物业早期介入与承接查验制度汇报
前期物业管理介入及验收
前期物业管理介入及验收第一．物业介入前的工作一．成立项目物业管理处：新的物业管理处应于已定的接管日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。
管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：1．接管前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。
2．接管前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为接管后管理，维修养护打下基础。
并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。
具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。
3．接管前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。
4．接管前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。
5．接管前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。
6．接管前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。
二．管理处进驻小区前的工作1 . 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。
2 . 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表格，如《客户服务指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。
3 . 联系市电信局，市有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。
物业早期介入与承接查验
2、物业服务企业既要从今后物业管理的角度进行验收，又要站在业 主的立场进行严格验收。
3、承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发 建设单位整改。
4、落实物业保修事宜、保修期限。 5、开发建设单位应向物业服务企业移交整套图纸资料。
6、小区的公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界 定清楚，避免以后引起业主投诉、争纷。
6、签订物业承接查验协议
7、办理物业交接手续
（二）、承接查验的内容和标准
1、房屋建筑质量的验收：梁、柱楼板及主体、楼（地）面、墙面、 顶棚、楼梯、扶手、门窗
2、房屋附属设施质量的验收：插座、接线盒、开关、照明灯具、 供水系统、排污管道（含PVC管）、地漏、卫生洁具、防盗门（窗）、 室内配电箱、门铃、其它（水电气表等） 3、公共设施承接查验标准级验收办法：基础设施、天台、消防设 施、公共天线、屋面避雷设计、小区道路、水区路灯、绿化、垃圾 箱、垃圾转运站、岗亭、车库、污水井、化粪池、明暗沟、泄水孔、 踏步、台阶、景观、雕塑及文化娱乐设施等 4、特殊设备的验收：电梯、中央空调、供暖系统 （三）、承接查验中应注意的事项 1、物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理 人员及技术人员参加验收工作。
3、有利于物业服务企业了解物业基本情况 物业服务企业的早期介入可以对物业的建筑结构、管线走向、设 备安装、设施配置等情况了如指掌，对以后的管理做到心中有数， 对症下药。 4、为前期物业管理做好充分准备 物业管理企业可以利用早期介入的机会，制定相应的物业管理方 案以及各项规章制度、进行机构设计、人员招聘、人才储备、培训 等相关工作，以便于后期物业交付以后能顺利开展各项工作。 5、有助于提高建设单位的开发效益 在物业企业早期介入的过程中，开发建设单位可以得到物业管理 企业的专业性建议，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全业主 满意的物业，从而促进物业的销售。
物业前期介入与承接查验要点精讲培训
物业承接查验 的流程包括准 备工作、现场 查验、问题整 改和合格确认。
现场查验的重 点是对公共设 施设备、安全 性能、外观质 量等方面的检 查。
现场查验时，应 由建设单位、物 业服务企业、监 理单位等相关单 位共同参与，确 保承接查验的准 确性和公正性。
问题整改与反馈
物业承接查验 过程中发现的 问题应及时整 改，确保物业 质量符合要求。
物业服务企业应当在承接查验前明确了解相关法律法规对于承接查验的具体要求和规 定。
在承接查验过程中，物业服务企业应当严格遵守相关法律法规，确保承接查验工作的 合法性和规范性。
对于违反相关法律法规的行为，物业服务企业应当承担相应的法律责任。
保证业主权益
物业前期介入 与承接查验的 目的：确保物 业设施设备正 常运行，提高
资料移交：物 业公司与开发 商或原管理方 进行资料交接， 包括工程、设 施设备等资料。
注意事项：确 保资料完整、 准确，对不合 格项目进行整 改并再次确认。
后续工作：建 立物业档案， 对重要资料进 行归档保存， 便于后期维护 和管理。
06
前期介入与承接查验的注意 事项
遵守相关法律法规
物业承接查验活动应当符合国家和地方的相关法律法规，如《物业管理条例》等。
承接查验的含义和重要性
承接查验是指 物业公司在接 管物业时，对 物业进行检查、 验收、评估和 整改的过程。
承接查验的目的 是确保物业符合 相关法律法规和 合同约定，及时 发现和解决问题， 保障业主的合法
权益。
承接查验的重要 性在于能够减少 后期管理难度， 提高物业服务质 量，增强业主对 物业公司的信任
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02
前期介入与承接查验概述
前期介入的定义和目的
物业前期介入月度工作报告
物业前期介入月度工作报告尊敬的领导：您好！感谢您对我们物业团队一直以来的关心和支持。
为了让您更加了解我们在物业前期介入阶段所做的工作，并及时了解我们的工作情况，特向您汇报物业前期介入月度工作。
以下是我们的工作内容及进展情况：一、项目筹备阶段工作1. 与开发商协商合同：在项目筹备阶段，我们与开发商进行有效沟通，就物业管理合同进行协商，并最终达成一致。
我们确保合同条款的合理性和公平性，并保护我们的权益。
2. 研究项目需求：通过与开发商的沟通和现场考察，我们了解到项目的特点和需求。
我们根据项目规模、用途、人口等因素，制定了相应的物业管理方案和服务水平。
3. 确定团队组建：根据项目的需求和规模，我们组建了一支专业的物业团队。
我们严格遵循招聘标准，选聘了具有相关经验和专业知识的人员。
我们还组织了培训班，提升团队成员的专业水平。
二、物业前期准备工作1. 设备采购与安装：根据项目需求，我们采购了所需的物业管理设备，并安排人员进行安装和调试。
确保设备的正常运行和使用。
2. 制定管理制度和流程：我们制定了一套完善的管理制度和流程，包括安全管理、环境卫生、设备维护等方面的规定。
并向员工进行了培训，确保他们能够遵守管理制度和流程。
3. 建立信息系统：我们建立了物业管理信息系统，包括业主信息、工作日志、维修记录等模块。
有效管理业主信息，并随时掌握项目的运行情况。
三、物业前期运营工作1. 业主服务：我们积极开展业主服务工作，为业主提供周到的服务。
包括业主投诉处理、报修服务、派发业主通知等工作。
2. 设备维护：我们定期对项目的设备进行维护和检修，确保其正常运行。
有时候我们还需要与供应商进行沟通和协商，以解决设备故障和维修问题。
3. 环境卫生管理：我们组织清洁人员定期对项目进行清洁和卫生管理。
保持项目的整洁和卫生，提供良好的居住和工作环境。
四、项目推广和宣传工作1. 宣传材料制作：我们为项目制作了宣传材料，包括宣传册、广告海报等。
物业早期介入与承接查验制度汇报课件
项目部
交付前45天通知是否由物业公司主持清洁开荒工作。告知开荒日期 、开荒部位、开荒内容；对开荒现场进行监督及提出专业的意见清 洁开荒工作现场验收并签字。
清洁开荒
物业公司
组织招投标，选定清洁开荒公司。明确开荒日期、开荒部位、开荒 内容；明确开荒人数、人均开荒面积及工期；明确保洁责任人及效 果验收标准，清洁开荒工作现场验收并签字
房屋交付使用 60日前
承接 检查
业主房屋分户检查、公共设施
责令施工单位整改、签订承接 设备承接查验、问题汇总并反 房屋交付使用
查验协议
馈给建设单位进行整改。签订 45日前
承接查验协议
整改 复查
协调施工单位进行复查
与施工单位对接整改完成情况
房屋交付使用 15日前
整改 完成
完成承接查验工作、办理项目交接手续
销售部 收楼通知书与“两书”定稿
项目部 召开快修动员会议，要求施工单位准备快修材料 交付20日前
客户关系部 制度交付现场应急预案，与销售、财务部对接业主信息
项目部 组织成立交付快修队伍
交付10日前 客户关系部 各岗位职责流程演练、交付现场布置、对交付小组成员作最后自检
销售部 寄发《收楼通知书通知书》
开始 客户关系部 于物业公司共同拟写交付（入伙）方案；
《工作联系函》
迎宾接待 物业客服 迎宾做好接待工作，指引业主进入入住交付现场。
《员工行为规范》
地产公司 验证
销售部
业主持《入住通知书》至验证区；工作人员核验资料，复印留存；符 合办理入住条件的业主，经办人在《入住流程表》进行签字确认
《入伙流程表》
《物业早期介入与承接查验制度》 汇报
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物业前期介入工程部工作汇报
物业前期介入工程部工作汇报（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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物业管理的前期介入与接管验收
•
• 中期介入阶段为土建结构封顶、进行设备安装和内 •部装修阶段
•--- 检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理 • 但又可以改动部分提出建议
•--- 配合设备安装管线布置进行现场监督确保质量 •--- 提出遗漏工程项目建议
利益。
•
工程质量标准的认定
工程质量也是在接管过程中容易发生矛盾 的地方，作为开发商认定工程质量的标准 是国家有关质检部门的验收评定，而物业 管理公司则更多地代表业主从使用者的角 度验收工程，本质上二者并无差别。但是 政府部门的验收是依据有关国家建设工程 规范及标准，对建设项目进行检验，是从 安全和使用功能角度认定工程项目符合标 准，其实这只是一个最低标准，是能够安 全、正常使用的保障标准。在工程中要站 在使用者的角度，检查验收工程，每一个
物业接管验收标准
•
•竣工验收与接管验收
•竣工验收：指一个建筑工程项目经过建筑施工和安装之后 •达到了该项工程项目设计文件所规定的要求，具有了使用 •的条件既竣工后，承建单位与开发单位之间办理交接的过 •程，它是建筑产品的最后一个环节，是工程项目由建设投 •入使用的标志。
•竣工验收的种类：--- 隐蔽工程验收
•
物业接管过程中开发商与 物业管理公司间的关系
•
物业公司和开发商在接管验 收过程中往往发生以下方面
的矛盾
1、工程整体文件、资料交接中的矛盾 2、工程质量标准的认定 3、在工程保修过程中的矛盾
•
工程整体文件、资料 交接中的矛盾 原因：
1、开发商思想重视不够， 不注重前期资料的移交
2、开发商前期手续不齐全 ，无法移交
前期物业介入年终工作总结_物业前期介入工作总结
前期物业介入年终工作总结_物业前期介入工作总结一、前期物业介入的重要性前期物业介入，是指项目开发前物业公司参与促进业主委员会成立、规章制度制定、设备材料选择、施工质量监督等前期工作的过程，其重要性在于：1、建筑质量控制前期物业介入，有助于确保开发商在施工过程中遵守所有相关的规定和标准，从而避免住宅质量问题。
同时，物业公司可以提供施工质量监督和抽查检查服务，确保开发商完全符合各项技术标准和施工规范。
2、规章制度制定在项目建设过程中，各类规章制度的制定至关重要。
物业公司可以协助业主委员会确立规章制度，包括小区入住标准、维护责任、收费标准等，为物业公司日常管理奠定基础。
3、设备材料选择物业公司可以对建筑材料、设备具有一定的技术性。
因此，在开发过程中，物业公司可以协助业主委员会选择合适的设备和建材，从而确保质量和经济效益。
4、维修和保养问题在前期物业介入过程中就可以解决维修和保养问题，包括的措施有：为建筑物选择高品质、易于功能和维修的设备/设施、开发中增加用户友好的保养说明、提供解决方案，对马上进行必须的检修、机构维护等。
这种作法有助于确保建筑物在日常维修保养过程中可靠持续地运行，同时也能避免维护成本过高的问题。
二、前期物业介入工作总结1、规划时参与：物业公司应在规划阶段就开始介入，与开发商合作制定合理的规划，确保业主居住环境的高品质。
包括建筑物围墙高度、小区绿化率、配套设施和服务等。
2、物业服务审核：物业公司可以根据开发商提供的项目设计和施工方案来审核和制定物业服务方案。
这包括行车、供水、电力、通讯、保洁、安保等服务方案至关重要。
3、公司资质审核：在介入之前，物业公司应核实开发商的开发资格，以防止在物业管理公司介入之前遭受建筑质量问题。
4、设计阶段审核：物业公司应审核工程设计，并提供专业建议，以确保建筑物材料、设备、维修增项等。
5、报告审核：物业公司应在前期提交开发商的各种建设方案中审核確定多元化方案中的所有细节，详细的把相关事宜告訴开发商。
物业公司前期介入工作报告(通用)--(带)
物业公司前期介入工作报告(通用)目录一、引言二、物业公司前期介入工作报告概述三、物业公司前期介入工作内容四、物业公司前期介入工作成果五、物业公司前期介入工作建议六、附件一、引言本报告旨在对物业公司前期介入工作的内容、成果和建议进行详细阐述，以供相关部门和人员参考。
物业公司前期介入工作是指在项目开发初期，物业公司参与项目的规划、设计、施工等环节，以确保物业公司在项目交付后能够顺利开展物业管理和服务工作。
二、物业公司前期介入工作报告概述本报告主要包括以下部分：1. 物业公司前期介入工作内容：详细描述物业公司参与项目规划、设计、施工等环节的具体工作内容。
2. 物业公司前期介入工作成果：总结物业公司前期介入工作的成果，包括对项目规划、设计、施工等方面的改进和优化。
3. 物业公司前期介入工作建议：根据前期介入工作的经验和教训，提出对项目规划和设计的建议，以进一步完善项目。
三、物业公司前期介入工作内容1. 参与项目规划：物业公司参与项目的整体规划，包括物业类型、物业规模、物业设施等方面的规划。
2. 参与项目设计：物业公司参与项目的设计工作，包括建筑风格、户型设计、公共区域设计等方面的设计。
3. 参与项目施工：物业公司参与项目的施工过程，包括施工质量、施工进度、施工安全等方面的监督和管理。
四、物业公司前期介入工作成果1. 对项目规划的改进和优化：物业公司根据实际情况，对项目规划进行了改进和优化，使项目更加符合市场需求。
2. 对项目设计的改进和优化：物业公司根据实际情况，对项目设计进行了改进和优化，使项目更加符合市场需求。
3. 对项目施工的改进和优化：物业公司根据实际情况，对项目施工进行了改进和优化，使项目施工质量得到了提高。
五、物业公司前期介入工作建议1. 对项目规划的建议：根据前期介入工作的经验，提出对项目规划的建议，以进一步完善项目。
2. 对项目设计的建议：根据前期介入工作的经验，提出对项目设计的建议，以进一步完善项目。
物业小区前期介入规章制度
物业小区前期介入规章制度为了确保小区的安全、规范管理以及居民的利益，物业公司在小区成立之初就需要制定一套前期介入规章制度。
这些规章制度旨在明确物业公司的权责，规范管理行为，保障小区的正常运作。
下面是一份针对物业小区前期介入的规章制度。
一、物业公司的基本情况和管理机构1.1 物业公司的名称及主要经营范围。
1.2 物业公司的管理团队组成及联系方式。
1.3 物业公司与业主代表委员会的联络机制。
二、物业公司的权责和服务内容2.1 物业公司应遵守相关法律法规，负责小区内的公共设施、绿化、清洁等管理工作。
2.2 物业公司应设立24小时紧急值班电话，协助处理小区内的紧急事件。
2.3 物业公司应定期组织小区内的安全检查和消防演练，确保小区的安全。
2.4 物业公司应制定小区公共设施的维护计划，及时修复设施故障。
2.5 物业公司应为业主提供周到的服务，及时回应业主的投诉和建议。
三、业主大会和业主委员会的设立3.1 物业公司应协助业主召开业主大会，讨论小区管理事宜。
3.2 物业公司应配合业主选举业主委员会，推动小区管理工作的开展。
3.3 物业公司应向业主委员会报告工作进展及财务情况。
3.4 物业公司应协助业主委员会与业主沟通，促进业主之间的和谐关系。
四、费用管理4.1 物业公司应按照公开透明的原则，向业主公布物业费用的收费标准和使用情况。
4.2 物业公司应制定严格的费用管理制度，确保费用的合理使用。
4.3 物业公司应向业主及时汇报费用的使用情况，并接受业主的监督。
4.4 物业公司应协助业主委员会审核费用使用情况，确保费用的合规使用。
五、管理纪律和奖惩制度5.1 物业公司应建立健全的管理制度，明确工作职责及管理流程。
5.2 物业公司应遵守相关规定，严禁收受贿赂和擅自挪用公款。
5.3 物业公司应建立违纪违法处理机制，对违规行为及时进行处理。
5.4 物业公司应建立奖惩制度，根据工作绩效对员工进行奖励或处罚。
在小区的前期介入阶段，物业公司需要建立规章制度，明确自身的权责，并与业主委员会密切合作，共同推进小区管理工作。
前期介入手册承接查验
承接查验一、承接查验流程二、承接查验要点及方法三、设计缺陷反馈一、承接查验流程1.新项目交付前两个月，各一线公司应成立承接查验小组，并以邮件形式抄送业务管理部督导组，承接查验小组成员包括公司前期介入小组成员、项目承接咨询部人员、专业管理部门人员、新建物业服务中心技术负责人等组成，组长由各一线公司前期介入小组组长担任（必须为公司管理层成员），承接查验小组成立后应制定承接查验工作计划，明确查验时间、查验人员、人员培训、各项承接查验工作的内容、相关注意事项，对接地产项目部、客户关系中心开展接管验收工作。
2. 地产公司需在查验30天前将《接管验收邀请函》、《新建房屋交接一览表》、《新建物业共用部位及设备设施移交明细》、《新建物业资料移交明细》送交物业，并签订《新建物业承接查验协议》。
3.在新项目交付前，按照《新建物业资料移交明细》对地产项目部移交该期工程的全部竣工资料进行核查，便于验收时核对及存档，资料移交齐全后双方负责人在《新建物业资料移交明细》上签字盖章，做好工程档案资料交接记录。
4.交接验收由地产项目部组织监理、施工（安装）单位、物业公司人员携带相应工程的竣工资料及《新建物业共用部位及设备设施移交明细》、《新建物业现场查验记录表》共同进行，逐项验收，对设备系统的验收需要进行现场检查启动运行状况；每期工程的验收周期根据建筑面积与人力情况确定，一般时间应控制在以10万平方米为单位十个工作日之内完成。
5.每项工程在准备验收前地产项目部提前一周告知物业公司，以便做好工作安排；承接查验小组人员按照预先移交的图纸资料，与现场设备设施进行核查，对工程质量观感进行查验，如不能满足要求，即不具备验收条件，通知地产项目部先进行整改。
6.确认工程质量观感符合查验要求时，即开始对各工程系统验收，承接查验小组人员按照《新建物业承接查验实施标准》、《新建物业承接查验安全底线标准》对公共设备设施、环境绿化公用部位及公用场地、房屋、资料进行查验，并汇总遗留问题，填写在《新建物业现场查验记录表》中。
物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理
物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理物业的前期介入、承接查验、工程管理与装修管理【课程背景】物业工程管理在物业管理的过程中起着关键的作用，它犹如一颗心脏保障着各系统在正常运行。
物业管理的前期介入是物业企业如何把长期直接面对客户时清晰了解到的客户实际感受与需求，通过在公共配套设施和设备的直接管理与维护中，积累的大量案例和遗留问题的解决中，系统性、前瞻性向发展商提出合理化建议和实施方案，这是一项具有较高应用价值的专项业务。
然而，在很多物业的开发建设中，建设单位虽然邀请了物业企业参与了前期介入工作，因物业公司的关注点出现偏差和专业度的欠缺令产权单位和发展商不满意，前期介入工作中的实际效果违背初衷。
物业公司在不同业态物业的开发建设中，如何与发展商融洽协作，运用好前期介入三个阶段的工作特点，发挥物业公司优势，在新项目开发建设阶段开发环节的有效参与，将物业公司具备的后期管理经验与优势延伸到工程开发环节，尽可能减少问题发生，达到展现品质、凸显卖点把遗憾和遗留问题减少到最低点。
物业企业在前期接入的实际工作中面对的地产业务部门的重视程度问题、委派人员的工作成本问题、专业度话语权和协商机制等问题，面对的这些难点标杆企业是如何通过内部市场化协议来加以约定和解决的？标杆企业在实际工作中是如何操作和实施的？物业的承接查验是对于项目工程及前期介入成果的验收和最后的把关，内容广泛，责任重大。
物业的工程管理也包括物业红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、电梯、空调、燃气供应以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。
作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。
是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。
只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。
最新整理物业前期介入报告.docx
最新整理物业前期介入报告.docx最新整理物业前期介入报告物业前期介入报告——青城华府项目自 11月份物业前期介入以来，按照董事长的指示，在配合好项目、服务好营销的同时。
依据项目规划设计的31个要点开展工作，就参与小区的规划、设计和建设方面（主要从安全防范、房屋主体、设备设施、园林景观、隐蔽工程、智能化等）。
从业主(使用人)及物业管理的角度，提出一些合理化建议，以本物业最大限度地满足业主的需求和物业管理的需要。
一.规划设计阶段：从方便业主生活，配套完善、便于管理和降低日后物业管理成本的角度，向项目部提出物业管理规划设计阶段物业管理前期介入报告；总结类似的规划设计缺陷、工程质量疑点难点问题（如：玻璃幕墙的选材、屋顶墙面的防水、隐蔽污排生活管网的施工程序、飘窗渗水、车位设计、主供电容量等）。
在介入报告中列出并反馈至各相关部门，以便在规划设计时及时修正和避免。
在每项工程开工及开工初期，我们要求前期工程跟踪人员，到项目资料室翻阅查看建设工程施工图纸。
对每处设施设备布局仔细斟酌，就不明事项与项目责任工程师进行，是否规范合理设计、能否满足业主使用要求，是否便于我们后期的管理做了相应的考虑（如：①管理用房的预留，包括今后的业委会用房、管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、物料仓库、清洁工工具房等。
②小区相对集中进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。
车辆及人行出入口尽量专用设置，所有车辆出入口应当直接对小区外部，当不能完全分开时也要在具体的设置中方便物业管理，应有适当的引导隔断措施。
③小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻；绿化带植物的品种不宜名贵，高大型树种不易靠近房屋、道路，其根系将对房屋及路面有不良影响；建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。
④小区内尽量不要配置有安全隐患的大型水池、秋千、转盘等；水系的设置不易太多，既不利于清理，也不利于节能降耗和物业管理。
物业管理前期介入情况汇报
1、管理处用房位置的选定：
现地产公司在研讨商定管理处办公、生活用房位置问题，望公司领导提前介入此问题的商讨，使管理处位置的选定更加方便、合理。
物业管理前期介入情况汇报
公司领导：
在公司领导的关怀和管理部、工程部的指导下，我们工作小组于6月1日在管理部和工程部的带领下，与地产公司进行了接洽，并正式开展z雅居的前期物业管理介入工作。现就我们了解的有关情况向公司领导和公司各部门汇报如下：
一、z概况：
1、z位于高科技园区南区，属高科技园街道办、桂庙派出所管辖。附近有南山外语学校（小学部）、高新中学、公交总站、东海万豪商业广场、高新公园等配套设施。
高压环网柜、变压器、配电柜、已安装到位，配电电缆正在铺设。电梯已安装，待电源附设到位后，再进行调试。发电机组、抄表主机尚未安装。
（三）土建、装饰工程：
A、B、C、D栋窗户安装、外墙装饰工程已完成近50%，E、F、G栋栋窗户安装、外墙装饰工程已完成近30%。电梯厅装修工程已经开始。
（四）消防工程：
消防栓水泵、喷淋泵已安装到位，控制柜未安装，消防栓、喷淋管道安装基本完毕，消防监测、控制线路附设完毕，排烟管道、排烟风机已完成70%，监测探头、手动报警器、警铃、喷淋头、消防控制柜均未安装。
2、现有业主要求对今后的物业管理方面的问题进行咨询；
⑴能否尽早向售楼人员提供物业管理前期协议、装修管理规定及申报程序。
⑵小区房屋都为套内毛坯房，业主在入伙时，需要装修。应在售楼时就向业主说明清楚；例如大小阳台哪些同意或不同意加封，楼顶位置改造、防盗网、防盗门的安装等。
物业管理前期介入与接管验收(ppt 38页)
结合的原则等。
17
接管验收过程中质量问题的处理原则
坚持原则性与灵活性相结合的原则 坚持细致入微与整体把握相结合的原则
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第三节 用户入伙、装修与物业档案管理 一、用户入伙 二、装修管理 三、物业档案管理
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第一节 用户入伙 一、什么是用户入伙
• 含义——住宅小区的居民入住或商厦、写字楼的业主或租
时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种证件、 合同和费用的文件。
入伙手续书——物业管理工司为方便业主、让其知
晓办理入伙手续具体程序而制定的一个 文件。
21
三、办理入伙手续的重要文件
（一）、 楼宇交接书——在业主确认可 以接受所购楼宇后，业主和发展商共同签 署的一个文件。
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（二）、 物业管理公约
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物业接管验收应注意的主要问题
选派素质好、业务精、认真负责的人员参加验收工
作。
物业管理企业
写明符合要求的接管具体日期，以划清责任。
仔细清查应该提交的资料是否真实、齐全。
对于不同程度的质量问题，一定要落实责任，并对
整改措施进行明确。
在整个的接管验收过程中要遵循原则性和灵活性相
立项决策阶段
项目立项以前（市场调研和项目可行性研究评 估），对项目的市场定位，潜在业主的构成以及消费 水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管 理标准及成本、利润测算等方面提供意见建议。
（可减少决策中的风险性。）
9
规划设计阶段
规划设计阶段，物业管理企业选派工程技术人 员参加工程规划设计，从有利于投资、综合开发、 合理布局，安全使用和投入使用后长期物业管理的 角度进行参谋，提出建议。
10
物业项目前期介入工作汇报
物业项目前期介入工作汇报物业项目前期介入工作汇报报告物业项目前期介入工作汇报提要:前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报: 物业项目前期介入工作汇报尊敬的公司领导:自2013年4月1日，前期介入工作小组正式进驻巴市奥林国际项目两个星期以来，前期介入小组工作人员与新力置业项目部相关工作人员进行了各类工作的对接，现就前期介入近期的工作及下一步的工作计划做如下汇报:一、配合销售做车库、车位的销售工作与前期的物业宣传工作1、配合销售部做前期的物业宣传工作，对接广告公司，并做了500份宣传册、4个宣传展架放于销售部大厅，宣传手册一部分放于销售部做展示，另外一部分由销售人员与客户签署协议一并放入档案袋里交给客户。
2、在销售开盘销售车库、车位活动的三天时间里，前期介入小组成员协助销售人员做活动的相关工作，并在现场设置物业服务咨询处，与客户做了前期的物业宣传等咨询工作。
3、与销售人员做了简单的服务标准，收费等情况的沟通交流座谈会。
二、人员配置工作1、自2013年4月1日起，给项目部及销售部配置秩序维护人员2名，1名服务项目部车辆出入口的管理工作，另外1名负责销售部的大厅指引、现场看房、买房、参观人员的秩序维护与指引工作。
2、根据销售部经理指示，由我们负责对销售部1名保洁的日常清洁维护工作进行管理，自2013年4月3日起，制定了售楼部卫生清洁标准及保洁员的日常管理制度，对售楼部的1名保洁进行指导与管理。
三、前期物品采购及了解当日物品价格的调研工作1、前期办公必需品的采购工作，2013年4月1日，我们对当地各类物品的价格进行了调研比对，并置办了一些办公必需品。
四、与新力置业总部对接前期介入人员费用及办公费用1、与新力人力资源对接前期介入小组5名工作人员的公司发放形式，最终确定自2013年4月1日起，前期介入5名工作人员的工资由新力置业集团发放。
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公共设施承接查验标准级验收办法： 基础设施、天台、消防设施、公共天线、屋面避雷设计、小区道路、水 区路灯、绿化、垃圾箱、垃圾转运站、岗亭、车库、污水井、化粪池、明 暗沟、泄水孔、踏步、台阶、景观、雕塑及文化娱乐设施等。
特殊设备的验收：电梯、中央空调、供暖系统等。
承接查验项目有462条：详见XYWY-QP-12-01-R01《接管查验记录表》。
后勤保障 物业公司
销售部
与物业公司沟通销售物资采购事宜及日常管理工作
9
6、展示区开放
事项名称 责任部门 相 关 内 容
地产公司
展示区 开放前
展示区所有项目施工完成的监督、确定销售中心及 样板房开放日期
1、参与施工阶段的检查，从销售和今后管理的角度 提出合理的建议,减少涉及今后使用管理的缺陷发生 2、参与展示区的验收，对影响现场品质、设备功能 和管理的问题进行排查，协助完美开放 。 负责协调施工单位对展示区工程问题的维修，监督 物业日常管理工作、物业管理酬金的结算。 销售现场的日常管理、销售现场人员培训、定期与 地产销售人员沟通关于销售相关的工作、配合销售 部做好每一次销售活动接待工作。
适用范围：
适用于中惠集团所有新开发项目的前期介入与房屋交付组织工作。 集团公司的支持： 物业管理的早期介入工作，开发建设单位的理解和支持是非常重要的， 只有当建设单位变被动的接受为强烈的物业咨询需求，要求物业服务企业 参与到项目的建设中时，物业管理的早期介入才能真正得到有效落实。
3
术语和定义：
项目筹备组： 由地产项目总经理、地产项目经理、开发设计部、物业公 司总经理、物业分公司总经理、物业公司前期介入经理、物业项目经 理等组成，地产项目总经理为组长，物业公司总经理为副组长。
6
项目设计
3、项目施工阶段
参与阶段 参与项目 参与内容 参与目的 施工进度 主要包括施工进度计划、施工进度各大节点 隐蔽工 主要包括施工隐蔽的埋地、暗敷的水、电管 程验收 道系统 主设备设 施进场验 收与安装 配合地 产 主要包括消防主机、发电机、配电柜、水泵、 一起 监督 开关等主要设备进场的数量核实、核对品牌、 型号核实；安装的数量、具体位置、安全防施 工单位， 每周向 地 护等。 产提 交一 主要包括施工过程中的设计变更，与设计图周 检查情 纸有冲突的变更或其它设计变更。 况及整 改 主要包括进场施工的各单位联系方式、资质、 意见 施工经验、施工技术力量等。 主要从设备正常运行及物业后期管理角度， 提出现场安全防护的要求。
7
施工阶段
设计变更
各施工单 位信息 现场安 全防护
4、招投标阶段
招标事项
区域备案
相关内容
准备相关资料 送房管所报批 完成报批手续 准备地产招标所需资料 准备物业投标资料
责任单位
物业、地产 物业
时间节点
5个工作日 1个工作日 5个工作日
备注
房管所、物业 15个工作日 地产 物业 物业 物业 房管网、物业 物业、地产 与区域 15个工作日 备案同 15个工作日 时进行 2个工作日 5个工作日 31天 5个工作日
《物业早期介入与承接查验制度》汇报
汇 报 人： 汇报时间：2018年4月
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目
1
2
3 4 5 6 7 8 9 10
录
项目筹备阶段 项目设计阶段
项目施工阶段
招投标阶段 管理人员介入 展示区开放
项目交付阶段
项目后期管理
风险管控
支持性制度与表格
前言
编辑目的：
规范集团公司与物业公司新项目从筹备到实际运行过程中的各项业务 管理流程标准。为集团公司在前期项目开发管理工作提供系统性的建议， 提升新项目前期开发质量和效率的作用。
15
7.6项目交付阶段---工程问题处理、清洁开荒
事项名称 责任部门
项目部
工 作 职 责 内 容
对业主反馈问题分类发给各施工单位，责令施工单位限期整改及整 改跟进。 协调地产、业主、施工单位因工程问题投诉的相关事宜。 1、业主反馈问题统计，交地产项目部对接人； 2、留取返修钥匙 确认整改时间，反馈业主整改时间，通知施工单位返修； 3、对 整个返修过程进行监控，确保返修的时效性和返修质量，尽量减少 客户的投诉。 交付前45天通知是否由物业公司主持清洁开荒工作。告知开荒日期 、开荒部位、开荒内容；对开荒现场进行监督及提出专业的意见清 洁开荒工作现场验收并签字。 组织招投标，选定清洁开荒公司。明确开荒日期、开荒部位、开荒 内容；明确开荒人数、人均开荒面积及工期；明确保洁责任人及效 果验收标准，清洁开荒工作现场验收并签字 对开荒现场进行监督检查，提出合理的整改意见，清洁开荒工作现 场验收并签字
完成承接查验工作、办理项目交接手续
1、对验收合格的楼宇签署移交文件并按照《物业移交/接管 交接手续后30 及验收作业指引》的要求接收房屋及设备设施等相关资料； 日内 2、所有签署资料要盖物业公司的公章才算完成交接。
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7.2项目交付阶段---承接查验的内容及标准
房屋建筑质量的验收： 梁、柱楼板及主体、楼（地）面、墙面、顶棚、楼梯、扶手、门窗。 房屋附属设施质量的验收： 插座、接线盒、开关、照明灯具、供水系统、排污管道（含PVC管）、地 漏、卫生洁具、防盗门（窗）、室内配电箱、门铃、其它（水电气表等）。
4
1、项目筹备阶段
参与阶段 参与项目 参与内容
参与目的
结合物业后期管理缺陷案例和实际 建立物业公区 管理需求，建立《物业设备设施配 项目筹备 配置需求标准 套需求标准》，作为区域物业前期 介入工作的参照标准
项目筹备
规划阶段
从筹备阶段 杜绝项目开 发缺陷，导 在新项目前期规划时，提出项目后 致后期开发 的调整而增 期物业管理需求的早期介入建议 （如停车场出入口、人行通道规划， 加开发费用 配电房、监控中心位置等等）
交付10日前
客户关系部 销售部
各岗位职责流程演练、交付现场布置、对交付小组成员作最后自检 寄发《收楼通知书通知书》
《集中交付接待流程》 未收楼客户梳理及催收楼 组织交付后评估、房屋交付工程记录建档保存
不 在 个 段 物 公 都 合 个 门 工
管 哪 阶 ， 业 司 配 各 部 的 作
房屋交付
客户关系部
附件《前期项目基础配置建议》
5
2、项目设计阶段
参与阶段 参与项目 参与内容 参与目的
参与全套图纸会审，重点从业主使用 全套施工图 和项目开发的角度提出相应的意见、 会审 建议 从设计阶段 参与全套图纸会审，重点从小区设计 杜绝设计缺 园林景观图 的档次、面向那些客户出售、业主的 陷，减少因 纸审核 出行、绿化的布局和今后管理养护等 后期施工不 角度提出相应的意见、建议 合理整改的 费用。 参与公共区域装修图纸会审，重点从 全套精装修 业主出入和今后管理的角度提出相应 施工图审核 的意见、建议
项目负责人与地产公司确定销售配合人员需求、与地 产公司签定《地产委托物业后勤服务管理合同》、根 物业公司 据合同提出人员招聘计划和培训计划、人员招聘、入 职培训 地产公司 项目交付前一个月完成员工宿舍、饭堂、服务中心办 公室的布置及装修 在人员进驻前完成临时员工宿舍及饭堂的选定。销售 现场物资采购、员工服装制作及采购、员工住宿安排
物业收取物业服务费、电梯费；代收住宅专项维修资金等费用；经办 《入伙流程表》 人员在《入住流程表》进行签字确认（根据各地情况不仅限以上内容）
同业主签署《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》；向业主 物业签约 发放钥匙、相关物品及相关资料；物业工作人员在《入住资料/物品 《入住资料/物品 物品钥匙 物业客服组 发放登记表》上做好记录并请业主签字确认；经办人在《入住流程表》 发放登记表》 发放 进行签字确认 验房人员陪同业主验房并负责抄录水电表底数，请业主签字确认；记 《收楼意见书》 物业工程组 录业主提出的问题并提交项目部整改；经业主确认并同意收楼后，双 《房屋验收情况登 物业验房 物业客服组 方在《收楼意见书》上签字，一式两联，双方各执一联；验楼人员在 记表》《钥匙委托 《入住流程表》进行签字确认 协议》 恭送业主 物业客服组 验楼客服代表陪同业主办完以上手续，引领业主在礼品区领取入伙礼 品一份。恭喜业主成为我们最尊贵的业主！ 《入伙流程表》
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工程质量 问题处理
客服关系部
物业公司
项目部
清洁开荒
物业公司
签订合同并完成合同评审工作 物业、地产
招标工作
管理费备案 招标公司完成招标计划送审 招标信息挂网公布 开标并送批房管所备案
中标备案手续
送批房管所备案
房管网、物业 15个工作日
合同备案手续
送批房管所备案
房管网、物业 15个工作日
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5、管理人员介入
事项名称 责任部门 地产公司 人员储备 相 关 内 容 提前三个月提出用人需求、与物业公司签定《地产委 托物业后勤服务管理合同》
13
7.4项目交付阶段---房屋交付流程
时间节点 责任部门 项目部 交付60日前 客户关系部 物业公司 项目部 交付45日前 客户关系部 销售部 交付20日前 项目部 客户关系部 项目部 项目竣工验收单合格 制定年度交付计划、成立交付工作小组，交付风险评估 业主资料收集录入系统、提交交付物料采购计划、成立物业承接查验小组 取得规划验收证明、取得地面及门牌号、取得面积实测报告 确定交付现场布置方案、发起相关费用审批 收楼通知书与“两书”定稿 召开快修动员会议，要求施工单位准备快修材料 制度交付现场应急预案，与销售、财务部对接业主信息 组织成立交付快修队伍 工 作 职 责 内 容 备注
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7.3项目交付阶段---承接查验注意事项
1、物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技 术人员参加验收工作。 2、物业服务企业既要从今后物业管理的角度进行验收，又要站在业主的立 场进行严格验收。 3、承接查验中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发建设单位 整改。 4、落实物业保修事宜、保修期限； 5、开发建设单位应向物业服务企业移交整套图纸资料。 6、小区的公共设备、设施、辅助场所、停车位、会所等产权须界定清楚， 避免以后引起业主投诉、争纷。 7、注意收集特殊信息。（各单位工程名称、负责人联系电话等） 8、消防系统、电梯设备、供水供电设备等设备不能正常运行、地下车库 严重渗漏等坚决不能接收。