2010年1-10月西安房地产走势分析

2010年1-10月西安房地产走势分析
2010年9月29日新一轮的新政出台让刚从悲喜交集、变幻不定中可以窥出端倪的中国楼市又进入了扑朔迷离期。

随后一线城市深圳、上海等地出现限购令，房产税呼之欲出，中国楼市一下进入“恐慌”期。

与众多一线城市比较，西安的房地产市场在过去9个月中，虽也经历了4月份“有史以来”最严厉的政策、以及5月份出台的西安地方执行政策但西安房地产市场总的趋势是稳步向上。

年初借助2009年楼市火爆场面，西安普通住宅在1、2月份成交量均值在44万㎡以上，为2010年开了好头。

4月份在国家一系列的政策作为铺垫下，被称为史上最严厉的房产政策出台。

普通需求客户，看到了国家调控房价过快增长的决心，开始持币观望期盼在新政后房价有所回落；投资客嗅到此次政策指直投机考虑退场市场进入观望博弈期，西安市成交量在虽后两个月中略有回落，但成交价格却保持稳定。

5月中旬西安执行细则出台，细则落地点在扩大供给，与国家政策对比西安政策被业界解读为保市政策。

针对市场观望、客户徘徊的市场表现，房企首先出招，各种优惠、各种赠送、免费旅游等吸引客户措施相继祭出，但多被指假摔、噱头成分浓厚。

7、8月份成交数据显示西安市普通住宅价格稳步上升与全国数据趋势基本保持一致，房价在遏制下越挫越勇。

价格攀升、一线城市地王频出让本持币观望的客户对于后市价格下行态势不抱希望；9月份西安举办秋季住博会市场放量大增、各种优惠不断市场再次供需两旺9月份商品住宅成交量突破百万达130.55万平米。

9月29日在整个市场对于“银十”即将来临欢呼雀跃时又一轮新政出台，政策直接从银行入手并把房价与地方政府问责相关联，政策执行力极强。

楼市又进入深度博弈期……
2010年以来主要房地产政策回顾
政策对比分析
一次新政（4.17）基于09年中国楼市疯狂增长国家对于全国整体产业结构和经济稳定的考虑；二次新政（9.29）基于一次新政出台后，后续执行延续性和7、8月份全国楼市在遏制中却一路飚升的背景。

西安在一次新政（4.27）出台时落地政策为，加强供应特别是保障房的供应。

加大供给可谓是解决楼市房价暴涨的根本措施，不过从目前西安市公布的供应计划来看，只能说政府开始重视，但还谈不上彻底解决；面对城市化进程加速和人口红利的西安市场，长期来看未来几年楼市依然呈波动式上涨大势不变。

政策对于西安楼市的影响一般会滞后两个月左右才会在成交上有所表现，本次政策的调整其影响也将相对滞后，但从本次政策调控的决心和造成的市场影响来看，未来几个月市场必然会有一个震荡下调的过程。

同时可以预见的是，对于本次政策调控的影响，还需要一个较长时间的消化，建议市场重点关注购房者后继对于政策的反应，同时做好持久战的心里准备。

西安住宅市场成交分析
1、商品住宅成交量分析
（图1：2007.01—2010.09全市商品住宅成交面积走势图）
2010年1—10月份西安商品住宅成交情况与2007年的缓慢上涨、2008年的低位平稳、2009年的高位增长比较显的跌宕起伏。

1月份成交量85.5万平米、二月份因季节、春节等原因下滑至49万平米、三、四月份迅速回升，三月成交量103.8万平米、四月至129万平米；四月中旬新政出台市场陷入观望期成交量迅速下滑五月份成交量92.1万平米，六、七月份继续下滑保证在74.5万平米的月成交量；至八月份随着全国房地产市场在假摔中价格继续攀升成交量有大幅增加达100万平米，九月份西安秋季住博会在曲江会展中心举办市场供应量大增、优惠不断客户购房热情被点燃九月份成交量为130万平米达2010年前三季度的峰值。

2010年1—9月份成交面积与2007年同期相比增长35.43%；与2008年同期相比增长18.24%；与2009年同期相比下降9.25%。

2、成交价格走势图
（图2：2007.01—2010.09全市商品住宅成交价格走势图）
与成交量波动起伏较大不同、西安商品住宅的价格一路稳步上扬从2007年一月份的3569元/平米增至当前（2010年9月）6486元/平米赠幅82%。

2010年1—9月份以来西安市商品住宅成交均价9个月来四次突六分别是四月份的6045元/平米、七月份的6245元/平米、八月份的6402元/平米、九月份达峰值6486元/平米。

1—9月份价格增幅17%。

2010年1—9月份成交均价与2007年同期相比增长55.49%；与2008年同期相比增长31.68%；与2009年同期相比增长20.79%。

3、2010年1—10月份成交量价阶段分析
（图3：2010.01—2010.9全市商品住宅成交价格与成交量走势图）
阶段一，1—4月份特点表现为量价稳步上扬。

究其原因为2009年楼市火爆场面在2010年的延续，二月成交下滑原因在于春节前后客户下滑。

阶段二，4—7月份特点表现为量价下滑。

4月17日楼市新政、市场进入观望博弈期，三大主力客户群体，改善型需求客户持币观望，投资、投机型客户考虑退场；市场只剩刚需客户，成交量下滑是必然；同时刚需客户置业产品主要集中在紧促型户型、低总价产品，成交价格开始下滑。

六、七月份市场明显出现焦灼，成交量持续基本无变化、成交价格开始提升。

阶段三，7—9月特点表现为量价齐升。

五月份西安出台新政西安执行细则，被普遍认为是保市政策，各房企在随后出现打折促销活动、市场重归繁荣。

七月份一线城市成交价格普遍上涨、地王频出，当月西安市商品房增幅排名全国70大城市第五。

购房者房价下行预期被粉碎，改善客户、投资客户重新入市、刚需客户加紧出手市场一片繁荣，7—9月份量价持续上涨。

同时八月份万科金域曲江、金地湖城大境等高端、高价项目集中放量也是量价提升的一个主要原因。

后市预测
政策预测：中央近期内无新政措施、西安将不会出现严厉政策
7—9月西安市场量价齐升，当整个市场认定在银十又将出现成交新高时，国家二次调控政策出台，后市变的扑朔迷离。

政策出台次日地产股全面上涨，市场普遍认为楼市调控利空信息已经释放完成，近期必无新政策释放。

但对于本次房地产调控我们应该站在中央对于经济结构调整与稳定民生的角度理解。

房地产市场的快速发展对于中国的产业结构已经产生了巨大的影响，资本从实体经济转向房地产市场追逐利润，实体制造业经济发展受到影响；房价过快增长，购房者背负巨大的银行按揭债务透支消费能力，居民消费结构发生变化等。

因此中央站在国家经济安全、社会稳定的角度对于房地产市场调整的决心毋庸置疑。

后市是否出台新的地产政策将会根据此次调整的效果而定，但近一段时期内新政需要执行和效果评估期。

下一步的房地产调控政策预计不会出台。

近日，深圳、上海相继出台抑制房地产过快发展的“限购令”，陕西的房地产发展水平与深圳、上海等城市不同，房价不像深圳、上海等城市一样扶摇直上。

因此，陕西并不属于国家政策中提到的“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市”，不具备出台此类政策的背景。

陕西一些方便居民买房的政策尚未试行，“比如住房公积金在省内通取，若再出台限买令，造成政策的忽高忽低，反而不利于房地产市场的健康发展和满足居民的住房需求。

因此针对新政西安将不会出台类似于一线城市“限购”等严厉措施。

成交量价预测：市场深度观望期来临，量价小幅持续下降
4月17日新政出台后西安市场经历了观望—博弈—博弈失衡几个阶段，表现在量价上经历了量跌价稳—量价齐跌—量稳价升—量价齐升四个阶段。

西安作为二线城市对于房地产政策的有近2个月的滞后期，而两个月后因季节将会进入房地产销售的淡季依次可以预测；西安房产市场在随后将会经历较长时期的量跌价稳态势。

9月份成交130万平米、成交均价6486元/平米的峰值在本年度将难在出现。

从客户角度分析，三大主力购房群，投资客户、改善需求客户，刚性需求客户；前两者在市场政策变化不定时可以选择退场，刚需客户因为迫切的居住需求无法选择，购买计划影响不大，西安作为以需求为主导的购房市场在政策影响下住房主力客户将不会产生较大变化，映射在成交量价上，成交量将会出现小幅的下滑而成交价也会在客户群购买能力影响下出现回落，但降幅肯定不大。