海安爱法-山水国际项目综合研判(李雪松、吴育兵)

海安爱法-山水国际项目综合研判一、海安城市分析1、经济：近5年来海安经济整体保持稳定增长态势，年均增幅在13%左右；但同时经济总量相对较小，在南通县级市的排名靠后，2013年海安GDP为539亿元,而临近的如皋市为657亿元，差距较大。

2、投资：2013年房地产投资额47.7亿，环比增长39.5%，占同年GDP的8.6%，而近5年来房地产投资额一直保持高速增长态势，房地产市场发展迅速，但占GDP的比重均在10%以内，房地产市场发展仍处于较为合理的范围内。

3、人口：2013年户籍人口94万，常住人口87万，属于人口流出型城市，外来人口较少；作为苏中地区的县级市，海安近10年来人口数量变化很小，对周边的辐射能力及对外来人口的吸引能力极为有限，城市级别基本已经定型（小县城），后续发展潜力有限。

4、居民收入：2013年人均GDP为62199元（南通县级市中仅次于海门），人均存款57452元，人均可支配收入29474元；全县共有私营企业约2.7万户、个体工商户6.7万户，占总人口的近10%。

可以看出，海安县的民营经济较为活跃，居民比较富有，对海安房地产市场的支撑较大。

5、支柱产业：海安3大传统支柱产业分别是建筑业、机械加工业和丝绸纺织业，而近几年高新技术产业、物流业发展较快；2012年底，海安城东片区的经济开发区升级为国家级开发区，可以大规模承接上海及苏南地区的产业转移，因此海安的产业发展前景还是比较大的。

6、城市发展方向：城市整体向东向南发展。

城南是最先发展的区域，属于房地产热点板块，目前发展已经基本饱和；城东有海安的汽车站、火车站、即将运营的高铁站，同时国家级开发区也在城东，因此海安整体向东发展的趋势明显，未来城东将是海安发展的重点区域。

附件：二、整体商品房市场1、土地市场➢从2009年至今，海安土地价格逐年递增，由2009年的128万/亩涨到目前的277万/亩，楼面价从771元/平米涨到现在的1466元/平米。

➢从成交量来看，前3年的成交面积基本稳定在800亩/年的较高水平，而这几年也是房地产市场高速发展的时期。

进入2014年，成交面积下滑明显(只成交2宗住宅用地)，而后期主城区内的住宅或商住用地供应量将很少。

➢2013年-2014年11月成交明细：2、商品房市场：➢2014年1-11月，全市商品房成交5746套，约76万方，成交均价5870元/㎡。

截止目前市场整体存量为232万方，按照近5年的平均去化速度（年均78万方）来计算，去存周期为29个月，整体存量过大。

➢近几个月的成交价格持续走低，11月份已回落至5500元/㎡的较低水平，但11月成交量有所回升，多数项目以价换量的趋势明显。

➢销售排行：2013年市场销冠奥体新城项目去化10万方，但2014年1-11月的销冠只能去化3万方的水平，今年市场整体成交量下滑明显，且价格出现下跌。

3、商办市场：市场对商办物业的需求量很小，大型商业、写字楼项目基本无出路，发展商办物业风险巨大。

➢海安作为一个县级市，民营经济较发达，主要以加工制造业为主，明显缺乏商办氛围，对办公物业的需求量很小。

➢现有的大型商业经营状况一般，如文峰大世界、明珠商城、贵都国际等，空置率均在20%以上，高端消费外溢明显，更愿意去南通、上海等地消费。

➢针对本项目的商办部分，我们建议除满足社区配套外，不做大型商业、办公类产品。

4、市场竞争格局➢目前海安在售项目有35个，主要集中在城市的西南方向（即本项目所处区域），聚集了约15个项目，产品同质化严重，竞争十分激烈；其余项目主要分布在城东及老城区，而城北的项目较少。

➢市场无大型房企进驻，主要以本地开发商为主，但不乏实力较强的企业，一方面是以苏中建设、苏建地产、中洋集团为代表的开发商，资金雄厚，产业较多，房地产基本为副业，其次是以金石置业、蓝岳集团、华新建工为代表的企业，多以工程起家，资金相对较弱，开发能力不够专业。

三、区域房地产市场1、在售项目销售情况：区域在售项目较多，且分布比较集中，沿黄海路有11个在售项目，产品以高层为主，整体均价在6000元/平米的水平；从销量来看，多数项目的月均去化量在30套以内，个别销售较好的项目，月均销售达到40-60套的水平。

同时必须指出的是，今年多数项目的销售情况并不理想，销量主要集中在去年，今年多数项目的月销量在15套以➢目前区域内项目的库存量在3041套，按照近两年来的平均去化速度（253套/月）来看，去存周期为12个月，存量较大；➢后市供应量达到7077套的水平，主要集中在奥体新城、华新一品、苏建优景美地等项目，且都为高层产品；再考虑到爱法-山水国际项目的庞大体量，区域内总的潜在供应量达到近17000套（190万方的纯住宅开发量），在不新增项目、需求稳定的情况下，足够满足该区域未来6年的需求量。

➢综合考虑区域内目前的存量、潜在供应量，后续的销售周期至少为7年，足够开发到2021年，市场整体供应量明显过剩。

3、客户特征➢乡镇客户是购房的主力客群，多数项目乡镇客户的比例达到80-90%，购房需求主要是为了子女教育、改善居住环境、结婚购房，属于典型的县城购房特征。

➢海安是建筑之乡，从事建筑及相关行业的人员众多，购房者普遍对建筑质量十分关心，并且对于建筑施工比较在行，希望购买建筑质量好、用材用料好的商品房，这与其他城市相比，特征十分明显。

➢海安人重视教育，关注好的学区房，海安最好的小学（城南实验小学）、初中（海陵中学）都集中在本区域内，这也是本区域项目众多、但整体销售均较好的重要原因。

➢区域内项目的空置率普遍很高，已交房项目的入住率在20-30%之间，一方面是这些项目多为近1、2年新交付的，另一方面购房者多是乡镇客户，仍然留在农村居住的比例很高。

4、区域项目特征➢区域内项目较多，多为本地开发商，同时华新、苏建、中洋等本地开发商的实力均较强，在当地的知名度、认可度都较高。

➢区域内有2个超级大盘，其中奥体新城总建160万方、爱法-山水国际总建200万方，对于一个县级市而言，这种开发量明显过大。

➢项目档次整体较高，最具代表性的是中洋高尔夫（土豪金大酒店）和金水湾这两个高端项目，售价比周边项目高出1500-2000元/平米，其余项目也普遍处于中高端的水平。

➢开发企业多具有建筑行业背景，如华新集团、苏建集团、苏中建设等，强调高标准的建筑质量、良好的施工工艺。

5、区域地价水平：目前区域内的地价已经达到200万/亩的较高水平，楼面均价达到1100元/平米；目标地块的地价为91万/亩，楼面均价为650元/平米，且后期的地价也锁定在这➢奥体新城置业顾问：不能在海安拿地了，目前海安的项目多，市场供应量很大，竞争还是很激烈的，再拿地做开发的话，会很难卖；今年的销量明显比去年差，今年以来我们项目只卖了2万方（200多套）的样子，而去年销售额有6个亿，11万方的销量。

➢金水湾营销策划：我们项目是海安最高端的项目，价格比周边要贵1500-2000元/平米，而且多是大户型，针对的就是海安金字塔塔尖的那部分客群；同时我们也十分注重品质的提升、对细节的打造，公司很多管理人员是从绿城挖过来的，物业也是绿城物业，客户对我们的建筑质量、园林景观、项目档次、居住感受都十分认可。

➢华新一品置业顾问：城南这个区域已经发展成为海安的高档居住区，市民对这边还是比较认可的，居住环境好，交通便捷、不堵车，离主城区2公里的距离也很近，而且还有城南小学、海陵中学，因此我们是很看好这边的发展的。

至于销售情况，去年10月我们开2期，销售还是很好的，开盘能卖到300多套，但今年来市场下滑很厉害，月成交量在15套的水平。

四、爱法-山水国际项目情况剖析1、项目基础信息及开发现状➢项目位于海安城市西南角，地块东侧为海营线、南侧为328国道，北侧为黄海西路，西侧为如海河；总占地面积3000亩，其中住宅用地1200亩，商业用地400亩，其余为配套及公建用地，而公建配套的总投资额为7亿（目前已投资2亿多），需由爱法公司出资建设。

正在进行外立面施工，预计明年3月份交房；一期B地块尚未进行开发；地块南侧的幼儿园、中小学已接近封顶，预计明年9月份开学；北侧的妇幼医院已经封顶，尚未投入使用；地块东侧的人工湖刚开始进行平整、开挖；其余工程均未开工。

万方），销售速度十分缓慢，远低于周边项目的平均水平。

➢从近期推出的3、6#楼来看，整体去化率在66%，相对较好，主要因为此次开盘降价幅度较大，成交均价仅为4200/平米，而周边项目均价在5300-6000元/平米之间。

➢前期推出楼栋的均价在5600元/平米左右，因今年开盘价格远低于之前的价格，因此10-13#楼封盘、暂不销售，且对前期业主进行了补差价。

➢户型面积整体偏大，多集中在120-140平米，以3房为主，这也在一定程度上影响了销售速度。

3、对于存在问题的剖析➢启动区位于地块中间位置，离城市干道、奥体中心较远，不利于项目工程形象的展示，让客户产生位置较偏的印象，不利于快速销售。

➢2012年10月开盘时，销售价格基本与周边项目持平（5600左右），定价过高、市场预判过于乐观，采用了“高开高走”的策略，未能形成开盘热销；对于这种200万方的超级大盘，更应该采用“低开高走”的销售策略，初期快速销售、快速回现，以形成热销的市场形象。

➢开发商缺少大盘开发经验和实力，未能做到“景观先行、配套先行”，以彰显项目良好的居住品质和强势的景观资源，如挖出一定面积的人工湖作为实景展示，将地块内的南北干道修好，提高项目的到达性等方面。

➢产品档次较低，外立面形象差（与安置房差不多），与周边竞品Artdeco、西班牙、新古典的外立面相比，劣势明显，根本不在一个档次上，等后期外立面实景呈现后，反而会更加影响销售进度。

➢该项目自建的学校为“宋庆龄幼儿园”、“福山小学”及初中，而海安人对这些新引进的学校尚不认可，更信赖当地的“城南实验小学”、“海陵中学”，因此在学区上存在较大的劣势。

➢现场包装、案场接待、景观示范、看房通道、体验营销等方面都做的不好，包括销售员的专业能力也存在较大欠缺，使得客户对该项目的印象分大打折扣。

➢项目虽然已开发3年左右时间，但目前依然没有基本的生活配套，无居住氛围，地块内的主要道路仍未修好（现在依然是土路），只有几栋楼孤零零的竖在那儿，整个项目形象极差，无法对销售形成有效支撑。

五、对于爱法山水国际项目的综合研判：市场容量有限，开发风险很大，不建议获取。

1、整体市场进入下行通道的趋势明显，成交量价均出现下滑，市场存量大、去存周期长，大的市场环境不容乐观。

➢2014年1-11月，整体市场成交成交5746套，约76万方，相比2013年的105万方减少28%；今年以来的成交均价为5870元/平米，相比2013年6227元/平米的成交价格下跌6%，尤其近几个月的成交价格持续下跌，目前整体已跌至5500元/平米的水平。