2011年6月海安房地产市场月报
PPT文档-6上海房地产市场报
土地行情
2、成交行情 住宅土地方面，6
月有8块住宅用地成交。 分别位于青浦（2幅）、
宝山（1幅）、嘉定 （3幅）、奉贤（1幅） 和松江（1幅）；成交 面积为46.22公顷，成 交金额为56.5亿元，土 地成交均价为12225元 /平方米，平均楼板价 为86在01商元办/平土方地米方。面，
6月份全市有4幅土
市场动向
1、沪5年内将筹措100万套保障房 占新建住房总套数六成，今年要开工和筹措1500万平方米 2011年6月9日 A21：A21－上海 稿件来源：新闻晨报 作者：吴飞 昨日下午，上海市十三届人大常委会第二十七次会议听取和审议了市人大城市建设环境保护委员 会关于本市保障性住房体系建设情况的调研报告。从今年3月开始，为配合人大常委会做好保障 性住房体系建设情况专项监督，市人大城市建设环境保护委员会对本市保障性住房建设情况进行 了专题调研，旨在推动政府进一步改善工作，完善制度，确保“十二五”规划目标的实现和市民 居住条件的持续改善。
公寓市场
3、公寓个案成交面积TOP10
排名 1
楼盘名称 保利叶城
区县 宝山
2
恒盛湖畔豪庭 奉贤
3
旭辉玫瑰苑
青浦
4
新城忆华里
青浦
5
正阳世纪星城 二期
奉贤
6
三花现代城
宝山
7
珊瑚湾雅园
奉贤
8
华润置地菁英 苑
嘉定
9
张江汤臣豪园 浦东
10 康敏苑二期
南汇
环线 外郊环 外郊环 郊环外 郊环外 外郊环 中外环
板块 顾村板块
同时，保障性小区人口单一化致使大型居住区社会管理难度加大：一是管理 模式不相适应，如浦江镇的大型居住社区完全建成后预计需要设立近百个居委 会，远远超过一个中心城区的规模；二是管理力量严重不足，如顾村镇总面积 41.66平方公里，目前常住人口25万，尚不包括将因保障性住房建成后迁入的 人口，但公安配备仅110人，城管执法人员19人，大量管理工作只能依靠120人 的协管队伍；三是物业管理亟待改进，现在甚至有保障性小区出现举行物业招 投标时没有一家企业参与投标的现象。
江苏海安县
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和谐程度明显提升，生态建设成效明显，城市功能不断完善，城乡人居环境显著改善，城乡一体化步 伐不断加快，在全省率先实现城乡客运一体化；各类社会保险覆盖面进一步扩大，城乡养老、医疗保障 基本实现全覆盖，被确定为全国新型农保工作试点县。法治、平安建设继续走在省、市前列；富裕水平 明显提升，城镇居民人均可支配收入18200元，农民人均纯收入8250元，同比分别增长10.9%、9.9%； 城乡居民储蓄余额260亿元，比上年增加42.1亿元，人均储蓄保持全省前十位；全面小康在共建共享中 加速推进，小康综合实现程度预计达99%以上，可望顺利通过省全面小康验收。 海安素有“交通枢纽”之称。境内拥有两条铁路（新长铁路、宁启铁路）、两条高速公路（盐通高速、 江海高速）、两条国道（328国道、204国道）、两条运河（通扬运河、通榆运河）、两大港口（南通 港、洋口港），堪称“江海河相通，水公铁联运”。
▪
二、调研结论 …………………………………………………………………
▪ 第四部分、海安县在售项目
Pag▪e2▪0221/6/21 一、在售项目案例………………………………………………………
2
第一部分 海安概况 一、海安县概况
海安县位于江苏省东部的苏中地区，南通、盐城、泰州三市交界处。东临黄海，南望长江，是苏中水陆 交通要冲。四季分明，气候温和，雨水充沛，河道成网，物产丰富，鱼米之乡。全县总面积1108平方 公里，总人口98万人，下辖14个乡镇。市区总面积25平方公里，城区人口25万人，城区人口比例较低。 海安属长江三角洲经济区，为上海辐射地带。素质优良，装备先进的建筑队伍遍及全国，走向世界，被 誉为“建筑之乡”。 近年来，海安的产业基础更趋完备，经济板块特色鲜明，已由原来的传统农业、 一般加工业为主向高端制造业、高新技术产业转变。初步形成了装备制造、纺织（丝绸、化纤）、高新 技术三大产业集群，锻造机械、电梯部件、电力装备、建材机械、纺织、丝绸、化纤、电子、新材料、 新能源等十大特色板块。全县拥有1个中国驰名商标、8个中国名牌，有10项国家“863”计划项目正在 实施。
2011年6月商品住宅市场分析天津房地产商品住宅市场分析楼市回顾
2011 年第1 季度市场成交分析，天津写字楼市场持续升温，全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平方米109.56 元(US$16.65)。
由于津塔等项目推迟了入市时间，因此本季仍无新增项目投放市场；同时市场现存项目仍处于招租过程中，导致整体空臵面积略有下降，空臵率由上季的15.0%下降到本季的14.0%。
在平稳的市场需求作用下，写字楼成交价格指数较上季上涨了3.2 个百分点，为123.5(图一)。
? 天津市商铺市场整体表现平稳，租金与上季度相比略有上涨。
2010 年12 月29 日，闲臵多年的伊都锦商厦经过提升改造，变身为天津利福广场并正式开业。
此外，3 月2 日，中粮大悦城招商工作正式启动。
今年年底前，该项目将正式开业亮相。
? 受年初国家出台的房地产调控政策的影响，2011 年1 月至2 月住宅市场总成交面积有一定回落，达到了57.9 万平方米(滨海新区与市内六区之和)，但与去年同期相比下降幅度不大。
市内六区中，河北区成交量本季领跑其他五区，总成交量为64,490 平方米；滨海新区成交量继续保持全市最高，达到344,954 平方米，与去年同期相比基本持平。
2011年第一季度天津房地产土地市场成交分析在楼市调控作用逐渐显效的情况下，商品房成交量有明显的下降趋势。
与此同时，天津土地市场一季度也总体显冷，大部分地块以底价成交，“地王”难现，但仍不乏实力开发商逢低拿地，适时增加土地储备。
与去年一季度相比，今年1至3月土地招拍挂出让面积和成交面积较去年同期也均有较多幅度下降。
业内人士分析认为，受调控政策和商品房成交量影响，今年开发商拿地热情或会适度降温。
考察2011年第一季度天津住宅用地市场行情，不管是供应还是成交，基本保持2010年以来的平均态势，价格也保持相对的低位；但相对于全国整体行情来看，天津住宅用地市场较为活跃，市场供应量还是成交量均处于全国领先水平，未来几个月将保持领先地位，因为按照国家政策要求2011年土地供应不低于前三年的平均水平，天津2009年以来年度成交均超过2000万平方米住宅用地；而考察楼面地价，天津整体水平较低，对于全国其他城市来说，其土地价值属于低洼位置，投资价值比较明显。
2011年江苏房地产市场变化及趋势分析
一
、
调控 背 景 下江 苏 省 房 地 产 市 场 出现 变 化
一 体 量 继 续 扩 大 ，进 度逐 步 放缓
】 新开工面 一 积增速
一 竣 工 面 积 增速
２ ９ Ｉ ９５ １ ７ １ ３９ １ ３ ７１ ７ １ ７ １ １
ｚ １ Ｉ ７ ３ Ｉ２ ６ １— — １ ３７ ０４ ５５ ５３ ３
４ ７ １ ７ ０６ ５ ５ ６ ２ ９Ｏ ５０ ．８ ８ ５０ ６ ８ ４ ７ ９６
． ０３ １４ ． ２３ ．＿ Ｏ４
． ２２ ． ７４ ． Ｏ４ １ ． ５８ １ ．
．． １ ６ ０９ ． １ ． ５ ．． １ ４
． ３２ —＿ ８３ — １３ １＿ ．６３ １
１９月 － １１ ．Ｏ月 １１ ． １月 １１ －２月
３ ５ ．４ ０１ ２ ３ ８ ５ ７ ６４ ４４ ．１ ３ ４２ ４ ４ ．３ ８２０
５ ６ ２ ５９６ ６ ４ ．８ ｌ０７ ６９． ７ ５８ ７ ８ ．７ ９２６
２ ０ ．３ ６ ３９ ３ ４ ．９ ２ ７９ ３ ０ ．２ ７ ６６ ４ ３ ．９ １ ７９
（ ） 发市场 一 开
图 ２ ２ １ 年房 地产 开发 进 度 增 速 走 势 ０ １ 表 １ ２ １ 年全 省 商 品房各 月 累计 销售 面 积及 增速 变化 情 况 ０ １
销 售 面 积 ： 万 平 方 米 增速： ％
１开 发 规 模 继 续 扩 大 。增 速 有 趋 缓 之 势 。 江 苏 房 地 产 开 发 ．
延 续 了 上 年 末 的 旺 销 态 势 ， １ ２ 份 的 销 售 面 积 同 比 增 长 —月 ２ ．％ 。 随着 调 控 政 策 的深 入 落 实 ，销 售 逐 步 趋 冷 。 ４４
海安房地产市场报告二月
第一部分本月房地产要闻一、多块“地王”被罚没竞买保证金，闲置土地成本大幅增加近期，中国土地市场透出了将进一步加大处罚闲置土地力度的信号。
来自北京、上海、广东等地消息也显示，政府将加大对闲置土地的处罚力度，以打击闲地囤地、捂盘抬价的行为。
新一轮调控中，国土部门在强化土地调控、执行土地政策、打击囤地闲地等方面动了“真格”，严厉程度已超乎了许多人预期。
二、楼市调控政策动作频繁物业税试点呼之欲出税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作在部分地区试点了6年多之后，将推广至全国。
按照目前决策层的征税思路，物业税将按房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。
有关物业税的相关理念，新景祥于2008房地产市场走势研判中提出过：开征“物业税”引热议，物业税致房价上涨又或是有利于房地产健康稳定发展，成“两会”热点。
三、房贷波节前央行年内第二次宣布上调存款准备金率，各地银行放贷更趋谨慎。
目前各地首套房首付纷纷提高至3成，7折利率已成“空壳”，基本在8.5折以上。
二套房贷则更是空前“难产”，申请周期也大大延长。
四、公积金收紧南京个人住房公积金贷款最高可贷款额由30万降至20万，夫妻双方由60万降至40万，无论公积金贷款是否已结清，再次申请公积金贷款一律暂停办理。
南通公积金贷款暂不调整。
房贷缩水，公积金收紧——买房缓或可逼退高房价五、今年我省楼市不缺房2009年全省住宅用地出让15.78万亩，同比增长了39.18%。
提到哦供应量的大幅增长意味着接下来的商品房上市量也将能得到保证。
国土部门今年将加强土地调控，加大土地闲置处置力度，增加中低价位、中小套型普通商品住房用地供应比例。
六、标普：内地楼价年终出现拐点评级机构标准普尔今日在电话会议中指出，由于楼市调控政策的积累效应，以及市场供给量明显增加，今年年中内地房价将出现拐点，但调整幅度将比2008年要小，而主要地产商在2011-2013年之间将有一定资金压力。
2011-6月报
2011年6月份房地产市场研究月报一、政策法规 .........................................................................................................................................................................................................................................- 2 -二、土地市场 .........................................................................................................................................................................................................................................- 3 -（一）杭州主城区土地出让分析 .................................................................................................................................................................................................- 3 - （二）杭州主城区土地成交分析 .................................................................................................................................................................................................- 4 - 三、市场成交分析 .................................................................................................................................................................................................................................- 5 -（一）一手房成交分析 .................................................................................................................................................................................................................- 5 - （二）成交排行榜 .........................................................................................................................................................................................................................- 6 - （三）杭州主城区本月新开楼盘 .................................................................................................................................................................................................- 7 - （四）杭州主城区二手房成交分析 .............................................................................................................................................................................................- 8 - （五）近期楼盘动态 .....................................................................................................................................................................................................................- 9 -说明：本报告中未标明主城区的数据为包括余杭及萧山区在内的成交数据。
2011年6月楼市开盘情况分析(苏州)
五成新项目! 苏州6月楼市新老项目大PK——2011年6月楼市开盘情况分析报告摘要：据搜房网数据监控中心统计（统计截止5月23日），2011年6月苏州楼市共有26盘计划开盘入市，住宅类项目13个，别墅项目7个，商业项目6个，计划开盘的项目中有14个全新项目。
据搜房网数据监控中心统计（统计截止5月23日），2011年6月苏州楼市共有26盘计划开盘入市，住宅类项目13个，别墅项目7个，商业项目6个，计划开盘的项目中有14个全新项目。
在5月的销售中，纯新盘成为了每周的关注焦点，不论是成交量还是关注程度都站在风云榜首，也有项目取得骄人的销量，成为销售榜的黑马，而在接下来的6月中，新项目依然是占据了半壁江山，经过了前期的蓄水期和宣传期，在接下来的销售过程中，纯新盘依旧可能占据成交榜的前位，但老盘依托其口碑等优势也会吸引众多购房者的目光，经过五月的成交回暖，开发商对六月报以更多的期待，再加上半年度的销售压力，各个开发商或会调整销售重点和策略，或采用以价促量这一最直接也最有效的方式，来完成半年的销售份额，以往平淡的六月成交量或会上个新台阶，而六月新盘和老盘的销售必将经过一轮又一轮的PK。
图表1:2010、2011年6月计划开盘量同比图据搜房网数据监控中心数据显示，2011年6月计划开盘量有明显的增加，较去年同期增加6盘，增幅为31.6%。
其中园区和新区是推新的重点区域，占了住宅项目开盘量的65%，园区有10盘计划开盘，新区有7盘，在这17个项目中有10个是纯新盘，这个比重也看出了新盘将会在6月集中出战。
图表2: 2011年6月开盘房源分布情况据搜房网数据监控中心数据显示，2011年6月住宅方面计划推出13个楼盘，占所有上市项目总量的50%，别墅项目7个有开盘计划；商业项目计划推新共6个。
而本月最值得关注的是别墅项目中有5个是全新项目。
图表3:2011年6月新入市房源分布情况据搜房网数据监控中心数据显示，6月住宅类项目共13个计划推进的项目，分布在园区、吴中区、相城区、新区、古城区。
东北证券：2012 年6月房地产行业月报
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行业研究报告2011年6月房地产行业月报同步大势维持评级金融/房地产行业 发布时间：2011年7月13日投资要点：z 2011年1-6月，全国完成房地产开发投资26250亿元，同比增长32.9%，增幅比上月下降了1.7个百分点。
我们维持由于基数原因，预计全年房地产开发投资增速会维持在30%以上的较高水平的判断，预计，2012年房地产开发投资增速将会向历史均值靠拢。
z 全国房屋新开工面积增速在继5月后本月再次下行，符合我们上月的预期。
下半年由于保障房项目的集中开工，预计房地产新开工面积增速的下探空间不会太大。
z 1-6月，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.91%，增速比上月提升3.8个百分点。
我们认为，房地产市场成交量的企稳回升，显示出在较高的通胀预期背景下，市场的需求依然较为旺盛。
商品房销售量的增长，也显示出宏观调控之路依然漫长，短期内预测政策底显然过于乐观。
z 6月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.75，比5月份下降1.45点，比去年同期下降3.31点。
中国的房地产业仍然在景气区间运行。
我们认为在持续的宏观调控政策影响下，国房景气指数继续探底下行的概率较大。
z 房地产市场在经历了今年1月底出台的史上最严厉的调控政策，并经过3个月的短暂调整后，似乎在5、6两月已将政策全部消化。
我们认为，在此市场背景下，判断房地产调控政策已经见底似乎为时过早。
7月12日由国家发改委和住建部联合发布的“关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知”已显示出政策开始逐步加压的迹象。
2011年江苏南通房地产项目市场研究月报新景祥
162.0% 环比
-62.1% -74.60%
预售面积（万方）
服 · 务 · 创 · 造 · 价 · 值
南通2011年2月房地产市场
2月新批预售明细
许可证编号 现售备案 2011002 [2011]008
项目名称 怡居苑 裕丰大厦
面积 8546.97 29764
房屋用 审批时间 途
住宅 2011-2-24
数据来源：上海新景祥数据库
服 · 务 · 创 · 造 · 价 · 值
南通2011年2月房地产市场
四、全市办公类物业成交分析
本月南通办公类物业成交31套，环比大幅下降92.2%，面积成交3736.12平米，环比下降90.2%； 本月南通办公类物业成交前几名的分别是南通国际贸易中心（7套）中南汇泉国际广场（4套）现 代生活广场（4套）东景国际（4套）；
3# 1#
销售均价
10600元/平米
2房：96㎡、100
主力户型
㎡；3房：136㎡、 150㎡
主力总价 已推
101.7-159万
35.6%。
服 · 务 · 创 · 造 · 价 · 值
南通2011年2月房地产市场
七、本月新批预售情况
2011年2月南通新批预售面积共4.02万方，环比大幅下降74.6%； 新批预售房源一般会在未来两周内转化为市场新增供应。
2010.8 16.51 55.6%
0.0% 4.02 -62.1% -74.60% -200.0% 2010.9 2010.10 2010.11 2010.12 2011.1 2011.2 43.25 41.97 -3.0% 37.57 -10.5% 41.73 11.1% 15.83 4.02
-77.6% 1163.5% -46.5%
2011年全国房地产开发和销售情况
2011年全国房地产开发和销售情况来源：国家统计局2012-01-17 10:11:59一、房地产开发投资完成情况2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点，比1-11月回落2个百分点。
其中，住宅投资44308亿元，增长30.2%，增速比1-11月回落2.6个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。
2011年，东部地区房地产开发投资35607亿元，比上年增长27.2%，增速比1-11月回落1.3个百分点；中部地区房地产开发投资13197亿元，增长25.5%，增速回落3.7个百分点；西部地区房地产开发投资12936亿元，增长32.8%，增速回落2.1个百分点。
2011年，全国房地产开发企业房屋施工面积50.80亿平方米，比上年增长25.3%，增速比上年回落1.2个百分点，比1-11月回落2.6个百分点；其中，住宅施工面积38.84亿平方米，增长23.4%。
房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点，比1-11月回落4.3个百分点；其中，住宅新开工面积14.60亿平方米，增长12.9%。
房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点，比1-11月回落9.0个百分点；其中，住宅竣工面积7.17亿平方米，增长13.0%。
2011年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点，比1-11月回落0.4个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%，而上年为增长59.3%，1-11月为增长4.3%。
二、商品房销售和待售情况2011年，全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点，比1-11月回落3.6个百分点；其中，住宅销售面积增长3.9%，办公楼销售面积增长6.2%，商业营业用房销售面积增长12.6%。
江苏海安房地产市场调研报告
江苏海安房地产市场调研报告标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]【最新资料,Word版，可自由编辑！】江苏海安项目评估报告一、海安概况1、海安地理位置：海安地处苏中平原，是南通市北三县（海安、如东、如皋）位置最为靠北部区域的一个县。
东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。
通扬运河横穿东西，串场河纵贯南北，将海安分为河南、河北、河东三个不同自然区域。
2、人口规模与土地规模：2005年底全县总人口95.8万人左右，全县土地面积为1108平方公里。
海安人口密度每平方公里近880人，是全国、全省人口最密的县之一。
3、区位优势地处三市（南通、盐城、泰州）交界地区，高速公路、铁路国道横穿境内。
三条国道：204、328国道和202省道贯穿全境两条运河沟通长江淮河两大水系：通扬、通榆运河沟通长江、淮河两大水系。
两条高速公路：沿海高速（从海安东部穿过）、规划中的溧（阳）海（安）高速公路在海安相交，苏通大桥也将于明年上半年建成通车，届时从海安至上海只需1.5小时，大大缩短了一倍的时间。
两条铁路：新长铁路，宁启铁路在此交汇，东和东南连接江苏沿海两大港洋口港、吕四港。
海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物资集散地，客运中转站。
便利的交通条件，为海安县承接南通市乃至上海市的产业大转移提供了便利的条件。
二、海安经济发展状况分析海安县土地面积1108平方公里，拥有14个镇、209个村和95.33万人口。
该县始终咬住"北三县争第一，苏中争一流"的目标，在抓好农业生产的同时，主攻民营经济，培育特色经济，提升劳务经济，被誉为"中国禽蛋之乡"、"中国茧丝绸之乡"。
三次产业比例由"九五"时期的30.7：36.7：32.6调整为"十五"时期的20.8：47.0：32.2。
2019年整理年海安房地产市场年度报告60p精品资料
虽然限购效果明显，但是一刀切的特性对地方政府房地产市场也带来一些问题。 从海口传出松绑限购令的传闻，到佛山24小时冒险松绑限购令，再到最近杭州开发 商建议政府“技术性”放松限购的举措，可能突破限购“藩篱”的力量正蠢蠢欲动。
以商品房抵保障性住房有可能减轻部分开发商的资金压力，给地方政府托市的 空间，关键在于地方政府如何执行这一政策
| 奇正地产机构 | 9
住建从住建部相关人士处获悉，住 建部日前知会地方政府，对于限购政策将要于2011 年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政 策进行延续。 • 除此之外，住建部还向地方政府知会了包括一般 情况下不对已经出台的地方房地产调控政策进行“方 向性调整”、楼市调控政策承继性连接等在内的一系 列主旨精神。 • 在中央经济工作会议前夕，政府企业、中央地方 之间博弈最为激烈的楼市调控，仍看不到放松的迹象。
11月30日： 中国人民银行决定下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分 点。周小川指出，央行将非常紧密地关注通胀水平，不会因为关 注经济增长而忽略通胀形势，我国当前货币政策基调保持不变， 同时保持充分的灵活性和针对性。
持续货币紧缩政策，适时适度进行预调微调，房地产资金压力依旧严峻
| 奇正地产机构 | 6
受迫地方政府财政压力，保障性住房开工量下调，未来保障房供给依旧较高
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住建部将允许地方购买商品房抵保障房任务
•据悉，鉴于保障性安居工程建设供地压力，住建部已批 准部分地方政府2012年在集体土地上建设保障房的试点 。一位接近住建部的人士介绍，很多地方政府代表曾多 次向住建部反映，保障房建设资金缺口大，而且，地方 政府在住房建设方面缺乏经验，导致质量、设计等问题 频出，建设成本较高，可试行以货币的方式解决中低收 入阶层的住房问题。 •李克强在全国住房保障会议上提出，地方政府可通过购 买合适的普通商品房来增加保障房有效供应。虽然提出 地方政府可以购买商品房充当保障房任务，但是并不意 味着允许地方政府给楼市托市。
2011年6月江苏海安房地产市场月报_31页
第二篇 区域市场分析 PART 1 土地市场分析
海安本月非工业用地成交一览表
编号
成交时间
1993243000 507
6月17日
土地位置
海安镇曙光东二路49号
土地面积 土地 （㎡） 用途
1124.3 商业
容积率
0.72
成交价 （万元）
194.88
海安本月共土地成交一宗1124.3 平米，成交均价1733元/平米
第三篇 区域竞争个案动态
PART 1 间接竞争个案月度动态 PART 2 间接项目竞争个案月度动向
第四篇 月度市场小结
第一篇 宏观市场概述
PART 1 政策法规概览 PART 2 本区域要闻 PART 3 全国市场成交概况 PART 4 各方点评 PART 5 奇正观点
第一篇 宏观市场概述 PART 1 政策法规概览
交质量较高，反应出政策性调控对高端客户需求影响不大。 由于货币政策的从紧，利息的上调和首付款的限制，改善性需求受到了强烈的冲击，
中端和中低端楼盘130㎡以上大户型存量消化依旧低迷。 从目前市场表现来看，高端产品去化具备市场支撑，而中端和中低端改善性需求受
了宏观影响较大，观望情绪较高。 未来随着万豪国际、东大街等项目下半年入市，海安市场将进入集中放量期，在宏
第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析
区域主要在售项目信息汇总表
项目名称
所属板块
规划总户数
本期可售总 本月成交户 本月成交面积
户数
数
（㎡）
本月成交 总额（万
元）
本月成交 均价
累计成交总额 （万元）
剩余可售 户数
海安大世界 城中
300
9
南通地区海安市2010-2020年生产总值GDP变化-精确到各季度
2011年第1季度 2010年第1-4季度 2010年第1-3季度 2010年第1-2季度
2010年第1季度
295.31 128.27 538.73 403.95 264.27 119.35 480.14 356.97 235.33 105.95 429.52 327.81 210.86 94.95 355.57 263.18 169.79 77.79
2019年第1-2季度
524.2
6.6
2019年第1季度
235.03
5.6
2018年第1-4季度
993
8.1
2018年第1-3季度
714.84
8
2018年第1-2季度
487.37
8.1
2018年第1季度
209.2
8.2
2017年第1-4季度
868.3
8.2
2017年第1-3季度
651.94
8.1
2017年第1-2季度
时间
海安市地区生产总值（GDP） 绝对值(亿元) 同比增长(%)
2020年第1-4季度
1221.63
5.8
2020年第1-3季度
857.52
5.1
2020年第1-2季度
544.23
3.8
2020年第1季度
244.74
0.9
2019年第1-4季度
1133.21
6.6
2019年第1-3季度
766.8
6.6
423.82
8.4
2017年第1季度
180.9
8.2
2016年第1-4季度
(房地产市场分析)世联_月份海安房地产市场播报
2011年2月份海安房地产市场播报一、宏观政策资讯1、全国主要房地产新闻资讯央行今年首度加息京华时报 2011-02-09央行8日晚间宣布加息，又一次分别上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整，自9日起执行。
这是我国本轮重启加息以来第三次出手。
公积金贷款利率上调人民政府网 2011-02-09从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率。
当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。
多城市近期将出台楼市限购细则中国证券报-中证网 2011-02-10根据春节前公布的“国八条”要求，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。
对此分析人士指出，未来一周内可能将有包括北京在内的多个城市出台住房限购细则。
住房限购城市将翻番达72个新京报 2011-02-11目前，明确提出将实行限购的城市已达36个。
按照新一轮调控政策要求，实行限购政策的城市预计还要翻一番。
1月二三线城市房价涨幅大于一线中国证券网—上海证券报 2011-02-11中国指数研究院昨日发布的报告显示，2011年1月百城住宅及十大城市平均价格环比涨幅较去年12月继续扩大，其中二、三线城市的房价涨幅明显大于一线城市。
1月住宅价格环比涨幅居前的城市分别是：常州、广州、佛山、潍坊、吴江、新乡、天津、扬州、湛江、沈阳。
部分商业银行大幅提高贷款利率上浮幅度新华网 2011-02-12春节后，银行的信贷额度仍然没有"开闸"，部分商业银行为控制房地产开发贷款，大幅提高贷款利率上浮幅度，部分国有商业银行对重点客户尽可能提高贷款利率，总行级优质高端客户，贷款利率不能低于同期基准利率；分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%；一般客户则上浮15%~20%。
江苏海安房地产市场调研报告p
【最新资料,Word版，可自由编辑！】江苏海安项目评估报告一、海安概况1、海安地理位置：海安地处苏中平原，是南通市北三县（海安、如东、如皋）位置最为靠北部区域的一个县。
东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。
通扬运河横穿东西，串场河纵贯南北，将海安分为河南、河北、河东三个不同自然区域。
2、人口规模与土地规模：2005年底全县总人口95.8万人左右，全县土地面积为1108平方公里。
海安人口密度每平方公里近880人，是全国、全省人口最密的县之一。
3、区位优势地处三市（南通、盐城、泰州）交界地区，高速公路、铁路国道横穿境内。
三条国道：204、328国道和202省道贯穿全境两条运河沟通长江淮河两大水系：通扬、通榆运河沟通长江、淮河两大水系。
两条高速公路：沿海高速（从海安东部穿过）、规划中的溧（阳）海（安）高速公路在海安相交，苏通大桥也将于明年上半年建成通车，届时从海安至上海只需1.5小时，大大缩短了一倍的时间。
两条铁路：新长铁路，宁启铁路在此交汇，东和东南连接江苏沿海两大港洋口港、吕四港。
海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物资集散地，客运中转站。
便利的交通条件，为海安县承接南通市乃至上海市的产业大转移提供了便利的条件。
二、海安经济发展状况分析海安县土地面积1108平方公里，拥有14个镇、209个村和95.33万人口。
该县始终咬住"北三县争第一，苏中争一流"的目标，在抓好农业生产的同时，主攻民营经济，培育特色经济，提升劳务经济，被誉为"中国禽蛋之乡"、"中国茧丝绸之乡"。
三次产业比例由"九五"时期的30.7：36.7：32.6调整为"十五"时期的20.8：47.0：32.2。
在全国综合实力百强县排名中列第124位，一年时间内提升20个位次，再次进入全国县域经济基本竞争力和中小城市综合实力双“百强县”行列。
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金 水
七 星
中 洋
海
■多层产品
2011年县城成交均价走势 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月
沿
海
■高层产品
.高
海 洲
海
江
大
水
安
M
是标杆品质大盘的入市，将有极有可 能大幅拉动均价的走势。
第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析
823
536 307 288
260 124
1月
2月
3月
4月
5月
6月
本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。
成交量有大幅度下滑，主要原因为： （1）本月除沿海威尼斯推出新房源之外，住宅并无新增供给入市。 （2）货币政策从紧，贷款利率提高，打击了投资性需求，同时也误伤了部分刚性需求。 （3）部分楼盘捂盘惜售，等待楼市旺季的到来，下半年的住宅放量将会有大幅提高。
信息来源与日期 新华网 6月1日
央行20日起上调存 款准备金率0.5% 达21.5%
环球网
6月18日
日前，国土资源部正式印发《国土资源“十二五”规划纲要》， 确定了未来五年国土资源管理的总体目标。纲要》确立的“十二 国土部：“十二五” 五”期间土地、矿产、地质、海洋、测绘等方面的重大指标包括： 新增建设用地控制 全国耕地保有量保持在18.18亿亩，基本农田不低于15.6亿亩，建 在3450万亩 设高标准基本农田4亿亩，补充耕地2400万亩。新增建设用地总量 控制在3450万亩。 5月份CPI涨5.5% 创34个月来新高 6月14日午间消息，国家统计局今日发布5月宏观经济运行数据。5 月份 CPI 同比增长 5.5% ，创 34 个月来新高。与新浪财经对话的经 济学家指出，6月份CPI破6%已无悬念，通胀高企并非完全是流动 性过剩造成，因此货币政策应转向倚重加息。
第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析
海安住宅商品房供给分析
主要项目 江海清水园 万豪国际 海州阳光城 金水湾公馆 金石*蓝郡 水岸名城 523产业园
销售价格 5700 约6000 5700 6800
二季度
三季度
四季度 国庆推出最后三栋/约6方
2012年
预计8月份一期开盘，推七栋小高层约500余套，5万/40万 预计年底推最后3栋高层/7平方 5月3日推#1号楼/未来供给量13万方 本年度约8万方/总体量27万方
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年6月，全国100
个城市住宅平均价格为8856元/平方米，环比5月上涨0.41%，其中75个城市价格上涨，25个城市
下跌。环比涨跌幅在1%以内的城市数量共有73个。 根据百城价格指数对北京等十大城市全样本调查数据：6月十大城市平均价格为15829元/平方 米，与5月基本持平，同比去年6月上涨2.87%。具体来看，6个城市价格环比5月上涨，涨幅皆在
第二篇 区域市场分析 PART 1 土地市场分析
海安本月非工业用地成交一览表
编号
成交时间
土地位臵
土地面积 （㎡）
土地 用途
容积率
成交价 （万元）
1993243000 507
6月17日
海安镇曙光东二路49号
1124.3
商业
0.72
194.88
海安本月共土地成交一宗1124.3 平米，成交均价1733元/平米
海安6月住宅板块分析
6月各版块成交量比重
下级乡镇 24% 城中 13% 城西 7%
城北板块均价： 4000元/平米
城西板块均价： 4500元/平米
中心板块均价： 6000元/平米 城东板块均价： 5000元/平米
城南 17%
城南板块均价： 6000元/平米
城东 39%
从板块成交价格分析，城东随着沿海威尼斯新房源入市，板块价格有一定的攀升。城南高端产品为主， 均价逐步逼近中心板块。城西板块及城北板块价格无明显波动，开发量明显低于其他板块。 从板块成交比重来看，随着县城房价的走高，已经有部分客户被挤压城乡结合部及周边乡镇，下级乡镇
CPI持续上扬
货币政策从紧 市场依旧低迷
存款准备金一再上调致使银行收紧放贷力度倍增，开发商融 资难度加码。
保障性住房并未达到预期的水平，中央政府预计将会采取 更严厉的问责制对地方政府施压，保障性住房落实将成为 未来市场走势的重要因素。
第二篇 区域市场分析
PART 1 土地市场分析 PART 2 商品房市场分析
戴德梁行
36%，为2010年8月以来最低。
2011年6月8日，《全国主体功能区规划》正式与公众见面，该规划明确了未来国土空 间开发的主要目标和战略格局，是新中国成立以来我国第一个全国性国土空间开发规划。世 世联地产 联地产研究认为，该规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年，这对未来十年中国 房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义，未来二三线城市尤其是二线城市将迎来国家战
2011年6月海安房地产市场月报
——市场部
目 录
contents
第一篇 宏观市场概述
PART 1 政策法规概览
PART 2 本区域要闻
PART 3 全国市场成交概况 PART 4 各方点评 PART 5 奇正观点
第二篇 区域房地产市场分析
PART 1 区域土地市场分析 PART 2 区域商品房市场分析
信息来源与日期
海安工业园区确保服 务业"双过半"
海安网 6 月2 日
为科学制定《海安县 国有土地上房屋征收 与补偿暂行办法（试 行）》
海安网 6 月8 日
我县赴浙专题招商
海安楼市网 6月1日
第一篇 宏观市场概述 PART 3 全国市场成交概况
2011年6月十大城市住宅价格指数。
图片来源：中国指数研究院
67 66 159 866
6月海安市场存量集中在高端楼盘，个案成交放量最高为金水湾公馆，大户型去化较多，高端客群受宏观市 场影响较小，而水岸名城为首的中端项目，大三房存量较高，市场改善性需求观望氛围浓厚。
第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析
海安住宅成交分析
2011年海安各月成交量
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
及城区内房价较低区域成交量开始放大。
第二篇 区域市场分析 PART 2 商品房市场分析
本月海安住宅市场成交124套，环比5月下降52.3%，成交连续5月下降。 本月新推房源较少，各个案场来访相比上半年有一定的提升。 本月各个案场以存量成交为主，高端项目金水湾大户型本月去化出现转机，来访成 交质量较高，反应出政策性调控对高端客户需求影响不大。 由于货币政策的从紧，利息的上调和首付款的限制，改善性需求受到了强烈的冲击，
观点地产网 6月24日
新浪网 5月26日
第一篇 宏观市场概述 PART 2 本区域要闻
信息标题
内容摘要 今年一季度，海安工业园区服务业考核继续名列全县第一。 园 区负责人表示，下一步园区将紧紧围绕服务业“四城四区”发展 战略（以苏中汽车城、西部新城、科教新城和北部新城为载体， 打造市场物流集聚区、现代商贸集聚区、观光旅游集聚区和科技 服务集聚区），力争14个重点项目年底前全部开工。推动大润发 超市、义乌商贸城、海鼎机电城和苏中动漫城、华新高科技创业 园、智汇众益创意产业园等待建在建项目加快进度，确保奥华国 际精品馆、文峰大世界、泓润达钢材物流中心、苏中医药物流园 （二期）和粮食物流园等项目早日建成运营。 为规范我县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公 众利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，县委县政府要求 住建局根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及其它有 关规定，结合本县实际，制定了《海安县国有土地上房屋征收与 补偿暂行办法（试行）》（征求意见稿）。 5月29日至31日，县委、县政府分别在浙江宁波、台州举办汽车 零部件产业专题招商活动。安开发区汽车零部件产业基地战略定 位为：以“扩规模、调结构、上能级”为抓手，以完善集群化发 展为目标，实现“汽车锻压重型化、基础配件精细化、关键产品 差异化”的产业发展格局。到2015年，力争将海安经济开发区 打造成中国汽车锻压重型化的制造基地，打造成长三角北翼重要 的汽车零部件产业基地。
86
海安大世界
城中
水岸名城 奥华国际装饰城 金水湾公馆 中洋高尔夫公寓
城西 城东 城南 城南
108 164 144 1072
2 13 16 2
266.12 1629 2563 405.76
116.6 553.5 1638 294.1
4383 3376.94 6322 7249
2043 39351 11288 31776.5
4500 4500
4月17日推3栋多层/下半年推约7万方 6月底开盘/首期开6栋多层约6万方
华府天地
中洋高尔夫 公寓 海天国际 7500 存量17万方
预计9月开盘/5万方
售楼部在建，预计9月开盘/15万方
2011年三季度海安市场供给量约60万方，其中金水湾公馆、中洋高尔夫公寓、万豪国际等第一 梯队价格项目供给充足。而中端项目仅有523产业园待开盘，中低端项目供给相对较少。
政策法规概览
信息标题 保障房半年报：近 七成未开工
内容摘要 新华社6月5日报道的这份保障房“半年报”显示，目前各省市保 障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等 因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金难题 依然是制约保障房建设的一大障碍。 中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人 民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准 备金率,也是去年以来第12次上调,这将使大型金融机构存款准备金 率达到21.5%的历史高位.而自去年10月以来,央行并已连续四次加 息。