海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法.
河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法
河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法文章属性•【制定机关】河北省人民政府•【公布日期】2012.06.26•【字号】河北省人民政府令[2012]第2号•【施行日期】2012.08.01•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】财产所有权正文河北省人民政府令（〔2012〕第2号）《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经2012年6月12日省政府第一○六次常务会议通过，现予公布，自2012年8月1日起施行。
省长张庆伟二○一二年六月二十六日河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法第一章总则第一条为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），结合本省实际，制定本办法。
第二条在本省行政区域内国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本办法。
第三条上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。
省住房城乡建设厅应当会同省财政厅、省国土资源厅、省发展改革委等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。
监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。
第四条设区的市、县（市、区）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
设区的市、县（市、区）人民政府确定的房屋征收部门（以下简称房屋征收部门），组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
设区的市、县（市、区）人民政府有关部门应当依照本办法的规定和本级人民政府的职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的，其性质、经费由设区的市、县（市、区）人民政府依法确定、拨付。
房屋征收部门委托房屋征收实施单位实施征收工作的，应当出具委托协议书，明确委托范围、权限、期限、经费以及其他相关内容。
房屋征收实施单位从事房屋征收工作的人员，应当参加房屋征收部门组织的有关法律知识和业务知识的培训，并经考核合格后持证上岗。
6土地
土地估价报告项目名称：上海福泉山塑粉涂装机械制造（海安）有限公司位于城东镇三丰村4、5组国有出让土地使用权抵押价值评估受托估价单位：江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司估价报告编号：(苏)金土地（2014）(土估)字第011号提交估价报告日期：二○一四年八月十二日土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称上海福泉山塑粉涂装机械制造（海安）有限公司位于城东镇三丰村4、5组国有出让土地使用权抵押价值评估二、委托估价方上海福泉山塑粉涂装机械制造（海安）有限公司三、估价目的因国有出让土地使用权抵押贷款的需要，上海福泉山塑粉涂装机械制造（海安）有限公司特委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对位于城东镇三丰村4、5组的国有出让土地使用权进行价值评估，为国有出让土地使用权抵押贷款提供客观、公正的价值依据。
四、估价基准日二○一四年八月十二日五、估价日期二○一四年八月十日至二○一四年八月十二日六、价格定义1、土地登记用途和实际开发程度待估宗地土地登记用途为工业用地，宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和宗地红线内“一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯及宗地内土地平整）。
2、地价内涵此次评估的宗地于评估基准日二○一四年八月十二日，本次评估设定条件如下：土地评估设定待估宗地用途为工业用地，土地使用权类型为国有出让土地，评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”和宗地红线内“一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯及土地平整）。
七、估价结果待估宗地土地登记面积为16774.00平方米，土地登记用途为工业用地，国有土地使用证编号为苏海国用（2011）第X801201号，土地使用权类型为国有出让土地。
经估价师现场查勘分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途及开发程度条件下、评估基准日2014年8月12日，评估土地面积：16774.00平方米，设定土地使用权类型为出让，土地使用年限为47.04年的土地使用权价格：评估土地单价：260元/平方米评估土地总地价：436.12万元大写：肆佰叁拾陆万壹仟贰佰元整（货币种类：人民币）八、土地估价师签字姓名土地估价师资格证书号签名卜晓靓2002320345丛全2010320004九、土地估价机构（盖章）：估价机构负责人(签字):江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司二○一四年八月十二日江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司土地估价报告表1 土地估价结果一览表估价机构：江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司估价期日：二○一四年八月十二日估价期日时设定的土地使用权性质：国有出让一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：无。
海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法
海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法（试行）海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法(试行)海镇政〔2012〕1号各街道、各部门：为加快海安城镇化进程，推动海安镇社会经济快速发展，不断提升新农村建设水平，完善村民房屋征收补偿安置政策，保证被征收房屋得到合理的补偿并妥善安置，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(海政发[2011]77号)、《海安县国有土地上房屋征收补偿评估技术细则(试行)》(海政办发[2011]196号)等文件精神，结合村民房屋征收补偿安置实际，特制定《海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法(试行)》。
一、适用区域及对象海安镇区域范围内集体土地村民房屋征收补偿安置适用本办法。
二、安置方式及规定村民房屋征收原则上只可以选择村民安置房安置。
如作出房屋征收决定的实施项目，其征收补偿安置方案中提供国有土地上房屋产权调换安置方式，则该征收实施项目范围的征收村民也可以选择国有土地上房屋产权调换或货币补偿安置。
⒈对集体土地上房屋征收的村(居)民选择货币补偿安置的，参照本办法补偿标准给予评估补偿，但不得再享受其他任何形式的安置。
2.对选择国有土地上产权调换安置的，执行《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(海政发[2011]77号)和本区域的房屋征收补偿安置政策。
⒊对符合选择两套多层公寓，既选择国有土地上房屋产权调换安置，又选择农民安置房安置的，对原征收房屋合法建筑面积和合法宅基地面积各50%分别进行国有土地房屋征收评估补偿和集体土地房屋征收评估补偿。
安置时，可将原拆除合法建筑面积的各50%分别带入产权调换房和农民安置房作为合法安置面积，也可根据按人口核定应享受合法面积的50%作为农民安置房合法安置面积，两种方式任选一种。
⒋对选择村民安置房安置的，按照本《办法》补偿安置政策执行。
三、补偿政策⒈评估方法：集体土地村(居)民房屋征收按照被征收房屋所处区位结合建安成新价的方式给予评估补偿。
江苏省海安县西场镇石桥村(常安纺织园)拆迁问题重重
江苏海安.常安纺织园拆迁问题重重尊敬的各位领导：一、海政办发（2008）41号文件不适合目前的拆迁评估当下已经是2012年了，目前的拆迁政策仍然延用海政办发（2008）41号文件《海安县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》，此文件发文于2008年2月28日，现在已经是第五年（国家主席任期也不过是5年一届），这四年来，中国的GDP稳定增长（中国2008GDP增长9.6%，2009年增长9.2%，2010年增长10.3%，2011年增长9.2%），物价快速上涨，通货膨胀形势严峻，生活节奏越来越快，生活压力越来越大，幸福指数越来越低，时下的拆迁补偿任然延续2008的物价水平，显然有失公允！本来拆迁工作就已经对广大的拆迁户的生产生活（租房过渡）带来了太多太多的不便，仍使用此文件，很明显给广大的拆迁户带来更多困扰！二、政府工作过于儿戏（政绩工程）1、就拿常安纺织园举例，目前西场镇石桥村、丰产村拆迁户达500多户，均需租房过渡，本人不才，敢问一句，我们的政府，我们的规划局，你们自称为人民的公仆，拿着纳税人的钱，却什么事情也不做，拆迁是儿戏吗？常安纺织园的规划难道是一两天就论证出来的嘛？如果是，那这就是儿戏，就这种态度，常安纺织园早晚完蛋，如果不是，为什么这500多户拆迁户要租房过渡，再敢问各位领导，为什么就不能论证一下，先将安置房建起来，让老百姓顺利的搬进新房，再建常安纺织园呢，同样，这样也会降低拆迁动员工作的难度（钉子户肯定会大大减少），对老百姓的生产生活造成的不便也会随之降低。
2、先建安置房，再建纺织园可以降低整个计划的风险，老百姓租房过渡，就意味着建安置房和建纺织园两个项目要同时上马，政府也不是万能的，万一资金链断裂呢（大到政府，欧盟成员国希腊政府就是个例子，小到世界500强，美国华尔街的雷曼兄弟一夜之间破产），两个项目同时上马，又同时下马，常安纺织园没有建起来不要紧，可以等有钱了再建，安置房下马了，那我们的百姓呢，就得过着风雨漂泊的生活了，既然是政府让租房的，那房租政府要付吧，其实这也是一笔不小的开支，关键老百姓就生活在水生火热之中了。
对征收补偿不满意,行政复议文书应该怎么写
对征收补偿不满意,⾏政复议⽂书应该怎么写如果拆迁双⽅就补偿安置达不成⼀致的，被拆迁⼈可以提出申请，认定补偿安置的事实是否清楚，并征询拆迁双⽅是否愿意进⾏调解。
那么申请时，⾏政复议申请书该怎么写呢？下⾯店铺⼩编将为您解答相关知识，欢迎阅读了解。
对征收补偿不满意,⾏政复议⽂书应该怎么写⾏政复议申请书应包括以下内容：1、申请⼈的姓名(名称、商号)、住址、⼯作单位、年龄、民族，企业应写明⼯商登记号；2、被申请的卫⽣⾏政部门名称；3、申请复议的事实与理由；4、其他有关情况。
拆迁⾏政复议申请书范本申请⼈：xxx，男，汉族，⾝份证号：住所：海安县城东镇xxxx组被申请⼈：城东镇开发区管委会、海安县城东镇⼈民政府法⼈代表：xxxxx 职务：管委会主任(镇长) 被申请⼈：xxxxx房地产⼟地造价咨询评估有限公司注册估价师：xxxxx，注册号 3220040298 xxxxx 注册号 3220100147 申请⼈不服被申请⼈2014年x⽉xx⽇作出的《房屋征收(农村集中居住点安置)评估报告单》(报告单编号 xxxxx)的评估结果，及拆迁项⽬组的具体⾏政⾏为，现申请复议。
申请复议的要求是：⼀、请求撤销《房屋征收(农村集中居住点安置)评估报告单》(报告单编号 xxxxx)；⼆、请求合法合理裁定拆迁补偿⽅案。
三、请求公布“xxxxx市场项⽬”征地批⽂，拆迁许可证明。
事实理由：1、按照《国有⼟地上房屋征收与补偿条例》，拆迁主管机关和拆迁⼈应履⾏法定的公告、公布责任；房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁⼈、拆迁范围、拆迁期限、拆迁许可证号等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
2、《房屋征收(农村集中居住点安置)评估报告单》(报告单编号 xxxxxx) ，2014年xx⽉xxx⽇⼊场评估，4⽉xxx⽇该评估报告送达我家；报告单上⽆评估师签章和评估单位印章；该报告尚不具合法效⼒。
《县政府办公室关于印发海安县国有⼟地上房屋征收评估技术细则(试⾏)的通知》(海政办发〔2011〕196号)第⼆⼗九条：评估机构出具的评估报告应当由专职注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。
国有土地上房屋征收评估技术细则
国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法 省长令93号
江苏省人民政府令第 93 号《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》已于2013年9月4日经省人民政府第13次常务会议讨论通过，现予发布，自2013年12月1日起施行。
省长2013年9月10日—1 —江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法第一章总则第一条为了维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的生活和长远生计，规范征地补偿安置工作，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国社会保险法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法所称征地补偿和被征地农民社会保障，是指国家将农民集体所有的土地征收后，依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿，安排被征地农民的社会保障费用，将被征地农民纳入城乡社会保障体系的行为。
第三条本省行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障适用本办法。
第四条被征地农民社会保障应当遵循即征即保、应保尽保、分类施保、逐步提高的原则，与促进就业相结合，将被征地农民纳入城乡社会保障体系，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
第五条被征地农民应当从征地前在拥有该土地的农村集体经济组织内享有土地承包经营权、承担农业义务的成员中产—2 —生，原土地承包经营权人享有优先权。
具体办法由市、县（市）人民政府制定。
被征地农民的名单由被征地的农村集体经济组织商定后提出，经乡（镇）人民政府审核，并在被征地农村集体经济组织所在地公示后，报市、县（市）人民政府确定。
第六条县级以上地方人民政府统一负责本行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障工作。
市、县（市）有关部门按照各自职责，共同做好相关工作。
乡（镇）人民政府应当配合做好征地补偿和被征地农民社会保障的相关工作。
第七条省国土资源、人力资源和社会保障、监察、财政、农业、民政、审计等部门负责对征地补偿和被征地农民社会保障工作的监督、协调和指导。
第八条根据土地价值和经济社会发展水平，全省以县级行政区为单位划分为四类地区（见附表），执行相应的征地补偿标准。
江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法(省政府第93号令)
《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》（省政府第93号令），自2013年12月1日起施行第一章总则第一条为了维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的生活和长远生计，规范征地补偿安置工作，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国社会保险法》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条本办法所称征地补偿和被征地农民社会保障，是指国家将农民集体所有的土地征收后，依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿，安排被征地农民的社会保障费用，将被征地农民纳入城乡社会保障体系的行为。
第三条本省行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障适用本办法。
第四条被征地农民社会保障应当遵循即征即保、应保尽保、分类施保、逐步提高的原则，与促进就业相结合，将被征地农民纳入城乡社会保障体系，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
第五条被征地农民应当从征地前在拥有该土地的农村集体经济组织内享有土地承包经营权、承担农业义务的成员中产生，原土地承包经营权人享有优先权。
具体办法由市、县（市）人民政府制定。
被征地农民的名单由被征地的农村集体经济组织商定后提出，经乡（镇）人民政府审核，并在被征地农村集体经济组织所在地公示后，报市、县（市）人民政府确定。
第六条县级以上地方人民政府统一负责本行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障工作。
市、县（市）有关部门按照各自职责，共同做好相关工作。
乡（镇）人民政府应当配合做好征地补偿和被征地农民社会保障的相关工作。
第七条省国土资源、人力资源和社会保障、监察、财政、农业、民政、审计等部门负责对征地补偿和被征地农民社会保障工作的监督、协调和指导。
第八条根据土地价值和经济社会发展水平，全省以县级行政区为单位划分为四类地区（见附表），执行相应的征地补偿标准。
征地补偿标准应当根据经济社会发展水平和物价变动、被征地农民社会保障标准等情况确定，并适时调整。
农村房屋拆迁补偿标准
农村房屋拆迁补偿标准令狐采学（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小农村房屋拆迁补偿标准建筑面积有房证依证，无房证按实测，装饰部分可协商。
如政府委托评估，则依评估报告结果协商。
总之，可谈价，自己的权益一定要争取。
还有猪舍、鸡舍等附属物也有价值，果树、地下窑，手压井、地上青草。
一)1:1.3是对单元楼房说的,如果是平房的话就不是这个比例了,补偿比例没有相关规定,单元房也有1:1.5的呢,要看房子的地段了.(2)房屋拆迁补偿是有合同的,他肯定要在合同期限内给你交新房的,要不你可以拿合同和开发商通过法律来解决!(3)按4350元/㎡，这个价格也是没有合理不合理的,关键是你觉得合适你完全可以要钱,不回迁的,大主意还是要自己拿的二，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收土地上的附着物的赔偿标准，由省、自治区、直辖市规定，你是XX（地方）的，可以去查查您所在地方当地的标准，另外有法律规定如果规定基于支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费。
但是，土地补助费和安置费的总和补色超过土地被征收琪娜三年的平均年产值的三十倍。
耕地征收补偿费、安置补助费计算公式1、土地补偿费的计算公式：土司补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数农村房屋拆迁补偿标准农村房屋拆迁补偿标准1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。
海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法
海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条为规范本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，保护公共利益，保障被征收房屋所有权人（下列简称被征收人）的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下列简称条例）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及其它有关规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
第三条县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
县住房与城乡建设局是国有土地上房屋征收部门（下列简称房屋征收部门），组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
各镇人民政府根据县政府计划安排，负责属地内建设项目的国有土地上房屋征收与补偿组织推进工作。
第四条房屋征收部门能够委托属地镇政府及有关单位作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务，不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第五条县进展改革、财政、规划、国土、物价、公安、城管、工商、税务、民政、审计、监察等有关部门应当按照各自职责分工，互相配合，共同做好房屋征收与补偿工作，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
房屋征收部门牵头，规划、国土部门负责项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定工作，项目所在地镇人民政府、街道办事处、社区居委会等部门应予以配合；城管部门负责做好认定为违法建筑的处理工作；物价部门负责定期、不定期分区域公布新建普通商品住宅市场销售平均价与存量房交易平均价格，提供房屋征收评估有关技术参数；公安部门负责提供征收范围内被征收人户籍资料、依法保护正常征收工作秩序；房屋征收部门负责组织听证、代理诉讼及司法强制执行衔接工作，法制部门负责协助与把关；工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或者经营户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况；国土、住房城乡建设负责提供征收范围内被征收人土地使用权与房屋所有权登记情况。
南通市市区国有土地上房屋征收
南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则目录（一）第一章总则（二）第二章房屋用途分类（三）第三章住宅房屋征收评估（四）第四章非住宅非营业用房征收评估（五）第五章非住宅营业用房征收评估（六）第六章其他征收评估问题处理（七）第七章征收评估报告（八）第八章征收评估工作准则（九）第九章征收评估工作资料存档（十）第十章附则第一章总则第一条制定依据根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，按照建设部《国有土地上房屋征收评估办法》制定本细则。
第二条制定原则本细则的制定以科学发展观为指导，坚持独立、客观、公正、合法、合理的原则，以切实维护房屋征收人与被征收人的合法权益，更好地为经济和社会事业发展服务。
第三条适用范围在本市崇川区、港闸区、南通市经济技术开发区行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。
第四条评估机构的确定对被征收房屋进行征收评估，应当由具备省级以上建设行政主管部门核发的三级及以上的房地产评估资质、并已向社会公布的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行，南通市住房保障和房产管理局每年向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产评估机构供被征收当事人选择；如不能在规定时间内协商选定的，由房屋征收部门组织投票、或采取抽签、摇号等随机方式选定。
评估机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。
第五条评估机构的要求评估机构选定后，房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。
评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
在同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。
房屋征收范围大的，可以由两家以上评估机构共同承担。
两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当共同协商一家房地产评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产评估机构就估价对象、估价时点、价值内涵、估价依据、估价假设、估价原则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定方式等进行沟通，统一标准。
南莫镇集体土地村民房屋拆迁补偿安置实施办法（试行）
南莫镇集体⼟地村民房屋拆迁补偿安置实施办法（试⾏）站内检索：南莫镇关于印发《南莫镇集体⼟地村民房屋拆迁补偿安置实施办法》（试⾏）的通知各村民委员会、各部门、各有关企事业单位：南莫镇集体⼟地村民房屋拆迁补偿安置实施办法（试⾏）。
经南莫镇党委政府讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执⾏。
⼆○⼀⼆年七⽉⼗⽇南莫镇集体⼟地村民房屋拆迁补偿安置实施办法（试⾏）为加快城镇化建设进程，推动全镇社会经济快速发展，不断提升新农村建设⽔平，完善村民（居）民房屋拆迁补偿安置政策，保证拆迁房屋得到合理的补偿并妥善安置，根据《中华⼈民共和国⼟地管理法》，海政办发[2008]41号，县政府办公室关于转发县建设局、物价局，国⼟资源局《海安县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知、等⽂件精神，综合本镇实际，特制订《南莫镇集体⼟地村民房屋拆迁补偿安置实施办法（试⾏）》。
⼀、房屋拆迁补偿评估技术规范：（⼀）本镇区域范围内集体⼟地上，从事房屋拆迁补偿、估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术⾏为应当符合以下要求。
1、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。
2、进⾏拆迁评估的房地产估价机构应具备三级（含三级）以上房地产评估资质。
3、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估⼈员应遵守职业道德，保证评估信誉，实⾏良好服务，并对评估报告的内容和结果负责。
4、本规范未尽事项，应依据有关法律、法规、规章、规范和房地产市场评估常规处理。
⼆、拆迁评估⽅法及应⽤1、拆迁补偿⽅式可实⾏货币补偿，也可以实⾏产权调换。
货币补偿是根据被拆迁房屋的区位、⽤途、建筑⾯积、结构成新等要素确定被拆迁房屋的评估价格，拆迁⼈不提供安置房源的补偿安置⽅式。
产权调换是指按前款计算⽅式对拆迁住宅房屋进⾏补偿，由拆迁⼈提供安置房进⾏安置，互找差价的补偿安置⽅式。
2、公⽤事业、公益事业、市政等⼯程拆迁原则上实⾏货币补偿安置⽅式。
拆迁⾮住宅房屋，实⾏货币补偿安置。
3、住宅房屋拆迁评估：被拆迁房屋补偿额=合法建筑⾯积的建安成新价+合法建筑⾯积或合法⼟地使⽤⾯积的区位补偿价。
江苏法院国有土地上房屋征收与补偿十大典型案例
江苏法院国有土地上房屋征收与补偿十大典型案例文章属性•【公布机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2021.01.21•【分类】其他正文江苏法院国有土地上房屋征收与补偿十大典型案例说明：1、案情、审判以及评析主要围绕裁判要旨进行归纳。
2、案例中的《中华人民共和国行政诉讼法》简称《行政诉讼法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》简称《条例》《国有土地上房屋征收评估办法》简称《评估办法》，苏政发〔2011〕91号《江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定》简称苏政发〔2011〕91号《规定》。
案例一周某诉A区政府、B市政府征收房屋及行政复议案【裁判要旨】公房承租人与房屋征收决定有利害关系，具有原告主体资格。
案情：A区政府于2016年6月27日作出10号房屋征收决定。
周某居住的房屋在征收范围内。
周某不服10号房屋征收决定，向B市政府申请行政复议，请求撤销10号房屋征收决定。
B市政府作出53号复议决定，维持10号房屋征收决定。
周某不服，提起本案行政诉讼，请求撤销10号房屋征收决定和53号复议决定。
一审法院另查明，涉案房屋系B市港务管理局自管公房。
周某系自管公房承租人。
2010年B 市港务管理局改制后名称变更为某某港有限公司。
审判：一审法院认为，根据《条例》第二条的规定，政府基于公共利益的需要征收房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
本案中，周某居住使用的涉案房屋，所有权人为某某港有限公司，周某并非所有权人，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。
一审法院依照《行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条第一项等规定，裁定驳回周某的起诉。
周某不服，提起上诉。
二审法院认为，公房承租是计划经济时代福利分房的一种形式，公房承租人享有长期缴纳低房租占有、使用房屋的权利，这种权利系社会福利权利，不同于平等主体之间的房屋租赁关系。
征收公租房必将导致房屋租赁关系的解除，而且对承租人依法享受的低价租赁房屋的社会福利权利产生直接影响。
江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南
江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2020.11.11•【字号】江苏省高级人民法院审判委员会会议纪要〔2020〕5号•【施行日期】2020.11.11•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文江苏省高级人民法院关于国有土地上房屋征收与补偿行政案件若干问题审理指南（2020年10月27日江苏省高级人民法院审判委员会第26次全体委员会讨论通过）为切实保障被征收人合法权益，监督政府依法征收、公平补偿，妥善化解征收补偿争议，根据《中华人民共和国行政诉讼法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）、《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）、苏政发〔2011〕91号《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》等规定，结合本省实际，制定本指南。
一、总体要求审理房屋征收补偿行政案件，应当遵循以下原则和工作要求：1、服务经济发展。
牢固树立服务大局意识，充分认识房屋征收对于促进城市建设和经济发展的重要性。
及时审理征收补偿行政案件，为征收补偿提供有力的司法保障，促进江苏高质量发展走在前列。
2、注重权益保障。
明确司法审查内容，严格司法审查标准。
促进依法征收和公平补偿，充分保障被征收人合法权益，努力让被征收人在征收补偿案件中感受到公平正义。
3、监督征收补偿。
严格按照《条例》规范国有土地上房屋征收与补偿活动，依法审查房屋征收决定和房屋补偿决定的合法性。
在监督、促进政府依法征收、公平补偿的同时，兼顾征收效率，注重公共利益和个人权益的平衡。
4、多元化解纠纷。
坚持调解优先、依法调解、自愿调解原则。
调解不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。
房屋补偿决定存在合理性问题的，应加大调解力度，通过调解妥善化解争议，努力做到定分止争，实现法律效果、社会效果和政治效果的有机统一。
黄桂银、海安市城东镇人民政府行政确认二审行政判决书
黄桂银、海安市城东镇人民政府行政确认二审行政判决书【案由】国家赔偿行政赔偿一并行政赔偿乡政府【审理法院】江苏省南通市中级人民法院【审理法院】江苏省南通市中级人民法院【审结日期】2021.03.18【案件字号】(2021)苏06行终78号【审理程序】二审【审理法官】郭德萍仇秀珍张祺炜【审理法官】郭德萍仇秀珍张祺炜【文书类型】判决书【当事人】黄桂银;海安市城东镇人民政府【当事人】黄桂银海安市城东镇人民政府【当事人-个人】黄桂银【当事人-公司】海安市城东镇人民政府【代理律师/律所】韩海祥北京在明律师事务所;许立群江苏紫石律师事务所【代理律师/律所】韩海祥北京在明律师事务所许立群江苏紫石律师事务所【代理律师】韩海祥许立群【代理律所】北京在明律师事务所江苏紫石律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】黄桂银;海安市城东镇人民政府【本院观点】《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款规定，原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。
根据双方当事人的诉辩意见以及一审判决的内容，本案的争议焦点是，1.城东镇政府是否存在滞留黄桂银家中、干扰黄桂银及其家人正常休息等违法行为；2.黄桂银的赔偿请求能否得到支持。
【权责关键词】行政确认合法违法公民身体伤害或者死亡基本原则第三人质证关联性维持原判改判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
【本院认为】本院认为，根据双方当事人的诉辩意见以及一审判决的内容，本案的争议焦点是，1.城东镇政府是否存在滞留黄桂银家中、干扰黄桂银及其家人正常休息等违法行为；2.黄桂银的赔偿请求能否得到支持。
关于城东镇政府是否存在滞留黄桂银家中、干扰黄桂银及其家人正常休息等违法行为的问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条第三款规定，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
房屋拆迁行政复议申请书范文模板
房屋拆迁行政复议申请书范文模板申请人：XXX，男/女，汉族/少数民族，身份证号：XXXXXXXXXXXXXXXX，住址：XX省XX市XX县XX镇XX村XX号。
被申请人：XXX人民政府/XXX部门，法人代表：XXXXX，职务：XXXXX。
申请人因对被申请人作出的关于XXX项目房屋拆迁的具体行政行为不服，现向贵机关申请行政复议，并提出如下要求和理由：一、申请复议的要求：1. 请求撤销被申请人作出的关于XXX项目房屋拆迁的具体行政行为；2. 请求被申请人重新作出合法、合理的拆迁补偿方案；3. 请求公布XXX项目征地批文、拆迁许可证明等相关文件。
二、事实和理由：1. 被申请人未依法履行公告、公布责任。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，拆迁主管机关和拆迁人应履行法定的公告、公布责任。
然而，被申请人在实施XXX项目房屋拆迁过程中，未依法将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项进行公告公布，导致申请人无法充分了解拆迁相关情况。
2. 被申请人的拆迁评估报告不具有合法效力。
被申请人于XXXX年XX月XX日作出的《房屋征收评估报告单》（报告单编号：XXXXXXXX）的评估结果，缺乏评估师签章和评估单位印章，不符合《县政府办公室关于印发海安县国有土地上房屋征收评估技术细则（试行）的通知》（海政办发〔2011〕196号）的相关规定，故该评估报告不具有合法效力。
3. 被申请人的拆迁行为侵犯了申请人的合法权益。
申请人是被申请人的居民，拥有合法的房产。
然而，在XXX项目房屋拆迁过程中，被申请人未与申请人达成拆迁补偿协议，也未依法给予申请人相应的补偿，即擅自对申请人的房屋进行拆迁，严重侵犯了申请人的合法权益。
综上，申请人认为被申请人的房屋拆迁行为违法，侵犯了申请人的合法权益。
为了维护申请人的合法权益，特向贵机关申请行政复议，请求依法审查并作出公正裁决。
此致敬礼！申请人：（签名）日期：XXXX年XX月XX日。
海安镇村民房屋拆迁安置及农民进城实施办法
关于印发《海安镇村民房屋拆迁安置及农民进城实施办法》的通知各街道办事处、各拆迁指挥部、镇各相关部门：为策应县政府关于新的拆迁评估补偿政策的实施，加快镇域范围内的村民房屋拆迁、安置，经研究，现将《海安镇村民房屋拆迁安置及农民进城实施办法》印发给你们，希认真执行，并认真组织，采取切实施措施，加快推进重点工程建设，妥善做好被拆迁及群众的安置工作，认真维护被拆迁群众的合法权益，保证拆迁工作和谐、快速推进。
特此通知二〇〇八年三月一日海安镇村民房屋拆迁安置及农民进城实施办法为加快海安城市化进程，推动工业园区快速发展，提升新农村建设水平，确保重点项目建设需要，保证被拆迁人得到妥善安置，根据国家、省、市、县相关文件精神，结合我镇实际，特制定《海安镇村民房屋拆迁安置及农民进城实施办法》。
一、适用区域及对象海安镇镇域范围内的村民房屋拆迁、安置适用本办法（具体以单项工程公开信明确的拆迁安置方案为准）。
二、工作流程及职责1、镇政府根据建设要求，确定拆迁范围，明确实施主体，以街道办事处为单位下达拆迁任务。
各街道办事处在镇政府设立的指挥部（工作组）领导下，开展工作。
2、各指挥部（工作组）根据镇政府下达的拆迁任务，组织拆迁调查、评估，提出资金计划，制订拆迁安置方案和工作计划，报镇政府批准后实施。
3、各拆迁指挥部（工作组）、各所在街道按要求进行拆迁动员、签订协议、房屋拆除、清场交地，保证安全、稳定、按时推进拆迁工作。
4、镇村民安置房及村镇建设服务所负责安置房的规划建设，并扎口安置房管理（提供安置房源、准入对象审核、填发选房凭证、结算安置房款、新房交付使用）。
各拆迁区域的安置房房源须经镇安置房建设领导组审批后，再行公布，由被拆迁人按签订协议和移交空房的先后顺序自主选房。
各拆迁指挥部（工作组）、各所在街道负责按本安置办法确定的要求落实每户的安置。
5、各街道办事处负责安置房建设用地范围内的清障、迁坟、地面附着物的拆除及群众矛盾的处置工作，保证安置房无障碍施工。
毛兆余、王维荣与海安市人民政府、海安市自然资源局等二审行政裁定书
毛兆余、王维荣与海安市人民政府、海安市自然资源局等二审行政裁定书【案由】行政行政管理范围行政作为资源土地【审理法院】江苏省高级人民法院【审理法院】江苏省高级人民法院【审结日期】2020.04.15【案件字号】(2018)苏行终920号【审理程序】二审【审理法官】赵黎臧静吴晓玲【审理法官】赵黎臧静吴晓玲【文书类型】裁定书【当事人】毛兆余;王维荣;海安市人民政府;海安市自然资源局;海安市曲塘镇人民政府【当事人】毛兆余王维荣海安市人民政府海安市自然资源局海安市曲塘镇人民政府【当事人-个人】毛兆余王维荣【当事人-公司】海安市人民政府海安市自然资源局海安市曲塘镇人民政府【代理律师/律所】周希勤江苏紫石律师事务所;陆海飞海安市震阳律师事务所【代理律师/律所】周希勤江苏紫石律师事务所陆海飞海安市震阳律师事务所【代理律师】周希勤陆海飞【代理律所】江苏紫石律师事务所海安市震阳律师事务所【法院级别】高级人民法院【字号名称】行终字【原告】毛兆余;王维荣【被告】海安市人民政府;海安市自然资源局;海安市曲塘镇人民政府【本院观点】《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》明确规定农村集体土地征收为国有时的程序。
【权责关键词】合法违法管辖共同被告不予受理驳回起诉听证【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】针对毛兆余、王维荣递交的行政起诉状，一审法院经审查发现，毛兆余、王维荣起诉海安市政府、海安资源局、曲塘镇政府的违法行为有两部分，一是海安市政府、海安资源局、曲塘镇政府违法实施土地征收并将土地出让给王佳公司的行为，二是曲塘镇政府未予补偿即违法使用毛兆余、王维荣的其他土地用于非农建设的违法行为。
一审法院认为，一、根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
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海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法海安县人民政府文件海政发 [2011]77号第一章总则第一条为规范本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人(以下简称被征收人的合法权益,根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及其它有关规定,结合本县实际,制定本办法。
第二条房屋征收与补偿工作遵循决策民主、程序正当、结果公开、公平补偿的原则。
第三条县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
县住房和城乡建设局是国有土地上房屋征收部门(以下简称房屋征收部门,组织实施本县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
各镇人民政府根据县政府计划安排,负责属地内建设项目的国有土地上房屋征收与补偿组织推进工作。
第四条房屋征收部门可以委托属地镇政府及相关单位作为房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得转包房屋征收实施任务,不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。
第五条县发展改革、财政、规划、国土、物价、公安、城管、工商、税务、民政、审计、监察等有关部门应当按照各自职责分工,互相配合,共同做好房屋征收与补偿工作, 保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
房屋征收部门牵头,规划、国土部门负责项目征收范围内房屋建筑合法性的调查、认定工作,项目所在地镇人民政府、街道办事处、社区居委会等部门应予以配合;城管部门负责做好认定为违法建筑的处理工作;物价部门负责定期、不定期分区域公布新建普通商品住宅市场销售平均价以及存量房交易平均价格,提供房屋征收评估相关技术参数;公安部门负责提供征收范围内被征收人户籍资料、依法维护正常征收工作秩序;房屋征收部门负责组织听证、代理诉讼及司法强制执行衔接工作,法制部门负责协助和把关;工商、税务部门负责提供征收范围内经营单位或经营户营业执照发放、税务登记及税费缴纳情况;国土、住房城乡建设负责提供征收范围内被征收人土地使用权和房屋所有权登记情况。
第二章征收决定第六条为了公共利益的需要,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。
保障性安居工程建设和危旧房集中、基础设施落后等地段旧城区改建,应当纳入国民经济和社会发展年度计划。
房屋征收部门应当根据本条第一款规定组织相关部门编制年度房屋征收计划,并报县人民政府批准后实施。
第七条房屋征收部门应当在房屋征收范围内发布房屋征收调查公告,并可委托征收实施单位通过调取产籍资料、入户调查等方式对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑结构、建筑面积、成新、装饰装修及附属物、家庭成员状况等情况进行调查登记,对房屋和装饰装修及附属物现状进行拍照建档, 被征收人应当予以配合。
被征收人不予配合的, 根据房屋产权档案进行登记。
在房屋征收调查工作启动时,如被征收房屋未经登记, 由国土、规划、城管等部门,对房屋合法性、用途、面积等情况进行调查和认定,并报县人民政府审核备案。
对认定为违法建筑的和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。
对认定为未超过批准期限的临时建筑,按剩余使用期限分摊的建造成本给予补偿。
建设单位在申请临时建设工程规划许可证时,已承诺在批准期限内因城市规划建设需要无偿拆除的,则不予补偿。
调查结束后,房屋征收部门应当将调查结果在征收范围内以公告形式公布。
第八条城管部门应当依法加强对建设活动的监管和处理。
对违反城乡规划建设的,依法予以处理。
第九条房屋征收可以根据项目规模分期实施,每期征收范围由县人民政府确定。
房屋征收调查公告一经发布,不得在房屋征收范围内实施下列行为:1.新建、改建、扩建或装修房屋;2.改变房屋和土地性质用途;3.房屋析产、买卖、租赁或抵押;4.新办工商营业执照;5.企业转制、出售、租赁、承包、兼并;6.其他不当增加补偿和安臵的行为。
房屋征收部门应当在房屋征收调查公告发布的同时,将前款所列事项书面通知国土、规划、城管、公安、工商、税务、房地产交易登记等部门暂停办理征收范围内相关手续。
对违反以上规定实施的,不予补偿。
第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案,报县人民政府。
征收补偿方案应当包括项目名称、征收范围、补偿方式、补偿政策、补助和奖励办法、安臵房地点和面积、安臵房价格和层次差价、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。
县人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见,征求意见期限为 30日。
征求意见情况和根据公众意见修改情况应及时公布。
旧城区改建项目征求意见时,多数以上被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》和本办法规定的,应组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。
参加听证会的公众代表包括被征收房屋所在地镇 (街道、社区 (村组织代表、人大代表、政协委员、法律工作人员等。
第十一条县人民政府作出房屋征收决定前,由征收项目所在地镇人民政府组织开展社会稳定风险评估并作出评估报告,社会稳定风险评估报告由县维稳办组织专家进行论证。
第十二条作出房屋征收决定前,房屋征收部门应当提供以下材料,报县人民政府审核。
(一发展改革、国土、规划部门对征收项目是否符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的审核意见,以及保障性安居工程建设和旧城区改建项目是否符合经济的社会发展年度计划的审核意见。
(二经征求公众意见后的征收补偿方案。
(三社会稳定风险评估报告。
(四征收补偿费用的存款证明或房屋征收部门与安臵房建设单位签订的安臵房源协议。
(五其它需提供的有关材料。
第十三条单个项目房屋征收决定涉及被征收人户数超过 300户的,作出房屋征收决定前,应当经县人民政府常务会议讨论决定。
第十四条县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。
公告应当载明项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、监督举报电话和行政复议、行政诉讼权利等事项。
房屋被依法征收的,被征收房屋宗地范围内国有土地使用权同时收回。
第三章征收评估第十五条在本县从事对被征收房屋进行房地产市场价值评估的单位,应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上(含三级房地产评估资质的房地产价格评估机构 (以下简称评估机构,并根据评估机构的资质等级、从业经历、评估技术水平、社会信誉等情况实行市场准入备案制。
房屋征收部门对从事房屋征收的评估机构实行信用管理制度。
房屋征收部门应当定期向社会公布评估机构名录, 供被征收人选择。
第十六条评估机构由被征收人在规定时间内协商选定; 被征收人在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门采取抽签方式确定。
被征收人协商选定方式为,由征收实施单位按户(一证一户发放《评估机构协商选定意见表》,并在规定时间内收回统计,超过被征收总户数 50%的被征收人选择同一评估机构的,视为协商成功,该评估机构为选定机构, 不足 50%的,视为协商不成。
第十七条评估机构选定或者确定后,房屋征收部门应向评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订书面房屋征收评估委托合同。
评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。
房屋征收评估费用由委托人承担。
第十八条同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家评估机构承担。
房屋征收范围大的,可以分标段由两家或者两家以上评估机构按标段承担。
两家或者两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的,应当共同协商确定一家评估机构为牵头单位,牵头单位应当组织相关评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通,统一标准。
第十九条评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。
第二十条对于承接的房屋征收评估项目,评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估业务。
第二十一条被征收房屋评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第二十二条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、楼层、层高、朝向、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素,但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
被征收房屋装饰装修价值,由房屋征收部门或征收实施单位与被征收人根据调查结果协商补偿;协商不成的,由评估被征收房屋价值的同一评估机构通过评估确定。
海安县国有土地上房屋征收评估技术细则另行制定。
第二十三条对于已经登记的房屋,其性质、用途和建筑面积,一般以权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
对于未经登记的房屋, 以有权部门认定、处理结果进行评估。
被征收房屋合法土地使用权性质、用途和面积,以土地使用权证书载明的为准,未领取土地使用权证的,以国土部门确认的为准。
第二十四条评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,做好实地查勘记录,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料, 妥善保管并报房屋征收部门备案。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
房屋征收部门或征收实施单位、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。
被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,应当由房屋征收部门或征收实施单位、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证,有关情况应当在评估报告中说明。
第二十五条评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。
分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。
房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。
存在错误的,评估机构应当修正。
第二十六条分户初步评估结果公示期满后,评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。
房屋征收部门或征收实施单位应当及时向被征收人送达分户评估报告。
被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的,出具评估报告的评估机构应当向其作出解释和说明。
被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向原评估机构提出书面复核评估申请,并指出评估报告存在的问题。
原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起 10内对评估结果进行复核, 并将复核结果书面告知申请人。
被征收人或者房屋征收部门对原评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起 10内,向评估专家委员会书面申请鉴定。