保利西塘越二期地块前期定位及产品建议报告1240132934
XX房地产开发项目后评估报告
XX地产项目后评估报告内容目录【项目概况及评估综述】 (1)【项目投资管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目规划设计评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目营销工作评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目进度、工程管理评估】 .............................. 错误!未定义书签。
【项目财务管理评估】【项目成本管理评估】 .................................... 错误!未定义书签。
【项目物业管理评估】【项目人力资源管理评估】附件1：项目大事记附件2：项目总平面图附件3：项目实景照片某房地产项目后评估报告一、项目概况及综合评估1、项目概况某房地产项目是某房地产地产以公开竞拍方式于2008年1月29日竞得的。
项目位于某市市中心13公里。
用地总面积89214平方米，总建筑面积166734平方米,容积率1.6，规划用途为住宅用地。
项目于2009年11月取得土地，一期2010年3月3日开工，二期2011年4月1日开工，一期2012年3月23日入伙，二期2013年10月31日入伙，开发周期44个月。
（以项目首期主体动工至项目最后一期入伙之日止）。
该项目住宅总计1233户，商铺51套。
截止2014年5月底，项目已销售住宅1054户，商铺21套。
实际交房1025户（一期531户，二期494户），商铺20套。
已入住788户（一期429户，二期359户），商铺20套。
2、项目技术经济指标项目项目总体规划指标一期指标二期指标宗地用地面积（㎡）89214 47725.2 41488.8总建筑面积（㎡）166734.06 77333.67 89400.39A.其中计入容积率建筑面积（㎡）141250.66 65755.58 75495.08一 .住宅总建筑面积（㎡）136115.52 64019.23 72096.291.多层36747.46 19680.72 17066.742.小高层34498.23 21943.39 12554.843.高层64869.83 22395.12 42474.71二.商业建筑面积（㎡）3828.03 1496.98 2331.05三.公共设施（㎡）1307.11 239.37 1067.741.物业管理用房330.85 0 330.852.社区活动中心203.37 0 203.373.文化活动用房353.31 0 353.314.其他设施用房（配电房、消控等）419.58 239.37 180.21 容积率 1.598 1.333 1.82B.不计容积率建筑面积（㎡）25483.4 11578.09 13905.31一.架空层建筑面积（㎡）2131.71 1214.64 917.07二.半地下室面积（㎡）（可售）4490.42 2603.16 1887.26三.全地下室面积（㎡）18861.27 7760.2911100.98 （不含另加建703.97平米）覆盖率19.64% 17.30% 22.03% 总停车位（个）1129 440 685其中地下停车（个）506 217 281 地面停车（个）623 223 404 总户数1233 589 644注：上述数据为项目竣工查仗面积。
房地产产品建议报告
120-130三室
项目地址 开发商
荀子大街以东、新区经一街以北 邯郸东尚房地产开发有限公司
建筑风格建议 竞品研究-万浩红玺城
占地面积 5.58万㎡ 总建筑面积 18.33万㎡
结构形式
17层小高层、 24层高层
公摊率
20%
容积率
2.5
绿 化 率 39％
总户数
约900套 一期户数 638
万
浩 开盘时间
产品定位 产品规划目标
品牌目标、企业目标 借助本案产品推售的契机，迅速形成市场影响力及
树立新形象，一炮而红，从而奠定荣科品牌基础。
产品塑造目标 区别传统建筑风格，打造差异化产品，塑造具有浓
烈荣科色彩印象的产品，填补市场空白，
具体营销目标 通过对环境的塑造，提升购房者的体验，产生消费
冲动，产品力效应最大化。
7月
交房时间 18年底
红
玺
项目规划10栋小高层住宅，采用围合
城
规划形态
式设计，1-3号楼为24层，4-10号楼为 17层小高层
建筑风格 主力户型 项目地址 开发商
Art deco 118-138㎡三室 丛台路与廉颇大街交叉口东北角 河北万浩房地产开发有限公司
7# 10#
9#
8#
3#
2# 5#
1#
4# 6#
• 市委市政府重点关注项目，支持力度大； • 邯郸人对项目区域认可度高； • 毗邻高铁站、客运中心,紧邻联纺路、
丛台路、站前大街，交通条件优越； • 项目位于东部新城核心区，属于核心商
务区范围内为数不多的住宅项目，区位 优势明显； • 意向宗地地势平坦，利于快速施工、开 发；地块方正、便于规划。
• 所在区域为城市规划发展方向，发 展空间巨大。
保利·西塘越简介
西塘古镇风情人文养生居所浙江嘉善保利·西塘越[工程档案]开发商：上海保利房地产开发有限公司建筑设计：上海霍普建筑设计事务所有限公司项目地址：浙江嘉善县西塘镇宏福路一期占地面积：9 9720平方米一期建筑面积12 5120平方米容积率：1.0[特色提炼]保利·西塘越地处千年古镇西塘，凭借西塘得天独厚的自然人文优势，依托天然河道，充分利用优越的自然资源，以浓厚地域特色的传统文化为根基，从一百多年前上海租界中西合璧的海派建筑中寻求灵感，汲取现代建筑设计元素，从对西方古典风格的崇尚中找到新的方向，将江南水乡气质和海派风格有机融合，以石库门的建筑风格规划亲水类独栋、合院别墅、联排别墅级创新公寓，将昔日老上海的万千风情融入西塘，用国际时尚的海派风情勾勒出西塘的新天地，展示出对人文情怀和善居理念的感悟，打造人文养生居住区。
保利·西塘越独踞西塘古镇东南端——水上瀛洲，三面环水，与西塘古镇隔水相望。
作为申嘉湖高速高速进入西塘古镇的门户，项目北接西塘古镇，南临杭申道红旗塘，畅享便捷的交通，1小时即达国际都市上海，20分钟直抵嘉善市中心，近享上海1小时繁华圈。
规划布局项目规划为亲水类独栋、合院别墅、联排别墅级创新公寓，以及约30000平方米的养生配套，涵盖精品酒店会所、高端康复中心、商业内街等。
基地为自然形成的三角形河中岛屿，一期用地面积99720.9平方米。
根据本地块的三面环水的特点和毗邻西塘古镇的特殊地理位置，结合本小区养老与基本社区相结合的设计定位，方案设计考虑更好地利用与保护自然，传承独特的江南气质和海派风格，以及对水资源的充分挖掘。
住宅布局以环状模式，外低内高。
亲水住宅在最外圈，与河岸毗邻，共39户。
合院住宅为中圈，共36户。
联排住宅位于内圈，共77户。
小高层区包括普通住宅348户，老年公寓176户，辅老公寓48户。
小高层区位于基地的核心区域，住宅部分布局使得更多的住户可以享受到得天独厚的河景资源。
现代住宅建筑小区方案设计分析---以保利天禧地块B二期方案设计为例
现代住宅建筑小区方案设计分析---以保利天禧地块B二期方案设计为例摘要：社会经济的不断发展导致民众对生活及工作的环境要求越来越高，建筑设计的作用越来越重要。
在建筑领域的迅速发展下，相关建造水平和技术不断提高，再加上大众对其舒适度和外观美观度提出的要求愈来愈高，使得建筑设计工作受到了前所未有的重视。
新时代背景下人们对住宅环境不是简单的居住基本需求，而是有了健康舒适、卫生安全、空间多功能等更高层次的需求。
本文对现代住宅小区的特点进行了分析，并结合实际案例提出了有效措施。
关键词：住宅建筑小区；立面；空间前言：住宅建筑是人类生活的重要场所，其设计质量的好坏直接关系到人的生活质量。
建筑设计从本质上来讲，可以划入艺术的范畴，其可以反映文化、传达理念。
如果说，在以往，人们追求的是“有没有”，而现在人们更追求“好不好”了。
为了满足民众的期望，建筑设计师在进行住宅小区设计时，应该更加注重“人”，灵活应用各种理念，合理的建筑空间规划，总结现代住宅建筑设计的特点，并制定合理的设计方案，满足人们对住宅高质量追求。
1、现代住宅建筑小区方案设计重要性随着我国城市化进程的不断推进，在发展城市经济的过程中，一些地方出现了不统一规划的现象，这种现象的出现，不仅会使传统的居住建筑和新建建筑之间产生较大的鸿沟，而且会使整个城市或地区的建筑风格出现混乱，不仅会影响城市原有的建筑风格，而且会给城市的形象带来极为不利的负面影响。
部分设计人员并不具备该意识，在设计上只注重美观和创新性，导致建筑投入使用后严重影响着人们的正常生活和工作，要保证设计质量能得到更有效的提升，就必须对整个空间的设计进行更有效的管理，改善设计杂乱的现象，为群众提供更加良好的居住环境。
在现代的建筑设计当中，其设计观念是不仅要保证建筑物的特点符合人们的审美观和社会发展的特点，还需要保证建筑的功能能够满足人们的工作生活需求，对于建筑的整体稳定性更要进行严格的控制。
对于不同阶段的人员来说，对住宅建筑具有不同的需求，因而住宅需要具备灵活性的特点，要用一些方式把不同的功能区域分隔开，减少墙体的使用，使不同空间更加的平整，增强住宅体验。
三亚保利碧桂园悦府二期2019下半年推广方案-深圳道里
挑战
？ 在政策影响、市场存量充足之下 使其新价值与新价格相匹配 塑造长期出货与持续溢价的市场影响力
策略面 价值升维
刷新项目新的价值认知与共鸣
前期价值白描——强调我们有什么
悦前景 悦繁华 悦森态 悦从容 悦品牌 悦智慧 悦全能 悦贴心
三亚总部 四大商圈 四大公园 五大湾区
经济区
环立
环伺
布局
双世界 500强
深圳万科城市乐跑
惠州 当代MOMV
海南金泰南燕湾（三亚24万平最佳养生湾区） 昆明 长水航城
三亚保利碧桂园悦府二期 2019 整合传播推广方案
深圳道里创意工厂
2019.6.27
项目沉淀
完成品牌及项目形象树立 区域与项目价值的初步解析 获得市场认可，首期销冠全城
本期目标
2019下半年将顺势推出2期 二期溢价，完成21亿KPI 持续保持三亚市场的NO.1
你好，我们的老朋友
近期服务项目道里广告-度假类
海南 万科度假品牌(万科全国首个度假品牌) 海南万科森林度假公园(万科度假迭代产品) 海南万科香水君澜(万科最高端的度假项目) 海南万科湖畔度假公园(家庭运动度假精粹) 海南方圆海棠福湾一号(中式养生地标) 海南北京春光那香山湾(顶级雨林度假项目) 海南航天云海台 海南三美湾(中国最顶级的度假项目) 海南领海 海南鹿港溪山 海南 环球100宝龙城
在
这里高溢价体源自强调高端属性验 刺
激
度
奢侈场景
假
智能化全生命周期
主题游乐休闲娱乐
悦 府
VS
刚 需 盘
城市中心
老城或城市郊区
不
都会生活氛围成熟
只
房
子 更
45万方体量
地块分析swot
恒大·今日家园地块SWOT分析一、优势：1、得天独厚的交通优势：南临城市主干道河北大街，路况良好且是通往北戴河的必经之地，西临西港路，东临友谊路，均为城市主干道，地理位置优越。
2、周边教育、医疗、商业等配套齐全。
3、纯粹的高品质生活居住区，周边无工业及商业用地。
4、临海项目（18层以上观海户型），亲水亲自然，满足人们对海景生活的渴望。
5、临海项目空气质量较高，满足人们养生的需求。
二、劣势：1、根据规划，城市用地发展方向“海港组团主要向西、向东，适度向北”，本案地块处于海港南向，不属于海港组团重点发展区域，在将来的发展中，这里的人气及交通、基础设施建设都将受到影响。
2、项目容积率高，影响小区居住品质。
3、目前地块所处的“小环境”现状稍差（如西临菜市场的凌乱、二期规划用地（原造纸厂的宿舍楼）的破旧及地块西红线外距西港路住宅用地的开发时间未定等因素）将影响项目一期销售形象。
4、周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。
三、威胁：１、政府土地供应量过大，供大于求的矛盾加剧；（2007年拟建新小区建筑面积约1063252平米。
）２、随着新社区的不断出现，客户可选择空间大，消费群体的争夺是愈来愈少；3、距一路之隔的渤海明珠、渤海家园二期将分流部分目标客群。
4、北戴河、南戴河近几年开发的一些中高档次的公寓及别墅、住宅项目将从很大程度上分流欲在秦市购房的外地客群。
四、机会：1、本市住宅目前产品差异化不明显，楼盘基本停留在同一层面上竞争，产品同质化现象严重，本项目力求在产品差异化上有所突破，将会吸引众多眼球，以此创造市场契机；2、对外开放户口在即（外地购房者缴纳15万元即可享受秦皇岛户口），外来人口日渐增多，吸引此消费群体，不可忽视。
3、“大北京规划”秦皇岛为北京的后花园，城市中产阶级对海景房（亲海）的渴望及对提升生活品质的二次、三次置业需求者越来越高。
4、作为甲级旅游城市，秦皇岛特殊的城市定位将吸引周边（东北三省、河北唐山、廊坊、天津乃至山西、江浙等）区域客户到此投资、养老。
2023年西湖中棠度营销策略全案
3.4
04
全年营销策略
2023年工作计划-2月铺排
4.2
阶段工作铺排
阶段任务
30套
推广方向
购实景现房，送家居好礼/让你房车兼备
活动方向
赏花灯·猜灯谜·赢好礼
春风水暖·妙笔生花
萌动春意·多肉联萌
春暖繁花·绘纸鸢
现场端口
①竞品培训优化说辞；②接待流程标准化；③背诵新说辞考核上岗；④分组辩论赛
增加展示道具 案场服务把控 提升客户体验感 支撑溢价
全面提升·全面唤新
3.3
微笑接待：严格按照VIP客户接待流程执行，礼宾停车场即开始接待，客户离场时填写服务满意度调查表；丰富饮品: 在目前现成咖啡上增加项目LOGO样式的咖啡拉花；烘培糕点: 现场增加限量的烘培糕点，控制费用同时，确保客户体验；热毛巾：现成提供带有现场LOGO的热毛巾，客户做到洽谈区第一件事是提供给客户热毛巾擦手； 自动擦鞋机：对于现场所有工作人员及来访客户，提供便捷擦鞋服务，提升案场品质；
全面提升·全面唤新
3.3
调整项目现有形象：打造高端品质输出
提升细节：对项目到访客户进行VIP跟踪服务，包括热饮，爆米花等小吃或者零食；提升效果：售楼外围影响视线的围挡向后移除；定位重塑：亲民和善的邻里关系，要做南乐最高性价比的楼盘。
全面提升·全面唤新
3.3
展示区升级：品牌墙更新升级，增加销售口径输出
2023年工作计划-3月、4月铺排
4.3
阶段工作铺排
阶段任务
30套
推广方向
形象拔升
项目产品信息及转介政策释放
圈层团购政策释放
产品价值点输出
活动方向
项目动工仪式
同行转介会
保利项目营销策略及推广提案
客户需求变化
消费者对住房的需求从单 纯的功能性转向舒适度、 品质和个性化。
项目目标
销售目标
在项目推广期内完成预定销售目 标。
市场占有率
提升品牌知名度，扩大市场份额。
客户满意度
提供优质服务，确保客户满意度。
项目特点
地理位置优越
项目位于城市核心区域， 交通便利，配套设施完善。
创新设计
采用现代设计理念，注重 空间利用和居住舒适度。
短期目标
在项目推广的前三个月 内，实现销售总额达到 预期的30%。
中期目标
在项目推广的六个月内， 实现销售总额达到预期 的70%。
长期目标
在项目推广的一年内， 实现销售总额达到预期 的100%。
预期市场反馈
客户满意度
通过调查问卷和客户反馈渠道，收集客户对项目的满意度信息， 以了解项目的市场接受度。
07
结论与建议
总结报告
营销策略实施情况
推广效果评估
保利项目在营销策略实施方面取得了一定 的成果，包括提高品牌知名度、促进销售 等。
通过各种推广渠道，保利项目的曝光度和 关注度得到了显著提升，吸引了大量潜在 客户。
客户反馈分析
存在问题与改进方向
客户对保利项目的评价总体较好，尤其在 项目品质、配套设施等方面获得了高度认 可。
保利项目营销策略及 推广提案
目录
• 项目介绍 • 营销策略 • 推广提案 • 预期效果与评估 • 预算与资源需求 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
01
项目介绍
项目背景
01
02
03
当前市场环境
随着经济的发展和消费者 需求的升级，房地产市场 面临激烈竞争。
பைடு நூலகம்
养老案例研究之(一)——保利-·-西塘越
今天第一讲是关于目前最火热的养老地产的，介绍保利的一个养老项目——西塘越。
这是世联顾问做的一个养老案例系列研究，其他案例也会在之后陆续发布，请大家保持关注。
整体介绍谁都不否认，养老地产是一个经济效益和社会效益兼得的新业态，而地产界的初次尝试大多伴着对市场的迷茫与试探，当然更多的是对机会的判断与把握。
西塘越，保利地产在养老项目上的首次试水。
虽然项目的养老概念尚未真正成形，但西塘越在地产开发上却已取得了成功。
项目位于千年古镇西塘，区位优势突出，联动长三角，距上海、杭州、苏州均在百公里以内。
西塘越业态丰富，别墅、多层、老年公寓、康复中心一应俱全。
但该项目真正的借鉴意义来自于其去化情况的前抑后扬所渗透出的市场信号：项目最初定位于长三角首席人文养生社区；前期营销主打善居养生概念，市场反应冷淡；之后开始主打旅游度假养生投资概念，项目目前整体去化情况较好。
目前，项目的养老概念仅作为取地手段，运作上仍以住宅销售为主。
特别是由于股东开发理念上的差异，项目开发至今，有关养老设施的打造、运营等核心问题仍然悬而未决。
虽然西塘越的业主何时能享受真正的养老服务仍然是个问号，但有一点可以肯定，当您在阅读这本养老案例手册的时候，甚至就在笔者写下这篇文章的时候，可能就有一位客户在某个养老地产项目的租售合同上签了字……这些概念的脱节与动作的迟滞并不妨碍西塘越成为我们界定养老地产真与伪的鲜活样本，因为我们通过西塘越回答了养老地产项目上两个最重要的问题：其一，以养老概念取地，需要设置哪些核心配套项目？其二，采取什么样的营销手段抓取核心客户，让开发商既打响养老项目品牌又实现稳定营利——鱼与熊掌兼得？位置交通保利·西塘越于嘉善西塘次中心的南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区的居住新城区。
嘉善地处长三角中心区，是嘉兴东接上海的门户，定位为“全面融入上海大都市的现代新城”，未来将着力于依托上海进行发展。
项目所在区域交通通达性高，通过完善的高速公路网及高铁交通将辐射范围拓宽至长三角城市群。
地块产品定位建议报告(ppt 169页)
湖景观景线分析 K1地块部分亲湖观景线及高层瞰湖景观 线，K2湖景观景受地理条件略有影响
K1地块
(1)
（1）K1地块北部看湖方向观景 示意
3F 3F
33F 3F
青菱湖
(2)
K2地块
（2）K1地块南部看湖方向观
33F
(3)
景示意
3F
K1地块一线临青菱湖，观景线无遮挡，前 （3）K2地块西向看湖观景
排排布低密度对后排高层影响不大；
本案
武汉不缺水资源，但能够在5公里范围内，阅尽两湖一江的绝佳资
源地块，在武汉屈指可数。 本报告是严格保密的。
24
我们的视野最开阔，无敌水景可遇不可求！
本报告是严格保密的。
将天然湿地打造为海德公园
本报告是严格保密的。
让心灵和生活 可以同时旅行
Value2 源自黄浦江畔的精品开放商上海爱家， 专注品质，布全国
本报告是严格保密的。
十余座城市演绎
2002 2002年，上海爱家走进华中，落定武汉 2003年，武汉爱家成功取得徐东板块
2003 2004年，爱家国际华城奠基动工，
2004 2005 武汉首座英伦城邦即将诞生
2005年，爱家·国际华城亮相秋交会， “ART
2009 2011 DECO”建筑形象和海派品质，引起全城关注2006
皇家驿道——道路两旁巨木参天，整 条大道就像是一条绿色的“隧道”。
因此我们认为
爱家白沙洲项目能够站位 大武昌成为白沙洲的资源 品质标杆！
本报告是严格保密的。
因此我们认案名为：
方案一：爱家·湿地边的院子 方案二：爱家·湿地与温莎
本报告是严格保密的。
价值点总结
1
2
某地产楼盘二期策划方案
某地产楼盘二期策划方案引言随着城市发展和人口增长，房地产业在某地取得了良好的发展。
某地产楼盘作为该地区的重要项目，已经完成了一期的规划与建设，并取得不错的销售成绩。
为了进一步满足市场需求，提高竞争力，本文提出了某地产楼盘的二期策划方案。
一、市场调研在制定二期策划方案前，我们进行了细致的市场调研。
通过调查市场需求、竞争对手动态以及潜在购房者的喜好和需求，我们得出了以下结论：1.某地区的住房需求继续呈增长趋势，中小型户型的需求量较大；2.某地区的房价整体稳定，购房者对房价的敏感度较高；3.周边地区已有类似楼盘开发，竞争激烈，需要突出我们楼盘的独特性；4.购房者对环境、配套设施、交通便利度等要素有较高的要求。
二、关键策略基于市场调研结果，我们制定了以下关键策略，以提高某地产楼盘的二期竞争力：1. 提高产品差异化通过在二期楼盘中引入新的户型设计和建筑风格，我们将与周边楼盘做出差异化，吸引更多购房者。
在户型设计上，我们将注重中小户型的布局合理性和空间利用率，满足不同购房者的需求。
在建筑风格上，我们将强调环保、生态的设计理念，创造与自然融合的居住环境。
2. 提升配套设施为了满足购房者的高要求，我们将在二期楼盘中增加丰富的配套设施，包括但不限于：儿童游乐区、健身房、多功能会议室、社区图书馆等。
此外，我们将优化周边商业配套，引进一些知名品牌商家，提升生活便利度。
3. 改善交通便利度为了减少居民的出行成本和时间，我们将增加公共交通的覆盖范围，并增加周边道路的改造和拓宽。
此外，我们还将引入共享出行的概念，建设自行车和电动车停车点，鼓励居民使用绿色出行方式。
三、项目规划基于上述关键策略，我们对某地产楼盘的二期进行了项目规划。
以下是具体的规划内容：1. 建筑规划在建筑规划方面，我们将继续保持现有楼盘的风格，并注重生态环保，引入更多绿化植被和景观设计。
同时，在二期楼盘中增加中小户型的建筑设计，提供多样化的住房选择。
2. 配套设施规划在配套设施方面，我们将新建一个多功能社区中心，包括健身房、游泳池、儿童游乐区、共享书屋等设施。
上海保利利香槟苑二期定位分析及商业部分建议报告 66p
品尊国际电梯厅
瑞虹新城电梯厅
慧芝湖花园电梯厅
信报间
建议为半开放式的内置信报间，易于管理及维护
王子晶品信报箱
星河湾信报箱 浦江公馆信报箱
项目景观 建议将绿化植物的种植密度提高，主干道设置精
致的景观小品作装饰
琥珀臻园
琥珀臻园 琥珀臻园
项目包装总结
阵地包装 做高围板展示和项目围墙，提高项目阵地的调性。
板块内市场呈现供不应求，30000-32000元为板块主力放量价格
未来供应量分析
土地存量：未上市土地集中在新江湾板块
未来供应量： 11.7 万方
项目 本案 东外滩1号 圣骊河滨苑 宝地东花园 滨江晶典 博和 合计
可售存量 --
1万方 0.7万方
尾盘 尾盘
--
未来上市量 7万方 3万方 ----
（200平米大户型为主）
存量 续销
浦东陆家嘴 2019.3 135-346㎡ 195
杨浦新江湾 2019.4
166㎡
72
4.9 11.7 3.6
7.0
7折
36
报价20 低开6折 14
4.6
7.8折
41
2019年2月推出8.1折 50 3月进一步打折，推出7折清盘行动，打折效果突
出，月均25套
18 低于市场预测开盘
2019年10月至今连降2次 41 目前折扣已至7.8折
未来竞争格局验证
29000元
30000元
31000元
32000元
33000元
34000元
35000元
36000元
37000元
38000元
39000元
东外滩板块 东外滩1号
保利西塘越二期的前景
保利西塘越二期的前景保利西塘越二期是位于浙江嘉兴南湖区的一座高品质住宅小区，该项目得益于其得天独厚的地理位置和卓越的规划设计，具备了良好的发展前景。
首先，保利西塘越二期的地理位置十分优越。
该项目位于南湖区，距离嘉兴市中心仅几分钟的车程，交通十分便利。
同时，南湖区也是嘉兴的城市重点发展区域，政府将加大对该区域的政策和资源的支持力度，进一步推动其经济、文化和社会发展。
这样的地理位置和政策优势使得保利西塘越二期成为了吸引众多购房者的热门选择。
其次，保利西塘越二期的规划设计与生活功能充分结合。
该项目占地面积广阔，拥有大量的绿化景观和休闲设施，为居民提供了良好的生活环境。
在小区内，设置了健身房、游泳池、篮球场等配套设施，满足了居民的日常生活和娱乐需求。
此外，小区还规划了商业配套和便民设施，方便居民购物和日常出行。
这样的规划设计有助于提升小区的居住舒适度，吸引更多的购房者。
再次，保利西塘越二期的房屋品质和开发商信誉良好。
保利地产作为中国知名的房地产开发商，其在品质和信誉方面一直保持着良好的口碑。
保利西塘越二期以高品质的建筑和精致的装修设计著称，为购房者提供了优质的居住环境。
开发商的良好信誉也为购房者提供了安全和可靠的保障，使他们更加愿意选择该项目作为投资和居住的首选。
最后，随着嘉兴南湖区不断发展壮大，保利西塘越二期的前景十分广阔。
南湖区作为嘉兴的新兴发展区域，其经济和人口增长速度快，对房地产市场的需求也在不断增加。
保利西塘越二期以其独特的地理位置和高品质的住宅产品，吸引了大量购房者的关注和青睐。
随着该区域的不断发展，保利西塘越二期的房价和投资回报将会有所增长，为购房者带来可观的投资收益。
综上所述，保利西塘越二期作为嘉兴南湖区的一座高品质住宅小区，具备了良好的发展前景。
其优越的地理位置、卓越的规划设计、优质的房屋品质和开发商的良好信誉，使得该项目成为购房者的热门选择。
随着嘉兴南湖区的发展壮大，保利西塘越二期的前景将会更加广阔，为购房者带来可观的投资收益。
西塘的营销策划方案
西塘的营销策划方案一、项目背景西塘是中国著名的古镇，位于浙江省嘉兴市，距离上海仅120公里。
西塘以其独特的水乡风情和古代江南水乡的建筑风格而闻名，是国内外游客喜爱的旅游目的地之一。
然而，在当前旅游市场竞争激烈的环境下，西塘旅游业面临着诸多挑战，比如其他水乡景区的竞争、游客需求的多样性以及市场推广不足等问题。
为了提升西塘旅游的知名度和吸引力，制定一份有效的营销策划方案变得尤为重要。
二、目标市场1.国内游客：重点吸引来自上海、杭州、南京等城市的游客，以周边省市为主要目标市场。
2.国际游客：吸引来自亚洲、欧洲和北美洲的游客，以打造国际知名度为目标。
三、目标和策略1.目标：提升西塘旅游知名度、增加游客数量、延长游客停留时间、提高游客满意度。
2.策略：（1）品牌推广：通过提升西塘品牌知名度来吸引更多游客。
包括打造西塘的品牌形象、制定品牌口号，并通过广告、宣传片、网络推广等方式全面展示西塘的独特魅力。
（2）多元化产品开发：根据不同游客的需求，推出多元化的旅游产品。
如开展古镇文化体验活动、特色美食展示、水上运动等活动，以满足不同游客的兴趣和需求。
（3）扩大旅游营销渠道：制定全面的推广计划，通过电视、广播、互联网、报纸等多种媒体手段进行广告宣传。
与旅行社、在线旅游平台建立合作关系，增加西塘旅游产品的曝光度。
（4）增强游客体验：提升服务质量，加强景区设施建设，优化游客服务流程。
增设多语种服务人员，改善游客接待中的沟通问题，提高游客满意度。
（5）开展合作促销：与相关旅游景区、酒店、餐厅等企业开展联合促销活动。
推出联票、优惠券等促销方式，增加游客的消费意愿。
四、具体措施1.品牌推广（1）制定西塘品牌标识和口号，例如“水禅古韵，西塘今遇”。
（2）制作宣传片，突出西塘水乡特色景观和历史文化底蕴；制作形象片，展示西塘的特色建筑和传统工艺。
（3）在主要城市的商业广告牌、地铁站、公交站等场所投放西塘旅游宣传广告。
（4）加强网络推广，建设和优化西塘旅游官方网站和社交媒体账号，更新发布西塘旅游信息，吸引游客的关注和参与。
项目选址比选方案分析报告
文化风情园项目选址比选方案1.项目基本概况为了贯彻落实《关于进一步加快农林场经济社会艰展的决定》（政发【2011】78号）和自治区领导关于加强对农林场产业发展规划和产业定位指导的指示精神，充分利用国家和自治区的有关政策，发挥农林场的土地资源优势，推动农林场产业的科学发展，加快农林场产业经济的发展，农林场改革和发展工作领导小组组织开展编制经济技术开发区、来宾农场、渠黎林场、十万山林场、丽光农场等园区发展规划。
为了编制好经济技术开发区的《文化风情园规划》，并使得规划项目在符合相关政策、相关规划及法规的基础上，能顺利实施，经济开发区管委会就开发区的实际用地情况，为项目的开发提供大塘片区、水库片区、高道片区及湾片区四个地块作为开发候选用地，并要求规划编制单位对编制本建设项目选址论证方案，给农林场改革和发展工作领导小组等决策层提供参考。
2.项目选址原则2.1.合法性原则项目选址应符合《城乡规划法》、《实施〈中华人民国城乡规划法〉办法》等法律、法规的规定和国家相关技术规、标准的要求。
2.2.合理性原则项目选址要综合考虑拟建地区的资源环境、经济社会、城乡建设、土地利用、基础设施等建设条件及同类项目的建设情况，从科学性、合理性和可行性的角度对建设项目选址进行综合论证，做到与区域经济社会发展水平、资源环境、基础设施条件相适应。
2.3.安全性原则应充分考虑项目自身基本情况及选址要求，综合考量其建设过程及建成后可能对城市社会经济发展、功能布局、景观环境、城市交通、公共安全等方面产生的影响，确保不超出当地环境的容量，不存在安全隐患，满足环境保护、安全等要求。
3.选址论证的主要容3.1.方案比选3.1.1.规划选址研究路径根据本项目的建设要求和条件，以及经济开发区的实际情况，经协商初步确定大塘片区、水库片区、高道片区及湾片区等四个拟选位置，进行综合比选，最终择优选出项目选址的推荐方案。
为了加强规划法定性和严肃性，选址从城市总体规划、分区规划、控制性详细规划及其他专项规划角度，论证规划选址依据的合法性与合理性；从工程建设适宜性、交通市政设施配套、环境影响、安全性、经济性等方面进行综合比较；并根据项目的实际情况，进行社会影响、景观影响、历史文化影响等方面论证规划选址建设的可行性，避免项目实施过程中出现随意建设。
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从别墅市场看，整体去化速度都较低，东方润园以月均去化4.4套排名首位，其余均处于2套以 下。整个2012年别墅市场整体表现平淡，月均去化套数基本在2套以下，本项目月均成交8.5套大
幅领先市场水平。
嘉善整体房地产市场——公寓市场前瞻
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园二期 世博帝宝花园三期 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 临江景苑29-36# 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.10 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.5 推售套数 378 333 404 409 396 238 374 280 累计销售 套数（套） 161 102 88 199 265 152 54 186 月均去化套数 （套） 9.4 6.4 5.8 11.7 17.6 10.1 9 9.3 去化率 42% 30% 21% 48% 67% 63% 14% 66% 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 7400 6600 5700 5300 7000 8100
1.“一核”：“古镇＋绿地”形成的城镇核心
2.“三轴”：东向、南向、西向三条发展主轴 3.“三片”：镇西工业片区、镇南新城片区、镇 东生态旅游片区 4.“六组团”：镇南水乡新城组团、镇东旅游居 住组团、祥符荡休闲旅游组团、镇西工业组团、
本案
下甸庙居住组团、大舜综合组团。
城市小结
嘉善、西塘处在城市的稳步发展阶段，从规划上看对本项目也能够提供支持：
【贰】房地产市场
嘉善整体房地产市场——成交走势
相比上海杭州等一二线城市，嘉善对市场的敏感度较弱。2012 年走势可以分为两个阶段，上半年维持2011年的低迷成交甚至更低， 下半年随着市场有项目开始降价及开盘影响，市场成交才得到明显 的提升，但商品房年度成交量仍环比降5%。 数据概算： 2011年住宅成交35.95万方，按平均100方/套计算，相当于每月 成交300套
东方润园 临江景苑25-28# 大众湖滨花园 圣波尔多 春晓苑 金地家园 东方星河湾
罗星街道 罗星街道 惠民街道 惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 已推总套数
2011.9 2011.6 2011.5 2011.5 2011.11 2011.11 2012.9 613
待售总套数
273
截至2012年12月底，仅别墅市场存量已达273套，相当于嘉善市场2年的消化能力。
保利西塘越二期地块 前期定位及产品建议报告
杭州盛世伟业/2013.3.4
目 录
【壹】城市解读
【贰】房产市场
【叁】一期回顾
【肆】地块分析
【伍】项目定位 【陆】产品建议
【壹】城市解读
城市解读——西塘城市规划
从规划看，项目区域未来将承担西塘的居住功能
未来西塘形成“一核、三轴、三片、六组团” 的规划结构：
嘉善整体房地产市场——楼盘分布
2012年新开房源数量较少，城南成为热点区域
由于嘉善城南高铁的建设及城 市南向发展带动，嘉善主城的楼盘 大多分布在城市南面及东面。 从项目来看，2012年至今嘉 善仅有3个新项目开盘，从价格上 来看，目前嘉善公寓标价在8000元
/㎡左右，而实际成交价格主要在
6000元/㎡左右，而别墅等低密度 产品的成交价格主要在14000— 16000㎡之间。
2012年，嘉善共出让住宅以及商业用地共6宗，其中西塘出让商业用地一块，楼面价达到16388 元/㎡，是所有出让土地当中楼面价最高的土地。
嘉善整体房地产市场——潜在供应预估
2012年新增土地的住宅供应量仅约为3.6万平方米，市场以消化存量供应为主
土地性质 可建面积（㎡） 出让金额（万元） 楼面均价（元/㎡）
东方润园 大众湖滨花园
罗星街道 惠民街道
2011.9 2011.5
圣波尔多
春晓苑 金地家园 东方星河湾
惠民街道
惠民街道 罗星街道 罗星街道
2011.5
2011.11 2011.11 2012.9
98
73 76 24
24
8 1 7
Hale Waihona Puke 798 17 72
0.7 1.4 1.7
80%
11% 22% 29%
10000
2011年
2012年
2013年
2012年住宅成交32.34万方，按平均100方/套计算，相当于每月
成交245套，但四季度月均成交达到512套。
进入2013年（特别是2月受春节假期影响）成交 下滑明显。
嘉善整体房地产市场——土地出让
2012年土地出让：住宅用地供应少，商业用地增多
土地编号 2009—8 2011-30 2011-33 2001-20 2011-14-1 2012—8 土地位置 土地性质 住宅 住宅 商业 商业 商业 商业 容积率 1.6 2 2 4 0.9 3 出让面积（㎡） 14738.2 6063.5 6400.6 92785.6 3714.327 6323.19 楼面价（元/㎡） 5605 3337 1568 340 16388 4266 受让人
本项目月均成交23套，仅低于嘉华春晓，项目成交速度位于嘉善市场前列
嘉善整体房地产市场——别墅成交
别墅产品销售情况普遍低迷
楼盘 区域位置 开盘时间 预售 套数 142 144 2012销售 套数（套） 53 18 累计销售 套数（套） 88 94 月均去化套 数（套） 4.4 1.5 去化 率 61% 65% 销售均价 （元/平方米） 16500 15300
嘉善整体房地产市场——2013年1－2月成交情况
嘉善主城区主要在售公寓项目1-2月成交情况
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园二期 世博帝宝花园三期 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 临江景苑29-36# 四季江南 春晓苑 金色阳光 金地家园1-5# 嘉华春晓 保利西塘越 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 惠民街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 西塘镇 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.10 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.5 2011.8 2012.4 2011.10 2011.3 2012.10 2012.9 已推套数 378 333 404 409 396 238 374 280 322 778 265 410 590 110 5287 1-2月份销售 套数（套） 20 4 3 19 18 7 10 7 4 30 4 3 38 23 已售总套数 累计销售 套数（套） 181 106 91 218 283 159 64 193 146 172 202 202 313 84 2414 月均去化套 数（套） 9.5 5.8 5.4 11.4 16.6 9.3 8.2 8.7 7.6 15.6 11.9 8.4 62.6 16.8 待售总套数 去化率 47% 31% 22% 53% 71% 66% 17% 69% 45% 22% 76% 49% 53% 76.4% 2873 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 7400 6600 5700 5300 6900 8100 6600 5400 5100 7500 7500 5500
宏观经济：嘉善整体经济呈现稳步发展趋势，经济发展稳步增长、城市发展得到了充分 的资金保障，而嘉善经济的发展更加能够带动未来西塘的发展；
西塘城市发展：随着西塘旅游业的不断发展，西塘的宜居性也在不断提高。对本项目而
言，城市宜居性的提高是一大利好； 西塘城市规划：从目前西塘的城市规划上来看，本项目处于“水乡新城”的一部分，周 边区域未来将承担西塘主要的居住以及休闲功能；
嘉善整体房地产市场——公寓成交
2012年价格变动敏感性较高，降价成为共同行为
楼盘 金都上品小区 世博帝宝花园 百合春天二期8#-10# 百合春天二期1# 北大金城 东方润园高层 四季江南 春晓苑 东方星河湾 嘉华春晓 区域位置 罗星街道 罗星街道 罗星街道 罗星街道 魏塘街道 罗星街道 罗星街道 惠民街道 罗星街道 罗星街道 开盘时间 2011.8 2011.9 2011.8 2011.10 2011.10 2012.7 2011.8 2012.4 2012.9 2012.10 预售 套数 378 737 409 396 238 374 322 778 169 590 2012销售套 数（套） 79 50 118 212 114 54 117 142 49 275 累计销售 套数（套） 161 189 199 265 152 54 142 142 49 275 2012月均去 化套数（套） 6.6 4.1 9.8 17.6 9.5 9 9.7 15.7 12.3 91 去化率 42% 25% 48% 67% 63% 14% 43% 18% 26% 20% 销售均价 （元/平方米） 8200 7400 6600 5700 5300 7000 6600 5400 6500 6000
去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目嘉华春晓、春晓苑以及百合春天等价格较低或者 有降价行为的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。新开项目价格都较低或有下调，可见市场 的价格敏感性依旧很高，降价对成交的带动非常明显。
嘉善整体房地产市场——主城区公寓项目月度成交
去化速度较快的楼盘集中在2012年的新开项目以及百合春天等价格较低的项目，其余项目月均去化基本在10套以下。
魏塘街道斜家桥路东侧、 斜家桥港北侧
魏塘街道环北西路南侧、 格林春天北侧 惠民街道柳溪路北侧、 东方医院东侧 罗星街道阳光路北侧， 嘉善大道东侧，油车港 西侧 西塘镇西丁公路南侧、 来凤港西侧 县经济开发区嵩山路南 侧、晋阳路北侧、善江 公路东侧