物业早期介入与前期管理

第六章 早期介入与前期管理
第一节 物业管理的早期介入
忽视早期介入可能导致：
物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多
一、物业管理早期介入的涵义
所谓物业管理的早期介入，是指物 业管理公司在接管物业之前，就参与物业的 策划、规划设计和建设，从业主、使用人及 物业管理的角度提出意见和建议，以便物业 建成后能满足业主、使用人的需求，方便物 业管理。
档案资料的建立主要应抓收集、整理、归档、 利用四个环节。 收集的关键是尽可能完整。 整理的重点是去伪存真，留下物业管理有用的 资料。 归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行 科学地分类与保存。
五
前期物业管理的主要内容
（一）管理机构的设立与人员的培训
机构的设置应根据委托物业的用途、面积、 管理深度、管理方式等确定； 人员的配备除考虑管理人员的选派外，还 要考虑操作层（维修养护、保安、清洁、绿化等 人员）的招聘。 依据职责分别进行培训。
（二）规章制度的制定
必要的规章制度： 管理机构的职责范围 各类人员的岗位责任制 物业各区域内管理规定 用户（住户）手册等。
三．物业管理早期介入的主要工作及 充当的角色
（一）立项决策阶段（充当顾问）
在项目的市场定位、潜在业主的构成以及 消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管 理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供 参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。
主要内容 ：对项目的可行性提出意见和建议
1．项目的市场定位 2．潜在客户的构成 3．消费水平与需求 4． 项目周边情况 5．周边物业管理概况 6．日后的物业管理内容
2．日常管理方面
中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等 的设臵与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、 技防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器及堆放、清运点的设臵，外立面附属物 预留位臵及孔洞大小等。
3. 日后管理服务方面
从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消 费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱 乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些 设施配备。
2．在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够 合理。 3．有几幢楼的楼板内无任何预埋管道，这将影响今 后的“穿线”工作。
物业公司提出整改建议：
1．根据不同房型的特点，留出一定的空间，将所 有的表具安装在合适的位臵，既方便不同单位来安装， 又为今后抄表工作省去不少麻烦。 2．就向开发商建议设臵骑墙式垃圾房，一面朝向 小区存放垃圾，一面朝向交通道路，便于装运垃圾。 此垃圾房建筑面积在二十平方米左右，内外设门，内 墙面贴瓷砖，设水龙头便于清洗，下臵排水道，外立 面与小区整体建筑风格相协调。 3．物业管理公司向开发商汇报了此事，开发商立 刻命令施工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同 监督施工过程。
为了搞好装修搬迁管理，必须做好以下几点工作：
1 大力宣传装修规定
规定主要包括以下几方面： （1） 装修不得损坏房屋承重结构，破坏建筑物外墙面貌； （2）不得擅自占用公用部位、移动或损坏公用设施和设备 （3）不提排放有毒、有害物质和噪声超标； （4）不得随地乱扔建筑垃圾； （5）遵守用火用电规定，履行防火职责； （6）因装修而造成他人或公用部位、设备或设施损坏的， 责任人负责修复或赔偿。
主要内容：工程监理和熟悉项目的整体情况
1．设备的购置安装 2．建筑材料的选择
3．工程的监理与验收
案例：某小区尚处于施工阶段，开发商委托物业管理公司 早期介入。 物业管理公司根据管理经验，发现：
1．该小区在高层或多层住宅的楼道、走廊两边的墙 上，东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、 电表、电子保安、电话等箱子。
二、物业管理早期介入的作用
（一）完善物业的规划设计和使用功能
即在物业布局、配套，建筑造型，房型设 计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用， 供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线 铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建 设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便 利。
（二）更好地监理施工质量
（三）物业的验收与接管
物业的验收是依照国家建设部及省市有关工程验 收的技术规范与质量标准对已建成的物业进行检验。 物业接管是房地产开发企业向接受委托的物业管 理公司移交物业的过程，移交应办理书面移交手续。 开发企业还应向管理单位移交整套图纸资料，以 方便今后的物业管理和维修养护。 在物业保修其间，接受委托的物业管理公司还应 与房地产开发企业签订保修实施合同，明确保修项目、 内容、进度、原则、责任与方式。
（四）进户管理
进户，是指业主、使用人正式进住使用物业， 俗称“入伙”。物业管理公司应准备好相关资料 做好业主入住前的工作。
商品房购房业主或承租使用人的进户程序一般为：
1．发入伙通知书
在物业正式使用条件全部具备后向业主 或使用人发出入住书面通知书。
2．带业主或使用人实地验收物业
着重勘验 （1）房建质量
（2）设备质量，运转情况 （3）房型、装修、设施配备等是否与合同相符 （4）外部环境状况及影响
3．约定代为装修、添置或更换自用设备或设 施等事宜即各种代办事宜 4．签订《物业使用公约》
主要内容包括：在分清自用与公用部位、设备、 设施的前提下确定双方享有的权利和应尽的 义务，物业正常使用的行为规范及相应的违 约责任。
消除施工质量的隐患，保证后期用户的可 靠使用，物业管理的方便。
（三）为验收接管打下基础
由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、 设备安装等情况了如指掌利于缩短验收时间、提高 验收质量，便于对发现问题的交接处理。
（四）便于日后对物业的管理
1．方便日后维修保养计划的制定； 2．方便日后检修，缩短检修时间； 3．易保证维修质量； 4．方便后期改建改造。
2 加强装修监督管理
审核装修设计图纸，派员巡视施工现场， 发现违约行为及时劝阻并督促其改正。
3 积极参与室内装修 4 合理安排搬迁时间
（六）档案资料的建立
档案资料包括两种： 业主或使用人的资料：业主使用人姓名、进户人
员情况、联系电话或地址、各项费用的缴交情 况、房屋的装修等情况。 物业资料：主要包括物业的各种设计和竣工图 纸，位臵、编号等。
7．筹集维修基金，预收物业管理费或租金
物业管理公司根据有关规定或双方约定向 业主或使用人筹集维修基金，预收物业管理费或租 金。
8．向业主或使用人提供办事指引
即向业主、使用人全面介绍物业管理区域和 社区相业主、使用人签约领匙，完成进户程序
（五）装修搬迁管理
（三）促进物业的租售 （四）有利于物业管理公司的续聘
物业管理企业应充分利用先入为主的机会，搞 好前期物业管理。
三 前期物业管理中权利主体的相互关系
前期物业管理阶段，形成了开发企业、 受托的物业管理企业以及业主三个权利主体共 存的法律关系。 开发企业与物业管理企业达成的前期物业 管理委托合同须向行业主管部门备案。 开发商与业主：买卖关系 开发商与物业公司：合同聘用关系 物业公司与业主：服务与被服务关系
第二节
前期物业管理
一、前期物业管理的涵义
前期物业管理，是指住宅出售后至业主 委员会成立前的物业管理。
二 前期物业管理的必要性
（一）民事法律关系主体资格的需要 （二）物业管理不可间断性的需要
前期物业管理的责任人是该物业的开发商。 前期物业管理合同的有效期一般与政府要求 房地产开发企业对物业的保修期限相一致。 前期物业管理合同至业主委员会与其选聘的 物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。
买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也 就意味着物业买卖无法成交，这是对开发企业和 物业管理企业最有效的制约。反之，业主一旦接 受了这份合同的规定内容，也就必须在前期物业 管理阶段服从物业管理企业依法依约进行的管理。
四 前期物业管理与早期介入的区别
1、早期介入的物业管理企业不一定与开发企业确 定管理合同委托关系，而前期物业管理必须有委托 关系，管理者已依法拥有该物业管理经营权； 2、早期介入一般还未确定物业与业主等具体管理 对象，而前期物业管理必须有明确的管理对象； 3、在早期介入工作中，物业管理企业只是起辅助 作用，而在前期物业管理中，物业管理企业起主导 作用。 4、工作内容不同
(二)规划设计阶段（充当顾问）
物业管理企业（人员）此方面长处： A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和 应变力； B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求； C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所 造成的后果反映出来，以防患于未然。 侧重从以下方面提出看法和建议：
1、养护、维修方面
建筑材料的选用、设备设施的性能特点、 使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。
2 设计单位不接受、采纳意见怎么办？
不采纳理由 （1）不符合设计规范 （2）增加设计难度 （3）自认为设计符合规范、无须更改 管理公司做法与态度： （1） 对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃， 应尊重科学，尊重设计 （2） 说服开发商，多为以后着想 （3） 一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后 于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单 位的看法。
（四） 竣工验收阶段早期介入的内容
竣工验收阶段的早期介入是指物业管理 企业在房地产开发已建成项目竣工验收阶段 即开始介入。
主要内容： 参与工程的验收 与开发商商定前期物业管理委托事宜
1．验收的准备
2．验收的实施
3．验收的结束
问题
1 前期介入费用由谁承担？
根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所 产生费用应由开发商承担，原因： 1、 前期介入的主要目的是协助开发商工作 （1） 前期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到 保证，提升了物业档次 （2） 使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助 开发商销售 2、 管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对 象是开发商，谁受益，谁付费。 3、 政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明 文规定。