资产评估的概论与市场价值
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❖ 按是否具有综合获利能力划分 单项资产和整体资产
第一章 导论
❖有关价值
几个问题需要探讨： 资产评估：价值、价格 价值的分类和理解，资产评估中价值的定位 三大价值理论：
价值理论 对价值的理解 评估中对应方法 劳动价值论—>客观价值—>成本途径 效用价值论—>主观价值—>收益途径 均衡价格论—>均衡价值—>市场途径
❖ 市场价值：自愿双方、信息对称、合理交易时间 刘玉平（2003）：
典型市场价值（最佳使用条件）+非典型市场价值 市场价值以外的价值
在用价值：资产对于企业的专用性 刘玉平（2009）：资产的在用价值不是价值类型，而是技术标准
投资价值：依据其投资需求条件，针对特定投资者评估某项投资 的投资价值具有条件限定性，不一定是投资行为。
经营；中外合资、合作；企业清算，抵押担保、企业租赁等
❖ 价值类型：对评估对象价值质的规定（详见第三节） ❖ 评估方法（途径）：传统评估方法，批量评估方法 ❖ 评估程序：评估工作的步骤和工作顺序
委托，受托，洽谈，抽取、分析资料，评估价值，评估报告
第一章 导论
（三）资产评估的种类和作用
种类
评估 评估复核 评估咨询
第一章 导论
二、资产评估的假设
持续使用假设 ✓ 在用续用 ✓ 转用续用 ✓ 移地续用 公开市场假设 清算假设
第一章 导论
❖第四节 资产评估的原则
工作原则
•独立性原则 •客观性原则 •科学性原则 •专业性原则
资产评估 原则
经济原则
•贡献原则 •替代原则 •预期收益原则 •供求原则 •最佳使用原则
图1-5 资产评估的原则
❖
重于泰山，轻于鸿毛。08:26:450 8:26:4508:26Su nday, November 08, 2020
❖
安全在于心细，事故出在麻痹。20. 11.82 0.11. 808:26:45 08:2 6:45November 8, 2020
❖
加强自身建设，增强个人的休养。20 20年 11月8 日上午 8时26 分20. 11.8 20.11 .8
无形资产
图1-1 资产分类及关系图
第一章 导论
资产
不可辨认无形资产 可辨认无形资产
自然资源性资产 长期投 资流动资 固定产资产
有形资产
第一章 导论
❖第二节 资产评估的对象 一、资产评估的概念
（一） 资产评估的定义
资产评估是对资产在某一时点的价值进 行估计的行为或过程。具体地讲，是指符合 国家规定的专门机构和人员，依据相关法律 法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则， 选择适当的价值类型，按照法定的评估程序， 运用科学的评估方法，对评估对象在特定目 的下的评估基准日价值进行分析、估算并发 表专业意见的行为和过程。 评估目的—>价值类型—>评估结果
第一章 导论
资产评估与会计计价的区别 前提条件不同
会计：资产计价遵循历史成本原则，前提是企业会计主体不 变和持续经营为假设前提
资产评估：用于发生产权变动、会计主体变或者作为会计主 体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计 价无法反映企业资产价值时的估价行为。
目的不同
会计：以资产论资产，为投资者、债权人和经营管理者提供 有效的会计信息
国外的资产评估发展开始于不动产评估，如英国皇家特许测量师学
会（RICS：Royal institution of Charted Surveyor）,专业领
域涵盖了土地、物业、建造及环境等17个不同的行业
❖ 我国资产评估产生的原因
我国的资产评估发展开始于国有资产评估：朝阳行业、朝阳学科 中外合资企业、土地使用制度改革、国有企业改制、物价上涨幅度
资产评估
作用
咨询 管理
图1-3 资产评估的种类和作用
第一章 导论
❖ 1.按评估工作内容划分：评估、评估复核、评估咨询 ❖ 2.按与评估准则的关系划分：
完全评估（完全按照评估准则规定）、 限制性评估（评估报告的使用者不包括评估客户以外的其他方
时，则报告类型可以选择限制性评估报告。）
❖ 3.按评估对象划分：
❖
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20 .11.8 20.1 1.8Su nday, November 08, 2020
❖
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。 08:26 :450 8:26:4508:2611 /8/2 020 8:26:45 AM
❖
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .11.8 08:2 6:450 8:26 Nov-208-Nov-2 0
据相关估算，苏联瓦良格号航空母舰 已有7成建成，价值47亿美元。
第一章 导论
二、资产评估标准 以市场价值为基础的评估标准 以非市场价值为基础的评估标准 以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准 贷款担保、抵押和债券的评估标准
第一章 导论
三、资产评估的价值概念 各类价值概念
评估价值，课税价值，保险价值，账面价值，资本价值， 经济价值，交换价值，外在价值，内在价值，面值， 公平价值，投资价值，租借价值，清算价值，抵押借贷价 值，外部性价值，潜在价值，真实价值，重置价值，出售 价值，残余价值，投机价值，使用价值，净变现价值。
资产评估：以资产论权益，为资产交易和投资提供公平的价 值尺度
执行操作者不同
会计：企业内部财会人员 资产评估：具有资产评估资格的社会中介机构
第一章 导论
资产评估与会计计价的联系
二者有时相互依存： 资产评估服务于会计计价：会计计价有时以资产评估 价值为依据 以财务报告为目的的评估，公允价值属性的引入 资产评估需要依托于会计的资料
又称：可确指的资产和不可确指的资产 商誉（goodwill）：是指企业由于种种原因，在用户
中享有较高信誉、经营情况特别良好而形成的高于同 行业一般水平的获利能力。 Any future economic benefit arising from a business, an interest in a business, an interest in a business of from the use of a group of assets which is not separable.
评估 目的
价值 类型
评估 对象
图1-2 资产评估构成要素
第一章 导论
评估要素 ❖ 评估主体：评估的行为主体，即谁来评估
内部评估，外部评估，政府评估 比较：会计主体，税收主体
❖ 评估对象（评估客体）：指包括会计核算范围资产在内和各
种交易和具有经济价值的事项
❖ 评估目的：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份
第一章 导论
独立性原则：独立第三方，摆脱资产业务当事人利益的影响 客观性原则：评估结果应以充分的事实为依据 科学性原则：根据评估目的、价值类型适当、评估方法科学，评估 程序合理，评估结果科学 专业性原则：提供资产评估服务的专业技术机构，拥有一支由工程、 技术、营销、财务会计、法律和经济管理等多学科的专家组成的资产 评估专业队伍 贡献原则：某一资产或资产的某已构成部分的价值，取决于它对其 他相关的资产或资产整体的价值贡献 替代原则：存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
价值、成本和价格
第一章 导论
二、资产评估的特点
市场性
时点性
资产评估
预测性
技术基础及组织基础
公正性
咨询性
图1-4 资产评估的特点
第一章 导论
❖第三节 资产评估的目的及假设
一、资产评估的目的
买卖，租赁，分割，合并，征用征收补偿 保险理赔，损害赔偿，抵押 课税，企业价值管理，财务报告 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有 资产监督管理委员会令第12号） 第二章第六条
▪ 资产是经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经 济主体带来经济效益的经济财物。
▪ 评估中：资产所有权或“所有者的权利”才是评估的对象 长城=2000万？ 经营权的价值
第一章 导论
国际评估委员会（IVSC）：国际评估准则（IVS2011）：
Intangible asset— A non-monetary asset that manifests itself by its economic properties. It does not have physical substance but grants rights and economic benefits to its owner.
❖
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。 2020 年11月 8日星 期日上 午8时 26分4 5秒08 :26:4 520. 11.8
LOGO
资产评估
中央财经大学 财政学院 张静静
内容
导论 资产评估的基本方法 机器设备评估 房地产价格评估 无形资产评估 流动资产评估 长期投资和其他资产评估 企业价值评估 资产评估报告
资产评估行业管理
推荐书目和网站
资产评估行业背景介绍
❖ 资产评估的产生
价值变动、市场经济、社会专业分工、经济体制变化（原因）、知 识经济、资本市场发展、税收金融改革、财务会计管理需要、法 律需要等
❖ 整体资产评估、单项资产评估 不动产、动产、有形资产、无形资产、企业价值、资源性资产
、具有经济价值事物的评估
❖ 4.根据评估行为主体划分：
外部评估、内部评估、政府评估
❖ 5.根据评估的时点划分：过去评估、现在评估和将来评估
（多见于在建工程，实际中较少）
第一章 导论
❖第三节 资产评估的价值类型
一、资产评估的价值类型
▪ 资产(asset)：
资产是一种权利、资产是一种获利能力，资产必须为某主体拥有和支配。
资产强调所有，强调权利 财产强调占有，强调法律保护 资本强调投入，强调保值增值
第一章 导论
二、资产类型
❖ 按资产存在形态划分： 有形资产和无形资产(见图1-1)
❖ 按资产是否具有独立获利能力划分： 可辨认资产和不可辨认资产
美国资产评估协会，机器设备评估专业委员会，约翰·阿利柯主 编
《机器设备价值评估》 “资产是被拥有的物件，拥有资产的所有者可以是一个人，也可以
是两个或更多人（共同拥有），或者是股份公司、其他单位、组 织及政府（为了公共利益而拥有资产）。被拥有的资产不一定是 有形的，因为价值是主观的，他反映所有者的看法。” “机器设备是不是资产，占用资产的权利才构成资产。”
——》 财政部
住房与城市建设部
分别由
国土资源部
国土资源部
——》 商务部
保监会
管理
第一章 导论
❖第一节 资产概述 一、资产定义
▪ 企业会计准则——基本准则（2006） 资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控 制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
▪ 戴维.W.皮尔斯： 资产是具有市场价值或交换价值的一种实体，是 所有者的财富或财产的构成部分之一。
第一章 导论
财产，资产，资本
▪ 财产(property)：指某主体拥有的金钱、物质、房屋和土地等物
质财富，具有金钱价值，并受到法律保护，包括动产、不动产和知识财产。
▪ 资本(capital)：
经济学意义上：生产的基本要素，即资金、厂房、设备、材料等物质资源 金融和会计学上：金融财富 广义上，资本可以作为人类创造物质和财富的各种社会资源的总称。
第一章 导论
❖ 注意：“特定目的”
同一资产、同一时点
不同用途
Βιβλιοθήκη Baidu
——》不同的价值
企业资金： 支付员工工资
再投资
版权： 交易，不交易
房地产：居住 ，投资
草场：高尔夫球场
公园草坪
机器设备：使用，搁置
企业：持续经营，破产清算，收购
……
第一章 导论
（二）资产评估的构成要素
评估 主体
评估 程序
资产评估
评估
方法
较大、计划经济开始转型、资本市场的恢复与发展等
我国1993年以后开始，房地产估价、土地估价 1988年以后开始，资产评估
资产评估行业背景介绍
资产评估行业背景介绍
资产评估行业政出多门 1999年资产评估行业的管理部门曾多达19个 经国务院多次清理整顿，目前保留了六大类：
资产评估 房地产评估 土地估价 矿业权评估 旧机动车鉴定 保险公估
另外，还有持续经营价值，保险价值等
第一章 导论
持续使用价值 “瓦良格”号航空母舰
“瓦良格”号航空母舰，是中国人民解放军海军的第一艘可 搭载固定翼飞机的航空母舰。瓦良格号航空母舰原为苏联 海军的库兹涅佐夫元帅级航空母舰。1985年12月4日开工， 1988年11月下水，由于苏联解体，其后期建造工程被迫中 断，并被划归为乌克兰拥有2000万美元。1998年，澳门创 律旅游娱乐公司通过竞标，以买下瓦良格号，后被中国军 方购得在大连造船厂进行修缮改装。2011年8月10日首次进 行出海航行试验。2012年内将有可能入役。
第一章 导论
❖有关价值
几个问题需要探讨： 资产评估：价值、价格 价值的分类和理解，资产评估中价值的定位 三大价值理论：
价值理论 对价值的理解 评估中对应方法 劳动价值论—>客观价值—>成本途径 效用价值论—>主观价值—>收益途径 均衡价格论—>均衡价值—>市场途径
❖ 市场价值：自愿双方、信息对称、合理交易时间 刘玉平（2003）：
典型市场价值（最佳使用条件）+非典型市场价值 市场价值以外的价值
在用价值：资产对于企业的专用性 刘玉平（2009）：资产的在用价值不是价值类型，而是技术标准
投资价值：依据其投资需求条件，针对特定投资者评估某项投资 的投资价值具有条件限定性，不一定是投资行为。
经营；中外合资、合作；企业清算，抵押担保、企业租赁等
❖ 价值类型：对评估对象价值质的规定（详见第三节） ❖ 评估方法（途径）：传统评估方法，批量评估方法 ❖ 评估程序：评估工作的步骤和工作顺序
委托，受托，洽谈，抽取、分析资料，评估价值，评估报告
第一章 导论
（三）资产评估的种类和作用
种类
评估 评估复核 评估咨询
第一章 导论
二、资产评估的假设
持续使用假设 ✓ 在用续用 ✓ 转用续用 ✓ 移地续用 公开市场假设 清算假设
第一章 导论
❖第四节 资产评估的原则
工作原则
•独立性原则 •客观性原则 •科学性原则 •专业性原则
资产评估 原则
经济原则
•贡献原则 •替代原则 •预期收益原则 •供求原则 •最佳使用原则
图1-5 资产评估的原则
❖
重于泰山，轻于鸿毛。08:26:450 8:26:4508:26Su nday, November 08, 2020
❖
安全在于心细，事故出在麻痹。20. 11.82 0.11. 808:26:45 08:2 6:45November 8, 2020
❖
加强自身建设，增强个人的休养。20 20年 11月8 日上午 8时26 分20. 11.8 20.11 .8
无形资产
图1-1 资产分类及关系图
第一章 导论
资产
不可辨认无形资产 可辨认无形资产
自然资源性资产 长期投 资流动资 固定产资产
有形资产
第一章 导论
❖第二节 资产评估的对象 一、资产评估的概念
（一） 资产评估的定义
资产评估是对资产在某一时点的价值进 行估计的行为或过程。具体地讲，是指符合 国家规定的专门机构和人员，依据相关法律 法规和资产评估准则，遵循适用的评估原则， 选择适当的价值类型，按照法定的评估程序， 运用科学的评估方法，对评估对象在特定目 的下的评估基准日价值进行分析、估算并发 表专业意见的行为和过程。 评估目的—>价值类型—>评估结果
第一章 导论
资产评估与会计计价的区别 前提条件不同
会计：资产计价遵循历史成本原则，前提是企业会计主体不 变和持续经营为假设前提
资产评估：用于发生产权变动、会计主体变或者作为会计主 体的企业生产经营活动中断、以持续经营为前提的资产计 价无法反映企业资产价值时的估价行为。
目的不同
会计：以资产论资产，为投资者、债权人和经营管理者提供 有效的会计信息
国外的资产评估发展开始于不动产评估，如英国皇家特许测量师学
会（RICS：Royal institution of Charted Surveyor）,专业领
域涵盖了土地、物业、建造及环境等17个不同的行业
❖ 我国资产评估产生的原因
我国的资产评估发展开始于国有资产评估：朝阳行业、朝阳学科 中外合资企业、土地使用制度改革、国有企业改制、物价上涨幅度
资产评估
作用
咨询 管理
图1-3 资产评估的种类和作用
第一章 导论
❖ 1.按评估工作内容划分：评估、评估复核、评估咨询 ❖ 2.按与评估准则的关系划分：
完全评估（完全按照评估准则规定）、 限制性评估（评估报告的使用者不包括评估客户以外的其他方
时，则报告类型可以选择限制性评估报告。）
❖ 3.按评估对象划分：
❖
加强做责任心，责任到人，责任到位 才是长 久的发 展。20 .11.8 20.1 1.8Su nday, November 08, 2020
❖
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。 08:26 :450 8:26:4508:2611 /8/2 020 8:26:45 AM
❖
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20 .11.8 08:2 6:450 8:26 Nov-208-Nov-2 0
据相关估算，苏联瓦良格号航空母舰 已有7成建成，价值47亿美元。
第一章 导论
二、资产评估标准 以市场价值为基础的评估标准 以非市场价值为基础的评估标准 以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准 贷款担保、抵押和债券的评估标准
第一章 导论
三、资产评估的价值概念 各类价值概念
评估价值，课税价值，保险价值，账面价值，资本价值， 经济价值，交换价值，外在价值，内在价值，面值， 公平价值，投资价值，租借价值，清算价值，抵押借贷价 值，外部性价值，潜在价值，真实价值，重置价值，出售 价值，残余价值，投机价值，使用价值，净变现价值。
资产评估：以资产论权益，为资产交易和投资提供公平的价 值尺度
执行操作者不同
会计：企业内部财会人员 资产评估：具有资产评估资格的社会中介机构
第一章 导论
资产评估与会计计价的联系
二者有时相互依存： 资产评估服务于会计计价：会计计价有时以资产评估 价值为依据 以财务报告为目的的评估，公允价值属性的引入 资产评估需要依托于会计的资料
又称：可确指的资产和不可确指的资产 商誉（goodwill）：是指企业由于种种原因，在用户
中享有较高信誉、经营情况特别良好而形成的高于同 行业一般水平的获利能力。 Any future economic benefit arising from a business, an interest in a business, an interest in a business of from the use of a group of assets which is not separable.
评估 目的
价值 类型
评估 对象
图1-2 资产评估构成要素
第一章 导论
评估要素 ❖ 评估主体：评估的行为主体，即谁来评估
内部评估，外部评估，政府评估 比较：会计主体，税收主体
❖ 评估对象（评估客体）：指包括会计核算范围资产在内和各
种交易和具有经济价值的事项
❖ 评估目的：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份
第一章 导论
独立性原则：独立第三方，摆脱资产业务当事人利益的影响 客观性原则：评估结果应以充分的事实为依据 科学性原则：根据评估目的、价值类型适当、评估方法科学，评估 程序合理，评估结果科学 专业性原则：提供资产评估服务的专业技术机构，拥有一支由工程、 技术、营销、财务会计、法律和经济管理等多学科的专家组成的资产 评估专业队伍 贡献原则：某一资产或资产的某已构成部分的价值，取决于它对其 他相关的资产或资产整体的价值贡献 替代原则：存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
价值、成本和价格
第一章 导论
二、资产评估的特点
市场性
时点性
资产评估
预测性
技术基础及组织基础
公正性
咨询性
图1-4 资产评估的特点
第一章 导论
❖第三节 资产评估的目的及假设
一、资产评估的目的
买卖，租赁，分割，合并，征用征收补偿 保险理赔，损害赔偿，抵押 课税，企业价值管理，财务报告 《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有 资产监督管理委员会令第12号） 第二章第六条
▪ 资产是经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经 济主体带来经济效益的经济财物。
▪ 评估中：资产所有权或“所有者的权利”才是评估的对象 长城=2000万？ 经营权的价值
第一章 导论
国际评估委员会（IVSC）：国际评估准则（IVS2011）：
Intangible asset— A non-monetary asset that manifests itself by its economic properties. It does not have physical substance but grants rights and economic benefits to its owner.
❖
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。 2020 年11月 8日星 期日上 午8时 26分4 5秒08 :26:4 520. 11.8
LOGO
资产评估
中央财经大学 财政学院 张静静
内容
导论 资产评估的基本方法 机器设备评估 房地产价格评估 无形资产评估 流动资产评估 长期投资和其他资产评估 企业价值评估 资产评估报告
资产评估行业管理
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资产评估行业背景介绍
❖ 资产评估的产生
价值变动、市场经济、社会专业分工、经济体制变化（原因）、知 识经济、资本市场发展、税收金融改革、财务会计管理需要、法 律需要等
❖ 整体资产评估、单项资产评估 不动产、动产、有形资产、无形资产、企业价值、资源性资产
、具有经济价值事物的评估
❖ 4.根据评估行为主体划分：
外部评估、内部评估、政府评估
❖ 5.根据评估的时点划分：过去评估、现在评估和将来评估
（多见于在建工程，实际中较少）
第一章 导论
❖第三节 资产评估的价值类型
一、资产评估的价值类型
▪ 资产(asset)：
资产是一种权利、资产是一种获利能力，资产必须为某主体拥有和支配。
资产强调所有，强调权利 财产强调占有，强调法律保护 资本强调投入，强调保值增值
第一章 导论
二、资产类型
❖ 按资产存在形态划分： 有形资产和无形资产(见图1-1)
❖ 按资产是否具有独立获利能力划分： 可辨认资产和不可辨认资产
美国资产评估协会，机器设备评估专业委员会，约翰·阿利柯主 编
《机器设备价值评估》 “资产是被拥有的物件，拥有资产的所有者可以是一个人，也可以
是两个或更多人（共同拥有），或者是股份公司、其他单位、组 织及政府（为了公共利益而拥有资产）。被拥有的资产不一定是 有形的，因为价值是主观的，他反映所有者的看法。” “机器设备是不是资产，占用资产的权利才构成资产。”
——》 财政部
住房与城市建设部
分别由
国土资源部
国土资源部
——》 商务部
保监会
管理
第一章 导论
❖第一节 资产概述 一、资产定义
▪ 企业会计准则——基本准则（2006） 资产是指企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控 制的、预期会给企业带来经济利益的资源。
▪ 戴维.W.皮尔斯： 资产是具有市场价值或交换价值的一种实体，是 所有者的财富或财产的构成部分之一。
第一章 导论
财产，资产，资本
▪ 财产(property)：指某主体拥有的金钱、物质、房屋和土地等物
质财富，具有金钱价值，并受到法律保护，包括动产、不动产和知识财产。
▪ 资本(capital)：
经济学意义上：生产的基本要素，即资金、厂房、设备、材料等物质资源 金融和会计学上：金融财富 广义上，资本可以作为人类创造物质和财富的各种社会资源的总称。
第一章 导论
❖ 注意：“特定目的”
同一资产、同一时点
不同用途
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——》不同的价值
企业资金： 支付员工工资
再投资
版权： 交易，不交易
房地产：居住 ，投资
草场：高尔夫球场
公园草坪
机器设备：使用，搁置
企业：持续经营，破产清算，收购
……
第一章 导论
（二）资产评估的构成要素
评估 主体
评估 程序
资产评估
评估
方法
较大、计划经济开始转型、资本市场的恢复与发展等
我国1993年以后开始，房地产估价、土地估价 1988年以后开始，资产评估
资产评估行业背景介绍
资产评估行业背景介绍
资产评估行业政出多门 1999年资产评估行业的管理部门曾多达19个 经国务院多次清理整顿，目前保留了六大类：
资产评估 房地产评估 土地估价 矿业权评估 旧机动车鉴定 保险公估
另外，还有持续经营价值，保险价值等
第一章 导论
持续使用价值 “瓦良格”号航空母舰
“瓦良格”号航空母舰，是中国人民解放军海军的第一艘可 搭载固定翼飞机的航空母舰。瓦良格号航空母舰原为苏联 海军的库兹涅佐夫元帅级航空母舰。1985年12月4日开工， 1988年11月下水，由于苏联解体，其后期建造工程被迫中 断，并被划归为乌克兰拥有2000万美元。1998年，澳门创 律旅游娱乐公司通过竞标，以买下瓦良格号，后被中国军 方购得在大连造船厂进行修缮改装。2011年8月10日首次进 行出海航行试验。2012年内将有可能入役。