房地产开发与投资第五章
第五章 投资性房地产课后习题
第五章投资性房地产一、单项选择题1.下列项目中属于投资性房地产的是（）。
A.企业以经营租赁方式租入的土地使用权B.已出租的房屋租赁期届满，收回后暂时空置但将来继续用于经营出租C.企业持有短期内以备经营出租的空置建筑物D.房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权2.下列关于投资性房地产的确认和初始计量的叙述中，不正确的是（）。
A.在建造投资性房地产过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益B.持有并准备增值后转让的土地使用权初始确认时点为停止自用并准备增值后转让的日期C.持有以备经营出租的空置建筑物初始确认时点为租赁期开始日D.与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本3.2×16年1月1日，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同到期，甲企业于当日起对厂房进行改扩建，并与乙企业签订了续租合同，约定自改扩建完工时将厂房继续出租给乙企业。
2×16年12月31日厂房改扩建工程完工，共发生支出400万元，符合资本化条件，当日起按照租赁合同约定出租给乙企业。
甲企业取得该厂房时的成本为2000万元，假设甲企业对投资性房地产采用成本模式计量，截至2×16年1月1日已计提折旧600万元。
不考虑其他因素，下列说法中错误的是（）。
A.发生的改扩建支出应计入投资性房地产成本B.改造期间不对该厂房计提折旧C. 2×16年1月1日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为0D. 2×16年12月31日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为1800万元4. 2×16年3月1日，甲公司外购一栋写字楼并于当日直接租赁给乙公司使用，租赁期为6年，每年租金为180万元，于每年12月31日收取。
甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼的实际取得成本为3000万元；2×16年12月31日，该写字楼的公允价值为3100万元。
房地产投资分析 第五章 房地产投资项目基础数据的分析估算
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
上述开发项目总投资构成见图5-1所示。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营 部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中 的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而 只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于 开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基 本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总 成本费用）。
表5-3 序 号 1 2 3 4 5 6
土地费用估 项 目 土地出让金折价 合 计 金 额
单位：万元 估算说明
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 2．前期工程费用 房地产项目前期工程费主要包括：开发项 目前期规划、设计、可行性研究，水文、地 质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支 出。
5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算
2）土地出让地价款 土地出让地价款是指国家以土地所有者的身份将 土地使用权在一定年限内让予土地使用者，并由土 地使用者向国家支付的土地使用权出让金及其他款 项。主要包括向政府缴付的土地使用权出让金和根 据土地原有状况需要支付的拆迁补偿费、安置费、 城市基础设施建设费或征地费等 。
表5-1
序 号 1 1.1 2.2 3.3 4.4 5.5 6.6 7.7 8.8 9.9 10.10 1．11 1．12 2 项
项目总投资估算表
目 总 投 资 开发建设投资 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费 经营资金
开发产品 成本12867 万元
房地产开发项目总投资构成图示
《中华人民共和国城市房地产管理法》法律定义和相关解释
《中华人民共和国城市房地产管理法》法律定义和相关解释房地产开发制度房地产开发项目管理房地产开发企业管理房地产交易房地产转让房地产抵押房屋租赁商品房预售与按揭房地产权属登记制度物业管理制度目录第一章总则第二章房地产开发用地第三章房地产开发第四章房地产交易第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则房地产开发，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设活动。
依照《城市房地产管理法》的规定，房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发是一项高投入、高风险的投资经营活动，也是一项涉及面较广的经济活动，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。
城市房地产管理法对此作出以下几方面规定：(1)执行城市规划。
房地产开发必须严格执行城市规划。
按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。
对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。
(2)房地产开发的用途与期限。
以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
A、超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;B、满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
其目的有两个：一为禁止出让土地使用权人在房地产开发中擅自改变土地用途，侵犯国家利益，扰乱房地产市场秩序;二为禁止或限制出让土地使用权人闲置土地，造成土地资源的浪费。
(3)房地产开发的安全性要求。
房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范;房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。
房地产开发项目策划报告--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第五章第五节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第五章第五节讲义
房地产开发项目策划报告
1.房地产开发项目策划报告的分类
2.房地产开发项目策划报告的基本内容
按照策划报告的内容来分，策划报告可以分为（ ）。
A.开发项目决策策划报告
B.单项策划报告
C.
产品策划报告
D.营销策划报告
E.开发项目运营策划报告
[答疑编号2526050208]
【答案】CD
【解析】AE 是按策划报告的作用来分；B 是按策划包含的范围来分。
参见教材P95-96。
第五章 房地产开发经营管理制度与政策
第五章房地产开发经营管理制度与政策（3～4分）第一节房地产开发企业的管理二、房地产开发企业的设立条件（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；（3）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
四、房地产开发企业设立的程序（1）新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
（2）房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的条件不低于四级资质的条件。
（3）《暂定资质证书》有效期1年，延长《暂定资质证书》有效期的，延长期不得超过2年。
（4）自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
第二节房地产开发项目管理二、房地产开发项目建设用地使用权的取得（一）建设用地使用权的取得方式房地产开发用地应当以出让的方式取得，但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
采用划拨方式取得主要包括以下情形：（1）国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。
（2）经济适用住房建设用地。
（二）建设条件书面意见的内容土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：（1）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；（2）城市规划设计的条件；（3）基础设施和公共设施的建设要求；（4）基础设施建成后的产权界定；（5）项目征收补偿、安置要求。
市、县住房城乡建设主管部门提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
第五章房地产投资项目财务分析《房地产投资分析》PPT课件
开发建设投资 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加
合计
1 2 3 …N
Restricted Information and Basic Personal Data
续表5-1 项目投资财务现金流量表
2．6 土地增值税 2．7 所得税
3 税后净现金流量
单位：万元
4 累计税后净现金流量
5 税前净现金流量
第二节房地产投资项目财务分析基本报表
二、资金来源与运用表
（一）资金来源与运用表的含义
资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各 年的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案、制订适 宜的贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制 及资金平衡分析提供了重要的财务信息。
其表格形式见表5-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。
序号 项 目
合计
1
2 3…
N
1
现金流入
1.1 2.2 （1） （2） （3） （4）
应得利润 资产清理分配 回收固定资产余值 回收经营资金 净转售收入 其他收入
2 现金流出
2．1 开发建设投资出资额 2．2 经营资金出资额
3 净现金流量
4 累计净现金流量
Restricted Information and Basic Personal Data
6 累计税前净现金流量
计算指标：
1、项目投资财务内部收益率（%）（所得税前）：
2、项目投资财务内部收益率（%）（所得税后）：
3、项目投资财务净现值（所得税前）（ic= 4、项目投资财务净现值（所得税后）（ic= 3、项目投资回收期（年）（所得税前）：
%）： %）：
4、项目投资回收期（年）（所得税后）：
房地产评估 第五章 成本法
a:征收农用地：农地征收中发生的费用和土地使用权出让金。
b:城市房屋拆迁取得：房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让 金等。
c:通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。
②开发成本：
五、成本法估价中的注意事项：
☆ 1、区分实际成本和客观成本； 实际成本是指某个具体的房地产开发商的实际花费， 客观成本是假设开发建设时大多数房地产开发商的一般花费。 ☆ 2、要结合市场供求分析来评估房地产价值； 当该类房地产市场供大于求时，应下调评估价值； 当求大于供时应该上调评估价值。在房地产估价中的经济折旧就是出于这 方面的考虑。 ☆ 3、对于较老的建筑物，测算其重新构建价格和折旧有一定的难度，尤其是那些 过于老旧的房地产，一般不适合用成本法进行估价。
【解】由题意： 设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：
V=1.2+2.5+[1.2*（1+10%）3-1.2] +[2.5*（1+10%）1.5-2.5]+ V （5.5%+9.5%）
单价=V/（总面积*60%）
三、适用于新建房地产的基本公式
（一）适用于新建房地产的基本公式
☆
新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管 理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销 售税费+开发利润
⑥开发利润:
现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、
房地产经济学 第五章 分类房地产市场及运行规律
住宅市场的供求
潜在总供给与潜在总需求 意愿总供给与意愿总需求 实际总供给与实际总需求、有效总供给与有效总需求 住宅市场供求在总量上难于达到均衡 住宅市场的供求在一定时间、一定地域内又可能达到在结 构上的平衡 住宅供应的相对滞后性 短期供求的不均衡性与长期供求的均衡性
住宅市场运行的特点
5.3 工业房地产市场
工业房地产是指直接用于生产和辅助工业 生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。 经济发展与工业房地产 工业房地产类型与特点 工业房地产市场结构 工业房地产市场运行规律
工业房地产类型与特点
类型
厂房（标准与非标准厂房、单层与多层及层次混合的厂房）、仓库 标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房 产业特点突出、对承载能力要求严格、设计和建造难度大、投资主 体单一、市场程度较低（改造代价高、周转较慢、租期的长期性）、 地价较低 对配套设施的信赖 对铁路运输的需求和信赖 对公路运输的需求和信赖 对水路运输的需求和信赖
5.2 商业房地产市场
经济发展与商业房地产 商业房地产类型与特点 商业房地产市场结构 商业房地产市场运行特点
商业房地产类型与特点
类型
按使用的直接性
直接用于商用的房地产和间接用于商用或辅助的房地产 租赁商业房地产、出售商业房地产和自营商业房地产 投资商业房地产和自用商业房地产
按经营方式
按购买目的
特点
人口流动量大、对区位的要求高、价格尤其昂贵且差 异较大、市场结构简单
商业房地产市场结构
写字楼市场
第五章 投资性房地产-文档资料
第一节 投资性房地产的概念与范围
• 一、投资性房地产的概念
• 指为了赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。
• 投资性房地产的特征
• 1、投资性房地产是一种经营活动。其目的是为了获利，其房地产租金 收入和国有土地使用权增值转让收入应当缴纳营业税。按照国家有关 规定认定的闲置土地，不属于持有并准备转让的土地使用权。在我国 实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权比较少。 • 2、投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于生产经营用房地产、 用于销售房地产。因此需要将投资性房地产单独作为一项资产反映和 核算，以和其他房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持房地 产的构成情况和盈利能力。 • 3、投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常采用成本模式计量。 只有满足特定条件，有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值 能够持续可靠取得，才能采用公允价值模式计量。同一企业只能采用 一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不能同时采用两种模式
第一节 投资性房地产的概念与范围
二、判别是否属于投资性房地产
属于投资性房地产的项目 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 对出租后的经营不提供服务或只提供 不重大的辅助性服务（保修、保安） 某项房地产部分用于投资性、部分用于自用，能单独计量和出售，则 确认为投资性房地产，不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地 产。可见，对投资性房地产认定从严要求。 不属于投资性房地产的项目 自用房地产（生产经营、生活 等自用） 作为存货以备出售的房地产
投资性房地产
投资性房地产的确认 投资性房地产的初始计量 投资性房地产的后续计量
成本计量模式 公允价值计量模式 投资性房地产的转换和处置 自用/存货转投资 投资转自用
房地产开发项目市场定位--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第五章第四节讲义
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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第五章第四节讲义
房地产开发项目市场定位
1.房地产开发项目市场定位
2.房地产开发项目客户定位
3.房地产开发项目产品定位
1.房地产开发项目市场定位（一总两分）
1.1 房地产开发项目市场定位的内涵
概念：塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象，使该产品在市场上确立适当的位置。
内容：客户定位－卖给谁；产品定位－卖什么。
【典型例题·多选题】
以下（ ）属于房地产开发项目市场定位的策略。
A.避强定位
B.迎头定位
C.重新定位
D.综合定位
E.创新定位
[答疑编号2526050205]
【答案】ABE
【解析】房地产开发项目市场定位的策略包括避强定位、迎头定位和创新定位。
C 重新定位不属于定位策略。
参见教材P91。
1.3 市场定位的步骤（四步）
1.3.1 分析目标市场现状，确认本企业潜在的竞争优势
1.3.2 选择合适的竞争优势以建立市场定位战略
1.3.3 显示独特的竞争优势
1.3.4 重新定位
1.3.1 分析目标市场现状，确认本企业潜在的竞争优势
■竞争对手的市场定位如何
■目标市场上客户的欲望满足程序及其还需要什么
■企业应做什么及能够做什么
1.3.2 选择合适的竞争优势以建立市场定位战略（注意竞争优势的满足的条件）
■重要性：该优势能大大提升客户的价值。
房地产统计
房地产价格的调查城市和调查范围
房地产价格调查在全国70个大中城市进行， 房地产价格调查在全国70个大中城市进行， 调查范围为市辖区，
房地产价格的调查内容和调查对象
调查内容主要包括房屋销售价格、房屋租赁价格、物业管 理价格、土地交易价格等 调查对象包括各级政府房地产行政主管部门，如房地产管 理局、土地管理局、房屋土地交易中心等，房地产企业， 房地产经营机构，物业管理企业，有关企事业单位、机关 团体及部分居民。
指标及解释指标及解释-土地
土地交易价格：房地产 土地交易价格：房地产开发公司或其他建设单位在进行商 房地产开发公司或其他建设单位在进行商 品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格。 交易方式一般包括：出让、转让、租赁等。 土地出让：土地使用权的出让，土地使用权是土地使用者 向国家购买的一种财产权，土地使用者不仅可以占有、使 用和取得土地收益，还可以独立支配和处置土地使用权。 出让方式有协议、招标和拍卖三种形式。
房地产统计
指标及解释 主要内容及方法 信息发布 讨论
指标及解释指标及解释-房地产
房地产 ：房产与地产的总称，在我国专指城市房产与地产， 农村生产用地、用房及宅基地等不属于其业务范围，国家有偿 征用农村土地用于城镇建设时，所有权转让过程结束后，将其 纳入经营范围。 房屋包括商品房、公房和私房，或者区分为住宅和非住宅。 住宅：专供人们居住用的房屋，包括普通居住用房、别墅、公 寓、宿舍用房等，以及职工单身宿舍和学生宿舍等。 非住宅：除了住宅以外的非居住用房屋，包括办公用房、商业 用房和厂房仓库等。
指标及解释指标及解释-建筑
房屋建筑面积：房屋建筑物勒脚以上外墙外围的水平截面面 积，包括房屋建筑物的有效面积和结构面积。 住宅建筑面积：施工和竣工房屋建筑面积中供居住用的房屋 建筑面积。 施工面积：报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新 开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及 上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。 竣工面积：报告期内房建筑按照设计要求已经全部完工， 达到住人和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准) 达到住人和使用条件，经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准)， 正式移交使用单位的各栋房屋建筑面积的总和。 房屋建筑面积竣工率：一定时期内房屋竣工面积占同期房屋 施工面积的比率。
房地产开发经营与管理课程
房地产开发经营与管理课程一、课程介绍本课程旨在为房地产行业从业者和有初步兴趣的学生提供全面的房地产开发经营与管理知识，帮助他们了解房地产市场的规律和发展趋势，掌握项目开发与运营管理的核心理论和实践技能。
通过学习本课程，学员将获得在房地产开发和管理领域取得成功所必备的知识和能力。
•了解房地产市场的基本概念和运作机制。
•理解房地产开发的整体流程和相关政策法规。
•掌握房地产项目的策划、投资和融资技巧。
•学会房地产投资回报率和风险评估方法。
•了解房地产管理的基本原理和方法。
•掌握投资建设和运营管理的相关技能。
第一章：房地产市场概述•房地产市场的定义与特点•房地产市场的参与主体和交易方式•房地产市场的供需关系和价格形成机制第二章：房地产开发策划•房地产开发的定义和特点•房地产开发的规划和设计•房地产开发的市场分析和可行性研究第三章：房地产投资与融资•房地产投资的概念和分类•房地产投资的基本原则和方法•房地产融资的渠道和方式第四章：房地产项目管理•房地产项目管理的概念和作用•房地产项目管理的组织和流程•房地产项目管理的技术和工具第五章：房地产运营管理•房地产运营管理的定义和目标•房地产运营管理的关键要素和方法•房地产运营管理的问题和挑战四、教学方法本课程采用多种教学方法，包括理论讲解、案例分析、实地考察、小组讨论等。
教师将结合具体实例，帮助学员理解理论知识的应用和实践。
同时，通过小组讨论和团队合作的方式，培养学员的团队意识和解决问题的能力。
五、教材与参考书目•教材：《房地产开发与管理导论》•参考书目：《房地产经营与管理实务》、《房地产市场与投资》、《房地产项目管理理论与实践》等。
六、考核方式本课程将通过平时表现、课堂参与、小组项目和期末考试等方式进行综合评价。
平时表现占比30%，课堂参与占比20%，小组项目占比30%，期末考试占比20%。
七、学分与学时本课程为本科生专业选修课，总学分为3学分。
总学时为48学时，每周2学时，共24周。
第05章 投资性房地产——投资性房地产的后续计量、转换和处置练习(含习题和答案解析)
第五章投资性房地产——投资性房地产的后续计量、转换和处置一、单项选择题1.某公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。
2X18年6月23日，该公司将一项固定资产转换为投资性房地产。
该固定资产的账面余额为400万元，已提折旧80万元，已经计提减值准备30万元。
该项房地产在当日的公允价值为330万元。
关于转换日的处理，下列各项表述中，正确的是（）。
A.计入公允价值变动损益的金额为40万元B.投资性房地产的入账价值为290万元C.该项房地产在转换日的处理不影响当期损益D.该事项属于会计政策变更2.甲公司将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该投资性房地产的公允价值为2 000 万元，转换日之前“投资性房地产一一成本”科目余额为2 300万元，“投资性房地产一一公允价值变动”科目贷方余额为200万元，则转换日不正确的会计处理为（）。
A.计入“固定资产”借方2 000万元B.计入“投资性房地产一一公允价值变动”借方200万元C.计入“投资性房地产——成本”贷方2 300万元D.计入“其他综合收益”借方100万元3.甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用成本模式计量。
2X18年12月将投资性房地产转为开发产品，转理日该投资性房地产的原值为50 000万元，己计提折旧10 000万元，则转入“开发产品”科目的金额为（）万元。
A.50 000B.40 000C.40 200D.40 8004.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
2X14年6月30日，甲公司处置了其持有的一项投资性房地产，取得价款5 000万元，已收存银行。
该项投资性房地产的原值为6 000万元，于2X03年12月31日取得，预计使用年限为50年，预计净残值为0,采用年限平均法计提折旧。
该项投资性房地产在持有期间未发生减值。
假定不考虑其他因素，甲公司因处置该项投资性房地产应确认的处置损益为（）万元。
A.260B.10C.140D.-110二、多项选择题5.下列关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的会计处理，表述正确的有（）。
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第二节 房地产项目投资构成
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
表5-2-2
项目 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建筑安装工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费
开发建设投资估算表
开发产品成本
固定资产投资
地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让价款、 转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、 股东投资入股土地的投资折价。因此，由于各地 的补偿标准不同，对土地费用的估算要根据当地 的实际情况来确定。
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第三节 房地产投资估算
❖ （1）土地征收征用拆迁费 ❖ 征收指国家为了公共利益的需要而依法强制取得
山东建筑大学
第二节 房地产项目投资构成
❖ 二、各项费用的内容 ❖ 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开
发建设所需投入的各项成本费用，其投资构成如 图5-2-2所示。
图5-2-2 房地产开发建设投资构成
山东建筑大学
第二节 房地产项目投资构成
表5-2-1
房地产项目总投资估算表
序号
项目
总投资
估算说明
决于可获得的信息资料，也不能绝对地认为哪种 方法准确些，哪种方法不准确些。
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖ 二、一般建设项目的投资构成
❖ 建设工程项目投资，是指某工程项目从筹建开始
到全部竣工投产为止所发生的全部资金投入。
建筑工程投资
工程费用
设备购置投资
安装工程投资
建设投资 工程建设其他费用
依据； ❖ （2）是确定设计任务书的投资额和控制初步设计
概算的依据； ❖ （3）是可行性研究和在项目评估中进行技术经济
分析的依据。
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖ （二）投资估算的阶段划分 ❖ 按其精度和适用范围归为如下五类： ❖ 1.毛估 ❖ 2.粗估 ❖ 3.初步估算 ❖ 4.确定性估算 ❖ 5.详细估算 ❖ 在可行性研究阶段，选取什么样的估算方法，取
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第三节 房地产投资估算
❖ （2）项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作 量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的 0.5%左右。
❖ （3）土地开发中“三通一平”等工程费用，主要 包括地上原有建筑物、构筑物的拆除费用，场地 平整和通水、电、路的费用。这些费用估算可根 据实际工程量，参照有关计费标准进行。
❖ （2）建设期借款利息的计算
❖ 建设期每年利息的计算公式为：
❖每年应计利息 = ൬年初借款本息累计 + 本年借款2 支用额൰ × 年利率
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖ 【例5-1】某市高新区有一新建项目，建设期为3 年，在建设期第一年借款额为1000万元，第二年 为1200万元，第三年为1000万元，每年的借款 平均支用，年利率为6.55%。用复利计息法计算 建设期借款利息。
合计 山东建筑大学
第二节 房地产项目投资构成
❖ 【例5-3】某房地产开发商开发了一小区，总建 筑面积为200,000平方米，其中，住宅部分为 150,000平方米，公寓部分为30,000平方米， 商场部分为20,000平方米。住宅部分全部出售， 公寓部分用来出租，商场部分自营。该项目总投 资为6.22亿元，其中开发建设投资6.2亿元，住 宅成为开发产品、公寓和商场成为企业的固定资 产。总投资由开发产品成本5亿元和固定资产投资 1.2亿元组成。商场在开发完成后自营时，需要经 营资金200万元，到项目结束时一次性收回。
1
开发建设投资
1.1
土地费用
1.2
前期工程费
1.3
基础设施建设费
1.4
建筑安装工程费
1.5
公共配套设施建设费
1.6
开发间接费
1.7
管理费用
1.8
财务费用
1.9
销售费用
1.10
开发期税费
1.11
其他费用
1.12
不可预见费
2
经营资金
3
项目总投资
（1）+（2）
3.1
开发产品成本
3.2
固定资产投资
3.3
经营资金
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第三节 房地产投资估算
❖ （4）土地租用费 ❖ 土地租用费是指土地租用方向土地出租方支付的
费用。 ❖ （5）土地投资折价 ❖ （6）契税 ❖ 契税是由土地受让方缴纳，《中华人民共和国契
税暂行条例》（国务院令[1997]第224号）规 定为在中华人民共和国境内转移土地，承受的单 位和个人为契税的纳税人，应当按规定缴纳契税， 契税税率为3—5%，契税的适用税率，由本地区 的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备 案。以上内容见表5-3-1。
❖ 解：建设期各年利息计算如下： ❖������0 = 0，������1 = 1000万元，������1 = 0.5 × 1000 ×
6.55% = 32.75（万元） ❖������1 = 1000 + 32.75 = 1032.75万元，������2 = 1200万
元，
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖ 【解答】
❖土地补偿费 = 2000+1900+1800 × 100 × 10 ÷
3
10000 = 190万元
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖人均安置补助费 = 2000+1900+1800 × 1 × 6 ÷
3
10000 = 1.14万元 ❖需要安置的农业人口数 = 100 = 100 人
土地费用 与建设项目有关的其他费用
工 程 项 目 总 建设期利息 投 资
预备费
与未来企业经营有关的其他费用 基本预备费
涨价预备费
流动资金 图5-1-1 建设项目总投资构成
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖ 三、各项投资的内涵 ❖1. 设备及工器具投资 ❖ 设备及工器具投资由设备购置费和工器具、生产
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第一节 建设项目投资构成与估算
图5-1-4 工程建设其他投资构成
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖ 4.预备费 ❖ （1）基本预备费 ❖ 基本预备费是指在项目实施中可能发生的难以预
料的支出，又称工程建设不可预见费，主要是指 设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。 ❖ （2）涨价预备费 ❖ 涨价预备费是对建设工期较长的项目，由于在建 设期内可能发生材料、设备、人工等价格的上涨 引起投资的增加，工程建设其他费用调整，利率、 汇率调整等，需要事先预留的费用，亦称价格变 动不可预见费。
❖到建设期末累计借款利息为������ = ������1 +������2 +������3 = 325.70万元。
❖ 在财务评价中，常编制还本付息表来计算建设期 借款利息。
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖ 【例5-2】某建设项目，需要征收耕地100亩， 该耕地被征收前三年每亩年产值分别为2000元、 1900元和1800元，土地补偿费标准为前三年平 均年产值的10倍，被征地单位人均占有耕地1亩， 每个需要安置的农业人口的安置补助标准为该土 地被征收前3年平均年产值的6倍；地上附着物共 有树木3000棵，补偿标准为40元/棵，青苗补 偿费标准为200元/亩，试对未包括征地动迁费及 其他税费的该土地使用费用进行估算。
❖ 以上内容见表5-3-2。
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第三节 房地产投资估算
表5-3-2
序号
前期工程费估、可研费
2
水文、地质勘查费
3
道路费
4
供水费
5
供电费
6
土地平整费
合计
单位：万元
估算说明
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第三节 房地产投资估算
❖ 3.基础设施建设费 ❖ 基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目用地规
原属于私人或集体所有的财产上的所有权或者其 他权利的行为。征用指国家为了公共利益的需要 依法强制取得原属于私人或集体的财产的使用权 的行为。征收是政府获得集体土地所有权、征用 是政府收回国有土地使用权。 ❖ 土地征收征用拆迁费分为农村土地征收拆迁费和 城镇土地征用拆迁费。
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第三节 房地产投资估算
家具购置费构成，如图5-1-2所示。
图5-1-2 设备及工器具投资构成
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖2. 建筑安装工程费
图5-1-3 建筑安装工程投资构成
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第一节 建设项目投资构成与估算
❖3. 工程建设其他投资 ❖ 工程建设其他投资是指从工程筹建到工程竣工验
收交付使用止整个建设期间，为保证工程建设顺 利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的 各项费用。 ❖ 工程建设其他投资，按其内容大体可分为三类： 第一类为土地费用；第二类为与项目建设有关的 其他费用；第三类为与未来企业生产经营有关的 其他费用，如图5-1-4所示。
❖������2 = 1032.75 + 0.5 × 1200 × 6.55% = 106.95 （万元）
❖������2 = 1032.75 + 1200 + 106.95 = 2339.70万元， ������3 = 1000万元，
❖������3 = 2339.70 + 0.5 × 1000 × 6.55% = 186.00 （万元）
1
❖ 安置补助费=1.14×100=114（万元） ❖ 地上附着物补偿费=3000×40÷10000=12
（万元） ❖ 青苗补偿费=200×100÷10000=2（万元） ❖ 使用该土地的费用=190＋114＋12＋2=318