常州乾盛兰庭2009年度营销策略方案
厅堂营销产品方案策划书3篇
厅堂营销产品方案策划书3篇篇一厅堂营销产品方案策划书一、策划背景随着市场竞争的加剧，厅堂营销作为一种直接面向客户的营销方式，越来越受到企业的重视。
本策划书旨在通过制定一系列的厅堂营销产品方案，提高产品的知名度和销售量，增强客户的满意度和忠诚度。
二、策划目标1. 提高产品的知名度和销售量。
2. 增强客户的满意度和忠诚度。
3. 提升厅堂的营销效果和服务质量。
三、策划内容1. 产品定位：根据市场需求和客户反馈，确定产品的定位和特色，突出产品的优势和价值。
2. 产品包装：设计吸引人的产品包装，包括外观、颜色、材质等，提高产品的辨识度和吸引力。
3. 产品展示：在厅堂内设置专门的产品展示区域，展示产品的特点、功能、使用方法等，让客户更好地了解产品。
4. 产品宣传：通过宣传海报、宣传单页、宣传视频等多种方式，向客户宣传产品的优势和价值，提高产品的知名度。
5. 产品促销：制定一系列的产品促销活动，如打折、赠品、抽奖等，吸引客户购买产品。
6. 客户服务：提供优质的客户服务，如产品咨询、售后服务等，增强客户的满意度和忠诚度。
四、策划执行1. 人员培训：对厅堂营销人员进行产品知识、销售技巧、客户服务等方面的培训，提高他们的业务水平和服务质量。
2. 物料准备：准备好产品宣传海报、宣传单页、宣传视频等物料，确保宣传效果。
3. 活动执行：按照策划方案，认真执行各项活动，确保活动的顺利进行。
五、策划预算1. 人员培训费用：[X]元。
2. 物料准备费用：[X]元。
3. 活动执行费用：[X]元。
4. 效果评估费用：[X]元。
5. 其他费用：[X]元。
六、策划风险1. 市场风险：市场需求变化、竞争对手推出类似产品等因素可能导致产品销售不畅。
2. 产品风险：产品质量问题、产品功能不完善等因素可能影响客户的满意度和忠诚度。
3. 人员风险：厅堂营销人员业务水平不高、服务态度不好等因素可能影响营销效果。
4. 其他风险：自然灾害、政策变化等因素可能对策划方案的执行产生不利影响。
2009年水木江南地产项目营销活动策划方案
2009年水木江南地产项目营销活动策划方案二00九年六月七日价格策略的作用是取到促进销售的作用，因此需要做一定的市场铺垫，操作不当将影响整个项目的整体，我们需要避免产生市场的消费抗性。
剑走偏锋软化市场的负面影响，巧妙利用价格杠杆启动市场，促进销售工作。
第一部分项目分析一、基于项目。
项目目前处于滞销状态，通过对客户的走访和电话访谈以及对置业顾问的访问。
目前阻挡水木江南销售的因素有:1、价格坚冰。
在水木江南项目上我们曾经很多次利用过价格杠杆，但是效果都不十分有效，主要原因分析为我们的产品是121.5平米以上户型，单价的降低，在总价上仍然是一笔很大的支出，总价高因此在首付上我们有较高“门槛”挡住了我们的客户。
2、市场谣言。
水木江南存在很多不利的市场谣言，有风水上的，怀疑工程质量的，怀疑开发商实力。
3、客观缺陷。
(1)距离城区有三公里距离，陆良城市公交系统尚未完善，业主认为出行有一定影响;(2)水木江南项目中四组团一至六幢靠民房单元以及三组团一幢七单元被民房阻挡，是销售中的难点(3)顶跃面积区间为176.42至205.73之间，总价较高，顶跃斜顶设计空间利用率低，市场接受程度低。
4、市场成熟度不够。
陆良市场中普遍没有居住品质的概念，认为房屋在城市中心就是最好的住宅。
二、启动项目销售滞销状态的重点。
1、避谣。
A、利用实景展示(活水循环系统、高绿化、低容积率、)准现房的契机，大力度展示水木江南的品质。
B、普及一定的地产知识，引导消费者的消费观念。
2、突破。
A、通过广告宣传将阻碍项目销售的以上问题都向我们最容易解决的问题上引导，挤压问题，解决问题，撬动坚冰，实现销售。
B、目前的所有阻碍，最容易解决的就是价格，从客户的角度出发，降低首付，是突破的关键。
三、客户定位1、城区中的置业者. 陆良市场趋于饱和状态，自建房、福利房为目前陆良居民居住的主要业态，购房需求多为二次置业，在购房心里上主要希望通过购房改善居住环境，提升生活品质。
2009年天启开启九龙仓常州项目前期及营销策略
1.1期户型 2房 3房 4房 复式 别墅
面积 ㎡ 86-90 126-145 160
200-270
户数 60 186 22 14 47
配比 18% 57% 7% 4% 14
第二十八页，共二百零二页。
[产品(chǎnpǐn)型竞争项目：天润园]
【项目定位】公园式住宅 【产品类型】高层 【占地面积】8.1万平方米
第十六页，共二百零二页。
[发展(fāzhǎn)阶段]
变而未变
趋势二：价格将有平稳中的小跳升
外来(wàilái)开发商 + 土地增值 =〉成本压力 =〉开发模式与品质双提升
=〉不断调整运行的土地(tǔdì)市场中，地王被不断刷新
2007年至今常州主要土地成交情况
外来主要开发商
地块名称 出让面 规划用 容积 楼面价
【项目定位】醇美湖居生活 【产品类型】高层、小高层、别墅、精装公寓 【占地面积】89万平方米 【总建面积】150万平米 【容积率】1.6 【建筑风格】新古典主义建筑风格 【主要卖点】
350亩自然湖泊资源
仿法国安纳西、意大利波托菲诺主题景观
四大专业(zhuānyè)主题会所 13万平米滨水商业街，引进国际知名商业
物业管理：第一太平戴维斯
第二十七页，共二百零二页。
- 推案轨迹(guǐjì) -
①07.12.30开盘，推出1.1期 4#、9#18#（32F）一个单元2梯3户顶层
复式，6#、10#(12F) 两个(liǎnɡ ɡè)单元1梯2户 顶
层复式和 47栋联排共315户 价格：小高7000，高层5200，联排11000
不以当下市场面、竞争面为重点关注，以开发周期内的 城市、经济、行业发展走向为参考坐标
江苏常州公馆天域营销推广方案60PPTXX年
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我们这里可以引申一个话题，通过我们的广告进行释放： 父与子的思想沟通，即是新代人和另一代人智慧的碰撞
“富二代”的置业特征
1、置业随意性较大，一般突出个人喜爱，鲜明风格引导十分重要 2、对住宅的舒适度有较高要求，一般钟爱中小户型 3、价格敏感度不高，只要喜欢，即可出手
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我们的旗帜1：通过引导“富二代”置业感染“富一代” 为子女购房 我们的旗帜2：通过引导“富一代”置业感染“富二代” 为父母购房
时至今日，曾经的社会耀富阶层的实际操盘者，在 经历了艰苦卓绝的个人奋斗后，已由衷的渴望家产 和财富能够世代传承，找到合格的家族产业接班人。
传承是对财富荣耀的延续，家族观明显
社会阶层类属清晰，圈层居住归属情结强烈
诸多高端物业已将传承摆上桌面，并获成功
综合分析：优势＞劣势
江苏常州公馆天域营销推广方案 60PPTXX年
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2020/11/22
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目录
Chapter One 。前期工作回顾及总结 •前期出街广宣回顾及效果评析 •后期整体推广节奏把控及推进策略
Chapter two 。11月企划策略及推广工作安排 •广宣策略及活动策略 •竞争市场行销策略预测及战略调整
8300-8400
8300
低开高走，暗中 价格调整，
涨价，紧随市场 三批推出， 趋势，至5月初 伴随PR活动 冲至8500。固 集中去化 化产品市场地位。
2000 1000
11.7开盘
09年9月 09年10月 09年11月 09年12月 10年1月 10年2月 10年3月 10年4月 10年5月
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来人 数量
简析：10月份日来人量走势阶段性波动明显，10月5日、10月 18日、10月23日，出现三个来人峰值点。不难理解，18—23日 为VIP卡升级最后7天的关键时间节点，同时也是样板房公开 的时间，市场反映强烈。自25日后来人量呈明显递减趋势。
10月来人职业统计分析
窥一豹而见全身，我们的首要客群。。。
11.8天域开启 对于财富的继承，最宝贵的是父亲的经验，私家珍藏VIP 卡现正荣耀认筹中。 10.31见证生活极致想象，产品说明会全城首映，荣耀认 购倒计时
10.31见证生活极致想象，产品发布会全城荣耀首映
献给显赫三代的荣耀家族，11.7盛装开盘 三期天域载誉上市，100张名流卡限量申请，2万/套优惠
传承是对财富荣耀的延续，家族观明显
社会阶层类属清晰，圈层居住归属情结强烈
诸多高端物业已将传承摆上桌面，并获成功
综合分析：优势＞劣势
基础客群年龄段分析
5% 1%
7%
22%
25%
40%Βιβλιοθήκη 20－25 51－6026－33 60以上
34－40
41－50
分析： ➢30－45岁的中青年为项目主力购买客群， ➢这其中涵盖了自主创业的成功人士 ➢ “子承父业”企业管理者，部分有留学经历 ➢具有高学历的企业高级白领，事业单位工作人员等 ➢其中绝大多数为常州本地人，这其中又有相当比例为武进区人
VIP卡升级最后7天，凭卡尊享3万元/套优惠
VIP卡升级最后7天，凭卡尊享3万元/套优惠
10.31产品发布会全城荣耀公开 单个户型精装修标准展示 “三代荣耀传承”形象展示
11.7天域开启 明星业主家居生活形象展示
10月媒体效果分析
300
250
常州中央花园营销解决方案
★项目现状审视
3、销售速率审视 2010年1月至2011年4月，项目总销售额2.8亿元，销售速率处于中下游水平 (以常州正常销售水平为准)，同时项目自入市开始至今车位销售仅190余个，
销售状况惨淡，与项目的营销策略及推售节奏的把握休戚相关。
4、客户维护审视 项目初期入市时制定的专刊《中央客》初衷是通过客户、项目、开发商之间
城北第一大盘
第二篇章：审视现在——逝去的光环
★曾经的梦想
项目最初入市时， 我们赋予了 “中央生活”的使命， 我们希望可以通过中央花园成就一座城市中心，
我们的口号很好。
参天认为：在营销中却采用了“一招鲜”的小盘的操盘思路（只诉求地段 优势），忽略了项目50万方的大盘规划，而随着时间的推移没有对项目的 优势进行提升和深化，最终使“生活在中央”的生活方式没有得到持续的 延展和诠释，而被市府板块其他项目湮没，导致昔日的光环逐渐暗淡， “城北第一大盘”的地位难保……
★竞品解读——世茂香槟湖
主打企业品牌，百万平米造城 ，平价抛量
项目地址 开发商 总建 物业类型 在售均价 新北巫山路东侧，太湖东路软件园附近 常州世茂房地产有限公司 136万㎡ 住宅、别墅、商业 7800元/㎡ 2.1期58#楼、67#楼在售，58#楼均价8000元/㎡；67#楼均 价7800元/㎡。户型面积主要为88㎡的两房，另有少量底 在售情况 层 138 ㎡、 140 ㎡的三房、 170 ㎡的四房，以及顶层跃式 250—260 ㎡的在售，现购房可享 99 折。 6 月份加推 2.2 期 28#、29#、39#、50#四幢,均价预计在8000—8500元/㎡。 社区景观设计，通过自然放坡+景石+植物勾勒出景观河 道的驳岸线； 产品打造 围墙实现“透绿”：采用半虚半实的铁艺围合； 硬质景观：例如河岸钓鱼石、石质小桥； 园林小品：例如秋千树、棋局台、赏诗亭等人性化小品。
某地产公司营销方案
2009年祥和家园清盘营销方案营销部2009年2月25日第一部分项目销售情况1、祥和项目现销售情况概述祥和项目总套数1099套，自2007年12月22日正式认购之日开始，至2009年2月23日止已售921套，平均销售基数为62套/月，已售占总套数比例为84%；未售178套，占整体比例16%。
截止2009年2月23日项目现场已完成转化签合同客户868组，已备案863户。
项目已销售合同总金额6，8195，0926元。
2、具体销售情况楼号已售套数已售比例未售套数未售比例4号楼188 94% 12 6%5号楼183 90% 19 10%3号楼182 90% 20 10%7号楼159 80% 40 20%6号楼140 71% 58 29%9号楼53 78% 11 22%8号楼17 50% 17 50% 祥和项目销售4、5、3号楼销售较好，原因是前期开盘，销售时间较长，定价相对其它楼栋较低。
户型总套数已售套数比例未售套数比例C1户型66 52 79% 14 21%C2户型68 65 97% 3 3%C3户型68 65 96% 3 4%合计202 182 90% 20 10%房号总套数已售套数比例未售套数比例01室33 21 64% 12 36%02室34 33 97% 1 3%03室34 33 97% 1 3%04室34 32 94% 2 6%05室34 32 94% 2 6%06室33 31 94% 2 6%合计202 182 90% 20 10%4号楼销售情况户型总套数已售套数已售比例未售套数未售比例C1户型675988%812%C2户型676699%11%C3户型666395%35%合计20018894%126%房号总套数已售套数已售比例未售套数未售比例01室332679%721%02室3333100%00%03室333297%13%04室333194%26%05室343397%13%06室343397%13%合计20018894%126%户型总套数已售套数已售比例未售套数未售比例C1户型674973%1827%C2户型6767100%00%C3户型686799%11%合计20218391%199%房号总套数已售套数已售比例未售套数未售比例01室331545%1855%02室3333100%00%03室343397%13%04室3434100%00%05室3434100%00%06室3434100%00%合计20218391%199%6号楼销售情况户型总套数已售套数已售比例未售套数未售比例C1户型664264%2436%C2户型665482%1218%C3户型664467%2233%合计19814071%5829%房号总套数已售套数已售比例未售套数未售比例01室331648%1752%02室332576%824%03室332370%1030%04室332164%1236%05室332988%412%06室332679%721%合计19814071%5829%户型总套数已售套数已售比例未售套数未售比例C1户型674364%2436%C2户型665989%711%C3户型665888%812%合计19916080%3920%房号总套数已售套数已售比例未售套数未售比例01室342162%1338%02室333091%39%03室333091%39%04室332885%515%05室332988%412%06室332267%1133%合计19916080%3920%小结：高层产品共1001套，占项目整体比例91%；已售853套，占高层产品比例85%；未售148（内部客户留房按未售处理），占高层产品比例15%。
及时沟通09连城国际营销推广计
09年开盘建讫：
09年开盘以活劢为节点，每次活劢都是开盘日
09年推广“务实策略”乊四：客户危机预案建讫
前期预案、媒体公关、客户安抚
一、前期预案：
1、根据08年老业主亊件经验，09年将长期监控客户交流平台，如业主BBS癿交流，及时 注意客户劢态，尽可能将客户纠纷初期解决问题； 2、房型、价格体系癿预案：按产品癿类别，建立各个层次癿价格体系，防止客户通过 价格亊由闹亊； 3、现场销售说辞癿各类方案设定，统一口径：分新、老、危机客户几类说辞； 4、前期“闹亊客户群体”癿分析、分化、应对； 5、现场销售渠道癿分解：新客户、老客户、危机客户分区接待；
部分阶段相关推广表现（8月下旬）
户外：
阶段系列报广
配合”城市精英置业计划”报广
杂志广告
房交会户外
部分阶段相关推广表现（现场包装调整）
围墙：
看房通道：
部分阶段相关推广表现（现场包装调整）
应用物料
展板：
项目2期产品楼书
项目产品楼书：
第三阶段：9—10月危机公关阶段
阶段概述：
•本阶段内，老业主由二市场房价起伏，情绪上有所波劢。一系列癿围堵示威行劢层出丌穷，营销策划部通过网绚发 布真实癿亊件迚程，幵积极恢复现场和发布致业主癿公开信，对业主提出癿一系列问题予以解答和回应。本阶段， 营销策划部面对突发状况癿处理反映出复地公司上下一心癿团结协作精神。 •在此期间癿策划工作从两方面展开，一方面以平息老业主癿闹亊情绪，收集相关资料，对业主关注癿周边环境问题 迚行公示性阐述说明；另一项工作，围绕着项目销售，虽然有业主在干扰着项目癿推广销售，但还是探讨相关癿渠 道迚行销售，如集团内部员工促销计划。
信心。幵为09年连城国际项目推盘建立基础。