海安市场
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第二章 海安房地产市场分析
一、海安环境分析
1、城市概括
1.1地理位置 海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻 ，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最 长71.1公里，南北最宽39.35公里。通扬运河横穿东西，串场河 纵贯南北，将海安分为河南、河北、河东三个不同自然区域。
1、总体供求趋向平衡，市场需求旺盛，正快速效释放中
经过2009、2010房地产市场的快速发展，海安房地产市场供求比从 1.2（2003-2008）下降到1.1左右（2009-2010），整体呈现需略大于供 的局面。房价呈现出由温和上涨到快速上涨的发展轨迹。目前海安市 场需求仍较旺盛，正处于有效释放中。随着今明两年新开发楼盘的大 量面市，预计市场供求比将快速转向供大于求的局面。
8、土地价格快速攀升，直接推动房价大幅增长
从2008年至2010年，随着房地产市场的快速发展，以及更多开发商 的进入，土地出让价格节节攀升，在两年时间内，土地出让价格翻 了一翻多，直接推动了商品房的开发成本大幅上扬。
2008-2010海安部分土地出让经济指标表
土地位置
面积 亩
县城黄海路、东湖路交汇 处西北侧
1.2行政区划 全县总面积1108平方公里，辖14个乡镇，5个场圃，即：海安
镇、老坝港镇、角斜镇、李堡镇、西场镇、大公镇、城东镇、孙庄 镇、雅周镇、曲塘镇、胡集镇、南莫镇、白甸镇、墩头镇；省国营 海安农场、县蚕种场、县种畜场、县鱼种场、县棉花原种场。全县 共有212个行政村。
1.3人口状况
户籍人口（万人） 总户数（万户） 乡村户数（万户） 城镇户数（万户）
城镇居民可支 配收入（元）
9581 14255 16407 18211
增长率
19% 15% 11%
农民纯收 入（元）
4755 6670 7510 8310
增长率
13.1% 13.4% 10.7%
资料来源：江苏统计年鉴
6、海安房地产市场潜力
人均GDP 阶段
800—130美元 住房起步阶段
1300—8000美元 快速上升阶段
19.53
资料来源：江苏统计年鉴
海安房地产市场至06年开始进入快速发展阶段，房地 产开发投资逐年上升，2009年投资19.53亿，房地产市场活 跃。
5、人民收入水平
年份
2006年 2007年 2008年 2009年
在岗职工平均工 资（元）
19825 24422 28564 33406
增长率
23.2% 17% 17%
与此同时，从客源调查发现，来自海安乡镇的客户占据了整个海安 商品房客源约40-50%左右。
6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大
从统计发现，目前海安购房客户中，自住占85%，其中自住客户中 二次置业客户占60%左右，他们主要是改善现有居住环境，刚需客 户占40%左右。随着近两年海安房地产市场的向好发展和房价的快 速攀升，也出现了一批看好海安房地产市场的本地和外地的投资 客，比重约占15%。
4、消费者购房以三房为主（110㎡-145㎡），户型功能偏向实用 （结构合理、功能齐全）
从市场上了解到，海安楼盘在产品户型设计上，主要以三房为主力 房型，面积段在110-145 ㎡左右，大多数购房者对房型方面的要求 仍然以实用为主，要求使用功能齐全，户型结构合理。
5、居民购房热情较高，乡镇客户购买力旺盛，楼盘去化能力强
成交日期
70
3624
241.62 2010/12/8
40/70
2992
199.46 2010/5/7
40/70
3758
250.57 2010/3/10
40/70
ຫໍສະໝຸດ Baidu3845
256.32 2009/10/30
海安镇老通扬河北侧、西
169.21
商住
2
35%
35%
40/70
1862
124.16 2009/4/21
2、商品房均价快速拉升，海安将迎来高房价时代
海安商品房价格在经历了连续5年的稳健增长后，在2009年、 2010年迎来了爆发式的增长，均价由2008年的2839元/㎡增长至 2009的3537元/㎡，增幅达24.6%。根据调研，截至2010年12月下旬 ，海安商品房销售均价达4500元/㎡以上，新开楼盘起价达5000元/ ㎡，增长势头迅猛，按目前市场发展形势，我们判断海安房地产市 场在未来一到两年内将进入高房价时代。
楹桥永安北路东西两侧
县城黄海路、中坝南路交
汇处西南侧（规划中的人 108.66
商住
3.2
30%
民广场西侧）
海安镇长江西路、海南路
81.74
商住
3
30%
交汇处东南侧
35%
40/70
1503
100.19 2008/8/1
35%
40/70
1736
115.72 2008/3/10
9、二手房市场受政策影响，进入短暂瓶颈期；
从2009、2010年楼盘去化速度及客源来看，多数楼盘在开盘不久即 售磬，去化能力普遍较强；从近期12月份海州阳光城170多套房源 开盘当天即售完71%就可反映出市场需求旺盛.金水湾公馆2011年2月
份开盘推出房源104套，起价在5800元/平米左右，均价达到6400元/平米， 最高已过7000元/平米大关，在目前海安高层建筑中为最高价，至今签约率 达95% ，去化能力强。
93.81
33.99
25.29
8.7
海安人口密度每平方公里近845人，是全国、全省人口最密 的县之一。2008年末全县总人口93.81万人。
1.4交通优势 河运：地处南通、盐城、泰州三市交界地区，通扬、通
榆运河沟通长江、淮河两大水系。 高速：沿海高速从海安东部穿过、规划中的溧（阳）海
（安）高速公路在海安相交。 铁路：海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一
3、产品以高层、小高层为主，中高端产品开始出现，消费 习惯由重价格弱品质朝价格、品质、品牌多头重视转变
近两年海安房地产业的迅速发展，也直接催生了地价的快速 上涨，受原材料价格和用工成本上涨、开发商对利润的追求等 因素影响，海安商品房的开发由过去的以多层、小高层为主转 变成目前的以小高层和高层为主的发展趋势，同时，伴随着中 洋高尔夫、华新一品等中高档楼盘的出现和热销，标志着海安 房地产业进入了品质和品牌的竞争时代。
五、海安商品房竞争分析
通过调研，我们发现在以下方面做得较好的楼盘，通常销售情况比较好 1、产品 种类丰富设计多亮点的楼盘，因能满足不同客户的需求，减少客户的流失，一般去化速度较快. 2、地段 买房不但要价格合适，同时所在地段、周边配套以及小区环境也至关重要。 3、规模及品质 大的小区可以体现物业整体规划的完善性，配套设施的经济性，环境绿化的整体协调性，这些 都是小楼盘无可比拟的优势。楼盘的规模决定居住的品质，品质楼盘在投资上也是一大“潜力 股”，即使在房产处于低迷期，品质楼盘表现出的价格坚挺也让人值得关注。 4、品牌效应 代表了信誉、质量和信心，很多客户购房都是冲着开发商的品牌去的。 5. 目前竞争性比较大的楼盘主要是华新一品、中洋高尔夫、金水湾公馆及中大街等，这些楼盘 位置好，规模大，品质高，代表了目前海安的主流消费市场。
六、房地产完成投资情况
2009年海安市完成房地产投资额19.53亿元，同比增长24.5%， 其中住宅投资占了约85 %左右的份额；而从目前的调研数据来看， 未来两年拟推地块可建设面积达501.9万㎡，年均建设面积达250万 ㎡，未来3-5年可建设面积达700万㎡，房地产投资增幅将大幅提 升。
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
海安商品房销售均价（2003-2009)
3537
2100 1880 1378
2755 2333
2839
商品房售均价（元/㎡)
四、商品房销售情况
2、面积 商品房销售面积在经历了2009年达77%的增幅后，2010年海安房 地产市场依旧保持了较好的发展势头，据统计，2010年上半年海 安商品房销售面积达32.3万㎡，同比增长9%，销售额同比增加了 29.7%，也从另一方面反映了海安商品房价格的快速上涨。与此 同时，在销售看好的情况下，2010年上半年海安商品住宅空置面 积却同比下降了12%，由此反映出市场刚性需求仍然非常旺盛。
8000—13000美元 平稳上升阶段
13000美元以上 下降阶段
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的 关系如上表所述，2009年，海安全市人均GDP32104元，可以看 出海安住宅发展处于快速上升阶段。
二、海安房地产市场发展概况
首先我们来认识一下海安房地产市场近年来发 展概况及特征，从而能够对海安房地产市场有个直 观的了解，并试图发现一些可能的机会。
7、房地产市场受宏环境影响有限，自住需求支撑了整个房价
海安商品房市场的波动大体上与全国市场保持同步，08年至09年初 的市场低谷期和09年2季度开始的迅速回暖，均与宏观经济政策大 致保持同步。庞大的自住需求直接推动了海安商品房均价的快速攀 升，刚需和改善性需求是支撑海安房地产市场的中坚力量，另外， 2010年国家宏观调控政策出台后，3、4季度海安房地产市场的稳健 表现也侧面印证了这点。2011年国家相继推出限购令，银根紧缩， 导致二套房首付比例以及贷款利率均提高，且银行放款速度减慢。
101.4
县城长江西路、龙须路交 汇处东北侧
132.33
县城河滨东路、凤山路交 汇处西南侧
140.42
海安镇江海东路与通榆路 交汇处西北侧
83.64
土地用途
容积率
规划指标要求 建筑密度 绿地率
商住
2.8
30%
40%
商住
2.2
35%
30%
商住
3.2
30%
35%
商住
2.6
35%
35%
出让年限 年
出让价格 楼面价格 每亩价格
年份
2006年 2007年 2008年 2009年
第一产业 （亿元） 25.17 25.70 29.10 34.70
增长率
2.10% 13.22% 19.24%
第二产业
91.98 114.60 145.12 163.00
增长率 （亿元）
24.59% 26.63% 12.32%
资料来源：江苏统计年鉴
第三产业 （亿元） 60.27 73.26 90.38 103.05
受益于商品房市场的快速发展，近年来海安二手房市场发展迅速， 但因受国家恢复5年期税收政策影响，2010年海安二手房市场呈现 出卖方体量增多，买家减少，刚性需求转投新开发商品房的现象， 短时间内，二手房市场发展受到抑制。
三、海安房地产市场环境分析
从整体上看，目前海安房地产呈现出一个快速发展的趋势， 价格涨幅拉升较大，市场需求正得到快速有效释放，市场上出现供 不应求的现状，其主要在于城市化进程加速、城区居民自住需求和 改善性需求旺盛的大环境下，10年上市楼盘较少等原因所致
在未来几个月内，这种现象仍将持续，但随着明后年大量新 房源的面市和土地推出量的增大、新增开发商的进入，在未来两年 内，市场将将呈现出供大于求的态势，房地产业的竞争也将进入到 一个激烈竞争时代。
四、商品房销售情况
1、价格 2009、2010两年是海安房地产业高速发展的两年，房地产市场销售 火爆，商品房均价在经历了连续5年的稳步增长后，在2009年、 2010年迎来了爆发式的增长，根据我们调研发现，截至2011年2月 下旬，均价由2008年的2839元/㎡增长海安商品房销售均价达5500 元/㎡以上，新开楼盘起价达5000元/㎡，增长势头迅速。
体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物 资集散地，客运中转站。
2、海安经济发展概况
年份 2006年 2007年 2008年 2009年
GDP（亿元） 177.42 213.56 264.60 310
增长率 16.5% 20.3% 23.8% 17.1%
人均GDP（元） 增长率
18640
18.8%
22573
39.3%
28149
24.7%
32104
14.0%
资料来源：江苏统计局
海安人均GDP从2006年的 18640元增长到2009年的32104元 ，连续4年平均增长率约24%。
海安GDP由06年的177.42亿元增长到 09年的310亿元，经济处于高速发展状态。
3、产业结构发展状况
增长率
21.55% 23.26% 14.01%
随着海安的经济发展，产 业结构逐渐优化改善，二三产 业迅猛发展。
4、固定资产投入概况
年份
2006年 2007年 2008年 2009年
固定资产投 房地产开发投 资（亿元） 资（亿元）
60.76
11.49
87.85
14.13
107.68
15.68
200.61
一、海安环境分析
1、城市概括
1.1地理位置 海安地处苏中平原，东临黄海，与如东接壤，南和如皋毗邻 ，西通泰兴，并与姜堰市相交，北与东台市相连。东西直线最 长71.1公里，南北最宽39.35公里。通扬运河横穿东西，串场河 纵贯南北，将海安分为河南、河北、河东三个不同自然区域。
1、总体供求趋向平衡，市场需求旺盛，正快速效释放中
经过2009、2010房地产市场的快速发展，海安房地产市场供求比从 1.2（2003-2008）下降到1.1左右（2009-2010），整体呈现需略大于供 的局面。房价呈现出由温和上涨到快速上涨的发展轨迹。目前海安市 场需求仍较旺盛，正处于有效释放中。随着今明两年新开发楼盘的大 量面市，预计市场供求比将快速转向供大于求的局面。
8、土地价格快速攀升，直接推动房价大幅增长
从2008年至2010年，随着房地产市场的快速发展，以及更多开发商 的进入，土地出让价格节节攀升，在两年时间内，土地出让价格翻 了一翻多，直接推动了商品房的开发成本大幅上扬。
2008-2010海安部分土地出让经济指标表
土地位置
面积 亩
县城黄海路、东湖路交汇 处西北侧
1.2行政区划 全县总面积1108平方公里，辖14个乡镇，5个场圃，即：海安
镇、老坝港镇、角斜镇、李堡镇、西场镇、大公镇、城东镇、孙庄 镇、雅周镇、曲塘镇、胡集镇、南莫镇、白甸镇、墩头镇；省国营 海安农场、县蚕种场、县种畜场、县鱼种场、县棉花原种场。全县 共有212个行政村。
1.3人口状况
户籍人口（万人） 总户数（万户） 乡村户数（万户） 城镇户数（万户）
城镇居民可支 配收入（元）
9581 14255 16407 18211
增长率
19% 15% 11%
农民纯收 入（元）
4755 6670 7510 8310
增长率
13.1% 13.4% 10.7%
资料来源：江苏统计年鉴
6、海安房地产市场潜力
人均GDP 阶段
800—130美元 住房起步阶段
1300—8000美元 快速上升阶段
19.53
资料来源：江苏统计年鉴
海安房地产市场至06年开始进入快速发展阶段，房地 产开发投资逐年上升，2009年投资19.53亿，房地产市场活 跃。
5、人民收入水平
年份
2006年 2007年 2008年 2009年
在岗职工平均工 资（元）
19825 24422 28564 33406
增长率
23.2% 17% 17%
与此同时，从客源调查发现，来自海安乡镇的客户占据了整个海安 商品房客源约40-50%左右。
6、居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大
从统计发现，目前海安购房客户中，自住占85%，其中自住客户中 二次置业客户占60%左右，他们主要是改善现有居住环境，刚需客 户占40%左右。随着近两年海安房地产市场的向好发展和房价的快 速攀升，也出现了一批看好海安房地产市场的本地和外地的投资 客，比重约占15%。
4、消费者购房以三房为主（110㎡-145㎡），户型功能偏向实用 （结构合理、功能齐全）
从市场上了解到，海安楼盘在产品户型设计上，主要以三房为主力 房型，面积段在110-145 ㎡左右，大多数购房者对房型方面的要求 仍然以实用为主，要求使用功能齐全，户型结构合理。
5、居民购房热情较高，乡镇客户购买力旺盛，楼盘去化能力强
成交日期
70
3624
241.62 2010/12/8
40/70
2992
199.46 2010/5/7
40/70
3758
250.57 2010/3/10
40/70
ຫໍສະໝຸດ Baidu3845
256.32 2009/10/30
海安镇老通扬河北侧、西
169.21
商住
2
35%
35%
40/70
1862
124.16 2009/4/21
2、商品房均价快速拉升，海安将迎来高房价时代
海安商品房价格在经历了连续5年的稳健增长后，在2009年、 2010年迎来了爆发式的增长，均价由2008年的2839元/㎡增长至 2009的3537元/㎡，增幅达24.6%。根据调研，截至2010年12月下旬 ，海安商品房销售均价达4500元/㎡以上，新开楼盘起价达5000元/ ㎡，增长势头迅猛，按目前市场发展形势，我们判断海安房地产市 场在未来一到两年内将进入高房价时代。
楹桥永安北路东西两侧
县城黄海路、中坝南路交
汇处西南侧（规划中的人 108.66
商住
3.2
30%
民广场西侧）
海安镇长江西路、海南路
81.74
商住
3
30%
交汇处东南侧
35%
40/70
1503
100.19 2008/8/1
35%
40/70
1736
115.72 2008/3/10
9、二手房市场受政策影响，进入短暂瓶颈期；
从2009、2010年楼盘去化速度及客源来看，多数楼盘在开盘不久即 售磬，去化能力普遍较强；从近期12月份海州阳光城170多套房源 开盘当天即售完71%就可反映出市场需求旺盛.金水湾公馆2011年2月
份开盘推出房源104套，起价在5800元/平米左右，均价达到6400元/平米， 最高已过7000元/平米大关，在目前海安高层建筑中为最高价，至今签约率 达95% ，去化能力强。
93.81
33.99
25.29
8.7
海安人口密度每平方公里近845人，是全国、全省人口最密 的县之一。2008年末全县总人口93.81万人。
1.4交通优势 河运：地处南通、盐城、泰州三市交界地区，通扬、通
榆运河沟通长江、淮河两大水系。 高速：沿海高速从海安东部穿过、规划中的溧（阳）海
（安）高速公路在海安相交。 铁路：海安火车站集客运、货运、机务段、编组站为一
3、产品以高层、小高层为主，中高端产品开始出现，消费 习惯由重价格弱品质朝价格、品质、品牌多头重视转变
近两年海安房地产业的迅速发展，也直接催生了地价的快速 上涨，受原材料价格和用工成本上涨、开发商对利润的追求等 因素影响，海安商品房的开发由过去的以多层、小高层为主转 变成目前的以小高层和高层为主的发展趋势，同时，伴随着中 洋高尔夫、华新一品等中高档楼盘的出现和热销，标志着海安 房地产业进入了品质和品牌的竞争时代。
五、海安商品房竞争分析
通过调研，我们发现在以下方面做得较好的楼盘，通常销售情况比较好 1、产品 种类丰富设计多亮点的楼盘，因能满足不同客户的需求，减少客户的流失，一般去化速度较快. 2、地段 买房不但要价格合适，同时所在地段、周边配套以及小区环境也至关重要。 3、规模及品质 大的小区可以体现物业整体规划的完善性，配套设施的经济性，环境绿化的整体协调性，这些 都是小楼盘无可比拟的优势。楼盘的规模决定居住的品质，品质楼盘在投资上也是一大“潜力 股”，即使在房产处于低迷期，品质楼盘表现出的价格坚挺也让人值得关注。 4、品牌效应 代表了信誉、质量和信心，很多客户购房都是冲着开发商的品牌去的。 5. 目前竞争性比较大的楼盘主要是华新一品、中洋高尔夫、金水湾公馆及中大街等，这些楼盘 位置好，规模大，品质高，代表了目前海安的主流消费市场。
六、房地产完成投资情况
2009年海安市完成房地产投资额19.53亿元，同比增长24.5%， 其中住宅投资占了约85 %左右的份额；而从目前的调研数据来看， 未来两年拟推地块可建设面积达501.9万㎡，年均建设面积达250万 ㎡，未来3-5年可建设面积达700万㎡，房地产投资增幅将大幅提 升。
4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
海安商品房销售均价（2003-2009)
3537
2100 1880 1378
2755 2333
2839
商品房售均价（元/㎡)
四、商品房销售情况
2、面积 商品房销售面积在经历了2009年达77%的增幅后，2010年海安房 地产市场依旧保持了较好的发展势头，据统计，2010年上半年海 安商品房销售面积达32.3万㎡，同比增长9%，销售额同比增加了 29.7%，也从另一方面反映了海安商品房价格的快速上涨。与此 同时，在销售看好的情况下，2010年上半年海安商品住宅空置面 积却同比下降了12%，由此反映出市场刚性需求仍然非常旺盛。
8000—13000美元 平稳上升阶段
13000美元以上 下降阶段
根据联合国75国统计资料，住宅发展与人均GDP值之间的 关系如上表所述，2009年，海安全市人均GDP32104元，可以看 出海安住宅发展处于快速上升阶段。
二、海安房地产市场发展概况
首先我们来认识一下海安房地产市场近年来发 展概况及特征，从而能够对海安房地产市场有个直 观的了解，并试图发现一些可能的机会。
7、房地产市场受宏环境影响有限，自住需求支撑了整个房价
海安商品房市场的波动大体上与全国市场保持同步，08年至09年初 的市场低谷期和09年2季度开始的迅速回暖，均与宏观经济政策大 致保持同步。庞大的自住需求直接推动了海安商品房均价的快速攀 升，刚需和改善性需求是支撑海安房地产市场的中坚力量，另外， 2010年国家宏观调控政策出台后，3、4季度海安房地产市场的稳健 表现也侧面印证了这点。2011年国家相继推出限购令，银根紧缩， 导致二套房首付比例以及贷款利率均提高，且银行放款速度减慢。
101.4
县城长江西路、龙须路交 汇处东北侧
132.33
县城河滨东路、凤山路交 汇处西南侧
140.42
海安镇江海东路与通榆路 交汇处西北侧
83.64
土地用途
容积率
规划指标要求 建筑密度 绿地率
商住
2.8
30%
40%
商住
2.2
35%
30%
商住
3.2
30%
35%
商住
2.6
35%
35%
出让年限 年
出让价格 楼面价格 每亩价格
年份
2006年 2007年 2008年 2009年
第一产业 （亿元） 25.17 25.70 29.10 34.70
增长率
2.10% 13.22% 19.24%
第二产业
91.98 114.60 145.12 163.00
增长率 （亿元）
24.59% 26.63% 12.32%
资料来源：江苏统计年鉴
第三产业 （亿元） 60.27 73.26 90.38 103.05
受益于商品房市场的快速发展，近年来海安二手房市场发展迅速， 但因受国家恢复5年期税收政策影响，2010年海安二手房市场呈现 出卖方体量增多，买家减少，刚性需求转投新开发商品房的现象， 短时间内，二手房市场发展受到抑制。
三、海安房地产市场环境分析
从整体上看，目前海安房地产呈现出一个快速发展的趋势， 价格涨幅拉升较大，市场需求正得到快速有效释放，市场上出现供 不应求的现状，其主要在于城市化进程加速、城区居民自住需求和 改善性需求旺盛的大环境下，10年上市楼盘较少等原因所致
在未来几个月内，这种现象仍将持续，但随着明后年大量新 房源的面市和土地推出量的增大、新增开发商的进入，在未来两年 内，市场将将呈现出供大于求的态势，房地产业的竞争也将进入到 一个激烈竞争时代。
四、商品房销售情况
1、价格 2009、2010两年是海安房地产业高速发展的两年，房地产市场销售 火爆，商品房均价在经历了连续5年的稳步增长后，在2009年、 2010年迎来了爆发式的增长，根据我们调研发现，截至2011年2月 下旬，均价由2008年的2839元/㎡增长海安商品房销售均价达5500 元/㎡以上，新开楼盘起价达5000元/㎡，增长势头迅速。
体，是苏中地区最大的二级编组站，将成为苏北地区沿海港口物 资集散地，客运中转站。
2、海安经济发展概况
年份 2006年 2007年 2008年 2009年
GDP（亿元） 177.42 213.56 264.60 310
增长率 16.5% 20.3% 23.8% 17.1%
人均GDP（元） 增长率
18640
18.8%
22573
39.3%
28149
24.7%
32104
14.0%
资料来源：江苏统计局
海安人均GDP从2006年的 18640元增长到2009年的32104元 ，连续4年平均增长率约24%。
海安GDP由06年的177.42亿元增长到 09年的310亿元，经济处于高速发展状态。
3、产业结构发展状况
增长率
21.55% 23.26% 14.01%
随着海安的经济发展，产 业结构逐渐优化改善，二三产 业迅猛发展。
4、固定资产投入概况
年份
2006年 2007年 2008年 2009年
固定资产投 房地产开发投 资（亿元） 资（亿元）
60.76
11.49
87.85
14.13
107.68
15.68
200.61