万科工程管理--材料采购管理2
万科公司治理案例分析
在组织架构方面，万科现阶段采用的是区域中心制的组织架构形式 案例：万通实业
01
案例：华润置地
职能制单项目组织结构
02
案例：万科集团
矩阵制多项目组织结构
03
区域中心制跨区域组织结构
事业部制多项目组织结构
万科采用三级管理体系，从集团、区域中心到地区公司
长三角区域管理中心
成立项目筹备组推动 的策划 开展规划设计工作
进行地区公司经营计划管理 完善项目成本控制、质量控制流程 建立战略合作伙伴（建筑商、监理 材料供应等） 提供材料采购平台（a-housing）
组织营销小组在项目前期介入 对营销方案进行评价 完善物业管理流程和制度
建立职能职责体系，配套完善的制度及流程体系
假日风景
上海
城市花园
四季花城
南昌
四季花城
南京
金色家园
珠三角区域管理中心
四季花城
金色家园
深圳
沈阳
长春
金色家园
城市花园
四季花城
成都
武汉
城市花园
四季花城
天津
水晶城
美树丽舍
广州
中山
佛山
城市花园
四季花城
东海岸
温馨家园
花园新城
金色家园
东莞
青青家园
星园
西山庭院
北京
环渤海区域管理中心
金域蓝湾
大连
城市花园
鞍山
城市花园
经营目标：通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润 风险控制：项目定位、项目管理 运作方式：计划管理、成本管理、规划设计、营销及客服管理
经营目标：按工期保证工程质量、安全前提下以最小成本完成工程建设 风险控制：成本、进度、合同签订 运作方式：进度管理、质量管理、成本差异管理
万科岗位职责
万科岗位职责
万科职位的具体职责因具体岗位而异，以下是一些常见的万科岗位职责：
1. 项目经理：负责项目的策划、推进、实施以及监督，并确保项目在预算、时间和质量方面达到预期目标。
2. 销售经理：负责制定销售策略，组织销售团队，开拓新客户，维护现有客户关系，并完成销售目标。
3. 建筑设计师：负责参与项目的建筑设计工作，包括方案设计、施工图设计和效果图制作，并协调与其他相关设计人员的工作。
4. 市场推广经理：负责制定市场推广计划，策划各类市场活动、广告宣传，并负责市场调研和竞争分析。
5. 项目采购经理：负责项目的采购工作，包括招标、谈判、合同签订、供应商管理以及采购成本控制等。
6. 物业经理：负责物业日常管理工作，包括维修、保养、设备管理、安全管理、租赁管理以及与业主的沟通和协调等。
7. 人力资源经理：负责人力资源规划、招聘、员工培训、绩效管理、薪酬福利管理以及员工关系管理等。
这些只是万科职位的一部分，具体岗位职责会根据不同部门和职位级别的需求而有所不同。
万科项目保修期阶段工程管理程序
入住结束前入住结束到保修期1.目的规范工程项目保修阶段管理及维修的工作流程。
2.适用范围适合于宁波万科开发的所有工程项目在入住、保修期阶段的管理和控制。
3.术语和定义保修：对自身的产品移交时存在的及国家规定的期限内出现的质量缺陷应负的维修和保证责任。
4.职责4.1.工程及采购管理部（客服专员）4.1.1.工程竣工备案完成后负责组织移交物业公司并办理相关手续。
4.1.2.负责入住结束前工程维修工作的统一安排、协调及监督管理。
4.1.3.入住结束后，配合物业公司进行工程维修，如遇到严重、复杂的质量维修，应审核维修方案，对维修过程进行跟踪检查。
4.2.物业公司4.2.1.负责登记、收集、整理业主的投诉，及时反馈给客户服务中心及工程及采购管理部并跟踪（入住结束前）。
4.2.2.负责对承包商维修人员进行培训和交底。
4.2.3.负责保修期内（入住结束后）的工程维修工作的统一协调和监督管理。
4.3.客户服务中心4.3.1.负责收集、整理业主的投诉，协调落实到相关责任部门并对工程维修实施跟踪、检查。
4.3.2.负责每年向公司提交各项目维修情况汇总分析报告。
4.4.总承包商4.4.1.负责保修期内的工程维修。
5.工作程序5.1.项目竣工备案到开始入住三个月内公司任何部门接到有关工程方面的投诉，均应以书面形式汇总到客户服务中心，由客户服务中心统筹安排处理。
工程及采购管理部接到书面维修单后应立即组织承包商进行维修，并跟踪检查。
维修结束后，予以验收。
验收合格后，通知物业公司验收。
物业公司验收合格后，需经业主验收并在相应表单上签字。
5.2.入住结束到入住开始三个月后5.2.1.公司任何部门接到有关工程方面的投诉均应以书面形式转达物业公司，由物业公司统筹安排处理。
5.2.2.物业公司接到维修单和业主投诉后，应组织承包商到现场查看，由承包商提供维修方案，并确认审批。
方案中必须包含有维修工期，维修时间段，施工人数，维修方法等内容。
万科集团信息化整体介绍
报销管理
会议管理
周 合作伙伴发展平台：ORACLE 客服管理系统：明源 边 辅 助 系 统 物业管理系统：思源 基础体系 集团工作流程平台：K2 集团文档平台：EMC 组织主数据管理 项目主数据管理 产品主数据管理 人员主数据管理 … 京华档案 内部论坛
• 异构系统导致维护和接口开发成本高
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文化变革：客户、流程、数据、持续改进
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金蝶与万科集团的合作历程
工业化
2012年
精细化 2007年 2009年
化合同管理、 2007年，全 成本管理、招 面升级到EAS 评标管理等业 系统，包括集 务系统应用， 强化系统间关 团财务、资金、 协同、成本管 联和外部系统 集成应用。 理等 2009年，深 … 2012年，资 金集中支付， 移动工作流处 理，财务共享 中心，实现全 集团资金集中 管理，打通业 务系统与K2工 作流集成，通 过移动终端审 批工作流，把 共享服务提高 到战略层面。
基础管理
组织架构、统一科目、客户资料、单据转换、单据套打、 消息平台、系统设置等
统一管理
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目
录
万科集团信息化历程 万科集团财务系统应用
万科集团成本系统应用
万科集团信息化成果
交流分享
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金蝶EAS整体应用架构
EAS
集团财务
合并报表 资金管理 预算管理
万科地产项目成本管理工作流程指引(成本部)
工作行为规范系列万科地产项目成本管理工作流程指引（成本部）（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-72303万科地产项目成本管理工作流程指引（成本部）Vanke Real Estate Project Cost Management Workflow Guidelines CostDepartment说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
VK地产项目成本管理工作流程指引(成本部适用)一、主要职责:1.工程结算管理;2.现场签证管理;3.设计变更管理;4.产值、资金计划审核，付款台帐建立;5.投标报价，合同价格审核;6.成本动态管理;7.现场临时任务。
二、基本原则1.工程造价确定原则(顺序优先)■甲方限价■合同价■中标价(或三家比价最低价)■合同规定确定方式■市场询价2.造价工程师行为准则■成本责任优先3.现场签证、设计变更事前办理原则三、操作流程1.工程结算管理(1)工作内容■园区管网工程结算;■绿化造园工程结算;■装饰工程结算;■外委工程结算;■零星工程结算;■工程竣工结算;■工程结算定案单填写;(2)工作条件(前提)■经办人出具工程结算工作交接单，非包死工程附两份结算书，必要时应附竣工图;(3)工作流程(4)需注意检查事项■结算资料必须齐全--结算工作交接单、结算件2份、全部签证变更及洽商原件、竣工图(如需要);工程结算工作交接单需注意事项■工程结算工作交接单各项内容须填写完整;■工程结算工作交接单中工程质量必须达到合同规定内容;■存在合同外增减工程，需有项目部或设计部相关人员签字，并至少有相应部门经理签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理;■提供工程结算工作交接单同时宜由工程组提供承包方联系方式;■以上各项存在不清晰、不明确现象退回经办人;关于现场签证、设计变更、竣工图需注意事项■现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，验收栏中无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算;■竣工图须主办工程师及项目总经理或设计部经理签字、确认;结算工作注意事项■结算前必须认真阅读合同不少于一遍;■结算前必须向施工单位说明我公司的复审制度;■结算前原则上造价工程师应先核算工程量;■与施工单位审核结算前须共同约定简明工作计划，且双方签字确认后附在结算件上;填写结算定案单需注意事项■在结算定案后结算定案单经办人需留相关人员联系方式;■结算定案单公章必须与合同原件上的公章一致;■工程结算定案单中建筑规模、单位造价必须填写齐全;■上报结算定案单后需附两份按规定修改完毕的结算书，具体格式按后附表格规定;(5)权限10万元以下报项目总经理签字后送财务副总;10万元以上报项目总经理签字后报经成本管理部经理签字，然后送财务副总;(6)参考文件《预结算管理办法》《结算样表》2.现场签证管理(1)工作内容1.对以下内容确定造价;■施工过程中出现的各种技术措施处理;■在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况(土质、地下水、构筑物及管线等)变化，导致工程量增减，材料代换或其他变更事项;■发包单位在施工合同之外，委托承包单位施工的零星工程;■施工过程中出现的奖励和索赔问题;2.同施工单位共同确认签证单;3.确定签证原因及责任归属;(2)工作条件(前提)■工程组或设计部提供现场签证单;(3)工作流程不合格合格(4)现场签证单需注意检查事项■各项内容填写完整;■变更原因、内容明确:作法标识明确，可以清晰计算工程量，增减工程表示清晰，可以清楚分清签证最终变化结果是材料替代、建筑作法细化、设计缺陷弥补、增加零星工程。
万科企业股份有限公司内部控制制度
1111万科企业股份有限公司内部控制制度第一章总则第一条为有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据《加强上市公司内部控制工作指引》、《万科企业股份有限公司章程》、《万科企业股份有限公司员工行为手册》、各专业系统风险管理和控制制度等有关规则，制定本制度。
第二条职责：（一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估（二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况；（三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。
第二章主要内容第三条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和内部控制：环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。
第四条环境控制包括授权管理和人力资源管理：（一）通过授权管理明确股东大会、董事会、监事会、总经理和公司管理层、总部各职能部门和各一线公司的具体职责范围；由集团董事会办公室和总经理办公室制定相关细则并负责具体实施和改善。
1、股东大会：《股东大会议事规则》明确“股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：(1)决定公司经营方针和投资计划；(2)选举和更换董事，决定有关董事的报酬事项；(3)选举和更换由股东代表出任的监事，决定有关监事的报酬事项；(4)审议批准董事会的报告；(5)审议批准监事会的报告；(6)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；(7)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；(8)对公司增加或者减少注册资本作出决议；(9)对发行公司债券作出决议；(10)对公司合并、分立、解散和清算等事项作出决议；(11)修改公司章程；(12)对公司聘用、解聘会计师事务所作出决议；(13)审议代表公司发行在外有表决权股份总数的百分之五以上的股东的提案；(14)审议法律、法规和公司章程规定应当由股东大会决定的其他事项。
万科房地产集团组织架构解析(集团-区域公司-城市公司-事业部)
案例研讨：万科集团的组织构架（集团-区域公司-城市公司-事业部）
城市公司组织构架
10个后台支持 部门及2个公司
上海公司
业务单位和 利润中心
总 经 理 办 公 室
人 力 资 源 部
财 务 管 理 部
项 目 发 展 部
设 计 管 理 部
采 购 管 理 部
成 本 管 理 部
工 程 管 理 中 心
客 户 关 系 中 心
浦东事业部2009年销售XXX平方米，签约金额XXX万元 事业部的工作人员由以下二部分组成：
•事业编制人员（事业部29人）：包括事业部经理、计划与绩效管理、施工现场管理、项目秘书、行政助理等 人员。
•各专业条线人员（PM ，22人）：设计PM 、成本PM 、营销PM、采购PM等专业条线的岗位，职能部门根据 各事业部工作量的大小，向各事业部派出1~2名专业PM，被派到事业部的专业条线PM负责事业部中本专业条 线的具体工作，并协调事业部与本专业部门的对接、沟通与配合，受本专业部门与事业部的双重领导与考核。
案例研讨：万科集团的组织构架（集团-区域公司-城市公司-事业部）
集团公司组织构架
董事会 集团公司
业务单位
战流
万
工
董 事 会 办 公 室
监 事 会 办 公 室
总 裁 办 公 室
财 务 管 理 部
人 力 资 源 部
略程 与与 投信 资息 管管 理理
品 牌 管 理 部
创 设 计 管 理 中
建程 筑采 研购 究与 中成 心本
营 销 管 理 中 心
柏 轩 装 修 公 司
嘉 明 绿 化 公 司
浦 东 事 业 部
闵 行 事 业 部
西 北 事 业 部
万科项目管理标准化指导手册
万科项目管理标准化指导手册一、项目组织管理在项目启动之初，明确项目的组织架构、职责分工及工作流程，确保项目团队的高效协作。
建立项目管理办公室，负责统筹协调项目资源，确保项目按计划推进。
二、规划与立项进行项目需求分析，明确项目目标、范围及预期成果。
进行可行性研究，评估项目的经济、技术及风险等方面的可行性。
完成项目立项报告，经公司审批后正式启动项目。
三、招标与合同按照公司招标管理规定组织招标工作，选定合格供应商。
与供应商签订明确的项目合同，明确双方的权利与义务。
确保合同内容与项目需求一致，防止因合同纠纷影响项目进度。
四、设计与技术根据项目需求进行详细设计，确保设计方案的合理性和可行性。
进行技术交流和方案评审，优化设计方案。
严格控制设计变更，确需变更时及时调整项目计划。
五、采购与物资根据项目需求制定采购计划，确保物资按时到货。
进行供应商评价与管理，保证物资质量。
规范物资领用程序，降低物资损耗。
加强物资库存管理，避免物资积压和浪费。
六、施工与进度制定详细的施工计划，确保项目按期完成。
加强施工现场管理，确保施工质量和安全。
定期检查进度执行情况，及时调整工作计划。
积极沟通协调内外部资源，解决施工中遇到的问题。
七、质量与安全制定项目质量标准和质量检查计划，严格把控质量关。
强化安全生产意识，确保施工现场符合安全规范要求。
建立质量安全事故报告和处理机制，及时处理质量安全问题。
八、验收与交付按照项目合同和公司验收标准进行验收工作，确保项目成果符合预期要求。
整理项目文档和资料，完成项目交付工作。
进行项目总结和评价，总结经验教训，提升项目管理水平。
九、后期维护管理制定项目维护计划，明确维护内容和周期。
建立客户回访机制，收集客户反馈意见，持续改进服务质量。
对项目运行情况进行监控和评估，及时发现并解决潜在问题。
加强与客户的沟通协作，建立长期合作关系。
十、风险与应急进行项目风险评估，识别潜在风险并制定应对措施。
建立应急预案，确保在突发事件发生时能够迅速响应并采取有效措施降低损失。
通过集中采购、建立合格供应商库,实现库内公开招采、提高招采效率,降低采购成本
通过集中采购、建立合格供应商库，实现库内公开招采、提高招采效率，降低采购成本工程招标采购是工程项目建设中进行成本控制和选择优秀承包商主要手段，一直以来，工程招标采购在房地产项目开发中起着重要作用。
特别是近年来，随着房地产调控的进行，房地产市场正逐步向以高性价比产品进行竞争的买方市场过渡，市场价值的理性回归使得各房地产开发商的竞争发展战略也随之发生重大转变，正逐步从产品差异化战略调整为以提高产品品质和有效降低成本为主的发展战略，而这一战略的转变也对其执行的主要手段——工程招标采购提出了更高的要求。
结合企业特点，高效率招采的关键即为建立分包分供库实行库内招采、区域连招以保证价格限制、定期考核分包分供商及时引进优质分包分供、剔除被淘汰的分包分供商。
同时采购工作面对的是销售商品、提供服务、承建工程的，范围广泛、数量众多的供应商，因此需要科学规范的方式对与此相关的资料数据进行收集、整理、分析和管理应用；而当今计算机与信息技术的迅猛发展为此提供了强有力的手段和工具。
一、建设供应商库的目的与作用采购需要建立供应商库，简单的说，目的有三：1）采购事务的招标等采购方式需要建立数据库以供查询和使用；2）釆购单位需要对供应商经过一段时期的合作和交流后进行评价；3 ）从长远来说，有必要加强是对供应商的管理，建立供应商库只是第一步。
建设供应商库的作用就是：科学有效管理数据信息，提髙采购部门的管理和工作效率。
二、纳入供应商库的原则：（1）适质（2）适价（3）适量（4）适地。
三、纳入供应商库总体流程：收集供应商资料一填写供应商调查表一如果条件允许可以实地考察并协同相关部门选出优质供应商一索取样品并进行认证一小批量试生产一中批量试生产一大批量试生产列为合格供应商。
四、供应商的资格审查和登记供应商登记资格审查和登记入库是建立供应商信息库的基础工作，考虑到登记入供应商库后就平等地进入成为釆购对象，因此资格审查工作务必严格认真。
实际操作中应注意以下几点：1）登记方必须是具备独立的法人资格并且能独立行使民事权利、独立承担民事责任的单位，尽量避免有某些公司的个别部门或不具备法人资格的分公司、办事处来进行供应商登记；2）《供应商登记表》应经登记单位盖章确认，登记的供应商名称应与印章名称一致，防止有某部门或分公司、办事处以大公司的名义登记，从而在有条件抽取供应商时占有利地位；3）供应商提供的产品和劳务范围应与其营业执照的经营范围相一致；其提供的产品或劳务尽量详细，为软件实现查询、抽取和筛选某一特定的产品或劳务提供依据，举例来说，如果选择销售X品牌计算机的供应商，而具有这种条件的供应商的记录中登记的仅仅是“计算机产品”，选择余地就十分有限。
VANKE-新PDC系统-供应商自助管理操作手册
核心业务系统实施项目 万科企业股份有限公司 版本 2.0 2011/11/28
协同商务体验 llaborative Business Experience™
目录
1. 新P DC系统供应商自助管理概要 ...........................................................................................1 1.1. 新PDC系统建设项目介绍 ............................................................................................................. 1 1.2. 新PDC系统供应商自助流程 .......................................................................................................... 1 1.3. 新PDC系统供应商自助管理主要变化 ........................................................................................... 3
2. 供应商自助管理操作 .............................................................................................................4 2.1. 注册及登录 ................................................................................................................................... 4 2.1.1. 业务情景与前提条件 ............................................................................................................. 4 2.1.2. 操作步骤详解 ........................................................................................................................ 4 2.1.2.1. 注册及登录界面 ............................................................................................................ 4 2.1.2.2. 登录 .............................................................................................................................. 5 2.1.2.3. 注册 .............................................................................................................................. 5 2.2. 待办事项查询 ................................................................................................................................ 7 2.2.1. 业务情景与前提条件 ............................................................................................................. 7 2.2.2. 操作步骤详解 ........................................................................................................................ 7 2.2.2.1. 登录系统 ....................................................................................................................... 7 2.2.2.2. 选择职责与功能 ............................................................................................................ 8 2.2.2.3. 查看通知 ....................................................................................................................... 8 2.2.2.4. 查看待回应的投标并回应 ............................................................................................ 10 2.2.2.5. 查看待发运的订单 ....................................................................................................... 12 2.2.2.6. 查看待回应的绩效改进计划 ........................................................................................ 13 2.2.2.7. 查看待参与的供应商调查 ............................................................................................ 14 2.3. 基本信息管理 .............................................................................................................................. 16 2.3.1. 业务情景与前提条件 ........................................................................................................... 16 2.3.2. 操作步骤详解 ...................................................................................................................... 16 2.3.2.1. 登录系统 ..................................................................................................................... 16 2.3.2.2. 选择职责与功能 .......................................................................................................... 17 2.3.2.3. 公司基本信息 .............................................................................................................. 17 2.3.2.4. 产品/服务信息 ............................................................................................................. 19 2.3.2.5. 分支机构 ..................................................................................................................... 20 2.3.2.6. 银行信息 ..................................................................................................................... 22 2.3.2.7. 联系人信息 .................................................................................................................. 23 2.4. 投标管理 ..................................................................................................................................... 24 2.4.1. 业务情景与前提条件 ........................................................................................................... 24 2.4.2. 操作步骤详解 ...................................................................................................................... 25 2.4.2.1. 登录系统 ..................................................................................................................... 25 2.4.2.2. 选择职责与功能 .......................................................................................................... 25 2.4.2.3. 投标管理 ..................................................................................................................... 26 2.5. 合同管理 ..................................................................................................................................... 28 2.5.1. 业务情景与前提条件 ........................................................................................................... 28 2.5.2. 操作步骤详解 ...................................................................................................................... 28 2.5.2.1. 登录系统 ..................................................................................................................... 28 2.5.2.2. 选择职责与功能 .......................................................................................................... 29
万科交付评估监理管控措施
万科交付评估监理管控措施万科交付评估监理管控措施引言在房地产开发过程中，交付环节是一个关键环节。
为了提高交付质量和满足购房者的需求，万科引入了交付评估监理管控措施。
本文将详细介绍万科所采取的这些措施。
措施一：定期检查施工进度•每周定期对各项目进行施工进度检查，确保项目按计划有序进行。
•监理团队通过现场巡查和会议形式，与施工方协商解决施工延误或进度不达标的问题。
措施二：严格控制材料质量•在材料采购过程中，万科设立质量管理部门，负责评估供应商的资质和产品质量。
•采用多种测试方法，对材料进行抽样检测，确保材料符合相关标准和规定。
措施三：完善质量管理体系•建立科学的质量管理体系，包括项目质量控制计划、质量巡检制度、质量问题处理流程等。
•高级管理人员负责监督各项目的质量管理，确保工程质量符合标准和要求。
措施四：开展预验收和抽验收工作•在交付前进行预验收，对整体交付质量进行评估，并与购房者进行沟通，解决问题和改进不足之处。
•通过抽验收工作，对交付房源进行抽样检查，确保交付质量的一致性和可靠性。
措施五：接受第三方评估和监理•引入第三方评估机构和监理机构，对交付过程和质量进行独立评估和监管。
•第三方机构将根据相关标准和规定，对交付质量进行评估和监理，以确保公正和客观的结果。
措施六：建立客户维权机制•万科建立了完善的客户维权机制，购房者可以通过在线平台或电话咨询，反映交付中的问题和需求。
•万科对购房者的反馈进行及时处理和解决，确保购房者的权益得到保障。
结论万科交付评估监理管控措施包括定期检查施工进度、严格控制材料质量、完善质量管理体系、开展预验收和抽验收工作、接受第三方评估和监理，以及建立客户维权机制。
这些措施的实施，将有效提高交付质量和购房者的满意度，进一步巩固了万科在房地产行业的信誉和声誉。
措施一：定期检查施工进度•每周定期对各项目进行施工进度检查，确保项目按计划有序进行。
•监理团队通过现场巡查和会议形式，与施工方协商解决施工延误或进度不达标的问题。
深圳万科企业股份有限公司存货管理问题研究
深圳万科企业股份有限公司存货管理问题研究摘要：房地产行业的健康发展，关系到我国社会经济发展的重要因素，我国社会经济发展的重要组成部分，做好存货管理，对于实现企业自身的良性发展具有重要的作用。
经过多年的发展，房地产市场的库存量非常巨大，在这种情况下国家提出了“去库存”的战略，在一定程度上说明房地产存货的影响是非常严重的，这一问题也受到人们的广泛关注。
关键词：存货管理；现状；问题；对策1.房地产存货管理的相关理论1.1 风险管理理论随着房地产行业的快速发展，房地产企业的管理制度也日益健全，只有建立科学完善的存货管理系统，才能有助于确保企业生产资料供应的安全。
何环节上的变化若是没有严格的制度来执行，其必然会出现相应的经营风险。
1.2 全面管理理论在全面管理理论研究中，企业想要实现科学经营发展，要适应当前市场经济的发展，在经营管理过程中，从采购、仓储、生产和运营等方面建立科学完善的规章制度，在投资决策和财务审核方面需要确保运营管理方式的正确性，岗位管理方面，制定科学完善的人力资源管理体系，完善薪酬激励制度，利用福利待遇来激励员工，发挥管理层和员工之间的积极性，在存货管理部门，积极整合各部门之间的存货管理信息，实现部门之间的信息共通来提升企业管理人员决策的科学性。
1.3 存货周期理论存货周期理论是由约瑟夫基钦在《经济因素中的周期与倾向》中首次提出，研究商品生产速度高于销售速度时，导致货品库存量的增长，库存量堆积到一定程度，会主动去库存，存货周期受到市场环境的变化影响较大，任何因素的发生均会引起存货周期时间的扩张和缩短。
2.公司存货现状2.1 投资总量情况公司部分财务数据的调查情况来看，通过权益融资和债务融资的方式来进行相应的生产经营活动，从存货总额和流动资产来看，总体上也是呈现出不断增长的态势，负债总额同样也呈现出快速增长的势头。
表2-1 2019-2021年公司部分财务数据（单位：亿元）项目201920202021流动资产143891547315871流动负债127261317414093非流动负债290934013744存货89701103413257固定资产124137142资产总额172991638115371负债总额145931692818531数据来源：公司财务报表表2-2公司全国存货盘点（单位：亿元）项目资产价值（亿元）项目（个）住宅项目比重在建项目待出售项目待建项目1463725432727521991%87%84%数据来源：公司财务报表从表2-2的各项数据中，可以了解到公司的全国存货中多数是以住宅项目为主，所占比重均在80%以上。
万科工程部年终述职报告(3篇)
第1篇大家好！在这一年的工作中，我作为万科工程部的一员，深感责任重大。
现将我在本年度的工作情况进行汇报，请领导及各位同事予以评议。
一、工作回顾1.项目进度管理本年度，我部共负责10个项目的施工管理，涵盖了住宅、商业、办公楼等多种业态。
在项目进度管理方面，我们严格执行项目计划，确保了项目按期完工。
以下是具体工作成果：（1）制定项目进度计划，明确各阶段目标，确保项目按计划推进；（2）加强项目协调，及时解决项目实施过程中遇到的问题，确保项目进度不受影响；（3）对项目进度进行跟踪、分析和调整，确保项目按计划完成。
2.质量管理在质量管理方面，我部始终坚持“质量第一，客户至上”的原则，严格控制施工质量，确保项目质量达到国家及行业标准。
具体工作如下：（1）严格执行国家及行业标准，确保施工质量符合要求；（2）加强施工过程控制，严格检查原材料、施工工艺等环节，确保施工质量；（3）加强项目验收，对验收不合格的工程进行整改，确保项目质量。
3.安全管理安全管理是工程部工作的重中之重。
本年度，我部在安全管理方面取得了显著成效：（1）加强安全教育培训，提高员工安全意识；（2）严格执行安全操作规程，确保施工现场安全；（3）定期开展安全检查，及时消除安全隐患；（4）加强事故应急管理，提高事故应对能力。
4.成本控制在成本控制方面，我部积极采取措施，降低项目成本，提高企业效益。
具体工作如下：（1）加强成本预算管理，严格控制项目预算执行；（2）优化施工方案，降低施工成本；（3）加强物资采购管理，降低采购成本；（4）加强合同管理，确保合同条款有利于企业。
二、工作亮点1.项目进度方面，本年度我部共完成10个项目，全部按期完工，其中3个项目提前完成，得到了业主和公司的一致好评。
2.在质量管理方面，本年度我部负责的项目质量合格率达到了100%，优良率达到了90%。
3.在安全管理方面，本年度我部未发生任何安全事故，为公司的安全生产做出了贡献。
万科样品封样制度
产品选样及封样程序第一条扩初设计阶段，工程管理部牵头，组织设计部、成本管理部编制《工程材料设备管理控制汇总表》，设计、成本、工程会签确认并报分管总经理批准。
第二条《工程材料设备管理控制汇总表》经批准后，设计部提供详细的设计要求及图纸，工程管理部负责甲供材料及设备选型，项目部负责甲限材料设备选型。
材料设备选型工作包括提供样品及背景资料。
第三条设计部负责对选型的材料设备签字确认，并报分管总经理批准。
第四条工程管理部负责提供四家以上的供应商，加工样品。
第五条设计部负责对加工的样品进行确认，并报分管总经理确认。
经评定，不符合设计要求的样品供应商取消其竞标资格。
第六条工程管理部负责，会同设计部、项目经理部对中标单位提供的甲供材料样品按照《材料设备封样清单》会签确认。
会签原件工程管理部留档，复印件交设计部、项目经理部签收备份。
甲指乙供及乙供材料样品项目经理部负责，参照《材料设备封样清单》会签确认，会签原件项目经理部留档，复印件交监理单位、施工单位签收备份。
第七条工程管理部负责对甲供材料中标单位提供的样品进行实物封样，项目经理部负责对项目使用的甲指乙供和乙供材料进行实物封样，产品封样标签包括：名称、规格、产地、使用部位、项目名称、供货日期等信息。
第八条工程管理部负责将甲供材料封样实物连同《材料设备封样清单》及其附件移交相关项目经理部，同时工程管理部的材料样品间同样备存一份实物封样。
项目经理部保管的实物封样，保管时间应持续到住户入住后半年。
第九条在产品的选样及封样流程中，工程管理部负责健全甲供材料分供商的信息档案，项目经理部负责收集合格甲指乙供及乙供材料供应商的信息资料，工程管理部再将其统一到公司的合格供应商名录中。
材料选样及封样流程图进货检验和试验程序第一条在材料设备采购合同签署后一周内工程管理部主办工程师将确认的封样材料设备以及封样确认单移交项目经理部，并组织项目经理部、供货商进行合同交底，填写《甲供材料设备合同交底单》。
金地万科地产组织架构介绍
四季花城
珠三角区域管理中心
金域蓝湾
四季花城
金色家园
深圳
环渤海区域管理中心
沈阳
长春
金色家园
城市花园
四季花城
北京
成都
武汉
青青家园
星园
城市花园
四季花城
天津
水晶城
美树丽舍
广州
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鞍山
大连
城市花园
四季花城
东海岸
温馨家园
西山庭院
花园新城
金色家园
东莞
地区公司
开发项目
区域中心
人 力 资 源 部
运营线
管理线
设计
总监
副总经理
财务总监
副总经理
四
季
花
城
项
目
管
理
部
城
市
花
园
项
目
管
理
部
蓝
山
项
目
管
理
部
新
项
目
管
理
部
采
购
管
理
部
项
目
事
务
部
财
务
管
理
部
营
销
策
划
部
客
户
关
系
中
心
总
经
理
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公
室
物
业
公
司
项
目
发
展
部
成
本
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理
部
工
程
管
理
部
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计
管
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万科工程管理--材料采购管理2
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资料范本
消防局指定产品采购工作程序
目的：维护公司利益，对消防局指定产品，包括灭火器、灭火器箱、消防
箱及其他相关设备在具备《上海市消防产品准用证》的前提下，以较低的价格
进行采购，并对采购过程进行有效控制，确保第一时间解决问题。
范围：适用于公司工程系统一切消防指定产品的采购工作。
职责：
3.1工程部是消防局指定的甲供材料采购的主管部门，负责采购全过程的
操作。
3.2设计部、预算部、财务部是材料设备采购的协办部门。
程序：
4.1设计部负责提供消防设计图纸给予工程部主管工程师。
4.2主管工程师接图后，送消防部门审图，并确定设备供货及安装单位。
4.3项目主管工程师按《关于工程发包、材料（设备）采购、设计任务委
托实行招标管理制度的实施办法》起草招标书，规定质量、数量、生产周期、
安装周期、保修期等要求，以招标形式选择三家单位（包括消防局指定单位）
进行招标询价。
4.4供方将投标书送达我公司后，主管工程师就各标书内容进行评估，确
定合理价格，希望消防部门指定单位接受。
4.5消防局指定产品合同签定。
4.6送货请安装单位共同验收并安装。
4.7工程竣工后，报消防部门申报验收。
相关文件：
5.1给水排水工程设计与施工规范。
5.2上海市建筑安装工程质量控制实用手册。
5.3上海市消防工程验收条例。
本程序文件应发放到下列人员：
陈平、童传友、吴健勇、毛永平、潘松、曹宇、蒋晓颖。
注：1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制： 校对： 审批： 发放号：