二线城市重回“限购时代”

二线城市重回“限购时代”
作者：张宏伟
来源：《中国房地产·市场版》2016年第10期
伊能静深夜作诗：既然死都不怕，活着又算什么？这句话再延伸一下，对于楼市来讲，既然投资客死都不怕，苏州、厦门、杭州楼市限购又算什么？这或许是当前楼市投资客心态的真实写照。

据杭州市住房保障和房产管理局消息，为进一步促进杭州市房地产市场平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合杭州市房地产市场实际情况，经市政府研究决定，杭州市自9月19日起实施住房限购。

限购政策明确，在杭州市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

苏州、厦门楼市限购之后，杭州楼市限购终于落地！尽管杭州楼市限购政策主要针对主城区，且主要针对非本市户籍，力度不大，但是，上述种种迹象表明核心二线城市政策开始进入收紧阶段。

那么，为什么核心二线城市也开始重启楼市限购政策？
究其原因，很简单，核心二线城市重启限购主要是为了限制投资投机性需求。

按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，核心二线城市房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场核心二线城市楼市很重要的原因。

此外，与以往不同的是，投资客不仅仅局限于在本城市投资，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。

笔者认为，根据市场发展阶段不同，投资客进场的特征不同，可以将今年楼市投资客的进场特征划分为三个阶段。

第一个阶段，基本为第一季度这个时间段，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为本市优质项目，投资客转战各个板块，寻求价值洼地，以期望获得不错的投资收益。

第二个阶段，基本为4-7月这个时间段，投资客开始在一线城市周边轮动，本市非住宅也成为涉猎对象，投资客活动范围基本在一个经济圈。

今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，投资客开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为它们涉猎的对象，比如长三角经济圈的上海的投资客开始转战苏州、杭州，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津、北三县、廊坊等，同时，经济圈内热点城市楼
市也带动周边楼市的投资，比如长三角经济圈苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡，常州的交易量也被带动起来，杭州的火热带动了宁波等城市交易量开始活跃。

第三个阶段，8月份至今，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。

此时一线城市、核心二线城市（比如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等）的房价已经被炒高，对于投资客来讲，此时进入可能有投资风险，部分敏感的投资客开始转战那些房价还处于价值洼地，未来仍然有上涨空间的其他二线城市，比如长沙、郑州、南昌、天津等。

据了解，一部分上海的投资已经开始转战投资战场，开始向上述二线城市进军。

此时，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。

据此，我们发现，随着投资客资金在不同经济圈、不同城市间的轮动，“全民炒房”的局面已经形成。

当然，货币政策宽松与“地王”频出的背景也不能忽视。

从货币政策的角度来看，货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。

当前宏观经济仍然下行，货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市。

从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。

从土地市场来看，“地王”推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。

今年一季度，随着“地王”频出，“地王”推动楼市进入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等核心热点城市，投资客开始关注这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引领市场进入“全民炒房”时代。

随着其他二线城市基本面的好转，比如武汉、郑州等，这些城市也开始出现“地王”，一定程度上推动了房价上涨，投资客也借机进入这些还处于价值洼地的楼市进行投资，形成投资资金的轮动效应。

综上分析来看，要解决当前核心二线城市楼市短期内过热的问题，无非三个手段：一是收紧货币政策，二是增加土地供应，三是想方设法抑制投资投机性需求。

笔者认为，当前宏观经济仍然处于下行趋势，货币政策仍然会相对宽松，货币政策不是地方政策可以改变的，因此，现阶段很难通过大幅提升房贷利率和首付比例为楼市降温，这招短期内还行不通；从土地市场来看，尽管大部分地方政府表态增加土地供应，解决“地王”以及由于“地王”频出而推动房价上涨的现象，但是，经验和实际行动表明，核心二线城市的土地供应也很难大幅增加，因此，近期有关土地的新政也很难起到缓解楼市供求紧张的作用。

那么，要解决抑制投资投机性的需求怎么办？当然就是行政化的限购措施，把外来的非理性的市场需求挤出本地市场之外，为本轮资金轮动推动城市间房价轮动上涨的局面降温。

那么，这一次楼市限购政策之后，“全民炒房”的局面存在市场风险吗？投资客会不会有风险？显然，是有风险的。

俗话说，当大街小巷阿姨大妈们都开始讨论投资买房（或炒股）的时候，投资房产（或股票）的风险也就来临了。

就楼市投资来讲，资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，那么，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。

对于还未出现快速上涨的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在仍然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动上涨之后也会进入周期的高点。

此外，从政策面来看，部分城市因为楼市过热已经出台调控措施，比如京沪深、苏州、南京、合肥、杭州、厦门、郑州等。

从政策面的趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策（比如楼市限购）的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。

从市场的趋势来看，如果上述核心热点城市9月份前后已经出台收紧的措施，尽管部分城市力度并不大，但随着楼市新政后期不断从严执行，市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势），同时，政策面的变化为“金九银十”的市场带来一些不确定性。

伴随着供应量的增加，预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年终出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。

届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。

我们不难发现，当市场风险来临之后，投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕（这也是大家私下讨论比较认同的趋势）。

同时，如果投资客退场，房价上涨预期打破，去年下半年至今已经出让的“地王”项目也就很难通过房价上涨获得收益，也就是说，去年下半年至今的“地王”项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿“地王”的企业也有可能因为“地王”陷入困局。

如果土地新政再出台，再把拿地配资也打击一下，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，这样今年的地王就惨了，以后上述热点城市的土地市场“地王”也会少一些。

至此，我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，会有多少企业受制于投资市场拉动而产生的“地王”，届时，又有多少房企有苦难言！我们拭目以待！
至此，笔者还是给投资客及拿地激进的房企诚恳的忠告，既然明白未来1年左右的市场会进入调整期，未来市场存在投资风险，那么就要理性面对当前的楼市，理性拿地，不要抱着投机性的心理，“既然死都不怕，苏州、厦门、杭州楼市限购又算什么？”这样的侥幸心态也是不对的。