关于我区老旧小区改造提升和物业管理情况的调研报告(征求意见稿)

<p> 六月上旬，区政协组成调研组，就我区老旧小区改造提升和物业管理工作进行了专题调研，在了解基本情况，查找存在问题的基础上提出了对策建议。

</p><p> 一、基本情况</p><p> 目前全区共有居民住宅小区483个，其中由物业服务企业管理的有128个，由单位自管或社区代管的有264个，由业主自管或无人管理的有91个。

这些小区大部分建成于上世纪八九十年代，大多为6层左右的高密度住宅或零散的独楼独院，由于当时规划设计和建设标准低，普遍存在着小区的基础和配套设施差、管线老化、管理不到位和安全隐患等问题。

就连一些近年来新建的住宅小区，也大都存在配套设施缺失和物业管理服务不到位的问题，引起矛盾纠纷频发，成为我区上访率居高的一个重要方面原因。

近年来，5个街道办事处所辖区域都不同程度的出现过因住宅小区管理引起的堵门堵路越级上访等影响较大的事件。

老旧小区问题的协调处理和物业管理工作已成为街道办事处日常工作量最大，牵扯精力最多的一项重要工作，也是摆在各级政府面前绕不过去的一个现实问题。

</p><p> 2012年以来，各级已逐步认识到居民住宅小区和物业管理方面存在问题的普遍性和一些突出问题的严重性，逐步推进老旧小区改造提升，进一步加强物业管理工作。

去年我区完成了金陵新村等7个老旧小区的改造提升，今年区政府又安排对解放新村等8个老旧小区的改造提升，全区健全了区、街、社区三级物业管理平台，各街办普遍建立起了“两站一中心”（物业投诉调解工作站、物业维修服务站、物业服务中心）工作机构和一些管理制度。

目前全区拥有钢管厂国家级示范小区1个，省级物业管理优秀小区3个，市级优秀示范小区16个。

桥南街道办事处在物业管理工作方面先后探索制定出《街道物业管理工作实施意见》、《街道物业服务企业量化考核办法》、《街道首届业主大会工作流程》和《街道业主委员会换届指导流程》等管理办法，为全区加强物业管理探索了路子。

</p><p> 但随着我市城市建设东扩南移战略的实施，加之我区建区时间相对较早，主城区领先全市的优势将逐渐退去，老城区的缺陷将逐步显露，居民小区，特别是老旧小区管理方面的问题和矛盾将会不断出现，物业服务和管理工作仍处于低水平、粗放型和起步探索阶段，我们必须面对这个现状，不断加强老旧小区改造提升，健全完善物业管理长效机制。

</p><p> 二、存在的问题</p><p> 1、老旧小区存在问题多，管理难度大。

老旧小区在我区住宅小区中占比较大，且居住的大多是工薪阶层的退休老人和低收入群体。

这些老旧小区的楼房大多是上世纪我国迎来改革开放第一轮建设高潮时以单位自筹或集资等形式建起来的，由于受资金、技术、设计等因素制约，加之当时没有强制性建设规范。

所以楼房本身的建设质量不高，集中供暖、供气和小区的配套设施大多缺失。

房屋无维修基金。

如姜谭办事处辖区的铁路南站30户的棚户区，现仍为几十年前的土坏房，存在诸多安全隐患。

</p><p> 大部分老旧小区多年来未实施正规物业管理，以单位自管，业主轮流收缴水电费和“各扫门前雪”等松散模式运转，所以老旧小区普遍存在房屋漏水、墙体开裂和公用设施损坏无维修资金；道路不平、路灯不明和环境脏乱差无人管理；各类管线老化，供电供水损耗大，时常发生停水断电；业主习惯于单位无偿提供的物业服务，“花钱买服务”的意识不强，物业管理收费难。

如国道巷小区业主欠费严重，导致物业公司亏损撤离，无奈之下办事处组织工作人员上门收缴物业管理等各种欠费。

其它老旧小区业主拖欠各类费用，造成物业公司留不住，长期处于无物业状态的问题普遍存在。

</p><p> 2、物业企业存在问题多，服务水平低。

目前，在我区从事物业服务的企业有80多家，普遍存在着重管理，轻服务；注重经济效益，忽视企业自身建设的问题。

主要表现：一是从业人员整体素质不高，持证上岗率低，企业普遍规模小、资质低，管理不规范。

二是物业服务水平低。

一般仅限于打扫卫生，值守大门、清运垃圾等低水平服务，有的为节省成本，雇用廉价劳动力或违反合同约定，降低服务标准，不能提供质价相等的服务。

三是侵犯业主权益。

擅自占用或改变小区公共用地，开展经营活动，为自身谋取利益，引发小区矛盾。

四是账务不公开，收支不透明，特别是公共收益部分和临时性单项收支，不能很好地提受业主监督。

有的账务公开也是粗枝大叶，没有细化到项目科目。

五是有乱收费现象。

有的增加收费项目；有的对停车位等公共收益自行定价，漫天要价；有的不走程序，单方面提高物业收费标准，如绿城逸水苑小区，物业公司违反与业主签订的合同，擅自提高小区物业服务费和车位费，引起矛盾，形成上访，被宝鸡电视台百姓问政栏目暴光。

六是物业公司更换频繁，产生问题多。

有的物业企业因经营亏损，擅自撤离，形成小区管理空档，且不能及时移交相关资料和手续，甚至把收取居民的水电费卷款带走，最终导致对簿公堂。

有的因服务不到位被业主罢免后，懒着不走，和新进入小区的物业公司形成对峙，制造小区管理混乱。

</p><p> 3、开发建设遗留问题多，矛盾纠纷频发。

近年来随着房地产产业的迅猛发展，我区开发出不少新的商品房居民小区。

由于房地产开发企业追求经济利益最大化，加之监管不力，导致部分房地产企业随意变更规划，占用公共预留区域，改变公共设施用图，造成小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差等问题普遍存在。

有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公共设施费用，有的未及时履行房屋质量保修责任，有的不按合同约定期限办理房产证，有的房屋面积缩水公摊增加，有的直接把问题甩给前期物业管理，造成了物业服务企业、开发商、业主之间矛盾纠纷频发，且难以解决，由此引发群体性上访和过激行为发生。

如金陵办事处出现的物业纠纷矛盾中，近70%源于开发建设遗留问题。

世纪花园、星河湾等小区因电梯维修、地下车库归属、物业管理用房、绿化供热等矛盾纠纷，都是房地产开发企业遗留的深层次问题。

</p><p> 4、业主委员会建设亟待规范。

一是业主大会和业主委员会成立难。

大多数业主对业主大会和业主委员会的成立抱有无所谓的态度，不愿意参与“两会”的选举和被选举，从而影响“两会”的成立。

二是业主委员会正常运行困难。

业主委员会成员大都没有津贴报酬，人员办公场所紧张，办公经费紧缺，成员大都工作积极性不高，遇到难题撂挑子不干的现象时有发生，业主委员会的维权、监督和协调作用得不到发挥。

三是业主委员会监管困难。

业主委员会是一个自治性的群众组织，机构松散，没有上级主管部门，没有明确具体的权力和责任以及与之相对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监督。

有的业主委员会班子成员自律意识较差，相互之间搞分歧、闹矛盾，影响组织作用发挥。

如桥南办事处辖区世纪花园小区业委会内部矛盾问题，三番五次到政府部门上访，经市、区、街道办三级多次调解未果，最终矛盾双方对簿公堂。

</p><p> 5、体制不顺，力量不足，监管没有形成合力。

我区老旧小区产权涉及省、市、区以及机关企事业单位等众多建设主体，有的一栋楼就归属几个产权单位，自成体系，各自为政，割裂了小区管理权属。

环卫部门对居民小区的旧家俱、装修垃圾不收集，不允许在垃圾台倾倒，导致小区长期存在乱堆乱放。

综合执法局把居民区乱搭乱建和违章建筑的拆除推给社区，不愿染指，形成综合执法只负责沿街，不进小区的不成文规定。

各级政府制定的《物业管理条例》，明确规定县级以上地方人民政府房地产行政主管部门和街道办事处负责本行政区域内的物业管理活动的监督管理工作，但现实管理中，对物业公司的最终审核、审批和资质认定等实质性行政管理权利都在市上。

这种管理体制与现实需要脱节，造成了对物业企业管理监督的责任主体缺位。

另外，虽然区、街、社区都成立了物业管理组织机构，街道办事处还建立了“两站一中心”的工作平台，但工作人员都是身兼数职，缺乏专业从业人员，难以应对日益增加的物业矛盾纠纷，监管力量显明不足。

现行管理体制形成了市区两级管理的责权不对等，不配套，使物业监管没有形成合力。

</p><p> 三、意见和建议</p><p> 1、综合施策，改造提升，从根本上解决老旧小区管理难问题。

</p><p> 坚定不移推进老旧小区改造提升。

去年我区对金陵新村等7个老旧小区通过实施集中供热、供气，配建社区和物业管理办公用房，新建居民区饮食和蔬菜市场，改造老化的线路和更换插卡式电表，硬化小区道路和安装监控摄像装置等不同项目的改造提升和部分引进正规物业管理后，使小区面貌发生了翻天覆地的变化，基础设施和居民生活质量得到了极大改善，现在小区道路平了，路灯亮了，事有人管了。

所以我们建议，要继续加强老旧小区改造，继续采取政府牵头主导，发动社会力量和居民群众积极参与，综合运用市场手段和各项优惠政策相结合的工作方针，按照居民自筹，企业或单位支助，财政按一定比例投入等筹资办法，每年安排一定数量的老旧小区进行改造。

</p><p> 老旧小区改造后，具备一定基础条件的要及时引入正规物业管理。

对老旧小区的物业管理也应实行优惠政策，通过财政补助，政府以奖代补、税收返还等优惠措施，调动物业企业接管老旧小区的积极性。

</p><p> 同时要加强对居民群众的宣传教育。

引导居民尽快由福利性生活思维方式向市场经济条件下花钱买服务的生活思维方式转变，树立起物业管理是居民自己应尽的义务的观念和自觉交纳物业管理费的思想意识。

逐步实现自我管理，自我服务。

</p><p> 除此之外，还要逐步推进人民调解、法院受理、综合执法等依法治理进社区进小区活动，建立起老旧小区管理的长效机制。

</p><p> 2、加大对物业公司的监管力度，不断提升物业企业管理服务水平。

</p><p> 物业服务企业，提供的服务具有社会性、公共性和有偿性，所以物业企业既要追求经济效益，更要注重社会效益。

政府对物企实行资质管理和日常活动监管意义重大，必须加强。

一是要积极向上建议进一步加强物业立法，制定完善物业管理方面可操作性的细则和实施办法。

严格企业资质认定和从业人员资格管理，提高行业准入门槛，健全市场退出机制，认真落实持证上岗。

区政府要结合我区实际，组织调研，制定出全区物业管理的实施细则和各项工作流程；区住建局会同区物价局尽可能细的针对每个企业和小区制定出政府主管部门审批的指导性收费和服务标准，各街道办事处也要根据各自实际，制定各项管理制度和考核办法，使全区物业管理工作有章可循，有则可守。