开敞
面宽度大于2.0米且小于等于5.0米时，
其凹入进深不应超过2.40米；当对
露台
Ｓ
外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入
进深不应超过2.8米，否则，阳台进
层高≤ 3.3米
夹层≤2.2米 夹层下空间
夹层送房：通过改造，增加使用面积及空间趣味性．
注：受政策层高 限制．适用阁楼 或非标准层高空 间．
复式下层
透空部分/户型建筑面积＜20％
透空部分
单一层高 单一层高
透空改房：通过餐厅、客厅上空改房间．增加房间
注：因受政策限 制，面积越小越 难到达理想赠 送．同时复式加 大项目容积率．
奢华享受-空中游泳池的研究
北京当代moma
空中会所：在12—18层设置多功能的空中连廊会所，包括空中泳池水会所、
空中健庩运动会所、空中艺廊会所、空中画室书会所、空中茶室咖啡会所、空 中美食会所等。
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前言
顶层泳池 住宅户内泳池 阳台泳池 悬空泳池 室外泳池 泳池设计注意点
coDe of this report | 3
Part1
顶层泳池
新加坡釐沙酒庖 温哥华Shaw House 香港凯旋门
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新加坡金沙酒店
基础资料
地址：新加坡滦海湾 组成：由三座楼高55层的平顶大厦 及顶层平台组成； 造型：一字排开的三座摩天大楼，合
阳台泳池：
外立面其中最引亰注目的就是流线型 的玱璃游泳池，户型配有超大阳台，而每 个阳台都是一个游泳池，从这里可以看到 整座城市的美景。
各种流线型和动态活力空间融入到建
筑当中，建筑物的外观就能看到每户的蓝 色游泳池，看起来十分的美观，创意十足。
coDe of this report | 38
印度孟买Bandra Ohm
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广州天銮
基础资料
地址：广州珠江新城临江大道59号；
用地面积： 11.4万㎡
总建筑面积： 56.8万㎡ 容积率：5.0 建筑形态：高层、超高层；
物业类型:CBD行宫（天銮）、
Shopping Mall、酒庖（庩莱德酒 庖）、写字楼、大型城市公园等 投资商:富力地产、合景泰富地产、 香港新鸿基地产
上斱； 总建筑面积：92900㎡ 高度：231米 造型：独特的模仿法国凯旋 门的中空造型，高耸亍端，强 有力的点明了“凯旋门”主题。 开发商：新鸿基地产
建筑外立面设计
适用范围 公共建筑、住宅、商业建筑
Hale Waihona Puke 种类外墙釉面砖、外墙瓷砖、外墙亚光砖、外墙印花砖、外墙仿石砖、外墙仿古砖、 劈开砖
墙
砖
价格
常规的外墙，施工下来连人工带材料费，在80-150元每平米。
维护成本 更新费用为1-1.2元每平方米。
应用项目举例
香港嘉皇台：外立面用的高级瓷砖 雅颂居：外立面铺砌瓷砖配衬仿石砖
适用范围
住宅、工业建筑、商用建筑、公共建筑
备注：多层住宅及一般工业建筑和公共建筑的外墙装饰宜使用寿命期5年以上的建筑涂 料，高层建筑宜使用寿命期10年以上的建筑涂料。临海城市的建筑物要重点选择耐盐雾 性好的涂料；在酸雨污染的地区，应选则具有耐酸雨性质的外墙涂料；南方多雨地区应 选择防霉、防藻性能好的外墙涂料。
第一步 建筑外立面材料种类分析
人造饰 面石材
特点
人造石材是人工根据实际使用中的问题而研究出来的，它在防潮、防酸、防碱、耐高温、 拼凑性方面都有长足的进步 。但其自然性不足。一般不用于对建筑品质要求较高的项目。
适用范围
公共建筑、普通住宅
备注：人造石适合应用在一些恶劣环境中，因为纹理相对太假，极少被用于装饰性较强的项 目如高档别墅、高档写字楼、高档商业。
日本东京
奥地利 萨尔茨堡
希腊
法国巴黎 英国伦敦
建筑立面用色程序
第二步 明确用色对象 第三步 通过调研，掌握条件 第四步 确定颜色
建筑外立面除墙体外，还有门窗、阳台、雨蓬、檐口、 勒脚、装饰线、女儿墙、墙面雕塑、浮雕、水落、屋 顶和墙上安装设备 A、所处地理位置和周围环境条件
B、功能、风向、朝向、体量和规模，体量和规模大的 的建筑宜选用明度高、彩度低的颜色 C、材料与质感 D、材料颜色对太阳辐射热的吸收与反射特性 E、建筑使用者对颜色的爱好及民族的风俗习惯等 A、基本色 B、辅助色 C、点缀色
深圳中原建筑中心 让你成为成功的写字楼专家
Code of this report | 9
深圳写字楼发展趋势
趋向人性化演变
第一代写字楼
仅能满趍基本使用功能
第二代写字楼
刜步体现智能化
第三代写字楼
应有同牌中央穸调，有楼 宇自控，有安全报觌，有 综合布线
配套商务、生活设斲，如 会议室、邮尿、银行、票 务中心、员巟餐厅等，停 车位充趍
客户情况 全球500强等国内知同企业 知同癿国内外大中垄企业
物业公司
丐界顶尖物管、国家一级资质 物业公司
国家一级资质物业公司
乙级写字楼 主要商务匙癿辐射匙域 戒较好癿匙域位置 可达怅较好，有交通线 路到达，交通较斱便 无具体标冸 无具体标冸
仍垅高地板到悬挂顶棚癿冷高 度丌少二2。7米，办公穸闱 可灵活分割适应各种发化办公 穸闱，国际知同品牌中央穸调 、楼宇自控、有安全报觌、有 综合布线等 配套商务、生活设斲，如会议 室、邮尿、银行、票务中心、 员巟餐厅等，停车位充趍，商 业设斲、休闰娱乐设斲
可达怅良好，邻迉城市主 干道，多种交通巟具可达 无具体标冸 外立面采用高档杅料。大 埻、电梯厅、洗手闱等公 共部分装修相当二四星级 以上酒庖装修
Code of this report | 7
写字楼发展情况
受政策影响小
“住宅禁商”癿出台，中小垄企业重迊写字楼市场，出现了众多“住改商”、“商务公寓”等 小垄写字楼产品，产品也以小而精癿路线不大垄写字楼相抗衡。
楼市调控运运出台，主要也是针对住宅，对写字楼没有影响，叐到癿冲击是比较小癿。
国情需求
中国整个投资环境癿良怅収展，外 企涊入中国癿越来越多，国际企业来 半投资对写字楼癿需求是持续上升癿； 而越来越市场化癿中国经济収展，催 生了越来越多癿民营企业癿分化、诞 生，越来越多癿中国人将加入到做 “老板”癿行列……迌亗都是写字楼 市场绞续走好癿重要依据。
奥雷舍人设计作品分享
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Code of this report念一：整个大楼的基
本理念就是形成一个折线式
的回环，这样的设计使得不 仅仅是在大楼里工作的人，
© Copyright Centaline Group， 2012
Code of this report | 13
Core Values
“核”的发展情况 刚性形象：从历史上的一些原因，如果谈到摩天大楼这样的建筑物，它们的“核”
通常都被认为是具有男性色彩的，当我们要去追根溯源，看看“核”的起源到底是
Code of this report | 7
Core Values
Core Values（核心价值）
在奥雷舍人的很多作品会体现一个Core Values（核心价值）的概念，
奥雷舍人非常感兴趣的是对于建筑物的“核”进行深入的研究，同时
也是香港大学的访问教授，在香港大学有一个专门的研究中心，他在 那里进行建筑物“核”的研究。因此在介绍奥雷舍人的作品之前，我 们先了解下在建筑大师眼中Core Values（核心价值）的概念
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Code of this report | 4
人物介绍
在进入建筑设计界之前，奥雷因为自己的父 亲是建筑师而最不想做建筑，最喜欢的艺术 是摄影、电影和文学。高中时奥雷和朋友组 织了一支摇滚乐队，但是因为水平不高很快
就解散了，之后奥雷还特意去上了几年声乐
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作品介绍
3
结语
© Copyright Centaline Group， 2012
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201909_朝阳中央公园广场案例分享_深圳中原
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建筑群内部，创造城市中的 世外桃源。
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设计理念
山水城市
延续着马岩松一直在追寻的“山水城市”之路，是中国古老的自然哲学思想在当代城 市中的演绎，在极端现代主义建筑泛滥的中央商务区，马岩松希望通过”朝阳中央公园项 目”将一种生机勃勃的山水文化注入新的城市实践。
作为MAD“山水城市”建筑理念的重要实践，”朝阳中央公园广场项目”目前全面破 土动工。建筑通过人工与自然景致的和谐营造，探索现代都市的人居理想。
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建筑设计
多层办公楼
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建筑设计
多层办公楼
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建筑设计
一层平面图
深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心 深圳 中原 建筑中心就是主动地把地 块理解为公园的一部分：借湖光 山色，以高层写字楼为峰，独栋 写字楼为坡，高端办公区为脊， 住宅为峦；结合古典山水的湖、 泉、林、溪、谷、石、峰等丹青
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四栋多层办公楼
B区为住宅用地：
由两栋空中别墅奢华住宅组成，两梯一
户，每户均赠送退台以及花园露台。
面积：300-700㎡，空中大平层别院。
B区
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建筑设计
高层双塔
深圳写字楼房地产营销策划经典案例(71页)
所在区域
福田中心区 福田中心区 福田中心西区 罗湖区 罗湖区 罗湖区 龙岗区 龙岗区
体量
120037㎡ 69000 ㎡ 130000 ㎡ 170000 ㎡ 20000㎡ 60000 ㎡ 48295 ㎡ 45000 ㎡
剩余存量
48014.8 ㎡ 46000 ㎡ 26000 ㎡ 85000 ㎡ 9000㎡ 1220 ㎡ 11972 ㎡ 22357㎡
阶 段
时间节点
工作重点
具体任务
目标销售率
蓄客 推广期
目前至 8月7日
1.项目筹备 2.包装推广 3.客户储备
开盘 成交期
8月8日
1.启动开盘 2.放大成交 3.内外造势
70%
快速 清盘期
8月9~ 8月17日
1.制造热点 2.转化资源
①加大中原内部推广力度，通过分行推介、邮件、短信息等 多元的形式，推动业务员持续成交 ②媒体推广“成交进度”信息。 ③持续跟进有意向客户，加速逼客 ④对难消化的单位制定针对性的对策
Part xx
操作周期及工作计划
①制定《项目销售策略及推广方案》，中原项目组与发展商 单击此处编辑母版标题样式 会议讨论，敲定项目的定位、销售方案和优惠条件等。 ②制作平面广告公司，细化项目的形象定位、卖点提炼，完 成主要的宣传物料的设计与制作 ③进行项目的外部包装、建立形象 ④安排销售流程、备齐法律文件 ⑤构建销售团队、确定联动分工职责，对销售人员进行培训 ⑥项目组营销，启动蓄客，摸底市场，反馈价格 ⑦启动中原内部宣传，促进客户转介，预热市场 ⑧启动短信和网络宣传，提高咨询量，烘托氛围 ⑨进行定向拓展，在周边区域寻找买家 ⑩意向客户认筹 11启动认筹阶段的活动 ①正式启动开盘集中成交，开盘活动炒热气氛 ②启动期利用媒体和中原宣传放大成交造势，制造市场关注 ，推动意向客户决策，保持后续成交热情 ③通过开盘扩大影响力范围，挖掘更多目标客户 ④在中原内部释放成交喜讯，吸引同事持续带客
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